大工14秋房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營期末復(fù)習(xí)題2word文檔良心出品

1、大工 14 秋房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營期末復(fù)習(xí)題共 30 分）一、單項選擇題（本大題共 15小題，每小題 2 分，1、房地產(chǎn)開發(fā)的程序主要分為 （ C ） 階段。A. 投資機會選擇、決策分析、建設(shè)、物業(yè)管理B. 投資機會選擇、前期工作、施工與竣工、物業(yè)管理C. 投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)、D. 決策分析、前期工作、施工與竣工、租售 2、下列關(guān)于各類用地最高出讓年限說法正確的是19A.旅游用地50年B.教育用地 50 年C.綜合用地40年D.體育用地 40年答案解析： 按國家有關(guān)法律規(guī)定 ,各類用地的出讓最高年限為:居住用地 70年;工業(yè)用地 50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50

2、年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；綜合或其他用地 50年。3、價值定價法的定價哲學(xué)是 （ D ） 。A.高價格、高價值B.低價格C.名牌效應(yīng)D.物美價廉4、物業(yè)代理傭金，對出租物業(yè)收取年租金的（B ）或相當(dāng)于一個月租金，出售物業(yè)收取銷售額的A. 8， 1-5B. 10， 1-3C. 12， 2-3D. 8， 1-25、對于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)項目，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)資金屬于（C ）性質(zhì)。A .遞延資產(chǎn)C.流動資金B(yǎng) 無形資產(chǎn)D.固定資產(chǎn)投資6、獲取土地使用權(quán)，進(jìn)行征地、拆遷、安置、補償是階段的主要工作。B.前期工作D.租售A. 投資機會選擇與決策分析C. 建設(shè)A.市場供求風(fēng)險B.周期風(fēng)險

3、C.變現(xiàn)風(fēng)險D.通貨膨脹風(fēng)險8、消費者在購買商品房時應(yīng)繳納（A ）。A.契稅B.固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅C.房產(chǎn)稅D.土地使用稅7、寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽訂了10年的租賃合同，租金 800元/m 年，則其面臨（D ）。9、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，不正確的是（C ）。A. 內(nèi)部收益率小于行業(yè)基準(zhǔn)收益率時，項目在財務(wù)上不可行。B. 在這樣的折現(xiàn)率下，到項目壽命終了時，所有投資可以被完全收回。C. 內(nèi)部收益率表明項目投資所能支付的最低貸款利率。D. 內(nèi)部收益率是項目在整個計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。解析：內(nèi)部收益率表明項目投資所能支付的最高貸款利率。10、成本加成定價法所確定的單位價格為A.

4、單位價格=單位成本X（1+目標(biāo)禾U潤率）X （1 稅率）B.單位價格=單位成本X（1+目標(biāo)利潤率 ）C.單位價格=單位成本X（1 稅率）ri+目標(biāo)利潤率）D.單位價格=單位成本X（1+目標(biāo)利潤率）-（1 稅率）B.前期工作D.租售12、在我國境內(nèi)銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為（B ）的納稅義務(wù)人。A.契稅B.營業(yè)稅C.房產(chǎn)稅D.土地使用稅11、市場分析與項目財務(wù)評估是（ A ）階段的主要工作。A. 投資機會選擇與決策分析C. 建設(shè)13、規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)方案的制定是（B ）階段的工作內(nèi)容。A.投資機會選擇與決策分析B.前期工作C.建設(shè)D.租售14、某小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地面積20000 平方米，其上建有 8

5、 棟 6 層住宅樓，各層建筑面積均為 600 平方米， 該小區(qū)容積率為（ B ）。B. 1.44A. 1.25C. 1.5D. 1.65解析：小區(qū)容積率 =居住區(qū)總建筑面積 / 居住區(qū)用地面積 =8X 6X 600/20000=1.44 15、招標(biāo)人可以在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金，作為參加投標(biāo)的擔(dān)保。投標(biāo)保證金有效期應(yīng)當(dāng)超出投標(biāo)有效期（B ）天。A. 15B. 30C. 45D.60、多項選擇題(本大題共 15小題，每小題 4分，共 60 分)1、新區(qū)開發(fā)與舊區(qū)改造相比，有 ( BC ) 特點。A. 土地費用高B.受周圍環(huán)境制約少C.拆遷安置補償費低D.城市規(guī)劃限制條件苛刻E.開發(fā)周

6、期延長2、投資者可以控制的風(fēng)險有 ( BCD ) 。A.或然損失風(fēng)險B.比較風(fēng)險C.時間風(fēng)險D.資本價值風(fēng)險E.通貨膨脹風(fēng)險3、關(guān)于實際利率和名義利率下列說法正確的是( BCE ) 。A.當(dāng)每年計息周期數(shù) m>1時，實際利率 <名義利率B.實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值C.當(dāng)m=l時，實際利率=名義利率D.名義利率越高，計息周期越短，實際利率與名義利率差異越小。E.名義利率越高，計息周期越短，實際利率與名義利率差異越大。4、中華人民共和國國土資源部規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以(ACD )方式出讓土地使用權(quán)。A.招標(biāo)B.行政劃撥C.拍賣D.掛牌E

7、.協(xié)議5、房地產(chǎn)市場宣傳的手段主要有(ABDE ) 。B.展示樣板房A.發(fā)送售樓書C.市場調(diào)查D. 制定現(xiàn)場廣告牌E. 媒體廣告6、與其他投資相比，房地產(chǎn)投資的優(yōu)點有( ABD ) 。A.能夠得到稅收方面的好處B. 能抵消通貨膨脹的影響C.變現(xiàn)容易D.易于獲得金融機構(gòu)的支持E.投資回收期短7、下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)可以采用行政劃撥方式取得的有(BCDE)。A.豪華住宅用地B.非國家重點扶持的交通項目用地C.國家重點扶持的交通項目用地D.軍事用地E. 經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地8、住宅開發(fā)項目的特點包括 （ABC ） 。A.開發(fā)投資風(fēng)險相對較小B.多元化的市場需求C.市場潛力巨大D.要求開發(fā)商具備長

8、期投資能力E. 對物業(yè)管理水平的要求高9、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資中房屋開發(fā)費由（ ADE ） 等組成。A.建筑安裝工程費B.土地費用C.前期工程費D.公共配套設(shè)施建設(shè)費E. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費10、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的類型包括(BDE ) 。A.發(fā)行股票B.房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.合作開發(fā)D.房地產(chǎn)抵押貸款E.發(fā)行企業(yè)債券ABDE )。11、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期循環(huán)的表述中，正確的有（A.自然周期的第一個階段始于市場周期的谷底B. 在自然周期的第二個階段，需求繼續(xù)上漲，空置率繼續(xù)下降C.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點,空置率最高D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點,空置率最高E.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點,供給增長

9、率等于需求增長率12、投資者不可以控制的風(fēng)險有（ACE ）。B.比較風(fēng)險D.時間風(fēng)險A.通貨膨脹風(fēng)險C. 政治風(fēng)險E.利率風(fēng)險 13、有下列（ABCD）情形之一的，經(jīng)批準(zhǔn)可以進(jìn)行邀請招標(biāo)。A.項目技術(shù)復(fù)雜或有特殊要求，只有少量幾家潛在投標(biāo)人可供選擇的B.受自然地域環(huán)境限制的C. 涉及國家安全、國家秘密或者搶險救災(zāi)，適宜招標(biāo)但不宜公開招標(biāo)的D. 擬公開招標(biāo)的費用與項目的價值相比，不值得的E. 工程項目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長的開發(fā)項目建設(shè)14、房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為（BDE )。B.租金收入A.銷售收入D.減少納稅C經(jīng)營收入E.物業(yè)增值與股權(quán)增加15、金融機構(gòu)對房地產(chǎn)抵押物的要求包括（A

10、BCD )。A.合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)B.擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn)C.合理確定抵押率D處理抵押物的渠道暢通E.以上選項均不包括三、判斷題（本大題共 30小題，每小題 2 分，共 60 分）1、居住建筑面積密度指居住建筑對居住用地的覆蓋率。A.正確B.錯誤解析：居住建筑密度指居住建筑對居住用地的覆蓋率。2、按地域范圍對房地產(chǎn)市場進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場劃分的主要方式。A.正確B.錯誤3、房地產(chǎn)開發(fā)商不履行正常的開發(fā)建設(shè)審批程序而導(dǎo)致工程停工屬于政治風(fēng)險。A.正確B.錯誤4、短期內(nèi)房地產(chǎn)價格主要由房地產(chǎn)供給決定。A.正確B.錯誤解析：短期內(nèi)房地產(chǎn)價格主要由房地產(chǎn)需求決定。5、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中的投資與成

11、本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動中的投資與成本不存在差異。A.正確B.錯誤解析：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動中的投資與成本存在較大差異。6、邀請招標(biāo)通常適用于工程項目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長、技術(shù)復(fù)雜的開發(fā)項目建設(shè)。A.正確B.錯誤解析：公開招標(biāo)通常適用于工程項目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長、技術(shù)復(fù)雜的開發(fā)項目建設(shè)。7、同樣數(shù)額的資金在不同時間點上具有相同的價值。A.正確B.錯誤解析：同樣數(shù)額的資金在不同時間點上具有不同的價值。8、抵押率是指貸款金額與抵押物價值之比，又稱貸款價值比率。A.正確B.錯誤10、工程項目的竣工驗收是建設(shè)過程的最后一個環(huán)節(jié)。A.正確B.錯誤11、建設(shè)工程規(guī)劃許可

12、證主要規(guī)定了用地的性質(zhì)、位置和界限。A.正確B.錯誤解析：建設(shè)用地規(guī)劃許可證主要規(guī)定了用地的性質(zhì)、位置和界限。12、般來說， 房地產(chǎn)市場范圍越大， 其研究深度就越淺， 研究成果對房地產(chǎn)投資的實際意義就越小。 ( A )A.正確B.錯誤13、增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。 ( B )A.正確B.錯誤解析：土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。14、某一具體投資項目的位置僅僅指其自然地理位置。A.正確B.錯誤解析：某一具體投資項目的

13、位置不僅僅指其自然地理位置，還包括社會經(jīng)濟地理位置。15、投資體制改革后房地產(chǎn)開發(fā)項目沒有必要做可行性研究。A.正確B.錯誤解析：投資體制改革后房地產(chǎn)開發(fā)項目仍有必要做可行性研究。16、投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定和要求編制投標(biāo)文件。A.正確B.錯誤17、投標(biāo)人在投標(biāo)截止日期之前放棄投標(biāo)，招標(biāo)人不能沒收其投標(biāo)保證金。A.正確B.錯誤18、除專用條款另有約定外，合同協(xié)議書在合同文件中具有最優(yōu)先的解釋權(quán)。A.正確B.錯誤19、債務(wù)融資籌措的資金具有永久性特點，無到期日，不需歸還。A.正確B.錯誤解析：權(quán)益融資籌措的資金具有永久性特點，無到期日，不需歸還。20、價格變動對顧客的影響可能有利于開發(fā)商、也可

14、能不利于開發(fā)商。A .正確B .錯誤21、生地，指不具備開發(fā)建設(shè)條件的城市國有土地。A.正確B.錯誤解析：生地，指不具備開發(fā)建設(shè)條件的鄉(xiāng)村集體土地。22、評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成，成員人數(shù)為3 人以上單數(shù)。 ( B )A.正確B.錯誤解析：評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成，成員人數(shù)為5 人以上單數(shù)。23、項目融資主體的組織形式主要有既有項目法人融資和新設(shè)項目法人融資。A.正確B.錯誤24、人員推銷及銷售促進(jìn)在購買者決策過程的初期最具成本效應(yīng)。A.正確B.錯誤25、購買能力是對自用型購買者的主要約束條件，自用型購買者一般對價格不敏感。A.正

15、確B.錯誤解析：購買能力是對自用型購買者的主要約束條件，自用型購買者一般對價格比較敏感。26、第一手資料是通過直接到市場進(jìn)行調(diào)查而得到的原始資料，如問卷調(diào)查資料、訪談記錄等。A.正確B.錯誤27、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的根本目的是為了獲得政府的審批。A.正確B.錯誤解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的根本目的是為了減少投資決策失誤，提高投資的效益。28、邀請招標(biāo)中邀請企業(yè)的數(shù)量一般以510家為宜，不能少于 5家。（B ）A.正確B.錯誤解析：邀請招標(biāo)中邀請企業(yè)的數(shù)量一般以310家為宜，不能少于 3家。29、較長時間，房地產(chǎn)供給曲線S為上揚的一條曲線，符合供給法則。（A ）A.正確B.錯誤30、如

16、果公司具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實力，或者是因為其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用挑戰(zhàn)定價法。 （ A ）A.正確B.錯誤四、名詞解釋（本大題共 12 小題，每小題 4 分，共 48分）1、土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2、房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資指投資者從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項目策劃、規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程獲得房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過轉(zhuǎn)讓過程收回投資、實現(xiàn)開發(fā)商收益目標(biāo)的投資活動。3、房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人以其合

17、法擁有的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向貸款人提供債務(wù)履行 擔(dān)保，獲得貸款的行為。4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為，包括出售、交 換和贈與等。5、建筑容積率建筑容積率指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。6、房地產(chǎn)市場細(xì)分房地產(chǎn)市場細(xì)分就是從房地產(chǎn)購買者的需求差異性出發(fā)，從差異性中尋找具有共同消費需求的消費群，據(jù) 此將房地產(chǎn)市場劃分為若干個子市場的行為。7、房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析，即通過房地產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處理，尋找其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測市場 未來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產(chǎn)市場的參與者

18、掌握市場動態(tài)、把握市場機會或調(diào)整其市場行為。8、房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資指購置物業(yè)以滿足自身生活居住或出租或生產(chǎn)經(jīng)營需要，并在不愿意持有該物業(yè)時可以獲 取轉(zhuǎn)售收益的一種投資活動。9、促銷組合促銷組合是指企業(yè)根據(jù)促銷的需要，對廣告、銷售促進(jìn)、公關(guān)宣傳與人員推銷等各種促銷方式進(jìn)行的適當(dāng) 選擇和綜合編配。10、土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其 使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。11、房地產(chǎn)市場需求房地產(chǎn)市場需求指在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)市場的消費者愿意并且能夠購買的房地產(chǎn)的數(shù)量。12、公開招標(biāo)公開招標(biāo)也稱為

19、競爭性招標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。五、簡答題（本大題共 12小題，每小題 6分，共 72分）1、簡述熟地、毛地及生地的區(qū)別。答：熟地，指具備開發(fā)建設(shè)條件（達(dá)到七通一平）立即可以開始建設(shè)的土地。毛地，指不具備開發(fā)建設(shè)條 件的城市國有土地；生地，指不具備開發(fā)建設(shè)條件的鄉(xiāng)村集體土地。毛地和生地相對于熟地來說都不具備 開發(fā)建設(shè)條件，但土地的所有權(quán)歸屬不同。毛地是城市土地，其土地所有權(quán)屬于國家所有，而生地是農(nóng)村土地，其土地所有權(quán)屬于集體所有。2、影響商品住宅市場需求變化的主要因素包括哪些？答：影響商品住宅市場需求變化的主要因素包括：住宅價格；收入的變化；替代品的價格

20、變化；對未來的預(yù)期；政府政策的變化。3、簡述房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素。答：房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素包括：土地費用；建安工程費用；租售價格;開發(fā)期與租售期；容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)；資本化率；貸款利率。4、簡述房地產(chǎn)投資之弊。答：房地產(chǎn)投資之弊包括：變現(xiàn)性差；投資數(shù)額巨大；投資回收周期較長；需要專門的知識和經(jīng)驗。5、簡述可行性研究的含義與目的。答：可行性研究是關(guān)于建設(shè)項目是否可行的研究。具體來說，可行性研究是指在投資決策之前，決定項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上是否可行所必須進(jìn)行的技術(shù)經(jīng)濟分析論證的一種方法。投資決策前之所以要做好可行性研究工作，其根本目的有兩個：一是實現(xiàn)投資決策的科學(xué)化、民主化

21、，減少或避免投資決策的失誤。二是為了選擇最佳投資方案，提高投資效益。6、簡述公開招標(biāo)與邀請招標(biāo)的區(qū)別。答：公開招標(biāo)與邀請招標(biāo)的區(qū)別包括：發(fā)布信息的方式不同；選擇的范圍不同；競爭的范圍不同;公開的程度不同；時間和費用不同。7、簡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件。答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件包括：（1）有符合公司法人登記的名稱和組織機構(gòu)；2）有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房； （3）注冊資本 100 萬元以上；（4）有四名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有資格證書的專職會計人員；5）法律法規(guī)規(guī)定的其它條件。8、簡述劃撥用地的范圍。答：劃撥用地的范圍包括： （1

22、）國家機關(guān)用地和軍事用地； （2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地，如經(jīng)濟適用房項目用地、廉租房項目用地。9、簡述金融機構(gòu)對項目貸款審查的內(nèi)容。答：金融機構(gòu)進(jìn)行項目貸款審查時，要進(jìn)行客戶評價、項目評估、擔(dān)保方式評價和貸款綜合評價。10、簡述房地產(chǎn)市場供給的特點。答：房地產(chǎn)市場供給的特點主要包括：市場供給缺乏彈性；市場供給具有非同質(zhì)性；市場供給具有高度的壟斷性，競爭不充分。11、簡述房地產(chǎn)投資之利。答：房地產(chǎn)投資之利包括：相對較高的收益水平；能夠得到稅收方面的好處；能抵消通貨膨脹的影 響；易于獲得金融機構(gòu)的支持；能提

23、高投資者的資信等級。12、簡述制定促銷組合需考慮的因素。答：制定促銷組合需考慮的因素包括：（1）產(chǎn)品類型；（2）購買者的準(zhǔn)備階段；（3）公司的市場地位；（4） 經(jīng)濟前景。六、計算題（本大題共11小題，共130 分）1.大連市某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年銷售收入額為100000萬元人民幣，則該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、10 分）城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加分別為多少？該企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅金及附加為多少？（ 解：應(yīng)繳納的營業(yè)稅 =100000 X 5%=5000 （萬元） 應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅 =應(yīng)繳納營業(yè)稅X 7%= 5000 X 7% = 350 （萬元） 應(yīng)繳納的教育費附加 =應(yīng)繳納營業(yè)稅X 3%

24、= 5000 X 3% = 150 （萬元） 應(yīng)繳納的營業(yè)稅金及附加=應(yīng)繳納的營業(yè)稅+應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅+應(yīng)繳納的教育費附加=5000+350+150=5500 （萬元）2.某開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為1000萬元，扣除項目金額合計為 400萬元，求其應(yīng)繳納的土地增值稅。（注：土地增值稅計算的速算公式：增值率=增值額/扣除項目金額W 50% 土地增值稅=增值額X30% 50%增值率W 100% 土地增值稅=增值額X 40%曲除項目金額X 5% 100%增值率W 200% 土地增值 稅=增值額X 50%曲除項目金額X 15%增值率200% 土地增值稅=增值額X 60%曲除項目金額X 35

25、% （10 分） 解： 增值率=增值額/扣除項目金額=1000/400=250%200% 采用土地增值稅第四類速算公式計算為: 土地增值稅=增值額*60%-扣除項目金額*35%=1000X 60%-400X 35%=460 （萬元）3.某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%若該筆貸款的還款方式為期間按季10 分）度付息，至U期后一次償還本金，則開發(fā)商每次為該筆貸款支付的利息總額是多少？如果計算先期支付利息 的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實際支付的利息又是多少？（ 解：（1）第一問實際上是按單利計息按季度付息，一年有 4個季度，一年計4次息，3年計12次息，年利率8%為名

26、義利率，實際季利率為 8%/4=2%按單利計息的公式計算I =PXi Xn= 20002%12 =480（萬元）（2）第二問是按復(fù)利計息，按復(fù)利計息的公式計算12 I =2000（1 +2%）-2000 =536.48（萬元）4.某家庭以抵押貸款方式購買一套價值為25萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價的30%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為15%問月還款額為多少？ （ 10分） 解：已知：抵押貸款額 P=25X 70%=17.5 （萬元）；月貸款利率i =15%子12 = 1.25%,計息周期數(shù)n =10咒12=120（個月）,則月還款額:A4常

27、 E01|5%25%25%；=28234（元）5.某家庭預(yù)計在今后 10年的月收入為16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額,10 分）解：已經(jīng)該家庭每月可用于支付抵押貸款的月還款額A=16000X 30%=4800（元）;月貸款利率=12%/12=1%,計年貸款利率為12%問該家庭有償還能力的最大抵押貸款申請額是多少？（息周期數(shù)=10X 12=120（個月）,則該家庭有償還能力的最大抵押貸款申請額P = A=48O0x（1 力）120 -1十1%（1+1%）120 =33.46（萬元）i（1 +i）6.某開發(fā)商以5000萬元的價格獲得了一宗占地面積為4000平方米的土地

28、50年使用權(quán)，建筑容積率為5.5 , 建筑覆蓋率為60%樓高14層，14層建筑面積相等，514層為塔樓（均為標(biāo)準(zhǔn)層），建造成本為3500元/平方米，專業(yè)人員費用為建造成本預(yù)算的8%行政性收費等其他費用為 460萬元，管理費為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費用和其他費用之和的3.5%,市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的12%0.5%,3.0%和6.5%，預(yù)計建成后售價為12000元/平方米。項目開發(fā)周期為3年，后2年為建設(shè)期，地價于開始一次投入，建造成本、專業(yè)人員費用、其他費用和管理費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為按季度計息，融資費用為貸款利息的10%問項目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建

29、筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤率是多少？ （20分）解：（1）項目總開發(fā)價值 項目建筑面積為：4000 X 5.5=22000 （平方米）標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為：（22000 4000X 60%X 4）/ 10= 1240 （平方米）項目總銷售收入:22000 X 12000 = 26400 （萬元） 銷售稅費：26400X 6.5 %= 1716 （萬元） 項目總開發(fā)價值：26400 1716 = 24684 （萬元）（2）項目總開發(fā)成本土地成本：5000萬元建造成本：22000 X 3500 = 7700 （萬元）專業(yè)人員費用：7700 X 8 %= 616 （萬元）其他費用:460萬元。管

30、理費：(5000+7700+616+460)X 3.5%=482.16 (萬元)財務(wù)費用:土地費用利息：5000叫（1 +12%斗4嚴(yán)1 =2128.8（萬元）建造費用/專業(yè)人員費用/其他費用/管理費用利息:(7700 +616 +460 +482.16)x(1 +12% -4)(f鴻1 =1161.98(萬元)融資費用：(2128.80+1161.98 )X 10%=329.08 (萬元)財務(wù)費用總計：2128.80+1161.98+329.08=3619.86 (萬元)市場推廣及銷售代理費用：26400X（ 0.5%+3.0%） =924（萬元）項目總開發(fā)成本： 5000+7700+616

31、+460+482.16+3619.86+924=18802.02( 萬元)(3)開發(fā)商利潤：24684-18802.02=5881.98 (萬元)(4)成本利潤率：5881.98 - 18802.02 X 100%=31.28%7.已知某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。如果投資者的目標(biāo)收益率為10%求該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)年份012345現(xiàn)金流入300300300300500現(xiàn)金流出1000凈現(xiàn)金流量-1000300300300300500值。單位為萬元。（10分）nNPV =2 （Cl CO）t（1 +ic）解：利用凈現(xiàn)值公式v則該項目財務(wù)凈現(xiàn)值1234NPV = 1000 + 300(1 +

32、10%)+300(1 +10%)+300(1 +10%)+ 300(1 +10%)+ 500(1 +10%) ' =261.42(萬元)&已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為 500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元、年平均稅后利潤為 500萬元。試計算該投資項目的投資利潤率、資本金利潤率和資本金凈利潤率。(10 分)解：投資利潤率=年項目利n額X100% =650咒 100% =13%4500 +500資本金利潤率=年平均利潤總、額M00% =1!加00%皿.3%資本金凈利潤率=年平均稅后利潤總額和00%資本金

33、500X100% =33.3%15009.某房地產(chǎn)開發(fā)項目，建設(shè)期為3年，在建設(shè)期第1年借款300萬元，第2年借款600萬元，第3年借21款400萬元，年利率為12%試計算建設(shè)期利息。（10分） 解：第1年利息=（0+300/2 ） X 12%=18 （萬元）第 2 年利息=（318+600/2 ） X 12%=74.16 （萬元） 第 3 年利息=（318+600+74.16+400/2 ） X 12%=143.06 （萬元）建設(shè)期利息合計=18+74.16+143.06=235.22（萬元）5年內(nèi)10.某房地產(chǎn)項目，借款1500萬元，年利率為10%,要求按等額還本付息方式還款。借款從當(dāng)年起,還清本