土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的納稅籌劃案例分析

1、最新【精品】范文 參考文獻(xiàn) 專業(yè)論文土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的納稅籌劃案例分析土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的納稅籌劃案例分析摘要：土地作為重要的生產(chǎn)資料，是企業(yè)和投資人進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的 重要工具和手段。在投資、資產(chǎn)重組、債務(wù)重組過(guò)程中，相關(guān)納稅人 經(jīng)常會(huì)遇到有關(guān)土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。本文在此結(jié)合案 例，就土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的納稅籌劃技巧進(jìn)行探討，旨在幫助相關(guān)納稅人減輕稅收負(fù)擔(dān)，防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)較高的稅后利益。關(guān)鍵詞：土地轉(zhuǎn)讓納稅籌劃案例分析一、案例2010年年底，山東興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司購(gòu)置了一塊位于青 島市區(qū)的土地，購(gòu)置價(jià)為6 000萬(wàn)元。2012年年初，由于公司的資 金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，董事會(huì)研究決定將還沒(méi)有開(kāi)發(fā)的

2、位于青島市區(qū)的土 地轉(zhuǎn)讓。經(jīng)過(guò)評(píng)估，該土地當(dāng)前市價(jià)為 12 000萬(wàn)元。黃河實(shí)業(yè)有限 公司欲以12 000萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買該土地。假設(shè)在具體轉(zhuǎn)讓過(guò)程中發(fā) 生的其他費(fèi)用和印花稅等忽略不計(jì)，公司期間費(fèi)用為零。興業(yè)房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司為此進(jìn)行納稅籌劃，以實(shí)現(xiàn)最佳的節(jié)稅效果。二、案例解析（一）稅法依據(jù)1. 營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知（財(cái)稅200316號(hào)）第3條第20款的規(guī)定，單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置 的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán) 的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知（財(cái)稅2002191號(hào)） 第1條規(guī)定，以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入

3、股，參與接受投資方利潤(rùn)分 配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。第 2條規(guī)定，對(duì)股權(quán) 轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。2. 土地增值稅。根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定，納稅人在 轉(zhuǎn)讓銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得增值額為征稅對(duì) 象，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，按次征收。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括：（1）取得土地 使用權(quán)所支付的金額；（2）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本；（3） 開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用；（4）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（6）對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可

4、 按本條（1）、（ 2）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì) 20%U除。根據(jù)關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知（國(guó)稅函發(fā) 1995110號(hào)）第六條第二款的規(guī)定，對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金， 將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán) 時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用和開(kāi)發(fā)土地所需的成本再加計(jì)開(kāi)發(fā) 成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅款。關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知（財(cái)稅200621號(hào)）第五條 規(guī)定，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、 聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品 房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定 的通知（財(cái)稅1

5、99548號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。3. 契稅。根據(jù)中華人民共和國(guó)契稅暫行條例第三條的規(guī)定， 契稅稅率為3%-5%契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政 府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。關(guān)于全資子公司承受母公司資產(chǎn)有關(guān)契稅政策的通知（國(guó)稅函2008514號(hào)）規(guī)定，公司制企業(yè)在重組過(guò)程中，以名下土地、房 屋權(quán)屬對(duì)其全資子公司進(jìn)行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對(duì) 全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。（二）籌劃思路企業(yè)將擁有的土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，通常采用直接交易的方式。 在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中主要涉及到營(yíng)業(yè)稅、 土地增值稅、企業(yè)所

6、得稅、契稅等， 稅收負(fù)擔(dān)較重。因此，企業(yè)可以考慮對(duì)土地進(jìn)行適當(dāng)?shù)牟僮?，如進(jìn)行 “三通一平”等工程的處理，將生地變熟地，然后再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易。 這樣在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不僅允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地 價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)土地所需的成本以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅款， 另外還可以加計(jì)扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款與土地開(kāi)發(fā)成 本之和的20%這種方案比直接辦理土地轉(zhuǎn)讓交易少繳納稅款，從而 減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。另外，公司還可以考慮先開(kāi)發(fā)整理土地，再 用土地注冊(cè)公司，然后以轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。此種方 案下，以土地這項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 的行為不征收營(yíng)業(yè)稅。后將股權(quán)

7、轉(zhuǎn)讓給欲購(gòu)買土地的黃河實(shí)業(yè)公司 時(shí)，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于以上三種方案，企業(yè)在實(shí)務(wù)操 作過(guò)程中應(yīng)從整體上比較稅負(fù)，對(duì)各種方案進(jìn)行綜合籌劃以實(shí)現(xiàn)最佳 的節(jié)稅效果。（三）案例分析方案一：直接辦理土地轉(zhuǎn)讓交易。該公司應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=（12 000- 6 000 ） X 5%=300（萬(wàn)元）應(yīng)納城建稅及教育費(fèi)附加=300X 10%=30（萬(wàn)元）土地增值稅扣除項(xiàng)目金額 二6 000+300+30=6 330 （萬(wàn)元） 土地增值額=12 000-6 330=5 670 （萬(wàn)元）增值率=5 670 - 6 330=89.57%應(yīng)納土地增值稅=5 670 X 40% 6 330 X 5%=1 951.5

8、（萬(wàn)元）應(yīng)納企業(yè)所得稅（12 000-6 000-300-30-1951.5 ） X 25%=929.625 （萬(wàn)元）興業(yè)公司各稅合計(jì)=300+30+ 1 951.5+929.625=3 211.125 （萬(wàn) 元）。興業(yè)公司凈利潤(rùn)=12 000-6 000-3 211.125=2 788.875 （萬(wàn)元）。 黃河公司應(yīng)繳納契稅=12 000 X 3%=360（萬(wàn)元）雙方合計(jì)納稅=3 211.125+360= 3 571.125 （萬(wàn)元）方案二：先將生地變熟地，然后再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易。在此方案下，興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司需要將土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)整理，如進(jìn)行“三通一平”等工程的處理。假設(shè)該公司當(dāng)期投入建設(shè)費(fèi)用

9、20萬(wàn)元， 土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格不變。該公司應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=（12 000- 6 000 ） X 5%=300（萬(wàn)元）應(yīng)納城建稅及教育費(fèi)附加=300X 10%=30（萬(wàn)元）土地增值稅扣除項(xiàng)目金額=（6 000+20）X（ 1+20% +300+30=7554 （萬(wàn)元）土地增值額=12 000-7 554=4 446 （萬(wàn)元）增值率=4 446 - 7 554=58.86%應(yīng)納土地增值稅=4 446 X 40%7554X 5%=1 400.7 （萬(wàn)元）應(yīng)納企業(yè)所得稅 二（12 000-6 000-300-30-20-1 400.7） X 25%=1062.325 （萬(wàn)元）興業(yè)公司各稅合計(jì)=300+30+ 1

10、 400.7+1 062.325=2 793.025 （萬(wàn) 元）興業(yè)公司凈利潤(rùn)=12 000-6 000-20-2 793.025=3 186.975 （萬(wàn)元）黃河公司應(yīng)繳納契稅=12 000 X 3%=360（萬(wàn)元）雙方合計(jì)納稅=2 793.025+360= 3 153.025 （萬(wàn)元）方案三：變土地轉(zhuǎn)讓為股權(quán)轉(zhuǎn)讓。興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司用10萬(wàn)元現(xiàn)金注冊(cè)一個(gè)全資子公司 甲，并以位于青島市區(qū)的土地對(duì)全資子公司甲進(jìn)行增資，土地過(guò)戶后，子公司甲以20萬(wàn)元的費(fèi)用對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)整理。然后，將甲公司100% 的股權(quán)以12 010萬(wàn)元價(jià)格直接轉(zhuǎn)讓給黃河實(shí)業(yè)有限公司。根據(jù)財(cái)稅 2002191號(hào)文件的規(guī)定，

11、興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資（以土地作投資 增加了子公司的注冊(cè)資本金）轉(zhuǎn)讓土地不征收營(yíng)業(yè)稅。土地增值稅扣除項(xiàng)目金額=（6 000+20）X（ 1+20% =7 224 （萬(wàn) 元土地增值額=12 000-7 224=4 776 （萬(wàn)元）增值率=4 776 - 7 224=66.11%興業(yè)公司應(yīng)納土地增值稅=4 776 X 40%7 224 X 5%=1 549.2 （萬(wàn) 元）應(yīng)納企業(yè)所得稅=（12 000-6 000-20-1 549.2） X 25%=1 107.7（萬(wàn)元）興業(yè)公司各稅合計(jì)=1 549.2+ 1 107.7=2 656.9（萬(wàn)元）興業(yè)公司凈利潤(rùn)=12 000-6000-20-2 65

12、6.9=3 323.1（萬(wàn)元）興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以名下土地對(duì)其全資子公司甲進(jìn)行增資， 屬 同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對(duì)全資子公司甲承受母公司土地、 房屋 權(quán)屬的行為，不征收契稅。另外，由于興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將甲公司100%勺股權(quán)作價(jià)12 010萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給黃河實(shí)業(yè)有限公司，對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn) 讓也不征收營(yíng)業(yè)稅。因此，興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與黃河實(shí)業(yè)有限公司 雙方合計(jì)納稅為2 656.9萬(wàn)元。土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)稅比較見(jiàn)下表。綜合上述分析可以發(fā)現(xiàn)，在方案三條件下，興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 不僅凈利潤(rùn)最高，同時(shí)比方案一少繳納稅款554.225萬(wàn)元(3211.125-2 656.9 )，比方案二少繳納稅款 136.125 萬(wàn)元(2 793.025-2 656.9)，而黃河實(shí)業(yè)公司比方案一、方案二少繳納契稅 360萬(wàn)元。顯 然，從交易雙方的利益考慮，方案三為最優(yōu)，比方案一總共節(jié)約稅金 914.225 萬(wàn)元(3 571.125-2 656.9 )，比方案二節(jié)約稅金 496.125 萬(wàn) 元(3 153.025-2 656.9)。因此，該公司應(yīng)當(dāng)選