我國(guó)租賃權(quán)對(duì)抗力制度的理論反思

1、我國(guó)租賃權(quán)對(duì)抗力制度的理論反思我國(guó)租賃權(quán)對(duì)抗力制度的理論反思本文關(guān)鍵字：本文關(guān)鍵字：我國(guó)租賃權(quán)對(duì)抗力制度的理論反思我國(guó)租賃權(quán)對(duì)抗力制度的理論反思內(nèi)容提要：我國(guó)合同法第 229 條確立的租賃權(quán)對(duì)抗力制度，不論在名稱、構(gòu)成要件上，還是在效力、對(duì)類似案型的準(zhǔn)用上均有若干可異議之處。本文揭示出了其缺憾，并提供了相應(yīng)的完善措施。關(guān)鍵詞：對(duì)抗力 反思 交易安全 價(jià)值判斷一、問題的提出自租賃這種交易形態(tài)產(chǎn)生以來，出租人在租賃合同訂立后于租期內(nèi)將租賃物的所有權(quán)讓與第三人的行為就時(shí)有發(fā)生。對(duì)于此種行為，立法究竟應(yīng)如何規(guī)制，乃民法理論和實(shí)務(wù)界關(guān)注的問題?！拔餀?quán)對(duì)世、債權(quán)對(duì)人”是財(cái)產(chǎn)法的一項(xiàng)基本原則，因此，當(dāng)出租人

2、將租賃物所有權(quán)移轉(zhuǎn)于第三人時(shí)，承租人只能請(qǐng)求出租人承擔(dān)違約責(zé)任，而不能以其租賃權(quán)對(duì)抗該第三人，此即“買賣破除租賃”。然而近世以來，基于保護(hù)承租人的考量，各國(guó)立法往往偏離上述原則而例外地規(guī)定承租人可以其租賃權(quán)對(duì)抗受讓人，即租賃物所有權(quán)變動(dòng)時(shí)，新所有人應(yīng)繼續(xù)為出租人。我國(guó)合同法第 229 條規(guī)定的就是“買賣不破租賃”的基本原則。該條的確立不僅為租期內(nèi)租賃物所有權(quán)變動(dòng)的行為建立了規(guī)則，而且也與世界上其他國(guó)家或地區(qū)的立法精神相適應(yīng)，這有助于保障承租人的利益，因此，其立法意義不可低估。但我國(guó)合同法出臺(tái)以后，大陸學(xué)界少有檢視該條規(guī)定的利弊得失的。本文旨在通過運(yùn)用比較法等方法對(duì)該問題進(jìn)行剖析，以揭示出其存在

3、的弊病，并提出矯正的對(duì)策。二、“買賣不破租賃”抑或“所有權(quán)變動(dòng)不破租賃”理論上一般將承租人得以其租賃權(quán)對(duì)抗受讓租賃物所有權(quán)的第三人的現(xiàn)象稱為“買賣不破租賃”。然而，這一用語(yǔ)卻仍有可議之處：首先，從租賃權(quán)對(duì)抗力制度的適用范圍來看，租賃權(quán)得以對(duì)抗的，并不限于買受人，舉凡從出租人處受讓租賃物所有權(quán)的受贈(zèng)人、互易人、受遺贈(zèng)人甚至合伙人都要受租賃權(quán)的約束，在此意義上，“買賣不破租賃”，未臻精確，嚴(yán)格言之，宜稱為“所有權(quán)之讓與不破租賃”。其次，從世界各國(guó)、各地區(qū)的立法來看，租賃權(quán)發(fā)生對(duì)抗力，尚須以出租人將租賃物所有權(quán)移轉(zhuǎn)于受讓人為要件。而租賃物所有權(quán)如何移轉(zhuǎn)，是與一國(guó)所選取的物權(quán)變動(dòng)模式相關(guān)的。在采物權(quán)意

4、思主義物權(quán)變動(dòng)模式的國(guó)家，如德國(guó)以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，除買賣、贈(zèng)與等負(fù)擔(dān)行為外，還需實(shí)施物權(quán)行為，并踐行交付或登記的公示方法；在采債權(quán)形式主義的國(guó)家，如韓國(guó)、泰國(guó)以及我國(guó)大陸等，在買賣、贈(zèng)與等合同之外，雖不需實(shí)施獨(dú)立的物權(quán)行為，但需要踐行交付或登記的公示方法。因此，出租人將租賃物所有權(quán)讓與第三人并不是僅指出租人將租賃物出租給承租人以后，又與第三人訂立買賣、贈(zèng)與等合同從而使該第三人取得對(duì)其出賣人、贈(zèng)與人等即出租人的債權(quán)，而是指出租人將租賃物出租給承租人以后，又依據(jù)法律有關(guān)基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則，將租賃物所有權(quán)移轉(zhuǎn)給該第三人。由此可見，“買賣不破租賃”的概念并未能概括租賃權(quán)對(duì)抗力制度的實(shí)質(zhì)，易使

5、人產(chǎn)生誤解。對(duì)此，德國(guó)學(xué)者現(xiàn)在多以“讓與不破租賃”相稱。在我國(guó)，合同法第 229 條并未規(guī)定“租賃物之出賣”不影響租賃，而是規(guī)定“租賃物所有權(quán)變動(dòng)”不影響租賃，這樣規(guī)定有其合理性比較接近租賃權(quán)對(duì)抗力制度的實(shí)質(zhì)。據(jù)此，對(duì)這一制度忠實(shí)于我國(guó)合同法文本規(guī)定的稱謂應(yīng)是“所有權(quán)變動(dòng)不破租賃”而不是“買賣不破租賃”。我國(guó)學(xué)者還以“買賣不破租賃”的提法來指稱我國(guó)合同法第 229 條的內(nèi)容，是犯了表述不周延的錯(cuò)誤。三、未以承租人受讓租賃物的交付并占有租賃物為要件，有害于交易安全鑒于賦予租賃權(quán)以對(duì)抗力會(huì)使租賃物的受讓人面臨潛在的風(fēng)險(xiǎn)，世界各國(guó)立法大都嚴(yán)格設(shè)立租賃權(quán)發(fā)生對(duì)抗力的條件以防止受讓人遭受不測(cè)的損害。依據(jù)

6、我國(guó)合同法第 229 條的規(guī)定，租賃物只要是在租期內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，即只要出租人是在租期內(nèi)將租賃物的所有權(quán)讓與第三人，不論出租人是否已將租賃物交付給承租人，也不論承租人是否占有租賃物，承租人均可主張其租賃權(quán)具有對(duì)抗買受人的效力。此規(guī)定極大地強(qiáng)化了租賃權(quán)的效力，確實(shí)有助于保障承租人，但其弊端也是極其明顯的。因?yàn)槿舫鲎馊松形唇桓蹲赓U物或者承租人沒有占有租賃物，則從出租人處受讓租賃物的第三人將無法知悉標(biāo)的物上已設(shè)置租賃權(quán)的狀況，這樣，其勢(shì)必為查驗(yàn)標(biāo)的物上的權(quán)利狀況而投入較多的查證成本，交易的順暢進(jìn)行就會(huì)受到極大的妨礙。強(qiáng)調(diào)租賃物的交付的原因還在于：交付前，租賃權(quán)僅僅為一種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，作為所有人的出租

7、人，不但有設(shè)定他物權(quán)的權(quán)利，而且也有讓與租賃物所有權(quán)的權(quán)利，承租人只能通過尋求債務(wù)不履行制度獲得救濟(jì)，而租賃物被交付，則承租人才取得類如用益物權(quán)人的地位，此際才有強(qiáng)化租賃權(quán)效力的必要。因此，賦予租賃權(quán)以對(duì)抗力應(yīng)以租賃物的業(yè)已交付為前提?；谕瑯拥牡览?，承租人不僅應(yīng)受領(lǐng)租賃物，而且還應(yīng)占有租賃物，才能賦予租賃權(quán)以對(duì)抗力。我國(guó)合同法僅以租賃物在租期內(nèi)的所有權(quán)變動(dòng)作為“不破租賃”的條件，而未明確地將出租人已經(jīng)交付租賃物以及承租人占有租賃物作為賦予租賃權(quán)以對(duì)抗力的條件，因此就存在著構(gòu)成要件上的不圓滿性。筆者主張，在將來修法時(shí)，在租賃權(quán)對(duì)抗力發(fā)生的要件上，即使不采納租賃權(quán)須登記的做法，也應(yīng)規(guī)定上述的交付

8、以及占有要件。而在修法以前，在司法實(shí)踐中處理租賃物的受讓人與承租人之間因租期內(nèi)租賃物所有權(quán)變動(dòng)而引發(fā)的糾紛時(shí)，應(yīng)通過目的性限縮的方法將出租人未交付租賃物以及承租人未占有租賃物的情形排除在合同法第 229 條的適用范圍之外，以盡可能地保障交易安全無受妨礙之虞。四、對(duì)可發(fā)生對(duì)抗力的租賃物的范圍未設(shè)限制，價(jià)值判斷有失權(quán)衡從標(biāo)的物的角度而言，租賃物的范圍應(yīng)與買賣標(biāo)的物的范圍相同，即應(yīng)包括動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)與權(quán)利。不過，由于我國(guó)實(shí)行土地公有制，因此，作為租賃合同標(biāo)的物的不動(dòng)產(chǎn)僅限于房屋，而不應(yīng)包括土地所有權(quán)。據(jù)此，在我國(guó)，租賃物主要是動(dòng)產(chǎn)、房屋、土地使用權(quán)及其他權(quán)利。依此看來，合同法第229 條關(guān)于“租賃物所

9、有權(quán)變動(dòng)”的表述就存在不足了，因?yàn)樗懦俗赓U權(quán)在土地使用權(quán)出租之際發(fā)生對(duì)抗力的可能。或許有人會(huì)認(rèn)為合同法第 230條將享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的承租人的范圍限制在房屋租賃的承租人，不包括土地使用權(quán)的租賃，合同法第 229 條不包括土地使用權(quán)出租是為了與之保持一致。但這顯然經(jīng)受不住這樣的潔問：為什么同樣是保護(hù)承租人的措施，第 229條擴(kuò)及于動(dòng)產(chǎn)，而第 230 條則僅限于房屋？立法者在這兩種情形上似乎并無存在價(jià)值判斷不一致的理由。因此，筆者認(rèn)為，如果立法者確實(shí)要使動(dòng)產(chǎn)承租人的租賃權(quán)取得對(duì)抗力，就沒有道理不使土地使用權(quán)讓與不破租賃。僅僅在這個(gè)意義上，合同法第 229 條僅規(guī)定“所有權(quán)”變動(dòng)而未將“土地使用權(quán)

10、”讓與涵蓋進(jìn)來就存在著價(jià)值判斷不一致的弊端。本文關(guān)鍵字：本文關(guān)鍵字：筆者認(rèn)為，合同法第 229 條所規(guī)定的租賃物的范圍已過于寬泛，立法應(yīng)將動(dòng)產(chǎn)租賃排除在外，甚至應(yīng)如同第 230 條更狹窄地將可能發(fā)生對(duì)抗力的租賃權(quán)限制在房屋租賃才更為妥當(dāng)。而“承租人”的概念所涵蓋的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體的范圍是極其廣泛的，從住屋承租人到表演場(chǎng)所的承租人，再到錄影帶、汽車的承租人，不會(huì)都是社會(huì)經(jīng)濟(jì)弱者。在租賃的各種情形中，不動(dòng)產(chǎn)的租賃，至少在大多數(shù)情形下，確實(shí)可說涉及基本生存保障問題，不論假設(shè)承租一方為社會(huì)經(jīng)濟(jì)弱者，或在契約訂立與履行上處于交易的弱勢(shì)，都還不算離譜，而動(dòng)產(chǎn)的承租人則不存在這樣的問題。因此，正是基于這樣的

11、原因，各國(guó)立法關(guān)于租賃權(quán)對(duì)抗力適用條件的規(guī)定至少都以不動(dòng)產(chǎn)租賃為限，絕少有擴(kuò)及于動(dòng)產(chǎn)的。五、在構(gòu)成要件上不強(qiáng)求出租人必須為租賃物的所有人，雖能圓滿規(guī)制租賃物所有權(quán)讓與的各種情形，但也失之過泛就出租人所出租的租賃物而言，其所有權(quán)狀況可能存在兩種情形，即租賃物屬于出租人或不屬于出租人。當(dāng)租賃物屬于出租人所有時(shí)，出租人讓與租賃物的所有權(quán)，有合同法第 229 條可以適用。但是，當(dāng)出租人并不享有租賃物的所有權(quán)時(shí)，若作為非所有人的出租人或者真正所有人自身讓與租賃物的所有權(quán)于第三人時(shí)，是否也可適用合同法第 229 條呢？ 一般而言，由于所有人享有物上請(qǐng)求權(quán)，可以追及至物之所在主張所有權(quán)，承租人不能以其租賃權(quán)

12、與之對(duì)抗，原則上也不得以其租賃權(quán)來對(duì)抗租賃物的買受人。因此，此種情形并不能適用合同法第 229 條的規(guī)定。而當(dāng)作為非所有人的出租人讓與時(shí)，我國(guó)理論界迄今尚無探討，實(shí)踐中也未見案例。而在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，則已有這方面的判例。一般認(rèn)為，在所有人同意、委托出租其物、共同出租或出租人于訂約后取得所有權(quán)的情形，出租人視同所有人，因此承租人可以對(duì)租賃物的買受人主張租賃權(quán)的對(duì)抗力。不過，對(duì)此種情形下承租人的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)則存在爭(zhēng)議。通說認(rèn)為，此時(shí)應(yīng)類推適用我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第 425 條之規(guī)定。而最近蘇永欽先生則提出有力的反對(duì)觀點(diǎn)，認(rèn)為應(yīng)類推適用我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第 118 條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定，因?yàn)樽赓U合同雖為負(fù)擔(dān)行

13、為，但租賃權(quán)的設(shè)定卻使得租賃物所有權(quán)被科以負(fù)擔(dān)，造成所有權(quán)權(quán)限的減少，從而依法能衍生一定的處分效力，對(duì)于此種衍生處分效力的負(fù)擔(dān)行為即非真正處分行為，需要處分權(quán)人的同意才足以建立行為的正當(dāng)性；但若無處分權(quán)人的同意，負(fù)擔(dān)行為所生的處分效力仍難免發(fā)生正當(dāng)性的質(zhì)疑，因此，承租人可以對(duì)從出租人處受讓租賃物的受讓人主張租賃權(quán)繼續(xù)存在。我國(guó)合同法第 229 條的法意，并未將租賃權(quán)得發(fā)生對(duì)抗力限于出租人讓與租賃物所有權(quán)且該出租人為租賃物所有人的情形，也就是說，上文所探討的在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)必須類推適用才能發(fā)生租賃權(quán)對(duì)抗力的所有人同意、委任出租、共同出租等情形，可以直接適用我國(guó)合同法第 229 條的規(guī)定。不過，由于

14、合同法第 229 條僅籠統(tǒng)地規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)”，而未再作更明確的限制，卻也有失之過泛的弊端。因?yàn)?，依?jù)該規(guī)定，只要租期內(nèi)租賃物所有權(quán)被讓與，即無論是享有所有權(quán)的出租人抑或真正權(quán)利人讓與，還是不享有所有權(quán)的出租人讓與，都屬于所要規(guī)范的情形，而實(shí)際上，在出租人非租賃物所有人而為讓與的情形中，真正所有人讓與租賃物所有權(quán)是不適用合同法第 229 條的，而出租人讓與租賃物所有權(quán)也不全然適用合同法第 229 條。因此，即使立法籠統(tǒng)地將“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)”作為租賃權(quán)發(fā)生對(duì)抗力的要件，也要對(duì)之進(jìn)行限制解釋或目的性限縮。六、對(duì)“所有權(quán)變動(dòng)不破租賃”的具體內(nèi)容即效力規(guī)定不完全租賃

15、物在租期內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)后，由此產(chǎn)生的效力涉及出租人、受讓人與承租人三方當(dāng)事人，從而也就涉及承租人與受讓人、出租人與承租人以及出租人與受讓人三方面的法律關(guān)系。對(duì)這三方面的法律關(guān)系而言，雖然因其重要性有異，從而立法規(guī)制的重點(diǎn)也會(huì)有所不同，但立法都應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的規(guī)范予以規(guī)制。承租人與受讓人的關(guān)系是體現(xiàn)租賃權(quán)對(duì)抗力的主要領(lǐng)域，凡是建立買賣或所有權(quán)讓與“不破租賃”制度的立法都會(huì)規(guī)定租賃物所有權(quán)讓與在這兩個(gè)當(dāng)事人之間的效力，特別是“租賃合同繼續(xù)存在”這一效力，因?yàn)檎窃谶@個(gè)意義上才體現(xiàn)了所謂的“不破租賃”。當(dāng)然，受讓人與承租人之間的效力除了這一法定債的移轉(zhuǎn)以外，還包括出租人的終止權(quán)是否移轉(zhuǎn)于承租人、承租人

16、有否返還押租金的義務(wù)等問題。此外，在出租人與承租人之間，還發(fā)生出租人應(yīng)否對(duì)受讓租賃物所有權(quán)的債務(wù)不履行行為向承租人負(fù)擔(dān)保責(zé)任的問題。任何一部堪稱周全完善的債法都應(yīng)當(dāng)對(duì)這些效力作出規(guī)定，否則，一方面必然會(huì)導(dǎo)致承租人或受讓人利益不獲圓滿保障的現(xiàn)象，另一方面必然會(huì)出現(xiàn)在這三方當(dāng)事人產(chǎn)生糾紛時(shí)無法可依的局面。如就出租人與承租人的關(guān)系而言，德國(guó)民法第 571 條第 2 項(xiàng)和我國(guó)大清民律草案第 682 條都規(guī)定了出租人的保證責(zé)任。該規(guī)定使得出租人并不因?qū)⒆赓U物所有權(quán)讓與第三人就萬(wàn)事大吉，因?yàn)槌鲎馊藛畏矫娴淖屌c租賃物必將使得承租人面臨可能不獲租賃物買受人給付的風(fēng)險(xiǎn)，因此使創(chuàng)造這一風(fēng)險(xiǎn)的出租人向被迫承受這一風(fēng)

17、險(xiǎn)的承租人承擔(dān)保證責(zé)任是符合利益衡平原則的。就受讓人與承租人的關(guān)系而言，若出租人已與承租人就提供擔(dān)保達(dá)成協(xié)議，甚至承租人已將擔(dān)保物交付給出租人，在出租人將租賃物所有權(quán)移轉(zhuǎn)給受讓人后，該受讓人是否取得擔(dān)保之權(quán)，并在租期屆滿之際是否承擔(dān)返還擔(dān)保物的義務(wù)？對(duì)此，德國(guó)民法典第 572條規(guī)定，讓與的土地的使用承租人為保證履行其義務(wù)已向使用出租人提供擔(dān)保的，受讓人加入由此而設(shè)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。受讓人只有在收受擔(dān)保時(shí)，或在其對(duì)使用出租人承擔(dān)返還義務(wù)時(shí)，才負(fù)有返還擔(dān)保的義務(wù)。反觀我國(guó)合同法第 229 條的規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)：我國(guó)合同法對(duì)租期內(nèi)租賃物所有權(quán)被讓與行為所生的效力規(guī)定得過于簡(jiǎn)單。筆者認(rèn)為，為了保護(hù)承租人

18、，法律在租賃物的所有權(quán)于租期內(nèi)發(fā)生讓與時(shí)，強(qiáng)制租賃合同從出租人移轉(zhuǎn)于受讓人，同時(shí)提高了受讓人與承租人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，如第三人的加入非承租人在訂約時(shí)所能預(yù)見，此一法定移轉(zhuǎn)是否完全符合承租人利益，今天看來也不能說毫無疑問。因此，在立法上應(yīng)周密地設(shè)置各種降低因租賃合同的強(qiáng)制移轉(zhuǎn)所帶來的不合理風(fēng)險(xiǎn)的制度，進(jìn)一步詳細(xì)地規(guī)制承租人與受讓人、承租人與出租人之間的法律關(guān)系，使承租人與受讓人所承受的不合理風(fēng)險(xiǎn)得以降低。本文關(guān)鍵字：本文關(guān)鍵字：七、未規(guī)定租賃物上“他物權(quán)設(shè)定不破租賃”，存在法律漏洞世界各國(guó)立法為保障承租人使用收益租賃物不受出租人行為的妨礙，而設(shè)置了“讓與不破租賃”制度。事實(shí)上，承租人對(duì)租賃物的使用收益受出租人行為的妨礙并不限于出租人讓與租賃物所有權(quán)的行為，而且還包括承租人在租賃物上設(shè)定他物權(quán)的行為。各國(guó)立法對(duì)這一行為也作出了規(guī)制。不過，由于出租人在租賃物上設(shè)定他物權(quán)與在租賃物上設(shè)定所有權(quán)是類似的行為，因此，世界各國(guó)或各地區(qū)立法此時(shí)往往準(zhǔn)用“讓與不破租賃”的規(guī)定，如德國(guó)民法典第 577 條前段規(guī)定：出租的土地在出租人交付于承租人之后又設(shè)定第三人權(quán)利的，在因行使上述權(quán)利而剝奪承租人由合同約定的使用時(shí)，準(zhǔn)用第 571 條至第 576 條的規(guī)定。我國(guó)合同法僅在第 229 條規(guī)制了出租人讓與租賃物所有權(quán)的行為，而對(duì)出租人在租賃物上設(shè)定他物權(quán)的行為未如德國(guó)民法典第577 條和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第