土地使用權轉讓的納稅籌劃案例分析

1、最新【精品】范文 參考文獻 專業(yè)論文土地使用權轉讓的納稅籌劃案例分析土地使用權轉讓的納稅籌劃案例分析摘要：土地作為重要的生產資料，是企業(yè)和投資人進行經營的 重要工具和手段。在投資、資產重組、債務重組過程中，相關納稅人 經常會遇到有關土地使用權和不動產的轉讓問題。本文在此結合案 例，就土地使用權轉讓的納稅籌劃技巧進行探討，旨在幫助相關納稅人減輕稅收負擔，防范涉稅風險，實現(xiàn)較高的稅后利益。關鍵詞：土地轉讓納稅籌劃案例分析一、案例2010年年底，山東興業(yè)房地產開發(fā)有限公司購置了一塊位于青 島市區(qū)的土地，購置價為6 000萬元。2012年年初，由于公司的資 金周轉出現(xiàn)困難，董事會研究決定將還沒有開發(fā)的

2、位于青島市區(qū)的土 地轉讓。經過評估，該土地當前市價為 12 000萬元。黃河實業(yè)有限 公司欲以12 000萬元的價格購買該土地。假設在具體轉讓過程中發(fā) 生的其他費用和印花稅等忽略不計，公司期間費用為零。興業(yè)房地產 開發(fā)有限公司為此進行納稅籌劃，以實現(xiàn)最佳的節(jié)稅效果。二、案例解析（一）稅法依據1. 營業(yè)稅。根據關于營業(yè)稅若干政策問題的通知（財稅200316號）第3條第20款的規(guī)定，單位和個人銷售或轉讓其購置 的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權 的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知（財稅2002191號） 第1條規(guī)定，以無形資產、不動產投資入

3、股，參與接受投資方利潤分 配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。第 2條規(guī)定，對股權 轉讓不征收營業(yè)稅。2. 土地增值稅。根據土地增值稅暫行條例的規(guī)定，納稅人在 轉讓銷售不動產時，土地增值稅以轉讓房地產取得增值額為征稅對 象，實行四級超率累進稅率，按次征收。納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額，為增值額。土地增值稅暫行條例實施細則第七條規(guī)定，計算增值額的扣除項目包括：（1）取得土地 使用權所支付的金額；（2）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本；（3） 開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用；（4）舊房及建筑物的評估價格；（5）與轉讓房地產有關的稅金；（6）對從事房地產開發(fā)的納稅人可

4、 按本條（1）、（ 2）項規(guī)定計算的金額之和，加計 20%U除。根據關于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知（國稅函發(fā) 1995110號）第六條第二款的規(guī)定，對取得土地使用權后投入資金， 將生地變?yōu)槭斓剞D讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權 時支付的地價款、繳納的有關費用和開發(fā)土地所需的成本再加計開發(fā) 成本的20%以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅款。關于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號）第五條 規(guī)定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、 聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品 房進行投資和聯(lián)營的，均不適用關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定 的通知（財稅1

5、99548號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。3. 契稅。根據中華人民共和國契稅暫行條例第三條的規(guī)定， 契稅稅率為3%-5%契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政 府在前款規(guī)定的幅度內按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。關于全資子公司承受母公司資產有關契稅政策的通知（國稅函2008514號）規(guī)定，公司制企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房 屋權屬對其全資子公司進行增資，屬同一投資主體內部資產劃轉，對 全資子公司承受母公司土地、房屋權屬的行為，不征收契稅。（二）籌劃思路企業(yè)將擁有的土地使用權進行轉讓，通常采用直接交易的方式。 在轉讓過程中主要涉及到營業(yè)稅、 土地增值稅、企業(yè)所

6、得稅、契稅等， 稅收負擔較重。因此，企業(yè)可以考慮對土地進行適當?shù)牟僮?，如進行 “三通一平”等工程的處理，將生地變熟地，然后再進行轉讓交易。 這樣在計算土地增值稅時，不僅允許扣除取得土地使用權時支付的地 價款和有關費用、開發(fā)土地所需的成本以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅款， 另外還可以加計扣除取得土地使用權時支付的地價款與土地開發(fā)成 本之和的20%這種方案比直接辦理土地轉讓交易少繳納稅款，從而 減輕了企業(yè)的稅收負擔。另外，公司還可以考慮先開發(fā)整理土地，再 用土地注冊公司，然后以轉讓公司股權形式轉讓土地使用權。此種方 案下，以土地這項無形資產投資入股，參與利潤分配，共同承擔風險 的行為不征收營業(yè)稅。后將股權

7、轉讓給欲購買土地的黃河實業(yè)公司 時，對股權轉讓也不征收營業(yè)稅。對于以上三種方案，企業(yè)在實務操 作過程中應從整體上比較稅負，對各種方案進行綜合籌劃以實現(xiàn)最佳 的節(jié)稅效果。（三）案例分析方案一：直接辦理土地轉讓交易。該公司應納營業(yè)稅=（12 000- 6 000 ） X 5%=300（萬元）應納城建稅及教育費附加=300X 10%=30（萬元）土地增值稅扣除項目金額 二6 000+300+30=6 330 （萬元） 土地增值額=12 000-6 330=5 670 （萬元）增值率=5 670 - 6 330=89.57%應納土地增值稅=5 670 X 40% 6 330 X 5%=1 951.5

8、（萬元）應納企業(yè)所得稅（12 000-6 000-300-30-1951.5 ） X 25%=929.625 （萬元）興業(yè)公司各稅合計=300+30+ 1 951.5+929.625=3 211.125 （萬 元）。興業(yè)公司凈利潤=12 000-6 000-3 211.125=2 788.875 （萬元）。 黃河公司應繳納契稅=12 000 X 3%=360（萬元）雙方合計納稅=3 211.125+360= 3 571.125 （萬元）方案二：先將生地變熟地，然后再進行轉讓交易。在此方案下，興業(yè)房地產開發(fā)有限公司需要將土地進行開發(fā)整理，如進行“三通一平”等工程的處理。假設該公司當期投入建設費用

9、20萬元， 土地轉讓價格不變。該公司應納營業(yè)稅=（12 000- 6 000 ） X 5%=300（萬元）應納城建稅及教育費附加=300X 10%=30（萬元）土地增值稅扣除項目金額=（6 000+20）X（ 1+20% +300+30=7554 （萬元）土地增值額=12 000-7 554=4 446 （萬元）增值率=4 446 - 7 554=58.86%應納土地增值稅=4 446 X 40%7554X 5%=1 400.7 （萬元）應納企業(yè)所得稅 二（12 000-6 000-300-30-20-1 400.7） X 25%=1062.325 （萬元）興業(yè)公司各稅合計=300+30+ 1

10、 400.7+1 062.325=2 793.025 （萬 元）興業(yè)公司凈利潤=12 000-6 000-20-2 793.025=3 186.975 （萬元）黃河公司應繳納契稅=12 000 X 3%=360（萬元）雙方合計納稅=2 793.025+360= 3 153.025 （萬元）方案三：變土地轉讓為股權轉讓。興業(yè)房地產開發(fā)有限公司用10萬元現(xiàn)金注冊一個全資子公司 甲，并以位于青島市區(qū)的土地對全資子公司甲進行增資，土地過戶后，子公司甲以20萬元的費用對土地進行開發(fā)整理。然后，將甲公司100% 的股權以12 010萬元價格直接轉讓給黃河實業(yè)有限公司。根據財稅 2002191號文件的規(guī)定，

11、興業(yè)房地產開發(fā)公司投資（以土地作投資 增加了子公司的注冊資本金）轉讓土地不征收營業(yè)稅。土地增值稅扣除項目金額=（6 000+20）X（ 1+20% =7 224 （萬 元土地增值額=12 000-7 224=4 776 （萬元）增值率=4 776 - 7 224=66.11%興業(yè)公司應納土地增值稅=4 776 X 40%7 224 X 5%=1 549.2 （萬 元）應納企業(yè)所得稅=（12 000-6 000-20-1 549.2） X 25%=1 107.7（萬元）興業(yè)公司各稅合計=1 549.2+ 1 107.7=2 656.9（萬元）興業(yè)公司凈利潤=12 000-6000-20-2 65

12、6.9=3 323.1（萬元）興業(yè)房地產開發(fā)公司以名下土地對其全資子公司甲進行增資， 屬 同一投資主體內部資產劃轉，對全資子公司甲承受母公司土地、 房屋 權屬的行為，不征收契稅。另外，由于興業(yè)房地產開發(fā)公司將甲公司100%勺股權作價12 010萬元轉讓給黃河實業(yè)有限公司，對于股權轉 讓也不征收營業(yè)稅。因此，興業(yè)房地產開發(fā)公司與黃河實業(yè)有限公司 雙方合計納稅為2 656.9萬元。土地轉讓應稅比較見下表。綜合上述分析可以發(fā)現(xiàn)，在方案三條件下，興業(yè)房地產開發(fā)公司 不僅凈利潤最高，同時比方案一少繳納稅款554.225萬元(3211.125-2 656.9 )，比方案二少繳納稅款 136.125 萬元(2 793.025-2 656.9)，而黃河實業(yè)公司比方案一、方案二少繳納契稅 360萬元。顯 然，從交易雙方的利益考慮，方案三為最優(yōu)，比方案一總共節(jié)約稅金 914.225 萬元(3 571.125-2 656.9 )，比方案二節(jié)約稅金 496.125 萬 元(3 153.025-2 656.9)。因此，該公司應當選