臨安項目市場研究

1、臨安項目市場研究第一部分 中高檔住宅市場研究1 供應(yīng)市場研究1.1 研究樣本篩選進(jìn)行供應(yīng)市場研究的目的在于通過競爭性物業(yè)的研究與比較，尋找其供應(yīng)特征及優(yōu)弱勢，為項目定位提供參考。本項目位于臨安市人民廣場東側(cè)，地理位置較為優(yōu)越，同時項目定位高檔，因此我行篩選了臨安市區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)在售及接受預(yù)訂的均價1700元/平方米以上的中高檔樓盤作為我們的研究樣本。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有云中綠園、廣場花園、憶江南家園、豐澤苑和濱江公寓五個樓盤符合要求，其分布區(qū)域主要集中在人民廣場周邊和苕溪南北岸。另有發(fā)展商提供之部分儲備地塊信息，我行調(diào)查發(fā)現(xiàn)尚屬前期階段，因此未將其列入本報告研究范圍。1.2 中高檔住宅個案研究云中綠園云

2、中綠園位于城中街、西瓜路交匯處，人民廣場西南側(cè)，由臨安恒晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)。該案占地21.5畝，總建筑面積5.2萬平方米，其中住宅4.2萬平方米，由2幢16層高層住宅組成，總規(guī)劃戶數(shù)達(dá)到320余戶。云中綠園是目前臨安售價最高的住宅樓盤，平均價格2480元/平方米，最高售價3300元/平方米，比同區(qū)域其他樓盤高出600-700元/平方米。雖然云中綠園單價較高，但其戶型面積卻控制的較為嚴(yán)格，除各幢頂層有200平方米以上大面積躍層，景觀較好位置（如城中街和西瓜路交匯面對人民廣場處）有160-170平方米四房戶型外，其他主要為120-130平方米錯層三房，估計房型比例超過65%。另外云中綠園

3、尚有少量109平方米戶型供應(yīng)。云中綠園的建筑和規(guī)劃在當(dāng)?shù)貙崿F(xiàn)了許多新的突破。該案是臨安第一個高層住宅項目，為樹立高層住宅高檔現(xiàn)代形象，其建筑立面突顯輕盈、明快和通透的風(fēng)格，并提出了空中生態(tài)別墅的概念，每三層六戶共享一個生態(tài)庭院，各戶亦有小面積陽臺綠化。社區(qū)布局上云中綠園建筑半圍合設(shè)計，并有大面積庭院綠化，布置大量小品以提升居住品位。針對臨安當(dāng)?shù)貥潜P忽視配套的現(xiàn)狀，云中綠園引入了會所，內(nèi)有健身房、桌球房、咖啡吧、影視中心和商務(wù)中心等休閑娛樂配套設(shè)施。云中綠園同時也是當(dāng)?shù)氐谝粋€聘請大量專業(yè)設(shè)計公司的樓盤，建筑設(shè)計聘請深圳華陽國際，環(huán)境設(shè)計聘請了新加坡雅克筑景，裝修設(shè)計則有加拿大The Arcop

4、Group擔(dān)綱。這些開發(fā)舉措在臨安當(dāng)?shù)厥菢O為罕見的，對于提升樓盤品質(zhì)起到了重要的作用。但云中綠園一梯四戶的設(shè)計在很大程度上影響了采光與通風(fēng)，是該案所面臨的一個重大劣勢。開發(fā)上的創(chuàng)新和云中綠園注重營銷推廣力度，為該案快速去化奠定了基礎(chǔ)。云中綠園與2002年3月1日開始預(yù)訂，當(dāng)天下午便有幾十套被消化。至4月份，該案預(yù)訂率已接近80%,特別是景觀較好的高樓層和面對人民廣場轉(zhuǎn)角處的大面積戶型已全部訂完。我們認(rèn)為云中綠園的銷售佳績說明臨安購房者的消費力還是比較強的，我項目的位置優(yōu)于云中綠園，因此在戶型面積上還有小范圍內(nèi)拓展的空間。但云中綠園在各方面的創(chuàng)新對于本項目的開發(fā)是個重大壓力，要想超越必須有很大的

5、投入。廣場花園廣場花園是臨安大地房地產(chǎn)有限公司于2000-2001年開發(fā)的中高檔多層住宅小區(qū)，位于人民廣場東面，南沿城中街，東臨錦江路，占地36700平方米，總建筑面積8.5萬平方米，其中公寓面積6.0萬平方米，共396套。廣場花園目前起價1730元/平方米，二樓差價8%,三樓14%,四樓15%,五六樓躍層差價10%。廣場花園戶型以140-200平方米大面積錯層、躍層為主，另有少量112-133平方米二房和三房。廣場花園采用三段式立面風(fēng)格，社區(qū)內(nèi)布置有中心花園，配備羽毛球場、單雙杠等運動設(shè)施。同時由于廣場花園內(nèi)有越華樓商務(wù)辦公樓，因此一定程度上提升了小區(qū)的配套水平，有超市、銀行、郵政、娛樂、餐

6、飲等公建設(shè)施。這在臨安當(dāng)時的開發(fā)背景下，還是較為先進(jìn)的。目前廣場花園已近交付，銷售率也已超過90%，從其消化情況看，該盤的170平方米和200平方米戶型均沒有空置，可以驗證臨安住房購買力較高的觀點。憶江南家園憶江南家園位于人民廣場西南面云中綠園東側(cè)，由臨安大地房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，目前推出南區(qū)工程進(jìn)度已到二層，折后起價1600元/平方米。戶型以120-140平方米三房為主，170平方米四房也占了較大部分。另憶江南家園尚有少量93平方米戶型供應(yīng)。根據(jù)其銷控表發(fā)現(xiàn)，該項目南區(qū)目前的消化率已經(jīng)達(dá)到40%左右，其中以120-140平方米戶型消化最多，其次170平方米戶型的消化狀況也非常不錯。和前述兩樓盤

7、情況相同，憶江南家園的高層次樓層和邊套消化速度明顯比其他套型要快，說明臨安購房者對于環(huán)境景觀較為注重。因此我項目在開發(fā)過程中，需對生態(tài)環(huán)境的塑造要有重點把握。豐澤苑豐澤苑由杭州發(fā)展商金成房地產(chǎn)集團開發(fā)，位于苕溪北岸臨天橋和臨水橋之間，占地17畝，總建筑面積2.6萬平方米，規(guī)劃建造6幢多層公寓，總戶數(shù)143戶，戶型面積從106-230平方米不等。其中130-160平方米的三房、四房占了最為主要的部分，比例達(dá)到75%，其次140-230平方米躍層戶型所占比例為19%,另有7%的120平方米以下戶型。豐澤苑于去年9月份開始接受預(yù)訂，均價1800元/平方米，目前預(yù)訂率在50%左右，以高樓層較為好銷,各

8、面積段戶型消化沒有特別明顯特征顯現(xiàn)。濱江公寓江濱公寓位置為苕溪南岸原茶機廠地塊，由臨安城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，總規(guī)劃建造10幢多層公寓，建筑面積2.7萬平方米，綠化率30%左右?，F(xiàn)在推一期3幢建筑面積1.2萬平方米，總戶數(shù)80套，位于地塊內(nèi)側(cè)非沿溪段。目前江濱公寓二樓售價1730元/平方米，三、四樓售價1815元/平方米、1935元/平方米，躍層售價1680元/平方米，戶型以120-132平方米三房為主，比例接近70%。目前江濱公寓一期消化率在60%左右。1.3 中高檔住宅市場特征總結(jié)·物業(yè)規(guī)?？偨ㄖ娣e在5-10萬平方米的中型規(guī)模樓盤占到中高檔住宅市場供應(yīng)主的要部分,規(guī)模集

9、聚效應(yīng)已然有所顯現(xiàn)。從物業(yè)規(guī)模上來看，臨安總建筑面積在50000-100000平方米和20000-30000平方米的樓盤形成了市場上比較主流的供應(yīng),和省內(nèi)同級行政區(qū)域比較物業(yè)規(guī)模已屬中上游水平。就今后長遠(yuǎn)發(fā)展趨勢，由于中大規(guī)模樓盤在配套以及整體品質(zhì)塑造方面存在較多優(yōu)勢，將會受到追求居住品質(zhì)的中高檔購房者的追捧。建筑面積范圍（平方米）案例個數(shù)（個）在市場供應(yīng)量中所占比例（%）*2000030000220%50000100000380%* 競爭性個案建筑面積/競爭性案例總建筑面積 ·建筑類型臨安在售樓盤基本為多層公寓,層數(shù)在6-7層,其中1層多為車庫。小高層建筑形態(tài)缺失，但高層住宅已有出

10、現(xiàn)。臨安屬于縣級行政區(qū)域,住宅開發(fā)形態(tài)相對保守，多層公寓成為該地絕對供應(yīng)主流。即便是在位置較好的城區(qū)中心，多層也成為主要的開發(fā)形態(tài)。但云中綠園高層住宅的出現(xiàn)對臨安房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生了很大沖擊，其快速去化也說明只要能夠予以有效引導(dǎo)，臨安購房者的觀念也非一成不便。臨安中高檔住宅市場目前尚缺小高層建筑形態(tài)，本案操作過程中可重點對小高層居住優(yōu)勢予以宣傳。·戶型面積臨安中高檔住宅市場目前形成主流供應(yīng)的戶型為120-140平方米的三房和140-220平方米的四房及復(fù)式，120平方米以下房型開發(fā)較少。研究在售5個中高檔樓盤的戶型特征，發(fā)現(xiàn)臨安住宅市場開發(fā)最多的是120-140平方米的三房，初步預(yù)計其套

11、數(shù)比例可達(dá)到50%。而面積在140-220平方米的四房及復(fù)式所占比例也很大，接近40%的水平。細(xì)化分析各面積段房型發(fā)現(xiàn)，占了臨安住宅市場很大比例的四房及復(fù)式套型沒有出現(xiàn)省內(nèi)其他縣級區(qū)域所常出現(xiàn)的大面積戶型滯銷的局面，各樓盤的大面積房都得到了有效的去化，特別是樓層高的躍層和邊套等大面積套型消化速度甚至超過120-140平方米面積段。我們認(rèn)為由于以前臨安市中高檔客戶以自建住房為主，而隨著去年以來政府對于土地宏觀調(diào)控政策的緊縮，自建住房逐漸困難。這一批市場不得不轉(zhuǎn)移到高檔公寓的購買上來。我們估計，在一定時間內(nèi)，臨安高檔住宅市場尚有發(fā)展?jié)摿Α?#183;單價與總價臨安中高檔住宅的單價一般在1750-2

12、480元/平方米，總價集中在20-40萬元/套。臨安中高檔住宅的單價從1750-2480元/平方米不等，除云中綠園單價在2480元/平方米外，其它樓盤的單價都在1750-1900元/平方米之間。單價跨度較大，加上面積分布范圍也廣，形成臨安中高檔住宅總價范圍不集中的特點，一般在20-40萬/套。物業(yè)名稱平均單價（元/平方米）總價集中范圍（萬元）云中綠園248030-40廣場花園190026-38憶江南家園175021-30豐澤苑180023-29濱江公寓175021-23·配套設(shè)施臨安開發(fā)樓盤配套水平較低，云中綠園的出現(xiàn)實現(xiàn)了質(zhì)的提升。臨安中高檔樓盤的配套水平普遍較低，并且存在輕視物業(yè)

13、管理的現(xiàn)象，云中綠園樓盤的開發(fā)，在很大程度上提升了臨安的配套水準(zhǔn)。當(dāng)然由于云中綠園尚未開工，其諾言能否兌現(xiàn)有待觀察。云中綠園配套設(shè)施運動設(shè)施：健身房、桌球室、乒乓球室休閑設(shè)施：閱覽室、咖啡吧、影視廳、棋牌房、露天茶吧、豪華會所服務(wù)設(shè)施：商務(wù)中心、家政服務(wù)中心、智能化設(shè)施：局域網(wǎng)、寬帶接入、閉路電視監(jiān)控、防衛(wèi)報警紅外線監(jiān)測、電子巡更、可視電話監(jiān)控、紅外線防盜、煤氣泄露報警·月銷售套數(shù)總結(jié)臨安市區(qū)中高檔住宅消化狀況，我們得出結(jié)論目前的消費力還是比較強勁，各面積段的房型都得到了比較快速的消化。另外我們在調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)臨安中青年客戶對于景觀和環(huán)境有較高要求，因此多層頂樓和較大面積邊套最為暢銷

14、。出于利潤考慮，參考我項目地塊位置，我們認(rèn)為應(yīng)該在社區(qū)規(guī)劃時充分利用東界沿人民廣場的優(yōu)勢，布置較大面積的房型。物業(yè)名稱月售（訂）套數(shù)云中綠園236廣場花園25憶江南家園45豐澤苑13濱江公寓422 需求市場研究2.1 需求研究樣本篩選由于本項目初步定位為臨安中高擋項目,因此對于客戶層次的要求相對較高?；诖隧棗l件，結(jié)合臨安當(dāng)?shù)貤l件，我行主要在各沿街商鋪、辦公樓、大型酒店和售樓處門口進(jìn)行了住宅需求專項調(diào)研，獲取研究樣本100份，現(xiàn)將整理結(jié)果歸納如下：·建筑風(fēng)格在我行提供的在人民廣場邊上造何種建筑風(fēng)格最為合適的選擇上，認(rèn)為歐式風(fēng)格和江南水鄉(xiāng)風(fēng)格比較合適的比例分別為25%和27%。而選擇現(xiàn)

15、代派風(fēng)格的比例達(dá)到了48%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出前面兩項。根據(jù)我行對于中高檔住宅供應(yīng)市場的調(diào)查，目前臨安住宅樓盤的建筑風(fēng)格以混合型為主，除云中綠園外，鮮有現(xiàn)代派風(fēng)格的建筑。我們認(rèn)為，現(xiàn)代派風(fēng)格的小高層建筑對于體現(xiàn)樓盤高檔氣派的形象較有幫助，并且在人民廣場的位置也和周邊環(huán)境較為吻合，因此建議本項目采用現(xiàn)代派建筑風(fēng)格。數(shù)據(jù)來源：泛城研究及開發(fā)顧問·房型面積 臨安房地產(chǎn)發(fā)展水平和余杭、蕭山乃至上虞、嵊州等同級行政區(qū)域相比都存在一定差距，并且臨安居民自建房的比例相當(dāng)高，因此出現(xiàn)該地的高檔公寓市場并未得到有效消化的局面。此次專項調(diào)研發(fā)現(xiàn)客戶對于100-150平方米戶型的選擇成為主流，達(dá)到71.5%，其中1

16、21150平方米的選擇比例超過50%。在這樣的現(xiàn)狀下，如能把121-150平方米面積段作為本項目的主力面積，將會實現(xiàn)加快消化速度和獲取較大利潤的雙贏結(jié)局。數(shù)據(jù)來源：泛城研究及開發(fā)顧問·房型結(jié)構(gòu)在房型結(jié)構(gòu)的選擇上，三房成為絕對主力，達(dá)到75%，這與121-150平方米面積成主流的結(jié)果是吻合的。因為按照浙江一般的開發(fā)經(jīng)驗，121-140平方米的面積都設(shè)計為三房兩廳兩衛(wèi)。但需要注意的是，根據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)臨安購房者對于居住舒適性的要求較高，而相對弱化了對功能完備性的追求，因此戶型設(shè)計可以相對大方一些，以大面積客廳和大開間主臥為原則。衛(wèi)生間的選擇和臥室選擇相對應(yīng),以2個衛(wèi)生間為主要需求。臥室123

17、4選擇比例1.5%12.1%75.8%10.6%衛(wèi)生間1234選擇比例4.8%79.4%14.2%1.6%數(shù)據(jù)來源：泛城研究及開發(fā)顧問·承受房屋單價與總價在本行提供的人民廣場邊上住宅樓盤可賣多少單價的選擇上,認(rèn)為1500-1800元/平方米和1800-2200元/平方米的比例均達(dá)到38%,這與當(dāng)?shù)氐乃绞欠系?。但需求市場是需要供?yīng)引導(dǎo)的,并且需求所顯示的結(jié)果總是要比實際情況要落后。云中綠園賣到2500元/平方米的均價，而在短短一個月內(nèi)訂掉80%即可說明問題。只要品質(zhì)高檔，符合購房者需要，我們認(rèn)為在單價上再提升一個層次也是有可能的。數(shù)據(jù)來源：泛城研究及開發(fā)顧問在承受房屋總價上,和單價

18、相對應(yīng)，15-25萬選擇最多，但25-35萬的比例也達(dá)到28%。我們認(rèn)為，臨安中高檔客戶的購買力還是比較強的，只要能夠有效引導(dǎo)，25-40萬/套總價的住宅還是有市場空間的。數(shù)據(jù)來源：泛城研究及開發(fā)顧問·交付狀態(tài)臨安住宅市場尚沒有發(fā)現(xiàn)有裝修房供應(yīng)。但從需求情況看，受外地先進(jìn)觀念影響，臨安購房者對于初裝修和精裝修的接受度已經(jīng)分別達(dá)到23%和10%。我們預(yù)測，在一到兩年內(nèi)臨安會有裝修房的面市。從本項目情況看，吃精裝修這頭只螃蟹的可能性不太大，因為首先單價定位比較高，其次面積也不小，按照慣例高總價物業(yè)個性化要求比較高，提供精裝修的可能性不大。但是否可提供初裝修，值得發(fā)展商參考。數(shù)據(jù)來源：泛城

19、研究及開發(fā)顧問·車位配備中國于去年底正式加入世貿(mào)組織后，汽車市場降價利好不斷，極大刺激了購房者對于私人轎車的需求。反映在住宅車位需求上，臨安中高檔客戶對于車位的需求比例已接近75%。我們在調(diào)查過程中了解到，雖然目前尚有很多被調(diào)查客戶沒有汽車，但大部分在兩到三年內(nèi)有買車預(yù)算，因此在買房時以及早把車位考慮進(jìn)去。今后住宅樓盤開發(fā)需要大力提高車位配比已是不容質(zhì)疑。數(shù)據(jù)來源：泛城研究及開發(fā)顧問·受調(diào)查者年齡此次調(diào)查針對性較強，主要集中在私營小業(yè)主上，因此調(diào)查者年齡數(shù)據(jù)來源：泛城研究及開發(fā)顧問相對較大，以30-45歲為主。一般而言，30-40歲的中青年購房者比較注重居住的舒適性，同時也

20、把住宅作為自身層次的標(biāo)志，因此本項目在形象塑造上要力求高雅。是否二次置業(yè) 浙江省個私經(jīng)濟發(fā)達(dá)，中小私營業(yè)主也成為中高檔住宅市場的消費主力，臨安的情況也不例外。這類客戶一般已有一套住房，但出于改善居住條件和投資考慮，他們對住房還是顯示出了強大的需求。由于是二次置業(yè)，因此對于住房的舒適性和品質(zhì)有較高要求。數(shù)據(jù)來源：泛城研究及開發(fā)顧問購房年限在計劃購房的年限選擇上，選擇比例依時間增加而成階梯狀遞增，選擇半年內(nèi)選擇購房的并不多，僅僅占了8%的比例，但是選擇在1年或2年內(nèi)購房的比例分別達(dá)到18%和36%，說明臨安中高檔客戶的購房需求是較為旺盛的，如何作到有效促進(jìn)這一需求，正是本項目操作中所須注意的。數(shù)據(jù)

21、來源：泛城研究及開發(fā)顧問第二部分 商鋪市場研究1商鋪銷售狀況研究1.1 商鋪供應(yīng)云中綠園商鋪云中綠園商鋪總建筑面積在8000平方米左右，其具體面積和價格尚未正式確定。但經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，云中綠園商鋪主要為雙層連賣，分割為32個單間，面積在100平方米以上，售價超過6000元/平方米。云中綠園另有4000平方米左右商鋪將會統(tǒng)一租賃或者出售。目前該案商鋪預(yù)訂狀況良好，32個單間商鋪，預(yù)訂人數(shù)已達(dá)到100余，平均每個單間有3-4個求購者，相信其消化不成問題。但4000平方米商鋪目前仍無明顯消化跡象，估計出售存在困難，若不分割，只能出租。廣場花園商鋪廣場花園商鋪主要集中在該小區(qū)商務(wù)綜合樓越華樓。越華樓由兩棟

22、建筑連成，分別沿城中街和錦江路。越華樓總共為6層，1-2層為商鋪，商鋪建筑面積在7000平方米左右。廣場花園商鋪分割面積較大，雙層連賣，每個單間開間7.4米，進(jìn)深約33米，兩層總面積在500平方米左右，總價約250萬。目前廣場花園尚剩兩間可售。我行分析認(rèn)為，廣場花園商鋪出售已有一年有余，在總數(shù)不多的情況下，其部分出租給上海聯(lián)華后，仍有剩余，消化情況并不理想。最大的原因在于分割太大，進(jìn)深太長。目前已售商鋪在經(jīng)營的較少，大部分打起了招租的牌子。憶江南家園商鋪憶江南家園商鋪主要分布在小區(qū)沿城中街、錢王大街和中心街位置，總計有100余間商鋪，我們估計建筑面積在6000-7000平方米。沿城中街商鋪雙層

23、連賣，平均價格6000元/平方米，開間3.3米，進(jìn)深13米，兩層面積在80-90平方米；沿錢王大街商鋪部分單層出售，部分雙層連賣，一層價格6930元/平方米，沿中心街商鋪一層價格4530元/平方米。目前憶江南家園商鋪預(yù)訂情況良好，有60%-70%已消化掉。豐澤苑商鋪豐澤苑商鋪臨苕溪北路，總建筑面積約3500平方米，雙層連賣，平均價格4500元/平方米。豐澤苑商鋪進(jìn)深一般在12米，開間從3.6-12米不等,面積以100-250平方米為主，大面積主要分布在小區(qū)東面轉(zhuǎn)角處附近。豐澤苑位置相對偏僻，因此消化情況比之城區(qū)中心樓盤有所不如，目前預(yù)訂率在 左右。我們分析認(rèn)為，在臨安這樣的縣級行政區(qū)，商鋪的旺

24、銷和地理位置存在密切關(guān)系，往往位置相差幾十米，銷售價格和租金就存在很大差距。我項目位于人民廣場邊上，商鋪有一定發(fā)展?jié)摿?，但不得不指出臨安目前商業(yè)中心集中在衣錦街，要把該地區(qū)商業(yè)中心位置遷移到人民廣場還有很大難度。而臨安消費力有限，勢必造成本項目在開發(fā)大型商場上的難度。萬馬錦城新天地錦城新天地位與衣景街南側(cè)，南為城中街，西為廣場路，東臨天目路，四面臨街，地理位置較為優(yōu)越。錦城新天地為商業(yè)物業(yè)，總建筑面積5萬平方米，其中商鋪面積接近4萬平方米，體量之大創(chuàng)臨安商鋪開發(fā)之最。錦城新天地目前正處在前期定位階段，價格、面積包括地塊布局均未有確定。根據(jù)內(nèi)部了解，該物業(yè)功能分割將較為明顯，分大型百貨商場、沿街

25、店鋪和休閑娛樂中心等，推廣上著重會體現(xiàn)其吃喝玩樂為一體的綜合優(yōu)勢。該物業(yè)的出現(xiàn)對于我項目定位大型商業(yè)物業(yè)將產(chǎn)生巨大壓力。1.2 商鋪需求在進(jìn)行住宅需求調(diào)研同時，我們亦對人民廣場邊上開發(fā)何類商鋪較為合適的問題進(jìn)行了客戶訪問。初步結(jié)果如下：·購買或租用 根據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，愿意到人民廣場邊上商鋪進(jìn)行投資或經(jīng)營的客戶數(shù)量大概占總調(diào)查數(shù)的40%,而在這類商鋪潛在客戶中，愿意購買和租用的比例均在50%左右。·集中需求面積對人民廣場邊上商鋪產(chǎn)生興趣的客戶對于商鋪底層的面積一般要求在30-40平方米，同時普遍有希望開間大，進(jìn)深不能太長的要求。·集中需求價格對于人民廣場邊上的商鋪價格，

26、需求總價集中在單層25-35萬，雙層40-60萬。同時有較大部分客戶認(rèn)為人民廣場邊上雙層商鋪可賣的價格為5000-6000元/平方米。·集中用途在對于有興趣經(jīng)營人民廣場商鋪客戶經(jīng)營類型的調(diào)查中，選擇較多的是服裝類、休閑娛樂類（如酒吧、茶吧）、超市類、土特產(chǎn)類和通訊類產(chǎn)品。1.3總結(jié)目前臨安可售的商鋪主要集中在各開發(fā)樓盤上，除萬馬錦城新天地項目外，幾乎沒有單獨的大型商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。各樓盤的商鋪總建筑面積一般在5000-10000平方米，其中千平方米以上的商場較少，主要是單間分割出售，面積以100-200平方米的居多。和需求得出的結(jié)論相比較，目前可售商鋪的單價和需求還是比較吻合的，但面積

27、上存在缺口，供應(yīng)比需求平均高出了100平方米左右。整體來看，臨安商鋪市場消化狀況良好，但萬馬錦城新天地的出世，將會對市場格局產(chǎn)生重大影響。臨安常住人口僅在10萬左右，消費力和人氣有限，商鋪供應(yīng)量過大必然會改變目前尚好的市場消化狀況，造成產(chǎn)品的積壓。臨安有大量商鋪雖已出售但卻高掛招租牌子，對商鋪市場已有所警示。2 商鋪租賃價格研究臨安租賃商鋪主要集中在已建成的衣錦街和城中街等商業(yè)繁華地段，供應(yīng)方以擁有商鋪產(chǎn)權(quán)的小業(yè)主為主。各新開發(fā)商鋪除面積較大的大格局商場較難出售只能租賃外，面積在500平方米以下的基本上作出售用。2.1 商鋪租賃價格調(diào)查·衣錦街中段商鋪租賃價格商鋪名稱經(jīng) 營品 種面積

28、（平方米）年租金（萬元）每平方米年租金（元）針織長商鋪服裝357.52140臨安菜館商鋪箱包336.21878飲食服務(wù)公司商鋪服裝155.43600食品廠商鋪布料122-32080工人文化宮商鋪服裝355.51570廣電大樓波特專賣店鞋、服裝56111960適我樓冠友西服專賣店服裝406.51625適我樓蛋糕房糕點2031500郵電局商鋪鞋類403750私人住宅商鋪小飾品403750副食品公司高邦專賣店服裝605.5920副食品公司舒婷服飾服裝807.5937副食品公司商鋪待出租822500臨安賓館商鋪服裝353850·城中街中段商鋪租賃價格 商鋪名稱經(jīng) 營品 種面積（平方米）年租金

29、（萬元）每平方米年租金（元）停車場對面商鋪服裝151.651100停車場對面商鋪服裝252800蠶種場商鋪布料40452.3575停車場邊上商鋪布料301.9633停車場邊上商鋪服裝352.5714長途客運公司商鋪軍用品505.11020農(nóng)業(yè)局商鋪床上用品402.6650人武部商鋪布料503.1620星草花行鮮花252.4960青春坊精品店服裝7071000中國銀行邊上商鋪小吃1022000臨安劇院邊上家電商行電器352.5714臨安鎖廠天目通訊手機857.6870臨安鎖廠商鋪手機1008.6860衣錦街中段一直以來是臨安的商業(yè)中心街，盡管舊城改造和新城區(qū)建設(shè)使城市中心向城西遷移，但市區(qū)居民的

30、慣性思維卻難以改變，衣錦街商業(yè)人氣依然旺盛，云集了佐丹奴、雅戈爾、美特斯邦威、李寧、波特、真維斯、奧康等品牌專賣店和購物中心、華聯(lián)商場、國貿(mào)大廈、小商品市場等非常聚集人氣的場所。該地段的鋪位租金也是全市最高的，每平方米年租金平均接近1800元/平方米。但可以看到，該地段鋪位的面積分割相對較小，集中在30-60平方米，單位面積產(chǎn)生效益非常高。而城中街雖然也是臨安較為繁華的商業(yè)街，但其商業(yè)氛圍和衣錦街相比已有較大差距，原因在于臨安是縣級城市，不可能產(chǎn)生多個商業(yè)中心。城中街中段商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝、布料和通訊產(chǎn)品為主，每平方米年租金在800-900元/平方米，是衣錦街的1/2。而城中街西段也就是本項目

31、所在人民廣場區(qū)塊，商業(yè)經(jīng)營尚沒有完全啟動，鋪位租金和中段相比亦存在很大差距。根據(jù)我們對招租鋪位價格的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)雙層商鋪的每平方米年租金僅為200-300元/平方米，而單層鋪位的年租金也僅在300-500元/平方米。2.2 投資回報分析 對本項目所在城中街西段和衣錦街中段商鋪的投資回報作初步分析，可以判斷人民廣場周邊商鋪對于客戶的吸引力,最終判斷其銷售前景。我們以50平方米的底層商鋪作為考察單位，以保守的估計，城中街西段銷售價格7500元/平方米，衣錦街中段15000元/平方米，每平方米年租金分別為400元和1800元。城中街西段衣錦街中段銷售單價（元/平米）750015000面積（平方米）50

32、50總投資額（萬元）37.575年租金（元/平方米）4001800年收益（萬元）29收回投資年數(shù)（年）18.78.3可以看到,同樣是50平方米商鋪，城中街西段收回投資的年數(shù)是18.7年,而在衣錦街卻是8.3年,相差兩倍以上。按照先進(jìn)城市的經(jīng)驗，商鋪投資的回收期一般為8-10年，本項目所在區(qū)域商鋪的回收年限還和這一標(biāo)準(zhǔn)有很大差距。當(dāng)然，根據(jù)城市中心西遷的規(guī)劃，未來人民廣場將會逐步走向繁榮，商鋪租金也會增加，但我們需要指出，臨安居民的消費習(xí)慣將會大大影響這一進(jìn)程，致使人民廣場周邊商鋪繁榮需要一個長期的過程。在這樣的背景下，衣錦街在很長一段時間內(nèi)仍將是臨安的商業(yè)中心，一旦有較多新建商鋪集中在該區(qū)域，

33、本項目周邊的商鋪銷售就會遭遇壓力。從現(xiàn)狀看，人民廣場由于規(guī)劃上的利好，周邊商鋪的銷售狀況較為良好。但出現(xiàn)這種情況的前提在于當(dāng)前沒有可售的衣錦街區(qū)域商鋪，人民廣場周邊商鋪由于自身的發(fā)展?jié)摿σ簿统蔀樯啼佂顿Y和經(jīng)營的首選。但萬馬錦城新天地的出現(xiàn)將打破這一格局，其大體量的商鋪將分流大量的本區(qū)域潛在客戶，再經(jīng)過云中綠園和憶江南家園的前期消化，本項目開發(fā)大型商場的風(fēng)險可想而知。3 大型商場開發(fā)可行性論證3.1 杭州大型商業(yè)物業(yè)開發(fā)模式探討店中店模式店中店概念出現(xiàn)于上世紀(jì)30年代的美國，部分百貨商場通過引進(jìn)服裝專業(yè)店或者品牌餐飲，來達(dá)到客戶對于品牌店忠誠到商場忠誠的轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)共同獲利。發(fā)展到后來，很多大型商

34、場已實際成為多種業(yè)態(tài)，多家品牌店的組合。杭州吳山商圈最早開發(fā)的涌金廣場、耀江廣廈和清波商廈大型商業(yè)物業(yè)將店中店模式延伸到了項目開發(fā)前期，其核心是所有者、經(jīng)營者和管理者的三權(quán)分立。由于大型商場建筑面積過大，整層或者半層出售的可能性都不大，而采用店中店模式商場面積可自由分割，同時又可依托大型商場人氣，致使涌金廣場等商業(yè)物業(yè)在1998、1999創(chuàng)造了銷售奇跡。但到目前為止，吳山商圈除涌金廣場在慘淡經(jīng)營外（經(jīng)營戶尚不到40%），其他商場均無法開業(yè)。原因產(chǎn)生于兩個方面的脫節(jié)。第一個脫節(jié)源于投資主體變更產(chǎn)生矛盾：早期商場的開發(fā)主要由商業(yè)系統(tǒng)來完成，投資者和經(jīng)營者是統(tǒng)一的。而對商場經(jīng)營沒有經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)公

35、司開發(fā)項目時，對物業(yè)出售后如何經(jīng)營并沒有明確的概念，對商場的定位和布局也沒有統(tǒng)一的籌劃，造成各樓層的經(jīng)營業(yè)態(tài)無法統(tǒng)一；第二個脫節(jié)源于商鋪投資風(fēng)的興起。涌金廣場、清波商廈等商鋪客戶中投資客占到了50以上的比例，此類客戶對商鋪經(jīng)營沒有興趣，希望能通過短期炒賣或者長期出租獲得利潤。而以經(jīng)營者身份出現(xiàn)的商鋪業(yè)主買商鋪的目的是經(jīng)營，希望商鋪早日投入使用，產(chǎn)生效益。投資客和經(jīng)營戶脫節(jié)，商鋪出售后無法統(tǒng)一開業(yè)，導(dǎo)致房產(chǎn)商和業(yè)主之間糾紛不斷。解決辦法一：在出售時對商鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)和投資客有所限制，保證商場出售后能正常開業(yè)。解決辦法二：先租后賣，通過低價或者免費出租帶旺商場人氣，亦便于對經(jīng)營品牌和業(yè)態(tài)有所要求，最

36、終找到合適買家。解決辦法三：返租。出售后商鋪由開發(fā)公司返租，便于統(tǒng)一經(jīng)營和管理。大商場小店鋪模式大商場小店鋪模式其實質(zhì)仍是店中店，采用該模式的商場面積分割后出售給小業(yè)主，但小業(yè)主只擁有商鋪的所有權(quán)，其經(jīng)營和管理則委托給著名的專業(yè)商場，所有者每年提取固定的投資回報。大商場小店鋪模式有效避免了店中店模式容易碰到的經(jīng)營業(yè)態(tài)難以統(tǒng)一和投資客、經(jīng)營戶脫節(jié)的問題，同時委托著名商場經(jīng)營則在一定程度上保證了商場的收益。杭州廣廈西湖時代廣場和蕭山錢塘?xí)r代廣場針對杭州商鋪投資客比例很大的現(xiàn)狀，采用了大商場小店鋪模式，引進(jìn)杭州大廈管理和經(jīng)營。廣廈西湖時代廣場更提出了年投資回報8%的概念，促進(jìn)了商鋪的良好消化。Sho

37、pingMall模式ShoppingMall（簡稱MALL）是源自美國、風(fēng)行世界的成功商業(yè)模式，在我國通常稱這種商業(yè)模式為“購物中心”。但與國內(nèi)許多冠以“購物中心”的百貨商場或者綜合性商場等商業(yè)設(shè)施不同，真正意義上的“MALL”幾乎能夠涵蓋人們的各種消費需求。它的消費對象是一個大型復(fù)合型消費群體,包括各類娛樂、休閑、購物方式。概括而言，“MALL”主要有三大特征。首先是規(guī)模較大。占地面積大，建筑面積大，停車面積大；其次是業(yè)態(tài)復(fù)雜。行業(yè)多，店鋪多，功能多。最后是檔次很高，購物環(huán)境要求高，檔次高，顧客群購買力高。在國外，“MALL”顯示出一派繁盛景象。以美國為例，“MALL”已占據(jù)了商業(yè)領(lǐng)域50以上的份額。全球最大的“MALL”美國“西愛民頓”年營業(yè)額達(dá)288億美元。近年，國內(nèi)的“MALL”也開始在商業(yè)