濟南房地產(chǎn)行業(yè)分析

1、濟南房地產(chǎn)行業(yè)分析一、土地市場分析：對土地市場的理解：1、土地管理市場和政策不規(guī)范。2、地價水平基本上和天津差不多。3、單純依靠政府公開出讓方式獲取土地并不能支持我們長期持續(xù)的發(fā)展。4、在市區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的土地資源已十分有限。5、良好的政府關(guān)系和社會背景是獲取土地的最重要因素。6、城市整體規(guī)劃的修整及城市發(fā)展方向的確定將給開發(fā)企業(yè)帶來一些發(fā)展機會。1、土地市場現(xiàn)狀： 濟南以前的土地市場管理很不規(guī)范，開發(fā)商手中存有大量的土地資源，屬于以 前的遺留問題，自 2002年 11 號令出臺后，土地市場正逐步正規(guī)化，目前正處 于從不規(guī)范規(guī)范的過程之中。 2001 年全年累計出讓土地面積為萬平方米（ 2360

2、 畝）。 2002 年供應(yīng)量基本和 2001 年持平。 濟南市自 2002 年開始實行土地公開出讓，但去年的工作進展并不是很明顯， 2002全年不超過十宗。并且有三宗土地出現(xiàn)流拍。 2003年 10月土地出讓首次 成功拍賣，而且非常成功，每畝單價 140 萬。 土地收購整理中心的收購是實際收購，由國土資源局下屬的土地儲備中心從土地方方面收購?fù)恋兀ㄟ^銀行貸款或政府財政支出付給土地方地款，然后經(jīng)過 整理，將三通一平的土地交與國土資源局，在經(jīng)過該局的土地評估中心對該地 塊評估（按基準地價上下浮動 15%+土地出讓金 +土地整理費用 +相關(guān)稅費），交 與該局市場部組織公開出讓。 總體感覺濟南市地價水

3、平和天津差不多。在中心城區(qū)內(nèi)東、南部地區(qū)土地價格 高，西、北地區(qū)價格較低。 目前市區(qū)內(nèi)可開發(fā)用地很少。一環(huán)內(nèi)除舊城改造外，基本上沒有可開發(fā)用地； 一環(huán)與二環(huán)之間也沒有很多的開發(fā)用地，即使有些看起來象閑置土地也大多有 主。 目前濟南市正在規(guī)劃城市新區(qū)建設(shè)，在城市的西南方向，大概規(guī)模為 30 平方 公里，但由于該區(qū)域涉及張莊軍用機場的搬遷問題，兩、三年內(nèi)進展不會很順 利。 由于濟南市整體規(guī)劃尚未最終確定，及整頓土地的原因，土地局現(xiàn)在已經(jīng)凍結(jié) 全部的土地審批，今年上半年不會有供地計劃。預(yù)計 2003 年的土地供應(yīng)量不 會很大。2、濟南市目前土地獲取方式： 通過土地儲備中心的公開出讓（招標，拍賣，現(xiàn)在

4、濟南還未推行掛牌） 。該方 式是當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T對外聲稱的土地出讓的唯一方式。 （但事實并非如此） 參與舊城改造，土地可以通過或撥的方式取得。但濟南市政府并沒有固定的優(yōu)惠政策和條文，需要一事一議。 與當(dāng)?shù)貛园l(fā)商合作幵發(fā)或項目轉(zhuǎn)讓。據(jù)當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T及幵發(fā)商介紹，現(xiàn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)幵發(fā)商手中尚有大量的土地（幾年前圈地的結(jié)果）?？梢耘c當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作或項目轉(zhuǎn)讓取得土地，購得土地及相應(yīng)規(guī)劃。轉(zhuǎn)讓手續(xù)可由當(dāng)?shù)貛园l(fā)商辦理。但仍要向土地局交納出讓金和契稅。 工業(yè)企業(yè)搬遷。即“騰籠換業(yè)”政策。與企業(yè)方協(xié)商，也符合政府將中心市區(qū)的大型企業(yè)外遷的政策，對廠方給與相應(yīng)的補償，以滿足廠方搬遷及新建廠方的要求，并以此獲得較好位

5、置的土地。 參與政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以獲取一些平衡用地。 非正常渠道獲取土地，通過省、市政府的一些關(guān)系特批土地。（即當(dāng)?shù)刂鞴懿块T提到的省長工程或市長工程）陽光 100即屬于此種方式。3、濟南市土地價格及相關(guān)收費： 土地基準地價及出讓金：濟南市城區(qū)國有土地級別基準地價表（1999年）土地級別一級二級三級四級五級六級商業(yè)用地元/平方米4654336223451226757499萬元/畝310224156825133住宅用地元/平方米324222311564845617425萬元/畝216149104564128工業(yè)用地元/平方米285616911050714581383萬元/畝190112704839

6、26根據(jù)國家規(guī)定，經(jīng)測算，確定政府出讓土地純收益為基準地價的1520%。其中，一、二、三級土地為 15%四、五、六級土地為 20%（注：以上土地基準地價及出讓金標準為 99年執(zhí)行標準，新的基準地價和出讓金標準正在制定中，將于春節(jié)后出臺。出讓金標準將增加到2025%） 交易契稅：成交價格的 3%如是政府組織公幵出讓，最終成交價格包括土地補 償費、出讓金、評估費、土地整理費用。 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：246元/平方米。 政府公幵出讓的土地，原則上需付清全部地款方可取得土地使用證，可以分期 付款。但首期付款不得低于 20%二、建筑工程市場分析1、濟南市建筑工程市場特點及現(xiàn)狀： 濟南市承攬工程的施工單位

7、較多，資質(zhì)水平參差不齊，但是以山東省和濟南市 建工集團及其下屬公司為代表的一批國有企業(yè)具有較多的施工經(jīng)驗，比較健全的管理機制，對于建筑工程施工的質(zhì)量和進度是能夠提供保證的 濟南市建筑市場的中介咨詢機構(gòu)（如監(jiān)理公司、造價事務(wù)所等等）水平普遍較 低，相對狀況比較好的還是從原省、市建委、建工局下屬的單位中脫離出來的國 有中介企業(yè)比較理想，但還是不能滿足我們對中介咨詢的水平要求。 濟南市政府職能部門對建筑承發(fā)包市場的管理與監(jiān)督不利，政策不明確，并且 與市場現(xiàn)狀嚴重脫節(jié)，暗箱操作現(xiàn)象非常普遍，對于像我公司這種在當(dāng)?shù)貨]有太 多社會背景關(guān)系的外地企業(yè)發(fā)展極其不利。2、建筑形式： 濟南市房地產(chǎn)市場住宅產(chǎn)品的結(jié)

8、構(gòu)形式以多層、小高層為主，結(jié)構(gòu)形式多樣， 總體發(fā)展水平與天津相近。 在房型設(shè)計上理念比較先進，基本上能夠做到三明采光、動靜分離、干濕分離， 能夠滿足業(yè)主生活居住的多方面需要，符合住宅設(shè)計的發(fā)展方向，但是在房型的 細部構(gòu)思與處理上還不夠體貼和人性化，與我公司在天津推出的產(chǎn)品還有一定的 差距。 在水、暖工程配套施工上基本上是采用 PPR和UPVC管材，比較經(jīng)濟、環(huán)保符合 建材行業(yè)發(fā)展方向的要求，但總體采用量不大，并沒有形成規(guī)模。室內(nèi)配電不足 不能滿足人們?nèi)找嬖鲩L的需要，有待改進。 外檐效果比較不錯，但與太陽城相比還有一定的差距。 成品房在濟南房地產(chǎn)市場上還沒有出現(xiàn)，但是正有一部分項目在考慮推出，這

9、方面我們是有經(jīng)驗優(yōu)勢的 對小區(qū)環(huán)境設(shè)計的重視程度明顯不夠，以至于設(shè)計水平和投資程度都比較低, 基本上只是為了達到規(guī)劃指標而作，沒有特色和品位?；窘ㄖ问奖容^見下表天津濟 南地質(zhì)狀況軟土地質(zhì)地下水位咼，基礎(chǔ)處理地質(zhì)情況復(fù)雜、地下水情況變費用咼化比較大基礎(chǔ)形式筏板基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)筏板基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式磚混、框架、框剪磚混、框架、框剪外檐裝修涂料面磚、涂料室內(nèi)裝修毛坯房、成品房毛坯房門 窗塑鋼窗鋁合金窗、塑鋼窗屋頂形式坡屋頂平頂、坡屋頂米暖方式地板采暖、散熱氣采暖散熱氣采暖環(huán)境較好一般3、成本構(gòu)成濟南市建筑市場的總體價格水平與天津相當(dāng)接近，現(xiàn)將濟南市主要建筑結(jié)構(gòu)形式的造價指標與天津市當(dāng)前水平作一分析

10、對比詳見下表： 濟南市建安工程費基本造價指標項目名稱結(jié)構(gòu)形式基本指標（元/仃）住宅多層磚混750高層（20層以下）框架1350商住樓多層磚混或框架954學(xué)生公寓多層磚混1132綜合辦公樓多層框架1910咼層框剪2693賓館酒店咼層框剪3957濟南市與天津市手續(xù)辦理對比編號辦理環(huán)節(jié)天津市情況濟南市情況1幵發(fā)企 業(yè) 資質(zhì)在建委辦理在房地產(chǎn)幵發(fā)拆遷管理辦公室辦理2投資計劃市建委審批濟南市計劃委員會投資處3建材要求2003年1月1日起禁止使用粘土磚無明確禁用時間4建筑形式新建住宅坡屋頂無明確規(guī)定5大配套建委配套辦收取，165元/平米。修建區(qū)外大配套項目包括道路，給排水，煤氣等項目城建基金管理辦公至收取

11、，246元/平米6墻改費8元/平米墻體節(jié)能費：10元/平米散裝水泥專項基金：元/平米7施工圖審查費多層：兀/平米咼層：兀/平米多層：兀/平米咼層：兀/平米8多層：總建筑面積的2%19層：總建筑面積的2%9人防面積高層：首層投影面積新建十層（含十層） 以上或基礎(chǔ)幵挖深度 超過3米（含3 米）按照首層占地面 積建地下人防10人防易地建設(shè)費19層建筑不建地下 人防，按照總建筑面 積繳納易地建設(shè)費：30元/平米11按照應(yīng)建人防面積繳納，2000元/平米折合總建筑面積為：40元/平米10層以上（含10層） 或基礎(chǔ)幵挖深度超過 3米（含3米） 的建筑，按照應(yīng)建人 防面積繳納：3000元 /平米。12工程運

12、土乙方在運土過程中辦理，甲方持施工圖在運土前辦理。外運渣土： 2元/立 米，外購好土： 1元/ 立米13施工用水指標在節(jié)水辦辦理，指標按照總建筑面積核定，噸/平米在公用事業(yè)管理局辦 理，指標按照總建筑 面積核定，噸/平米14商品房在房管局辦理，基礎(chǔ)施工驗收完畢。在房地產(chǎn)幵發(fā)拆遷辦預(yù)公室辦理，需完成總售許可建筑投資的25%基證礎(chǔ)施工驗收完畢。由幵發(fā)商憑規(guī)劃許可15拆遷工作幵發(fā)商委托有拆遷資質(zhì)的單位進行拆遷，費用可協(xié)商。證到拆遷辦公室辦理 拆遷手續(xù)，并按照拆 遷面積交納元/平米 的拆遷管理費。在民政局區(qū)劃地名處16地名在各區(qū)地名辦辦理地名標志費：元/平米辦理，無明確收費標 準，每個項目不少于 3萬

13、元。工程費按照實際工程17供水工程工程費按照建筑面積收取：25元/平米增容費免收造價收取增容費按照水表口徑收?。篋N15:萬元DN80:144萬元18電力工程工程費：72元/平米（多層），80元/平米（高 層）工程費按照實際工程造價收取供電貼費免收19排水工程工程費按照建筑面積收?。?9元/平米工程費按照實際工程造價收取20燃氣工程市公用設(shè)施管理辦公室收取氣源發(fā)展基金：20元/平米。工程費在燃氣集團收取，28元/平米。在公用事業(yè)管理局辦理，幵戶費按照小區(qū)總戶數(shù)收取，2000元/戶。21供熱工程小區(qū)自行建設(shè)的工程造價為 30元/平米利用第一熱電廠的熱源造價為：在公用事業(yè)管理局辦理，建設(shè)費為110

14、元/平米。22綠化工程按照規(guī)劃局批復(fù)的指標確定綠化面積園林局不參與綠化面積不能小于小區(qū)總占地面積的35%不足部分需繳納綠地代建費（標準為土 地基準地價+拆遷補 償費+直接綠化費）天津市與濟南市建安工程費對比圖例注：以上指標為濟南市建委2002年6月頒發(fā)的16號文件中規(guī)定的建安工程造價指標，其指標反映了濟南市當(dāng)今建筑市場的平均價格水平，具備一定的指導(dǎo)和 參考價值。現(xiàn)以太陽城8#地項目（11萬仃）為參照物，將天津市與濟南市的房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成作一預(yù)測對比，見下表：濟南市與天津市房地產(chǎn)項目成本預(yù)測對比表項目天津市指標（元/仃）濟南市指 標（元 /仃）差值（元/仃）備注、土地費1、土地費按照太陽城地價

15、水平計算2、大配套費二、前期設(shè)計費1、設(shè)計咨詢費按照太陽城標準估算2、土建設(shè)計費按照天津市水平估算3、環(huán)境設(shè)計費按照太陽城標準估算三、前期、配套費（一）前期費1、勘察設(shè)計費、放線按照天津市水平估算2、施工圖審查費3、墻改費1 n 14、散裝水泥專項基金5、設(shè)計招標、合同審查6、規(guī)劃成果7、地名費及土地證每個項目不少于3萬元8、其他前期費（二）配套設(shè)施費1、供電工程2、給水工程3、燃氣工程!_ 1 JI .1 BBBia4、排水工程按照濟南市水平估算5、熱力工程按照濟南市水平估算6、環(huán)境工程按照太陽城標準7、智能化工程按照太陽城標準8、其他工程四、土建工程費1、住宅土建工程費按濟南市項目平均造價

16、水平計算2、成品房裝修按照太陽城標準計算3、區(qū)內(nèi)公建見小區(qū)公建附表4、示范小區(qū)獎5、基礎(chǔ)處理費濟南市地質(zhì)情況比較復(fù)雜6、監(jiān)理費與天津情況基本相同7、質(zhì)量監(jiān)督獎按濟南市質(zhì)量監(jiān)督站收費方法估算8、招標費、施工合同審查費按濟南市招標辦收費方法估算9、其它費用五、小區(qū)公建均攤費由項目規(guī)模決定六、不可預(yù)見費七、貸款利息八、公共設(shè)施維修費九、工程直接成本小計敏感成本因素的影響預(yù)測:通過上表可看出在我們的幵發(fā)過程中對工程造價影響最大的是土地成本，土地成 本的不明確性和高價性也證明了土地成本是幵發(fā)過程中對工程造價的影響最為敏 感的因素，如果以我們在天津所作的項目作為參照物的話，我們基本上可以做出以下的推論：

17、以11萬仃的建筑面積計算，假設(shè)容積率為，占地面積為萬仃，以我們在太陽城的 工程直接成本控制指標為界（平米地價+246）X +1687 X 11 + 11三2726元平米地價三689元每畝地價三46萬元三、房地產(chǎn)二級市場分析：我們的結(jié)論1 、濟南房地產(chǎn)市場由成長階段向成熟階段過渡2、濟南房地產(chǎn)市場開工量增長較快，但銷售量變化不大，市場需求有待挖掘和釋放3、濟南房地產(chǎn)市場區(qū)域差異較大，但區(qū)域差異隨著政策的導(dǎo)向?qū)⒂兴兓?、外來開發(fā)企業(yè)和大盤涌現(xiàn)推動濟南房地產(chǎn)市場發(fā)展5、樓盤定位主觀經(jīng)驗性強，產(chǎn)品開發(fā)簡單，樓盤同質(zhì)化嚴重，競爭日趨激烈6、消費者逐漸成熟，但仍需要市場引導(dǎo)7、市場結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整，向合理價

18、位的中檔住宅傾斜1 、房地產(chǎn)發(fā)展階段回顧：濟南市商品房正式發(fā)展是從 1998年開始，經(jīng)過 4年的發(fā)展，基本可以劃分為三個 階段：19981999年，快速發(fā)展時期1998年，停止實物分房，住房需求開始向市場化轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)得到非常大的發(fā)展機遇。 1999 年，在需求增大的推動下，房地產(chǎn)業(yè)迅速成長，出現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的局面2000 年，穩(wěn)步發(fā)展階段由于前兩年一些住宅項目的盲目上馬，導(dǎo)致 2000 年的市場空置率達到較高的水 平。房地產(chǎn)開發(fā)商的市場意識開始加強。2000年以后，在供應(yīng)量增加的同時，市場開始進入提高水平和調(diào)整階段市場逐漸成熟，個人購房比例明顯加大，異地品牌開發(fā)商進入濟南拓展。2、濟南房地產(chǎn)市

19、場發(fā)展現(xiàn)狀分析（1）自 2000 年市場開發(fā)量增長較快，表現(xiàn)出明顯的增勢。2002年全年各項指標預(yù)計與 2001 年基本持平，市場開始進入平穩(wěn)發(fā)展階段。 應(yīng)該注意到，經(jīng)過自 2000 年銷售量達到歷史最高水平后，開始回落，總體需求量 基本穩(wěn)定在 120 萬平米。（ 2）市場成交價格自 2000 年保持平穩(wěn)增長。2002年成交價格據(jù)相關(guān)政府部門預(yù)計，與 2001 年相比，不會有太大的變化。 （3）、由于市場需求比較平穩(wěn) , 導(dǎo)致商品房空置面積隨著竣工面積的不同而變化。 2002年商品房空置面積突破 40萬平米，空 置量增大 ，造 成這種現(xiàn) 象的 原因 主要是市場樓盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，從空置房的總體

20、情況看，主要有兩 種：一 種是處在 市二 環(huán)以 內(nèi)，因 昂貴地 價導(dǎo) 致高價的 商品 房，此 種 房子 的 價 位 大 多 在 3800 元 / 平 米；另 一 種 空 置 房 則 是 地 處 偏 遠、交 通 不 便 、 配 套 極 差 的 低 質(zhì) 房 ， 這 種 房 子 價 位 不 高 ， 有 的 甚 至 1000 元 / 平 方 米 左右，但照舊無人問津3、濟南房地產(chǎn)市場區(qū)域特征分析 濟南市區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡，區(qū)域房地產(chǎn)特征顯著 從總體看，目前濟南房地產(chǎn)市場東部、南部為熱點地區(qū)，西部、北部發(fā)展欠缺。 這種區(qū)域發(fā)展不均衡由來已久，在購房這心目中已經(jīng)形成一定的思維定勢。 自然環(huán)境的因素：

21、南部地區(qū)是濟南的風(fēng)景名勝地區(qū)，有不可復(fù)制的景觀優(yōu)勢； 人文環(huán)境的因素：東部地區(qū)是傳統(tǒng)的科技、文教中心區(qū)，文化氛圍濃厚； 市政、生活配套：西、北部地區(qū)屬傳統(tǒng)經(jīng)濟區(qū) ,經(jīng)濟較落后 , 城市功能配套設(shè)施相 對滯后。（ 1）濟南目前房地產(chǎn)發(fā)展的基本格局 濟南市的項目分布基本形成低、中、高檔不同檔次分區(qū)明顯的格局 南部：高檔住宅東部：中高檔住宅 西、北部：低檔住宅為主 按照項目的價格檔次，將項目基本分為三個檔次 2500元/ 平米以下集中區(qū)域：城市西部、北部（槐蔭區(qū)、天橋區(qū)） 。產(chǎn)品形式： 6 層帶閣樓 主要劣勢：老工業(yè)區(qū)，重工業(yè)集中，環(huán)境較差，居民素質(zhì)不高，造成房價偏低但自 2001 年，也出現(xiàn)了一些

22、中高端項目，如陽光 100（均價 3000），拉動了該區(qū)域價格開始提升。 未來走勢：西部是政府新的城市規(guī)劃未來要發(fā)展的地區(qū)，但城市基礎(chǔ)較差，難度 比較大。2500 3500元/ 平米集中區(qū)域：城市東部，如歷下區(qū)、市中區(qū)。 產(chǎn)品形式：多層，有一部分高層項目 主要優(yōu)勢：眾多政府機關(guān)和高校所在地，人文環(huán)境較好，經(jīng)濟比較發(fā)達，集中了 一些高技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，居民整體收入和消費能力較好，也是房地產(chǎn)開發(fā)較早的區(qū) 域，成為房地產(chǎn)消費的熱點區(qū)域。未來走勢：良好的經(jīng)濟、人文基礎(chǔ)使東部區(qū)域在今后的發(fā)展中仍具有后續(xù)發(fā)展空 間。3500 5000元/ 平米以上集中區(qū)域：南部、城市中心區(qū)，如歷下區(qū)。 產(chǎn)品形式：以小高層、高

23、層為主，小部分為多層帶電梯，也有一部分聯(lián)排別墅 主要優(yōu)勢：南部為山區(qū)，風(fēng)景優(yōu)美，空氣清新，集中了一部分高檔住宅。城市中 心區(qū)高昂的土地成本、成熟的配套和地段優(yōu)勢，使其成為高價住宅的集中地。未來走勢：南部區(qū)域由于近幾年的集中開發(fā)，造成底下水系破壞，政府開始 限制開發(fā)用地。城市中心區(qū)基本無空置土地，且舊城改造的難度較大 , 土地價格 高，住宅產(chǎn)品發(fā)展空間不大。（2）濟南房地產(chǎn)市場區(qū)域差異將被逐漸弱化 市政發(fā)展將會縮小東西部的差距，但存在一定的難度 均衡發(fā)展為主旨的城市規(guī)劃正在實施。根據(jù)新的城市規(guī)劃，未來幾年，濟南市將 著重發(fā)展西部，加大市政配套建設(shè)力度。這無疑會弱化區(qū)域之間的差異，帶動這 些地區(qū)房

24、地產(chǎn)市場的發(fā)展。高素質(zhì)樓盤帶動落后地區(qū)的發(fā)展 近年在西部地區(qū)、北部地區(qū)出現(xiàn)一些高素質(zhì)樓盤，其中非常有代表性的是陽光 100、世紀泉城等項目，這些樓盤自身綜合素質(zhì)較高，帶動了項目周邊配套與環(huán)境 的改善。隨著今后開發(fā)量的不斷增加，西、北部區(qū)域必將會有相當(dāng)大的改觀。4、濟南房地產(chǎn)企業(yè)分析截止 2001年，濟南市有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 177家，其中一級資質(zhì) 5 家，二級資 質(zhì) 27 家，三級資質(zhì) 133 家，四級資質(zhì) 8 家（新注冊未有資質(zhì)的 4 家）。（ 1）濟南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本分類A、政府背景的房地產(chǎn)企業(yè)，或是政府職能部門轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)企業(yè)。這部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)得較早，對于初期的房地產(chǎn)發(fā)展起到重要的作

25、用。如中房 集團、濟南房地產(chǎn)開發(fā)總公司等。B、大集團背景房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)這部分房地產(chǎn)企業(yè)往往是其它產(chǎn)業(yè)大集團向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的渠道。他們的優(yōu)勢在于大集團雄厚資金和豐富資源的支持；劣勢在于缺乏專業(yè)知識和實際操作經(jīng)驗。如果能將集團內(nèi)部資源進行有效整合，這類開發(fā)商可以在市場中穩(wěn)占一席之地。 它們的典型代表是魯能集團和三聯(lián)集團。C、本地民營房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)這部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在濟南已經(jīng)有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，依靠項目贏得市民 的認同。濟南市民比較認同企業(yè)專業(yè)經(jīng)驗、產(chǎn)品信譽度、樓盤知名度。它們的典 型代表企業(yè)是三慶集團和普利集團。D、外來房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)相對于以上三種開發(fā)企業(yè)，外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多的是引入現(xiàn)進

26、的產(chǎn)品、全新 的營銷理念，對市場起到推動作用。如香港新世界、大連萬達、陽光 100 等，下 面我們將對異地開發(fā)商著重分析。（2）外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)研究隨著濟南市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，其巨大的市場空間吸引了一批外地開發(fā)商登 陸濟南，其中一些的知名的項目如：陽光 100 國際新城、新世界陽光花園、偉東 新都、外海西子城市花園、富翔天地、黃金時代等。這些項目在運作方式、營銷 策劃手段等方面存在一定的共性，主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 開發(fā)的項目多為規(guī)模較大的住宅區(qū)，體現(xiàn)出了開發(fā)商雄厚的實力。 大多數(shù)項目選址于不被濟南本土開發(fā)商所看好的西部、北部地區(qū)。開發(fā)商通過優(yōu) 質(zhì)的產(chǎn)品、完善的配套、良好的服務(wù)逐漸打破了濟

27、南消費者購房時的區(qū)域情結(jié)。強強聯(lián)手的開發(fā)方式。在營銷策劃、建筑設(shè)計、園林規(guī)劃、物業(yè)管理等方面引入 知名企業(yè)，提高了產(chǎn)品的綜合素質(zhì)。注重產(chǎn)品附加值 。增加了物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容 ，提高了項目智能化的標準 ，豐富 了 會所的功能，在產(chǎn)品研發(fā)上均領(lǐng)先于由濟南本土開發(fā)商。注重營銷推廣手段的運用。在項目包裝、廣告投放、媒體選擇上起到引領(lǐng)市場的 作用。項目運作過程中注重銷售這一環(huán)節(jié)，對銷售排期、銷售現(xiàn)場的控制以及對銷售 人員的管理都具有一定的先進性。5、濟南房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供給特點分析此次調(diào)查，我們走訪了濟南市的 15 個項目，在項目分布區(qū)域、價格檔次上進行了 選擇，力求保證樣本的全面性和準確性。將產(chǎn)品特點基

28、本歸結(jié)如下：（1）項目規(guī)模濟南市場仍處在無序競爭狀態(tài)，市場上既有占地上千畝的超大樓盤，也有總建筑 面積幾萬平米的小型樓盤。項目規(guī)模的參差不齊，反映出市場的不成熟。隨著市 場的發(fā)展，未來的項目將向規(guī)模化發(fā)展。（2）建筑形式 在市場供給方面，市場上的樓盤大多為多層、小高層、高層混合開發(fā)。高層住宅 在整個社區(qū)所占比重不大，純高層住宅社區(qū)只有陽光100、魯能康橋等為數(shù)不多的幾個樓盤，在東部區(qū)域市場內(nèi)更是比較少見。各種建筑形式基本都帶有地下室，多層頂層一般為閣樓。在消費者認同方面，仍然是多層比較受歡迎，但小高層、高層住宅只要價格合理，產(chǎn)品滿足需求，也逐漸被認可和接受。（3）面積區(qū)間分布基本為二室、三室設(shè)

29、計，其中兩室最集中的分布在100 110 平米，其次為120 130平米。 100 120平米是目前集中的供應(yīng)區(qū)間。三室集中在 130 160 平米。（4）戶型分析平面間隔以平層設(shè)計為主，錯層、躍式設(shè)計作為補充。但市場上錯層及躍式的設(shè)計，普遍存在空間處理欠佳的問題。市場上樓盤多采用一梯二戶、一梯四戶設(shè)計，有較好的舒適性。對朝向有較嚴格的要求，基本要求南北向，少數(shù)項目設(shè)計有東西向住宅，如陽光 100，銷售非常困難，室內(nèi)的主要功能空間，如臥室、客廳均利用南面空間布置， 雙（三）陽面臥室設(shè)計普遍存在。（ 5）裝修標準交工標準基本為廚衛(wèi)裝修，配備有墻、地磚，潔具等，這應(yīng)該是一種過渡性產(chǎn)品。 少數(shù)較高檔

30、項目采用了精裝修，如舜風(fēng)世紀花園、數(shù)碼港等，但市場反應(yīng)效果并 不很理想。（ 6）園林規(guī)劃市場上樓盤的園林設(shè)計水平普遍不高，大部分樓盤只有簡單的綠化景觀。部分山 景樓盤（如陽光舜城）在園林設(shè)計方面，主要依靠樓盤周邊自然環(huán)境作為小區(qū)的 園景，區(qū)內(nèi)只有簡單的綠化覆蓋。市場上樓盤的園林設(shè)計多采用水景主題，但造 園手法簡單，難免給人牽強附會之感。（ 7）配套設(shè)施 社區(qū)配套包括娛樂設(shè)施、便民生活配套等。它一般與項目的規(guī)模有關(guān)，大型項目 的配套設(shè)施比較全面，而中小規(guī)模的項目往往更多依靠項目周邊配套。 對于娛樂設(shè)施，會所的普及率最高，中高檔樓盤的普及率達到60%左右。對于便民生活設(shè)施，如 24 小時便利店、社

31、區(qū)教育設(shè)施（幼兒園） 、小型診所等也 都有所涉及，但根據(jù)項目自身情況而不同。（ 8）物業(yè)管理 物業(yè)管理普遍不被重視，提供的服務(wù)也僅僅是簡單的保安、保潔等。少數(shù)項目也 以較高水平的物業(yè)管理服務(wù)作為賣點之一，如新世界花園的“英式管家服務(wù)” 等。 2002 年，一些知名的物業(yè)管理公司也開始進入濟南，如第一太平戴維斯；香 港屋宇物業(yè)等。6、濟南房地產(chǎn)市場客戶需求特點分析 由于時間的限制，我們此次沒有進行專門的消費者需求調(diào)查，但結(jié)合開發(fā)商、政 府相關(guān)部門的走訪和項目調(diào)查，對客戶需求也進行了一定的分析。據(jù)建設(shè)銀行對 2001 年對購房需求的統(tǒng)計，濟南購房者貸款年齡在 25-34 歲占%，35-44 歲占

32、%，這兩部分人構(gòu)成了購房主體；從置業(yè)者看，企業(yè)管理人員占%，工人占%，機關(guān)干部占 %，轉(zhuǎn)業(yè)人員占 %；從年收入情況看，年薪在 5 萬元以下的占 %， 年薪在 5-10 萬元的占 %；在購房面積上，今年選購 60-80 平方米的占 18%，80-100 平方米的占 %，100-120 平方米的占 %， 120-140 平方米的占 10%，由此可見 80-120 平方米普遍受廣大購房者的青睞； 戶型上，選擇兩房兩廳為 33%，三房一廳的為 %； 總房價上 10-20 萬元占 %， 20-30 萬元的占 %，30-40 萬元的占 %；購房單價在 1000-2000 元/ 平方米的為 %，2000-3

33、000 元/ 平方米的為 %，3000-4000 元/ 平方米的 為 %。市場需求量短期內(nèi)不會出現(xiàn)明顯激增，但中低檔房仍是消費主體。總價在20萬以內(nèi)的精品經(jīng)濟房占據(jù)約 60%的市場需求。7、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測（ 1）市場需求量基本穩(wěn)定，在近一兩年內(nèi)不會有明顯的增長 到目前，濟南房地產(chǎn)市場沒有出現(xiàn)明顯的刺激市場的重大政策，同時，市場中品 質(zhì)較好的精品住宅明顯缺乏，市場進一步放量的可能性不大，市場需求基本穩(wěn)定 在 120 萬平米。（ 2）整體價格水平穩(wěn)中略降，增長空間有限 2003年，將進一步調(diào)整市場結(jié)構(gòu)。按照政府預(yù)定計劃， 2003 年將正式開始經(jīng)濟適 用房的開發(fā)建設(shè)，其每年投放市場的面積預(yù)

34、計為20 30 萬平米，將占全市每年交付使用的新建住宅總量的 10 15%，以后也將逐年按照這個比例向市場投放經(jīng)濟適用房，通過市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對目前過高的商品房價格進行平抑3）東部、南部還將是房地產(chǎn)開發(fā)、消費的熱點地區(qū)，西部區(qū)域隨政府政策引導(dǎo)而發(fā)展東、南部地區(qū)，作為眾多開發(fā)商成熟經(jīng)營的大本營，依賴其濃厚的文化底蘊和良 好的自然環(huán)境，仍將穩(wěn)居濟南房市的潮頭，在今后幾年內(nèi)持續(xù)吸引購房者的眼球。北部和西部地區(qū)，在未來幾年內(nèi)仍將維持現(xiàn)有的態(tài)勢：北部在環(huán)境改善的前提 下緩慢升溫，南部因政府限制開發(fā)而持續(xù)走俏。由于歷史原因、基礎(chǔ)設(shè)施等積習(xí) 已久的原因，雖然有個別項目已經(jīng)有較高的品質(zhì)，它們很難成為濟南房市中

35、有代 表性的區(qū)域，（4）市場競爭激烈，進一步向成熟階段發(fā)展 隨著房地產(chǎn)供應(yīng)量的進一步增加，未來的市場競爭必將越發(fā)激烈。這對于市場的 成長與成熟必將有很大的促進作用。同時，隨著大盤、異地品牌開發(fā)商等逐漸涌 現(xiàn)，濟南房地產(chǎn)市場已經(jīng)在向?qū)I(yè)、成熟發(fā)展。四、三級市場分析：結(jié)論：政府政策濟南的二手房市場從 90 年代初期開始形成，初期公產(chǎn)房是以換房的形式出現(xiàn)的，私產(chǎn)房以置換的形式出現(xiàn)，自 2000 起政府放開二手房市場并大力推動房改政策， 截止到目前，公產(chǎn)房的房改以基本完成。 2000 年全年成交總套數(shù) 5400 套， 2001年和 2002 年每年以 20%的速度遞增， 2002 年全年總成交套數(shù)為

36、8000 套，成交面積 6 萬平米其中房改房成交量比去年同期增長了40%（ 8000 套房屋中以買賣方式 的有 5000套左右）二環(huán)以內(nèi)二手房成交均價為 1600元/平米 1700元/平米， 雖然政府房改推行的力度較好但占房屋總量比重交大的省級房改房并沒有上市交 易（占 50%），房屋的加速放量還有一個過程，這也從側(cè)面體現(xiàn)出政府各項制度的 執(zhí)行力度不夠。濟南的房改房基本屬于省級、市級、鐵路、軍隊、齊鋼、魯能、石化七大體系 , 目 前房改推行到第四階段 , 但作為重中之重的省級房改房 （ 占總體 50%）,還沒有上市 交易,市場的潛力還很大 , 加速放量還需要一個過程。政府政策2002 年二手房

37、按揭2000 年出臺了住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法 ；把加快開發(fā)三級市場列入十五計劃 發(fā)展的綱要； 2001 年下調(diào)了二手房交易的契稅； 2002 年規(guī)范下調(diào)了房屋交易手續(xù) 費；以近年連續(xù) 4 次降息，都為二手房市場的發(fā)展提供了廣闊的空間和有力的支 持。 2002 年，山東省人民政府下發(fā)了關(guān)于深化住房制度改革進一步開放和搞活 住房二級市場的意見 ，要求各級政府要把開放和搞活住房三級市場放在政府工作 和經(jīng)濟發(fā)展的突出位置 。此舉為山東省二手房市場的發(fā)展起到了領(lǐng)航和促進作用。 金融政策 各大銀行金融機構(gòu)注意到了二手房市場的巨大市場潛力，適時進行業(yè)務(wù)創(chuàng)新，推 出二手房按揭抵押貸款。住房公積金質(zhì)押貸款，組

38、合貸款等針對二手房的信貸品 種，為搞活住房三級時常提供了有力的金融支持。居統(tǒng)計濟南貸款交易量以占到二手房交易總量的 50%但外地人貸款要求嚴格?！耙徽臼健狈?wù) 二手房交易的有關(guān)各方，如房管部門、金融機構(gòu)、擔(dān)保機構(gòu)、公證等單位均不斷 規(guī)范、簡化操作手續(xù)，增加工作透明度，提高業(yè)務(wù)、服務(wù)水平和服務(wù)效率，縮短 交易時間，提高了二手房交易的成功率。濟南，二手房消費者現(xiàn)已切實感受到了 二手房交易的輕松、快捷。房管部門理順管理體制，工作提速，簡化已購公房的 上市審批程序，加快房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證進度，完備已購住房的入市資格，加快了 房屋交易、流通速度。在濟南市房地產(chǎn)交易大廈內(nèi)，房管部門會同房產(chǎn)中介、金 融機構(gòu)、

39、評估的有關(guān)各方現(xiàn)場聯(lián)合辦公，二手房交易者進入大廳即可享受到“一 站式”的服務(wù)，此外二手房按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)，買方只須提交資料、簽字、評估、公 證、抵押、過戶手續(xù)均由公司代辦 （大部分公司只收買賣中介費 ，其他費用不收）， 加上提供擔(dān)保，房屋辦完抵押登記，賣方即可從銀行拿到房款，一般只要3 7個工作日。二手房市場的構(gòu)成 濟南二手房交易分為以下幾個部分：私產(chǎn)房、商品房（現(xiàn)房）、商品房（期房） 、房改房，注：濟南公產(chǎn)房的房改推行力度非常大。這一點和石家莊類似，上市交易的房屋 基本為私產(chǎn)房，以當(dāng)?shù)匾患曳慨a(chǎn)擔(dān)保公司介紹 2002年 11月份以按揭貸款方式成交的二手房數(shù)量就有 100 多套，二手房市場強勁的發(fā)展

40、勢頭由此可見一斑。房地產(chǎn)中介行業(yè)整體情況2002年全年總成交套數(shù)為 8000套，成交面積 56 萬平米其中房改房成交量比去年 同期增長了 40%（8000套房屋中以買賣方式的有 5000 套左右）二環(huán)以內(nèi)二手房成 交均價為 1600 元/ 平米 1700 元/ 平米，濟南二手房成交 20%通過中介成交，中 介商的口碑再老百姓中間非常差（重要是個體中介） ，在濟南流行一句話“三年不 開張，開張吃三年”，因為行業(yè)和市場的不規(guī)范，造成濟南中介市場買空賣空的 黑中介很多。目前濟南中介公司共計 126 家，中介公司特點表現(xiàn)在以下幾方面： 資金實力經(jīng)營二手房買賣、租賃的公司 10 萬以上，經(jīng)營商品房代理、

41、商品房策劃的公司 50 萬以上。規(guī)模二手房中介公司中基本為個體小型中介，店鋪位置不集中，面積為15平米左右，濟南的中介市場在房管局， （七經(jīng)路 83號）有 20多家個人中介公司 在此設(shè)點（主要是窗口和信息采集站的形式） ，稍微正規(guī)的公司濟南有三家，其市 場形式為：總公司下設(shè) 3 家 5 家分公司的形式各公司獨立核算。硬件基礎(chǔ) 因為市場上的中介以個體為主，所以基本處于非常原始的狀態(tài)，沒 有微機管理，沒有自身的信息交流平臺，沒有企業(yè)標示，沒有統(tǒng)一的工裝，沒有 先進的辦公設(shè)備，只有少數(shù)的中介公司佩帶胸卡上崗。軟件基礎(chǔ) 基本沒有自己的銷售管理軟件，人員層次較底，文化程度和素質(zhì)不 高，從業(yè)人員年齡 30

42、歲 40歲，企業(yè)沒有為長期發(fā)展儲備人才。管理模型和架構(gòu) 管理形式極為簡單，大部分中介機構(gòu)為個體經(jīng)營，有公司的一個總公司下設(shè) 3 家5 家分公司，有的分公司只是掛靠總公司，每月只向總公司 交一定的費用。信息傳遞 總公司下設(shè)的各分公司之間的信息不共享，部分公司有自己的信息 交流的數(shù)據(jù)平臺，能夠?qū)崿F(xiàn)局域網(wǎng)的信息交換。企業(yè)品牌各公司目前沒有樹立品牌的意識，沒有自己的 VI ，沒有企業(yè)文化，沒有企業(yè)的核心價值觀，沒有核心競爭力。企業(yè)管理有的公司內(nèi)部管理機制的雛形開始成型，但大部分的中介公司沒有意識。中介公司的主營業(yè)務(wù)代賣、貸款、收購、租賃、商品房代理各項業(yè)務(wù)的流程及收費標準代賣 所有濟南的大部分中介公司

43、代賣房源，均不押賣方任何房屋權(quán)屬證明文 件，只登記房屋相關(guān)信息，出售價格均為凈價，成交后只收取買方中介費。 10 萬 以下收取成交價 2%的中介費， 10 萬以上收取成交價 %的中介費，此外價格可議。（注：由于濟南的中介公司以私人為主，并且市場不規(guī)范所以收費標準不統(tǒng)一， 這一點和石家莊有很大區(qū)別。）貸款 濟南所有二手房貸款都是通過“置業(yè)擔(dān)保公司”辦理，中介公司并不辦 理，只是作為一項服務(wù)內(nèi)容，并不收費只收取房屋買賣中介費?！爸脴I(yè)擔(dān)保公司” 辦理貸款收取一定的費用，擔(dān)保公司的收費也不統(tǒng)一，有的收取貸款額千分之七，銀行有的收取定數(shù)。并且擔(dān)保公司已同銀行建立了業(yè)務(wù)渠道，互相有利潤關(guān)系以向擔(dān)保公司推薦

44、客戶）貸款的最長年限為房齡加貸款年限不超過30，最長 15年，貸款人年齡不超過 65 歲外地人貸款需要有本市人擔(dān)保。收購 因為貸款沒有利潤來源，各中介公司把收購列為公司的主要利潤來源，紛 紛打出“現(xiàn)金收房”；“高價收房”的廣告，此類業(yè)務(wù)開展的很多。租賃 大部分中介公司登記房屋信息簽定相關(guān)文件 ，成交收取 200元 150元不 等直到租成為止。中介公司情況濟南在注冊的中介公司有 126 家，未注冊登記的中介公司有 400 多家，其中公司 規(guī)模較大是“百替房產(chǎn)經(jīng)紀公司”，此公司是集房產(chǎn)開發(fā)、代理銷售、廣告?zhèn)鞑ァ?二手房銷售，的公司公司成立于 1996 年公司現(xiàn)有職工 120名職工，其中經(jīng)營二手 房

45、業(yè)務(wù)的職工有 30 名職工，公司有自己的銷售管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，二手房信息通過局 域網(wǎng)實現(xiàn)信息公享。（附圖）公司規(guī)模 公司現(xiàn)有分公司五家天橋區(qū)：總公司順河街 116 號市中區(qū)：民生大街 15 號歷下區(qū)：黑虎泉西路 55 號 歷城區(qū)：山大南路 142 號槐蔭區(qū)：南辛莊東街 18 號 店面的面積大都是 40平米左右，每店有 5 6名員工每店配有 57 臺電腦房 屋銷售通過網(wǎng)上實現(xiàn)。各項業(yè)務(wù)的銷售流程及收費標準代賣 只登記房屋相關(guān)信息，不押任何房屋權(quán)屬證明文件，簽定代賣 合同，成交只收取買方中介費（ 10 萬以下收取成交價 %、10 萬到 20 萬收取成交價 %20萬以上 2%，看房（有專門看房的看房車）

46、收取看房費1 次 100 元、 2 次 200元、交 300 元看到成交為止，成交后看房費折算到中介費中。收購 登記收購房源信息，預(yù)約實地看房，商討房屋價格，簽定收購合同，過戶后全款付清。購買收購房不交中介費。貸款 貸款作為一項服務(wù)業(yè)務(wù)并不收費用免費辦理。租賃 登記房屋信息，簽定相關(guān)文件，只收取 200 元看房費（不退） ，直到租成為 止。商品房代理 和開發(fā)商商討代理費。員工構(gòu)成及工資水平員工工資 =底薪+提成，底薪 500元提成中介費 10%，經(jīng)理工資 =固定工 資+獎金，固定工資 2000。百替公司員工均為女性年齡 22歲 25歲，學(xué)歷高中 左右。公司運作方式公司以直營的方式運作，類似于我

47、公司的連鎖店，各分公司不獨立核算，所有盈 利上繳總公司，由總公司統(tǒng)一安排，包括（人員工資、廣告費、房租等） 。 公司運作情況每年動態(tài)房源量 1000 套左右，每年成交量 120 套左右。競爭對手情況“華通”全市共有 4 家店“洋紅”全市共有 5 家店，這兩個公司都是幾個個體的 中介和辦的形式，沒有長遠的發(fā)展目標和發(fā)展方向，內(nèi)部信息不共享，沒有信息 交流平臺，各分公司獨立核算，沒有競爭力，兩公司云均成交量為 10 套左右。 居住區(qū)情況濟南的大型居住區(qū)目前有五大居住區(qū)分別為： 王官莊居住區(qū)（西部）二七新村（南部）工人新村（北部）玉函小區(qū)（南部）甸柳小區(qū)（東部） 這些房屋基本屬于省級、市級、鐵路、軍

48、隊、齊鋼、魯能、石化七大體系。以二 七新村為例：共計 300棟樓，人口 25000人，房齡平均 18 年左右，大部分房屋兩 氣全無，配套設(shè)施陳舊，地理位置處于市中區(qū)房屋均價1800 元 2000元，獨單面積3040M,偏單5060M三室70M,在濟南象這樣的老城區(qū)比較多,房質(zhì)比較低，配套環(huán)境均很差但由于地點比較好還是有一定的需求?，F(xiàn)二手房市場的存在的特殊性雖然政府推行房改得力度較大但是省級房改房屋還沒有上市交易，從市場存量來 看省級房改房屋占總體房改房屋 50%，目前官方的政策以出臺但執(zhí)行力度不夠，并 且在金融的政策方面對外地人貸款的要求比較嚴格要有本市人做擔(dān)保，這就挫傷 的流動人口購房的購買

49、欲望。房屋過戶所需的費用已購公房買賣及贈與過戶收費標準：契稅： % （ 受讓方 ）印花稅： % （ 雙方各一半 ）手續(xù)費： 6 元/ 平方米 （ 雙方各一半 ）登記費： 80 元 （受讓方）純私產(chǎn)買賣及贈與過戶收費標準：契稅： % （ 受讓方 ）手續(xù)費： 6 元/ 平方米 （ 雙方各一半 ）登記費： 80 元 （受讓方）商業(yè)和別墅買賣及贈與過戶收費標準：契稅： 3% （ 受讓方 ）手續(xù)費： 6 元/ 平方米 （ 雙方各一半 ）登記費： 80 元 （受讓方）注：辦理貸款的另需要交抵押他項 %，此外以上費率都是以評估價為準。 我企業(yè)的優(yōu)勢1、硬件方面 先進的計算機，管理方式，統(tǒng)一的店面的布置包括（

50、辦公桌、接待臺、談判桌、 復(fù)印機打印機、等），我們有優(yōu)良的辦公環(huán)境，幽雅的洽談區(qū)舒適的接待區(qū)，著都是對手 沒有的。2、資金方面 我們的資金實力遠遠優(yōu)于對手，這使我們能實現(xiàn)買斷代理和批量收購，這是對手 萬萬不能的。3、軟件方面 先進的銷售管理軟件，最大程度的實現(xiàn)信息和資源的共享，標準化的操作流程， 連鎖運營的五大體系的支持，優(yōu)良好的運營渠道，以上這幾方面對手還不能實現(xiàn)。4、人員方面充滿活力有著企業(yè)核心價值觀的優(yōu)良團隊，有良好教育高素質(zhì)人才儲備，有經(jīng)過 系統(tǒng)培訓(xùn)的置業(yè)經(jīng)紀人，這是我們企業(yè)占領(lǐng)市場最根本的核心競爭力，也是我們 企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基石。5、運營機制陽光的操作流程，科學(xué)的競爭機制，值得信賴

51、的企業(yè)品牌，方便快捷的服務(wù)特性,龐大的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)支持，多種多樣的服務(wù)產(chǎn)品，這都是我們競爭對手無法比擬的。6、薪酬體制我們的企業(yè)長期秉承“以人為本的”經(jīng)營理念，充分信任和尊重每一個人，科 學(xué)的薪酬體制遠遠的優(yōu)于對手，我們的企業(yè)給了我們的員工良好的升遷和異動的 機會，這不但但是薪金，還包括更多的鍛煉機會，學(xué)習(xí)更多的東西。7、企業(yè)品牌通過我們的努力已經(jīng)打造了一個“天津第一”的品牌，我們有理由相信我們將打 造出“華北第一”，“全國第一”。8、宣傳策劃我們有良好的外圍環(huán)境，有優(yōu)秀的企劃人才，有企業(yè)占領(lǐng)市場宣傳推廣的能力， 有連鎖經(jīng)營的成功經(jīng)驗，有統(tǒng)一的企業(yè) VI，這使我們能夠順利戰(zhàn)勝對手。綜合以上情況分析，我企業(yè)同濟