深圳萬象城主力店及商戶品牌結(jié)構(gòu)

1、深圳萬象城主力店及商戶品牌結(jié)構(gòu)一、時(shí)尚生活百貨二、主力店鋪1 嘉禾（深圳）影城2 Ole ' Supermarket3 冰紛萬象滑冰場（自營）4 Delicity（ 美樂匯 ）5 王子國宴飯店6 運(yùn)動 1007 順電主力店鋪 生活本色， NOVO，ESRRIT，Salon ESPRIT，In Base，I.T ，AZONA，SPRINGFIELD，Miss Sixly ，MNG三、男裝杰尼亞 ,Alfred Danhill ,Pal Zileri ,Joan DaridRAsTo, NOVO ,Daniel Hechter,KENZOHUGBOSS,VALENINQKALTENDIN（

2、卡爾丹頓）I.T,Tonino Lamborghini,LEO, Uffizi馬克華菲諾蒂卡 ,Odbo, AZONA ,SPRING FIELD四、女裝Escada sport,HUGO BOSS, 馬絲菲爾 , 菲妮迪 Jorya, Jesive, Itdt,Antinori, IT, 菲杰 （ FAGE）,Moiselle,珂羅蒂雅（ CORDIE）R , MinimumReflex（ 美尼蒙 ） ，Biba, MNG,BalenoAttitude（ 水虹） ，F(xiàn)INCO,La Pargay ,T+T,Vero Moda, ONLY, OZOC , AZONA,Ochirly（ 歐時(shí) 力

3、）。五、休閑服 /運(yùn)動用品 NOVO , Miss Sixty ,ESPRIT ,Calvin Klein Jeans，I.T , MNG ,e-base ,Nautica 諾蒂卡 ,CHEVIGNON , Jack Jones ,OZOC , AZONA , SPRING FIELD ,Sport100（ 運(yùn)動 100） , In Base ,Moutain Hardwear, Victorinox, Premus,六、鞋/ 包/ 飾物 Mickey ， MC Choice ，Swarovski ， NOVOSoleAlliance ，ARTINI， NineWest, ALEXANDRDE

4、PARIS（亞列山大飾品）,Le saunda, Queen XiXiKathy & Bertie , MILLIE' SDISSON, SKAP, Cne , Karina（凱琳娜飾品）,ALEXANDRE DE PARIS亞歷山 大飾品 ） ， Porkchop & Friends（ 豬扒家族 ） ， Victorinox ， Jeep七、鐘表/珠寶/眼鏡Optical（茂昌眼鏡），EEGO珠寶），潤金店情飾專家，Draw-lighting Jewelry（ 兆亮珠寶 ） 翠石間, Anubis（ 阿努比斯 ） , JADEARTSwarovsk,i NOVO, 鐘

5、表/珠 寶/ 眼鏡，LindbergHARMONY亨吉利世界名表中心），ARTINI， Queen xixi ，Kathy & Bertie ， 八、童裝/玩具 11 NICE ， Annil（ 安奈爾）， KingKOW ， CHICKEEDUCKCumsmtayr ， YOYOBOBO，Mini ， Bettyboop ，小豐龍， GrencoPorkchop & Friends九、洋酒/食品 天福茗茶，Bread Talk（面包新語）,東方紅，CR Care（華潤堂）,Ole' Sspermarket， 位元堂， 康維他，寶明堂（滋補(bǔ)品），寶明堂（茶葉）， Kee

6、 WahBakery， PorkchopFriends （豬扒家族）， Victorinox ， PrimusJeep， Disney ， bodum十、禮品 天福茗茶，CRCare（華潤堂），PAC（博恩凱音），Rose（玫瑰人生）Comvita，寶明堂，寶明堂茶葉，LIULIGONGFANG琉璃工房）JADEART Swarovski，Dav inci，ARTINI， 玉美人， Kath & Bertie十一、個人護(hù)理9 Mannings（萬寧），CHARMEAUTY采美化妝品中心）妍麗化妝品中心，VOVOMarie Fra nee Bodyli ne （瑪花專業(yè)纖體中心），PER

7、FECTBEAUT完美專業(yè)纖體中心） Salo n ESPRIT Flair Salon & Coffee（非非想時(shí)尚發(fā)藝，咖啡）OSIM （傲勝）十二、家居生活/影音PAC （博恩凱音像），LiULiGONGFANG琉璃工房），Darin ci ， 生 活本色， Jeep， 列奇， 古來今家具， Disney （巧巧店） ， Toolbar （南北東西）， Bodum， 怡豐， Simmons， OKAI（ 高楷屋 ）十三、美食廣場1 Licity 美樂匯十四、銀行 /服務(wù)/展示中心1 KONICA MINOLTA（柯尼卡美能達(dá)）2 深圳仁孚奔馳汽車3深圳商業(yè)銀行，DBS Bank

8、（星展銀行） 十五、中西美食22家Pizza Hut （必勝客）， TACO BELL （塔可鐘）面點(diǎn)王，Bread Talk （面包新語），KFC（肯得基），味千拉面Kee WahBakery （奇華餅屋），星巴克咖啡留園，Cafe' Oliveto ,NOVO Haagen Dazs（哈根達(dá)斯）CHEE MOI 仙蹤林，The Spaghetti House（ 意粉屋 兒16，WATAM和民居食屋），西湖春天，PRINCERESTAURAN元綠廻轉(zhuǎn)壽司，Delicity美樂匯，Tai Man Guan Thai Cuisne（ 泰滿冠泰國菜館 ）關(guān)于商圈的評判分析要點(diǎn)商圈（ tra

9、de area ）概念商圈一般指吸引消費(fèi)者的有效空間范圍；而對于商業(yè)地產(chǎn)則是指一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所 提供的商業(yè)、貿(mào)易或者商鋪、貿(mào)易服務(wù)的范圍。也可以說成是一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)者 所來自的區(qū)域。商圈的劃分：任何一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其商圈范圍截然 不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū) 劃沒有關(guān)系。 通常， 商圈可分為三個層次： 核心商圈 （主要商圈） 、次級商圈 （次要商圈） 邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場調(diào)查機(jī)構(gòu)也將再細(xì)分為：第一商圈、第二商圈、第三商 圈、第四商圈。次級商圈 邊際商圈 某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目比率注：核心商圈(

10、 primary trading area )約占 50% 70%的人流量次級商圈( secondary trading area )約占 15% 20%的人流量邊際商圈 (fringe trading area) 約占 10%左右的人流量不同商圈內(nèi)的人口數(shù)量：一、核心商圈1、步行 20 分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?、騎自行車 20 分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘?、步行 10 分鐘能夠到達(dá)可以直通項(xiàng)目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共 汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?、乘坐小汽車 20 分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口

11、占總?cè)丝诘?比率二、次級商圈1、步行 2030 分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?、騎自行車 2030 分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)?口的比率3、步行 10 分鐘能夠到達(dá)只要換乘一次車可以直通項(xiàng)目所在地的公共汽車站的人口數(shù) 量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?、乘坐小汽車 2040 分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)?口的比率三、邊際商圈1、步行 2030 分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?、步行 10 分鐘能夠到達(dá)只要換乘兩次車可以直通項(xiàng)目所在地的公共汽車站的人口數(shù) 量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)?/p>

12、口的比率3、乘坐小汽車 4060 分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)?口的比率商圈調(diào)查的目的：調(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè)商店?duì)I業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇，商圈 調(diào)查的目的包括：1) 了解地區(qū)居民的人口特征、社會經(jīng)濟(jì)變相及生活形態(tài)等；2) 確定產(chǎn)品組合及促銷地點(diǎn)；3) 分析商圈是否重疊4) 計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開幾家店；5) 找出商圈內(nèi)的障礙：A、道路設(shè)施不便B、人口擁擠C、人口過度擁塞6) 法規(guī)方面考慮租稅、執(zhí)照、營運(yùn)、最低工資及都市區(qū)域劃分情況7）其他因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競爭家數(shù)（競爭是否激烈）、將來的變動趨勢、供應(yīng)商位置、運(yùn)輸是否方便（交通狀況）、可否

13、利用物流中心一次性補(bǔ)齊所需物品，及停車場是否寬廣等。商圈調(diào)查重點(diǎn)與調(diào)查方法商圈范圍劃分確定：如有以下各種情況限制，因而為其商圈之范圍劃分點(diǎn)：（ 1） 商圈范圍：A、 集中型商圈：核心商圈半徑在 2000 米以內(nèi)，次級商圈半徑在 2000米 5000 米之間，邊際商圈在 5000米以外；B、 分散型商圈：核心商圈半徑在 500 米以內(nèi)， 次級商圈半徑在 500 米 1000 米之間，邊際商圈在 1000米以外；（2） 馬路之分界、凡超過 40 米寬之道路市線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道（ 3） 鐵路、平交道之阻隔，使人們交通受阻而劃分兩個不同商圈（ 4） 高架橋、地下道阻隔，使人潮流

14、動不易而劃分成不同的商圈（ 5） 安全島之阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈（ 6） 大水溝之阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈7） 單行道之阻隔，人潮流動不而易劃分成不同的商圈8）人潮走向由于人潮走向之購物習(xí)慣與人潮流動之方向，使該區(qū)域形成一獨(dú)立商圈商圈界定之方法：一、同心圓法：一個開發(fā)項(xiàng)目（商場）的服務(wù)范圍可以用同心圓表示，可以先按照不同半徑畫出若干個同心圓，然后計(jì)算不同圈層內(nèi)的人口、消費(fèi)變化率，如果變化很小就可以確定：1、用人口密度變化確定：如果人口規(guī)模 M1 M2半徑R1 R2不同圓之間變化率:P1=(M2/川.R2.R2 -M1/川.R1.R1)/(M1/ 川.R1.R1)R

15、2 R3 R4 R5 R（ 半徑 ）2、用不同同心圓間商品消費(fèi)量變化確定服務(wù)區(qū)范圍：商品消費(fèi) C （C2-C1）/C1 （ C3-C2）/C2二、行車時(shí)間法：消費(fèi)（購物）習(xí)慣：駕車 5 10分鐘去目的地購物影響因素： 1、受障礙物影響較大2、行車速度3、不同地區(qū)的購物習(xí)慣、如偏好行車5 10分鐘 10 15分鐘 15 20分鐘）三、路線調(diào)查法：根據(jù)開發(fā)地周圍的街道，沿著不同的街道進(jìn)行調(diào)查，收集人口、商業(yè)、消費(fèi)者的信息，根據(jù)以上資料進(jìn)行確定。市場分析調(diào)查的內(nèi)容：市場服務(wù)區(qū)內(nèi)容 1 公里 2 公里 3 公里 4 公里人口規(guī)模 人 人 人 人居民戶數(shù) 戶 戶 戶 戶平均家庭收入 元 元 元 元人均收

16、入 元 元 元 元商品購買力四、用COMPAS法則來確定：商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值有賴于它可以產(chǎn)生的效益。潛在的收益必然也受到顧客對該產(chǎn)業(yè)的易 接近性的影響。盡管有很多因素對兩個地理位置的易接近性有影響，但以下的公式假定， 易接近性只由兩個地理位置的直線距離與彼此受到吸引的傾向而定。如兩個商業(yè)場所a和b （例如零售商場，購物中心，小城鎮(zhèn)等）。哪一些位置是一位顧客會受到兩個場所同等吸引力的可能位置？從狹義上講，這一問題由雷利的吸引力定律可 以回答，該定律可以確定 a 和 b 之間的直線上顧客可能受到同等吸引力的一個點(diǎn)。從廣義上講，這個問題由下面的第二公式給予了回答，該公式劃定的是一個圓。位于這個圓內(nèi)的顧客

17、具有受圓內(nèi)購物場所(姑且稱之為b)吸引的傾向，位置在圓外的顧客則有受場所a吸引的傾向。公式：da=d/(1+ (q)a 有效交易距離雷利定律交易中心=d/(1- q)有效半徑=d . (q)a/(1-q)交易中心和有效半徑就可以確定有效的貿(mào)易圈(商圈)的范圍。a,b=兩處交易場所的名稱(給較大的場所定名為a)da=a場所到b場所之間有效交易距離(或途中耗時(shí))d=a和b兩處場所之間的實(shí)際距離Sa,Sb二場所a和場所b各自的規(guī)模（即，人口，零售面積等）取 Sa>Sbq= Sb/Sa兩處場所的規(guī)模的比率。a=1/2例如：兩個超市 a 和 b 分別擁有 25 萬平方米和 5萬平方米的營業(yè)面積， 他們對于其他商場隔絕（也就是附近沒有大型商場），來往聯(lián)商場間的途中時(shí)間平均為1km試確定定義顧客具有同等可能性光顧兩個