房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)之采購(gòu)管理采購(gòu)供應(yīng)鏈管理

1、Word版，可自由編輯！】房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)綜合性的產(chǎn)業(yè)，同時(shí)是一個(gè)資源整合的行業(yè)，從項(xiàng)目前 期的產(chǎn)品規(guī)劃、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、勘察、施工、材料、設(shè)備到廣告宣傳、園林 綠化、裝飾等均需要采購(gòu)。因而采購(gòu)活動(dòng)在地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)了重要的位置，對(duì)采 購(gòu)活動(dòng)管理的成熟度，直接影響到產(chǎn)品的品質(zhì)和成本，企業(yè)因采購(gòu)環(huán)節(jié)管理不 到位，造成遲遲不能交房的不乏其例，因此地產(chǎn)行業(yè)采購(gòu)管理是非常重要的環(huán) 節(jié)，是每一個(gè)希望成長(zhǎng)的地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真關(guān)注和用心研究的課題。在這里結(jié) 合我們?cè)谧稍冞^程中總結(jié)積累的經(jīng)驗(yàn)和與優(yōu)秀企業(yè)的對(duì)比分析，對(duì)工程、材 料、設(shè)備采購(gòu)活動(dòng)的管理進(jìn)行一些探討。房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)管理系統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)在我們接觸的房地產(chǎn)企業(yè)

2、中，往往在采購(gòu)管理職能的界定方面存在一些這 樣或那樣的問題，歸結(jié)起來主要有：集團(tuán)與項(xiàng)目公司的授權(quán)不足，不適應(yīng)公司 的戰(zhàn)略發(fā)展要求，如對(duì)項(xiàng)目要求周期很緊，但在招標(biāo)采購(gòu)方面的集團(tuán)參與和審 批環(huán)節(jié)過多，影響到效率的提升；采購(gòu)管理的監(jiān)督職能缺失，一個(gè)部門說了 算，或個(gè)別人說了算，缺乏采購(gòu)工作的公正性，也容易滋生采購(gòu)過程中的違 法、違規(guī)行為；采購(gòu)管理的職能設(shè)計(jì)不完整，缺乏對(duì)供應(yīng)商評(píng)價(jià)管理和信息資 料庫的收集和更新職能。1、房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)職能設(shè)置的原則房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)部門的設(shè)置因企業(yè)規(guī)模、企業(yè)文化、專業(yè)水平和企業(yè)管控 模式的不同，而各有千秋。首先要解決的是采購(gòu)職能的劃分和權(quán)限的劃分，另 一個(gè)方面是監(jiān)督職能的

3、完善。一般在集團(tuán)公司里，集團(tuán)層面?zhèn)戎赜诓邉澓捅O(jiān)督 職能，而項(xiàng)目公司是執(zhí)行主體，或按一定的權(quán)限劃分集團(tuán)與項(xiàng)目的采購(gòu)權(quán)限， 使職權(quán)和責(zé)任明確界定。而在非集團(tuán)規(guī)模的房地產(chǎn)公司，則在不同的部門之間 或與項(xiàng)目部之間進(jìn)行劃分，但執(zhí)行和監(jiān)督職能應(yīng)由不同的主體來完成，以達(dá)到 提升采購(gòu)效率、降低采購(gòu)成本，并且形成內(nèi)部公開、公正、公平和廉潔的采購(gòu) 環(huán)境及氛圍。房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)部門的職能劃分在遵循以上原則的基礎(chǔ)上，采購(gòu)管理主體的劃分應(yīng)該有兩個(gè)層面：一個(gè)層 面上更多的傾向于對(duì)采購(gòu)系統(tǒng)的整體策劃和監(jiān)督，制定采購(gòu)系統(tǒng)的管理流程、 采購(gòu)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)采購(gòu)合同、招標(biāo)文件范本等流程和流程精細(xì)化方面的工作，監(jiān) 督采購(gòu)活動(dòng)的實(shí)施，同時(shí)建

4、立統(tǒng)一的采購(gòu)信息系統(tǒng)，達(dá)到采購(gòu)資源的共享，并 且從公司層面與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，建立公司戰(zhàn)略采購(gòu)流程，以期 在采購(gòu)產(chǎn)品時(shí)獲得優(yōu)惠的價(jià)格和優(yōu)良的品質(zhì)，從而降低采購(gòu)成本，提高企業(yè)盈 利能力，以應(yīng)對(duì)今后地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)空間下降的趨勢(shì)，形成公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu) 勢(shì)。另一個(gè)層面是指米購(gòu)活動(dòng)的執(zhí)行主體，具體實(shí)施米購(gòu)活動(dòng)，編制米購(gòu)計(jì) 劃、組織工程、材料和設(shè)備的采購(gòu)活動(dòng)，組織對(duì)供應(yīng)商的評(píng)估和對(duì)現(xiàn)場(chǎng)材料、 設(shè)備的管理、數(shù)量核定等，其中項(xiàng)目工程的管理部門，如項(xiàng)目部、工程部等監(jiān) 督材料的驗(yàn)收和現(xiàn)場(chǎng)材料、設(shè)備的管理。兩個(gè)層面上職能的劃分也不是固定的，可以根據(jù)企業(yè)的規(guī)模等因素進(jìn)行調(diào) 整，建立完整、系統(tǒng)的采購(gòu)管理體系，但

5、一般來講，實(shí)施和監(jiān)督的職能應(yīng)該分 離，以避免因缺乏監(jiān)督造成的采購(gòu)管理的失控，避免給企業(yè)造成額外的損失。 采購(gòu)流程的關(guān)鍵績(jī)效衡量指標(biāo)和關(guān)鍵點(diǎn)的確定采購(gòu)活動(dòng)的目標(biāo)就是要保證項(xiàng)目整體進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制指標(biāo)的達(dá)成， 由此我們根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)對(duì)采購(gòu)流程的關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)進(jìn)行分析，整理出如 下的關(guān)鍵指標(biāo)作為對(duì)采購(gòu)過程的控制目標(biāo)的參考。在制定相關(guān)部門的績(jī)效指標(biāo) 時(shí)可以參考制定。1.采購(gòu)流程的關(guān)鍵績(jī)效衡量指標(biāo)類別指標(biāo)名稱定義（數(shù)量）采購(gòu)計(jì)劃的準(zhǔn)確率實(shí)際使用數(shù)量與計(jì)劃采購(gòu)數(shù)量的比 值采購(gòu)計(jì)劃完成率采購(gòu)項(xiàng)目及時(shí)完成的數(shù)量與計(jì)劃數(shù) 量的比值（質(zhì)量）米購(gòu)產(chǎn)品批次合格 率米購(gòu)產(chǎn)品驗(yàn)收合格的批次與實(shí)際米 購(gòu)批次的比率新材

6、料、新技術(shù)米 用計(jì)劃完成率新材料、新技術(shù)米用項(xiàng)目數(shù)與計(jì)劃 采用項(xiàng)目數(shù)的比率（成本）采購(gòu)成本目標(biāo)達(dá)成 率米購(gòu)產(chǎn)品成本與目標(biāo)成本的比值單方工程造價(jià)中采 購(gòu)材料、設(shè)備成本 所占的比率單方工程造價(jià)中材料設(shè)備金額與單 方造價(jià)目標(biāo)成本的比值T （時(shí)效）招標(biāo)計(jì)劃及時(shí)完成 率按照流程時(shí)限要求按時(shí)完成的招標(biāo) 項(xiàng)目所占比重R （風(fēng)險(xiǎn)）材料、設(shè)備采購(gòu)延誤造成的工程延期天數(shù)根據(jù)工程實(shí)際發(fā)生的待料天數(shù)統(tǒng)計(jì)根據(jù)以上指標(biāo)可以針對(duì)不同部門在采購(gòu)活動(dòng)中承擔(dān)的職責(zé)，分解制定相應(yīng)的采購(gòu)部門、或相關(guān)部門及崗位的績(jī)效指標(biāo)，如對(duì)設(shè)計(jì)部門選樣定板計(jì)劃完成的 考核、招標(biāo)文件技術(shù)部分編制質(zhì)量的考核等。2. 采購(gòu)流程的關(guān)鍵點(diǎn)、主要輸入輸出和控制

7、方法采購(gòu)管理活動(dòng)的內(nèi)容很多，如何抓住采購(gòu)活動(dòng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，明確控制要求 和方法，以達(dá)到控制的目標(biāo)要求呢？根據(jù)以上制定的采購(gòu)流程的關(guān)鍵績(jī)效指 標(biāo)，通過分析明確重點(diǎn)應(yīng)控制的采購(gòu)流程關(guān)鍵點(diǎn)、活動(dòng)的主要輸入輸出和控制方法:采購(gòu)流 程的關(guān) 鍵點(diǎn)輸入輸出主要控制方法米購(gòu)方 式的確 疋項(xiàng)目總體實(shí)施 計(jì)劃、工程進(jìn) 度計(jì)劃、材料 設(shè)備需求、外 包項(xiàng)目需求、 相關(guān)技術(shù)要求 和成本目標(biāo)要 求等明確的米購(gòu)方式 確定原則和米購(gòu) 方式的確定結(jié)果根據(jù)米購(gòu)產(chǎn)品的類別、對(duì) 項(xiàng)目進(jìn)度影響的密切程 度、米購(gòu)產(chǎn)品質(zhì)量的穩(wěn)定 性等確定材料、設(shè)備的采 購(gòu)方式和明確米購(gòu)主體； 通過工程采購(gòu)總包合同， 界定工程總包和分包項(xiàng)目 及分包項(xiàng)目的采購(gòu)

8、主體戰(zhàn)略米 購(gòu)產(chǎn)品配置清 單、采購(gòu)計(jì) 劃、產(chǎn)品技術(shù) 要求等。戰(zhàn)略采購(gòu)物資清 單、戰(zhàn)略采購(gòu)協(xié) 議。明確界定戰(zhàn)略采購(gòu)物資的 清單，確定不同產(chǎn)品戰(zhàn)略 合作伙伴的選擇方式，制 定戰(zhàn)略采購(gòu)協(xié)議并監(jiān)督實(shí) 施情況。采購(gòu)供 應(yīng)商信 息庫的 建立和 維護(hù)應(yīng)掌握的供應(yīng) 商信息，合格 供應(yīng)商入選條 件錄入的供應(yīng)商信 息，合格供應(yīng)商 名單和所提供產(chǎn) 品的技術(shù)資料和 產(chǎn)品價(jià)格水平。利用信息系統(tǒng)建立供應(yīng)商 信息庫。建立表單，明確 不同產(chǎn)品供應(yīng)商信息的內(nèi) 容要求，建立合格供應(yīng)商 的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)供應(yīng)商 信息資料的共享并不斷更 新。招標(biāo)采 購(gòu)項(xiàng)目招標(biāo)采購(gòu) 計(jì)劃、招標(biāo)采 購(gòu)要點(diǎn)、產(chǎn)品 技術(shù)要求、合 格供應(yīng)商名單 等招標(biāo)文件，包

9、括 評(píng)標(biāo)方法等；投 標(biāo)書、中標(biāo)通知 書和合同、協(xié)議 草案等明確規(guī)定招標(biāo)的技術(shù)要 求、供應(yīng)商資格條件、評(píng) 標(biāo)方法等，招標(biāo)過程要做 到公正、公平和公開，招 標(biāo)文件通過評(píng)審或?qū)徍耍?確保完整準(zhǔn)確。供方資 格管理工程、材料、 設(shè)備供應(yīng)商信 息資料、供應(yīng) 商以往供貨業(yè) 績(jī)、供應(yīng)商資 質(zhì)等制定的供應(yīng)商準(zhǔn) 入標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)商 考察記錄、對(duì)供 應(yīng)商評(píng)價(jià)的記 錄、初選和更新 的合格供應(yīng)商名 單對(duì)供應(yīng)商資格的審核、供 應(yīng)商準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn)、履約過 程評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)和合格供應(yīng) 商評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)以及評(píng)定結(jié) 果的公開發(fā)布，建立公 開、透明的供應(yīng)商管理信 息系統(tǒng)。合同管 理合同編寫所需 的技術(shù)文件和 資料、招標(biāo)資 料等標(biāo)準(zhǔn)格式合同、 合同

10、審核批準(zhǔn)的 記錄、簽訂的各 類合同及其所附 的技術(shù)和質(zhì)量要 求文件編制標(biāo)準(zhǔn)合同文本并審 核、合同技術(shù)要求、商務(wù) 條款的擬定以及合同審核 過程的充分和及時(shí)性。米購(gòu)方式的選擇確定很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)采購(gòu)方式的選擇還存在著很大的隨意性，有的主要是老 板一句話決定；有的僅僅依靠對(duì)個(gè)別員工的信任，由個(gè)別員工承擔(dān)了決大多數(shù) 的產(chǎn)品米購(gòu)任務(wù)，有的雖然米用了招標(biāo)米購(gòu)的方法，但卻對(duì)決大多數(shù)的米購(gòu)活 動(dòng)都采取同樣一種招標(biāo)的方法，招標(biāo)過程煩瑣，周期長(zhǎng)，導(dǎo)致對(duì)工程進(jìn)度的影 響，因此如何選擇采購(gòu)的方式？我們認(rèn)為應(yīng)該在流程設(shè)計(jì)時(shí)給出明確的確定方 法。1、采購(gòu)方式劃分的類別房地產(chǎn)行業(yè)的工程、材料和設(shè)備米購(gòu)方式主要有戰(zhàn)略米購(gòu)、招

11、標(biāo)米購(gòu)、議 標(biāo)米購(gòu)和直接委托等方式，也有的企業(yè)還米用集中各項(xiàng)目米購(gòu)產(chǎn)品，統(tǒng)一向供 應(yīng)商進(jìn)行集中采購(gòu)，以增大的采購(gòu)量，爭(zhēng)取獲得優(yōu)惠的價(jià)格。根據(jù)采購(gòu)工程、材料、設(shè)備的種類和與工程進(jìn)度的密切關(guān)系、產(chǎn)品品質(zhì)的 穩(wěn)定性、產(chǎn)品成本控制的難易程度等，采購(gòu)主體也有不同的選擇方式。在材料 采購(gòu)方面劃分為甲購(gòu)材料、甲定乙購(gòu)材料、甲指乙購(gòu)、乙定乙購(gòu)四類。在工程 方面分為總包和分包工程。采購(gòu)主體的劃分一般按以下原則進(jìn)行，通常會(huì)在與 總承包商簽訂合同時(shí)確定。1）甲購(gòu)材料（設(shè)備）：對(duì)金額較大，質(zhì)量要求較高、對(duì)樓盤的質(zhì)量影響較 大、施工進(jìn)度配合要求不高，可以相對(duì)獨(dú)立施工的設(shè)備（安裝）及成品材料可 以采取甲購(gòu)方式。2）甲定乙

12、購(gòu)材料：設(shè)計(jì)階段無法定板、且該材料品牌差異（質(zhì)量、價(jià)格） 較大，對(duì)樓盤的品質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點(diǎn)控制，且與施工單位工期配 合較密切；信息價(jià)相差很大的材料（或信息價(jià)上沒有的）適合采用甲定乙購(gòu)方 式。3）甲方指定品牌范圍、乙方采購(gòu)材料：工程中常見，對(duì)樓盤效果及品質(zhì)影 響不大，且有三家及以上價(jià)格、質(zhì)量相近；與信息價(jià)接近，與施工進(jìn)度及配合 較密切的材料。4）乙定乙購(gòu)的材料：市場(chǎng)上的所有同類材料價(jià)格都接近、對(duì)樓盤效果及品 質(zhì)基本沒影響，與信息價(jià)很接近的材料。2. 米購(gòu)方式的確定采購(gòu)方式的確定主要針對(duì)甲供材料（設(shè)備）和甲定乙購(gòu)材料（設(shè)備）及總包和 甲方分包的采購(gòu)項(xiàng)目。1 ）戰(zhàn)略米購(gòu)戰(zhàn)略采購(gòu)：是指公司

13、出于提高質(zhì)量、降低成本、增加效率等目的，與若干 家供方直接簽署協(xié)議的米購(gòu)行為。戰(zhàn)略采購(gòu)方式主要在多項(xiàng)目運(yùn)作的房地產(chǎn)集團(tuán)公司采用，一般由集團(tuán)公司 總部統(tǒng)一與供應(yīng)商進(jìn)行洽談，通過招標(biāo)方式確定戰(zhàn)略合作伙伴，并簽署戰(zhàn)略合 作協(xié)議。目前房地產(chǎn)公司實(shí)施戰(zhàn)略采購(gòu)的材料設(shè)備主要有：電梯設(shè)備、機(jī)房設(shè) 備、空調(diào)機(jī)組、涂料、瓷磚、電工產(chǎn)品、門禁系統(tǒng)和建筑裝飾材料等。如建材 超市百安居已經(jīng)和深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司、廣州市合生創(chuàng)展、珠江投資、 上海腹地集團(tuán)等房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了合作協(xié)議。2）招標(biāo)米購(gòu)招標(biāo)采購(gòu)包括供應(yīng)商資質(zhì)預(yù)審、招標(biāo)文件編寫、發(fā)標(biāo)、回標(biāo)、開標(biāo)、評(píng) 標(biāo)、定標(biāo)、談判和中標(biāo)通知發(fā)放等過程。招標(biāo)采購(gòu)又分公開招標(biāo)和

14、邀請(qǐng)招標(biāo)方 式。確定招標(biāo)采購(gòu)方式一般根據(jù)采購(gòu)的規(guī)模和采購(gòu)權(quán)限劃分確定，由于招標(biāo)過 程環(huán)節(jié)多，耗時(shí)長(zhǎng)，因此在確定哪些產(chǎn)品招標(biāo)時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注一些批量大、價(jià) 值高的產(chǎn)品。而對(duì)一般的采購(gòu)產(chǎn)品采取直接市場(chǎng)比價(jià)、議價(jià)的方式采購(gòu)或邀標(biāo) 的方式進(jìn)行。具體可通過明確需招標(biāo)采購(gòu)的產(chǎn)品種類和劃分采購(gòu)項(xiàng)目金額的方 式確定招標(biāo)材料、設(shè)備采購(gòu)的范圍。3）工程類采購(gòu)活動(dòng)，在總包確定前，個(gè)別分項(xiàng)工程必須提前開工的由公司 直接發(fā)包；對(duì)總包工程中一些專業(yè)性較強(qiáng)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較激烈、市場(chǎng)水平與定額 水平有一定差異性的工程也可作為總包工程的甲方指定分包工程，通過招標(biāo)方 式選擇供應(yīng)商。對(duì)零星工程在限定金額范圍內(nèi)的，可采取項(xiàng)目管理部門直接比

15、 價(jià)采購(gòu)的方式，其他的均采用招標(biāo)方式選擇。供應(yīng)商管理系統(tǒng)的建立供應(yīng)商管理系統(tǒng)的建立對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)行為，形成內(nèi)部公開、透 明的采購(gòu)管理系統(tǒng)和建立良好的供應(yīng)商合作伙伴關(guān)系非常重要。通過與供應(yīng)商 建立長(zhǎng)期、穩(wěn)定的合作關(guān)系，共同努力來降低成本，提高性價(jià)比，并通過與知 名供應(yīng)商的合作給企業(yè)帶來市場(chǎng)宣傳與推廣方面好處，同時(shí)與供應(yīng)商增進(jìn)相互 信任，在充分溝通上有效的提高性價(jià)比，從而達(dá)到互惠雙贏的良好結(jié)果。目前 在供應(yīng)商管理系統(tǒng)的建立方面，很多房地產(chǎn)企業(yè)的重視度還不夠，因此對(duì)供應(yīng) 商的管理力度還非常薄弱。1. 供應(yīng)商評(píng)估與激勵(lì)體系的建立和材料信息庫的建立1）采購(gòu)部門應(yīng)收集供應(yīng)商信息，建立供應(yīng)商信息庫，

16、積累供應(yīng)商相關(guān)信息 及產(chǎn)品信息，為選擇和確定采購(gòu)產(chǎn)品提供充分和準(zhǔn)確的信息。2）制定明確的合格供應(yīng)商入圍標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行初步的篩選、考察和判 斷，對(duì)符合要求的納入合格供應(yīng)商名單，不符合要求的也要建立內(nèi)部不合格供 應(yīng)商（黑名單）的記錄，為今后的選擇提供信息和依據(jù)。3）建立對(duì)供應(yīng)商的獎(jiǎng)勵(lì)、懲罰和扶持政策，調(diào)動(dòng)供應(yīng)商的積極性和處罰違 規(guī)行為，形成公開、透明和內(nèi)部充分共享的供應(yīng)商管理系統(tǒng)。2. 供應(yīng)商履約評(píng)估1）采購(gòu)部門組織接受供應(yīng)商產(chǎn)品和服務(wù)的部門，對(duì)供應(yīng)商的產(chǎn)品質(zhì)量、服 務(wù)質(zhì)量、內(nèi)部管理、資源保障和配合情況等進(jìn)行評(píng)價(jià)并打分。對(duì)產(chǎn)品好、合作 配合好、服務(wù)好的供應(yīng)商根據(jù)采購(gòu)價(jià)格及后續(xù)實(shí)施情況給出評(píng)價(jià)。

17、同時(shí)總結(jié)材 料采購(gòu)中的薄弱環(huán)節(jié)，將采購(gòu)數(shù)據(jù)錄入數(shù)據(jù)庫。2）建立供應(yīng)商積分管理制度，對(duì)產(chǎn)品供應(yīng)質(zhì)量好，價(jià)格合理，經(jīng)評(píng)價(jià)合格 后根據(jù)評(píng)分高低給予不同積分，積分越多的在后續(xù)工程或材料供應(yīng)中可獲得被 優(yōu)先選擇的權(quán)利。3. 采購(gòu)部門應(yīng)建立材料信息收集和研究的職能，主動(dòng)對(duì)材料市場(chǎng)進(jìn)行研 究，并提供相關(guān)報(bào)告給設(shè)計(jì)部門參考，使設(shè)計(jì)部門對(duì)材料信息掌握充分，在設(shè) 計(jì)過程中能夠充分考慮材料品質(zhì)、價(jià)格和優(yōu)化、替代及更新的要求。五、招標(biāo)采購(gòu)過程控制的方法招標(biāo)采購(gòu)已是目前各房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的采購(gòu)方式，但其效果差異很 大，有的也僅僅是一種形式，并未真正通過招標(biāo)采購(gòu)過程尋找合適的供應(yīng)商； 而有的企業(yè)又一味的通過最低價(jià)中標(biāo)和

18、不斷壓價(jià)的方式選擇供應(yīng)商，結(jié)果造成 供應(yīng)商工程實(shí)施中配合度低，提出變更、簽證多，用工期和拒交房與開發(fā)單位 討價(jià)還價(jià)的等，最終對(duì)工程質(zhì)量和進(jìn)度造成不良影響。1. 招標(biāo)活動(dòng)中相關(guān)部門的配合及職責(zé)劃分1）為保證招標(biāo)采購(gòu)的獨(dú)立性，從而保證公正、公平、效率，一般應(yīng)成立獨(dú) 立的招標(biāo)采購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組（或委員會(huì)）對(duì)招標(biāo)采購(gòu)金額大的標(biāo)的進(jìn)行集體決策。 避免上下勾結(jié)或是以下瞞上（上級(jí)偏聽則暗）的情況出現(xiàn)。2）招標(biāo)采購(gòu)過程中需要得到設(shè)計(jì)部門、工程管理部門的大力支持，如編制 招標(biāo)文件的技術(shù)要求部分，確定材料樣板，參加技術(shù)標(biāo)的評(píng)審和評(píng)標(biāo)過程，參 與合同草案的起草等。3）成本管理部門要提出采購(gòu)產(chǎn)品的成本限額，參與招標(biāo)文件商務(wù)

19、標(biāo)的編 寫，參與商務(wù)標(biāo)的評(píng)標(biāo)，參與對(duì)投標(biāo)文件的商務(wù)和技術(shù)的分析及定標(biāo)過程。2. 招標(biāo)采購(gòu)過程/評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)及方法1）招標(biāo)采購(gòu)過程對(duì)投標(biāo)單位的選擇應(yīng)制定明確的選擇方法，并明確告之供 應(yīng)商或承包商，作到公開、公平和公正。2）組織對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審或?qū)徍?，確保各項(xiàng)技術(shù)及商務(wù)條款清晰，內(nèi)容 無遺漏。3）根據(jù)合格供應(yīng)商名單和供應(yīng)商積分，選擇排名靠前的單位發(fā)出招標(biāo)邀 請(qǐng)，發(fā)放招標(biāo)文件。4）評(píng)標(biāo)過程應(yīng)事先制定評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，并組成有多個(gè)部門和專業(yè)人員參加的 評(píng)標(biāo)小組，依據(jù)在招標(biāo)前已擬訂的評(píng)標(biāo)方法分別進(jìn)行技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)的分析和 評(píng)定，最后綜合確定。5）能夠采取現(xiàn)場(chǎng)集中統(tǒng)一開標(biāo)、評(píng)標(biāo)的，盡量采取現(xiàn)場(chǎng)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)，以避 免

20、由于時(shí)間、過程較長(zhǎng)，給供應(yīng)商帶來通過非正常途徑協(xié)調(diào)、活動(dòng)的余地。采購(gòu)實(shí)施過程中的管理采購(gòu)實(shí)施過程雖然沒有招標(biāo)過程的作用重大，但在一些細(xì)節(jié)的管理上不到位，也容易形成漏洞和對(duì)工程質(zhì)量造成影響，有時(shí)甚至?xí)瓿煞穸ㄇ捌诠ぷ鞯母黜?xiàng)工作成果，因此企業(yè)還是要引起重視，規(guī)范采購(gòu)實(shí)施過程中的管理。I、 采購(gòu)實(shí)施前應(yīng)確定材料樣板、精裝修樣板房或施工樣板，2、并對(duì) 材料樣板進(jìn)行編號(hào)、標(biāo)3、識(shí)和統(tǒng)一登記及管理，4、 采購(gòu)實(shí)施過 程中嚴(yán)格按樣板驗(yàn)收。5、 采購(gòu)材料的驗(yàn)收應(yīng)規(guī)定明確的驗(yàn)收方法和材料的管理制度。對(duì)不6、能按樣板采購(gòu)的材料，7、 必須重新組織進(jìn)行樣板審核，8確認(rèn)后方能供貨。9、 明確乙供材料樣板的確定方法，10、確保乙供材料的質(zhì)量達(dá)到規(guī) 定要求。II、對(duì)材料計(jì)劃超編和材料超供量的管理、剩余材料的管理、材料款的 支付、結(jié)算時(shí)對(duì)材料消耗的復(fù)12、核等應(yīng)有明確的規(guī)定。七、標(biāo)桿企業(yè)采購(gòu)招投標(biāo)管理的特點(diǎn)分析招標(biāo)采購(gòu)部門在前期工作中介入程度是衡量一個(gè)房地產(chǎn)公司采購(gòu)水平的 重要指標(biāo)。對(duì)于采用