幸福家園集團成本管理辦法(討論稿)

1、目目 錄錄一、一、 總總 則則 二、房地產成本管理職責二、房地產成本管理職責 （一） 集團總部的成本管理職責 （二） 地區(qū)公司的成本管理職責 三、房地產成本監(jiān)控三、房地產成本監(jiān)控 （一）成本監(jiān)控系統(tǒng)（二）成本監(jiān)控的要求 四、房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制四、房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 （一）立項環(huán)節(jié)的成本控制 （二）規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制 （三）施工招標環(huán)節(jié)的成本控制 （四）施工過程的成本控制 （五）工程材料及設備管理 （六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制 （七）工程結算管理 （八）其他環(huán)節(jié)的成本控制 五、五、 附附 則則 幸福家園集團有限公司房地產成本管理制度房地產成本管理制度（討論稿）一、一、 總總 則則

2、 1、 為了增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，根據(jù)國家有關法規(guī)政策，結合集團成本管理的要求和經驗、教訓，制定本制度。 2、 成本管理的基本原則是：以市場需求為導向、保證質量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經濟效益為目的。3、 成本監(jiān)控的任務是：遵守國家有關法規(guī)政策，落實成本崗位責任制，完善成本管理基礎，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經濟效益。 二、房地產成本管理職責二、房地產成本管理職責 （一）（一） 集團總部的成本管理職責集團總部的成本管理職責 序序號號職能職能序序號號職責界定及職能說明職責界定及職能說明序序號號職能職能序序號號職責界定及職能說明職責界定

3、及職能說明根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃，組織編制總部及各地區(qū)公司的全過程成本管理制度流程、操作指引的編制與調整。全過程成本管理制度流程、操作指引的制度執(zhí)行的檢查、評比與監(jiān)控，糾偏處理。1 1制度建設制度建設執(zhí)行全面負責成本管理中心的成本業(yè)務培訓與團隊建設工作。整合工程、設計、開發(fā)、財務、營銷、物業(yè)等方面信息與數(shù)據(jù)，主導編制所有地產項目各階段目標成本并審核通過。2 2目標成本目標成本目標成本的調整，增減與合并的編制與送審。3 3設計成本設計成本優(yōu)化優(yōu)化全程參與各項目不同設計階段方案比選、限額指標、材料替換、價值工程、圖紙審查，主導各設計階段的造價確定與優(yōu)化等工作。總包、精裝修、機電安裝等及其他需要總部定標的

4、大標清單、標底編制。總包、精裝修、機電安裝等及其他需要總部定標的報價澄清及回復處理，經濟標評審。4 4招標評標招標評標地區(qū)招標經濟標評標全過程的監(jiān)控或者抽查，審核與備案工作。前期（總包開工前）動態(tài)成本報表的編制。地區(qū)公司各項目動態(tài)成本報表的審核與匯總。5 5動態(tài)成本動態(tài)成本全過程動態(tài)成本報表的監(jiān)控及成本預警。按照權限編制限價定價文件。6 6限價定價限價定價審核地區(qū)公司權限外限價定價文件。月報周報格式的設計與調整。7 7成本月報成本月報周報周報月報周報的催報搜集與審核分析備案。8 8付款審核付款審核與審批與審批地區(qū)公司資金額度以外的付款接力審核與審批，包含預付款、進度款、材料設備付款、結算款、保

5、修金、非合同外付款等。地區(qū)公司權限外變更簽證的二審，地區(qū)公司權限內變更簽證的抽查與備案。9 9變更簽證變更簽證非地區(qū)公司的變更簽證審核。地區(qū)公司開發(fā)成本類資金計劃的匯編與審核。1010資金計劃資金計劃總部開發(fā)成本資金計劃的匯編與對賬。序序號號職能職能序序號號職責界定及職能說明職責界定及職能說明地區(qū)公司結算指導與二審1 11111結算編制結算編制與審核與審核總部結算的編制與審核。1 11212項目結算項目結算后評價后評價進行結算后評價分析并編制項目結算后評價報告。1 11313數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)庫建設建設數(shù)據(jù)庫的指標和格式設計，數(shù)據(jù)庫建立的任務下達與數(shù)據(jù)庫搜集整理1 11414造價咨詢造價咨詢管理管理共

6、同參與造價咨詢公司的確定，全面參與造價咨詢公司的管理與考核 （二）（二） 地區(qū)公司的成本管理職責地區(qū)公司的成本管理職責 序序號號職能職能序序號號職責界定及職能說明職責界定及職能說明成本制度、流程、操作指引的執(zhí)行與使用過程中的意見反饋。1 1制度建設制度建設成本制度、流程、操作指引的執(zhí)行接受上級的監(jiān)控與考核。搜集當?shù)亟ò操M用，動態(tài)人材機價格并分析后及時提交總部。2 2目標成本目標成本搜集當?shù)厍捌?、市政配套、公建配套、收費標準并分析后及時提交總部。3 3設計成本設計成本優(yōu)化優(yōu)化圖紙審查，協(xié)助總部進行設計階段成本優(yōu)化工作。負責總部業(yè)務以外的地區(qū)公司招標的清單與標底編制、經濟標評標。4 4招標評標招標

7、評標配合并接受總部成本對招標評標經濟標部分的全過程的指導、抽查、監(jiān)控。5 5動態(tài)成本動態(tài)成本負責項目開工后的動態(tài)成本常規(guī)管理及成本預警及時上報。6 6限價定價限價定價搜集市場信息，編制限價定價文件并按照權限提交總部審核與備案。序序號號職能職能序序號號職責界定及職能說明職責界定及職能說明7 7成本月報成本月報周報周報月報、周報的編制與提交。8 8付款審核付款審核與審批與審批一定資金額度內的審核審批。包含預付款、進度款、材料設備付款、結算款、保修金、非合同外付款等地區(qū)公司所有變更簽證的審核審批。1 19 9變更簽證變更簽證權限外變更簽證的上報二審與備案。地區(qū)公司開發(fā)成本類資金計劃的編制與審核。1

8、11010資金計劃資金計劃開發(fā)成本類資金計劃提交總部匯總審核與備案。地區(qū)公司所有結算的資料搜集與整理、審核。結算書的編制與審核1 11111結算編制結算編制與審核與審核按照審核權限提交總部成本并配合接受二審。1212項目結算項目結算后評價后評價按照總部要求搜集并整理結算后評價報告原始數(shù)據(jù)。1 11313數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)庫建設建設根據(jù)總部成本的要求收集提煉成本數(shù)據(jù)1 11414造價咨詢造價咨詢管理管理配合協(xié)助總部成本完成對造價咨詢公司的管理與考核三、房地產成本監(jiān)控三、房地產成本監(jiān)控 （一）成本監(jiān)控系統(tǒng)（一）成本監(jiān)控系統(tǒng) 1、 根據(jù)集團的管理體制，集團建立以管理監(jiān)控為中心、各地區(qū)公司以操作監(jiān)控為中心的房

9、地產成本監(jiān)控系統(tǒng)。實行總裁領導下、地區(qū)總經理負責、各職能部門具體實施的運行機制。 2、 各監(jiān)控中心應樹立全員成本意識，對房地產成本實行全過程監(jiān)控。3、 各地區(qū)公司應根據(jù)管理需要和項目實際情況，設置成本部、工程部、財務部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進行（二）成本監(jiān)控的要求（二）成本監(jiān)控的要求 制度建設制度建設 1、 根據(jù)成本管理的需要，成本管理中心應制訂和完善包括以下幾方面內容的成本管理作業(yè)指引，并收集各地區(qū)公司的執(zhí)行反饋意見，沒半年集中修訂一次： 項目目標成本編制作業(yè)指引； 設計評審與成本優(yōu)化作業(yè)指引； 項目合同策劃及目標成本分判作業(yè)指引； 工程量清單、標底編制作業(yè)指引；

10、月度付款計劃編制、付款申請審批作業(yè)指引； 設計變更現(xiàn)場簽證作業(yè)指引； 工程結算作業(yè)指引； 項目成本后評估編制作業(yè)指引； 質保金辦理作業(yè)指引； 動態(tài)成本管理及預警作業(yè)指引； 成本檔案管理作業(yè)指引； 商務標評審作業(yè)指引； 造價咨詢公司管理作業(yè)指引； 工程材料認質認價作業(yè)指引； 營銷采購及結算作業(yè)指引；還有與成本管理相關由其他部門編制的制度或者作業(yè)指引： 計劃管理制度(包括指標、考核管理辦法)； 招、投標管理制度； 合同管理制度； 工程(質量、進度、監(jiān)理、現(xiàn)場、工程盤點、竣工驗收移交)管理制度； 費用管理制度； 材料設備管理制度。 以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。 2、 集團總部應不斷總結各

11、地區(qū)公司成本控制經驗，在此基礎上，逐步健全、完善集團房地產成本管理制度。 計劃管理計劃管理1、 各地區(qū)公司應按根據(jù)項目開發(fā)的節(jié)奏，及時編制成本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃的執(zhí)行情況： /成本計劃(按完全成本口徑):項目施工圖階段目標; 期間費用計劃:銷售費用，管理費用，財務費用； 降低成本技術組織措施計劃：總平面優(yōu)化評審；基坑開挖土方平衡；基坑支護降水評審；機電方案評審；結構方案評審等等； 2、 成本計劃（目標成本）以設計概算、施工圖預算、成本預測和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進行編制，做到目標明確、先進、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。 3、 各地區(qū)公司應完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節(jié)約

12、額、項目投資回報率等成本考核指標。 分析檢查分析檢查 1、 各地區(qū)公司在成本控制過程中，應向總部提交動態(tài)成本報表與成本運營報告，定期、按開發(fā)階段對房地產成本的結構、差異及其原因、控制措施及其效果進行分析， 以及時總結經驗教訓，做好下一步成本控制工作。分析的重點是： 計劃及其執(zhí)行情況； 實際成本與預算成本、計劃成本對比差異及其原因： 分析期內控制措施、效果、存在問題及改進意見、對策； 評價、結論與提示。 2、 集團總部根據(jù)管理需要，應按項目就成本控制情況進行分析檢查。信息交流信息交流1、 應報集團總部的常規(guī)性成本資料主要包括： 項目基本情況； 按會計制度規(guī)定應編報的成本核算報表； 成本動態(tài)情況及

13、其分析資料； 當?shù)卣咝允召M項目、內容、標準、依據(jù)及政策的適用期限、收費部門。2、 按例外管理原則，對下列成本異常偏差及其處置辦法，應隨時報集團總部： 當?shù)赜嘘P法規(guī)政策的重大調整； 成本超降率占單項工程成本總額 10%以上、占其本身預算成本或計劃成本 30%以上的的項目、事件(包括停工、嚴重窩工、重大設計變更、計劃外增減項目、現(xiàn)場簽證、工程質量事故等因素影響造成的成本增、減項目、事件)； 合作條件更改； 補交地價。 3、 各地區(qū)公司應建立成本信息庫，互相交流成本控制的經驗教訓。四、房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制四、房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 （一）立項環(huán)節(jié)的成本控制（一）立項環(huán)節(jié)的成本控制 1、新項目

14、立項時由集團總部開發(fā)拓展中心牽頭，各中心合作編制詳細的可行性研究報告，并經母集團組織立項評審會討論通過?？尚行匝芯繄蟾娉龖邆涞貕K基礎資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容： 成本費用估算和控制目標及措施； 投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排； 稅務環(huán)境及其影響； 資金計劃； 投資風險評估及相應的對策； 項目綜合評價意見。2、 項目可行性研究報告應至少在立項評審會前提前一周提交集各評審部門。3、 若項目評審通過并立項后，合作條件或招標、拍賣條件等關鍵因素發(fā)生變化，并將對我方構成重大不利影響時，應重新向母集團總部進行立

15、項審批。4、 招標或拍賣項目的競價不得突破集團批準的最高限價。 5、 招標、拍賣合同或合作開發(fā)合同應經集團總部律師審核后正式簽署。（二）規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制（二）規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制 1、 規(guī)劃設計單位的選擇由研發(fā)設計中心、華鑰設計院負責，但應遵循以下原則： 能由集團內部完成的規(guī)劃設計工作，應由集團內部自行完成； 需委托設計院進行的規(guī)劃設計工作，應采取招標方式，擇優(yōu)確定。2、 總體規(guī)劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報集團領導牽頭組織的“規(guī)劃設計方案評審會”審查，獲通過后方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階段都必須要求設計單位出具設計概（預）算

16、，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制我方的建造成本概（預）算，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。3、 施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設計單位的施工圖預算原則上不得突破我方編制的建造成本限額指標。4、 設計、工程、預算人員應會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。（三）施工招標環(huán)節(jié)的成本控制（三）施工招標環(huán)節(jié)的成本控制 1、 除壟斷性質的工程項目外，其他工程

17、的施工或作業(yè)單位，不得指定。2、 主體工程施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。3、 應組織設計、工程、成本、財務四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。4、 同等條件下，應盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。5、 凡投資額超過人民幣 50 萬元的工程項目若由地區(qū)公司招標，應事前向集團總部提交有關招標、供應商入圍等工作的文字備忘。6、 零星工程應當在三個以上的施工單

18、位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。7、 壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協(xié)調，最大程度降低造價。8、 施工合同談判人員至少應包括工程、成本、招標三方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容概念應清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。9、 應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等。10、 出包工程應嚴禁擅自轉包。（四）施工過程的成本控制（四）施工過程的成本控制 現(xiàn)場簽證現(xiàn)場簽證1、 現(xiàn)場簽證要反復對照合同及有關文件規(guī)定慎重處理。2、 現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預

19、算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關?，F(xiàn)場簽證的具體審批程序與權限，由各地區(qū)公司自行制定。3、 現(xiàn)場簽證必須嚴格執(zhí)行事前審批的原則，審批后方可實施，實施完成后 7 日內辦理完畢，嚴禁事后補審批。簽證內容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據(jù)。4、 凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。5、 因業(yè)主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫設計變更審批表并編制預算，經設計、監(jiān)理單位和我方有關負責人審批認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關設計、施工或售樓合同，明確經濟責任，杜絕盲目簽證。我方設計

20、變更的審批權限見設計變更、現(xiàn)場簽證操作指引。 工程質量與監(jiān)理工程質量與監(jiān)理1、 項目開工前，原則上應通過招標方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關系。2、 工程質量監(jiān)控人員應要求監(jiān)理單位密切配合，嚴格把關。一旦發(fā)現(xiàn)質量事故，必須組織有關部門詳細調查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質檢部門認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應一并存檔備案。3、 應特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預算人員聯(lián)合施工單位、質檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經驗收簽證的，應要求施

21、工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案。 工程進度款工程進度款1、 原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應不超過工程造價的30%，并在工程進度款支付到工程造價 60%時開始抵扣預付備料款。2、 工程進度款的撥付應當按下列程序辦理： 施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表； 工程、成本部門會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質量證明等資料； 成本部門整理復核工程價值量； 經財務部門審核后按有關批準程序付款并登記付款臺帳。3、 應要求施工單位在我方開戶銀行開具結算帳戶，

22、以便為我方融洽銀企關系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利。4、 工程進度款支付達到工程造價 85%時，原則上應停止付款，預留至少10%工程尾款和 5%保修款，以便掌握最終結算主動權。（五）工程材料及設備管理（五）工程材料及設備管理 1、 項目開工前，設計或工程管理部門應及時列出所需材料及設備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確： 2、 甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供； 3、 實行甲供或甲定乙供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。 4、 應按工程實際進度合理安排采

23、購數(shù)量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。5、 甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設備和大宗建材采購上采用招標方式。在質量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位： 能夠實行賒銷或定金較低的供貨商； 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商； 能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商； 售后服務和信譽良好的供貨商。 6、 工程管理部門對到貨的甲供材料和設備的數(shù)量、質量及規(guī)格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款。7、 采購合同中必須載明：因供貨商供貨不及時或質量、數(shù)量等

24、問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。8、 各單位必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。9、 對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質量及選型，在預算人員控制的價格上限范圍內抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證。10、 材料的代用應由工程管理部門書面提出，設計單位和監(jiān)理單位通過，審算部門同意，領導批準。11、 甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗證明以及結算清單，經審算、財務部門審核無誤

25、后，方能辦理結算。（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制 1、 單項工程和項目竣工應經過自檢、復查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交。2、設計、工程、審計、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。3、 凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施，均應限期整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經濟損失的，要按合同追究其責任。4、 工程移交后，應按施工合同有關條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂保修協(xié)議書，以明確施工單位的保修范圍、保修責任(包括驗收后出現(xiàn)的質量

26、問題的保修責任的約定)及處罰措施等。5、 采取一次性扣留保修金、自行保修的地區(qū)公司，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保修費用。 6、 甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用，應在工程承包合同中便明確有乙方承擔。（七）工程結算管理（七）工程結算管理 1、 工程竣工結算應具備以下基本條件： 符合合同（協(xié)議）有關結算條款的規(guī)定； 具備完整有效的質量評定結果和符合規(guī)范要求的竣工驗收資料； 項目設計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關結算的原始資料齊備； 工程遺留問題已處理完畢； 施工單位結算書按要求編制，所附資料齊全。 2、 工程結算要以我方掌握的設計變更和現(xiàn)場簽證為準，施工單位提供的設計變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作