國(guó)際名城物業(yè)方案書(shū)

1、1 / 31目錄一、物業(yè)概況.(1)二、管理處組織架構(gòu)圖.(4)三、崗位職責(zé).(5)四、具體管理措施.(9)(一).內(nèi)務(wù)管理(9)1 資料管理.(9)2 前臺(tái)管理. (10)3 值班管理.(11)4 園區(qū)巡查管理.(11)5 物品采購(gòu)及管理.(11)6 業(yè)主意見(jiàn)征詢(xún)工作. (12)(二) 裝修管理.(12)1 裝修申請(qǐng).(12)2 日常裝修管理.(13)(三) 安保管理.(15)1 常規(guī)防范.(15)2 技術(shù)防范.(26)(四) 設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理. (28)1 公共部位設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理.(30)2 有償服務(wù)管理.(33)(五) 二級(jí)財(cái)務(wù)管理. (33)(六) 保潔管理.(33)(七)

2、綠化管理.(38)(八) 其它.(39)安保系統(tǒng)2 / 311 ) 攝像監(jiān)視系統(tǒng)3 / 31在園區(qū)岀入口、主干道、電梯的大廳均設(shè)有黑白攝像機(jī)，實(shí)行(2)周界報(bào)警系統(tǒng)園區(qū)周界設(shè)有紅外線(xiàn)對(duì)射探測(cè)器， 并和攝像系統(tǒng)實(shí)行聯(lián)動(dòng)， 一旦發(fā)生非法翻越立即報(bào)警。 報(bào)警中心設(shè)在會(huì)所監(jiān)控中 心機(jī)房，對(duì)住宅區(qū)周界實(shí)行 24 小時(shí)值班監(jiān)控。(3)岀入口管理系統(tǒng)園區(qū)岀入口設(shè)有擋車(chē)閘，業(yè)主車(chē)輛憑小區(qū)車(chē)輛通行證進(jìn)岀，訪客車(chē)輛經(jīng)確認(rèn)同意后，由保安員換放臨時(shí)車(chē)輛通行證進(jìn)入園區(qū)，實(shí)行計(jì)時(shí)收費(fèi)；外來(lái)人員需經(jīng)得保安員同意，并登記有效證件后，方可進(jìn)入園區(qū)。(4)可視對(duì)講及門(mén)禁系統(tǒng)采用聯(lián)網(wǎng)型可視對(duì)講系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)戶(hù)內(nèi)與單元門(mén)口機(jī)、住宅區(qū)保

3、安值班室之間的可視通訊。住宅區(qū)各公寓單元門(mén)均設(shè)有門(mén)禁系統(tǒng)，業(yè)主可憑門(mén)禁感應(yīng)卡進(jìn)入。訪客可通過(guò)公寓單元門(mén)口機(jī)呼叫被訪業(yè)主，業(yè)主可通過(guò)室內(nèi)主機(jī)顯示屏確認(rèn)來(lái)訪者，并可進(jìn)行通話(huà)及開(kāi)啟單元門(mén)。(5) 消防報(bào)警系統(tǒng)半地下車(chē)庫(kù)設(shè)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)及消火栓系統(tǒng)，高層公寓樓道內(nèi)均設(shè)有消火栓及消防安全通道。國(guó)際名城一期管理處組織架構(gòu)24 小時(shí)數(shù)字錄像。4 / 315 / 31物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)1、執(zhí)行公司的各項(xiàng)方針、政策、計(jì)劃和指令。2、負(fù)責(zé)管理處工作計(jì)劃的制定和實(shí)施，并定期檢查，提岀和實(shí)施糾正措施，達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)要求。3、負(fù)責(zé)每月召開(kāi)一次工作例會(huì)，傳達(dá)公司月度會(huì)議精神和具體實(shí)施工作。4、負(fù)責(zé)控制管理處日常費(fèi)用的支岀，按時(shí)

4、收取各項(xiàng)管理費(fèi)用和代收代繳費(fèi)用。5、負(fù)責(zé)處理業(yè)主的投訴。6、負(fù)責(zé)管理處 IS09001 質(zhì)量管理體系的落實(shí)。7、努力調(diào)動(dòng)員工的工作主動(dòng)性和積極性，提高服務(wù)意識(shí)，檢查并督促各崗位員工履行崗位職責(zé)。8、負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)、市場(chǎng)信息的收集與分析，及時(shí)向公司匯報(bào)。9、負(fù)責(zé)與當(dāng)?shù)卣块T(mén)的聯(lián)系。10、負(fù)責(zé)管理處員工的考核工作。11、負(fù)責(zé)與其他部門(mén)的溝通、聯(lián)系。12、負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)突發(fā)事件的處理。13、負(fù)責(zé)完成公司安排的其他工作。保安隊(duì)長(zhǎng)工作職責(zé)1、負(fù)責(zé)保安隊(duì)各項(xiàng)安保管理工作和保安隊(duì)內(nèi)部管理工作。2、負(fù)責(zé)保安隊(duì) ISO9001 質(zhì)量管理體系工作，建立各項(xiàng)安保臺(tái)帳。3、組織監(jiān)督隊(duì)員的日常工作，維持秩序，確保全體業(yè)

5、主的財(cái)產(chǎn)和人身安全。4、 熟悉并掌握安保設(shè)備的運(yùn)作狀況， 并監(jiān)督隊(duì)員做好日常運(yùn)作記錄，及時(shí)檢查設(shè)備完好程度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知有關(guān)單位進(jìn)行維修。5、組織隊(duì)員對(duì)安保設(shè)備進(jìn)行日常保潔、保養(yǎng)。6、安排安保工作，制定安保值班安排表，并做好隊(duì)員的培訓(xùn)教育工作。7、 負(fù)責(zé)制定安保及消防管理制度和各項(xiàng)應(yīng)急方案，定期檢查安保工作及消防制度落實(shí)情況，并及時(shí)對(duì)各項(xiàng)制度進(jìn)行調(diào)整、完善。8、園區(qū)內(nèi)發(fā)生鬧事、打架等突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)并組織隊(duì)員及時(shí)處理，及時(shí)上報(bào)開(kāi)物業(yè)管理處，并積極 配合有關(guān)部門(mén)做好調(diào)查、取證工作。9、 不定期抽查本園區(qū)公共區(qū)域及公共設(shè)施，如發(fā)現(xiàn)管轄區(qū)域內(nèi)設(shè)施有任何損壞或潛在危險(xiǎn)，及時(shí)通知有關(guān)部門(mén)進(jìn)

6、行處理。10、負(fù)責(zé)保安業(yè)務(wù)訓(xùn)練、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)及業(yè)務(wù)考評(píng)，并負(fù)責(zé)召開(kāi)保安隊(duì)工作會(huì)議。11、定期檢查和總結(jié)保安隊(duì)整體工作，確保保安隊(duì)正常運(yùn)作并發(fā)揮最大的工作效率。12、每月對(duì)園區(qū)夜間查崗不少于 8 次。共配置員工為 41 名保安員12名6 / 3113、每季與隊(duì)員談心 1 次。14、定期向物業(yè)管理處作書(shū)面或口頭匯報(bào)園區(qū)保安工作情況。15、服從物業(yè)管理處的工作安排，完成交辦的其他事項(xiàng)。管理員工作職責(zé)1、在物業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)分管的物管責(zé)任片的物業(yè)工作全面負(fù)責(zé)，為業(yè)主服務(wù)，收好物業(yè)管理費(fèi)。2、密切聯(lián)系業(yè)主，熱情為業(yè)主服務(wù)，堅(jiān)持“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨，隨時(shí)收集反饋業(yè)主的需求。3、定時(shí)巡視分管物管責(zé)任片

7、的業(yè)主居住情況及公用設(shè)備、設(shè)施、共用物業(yè)的完好狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)通知 有關(guān)部門(mén)處理。4、注意自身形象，不斷提高管理質(zhì)量水平和自身業(yè)務(wù)素質(zhì)。熟悉分管責(zé)任片的基本情況，對(duì)業(yè)主家庭情況要 有基本了解，做到有問(wèn)必答，有需求盡可能及時(shí)幫助解決，并反饋信息。5、做好業(yè)主的委托服務(wù)工作，積極按業(yè)主的需求，負(fù)責(zé)聯(lián)系和安排，滿(mǎn)足業(yè)主的需求，并合理收費(fèi)。6、負(fù)責(zé)園區(qū)二級(jí)財(cái)務(wù)工作。7、發(fā)放并回收業(yè)主意見(jiàn)征詢(xún)表，并對(duì)征詢(xún)表進(jìn)行匯總。8、負(fù)責(zé)管理處清潔、綠化人員的管理。9、服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排，完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。前臺(tái)接待員管理職責(zé)1、負(fù)責(zé)接受業(yè)主的各類(lèi)信息，作好信息記錄，及時(shí)處理或發(fā)聯(lián)系單給相關(guān)責(zé)任人 , 并作好反

8、饋工作。2、負(fù)責(zé)各項(xiàng)服務(wù)的聯(lián)系單的簽發(fā)，做好整個(gè)閉環(huán)的跟蹤工作。3、負(fù)責(zé)建立業(yè)主資料臺(tái)帳，保管管理處的鑰匙、資料、各類(lèi)設(shè)施、設(shè)備的臺(tái)帳。4、嚴(yán)格按工作時(shí)間工作，作好交接班及值班工作。5、及時(shí)向管理處反映業(yè)主的需求信息，每月 26 日負(fù)責(zé)本月的信息匯總，并向物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)。6、負(fù)責(zé)管理處的考勤。7、負(fù)責(zé)擬定管理處值班安排表。8、負(fù)責(zé)園區(qū)物品管理。9、完成管理處安排的其他工作。維修工崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)制定年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，報(bào)管理處審核和備案，并組織實(shí)施。2、負(fù)責(zé)設(shè)備房的清潔工作。3、負(fù)責(zé)建立園區(qū)圖紙資料、設(shè)施設(shè)備的臺(tái)帳工作，保管好維修工具。4、做好園區(qū)的公用水電表的抄表工作 （ 每周一次 ），做好記錄

9、，及時(shí)分析，并向物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)分析情況，協(xié)助做好 園區(qū)的節(jié)能工作。5、掌握?qǐng)@區(qū)設(shè)備的技術(shù)性能及控制方式，熟悉管線(xiàn)的具體走向和每個(gè)開(kāi)關(guān)、閥門(mén)的具體位置。6、負(fù)責(zé)開(kāi)展有償維修服務(wù)。7、協(xié)助和監(jiān)督其他施工單位在園區(qū)內(nèi)的維修保養(yǎng)工作。8、嚴(yán)格按照設(shè)備的操作規(guī)程，正確使用各類(lèi)維修用具。9、堅(jiān)守崗位，做好相關(guān)的工作記錄。7 / 3110、認(rèn)真學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況，做到故障判斷準(zhǔn)確，處理及時(shí)迅速。11、完成管理處安排的其他工作。保安班長(zhǎng)崗位職責(zé)1、在保安隊(duì)長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，安排本班各項(xiàng)具體工作。2、監(jiān)督本班隊(duì)員執(zhí)行上級(jí)各項(xiàng)工作指令及公司規(guī)章制度。3、檢查本班各崗位工作情況，及時(shí)糾正工作偏差。4

10、、如實(shí)記錄并小結(jié)本班工作情況，并及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。5、做好保安器材的交接和保管工作。門(mén)崗崗位職責(zé)1、按制度做好交接班工作。2、實(shí)行跨立式服務(wù)。3、對(duì)車(chē)輛進(jìn)出進(jìn)行管理，所有外來(lái)車(chē)輛進(jìn)出大門(mén)都實(shí)行登記。4、對(duì)裝修工人進(jìn)出、物品進(jìn)行管理，對(duì)攜帶可疑物品的裝修工人進(jìn)行檢查。5、對(duì)來(lái)訪人員進(jìn)行詢(xún)問(wèn)并登記身份證號(hào)碼或有效證件后方可放行。6、負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)業(yè)主存放物品的管理。7、每班保安員下班時(shí)做好值班室和大門(mén)口的衛(wèi)生保潔工作。8、禁止各類(lèi)閑雜人員進(jìn)入園區(qū)。9、協(xié)助巡邏人員做好突發(fā)事件的處理。巡邏崗崗位職責(zé)1、按規(guī)定巡邏簽到，糾正管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生的一切違章行為。2、做好管轄區(qū)域內(nèi)治安工作，發(fā)現(xiàn)可疑人員詢(xún)問(wèn)盤(pán)查時(shí)先敬禮，再詢(xún)問(wèn)。3、做好管轄區(qū)域車(chē)輛管理工作，使管轄區(qū)域內(nèi)車(chē)輛按章行駛和有序停放。4、檢查管轄區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施，確保其不受損壞和丟失，保證其整潔完好、有效；如發(fā)現(xiàn)隱患，或失效的消防器材 應(yīng)及時(shí)做好記錄并向上級(jí)匯報(bào)，并提出整改意見(jiàn)。5、夜間巡邏注意業(yè)主門(mén)窗關(guān)閉情況，及時(shí)做好提醒工作。6、發(fā)現(xiàn)突