工業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識1

1、工業(yè)地產(chǎn)之概論1、工業(yè)地產(chǎn)之消費(fèi)者：公司、企業(yè)和個體經(jīng)營者，而不等同于住宅項(xiàng)目中的個人、老百姓。2、工業(yè)地產(chǎn)之功能：經(jīng)營、收益之用，或辦公、或生產(chǎn)、或物流、或商務(wù)經(jīng)營、或兼而有之。3、工業(yè)地產(chǎn)之功能涵蓋：行政管理、生產(chǎn)加工、形象展示、物流配送、商務(wù)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、生活服務(wù)、人才服務(wù)、科研活動、會展活動、休閑活動、會晤功能、銷售功能等一切能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的服務(wù)功能。4、工業(yè)地產(chǎn)之配套設(shè)施：硬件配套：辦公樓、廠房、實(shí)驗(yàn)室、倉庫、停車場、會展中心、休閑中心、生活設(shè)施、商鋪、酒店、廣場等。軟件配套：政務(wù)、商務(wù)、金融、科技、人才、住宅、咨詢、審計(jì)、法律、市場服務(wù)、廣告服務(wù)、外交服務(wù)、增值服務(wù)等。

2、以上是消費(fèi)者在實(shí)際運(yùn)營中可能會遇到的實(shí)際需求（由工業(yè)地產(chǎn)商完成）。項(xiàng)目選址之依據(jù)1、首先應(yīng)是交通：1 交通是經(jīng)濟(jì)之先行，交通發(fā)達(dá)程度直接影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，海路或水路交通，陸路交通，空運(yùn)或水陸空聯(lián)運(yùn)。2 交通成本：路線長短，路面狀況，以及交通運(yùn)輸成本3 市內(nèi)、省內(nèi)、國內(nèi)及國際交通狀況及成本。2、當(dāng)?shù)卣h(huán)境： 1 政府對項(xiàng)目支持力度。2 政府土地招商成本控制。4 后期政府優(yōu)惠政策。5 政務(wù)水平，行政效率。6 政府美譽(yù)度。3、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)1 當(dāng)?shù)刂饕杖雭碓醇八健? 經(jīng)濟(jì)增長速度。3 產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)欠裥纬伞? 商業(yè)市場資源獲取便捷程度。5 當(dāng)?shù)爻鞘泄δ芡晟瞥潭取? 當(dāng)?shù)厝瞬艩顩r，吸納人才能力及富

3、余勞動力狀況及成本。項(xiàng)目立項(xiàng)依據(jù)4、產(chǎn)品稀缺度1 全國、省內(nèi)或市內(nèi)產(chǎn)品稀缺度2 產(chǎn)品輻射范圍大小3 區(qū)域內(nèi)同質(zhì)產(chǎn)品競爭力5、市場成熟程度1 區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2 產(chǎn)品在市場上反響狀況客戶認(rèn)可程度3 產(chǎn)品與本區(qū)域內(nèi)的市場需求吻合度6、客戶群體規(guī)模1 客戶體量的大小2 充分購買能力，消費(fèi)水平體量大小3 客戶群體整體市場取向產(chǎn)品類型7、區(qū)域內(nèi)成功或失敗范例1 同質(zhì)產(chǎn)品競爭，成敗狀況2 成敗誘因分析3 新產(chǎn)品規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)能力工業(yè)地產(chǎn)招商與策劃1、 策劃與推廣1 客戶群體定位精確度2 媒體選擇精確度3 產(chǎn)品形象包裝4 定位側(cè)重點(diǎn)是否突出、實(shí)用5 品牌之路或客戶要約6 實(shí)際宣傳效果回饋控制2、 入駐便捷性

4、1 入駐形式靈活性（租、售、以租代售）2 付款方式靈活性（一次性、分期、按揭、抵押）3 體量適當(dāng)否，交付使用標(biāo)準(zhǔn)等3、 招商形式1 行銷還是做終端2 是否與政府合作招商3 是否與商會、組織、基金、協(xié)會、聯(lián)盟等合作4 招商隊(duì)伍水平、能力5 異地招商、行政招商、區(qū)域招商、招商突破口4、特色烘托1 賣點(diǎn)之充分實(shí)體2 針對性、專業(yè)性、適當(dāng)性、前瞻性3 成本賣點(diǎn)4 開發(fā)進(jìn)度，招商狀況，入駐業(yè)主滿意度園區(qū)管理、服務(wù)與贏利1、 業(yè)主需要什么！1 依行業(yè)：金融行業(yè)、服務(wù)行業(yè)、科技行業(yè)、制造行業(yè)、物流行業(yè)各有不同的需求2 依業(yè)態(tài)：辦公為主：市場、商務(wù)、政務(wù)、金融便捷性等。形象展示、信息暢通等生產(chǎn)為主：成本、原料來源、成品輸出、人力成本、物流便捷等物流為主：交通發(fā)達(dá)、客戶量大、高品質(zhì)倉儲功能第三產(chǎn)業(yè)：市場容量大，入駐容易，投入小2、 園區(qū)經(jīng)營方式與盈利1 房地產(chǎn)銷售是第一步，也是第一次盈利。2 后期物業(yè)管理是第二次盈利3 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營是末期時，彈性盈利：通過提供各類商務(wù)服務(wù)中介收入4 配套設(shè)施使用盈利3、 管理與服務(wù)1 組建專業(yè)服務(wù)部門機(jī)構(gòu)2 借用大區(qū)域城市配套，或自我完善園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施，引進(jìn)服務(wù)配套機(jī)構(gòu)3 服務(wù)環(huán)境營造中介能力或自行服務(wù)4 服務(wù)類型A 政務(wù)服務(wù)。？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ A 、市場孵化。、企業(yè)成長助推服務(wù)。、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、資源整合B