物流園區(qū)規(guī)劃思路資料講解

1、納雍縣物流園區(qū)納雍縣鵬騰生態(tài)農(nóng)牧綜合開(kāi)發(fā)有限公司2012年12月27日第一章 項(xiàng)目啟動(dòng)準(zhǔn)備階段該階段主要是咨詢(xún)方通過(guò)與用戶(hù)方洽談交流， 根據(jù)用戶(hù)方的具體 要求，成立項(xiàng)目小組，在確定了項(xiàng)目的前提下，根據(jù)項(xiàng)目的目的和要 求，進(jìn)行小組成員的具體分工，接著合理安排調(diào)研的行程和人員，制 定出切實(shí)可行的調(diào)研計(jì)劃，準(zhǔn)備調(diào)研表格等調(diào)研資料，根據(jù)具體的調(diào) 研計(jì)劃安排分批分地展開(kāi)調(diào)研工作，其項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的具體流程如下 圖1所示。圖1項(xiàng)目啟動(dòng)準(zhǔn)備階段第二章數(shù)據(jù)收集與分析階段數(shù)據(jù)收集與分析階段是物流園區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)，主要為規(guī)劃做好準(zhǔn) 備工作。該階段主要包括相關(guān)數(shù)據(jù)資料的收集、整理和初步分析1、相關(guān)數(shù)據(jù)資料的收集主要包括

2、通過(guò)座談、走訪(fǎng)、電話(huà)、調(diào)研表等調(diào)研形式進(jìn)行政府、企業(yè)、市場(chǎng)、周邊環(huán)境等直接資料的收集，以及通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、論文、報(bào)告、行業(yè)資料等收集形式進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)、圖書(shū)館、資料數(shù)據(jù)庫(kù)等間接資料的收集。其中調(diào)研范圍和對(duì)象主要包括：網(wǎng)絡(luò)層次：國(guó)家及區(qū)域物流政策，所在地總體情況等。政府層次：規(guī)劃局、交通局、園區(qū)規(guī)劃主導(dǎo)部門(mén)等。企業(yè)層次：可能入駐企業(yè)、潛在需求企業(yè)等。市場(chǎng)層次：所在地市場(chǎng)、物流園區(qū)等。周邊環(huán)境：規(guī)劃用地周邊環(huán)境、所在地周邊環(huán)境、全省乃至全國(guó)環(huán)境等。從網(wǎng)絡(luò)、政府、企業(yè)、市場(chǎng)、周邊環(huán)境等層面進(jìn)行調(diào)查，并進(jìn)一步對(duì)區(qū)域物流園區(qū)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)需求、企業(yè)需求、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)等情況，對(duì)物流園區(qū)輻射地區(qū)的宏

3、觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全面深入調(diào)查和研究，為進(jìn)一步準(zhǔn)確預(yù)測(cè)園區(qū)遠(yuǎn)期和近期的物流量做好準(zhǔn)備。2、資料初步分析通過(guò)收集調(diào)研表格和整理訪(fǎng)談筆記等形式，對(duì)收集到的地區(qū)或行業(yè)總量數(shù)據(jù)（生產(chǎn)總量、消費(fèi)總量、GD噂）進(jìn)行整理形成調(diào)研報(bào)告， 對(duì)園區(qū)的規(guī)劃定位提出初步建議，確定大略方向。第三章 區(qū)域發(fā)展預(yù)測(cè)階段區(qū)域發(fā)展預(yù)測(cè)是物流園區(qū)總體定位的數(shù)據(jù)支撐，定量分析和可靠基礎(chǔ)。這里從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、交通發(fā)展、設(shè)施服務(wù)水平發(fā)展和物流需求發(fā)展五個(gè)支撐點(diǎn)進(jìn)行分析。其中，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是物流園區(qū)所有行業(yè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)， 其 增長(zhǎng)的速率與園區(qū)涉及行業(yè)增長(zhǎng)之間存在著相關(guān)性， 是園區(qū)內(nèi)涉及行 業(yè)未來(lái)發(fā)展的反映，通過(guò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)，可以

4、推斷出園區(qū)未來(lái)的發(fā)展 趨勢(shì)，是園區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)。區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)是尋求園區(qū)潛在服務(wù)對(duì)象的必要數(shù)據(jù)支持，通過(guò)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)，識(shí)別重點(diǎn)客戶(hù)進(jìn)行重點(diǎn)培養(yǎng)和招商或簽訂長(zhǎng)期 合作協(xié)議，是園區(qū)發(fā)展的立足點(diǎn)和發(fā)展點(diǎn)。區(qū)域交通發(fā)展預(yù)測(cè)是園區(qū)未來(lái)發(fā)展的推動(dòng)力， 通過(guò)結(jié)合國(guó)家及區(qū) 域交通戰(zhàn)略規(guī)劃，發(fā)掘潛在物流需求，為物流園區(qū)留出足夠預(yù)留用地， 制定可持續(xù)性發(fā)展模式。區(qū)域設(shè)施服務(wù)水平發(fā)展預(yù)測(cè)是園區(qū)發(fā)展的拉動(dòng)力， 通過(guò)區(qū)域物流 園區(qū)和市場(chǎng)的調(diào)研分析，找出實(shí)際服務(wù)能力和區(qū)域物流實(shí)際需求之間 的差距，找出物流園區(qū)在區(qū)域發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的地位， 為物流園區(qū) 發(fā)展確定細(xì)分市場(chǎng)。物流需求發(fā)展預(yù)測(cè)是園區(qū)發(fā)展的直接動(dòng)力， 通過(guò)對(duì)于

5、物流量的預(yù) 測(cè)分析，確定物流園區(qū)的規(guī)模和功能。其區(qū)域發(fā)展預(yù)測(cè)階段如下圖2所示。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)成成成成 )I_ 一一， 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè) A C 成成成成 I 區(qū)域交通發(fā)展預(yù)測(cè)A C 成成成成區(qū)域設(shè)施服務(wù)水平 發(fā)展預(yù)測(cè) A C 成成成成物流需求發(fā)展預(yù)測(cè)2 區(qū)域發(fā)展預(yù)測(cè)階段第四章 園區(qū)總體定位階段在上述對(duì)物流園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、交通發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施水平發(fā)展、物流需求發(fā)展的基礎(chǔ)上，綜合考慮物流園區(qū)的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境，對(duì)內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，外部環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅四個(gè)方面進(jìn)行分析得出swot析矩陣，然后兩兩結(jié)合得出組合決策矩陣， 選 出適合園區(qū)的總體定位，主要包括戰(zhàn)略定位、市場(chǎng)定位、功能定位和發(fā)展

6、定位四個(gè)方面。（ 1）戰(zhàn)略定位主要對(duì)要規(guī)劃園區(qū)的立足點(diǎn)、輻射半徑和服務(wù)范圍進(jìn)行概念性的歸納和總結(jié)。（ 2）市場(chǎng)定位 根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)和其他相關(guān)數(shù)據(jù)和需求分析階段的結(jié)果，對(duì)園區(qū)周?chē)袌?chǎng)及同類(lèi)型競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)進(jìn)行分析，挖掘有競(jìng)爭(zhēng)力和潛在的市場(chǎng)，作為要規(guī)劃園區(qū)的對(duì)象市場(chǎng)。（ 3）功能定位根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)和其他相關(guān)數(shù)據(jù)及訪(fǎng)談，對(duì)園區(qū)周?chē)袌?chǎng)功能及同類(lèi)型競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的功能進(jìn)行分析，揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短，來(lái)確定要規(guī)劃園區(qū)市場(chǎng)主要功能的種類(lèi)和數(shù)量。（ 4）發(fā)展定位對(duì)戰(zhàn)略定位、市場(chǎng)定位、功能定位和布局設(shè)計(jì)已經(jīng)確定的園區(qū)發(fā)展建設(shè)時(shí)序進(jìn)行規(guī)劃，并確定每個(gè)發(fā)展階段的設(shè)施種類(lèi)和數(shù)量情 況。其總體定位圖如下圖3所示第五章園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段物流園區(qū)的規(guī)

7、劃設(shè)計(jì)階段就是對(duì)園區(qū)進(jìn)行具體的設(shè)計(jì)。主要包括基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)、信息平臺(tái)和運(yùn)營(yíng)平臺(tái)三大平臺(tái)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。 其中基 礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)的規(guī)劃設(shè)計(jì)主要包括用地規(guī)劃、功能設(shè)計(jì)、布局設(shè)計(jì)、方 案比選；信息平臺(tái)的規(guī)劃設(shè)計(jì)主要包括信息系統(tǒng)的建設(shè)；運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的 規(guī)劃設(shè)計(jì)主要包括商業(yè)運(yùn)作設(shè)計(jì)和投資設(shè)計(jì)。一、基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)的規(guī)劃設(shè)計(jì)(1)園區(qū)用地規(guī)劃園區(qū)用地規(guī)劃主要是對(duì)物流園區(qū)建設(shè)規(guī)模的大小進(jìn)行確定，園 區(qū)建設(shè)規(guī)模太小，會(huì)限制區(qū)域潛在物流需求，不利于園區(qū)的持續(xù)發(fā)展。 園區(qū)規(guī)模太大，則可能造成投資浪費(fèi)和資源閑置的現(xiàn)象。(2)倉(cāng)儲(chǔ)用地面積規(guī)劃倉(cāng)儲(chǔ)用地面積規(guī)劃主要是對(duì)物流園區(qū)內(nèi)倉(cāng)庫(kù)建設(shè)規(guī)模的大小進(jìn)行確定， 根據(jù)上步中收集到的數(shù)據(jù)資料，

8、運(yùn)用專(zhuān)門(mén)的統(tǒng)計(jì)分析軟件等定量分析方法和定性分析方法相結(jié)合，綜合考慮實(shí)際情況，得出物流園區(qū)現(xiàn)實(shí)和潛在的物流需求量，進(jìn)一步得出各布局的倉(cāng)儲(chǔ)用地面積。倉(cāng)儲(chǔ)用地面積規(guī)劃的基本步驟為：從支柱 / 重點(diǎn)行業(yè)的營(yíng)業(yè)額、產(chǎn)量、貨物周轉(zhuǎn)率和庫(kù)存需求中推導(dǎo)出區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)物流園區(qū)所產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)和潛在的運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和加工方面的需求，推算出每個(gè)行業(yè)的運(yùn)輸量、倉(cāng)庫(kù)作業(yè)面積、增值加工區(qū)作業(yè)面積，以及相應(yīng)的占地面積大小。每個(gè)行業(yè)都可從市場(chǎng)調(diào)查中得到某地區(qū)的生產(chǎn)總量（ 或消費(fèi)總量 ）, 以及通過(guò)該地區(qū)的物流園區(qū)的貨運(yùn)量，估計(jì)有多少百分比的量可能在物流園區(qū)進(jìn)行倉(cāng)儲(chǔ)，其中包括屬于保稅和非保稅倉(cāng)儲(chǔ)方面的存儲(chǔ)量需求。每個(gè)行業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品在倉(cāng)庫(kù)

9、內(nèi)存放的周轉(zhuǎn)率、堆碼方式是不 同的， 我們根據(jù)調(diào)查和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)可以得到每年每平方米的倉(cāng)庫(kù)面積可以存放多少貨物，然后再與每年該行業(yè)的存儲(chǔ)量相除，就可以得到保稅 （ 非保稅 ） 倉(cāng)庫(kù)的面積需求。在知道該區(qū)域物流園區(qū)中不同行業(yè)中簡(jiǎn)單物流加工、中等物 流加工、 復(fù)雜物流加工的比例之后，就可以算出保稅（ 非保稅） 倉(cāng)庫(kù)增值服務(wù)作業(yè)面積。根據(jù)倉(cāng)庫(kù)建筑密度這個(gè)國(guó)內(nèi)要求的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，就可以分別得到保稅（ 非保稅 ） 倉(cāng)庫(kù)所需的占地面積。如下圖4所示某地區(qū)該行業(yè)產(chǎn)品的產(chǎn)里r或常量J注?；[倉(cāng)惶的春扁總量非保履隹感的存慵總*畸5二保猊倉(cāng)才普向伴出面檸|L承於也沖日通作業(yè)而再；F'：保左倉(cāng)泊但長(zhǎng)兆奔疝秒.：三

10、假崔倉(cāng)苴店長(zhǎng)H生固步 r菲保稅倉(cāng)庫(kù)建設(shè)面枳(H：非保脫也層占地面租： V：圖4倉(cāng)儲(chǔ)用地面積規(guī)劃基本步驟圖(3)功能設(shè)計(jì)物流園區(qū)的功能設(shè)計(jì)主要圍繞園區(qū)的戰(zhàn)略定位，采自頂向下的 方法，即在確定物流園區(qū)的規(guī)劃原則以后， 對(duì)物流功能規(guī)劃所涉及的 核心功能進(jìn)行列舉和分析，然后通過(guò)收集整理一系列國(guó)際最先進(jìn)的物 流園區(qū)案例，總結(jié)出對(duì)要規(guī)劃物流園區(qū)最適合的經(jīng)驗(yàn)。隨后，整個(gè)物 流園區(qū)將被劃分為幾個(gè)大功能區(qū)域，例如物流產(chǎn)業(yè)區(qū)和管理服務(wù)區(qū)， 再?gòu)膰?guó)際最佳實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以及背景調(diào)查和需求分析得到的實(shí)際需求兩 方面入手，為每個(gè)功能區(qū)域命名、定義、分配相應(yīng)的面積，引入相關(guān) 的設(shè)施、設(shè)備和IT系統(tǒng)。(4)布局設(shè)計(jì)物流園區(qū)的設(shè)施

11、規(guī)劃與布局設(shè)計(jì)是指根據(jù)物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和功能設(shè)計(jì)，在已確認(rèn)的空間場(chǎng)所內(nèi)，按照貨物的進(jìn)入、組 裝、加工等核心流程和主要業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)(集裝箱服務(wù)、生產(chǎn)原材料供應(yīng) 和配送、生活資料采購(gòu)和配送流程、保稅物流作業(yè)以及空港、海港、鐵路物流服務(wù)），將人員、設(shè)備和物料所需要的空間進(jìn)行最適當(dāng)?shù)姆峙浜妥钣行У慕M合，按照一定的原則和方法設(shè)計(jì)出合理的技術(shù)路線(xiàn)，達(dá)到一定的目標(biāo)（作業(yè)流程最短、運(yùn)輸路程最短、費(fèi)用最小等），以獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。物流園區(qū)平面布置的步驟為：第 1步，確定基本要素。搜集資料，確定物流園區(qū)系統(tǒng)布置設(shè)計(jì)的5個(gè)基本要素，即P（物流對(duì)象）、Q（物流量）、R（物流作業(yè)路線(xiàn)）、s（輔 助服務(wù)部門(mén)）、

12、T（物流作業(yè)技術(shù)水平）。第 2步，作業(yè)流程分析。利用作業(yè)流程分析圖將不同性質(zhì)的作業(yè)加以分類(lèi)，整理統(tǒng)計(jì)各作業(yè)階段的儲(chǔ)運(yùn)單位及作業(yè)數(shù)量，標(biāo)出各作業(yè)所在區(qū)域，即可得知各項(xiàng)物流作業(yè)的物流量大小及分布?；谧鳂I(yè)流程分析， 可進(jìn)行作業(yè)區(qū)域設(shè)置，對(duì)各作業(yè)區(qū)所完成作業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)分析，測(cè)算其能力，估算各作業(yè)區(qū)面積。第 3步，物流分析。對(duì)物流路線(xiàn)和物流量進(jìn)行分析，目的是盡量減少物流量和縮短物流距離，以提高運(yùn)作效率、降低運(yùn)作成本。用物流強(qiáng)度和物流相關(guān)表來(lái)表示各功能區(qū)域間的物流關(guān)系強(qiáng)弱，繪出物流相關(guān)圖。第 4步，活動(dòng)相關(guān)性分析。對(duì)物流活動(dòng)區(qū)域及與物流無(wú)關(guān)的管理或輔助性的區(qū)域進(jìn)行的業(yè)務(wù)活動(dòng)相關(guān)性分析，確定各區(qū)域之間的

13、密切程度。第 5步，初步方案。根據(jù)物流相關(guān)性和非物流相關(guān)性確定布置方案，考慮修正條件（物料搬運(yùn)方法、建筑特征、道路、廠(chǎng)區(qū)綠化、場(chǎng)地環(huán)境等 ） 和實(shí)際約束條件（ 給定面積、建設(shè)成本、現(xiàn)有條件、政策法規(guī)等）形成幾個(gè)布置方案。第6步，評(píng)價(jià)與選擇。對(duì)幾個(gè)布置方案進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，選擇最佳布置方案。圖5物流園區(qū)平面布局的步驟二、信息平臺(tái)的規(guī)劃設(shè)計(jì)首先對(duì)物流園區(qū)信息技術(shù)的應(yīng)用狀況進(jìn)行分析， 接著對(duì)園區(qū)物流 信息平臺(tái)分別進(jìn)行整體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)。具體規(guī)劃內(nèi)容包括:園區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)包括：物流園區(qū)信息平臺(tái)的基本概念、 廣義整 體規(guī)劃定位、設(shè)計(jì)和狹義整體規(guī)劃設(shè)計(jì)園區(qū)詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)包括：物流園區(qū)信息平臺(tái)的框架結(jié)構(gòu)、層次

14、結(jié)構(gòu)和信息流程設(shè)計(jì)。其形成的成果形式為:(1)、物流園區(qū)信息技術(shù)的應(yīng)用狀況分析(2)、物流園區(qū)信息平臺(tái)的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)(廣義信息平臺(tái)的規(guī)劃定位、廣義信息平臺(tái)總體規(guī)劃、狹義信息平臺(tái)的規(guī)劃設(shè)計(jì))(3)、物流園區(qū)信息平臺(tái)的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)(物流園區(qū)信息平臺(tái)的概念、框架結(jié)構(gòu)、層次結(jié)構(gòu)、信息流程設(shè)計(jì))外 部 廣 域 網(wǎng)外 部 訪(fǎng) 問(wèn)內(nèi) 部 業(yè) 務(wù) 子 網(wǎng)大型企業(yè)客戶(hù)中小型企業(yè)客戶(hù)物流企業(yè)Intcnieta 4I路由器前置處理器路由器交換機(jī)WEB服務(wù)器WEB數(shù)據(jù)庫(kù)GPS服務(wù)器防火墻HUB主數(shù)據(jù)庫(kù)簇系統(tǒng)監(jiān)控中心中心工作站移動(dòng)GPRS 服務(wù)網(wǎng)絡(luò)移動(dòng)/聯(lián)通 短信網(wǎng)關(guān)局速緩存短信接口服務(wù)器內(nèi)部管理、網(wǎng)絡(luò)管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)官理

15、子系統(tǒng)物流業(yè)務(wù)與服務(wù)企業(yè)自有信息系統(tǒng)三、運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的規(guī)劃設(shè)計(jì)1、物流園區(qū)的投資開(kāi)發(fā)模式根據(jù)國(guó)內(nèi)外與物流園區(qū)功能相同或相當(dāng)?shù)奈锪骰A(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)在分析我國(guó)現(xiàn)有的物流園區(qū)發(fā)展模式的基礎(chǔ)上，我國(guó)經(jīng)濟(jì)中心城市物流園區(qū)在發(fā)展模式上可能的選擇有4 種， 即經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、物流地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。(1) 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式經(jīng)濟(jì)中心城市物流園區(qū)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式，從發(fā)展政策的角度，應(yīng)是在特定的開(kāi)發(fā)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)政策和設(shè)立專(zhuān)門(mén)的開(kāi)發(fā)部門(mén)的組織下進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。由于物流園區(qū)具有物流組織管理功能和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)功能的雙重特性，因此，建立在經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式基礎(chǔ)之上的物流園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，實(shí)際上就是在新

16、的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下的全新的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目， 而且以現(xiàn)代物流的發(fā)展特點(diǎn)、趨勢(shì)和周期經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用， 物流園區(qū)無(wú)疑是構(gòu)筑高效率和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式與增長(zhǎng)質(zhì)量的新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系的重要組成部分。這實(shí)際上是一種政府出資扶持，企業(yè)興建、運(yùn)營(yíng)管理的模式。這種模式是政府負(fù)責(zé)物流園區(qū)規(guī)劃，政府財(cái)政拿出一部分資金用于物流園區(qū)重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而園區(qū)的其他配套建設(shè)及經(jīng)營(yíng)和管理則完全是由企業(yè)來(lái)完成，政府所扮演的只是物流園區(qū)建設(shè)投資者的角色，并不參與園區(qū)經(jīng)營(yíng)。園區(qū)的日常經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及各項(xiàng)管理都由企業(yè)來(lái)完成。這種模式比較適合我國(guó)現(xiàn)階段的國(guó)情， 我國(guó)目前的許多物流園區(qū)都采取了這種模式。以此模式進(jìn)行的物流園區(qū)開(kāi)發(fā)，實(shí)際上是建

17、立在復(fù)合產(chǎn)業(yè)概念下的 “物流經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)”。對(duì)于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式，它的顯著優(yōu)勢(shì)在于它將整個(gè)規(guī)劃中的物流園區(qū)緊密地定位在一個(gè)現(xiàn)代化的物流園區(qū)的概念上，整個(gè)物流園區(qū)是在具有現(xiàn)代化物流理念的專(zhuān)業(yè)物流企業(yè)以及物流企業(yè)團(tuán)體以現(xiàn)代物流為主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展立足點(diǎn)的服務(wù)園區(qū)，所以整個(gè)物流園區(qū)具有高度的整體性與物流業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)性。由于近幾年經(jīng)濟(jì)類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)的貪大求洋的 盲目發(fā)展以及其開(kāi)發(fā)效率的下降，國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿颓熬安幻鞔_ 的一些經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目的控制較為嚴(yán)格，如何使開(kāi)發(fā)區(qū)健康發(fā)展已成 為經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中的必須解決的問(wèn)題之一， 而物流園區(qū)將物流自身的 發(fā)展前景和對(duì)工業(yè)、商業(yè)經(jīng)濟(jì)的有力支持緊密結(jié)合，將有可能成為既 有經(jīng)濟(jì)類(lèi)

18、開(kāi)發(fā)區(qū)和物流與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)合的新的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展方 向。因此，物流園區(qū)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式要求開(kāi)發(fā)者應(yīng)按照現(xiàn)代物流的 特點(diǎn)和發(fā)展規(guī)律要求，在充分總結(jié)既有經(jīng)濟(jì)類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目建設(shè)和發(fā)展 經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，通過(guò)導(dǎo)入現(xiàn)代物流的理念，創(chuàng)新運(yùn)作方式和管理制度， 達(dá)到為經(jīng)濟(jì)中心城市尋求新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目 的，實(shí)現(xiàn)發(fā)展物流和發(fā)展經(jīng)濟(jì)的雙重目標(biāo)。但是，這種經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模 式通常是由政府主導(dǎo)規(guī)劃建設(shè)和管理，在我國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)體制模式 下，我國(guó)物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)政府必須支持，但政府不能包辦。政府 包辦往往會(huì)帶來(lái)事與愿違的結(jié)果，因?yàn)?，政府在建成物流園區(qū)后還要 靠入駐物流園區(qū)的物流企業(yè)去經(jīng)營(yíng)運(yùn)作， 經(jīng)營(yíng)得成功與否，

19、關(guān)鍵在于 該物流園區(qū)是否按現(xiàn)代物流發(fā)展需求以及是否符合物流需求市場(chǎng)的 規(guī)律來(lái)管理、經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作，同時(shí)，由政府包辦較易產(chǎn)生“規(guī)劃與需求 難以統(tǒng)一”和“公益性與贏利性”的矛盾，即客戶(hù)希望通過(guò)物流園區(qū) 內(nèi)物流服務(wù)來(lái)降低成本，而物流園區(qū)內(nèi)的物流企業(yè)則希望通過(guò)入駐物 流園區(qū)后獲得盡可能高的利潤(rùn)，兩者間的利益矛盾是必然的。入駐物 流園區(qū)的現(xiàn)代物流企業(yè)，追求的并非公益性的社會(huì)和環(huán)境效益而是企 業(yè)利潤(rùn)。因此，采用此類(lèi)開(kāi)發(fā)模式時(shí)，政府的角色定位非常重要，政 府應(yīng)當(dāng)避免過(guò)多的行政干預(yù)，為入駐物流園區(qū)的各類(lèi)企業(yè)提供一個(gè)公 開(kāi)、公平和公正的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)。(2) 主體企業(yè)引導(dǎo)模式從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，從利用物流資源和產(chǎn)業(yè)資源

20、合理有效配置的角度，通過(guò)利用在物流技術(shù)進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)和企業(yè)供應(yīng)鏈中具有優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，由其率先在園區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)和發(fā)展，并在宏觀政策的合理引導(dǎo)下， 逐步實(shí)現(xiàn)在園區(qū)范圍內(nèi)的物流產(chǎn)業(yè)的聚集和依托物流環(huán)境引進(jìn)或吸引工商企業(yè)在園區(qū)所在區(qū)域進(jìn)行發(fā)展，達(dá)到物流園區(qū)開(kāi)發(fā)和建設(shè)的目的， 這就是主體企業(yè)引導(dǎo)下的物流園區(qū)開(kāi)發(fā)模式。這實(shí)際上是一種多元投資，企業(yè)化運(yùn)作模式，這種模式是市場(chǎng)化程度較高的地區(qū)或經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)地區(qū)所能采用的一種較好的模式。物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)完全是企業(yè)行為，吸納各方面投資，無(wú)論是國(guó)有、集體還是民營(yíng)、私有或者是上市公司、社會(huì)個(gè)人都可以投資，成立園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)股份有限公司， 負(fù)責(zé)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，并負(fù)責(zé)園區(qū)經(jīng)營(yíng)管理或

21、成立專(zhuān)門(mén)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)股份有限公司來(lái)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)。主體企業(yè)引導(dǎo)的物流園區(qū)開(kāi)發(fā)模式，要求在城市經(jīng)濟(jì)管理體制和管理機(jī)制等方面做出較大的改革步伐和創(chuàng)新，要求能從經(jīng)濟(jì)中心城市發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，培育物流園區(qū)發(fā)展所需要的具有很強(qiáng)實(shí)力的工商企業(yè)和物流企業(yè)以及良好的物流市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，否則，這種主體企業(yè)引導(dǎo)模式將很難實(shí)現(xiàn)。主體企業(yè)引導(dǎo)模式使得整個(gè)物流園區(qū)由一個(gè)主導(dǎo)企業(yè)或企業(yè)協(xié)作團(tuán)體來(lái)規(guī)劃，無(wú)疑在整體的功能定位與統(tǒng)籌方面較前一種模式好，不會(huì)造成整個(gè)園區(qū)功能上的單一與重合，同時(shí)又造成在這個(gè)單一功能上過(guò)分競(jìng)爭(zhēng)的局面，整個(gè)前期規(guī)劃，開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，營(yíng)運(yùn)過(guò)程具有企業(yè)的有效性?xún)?yōu)勢(shì)，較能適應(yīng)物流市場(chǎng)的需求規(guī)律。作為單獨(dú)的一

22、個(gè)企業(yè)或企業(yè)團(tuán)體能夠在整體規(guī)劃、功能定位與最后實(shí)現(xiàn)等諸多方面具有政府規(guī)劃無(wú)法具備的洞察力與實(shí)際效率。但是同時(shí)也產(chǎn)生了一個(gè)更值得探討的問(wèn)題，這個(gè)從規(guī)劃開(kāi)發(fā)到建設(shè)、營(yíng)運(yùn)都占主導(dǎo)地位的企業(yè)或企業(yè)協(xié)作團(tuán)體可能會(huì)憑借自身的先入優(yōu)勢(shì)過(guò)分限制后入園區(qū)的物流相關(guān)企業(yè)的發(fā)展，由于我國(guó)物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，目的在于建立一個(gè)良好的物流運(yùn)作與管理環(huán)境，為工商企業(yè)降低物流成本創(chuàng)造良好的條件， 為物流企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，而物流園區(qū)建設(shè)自身不是為了某個(gè)企業(yè)或企業(yè)團(tuán)體的贏利，政府之所以對(duì)于物流園區(qū)投入如此大的熱情并給予如此大的優(yōu)惠政策，也正是著眼于物流園區(qū)發(fā)展中形成的整體經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)大和整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)作效率與效益的提

23、高，從而從整體上提高涉及物流領(lǐng)域流通環(huán)節(jié)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力且從整體上培植我國(guó)自己的許多有一定專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的物流企業(yè)，以便在應(yīng)付將要面對(duì)物流行業(yè)的正式對(duì)國(guó)外開(kāi)放后我國(guó)整體物流行業(yè)面臨的巨大競(jìng)爭(zhēng)壓力，同時(shí)也從各個(gè)側(cè)面提高了作為一個(gè)有機(jī)整體的城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，因此，為了避免先入企業(yè)或企業(yè)團(tuán)體的壟斷行為，政府應(yīng)為符合入駐物流園區(qū)條件的各類(lèi)物流企業(yè)進(jìn)駐物流園區(qū)創(chuàng)造一個(gè)相對(duì)寬松的環(huán)境。(3) 物流地產(chǎn)商模式物流地產(chǎn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及投資商專(zhuān)門(mén)投資開(kāi)發(fā)物流設(shè)施，如物流園區(qū)、物流中心、配送中心和物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施等。物流地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)以后一般不自營(yíng)物流，而是出租給物流公司運(yùn)作。物流地產(chǎn)商目前既有國(guó)外投資商，也有國(guó)內(nèi)投

24、資商，他們的優(yōu)勢(shì)是有資金，熟悉供應(yīng)鏈。物流園區(qū)開(kāi)發(fā)的物流地產(chǎn)商模式，是指將物流園區(qū)作為物流地產(chǎn)項(xiàng)目， 通過(guò)給予開(kāi)發(fā)園區(qū)的物流地產(chǎn)商適宜的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等綜合性配套政策，由物流地產(chǎn)商主持進(jìn)行物流園區(qū)的道路、倉(cāng)庫(kù)和其他物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行物流園區(qū)相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)和管理。目前，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，如澳大利亞、美國(guó)、德國(guó)等國(guó)家均有此種開(kāi)發(fā)模式的范例，如總部位于美國(guó)科羅拉多州丹佛市的普洛斯公司就是專(zhuān)著于物流地產(chǎn)租賃服務(wù)的一家物流地產(chǎn)商，它的經(jīng)營(yíng)模式是在全球投資建設(shè)優(yōu)質(zhì)高效的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，租賃給客戶(hù)并為其提供物業(yè)管理服務(wù)， 但不參與客戶(hù)的日常

25、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)。其實(shí)質(zhì)是一家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而非物流公司， 其收益來(lái)源于物流設(shè)施租金與管理費(fèi)。物流地產(chǎn)商目前既有國(guó)外投資商，也有國(guó)內(nèi)投資商，他們的優(yōu)勢(shì)是有資金，熟悉供應(yīng)鏈。之所以會(huì)出現(xiàn)物流園區(qū)的物流地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式，其理論基礎(chǔ)是物流園區(qū)開(kāi)發(fā)和建設(shè)的，目的在于建立良好的物流運(yùn)作與管理環(huán)境，為工商企業(yè)以及物流經(jīng)營(yíng)企業(yè)創(chuàng)造提高物流效率和降低物流成本的條件，園區(qū)建設(shè)自身更注重社會(huì)效益和環(huán)境效益，城市及政府的收益主要來(lái)自于整體經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)大和經(jīng)濟(jì)效率與效益的提高。物流園區(qū)采用物流地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式要求政府確立物流業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，同時(shí)， 管理部門(mén)具有較強(qiáng)的宏觀基礎(chǔ)支持地位，并在土地和建設(shè)投資上給予資助調(diào)控能力與較為高效

26、的工作效率以及良好的經(jīng)濟(jì)管理與運(yùn)行制度體系作保障 ; 對(duì)于物流地產(chǎn)商要求具有較強(qiáng)的投資能力和融資能力。保證按照政府對(duì)物流園區(qū)的規(guī)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設(shè)。物流地產(chǎn)商模式，從某種程度說(shuō)是以上兩種開(kāi)發(fā)模式的優(yōu)勢(shì)綜合， 融合了政府參與物流園區(qū)開(kāi)發(fā)的思想，特別是對(duì)于主體企業(yè)開(kāi)發(fā)模式的不足之處，提出了很好的針對(duì)性解釋方法，即由政府來(lái)為園區(qū)開(kāi)發(fā)者提供土地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等綜合性配套政策， 由物流地產(chǎn)商來(lái)主持進(jìn)行包括物流園區(qū)的道路、倉(cāng)庫(kù)和其他物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資，而不是由一個(gè)有相對(duì)物流競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的大型物流相關(guān)企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身的擴(kuò)張需要來(lái)規(guī)劃和構(gòu)建自己的大規(guī)模倉(cāng)儲(chǔ)中心、配送中心，從而達(dá)到行

27、業(yè)壟斷的目的。在整個(gè)物流園區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)前期開(kāi)發(fā)結(jié)束后，同時(shí)也針對(duì)有入駐需求的企業(yè)各自需要進(jìn)行綜合的規(guī)劃。最后入駐園區(qū)的所有企業(yè)都站在同一競(jìng)爭(zhēng)的起跑線(xiàn)上，同時(shí)又有一定的專(zhuān)業(yè)分工和適當(dāng)?shù)膶?zhuān)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。這樣事實(shí)上就限制了主體企業(yè)開(kāi)發(fā)模式中的一個(gè)先進(jìn)入物流園區(qū)開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)企業(yè)或企業(yè)協(xié)作團(tuán)體對(duì)整個(gè)物流園區(qū)的行業(yè)壟斷性控制。(4) 綜合運(yùn)作模式由于物流園區(qū)項(xiàng)目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模和涉及經(jīng)營(yíng)范圍較廣的特點(diǎn)，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開(kāi)發(fā)建設(shè)的步伐，還要求具備園區(qū)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力的保證，因此，單純采用上述一種開(kāi)發(fā)模式，往往很難達(dá)到使園區(qū)建設(shè)能順利推進(jìn)的目的，政府在現(xiàn)代物流園區(qū)內(nèi)的規(guī)劃

28、、開(kāi)發(fā)、營(yíng)運(yùn)、管理中的參與程度正在加大。政府不但立足于整個(gè)物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高產(chǎn)業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和城市整體競(jìng)爭(zhēng)力，還要扮演好一個(gè)實(shí)在的園區(qū)的統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)者的角色，扮演好一個(gè)維護(hù)進(jìn)入物流園區(qū)的多方利益的協(xié)調(diào)人。 綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的物流園區(qū)開(kāi)發(fā)模式。鑒于各種開(kāi)發(fā)模式均有相應(yīng)的開(kāi)發(fā)制度及運(yùn)作機(jī)制，采用綜合開(kāi)發(fā)模式對(duì)園區(qū)整體制度的設(shè)計(jì)和建設(shè)期的管理要求較高，而且，還會(huì)帶來(lái)相關(guān)政策的協(xié)調(diào)問(wèn)題，以及對(duì)物流園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的承擔(dān)者的綜合能力提出了較大的挑戰(zhàn)。所以， 即使采用綜合開(kāi)發(fā)模式，也往往會(huì)以一種模式為主，而對(duì)物流園區(qū)的一些特殊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有選

29、擇地輔助以其它開(kāi)發(fā)模式，以保證物流園區(qū)建設(shè)的順利進(jìn)行。2、物流園區(qū)的管理模式(1) 影響物流園區(qū)管理模式的主要因素一個(gè)組織采取哪種管理模式，取決于組織目標(biāo)、組織歷史、內(nèi)外部環(huán)境等諸多要素。具體說(shuō)來(lái)，物流園區(qū)的管理模式受以下幾個(gè)因素影響： 物流園區(qū)的建設(shè)目標(biāo)。園區(qū)發(fā)展是政府出于形象工程的目的，還是適應(yīng)物流市場(chǎng)需求的要求而建，是長(zhǎng)期發(fā)展還是短期行為，影響著園區(qū)管理的方式；投資主體。投資主體不同，在經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、主體歷史背景等方面有很大不同，對(duì)園區(qū)管理模式有很大影響；政府與行業(yè)協(xié)會(huì)的角色定位。政府是政策制訂者，是否積極參與園區(qū)的經(jīng)營(yíng)?行業(yè)協(xié)會(huì)是松散組織，還是具備較強(qiáng)的凝聚力。這些因素影響著園區(qū)管理模式；

30、園區(qū)功能。園區(qū)功能較為單一，則可以采取較為簡(jiǎn)潔的管理方式；園區(qū)如果綜合功能強(qiáng)，服務(wù)范圍很寬，則管理模式相應(yīng)不同。(2) 物流園區(qū)的管理層次物流園區(qū)的管理和其他組織管理一樣，包括決策層、管理層、執(zhí)行層三個(gè)層次：決策層。負(fù)責(zé)園區(qū)重大事項(xiàng)的決策，控制園區(qū)發(fā)展方向，如發(fā)展規(guī)劃的制定、重大投資項(xiàng)目批準(zhǔn)、招商政策、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制訂等；管理層。負(fù)責(zé)按照決策層制定的原則，開(kāi)展計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)等工作，維持園區(qū)的正常運(yùn)行；執(zhí)行層。負(fù)責(zé)按照管理層的安排，完成具體事務(wù)的執(zhí)行。(3) 物流園區(qū)的管理模式物流園區(qū)管理模式的選擇應(yīng)該根據(jù)相應(yīng)的投資開(kāi)發(fā)模式而定。通過(guò)上述對(duì)物流園區(qū)投資開(kāi)發(fā)模式的分析，其相應(yīng)的管理模式可以有

31、5種類(lèi)型，即管理委員會(huì)制、股份公司制、業(yè)主委員會(huì)制、協(xié)會(huì)制和房東制。管理委員會(huì)制。政府仿照開(kāi)發(fā)區(qū)的管理模式，組建管理委員會(huì)對(duì)物流園區(qū)進(jìn)行管理，提供企業(yè)登記、土地使用、人事代理等服務(wù)。政府自身不參與經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理等具體工作則委托專(zhuān)業(yè)公司來(lái)做。這種形式適合規(guī)模較大的物流園區(qū)； 股份公司制。采取公司制管理園區(qū)，設(shè)立董事會(huì)、總經(jīng)理、監(jiān)事會(huì)與相關(guān)部門(mén)，按照責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則對(duì)園區(qū)進(jìn)行管理。如果物流園區(qū)采用的是主體企業(yè)開(kāi)發(fā)模式，則采用這種管理模式的可能性比較大； 業(yè)主委員會(huì)制。若物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)是由幾個(gè)物流企業(yè)來(lái)進(jìn)行， 則參與園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的物流企業(yè)組成業(yè)主委員會(huì)，成為園區(qū)決策機(jī)構(gòu)，組建管理部門(mén)負(fù)責(zé)具體的

32、經(jīng)營(yíng)； 協(xié)會(huì)制。由物流行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)整個(gè)園區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理，組織、協(xié)調(diào)園區(qū)企業(yè)開(kāi)展物流服務(wù)。這種形式和業(yè)主委員會(huì)制的不同在于，協(xié)會(huì)所代表的物流企業(yè)更加廣泛，協(xié)會(huì)只是組織者，并沒(méi)有對(duì)園區(qū)進(jìn)行直接投資； 房東制。 物流地產(chǎn)商完成土地開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)物流設(shè)施建設(shè)之后，把土地、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、信息平臺(tái)等設(shè)施出租給物流公司，投資商自己成為“房東”，只收取租金，不參與經(jīng)營(yíng)。園區(qū)為企業(yè)提供的服務(wù)職能則由政府有關(guān)部門(mén)提供，或者委托給專(zhuān)業(yè)公司。這七種模式很大程度上是園區(qū)投資主體決定的，各有優(yōu)劣。管理委員會(huì)制行政色彩比較強(qiáng)，能較好體現(xiàn)政府規(guī)劃的意圖；股份公司制運(yùn)營(yíng)效率較高，但可能片面追求效益；業(yè)主委員會(huì)制和協(xié)會(huì)制決策層比較松散

33、，難于取得一致意見(jiàn)，效率較低；房東制純屬投資行為，對(duì)整個(gè)園區(qū)的開(kāi)拓能力較差。3、物流園區(qū)的盈利模式根據(jù)上述國(guó)內(nèi)外物流園區(qū)的贏利模式的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，我國(guó)物流園區(qū)的贏利模式應(yīng)該根據(jù)不同類(lèi)型的物流園區(qū)以及同一類(lèi)型物流園區(qū)的不同發(fā)展階段而有所側(cè)重。從總體上說(shuō)， 各類(lèi)物流園區(qū)在初建時(shí)應(yīng)該注重提供其基本服務(wù)功能，在其成長(zhǎng)期則應(yīng)該發(fā)展其增值服務(wù)功能，而在其成熟期則應(yīng)該注重其拓展服務(wù)功能的挖掘。(1) 轉(zhuǎn)運(yùn)型物流園區(qū)的贏利模式該類(lèi)物流園區(qū)其主要服務(wù)功能是實(shí)現(xiàn)各種運(yùn)輸方式之間的轉(zhuǎn)換，包括公路一鐵路、海一陸、和空一陸等運(yùn)輸方式之間的轉(zhuǎn)換，例如依托港口規(guī)劃的港口物流園區(qū)和依托機(jī)場(chǎng)規(guī)劃的

34、空港物流園區(qū)等。1) 初建期的贏利模式一一一開(kāi)展大宗散貨的集疏，大宗貨物的倉(cāng)儲(chǔ)、公水及公鐵中轉(zhuǎn)、集裝箱中轉(zhuǎn)和海鐵及公鐵聯(lián)運(yùn)等。轉(zhuǎn)運(yùn)型的物流園區(qū)其地理位置十分優(yōu)越，它們一般處于兩種運(yùn)輸方式相交匯的區(qū)位，因此， 處于初建期的轉(zhuǎn)運(yùn)型物流園區(qū)應(yīng)充分發(fā)揮這種優(yōu)越的地理和交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，在物流園區(qū)建設(shè)的初期應(yīng)注重開(kāi)展提供與貨物轉(zhuǎn)運(yùn)有關(guān)的基本物流服務(wù)功能。2) 成長(zhǎng)期的贏利模式一一一利用發(fā)展國(guó)際物流的有利條件，大力發(fā)展保稅物流服務(wù)功能。由于轉(zhuǎn)運(yùn)型物流園區(qū)主要是依托港口、陸路口岸，與集裝箱運(yùn)輸和海關(guān)監(jiān)管通道相結(jié)合的大型轉(zhuǎn)運(yùn)樞紐，也稱(chēng)為國(guó)際貨運(yùn)樞紐型物流園區(qū)，其主要服務(wù)對(duì)象是國(guó)際物流，因此，發(fā)展保稅物流是轉(zhuǎn)運(yùn)型物

35、流園區(qū)在其成長(zhǎng)期的一種可行的選擇。保稅物流主要是指保稅倉(cāng)儲(chǔ)、保稅展示、出口加工、運(yùn)輸配送、網(wǎng)上交易、通關(guān)、代理、自由貿(mào)易服務(wù)以及其它相配套的商務(wù)服務(wù)活動(dòng)。3)成熟期的贏利模式一一一提供物流一體化服務(wù)物流一體化是指將原材料、半成品和產(chǎn)成品的生產(chǎn)、供應(yīng)、銷(xiāo)售結(jié)合成有機(jī)整體，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)與流通的紐帶和促進(jìn)關(guān)系。(2) 存儲(chǔ)配送型物流園區(qū)的贏利模式該類(lèi)型的物流園區(qū)是指以大規(guī)模的倉(cāng)庫(kù)群為基礎(chǔ)，形成以存儲(chǔ)、配送和批發(fā)交易功能為主的物流園區(qū)。1) 初建期的贏利模式- 發(fā)展專(zhuān)賣(mài)，開(kāi)展品牌特許經(jīng)營(yíng)。2) 成長(zhǎng)期的贏利模式- 重點(diǎn)為少數(shù)幾個(gè)重要客戶(hù)提供基本物流服務(wù)， 在取得重要客戶(hù)信任的基礎(chǔ)上，逐步拓展其它增值物流服

36、務(wù)功能。3) 成熟期的贏利模式- 為客戶(hù)提供基于供應(yīng)鏈管理的物流管理。(3) 流通加工型物流園區(qū)的贏利模式該類(lèi)物流園區(qū)是指承擔(dān)了一部分產(chǎn)品生產(chǎn)加工功能，實(shí)現(xiàn)了從廠(chǎng)商生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品部件到客戶(hù)所需的個(gè)性化產(chǎn)品轉(zhuǎn)換銜接的物流園區(qū)，同時(shí)該類(lèi)物流園區(qū)本身也擁有基本的貨物集散功能。1) 初建期的贏利模式- 利用現(xiàn)有設(shè)施，改建專(zhuān)業(yè)交易市場(chǎng)。2) 成長(zhǎng)期的贏利模式- 發(fā)展流通加工，提供增值服務(wù)。3) 成熟期的贏利模式- 建立電子商務(wù)平臺(tái)，為入駐物流企業(yè)開(kāi)展電子商務(wù)物流配送服務(wù)(4) 綜合型物流園區(qū)的贏利模式該類(lèi)物流園區(qū)是指可以全面處理轉(zhuǎn)運(yùn)、儲(chǔ)存、加工、配送等作業(yè)以及不同作業(yè)方式之間相互轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)的物流園區(qū)。由于綜合型物流園區(qū)具有規(guī)模大、服務(wù)功能全和投資周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，物流市場(chǎng)的培育需要時(shí)間，項(xiàng)目見(jiàn)效也要有一定的周期，因此，規(guī)劃的各類(lèi)服務(wù)功能不可能一蹦而就。項(xiàng)目啟動(dòng)之初，應(yīng)該分析優(yōu)勢(shì)條件，確定起步點(diǎn)，找出贏利點(diǎn)。1)初建期的贏利模式- 建立信息交易中心和貨物集散中心，從貨運(yùn)交易費(fèi)和場(chǎng)地出租費(fèi)中贏利。2) 成長(zhǎng)期的贏利模式- 建設(shè)流通加工中心和倉(cāng)儲(chǔ)配送中心，為客戶(hù)