土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程資料講解

1、精品文檔土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程第一章土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程1、選地由政府或開(kāi)發(fā)商針對(duì)土地儲(chǔ)備整理或擬定的項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目選址。2、土地前期開(kāi)發(fā)申請(qǐng)?jiān)恋厮姓呋蚴褂谜咴谡鞯脜^(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門(mén)得同意后向市國(guó)土局提出土地前期開(kāi)發(fā)申請(qǐng)。3、土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)審市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。4、土地開(kāi)發(fā)實(shí)施方案預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案，開(kāi)發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本、土地收益、 開(kāi)發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。5、 土地開(kāi)發(fā)方案修改編制了開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)

2、劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門(mén)參加的聯(lián)審會(huì)，通 過(guò)會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地前期開(kāi)發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出 原則意見(jiàn)。6、確定土地開(kāi)發(fā)單位土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市 政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高 于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的 2%。以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開(kāi)發(fā) 管理委托協(xié)議。通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組

3、織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的 8%通過(guò)招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開(kāi)發(fā)委托協(xié)議7、辦理相關(guān)用地手續(xù)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門(mén)辦理規(guī)劃意見(jiàn)，向市國(guó)土部門(mén)辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門(mén)的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相 應(yīng)手續(xù)如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。8、確定實(shí)施規(guī)劃方案開(kāi)發(fā)單位委托編制可行性研究報(bào)告，規(guī)劃方案，工程造價(jià)預(yù)算和具體設(shè)計(jì)

4、實(shí)施方案等。9、辦理拆遷安置及市政基礎(chǔ)建設(shè)在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等 相關(guān)手續(xù)。 （征用集體土地與征用劃撥土地的程序不同，詳見(jiàn)征用集體土地及劃撥土地的程序）組織實(shí)施 征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。10、組織驗(yàn)收開(kāi)發(fā)土地建設(shè)項(xiàng)目的土地前期開(kāi)發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容：審核土地前期開(kāi)發(fā)成本組織驗(yàn)收土地開(kāi)發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)11、 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)材料：用地申請(qǐng)報(bào)告法人

5、營(yíng)業(yè)執(zhí)照立項(xiàng)批文縣以下建制鎮(zhèn)應(yīng)出具鎮(zhèn)政府證明經(jīng)審查批準(zhǔn)詳細(xì)規(guī)劃或總平面設(shè)計(jì)圖紙（一式2份）12、辦理建設(shè)用地委托釘樁建設(shè)單位需委托測(cè)繪單位對(duì)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地進(jìn)行測(cè)繪釘樁，由測(cè)繪院按照建設(shè)用地釘樁成果及繪制要求繪制地形圖。13、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)一般指協(xié)議出讓申請(qǐng)，申請(qǐng)用地者應(yīng)當(dāng)同時(shí)向市城市規(guī)劃局、市土地局提出用地申請(qǐng)，并提供下列文件：申請(qǐng)用地報(bào)告書(shū)；國(guó)家投資的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)部門(mén)關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件；在地區(qū)注冊(cè)登記的企事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)批準(zhǔn)成立（設(shè)置）機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。未在 經(jīng)濟(jì)特區(qū)注冊(cè)登記的國(guó)內(nèi)其他公司、企業(yè)、其他組織應(yīng)當(dāng)提供上級(jí)主管部門(mén)的批準(zhǔn)文

6、件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。境外公司、企業(yè)、其他組織應(yīng)當(dāng)提供有效的營(yíng)業(yè)注冊(cè)登記證件（開(kāi)業(yè)執(zhí)照）、章程、董事會(huì)成員名單、注冊(cè)所在地的公證機(jī)關(guān)和律師事務(wù)所出具的證明文件及注冊(cè)銀行開(kāi)具的資信證明。個(gè)人申請(qǐng)用地的應(yīng)當(dāng)提供合法的身份證件。 在 省、市營(yíng)業(yè)的銀行存款的資信證明書(shū)；大型、重點(diǎn)項(xiàng)目需提供項(xiàng)目建議書(shū)、環(huán)境保護(hù)分析報(bào)告、初步規(guī)劃方案；法定代表人身份證明書(shū)、法定代表人授權(quán)委托書(shū)及其他應(yīng)當(dāng)提交的文件。14、主管部門(mén)實(shí)地勘察房地產(chǎn)項(xiàng)目用地單位將城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)申請(qǐng)審批表返回行政主管部門(mén)，帶領(lǐng)行政主管部門(mén)的工作人員到用地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察，查明土地狀況。15、委托地價(jià)評(píng)估、辦理核定地價(jià)手續(xù)建設(shè)單位委托有相關(guān)資質(zhì)的土地評(píng)估公

7、司對(duì)所規(guī)劃用地進(jìn)行評(píng)估，必須經(jīng)市、縣、自治縣國(guó)土局批準(zhǔn)，并核 定的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)登記手續(xù)。16、 土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審根據(jù)國(guó)家土地管理局土地估價(jià)報(bào)告預(yù)審制度實(shí)施方案，對(duì)需經(jīng)國(guó)家土地管理局確認(rèn)估價(jià)結(jié)果的土地估價(jià) 報(bào)告，承擔(dān)估價(jià)的中介機(jī)構(gòu)可在向委托方提交土地估價(jià)報(bào)告前，向國(guó)家土地管理局提出預(yù)先審查申請(qǐng)，由國(guó)家土 地管理局組織有關(guān)人員對(duì)土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行預(yù)審，經(jīng)預(yù)審合格后，再向委托方提交土地估價(jià)報(bào)告，由委托方按規(guī) 定程序向國(guó)家土地管理局申請(qǐng)土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)。17、 辦理土地出讓審批18、舉行土地出讓活動(dòng)（招、拍、掛）土地前期開(kāi)發(fā)企業(yè)接受土地整理儲(chǔ)備中心的委托進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，生地變成熟地之后項(xiàng)目駿工驗(yàn)收合格后

8、3個(gè)月之內(nèi)政府優(yōu)先對(duì)土地進(jìn)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌，開(kāi)發(fā)企業(yè)有優(yōu)先競(jìng)爭(zhēng)權(quán)。19、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門(mén)代表土地所有者國(guó)家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，對(duì)出讓土地的范圍、面積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權(quán)出讓金的繳納、土地開(kāi)發(fā)建設(shè)與利用、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、土地使用權(quán)期限屆滿、不可抗力、違約責(zé)任等問(wèn)題友好協(xié)商、達(dá)成一致意見(jiàn)后，依法簽訂的書(shū)面協(xié)議。 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t簽訂。20、交付土地出讓金21、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證按合同的約定支付余款。

9、付清地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國(guó)有土地使用證。第二章土地一級(jí)開(kāi)發(fā)辦理拆遷安置全流程一、征用集體土地的拆遷安置1、征用集體土地用地申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出用地申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)書(shū)，申請(qǐng)書(shū)中應(yīng)包括以下各項(xiàng)主要內(nèi)容：申請(qǐng)單位名稱項(xiàng)目的基本情況，包括立項(xiàng)、規(guī)劃選址等情況建設(shè)用地基本情況，包括用地位置、用地面積、土地利用現(xiàn)狀等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出用地申請(qǐng)時(shí)，在建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)書(shū)后應(yīng)附具以下各項(xiàng)文件、資料：用地單位有關(guān)資質(zhì)證明項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件土地行政主管部門(mén)出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告初步設(shè)計(jì)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)

10、文件建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖占用耕地的，必須提出補(bǔ)充耕地方案建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案行政主管部門(mén)收到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出的征用申請(qǐng)后，應(yīng)自申請(qǐng)之日起30日內(nèi)擬定各項(xiàng)征地方面方案：擬定各項(xiàng)征地方案后逐級(jí)上報(bào)審批立案：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，報(bào)請(qǐng)市、縣審查同意；市、州簽署意見(jiàn)。3、簽訂征地協(xié)議、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議征地協(xié)議書(shū)的簽訂必須體現(xiàn)自愿、公開(kāi)、公正、平等、有償?shù)脑瓌t，既不能阻礙國(guó)家建設(shè)，又不能傷害集體 和農(nóng)民的利益。拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議由拆遷人與被拆遷房屋所有人協(xié)商簽訂。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷公告規(guī)定的 期限內(nèi)，攜帶房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或

11、者其他合法證件，到公告指定的地點(diǎn)與拆遷人辦理房屋拆遷補(bǔ)償安置手續(xù)。4、確定補(bǔ)償安置方案區(qū)、縣國(guó)土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補(bǔ)償?shù)怯浨闆r，擬訂征地補(bǔ)償、安置方案。并且對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案進(jìn)行公告，修改、確定、審批。其一般操作過(guò)程如下：征地補(bǔ)償、安置方案的公告一征地補(bǔ)償、安置方案公告的實(shí)施一征地補(bǔ)償、安置方案的意見(jiàn)一征地補(bǔ)償、安置方案的確定 一征地補(bǔ)償、安置方案的審批要求 征地補(bǔ)償、安置費(fèi)用 的管理5、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議、市政府下文征地區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議通過(guò)后，市政府下達(dá)具有國(guó)家強(qiáng)制性的征地批文。征地事由、征地范圍、征地 的審批權(quán)限、審批程序、實(shí)施征地的主體、實(shí)施征地程序等都由法

12、律具體規(guī)定。6、交納各項(xiàng)稅費(fèi)繳納耕地占用稅、菜田建設(shè)費(fèi)、征地管理費(fèi)、糧差費(fèi)等各項(xiàng)稅費(fèi)。各項(xiàng)稅費(fèi)由區(qū)局開(kāi)單，銀行收費(fèi)，分別轉(zhuǎn) 到區(qū)財(cái)政局（耕地占用稅）、菜田建設(shè)費(fèi)（市蔬菜辦）、征地管理費(fèi)（區(qū)國(guó)土局）、糧差費(fèi)（市糧食局）。7、辦理批地文件、批地圖8、辦理凍結(jié)戶口、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力拆遷范圍和拆遷方案確定后，區(qū)、縣國(guó)土房管局通過(guò)公安機(jī)關(guān)辦理戶口凍結(jié)手續(xù)。拆遷人持建設(shè)用地規(guī)劃 許可證向國(guó)土房管局提出戶口凍結(jié)申請(qǐng)，調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力，國(guó)土房管局確定拆遷范圍。9、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、農(nóng)轉(zhuǎn)居工作、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作到市國(guó)土局核農(nóng)轉(zhuǎn)非指標(biāo)，然后由村收取戶口本，最后到派出所、公安局、勞動(dòng)局等辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非及勞動(dòng)力安

13、置手續(xù)，辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工手續(xù)，落實(shí)需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置途徑、安置工作。根據(jù)土地管理?xiàng)l例，國(guó)家按照征用土地的比例分期分批將被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。每次 轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的人數(shù)，按照被征用的耕地面積除以征地時(shí)該單位的人均耕地面積計(jì)算。被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口 轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，由所在市、縣、自治縣人民政府按照規(guī)定的條件審批。10、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補(bǔ)償形式。區(qū)、縣 國(guó)土房管局應(yīng)當(dāng)依照征地補(bǔ)償、安置方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民支付土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例，實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，作價(jià)

14、補(bǔ)償?shù)慕痤~可以按所拆房屋面積的重置價(jià)格結(jié)合成新，乘以130 %結(jié)算。11、征地結(jié)案、申請(qǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)辦理核減耕地通知書(shū)”及征用土地結(jié)案函，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司需提供：主表”原件耕地占用稅、菜田建設(shè)費(fèi)、征地管理費(fèi)、糧差費(fèi)等繳交證明或收據(jù)農(nóng)轉(zhuǎn)非辦結(jié)證明原件征地補(bǔ)償協(xié)議（復(fù)印件）征地補(bǔ)償款付清證明（由村出）用地單位辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)時(shí)，應(yīng)向行政主管部門(mén)提交以下各項(xiàng)文件、資料：辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)的申請(qǐng) ；市政府批準(zhǔn)征（占）地的批文；建設(shè)用地規(guī)劃許可征附件和附圖；與建設(shè)用地規(guī)劃許可證附圖同比例尺的地形圖4份；釘樁坐標(biāo)成果通知單；工程進(jìn)度計(jì)劃；計(jì)劃任務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)單，但當(dāng)年批準(zhǔn)征（占）地的免交。12、委托進(jìn)行拆遷工作

15、當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用委托拆遷形式時(shí)，按照房屋拆遷法規(guī)的規(guī)定，需要辦理委托手續(xù)并交納一定比例的代 辦費(fèi)，由委托代辦單位具體實(shí)施拆遷。13、辦理拆遷申請(qǐng)根據(jù)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例，拆遷人應(yīng)當(dāng)持以下文件向當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門(mén)申領(lǐng)拆遷許可證：拆遷申請(qǐng)書(shū)；建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件和資金證明；規(guī)劃部門(mén)選址意見(jiàn)或者規(guī)劃批準(zhǔn)文件；建設(shè)用地批準(zhǔn)文件附圖；拆遷計(jì)劃和方案（包括對(duì)被拆遷人安置地點(diǎn)、補(bǔ)償形式、臨時(shí)安置補(bǔ)助、搬遷過(guò)渡期限和搬遷方式等）。14、審批、領(lǐng)取拆遷許可證市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的，核發(fā)房屋拆遷許可證。根據(jù)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例，任何單位和個(gè)人

16、需拆遷房屋，必須持國(guó)家規(guī)定的批準(zhǔn)文件、 拆遷計(jì)劃和拆遷方案，向縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷主管部門(mén)提出拆遷申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)并發(fā)給房屋拆遷許可證后， 方可拆遷。15、簽訂房屋拆遷責(zé)任書(shū)房屋拆遷責(zé)任書(shū)是拆遷人實(shí)施拆遷時(shí)需簽署的書(shū)面文件。拆遷人在領(lǐng)取房屋拆遷許可證時(shí)，與被拆除房屋所 在地的區(qū)、縣國(guó)土房管局簽訂責(zé)任書(shū)。16、辦理拆遷公告與通知根據(jù)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的規(guī)定，建設(shè)單位的房屋拆遷申請(qǐng)被批準(zhǔn)后，由當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門(mén) 向各被拆遷房屋的所有人或使用人發(fā)出房屋拆遷通知書(shū)，并通知各有關(guān)行政主管部門(mén)協(xié)助；同時(shí)，房屋拆遷 許可證一經(jīng)發(fā)放，房屋拆遷主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將拆遷入、拆遷范圍、拆遷期限等以房屋拆遷公告或其

17、他形式予以公布；房屋拆遷主管部門(mén)和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作?？h級(jí)以上地方人民政府在組織有關(guān)部門(mén)論 證后，應(yīng)當(dāng)將房屋征收目的、房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間等事項(xiàng)予以公告，并采取論證會(huì)、聽(tīng)證會(huì)或者其他方式征 求被征收人、公眾和專家意見(jiàn)。公告時(shí)間不得少于 30日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時(shí)間不得少于 60日。17、 辦理戶口凍結(jié)18、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)房屋征收部門(mén)在應(yīng)房屋拆遷公告”時(shí)一并通知暫停辦理相關(guān)手續(xù)。拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人在暫停辦理相關(guān)手續(xù)期間不得進(jìn)行下列活動(dòng)：房屋及其附屬物的新建、擴(kuò)建、改建、裝修；改變房屋和土地用途；租賃房屋。19、確定拆遷安置方案確定拆遷方案：拆遷人按照

18、拆遷方案的各項(xiàng)內(nèi)容，制作拆遷預(yù)分方案表，確定拆遷方案。方案審批備案：拆遷人確定的拆遷方案報(bào)經(jīng)區(qū)、縣國(guó)土房管局審批后，報(bào)市國(guó)土房管局備案。20、簽訂拆遷補(bǔ)償書(shū)面協(xié)議房屋拆遷補(bǔ)償安置書(shū)面協(xié)議中必須有拆遷當(dāng)事人的單位、姓名、經(jīng)辦人姓名，協(xié)議必須經(jīng)雙方當(dāng)事人簽名蓋章后才具有法律效力。拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議；拆遷出租房屋，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、 房屋承租人簽訂協(xié)議。協(xié)議的主要內(nèi)容有：拆遷補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限；安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點(diǎn)；產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)支付方式和期限；搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限；搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；違約責(zé)任和爭(zhēng)

19、議解決的方式；當(dāng)事人約定的其他條款。21、召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置拆遷人召集被拆遷人或拆遷單位參加，由國(guó)土房管局主持，召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)議。拆遷人進(jìn)行被拆遷人的搬遷、周轉(zhuǎn)，進(jìn)行拆遷安置。拆遷安置完成后，原房屋作價(jià)拆除，做到場(chǎng)平地凈。22、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款一般程序：開(kāi)立資金專戶 一出具存款證明一資金使用監(jiān)督 一開(kāi)具領(lǐng)款憑證 一支取補(bǔ)償款項(xiàng)23、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理拆遷人及其委托的拆除單位在進(jìn)行房屋拆遷施工的同時(shí)必須嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)揚(yáng)塵治理措施。24、移交拆遷檔案資料拆遷人應(yīng)當(dāng)在被拆遷人全部搬遷完畢后1個(gè)月內(nèi)向區(qū)、縣國(guó)土房管局移交拆遷檔案資料并辦理有關(guān)手續(xù)。25、房屋拆遷糾

20、紛的裁決拆遷人與被拆遷人不能達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門(mén) 申請(qǐng)拆遷補(bǔ)償安置裁決，房屋拆遷管理部門(mén)是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。26、強(qiáng)制拆遷二、征用劃撥土地拆遷安置1 、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)用地單位辦理劃撥用地申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)向行政主管部門(mén)提交以下各項(xiàng)文件、資料：劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地申請(qǐng)書(shū)，填寫(xiě)xxt城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)申請(qǐng)審批表，計(jì)劃行政主管部門(mén)核發(fā)的立項(xiàng)批復(fù)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)，中央單位的建設(shè)項(xiàng)目還需提交市建委的規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目計(jì)劃通知書(shū)，屬于危舊房改造項(xiàng)目需提交危改立項(xiàng)批復(fù)及危改責(zé)任書(shū)，屬于經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目需提交經(jīng)濟(jì)適用住房立項(xiàng)批復(fù)。規(guī)劃行政主

21、管部門(mén)核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖、審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)及附圖，建設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地協(xié)議；與建設(shè)用地規(guī)劃許可證附圖相同比例尺的地形圖 3份（藍(lán)圖）；建設(shè)項(xiàng)目資金來(lái)源證明；建設(shè)單位的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)批準(zhǔn)證書(shū)。2、主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)勘察交表：用地單位將城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)申請(qǐng)審批表返回行政主管部門(mén)?？辈欤河玫貑挝粠ьI(lǐng)行政主管部門(mén)的工作人員到用地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察，查明土地狀況。3、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批根據(jù)土地管理?xiàng)l例，國(guó)有土地使用權(quán)劃撥應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以項(xiàng)目帶土地的原則，且必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃。國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的：縣級(jí)（

22、含縣級(jí)市）人民政府1公頃以下，地級(jí)市人民政府2公頃以下。超過(guò)限額的，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。行政主管部門(mén)進(jìn)行劃撥用地申請(qǐng)的審查時(shí)，用地單位須提交以下各項(xiàng)文件、資料：劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地申請(qǐng)書(shū)，填寫(xiě)X/城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)申請(qǐng)審批表；計(jì)劃行政主管部門(mén)核發(fā)的立項(xiàng)批復(fù)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)，中央單位的建設(shè)項(xiàng)目還需提交市建委的規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目計(jì)劃通知書(shū)；屬于危舊房改造項(xiàng)目需提交危改立項(xiàng)批復(fù)及危改責(zé)任書(shū)；屬于經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目需提交經(jīng)濟(jì)適用住房立項(xiàng)批復(fù)；規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖、審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)及附圖；建設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地協(xié)議；與建設(shè)用地規(guī)劃許可證附圖相同比

23、例尺的地形圖 3份（藍(lán)圖）；建設(shè)項(xiàng)目資金來(lái)源證明；建設(shè)單位的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)批準(zhǔn)證書(shū)。4、取得劃撥用地批準(zhǔn)劃撥用地申請(qǐng)的批準(zhǔn)：行政主管部門(mén)代人民政府?dāng)M文批復(fù)同意用地單位用地，并核發(fā)城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)及撥地紅線圖。劃撥用地申請(qǐng)的備案：區(qū)、縣國(guó)土房管局核發(fā)城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)后15日內(nèi)，應(yīng)將區(qū)、縣政府劃撥城鎮(zhèn)建設(shè)用地批復(fù)、城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)附件及撥地紅線圖各一份，報(bào)送市國(guó)土房管局備案。辦理劃撥用地批準(zhǔn)手續(xù)時(shí)，用地單位需準(zhǔn)備以下各項(xiàng)文件、資料：交納稅費(fèi)證明；區(qū)、縣政府劃撥建設(shè)用地批復(fù)；XX市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)及附件、撥地紅線圖。第三章相關(guān)稅費(fèi)1、地價(jià)款（土地出讓金）地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)

24、費(fèi)+利息+土地增值收益，其中土地取得費(fèi)包括征地費(fèi)即三項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)（土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗和附著物補(bǔ)償費(fèi)）；各類(lèi)稅費(fèi)（耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、征地管理費(fèi)、以及地級(jí)城市收取的新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金）；新增建設(shè)用地有償使用。根據(jù)土地管理?xiàng)l例，土地使用權(quán)受讓人合同生效之日起10日內(nèi)支付土地使用權(quán)出讓金、余額應(yīng)當(dāng)在90日內(nèi)付清。逾期未付清出讓金的，從逾期之日起每日加收未付部分1 %。的違約金，逾期達(dá) 90日仍未付清的，土地行政主管部門(mén)有權(quán)解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑 物和附著物，并可以請(qǐng)求賠償。2、土地使用費(fèi)這里土地有償使用費(fèi)主要指的是新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。根據(jù)國(guó)家財(cái)政部、國(guó)土資源部、中

25、國(guó)人民銀 行關(guān)于天調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)用政策等問(wèn)題的通知。3、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)財(cái)政部指出外商投資企業(yè)繳納的場(chǎng)地使用費(fèi)或支付的土地出讓金，都作為土地資源的取得成本進(jìn)行財(cái)務(wù)處理， 同時(shí)應(yīng)當(dāng)依法繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。外商投資企業(yè)依法批準(zhǔn)使用土地的，須與國(guó)土和房屋管理部門(mén)簽定用地合同，合同中確定應(yīng)納費(fèi)額。4、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)按照以下各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)收?。簩?duì)征用土地、土地使用權(quán)出讓的單位和個(gè)人，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的土地面積，按每平方米20元的標(biāo)準(zhǔn)征收。對(duì)在劃撥?chē)?guó)有土地上進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的單位和個(gè)人，以建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)確定的土地面積，按每平方米20元的標(biāo)準(zhǔn)征收。對(duì)使用土地

26、從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個(gè)人，以實(shí)際占地面積，按每平方米每年2元的標(biāo)準(zhǔn)征收。5、 土地閑置費(fèi)按照土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、閑置土地處置辦法（國(guó)土資源部第5號(hào)）和國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的知（國(guó)辦發(fā)200637號(hào)）有關(guān)閑置土地處置的規(guī)定，加快處置利用閑置土地。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃 撥土地價(jià)款的百分之二十征收。6、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)7、城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例標(biāo)準(zhǔn)收取。經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)落后市、縣、自治縣 土地使用稅的使用稅額標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但最低額不得超過(guò)以上最低稅額的30% o8、地價(jià)評(píng)估費(fèi)根據(jù)國(guó)家計(jì)委國(guó)家

27、土地局關(guān)于土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知（計(jì)價(jià)格19942017號(hào)）規(guī)定，一般宗地評(píng)估采取差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)，按一般宗地地價(jià)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”執(zhí)行。一般宗地評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最高限標(biāo)準(zhǔn)。9、出讓土地預(yù)訂金根據(jù)土地管理?xiàng)l例，受讓人應(yīng)從土地使用權(quán)出讓合同生效之日起10天內(nèi)繳納地價(jià)款總額 10%作為定金，其余的在90天內(nèi)付清，所付定金可抵充地價(jià)款。10、 征地管理費(fèi)11、土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)=征地統(tǒng)一年產(chǎn)值省范圍內(nèi)征收農(nóng)民集體所有土地，均根據(jù)省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn) 中XX市/縣征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)表標(biāo)準(zhǔn)收取。12、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)在省范圍內(nèi)依法征收農(nóng)民集體所有土地涉及青苗及地上附著物補(bǔ)償?shù)?，?/p>

28、按征地青苗及地上附著物補(bǔ)償 標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。同一地塊上間種或套種其他種類(lèi)作物的，其套種或間種的青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由市、縣土地行政主管部門(mén) 實(shí)施征地時(shí)按照實(shí)際情況與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商確定。征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中的青苗不包括花卉、景觀苗 木、名貴樹(shù)木、特大樹(shù)木等特殊苗木。涉及特殊苗木補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)， 取得產(chǎn)權(quán)人同意的也可以按照議價(jià)方式確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。13、地上物補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，地上附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由各市、縣政府按照各類(lèi)建筑物、構(gòu) 筑物的市場(chǎng)重置價(jià)格制定并公布實(shí)施。涉及補(bǔ)償被征收土地上的電力、通訊、水利、交通等設(shè)施的，應(yīng)委托有相 關(guān)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)

29、評(píng)估確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。14、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金是指國(guó)家征用城市郊區(qū)菜地時(shí)，有用地單位支付的，用于開(kāi)發(fā)新菜地費(fèi)用。15、耕地占用稅國(guó)有農(nóng)場(chǎng)（含縣、市、自治縣管的農(nóng)、林、牧、茶、漁、鹽場(chǎng)）的適用稅額按所在縣、市、自治縣稅額標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行。16、耕地開(kāi)墾費(fèi)區(qū)域因素修正系數(shù)：其中在集體土地征用時(shí)拆遷安置各項(xiàng)費(fèi)用：1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng) 估價(jià)格確定。被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格

30、。2、搬家補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例，被拆除房屋使用人因拆遷而搬遷的，由拆遷人按被拆除房屋建筑面積每平方米不低于5元的標(biāo)準(zhǔn)，付給搬家補(bǔ)助費(fèi)。3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)是指被拆除房屋使用人在規(guī)定的搬家期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以對(duì)這部分使用人支付一 定的提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。一般由拆遷人自行制定獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)付給時(shí)間從被拆遷人交出房屋之日起至拆遷人通知被拆遷人遷入安置用房之日止，超過(guò)協(xié)議 規(guī)定時(shí)間的，從逾期之月起，按原標(biāo)準(zhǔn)的200 %付給。5、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)對(duì)因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。根據(jù)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例，因拆遷造成停產(chǎn)

31、停業(yè)的損失，以拆遷公告發(fā)布前一年的月平均利潤(rùn)額按月予以補(bǔ)償。補(bǔ)償期限最長(zhǎng)不得超過(guò)18個(gè)月。利潤(rùn)的計(jì)算以稅務(wù)部門(mén)核準(zhǔn)的納稅申報(bào)為準(zhǔn)。拆除被拆遷人的商業(yè)用房，因拆遷影響不能營(yíng)業(yè)的，根據(jù)以稅收為準(zhǔn)的 營(yíng)業(yè)額給予補(bǔ)償；補(bǔ)償最高限額每月不超過(guò)停業(yè)前3個(gè)月平均月?tīng)I(yíng)業(yè)額的 8%。6、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)房屋拆遷服務(wù)費(fèi)，由承擔(dān)拆遷服務(wù)的單位按照一般不超過(guò)房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的15%向拆遷人收取。開(kāi)發(fā)商參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)應(yīng)注意的法律問(wèn)題1、項(xiàng)目合法性問(wèn)題對(duì)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)， 在投資開(kāi)發(fā)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，首先需要考慮的問(wèn)題是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否合法。由于目前國(guó)家對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)沒(méi)有法律層面的規(guī)定，各地規(guī)定并不一致，而

32、且各地地方政府操作也比較亂，實(shí)踐中有些項(xiàng)目的合法性方面存在問(wèn)題。若項(xiàng)目合法性方面存在瑕疵， 將會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)很大的潛在法律風(fēng)險(xiǎn)，因此,開(kāi)發(fā)商應(yīng)重視項(xiàng)目的合法性問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商可主要從以下幾個(gè)方面對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合法性進(jìn)行審查：(1)項(xiàng)目是否符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃實(shí)踐中，有些地方政府急于進(jìn)行城市建設(shè)，甚至在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃還沒(méi)有編制和批準(zhǔn)的情況下，就委托開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)很大，若將來(lái)城市總體規(guī)劃和土地總體利用計(jì)劃得不到批準(zhǔn)，地方政府又無(wú)力償還開(kāi)發(fā)商已發(fā)生開(kāi)發(fā)的成本，開(kāi)發(fā)商將面臨投入資金無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。(2)立項(xiàng)文件的合法性開(kāi)發(fā)商在簽訂合同之

33、前應(yīng)認(rèn)真審核項(xiàng)目立項(xiàng)文件的合法性，比如是否經(jīng)有審批權(quán)限的政府批準(zhǔn)立項(xiàng)、是否存在立項(xiàng)文件的內(nèi)容與實(shí)際操作不一致的情形，等等。在實(shí)踐存在著一些須經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn)但只有地方縣級(jí)政府或經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)的批文的情形，若出現(xiàn)上述情形，開(kāi)發(fā)商須對(duì)立項(xiàng)文件進(jìn)行補(bǔ)充和完善。(3)其他相關(guān)項(xiàng)目文件的合法性開(kāi)發(fā)商還應(yīng)認(rèn)真審核其他項(xiàng)目文件的合法性，比如控制性規(guī)劃文件是否已經(jīng)批準(zhǔn)，征地拆遷文件合法性等。 另外,開(kāi)發(fā)商為外商投資企業(yè)的，須注意審查自身是否符合外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄等相關(guān)外商投資的法律法規(guī)的規(guī)2、簽約程序問(wèn)題綜合分析各地有關(guān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的規(guī)定，大多規(guī)定政府要求通過(guò)招標(biāo)方式確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商。但實(shí)踐中，很多 地方

34、政府并未嚴(yán)格遵守招標(biāo)確定開(kāi)發(fā)商的程序，而是直接與開(kāi)發(fā)商簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，則 須注意簽約程序的合法性，以防上級(jí)政府以未通過(guò)合法程序而不認(rèn)可開(kāi)發(fā)商的一級(jí)開(kāi)發(fā)主體地位。就此問(wèn)題，即 使地方政府已就一級(jí)開(kāi)發(fā)事宜與開(kāi)發(fā)商協(xié)商一致，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)建議地方政府按照規(guī)定通過(guò)招標(biāo)形式簽約。當(dāng)然， 由于有關(guān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的地方規(guī)定并非屬于法律或行政法規(guī)層面，即使不通過(guò)招標(biāo)形式通常也并不會(huì)因此導(dǎo)致一級(jí)開(kāi)發(fā)合同無(wú)效。3、開(kāi)發(fā)商應(yīng)把握的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同中的要點(diǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂一份內(nèi)容完善的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同，能夠有效防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)，比如拆遷難風(fēng)險(xiǎn)、政策變化風(fēng)險(xiǎn)、土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。從開(kāi)發(fā)商的角度

35、而言，簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同時(shí)應(yīng)注意把握以下要點(diǎn)：(1)約定征地拆遷安置補(bǔ)償工作由政府負(fù)責(zé)承擔(dān)對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在目前國(guó)情下很難自主完成拆遷安置補(bǔ)償工作。在此情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)要求在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合 同中約定征地拆遷安置補(bǔ)償工作由政府方面承擔(dān)，開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。通常情況下，開(kāi)發(fā)商可采取如下 兩種方式承擔(dān)費(fèi)用：政府包干和據(jù)實(shí)支出。政府包干，即開(kāi)發(fā)商與政府約定一個(gè)包干費(fèi)用，由政府包干完成征地 拆遷安置補(bǔ)償工作。據(jù)實(shí)支出，即開(kāi)發(fā)商根據(jù)政府拆遷安置工作的進(jìn)展逐步據(jù)實(shí)支出費(fèi)用。開(kāi)發(fā)商可根據(jù)項(xiàng)目具 體情況決定采取適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用承擔(dān)方式。(2)約定分期分塊滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、減輕資金壓力對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)占用資

36、金量大、周期長(zhǎng)、利潤(rùn)率低，因此，若想減輕資金壓力，可在合同中約定 采用分期分塊滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，即將項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地，根據(jù)規(guī)劃情況分割成不同的區(qū)域地塊，按照優(yōu)先順序分 期先后投資開(kāi)發(fā)各區(qū)域地塊，成熟一塊、出讓一塊，出讓后收回成本和收益再投入下一區(qū)域地塊，這樣滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 可有效減輕資金壓力，同時(shí)也可降低投資風(fēng)險(xiǎn)。(3)約定政策變化時(shí)由政府承擔(dān)責(zé)任政策變化風(fēng)險(xiǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，比如國(guó)家或上級(jí)政府對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃作出重大調(diào)整或被撤。對(duì)于該等 風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商可在合同中約定由政府承擔(dān)政策變化風(fēng)險(xiǎn)。但須注意的是，在約定土地出讓收益分成方式時(shí)，若項(xiàng) 目重大調(diào)整或被撤時(shí)尚無(wú)土地出讓收入，則存在開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)落空的風(fēng)險(xiǎn)，在此情況下，須明確約定政策變化 時(shí)開(kāi)發(fā)商收回資金和收益的方式。（4）約定土地開(kāi)發(fā)成本的組成土地開(kāi)發(fā)成本是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同重要條款之一，開(kāi)發(fā)商訂立合同時(shí)必須明確約定。通常情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將就 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目支出的所有費(fèi)用均計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本。但須注意的是，開(kāi)發(fā)商計(jì)入的成本最終須經(jīng)政府審核確 認(rèn)，若開(kāi)發(fā)商的某項(xiàng)支出政府審核后不認(rèn)可，且也未在合同中列明，開(kāi)發(fā)商將不得不自行承擔(dān)該等費(fèi)用。同時(shí)， 在合同中列明土地開(kāi)發(fā)成本有利于開(kāi)發(fā)商預(yù)估和控制項(xiàng)目投資總額，也可使開(kāi)發(fā)商有理由拒絕投入政府要求承擔(dān)的