房屋融資租賃探討匯編11p

1、房屋融資租賃探討【最新資料，word屋文資檔賃探可編輯修改】一）基本概念房屋，是指土地上的建筑物及構(gòu)筑物。房屋似可粗分為兩大類：一類是住房、商用建筑物及其附屬 設(shè)施；另外一類則是其它用途的建筑物及構(gòu)筑物，諸如廠房之類。眾所周知，房屋只能建在土地上。而在我國，土地是國有的或集體所有的，要建筑房屋，必須首先 取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)。我國對國有土地實(shí)行的是依法有償、有限期使用或劃撥使用的制度。中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法把在依據(jù)該法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋 建設(shè)的行為稱為“房地產(chǎn)開發(fā)”，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃稱為“房地產(chǎn)交易”。可見，房地產(chǎn)權(quán)利人必須同時(shí)既擁

2、有對該房屋的所有權(quán)，又擁有對該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地的使用權(quán)，以此 來體現(xiàn)他的（財(cái)）產(chǎn)權(quán)（利）。這是房地產(chǎn)權(quán)利人同其它財(cái)產(chǎn)權(quán)利人以及房地產(chǎn)同其它財(cái)產(chǎn)的重大區(qū)別所 在。在我國，規(guī)范此種交易的法律，是1994年7月5日第八屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過、自1995年1月1日起施行的中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法。有這樣一部專門法的存在，表明以房屋為標(biāo)的物的交易，在法律管轄上，是有別于以其它商品為標(biāo)的物的交易的。正是基于此，我 國對于房地產(chǎn)的開發(fā)、交易和管理，是實(shí)行行政監(jiān)督的，其主管部門是建設(shè)部。二）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)所謂“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)”，從國家的角度說，就是“土地使用權(quán)

3、出讓”，是指市、縣人民政府土地管理部門，依據(jù)經(jīng)國務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度 建設(shè)用地計(jì)劃（每幅地塊、用途、年限和其他條件），以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議并簽訂書面出讓合同的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出 讓金的行為。如果是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，則只有經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土 地的使用權(quán)方可有償出讓。土地使用者行使其土地使用權(quán)時(shí)必須符合出讓合同約定的土地用途。否則， 就必須簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓 金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用

4、年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依規(guī)定未獲批 準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用 權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工 開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以 無償收回土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的、從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工 商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記。依法取得的土地使用權(quán)，可以依法作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地 產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房

5、地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合 格后，方可交付使用。三）關(guān)于房地產(chǎn)交易在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。國 家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技 術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評(píng) 估。 ?國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定 的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)?；鶞?zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng) 定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照中華人民

6、共和國城市 房地產(chǎn)管理法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。四）關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行 為。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支 付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； （二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建 設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè) 用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的

7、人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的， 應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得 土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出 讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使 用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用 權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。五）關(guān)于房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押

8、，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行 為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。依法取得的房 屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。? ? 以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。 房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房 屋所有權(quán)證書辦理。設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng) 從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。房地產(chǎn) 抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵 押財(cái)

9、產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新 增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。六）關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣 級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民 政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí) 以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有 權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并

10、憑 變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地 管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定 辦理。房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取 得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶登記。經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定， 縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn) 權(quán)證書，依法將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。七）關(guān)于房屋租賃房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人

11、作為出租人將其房屋出租給承租人使用、由承租人向出租人支付租金 的行為。房屋租賃的出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修 繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行 國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定 租金和其他租賃條款。以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋 出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。八 ） 關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。

12、?設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。國家實(shí)行房地 產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。九）關(guān)于房產(chǎn)稅和土地使用稅 依據(jù)一九八六年十月一日起執(zhí)行的國發(fā) 198690 號(hào)中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定，房 產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的 , 由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的由承典人繳納。產(chǎn) 權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的 , 或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的 , 由房產(chǎn)代管人或者使用人 繳納。這里所列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人 （ 以下 簡稱納稅人 ） 。房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅人自建的

13、房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企 業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租、出借的 新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除 10%至 30%后的余額計(jì)算繳納。具體減除幅度 , 由省、自治區(qū)、直 轄市人民政府規(guī)定。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原 價(jià)。對納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對房產(chǎn)原值明顯不 合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的 , 由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn) 出租的 , 以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。承租

14、人使用房產(chǎn)，以支付修理費(fèi)抵交房產(chǎn)租金，仍應(yīng)由 房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的稅率 , 依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的 , 稅率為 1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的 , 稅率 為 12%。房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。房產(chǎn)不在一地的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的座落地點(diǎn)，分別向 房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納房產(chǎn)稅。依據(jù)一九八八年十一月一日起執(zhí)行國務(wù)院令 1988 第 17 號(hào)令中華人民共和國趁鎮(zhèn)城鎮(zhèn)土地使用稅 暫行條例的規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅 （以下簡稱土地使用稅）的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人） ，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。土地使用

15、稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由 代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅；土地使用權(quán)共 有的，由共有各方分別納稅。土地使用權(quán)共有的各方，應(yīng)按其實(shí)際使用的土地面積占總面積的比例，分 別計(jì)算繳納土地使用稅。土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。土地占用面積 的組織測量工作，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實(shí)際情況確定。土地使用稅每平方米年稅額如下： （一）大城市（市區(qū)及郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口總計(jì)在50萬以上的 , ）五角至十元； （二）中等城市（市區(qū)及郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口總計(jì)在 20萬至 50萬的

16、）四角至八元； （三）小城 市（市區(qū)及郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口總計(jì)在 20 萬以下的）三角至六元； （四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)二角至四元。 土地使用稅按年計(jì)算、分期繳納。繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。納稅人使用的土地不屬于同一省 （自治區(qū)、直轄市）管轄范圍的，應(yīng)由納稅分別向土地所在地的稅務(wù)機(jī) 關(guān)繳納土地使用稅。二、問題探討一）房屋可以是融資租賃的標(biāo)的物嗎？房屋租賃是古今中外到處可見的、人們早就習(xí)以為常的一種交易。所謂“房屋租賃” 城市內(nèi)住房、商用建筑物及其附屬設(shè)施為標(biāo)的物的租賃。那么，這里所說的“租賃”，似應(yīng)是特指以，到底是哪一種的租賃呢？是中華人民共和國合同法中列名的租賃合同中的“租賃”，

17、還是所列名的融資租賃合同中的“融資租賃”？還是包括兩者在內(nèi)？單從合同法中上述兩個(gè)專章的規(guī)定看，無法對這個(gè)問題作出明 確的判斷。至少是得不出房屋不能是融資租賃的標(biāo)的物的結(jié)論。但是，有幾個(gè)因素值得我們注意：（一）國際統(tǒng)一私法協(xié)會(huì)通過的、我國已簽署加入的國際融資租賃公約的第一條第1款稱，“本公約管轄第2款所指的融資租賃交易，其中，一方（出租人），按照另一方（承租人）的規(guī)格要求同某個(gè)第三方（供貨人）訂立一項(xiàng)協(xié)議。根據(jù)該協(xié)議，出租人按承租人就涉及其利益的部分所認(rèn)可的條件取得成套設(shè)備、資本貨物或其它設(shè)備 （設(shè)備）（plants, capital goods or other equipment （the

18、equipment）”（財(cái)政部會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)把它翻譯為“不動(dòng)產(chǎn)、廠場和設(shè)備”）。也就是說，是把融資租賃的標(biāo)的物歸納為設(shè)備的。而且，在該公約的其余條文中，在涉及標(biāo)的物時(shí)，都一概采用“設(shè)備（the equipment ）” 一詞；（二）在國際上，每年都有對全球范圍的租賃交易的營業(yè)額、增長率和市場滲透率等的統(tǒng)計(jì)（參見下面所引用的倫敦金融集團(tuán)全球租賃報(bào)告）。而據(jù)國際融資租賃權(quán)威人士阿曼勃先生的解釋，市場滲透率%是指在全部設(shè)備的取得中的怎樣的百分比是通過租賃融資的。”（見國際租賃第1卷第14頁）。值得注意的是，這里說的“租賃”（leasing），包括融資租賃（financial際概念上的經(jīng)營租賃（op

19、erat ing leas ing），不包括國際概念上的“出租”融資租賃和經(jīng)營租賃而言，其標(biāo)的物的確是僅限于設(shè)備，而并不包括房屋的。倫敦金融集團(tuán)全球租賃報(bào)告按營業(yè)額排序的2000年?duì)I業(yè)額、增長率和市場滲透率leasing ）和國（rental ）。而就國際概念的1美國260.0011.131.71,62日本69.617.39.11,83德國32.341.114.814聯(lián)合王國19.06-4.013.81,85法國18.879.99.226意大利16.0919.112.317加拿大11.054.322.51,88西班牙7.564.35.129巴西5.250.011.41,810瑞典5.1120.

20、0112.9111澳大利亞4.68-24.720.01,812瑞士4.1515.215.61,13南非3.199.3無8, 914奧地利3.1113.511.0115荷蘭3.02-1.05.5116葡萄牙2.708.810.1217比利時(shí)2.557.68.81,2排序市場滲透率來源國 別年?duì)I業(yè)額（10億美元）增長率18波蘭2.310.38.1219香港2.263.7無8, 920丹麥2.2235.07.8121中華人民共和國2.0047.01.58, 922捷克1.7713.019.51,823土耳其1.7164.05.11,224挪威1.6420.75.4125俄羅斯1.428.94.492

21、6愛爾蘭1.25-9.18.15, 827匈牙利1.1322.610.81,828臺(tái)灣1.12-1.0無1,829墨西哥1.10-50.03.54, 830韓國0.9614.03.45, 831芬蘭0.9516.08.01,832印度0.8520.03.0133秘魯0.80-5.9無834智利0.728.89.7135阿根廷0.70-28.23.91,836希臘國0.6922.94.71,837巴基斯坦0.611.88.11,838哥倫比亞0.600.02.28, 939新西蘭0.5811.5無8, 940斯洛法克0.5441.93.4241印尼0.4025.0無842摩洛哥0.3832.11

22、3.92, 843泰國0.3718.2無1,844斯洛文尼亞0.350.0無845盧森堡國0.2814.9無8, 946愛沙尼亞0.2077.332.4247巴拿馬0.203.02.08, 948尼日利亞0.1832.4無1,849埃及0.1750.0無850馬來西亞0.1614.9無1,8合計(jì)498.95主要來源(1)全國租賃協(xié)會(huì)(4)拉美租賃協(xié)會(huì)(7)中央銀行數(shù)據(jù)(2)歐洲租賃協(xié)會(huì)(5)其它商會(huì)(8)作者估計(jì)(3)亞洲租賃協(xié)會(huì)(6)政府?dāng)?shù)據(jù)(9)其它數(shù)據(jù)來源：倫敦金融集團(tuán),會(huì)同世界租賃年鑒經(jīng)允許翻印(三) 我國民法權(quán)威、物權(quán)法起草人之一梁慧星研究員的觀點(diǎn)則十分明確。他認(rèn)為“融資租賃的 標(biāo)的

23、限于動(dòng)產(chǎn)(設(shè)備)”。(四) 金融租賃公司管理辦法第十九條規(guī)定，“適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產(chǎn)?！狈课莓?dāng)然是固定資產(chǎn)。據(jù)此至少可以認(rèn)為，如果某金融租賃公司以房屋為融資租賃的標(biāo)的物，那它并未違規(guī)。 外商投資租賃公司審批管理暫行辦法第十二條規(guī)定，“融資租賃公司的經(jīng)營范圍應(yīng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，經(jīng)批準(zhǔn)，融資租賃公司可經(jīng)營下列業(yè)務(wù)： （一）國內(nèi)外各種先進(jìn)或適用的生產(chǎn)設(shè)備、通信設(shè) 備、醫(yī)療設(shè)備、科研設(shè)備、檢驗(yàn)檢測設(shè)備、工程機(jī)械、交通運(yùn)輸工具（包括飛機(jī)、汽車、船舶）等機(jī)械 設(shè)備及其附帶技術(shù)的直接租賃、轉(zhuǎn)租賃、回租、桿桿租賃、委托租賃、聯(lián)合租賃等不同形式的本外幣融 資性租賃業(yè)務(wù)； ”這里把融資租賃的標(biāo)的物

24、歸納為機(jī)械設(shè)備及其附帶技術(shù)。雖然頗不嚴(yán)密，但是排除了房 屋之類不動(dòng)產(chǎn)這一點(diǎn)，卻是明確的?？梢?，如果某外商投資租賃公司以房屋為融資租賃的標(biāo)的物，那它 就違規(guī)了。這種差別理由何在？是內(nèi)外有別嗎？我不知道。我的評(píng)價(jià)只能是認(rèn)為，對于融資租賃的本質(zhì) 特征及其標(biāo)的物的適用，兩大監(jiān)管當(dāng)局未有共識(shí)。二 ） 以房屋為融資租賃的標(biāo)的物同以設(shè)備為融資租賃標(biāo)的物，在監(jiān)管和稅收待遇上有何不同？（一）以設(shè)備為融資租賃的標(biāo)的物時(shí)，除非是特殊類別的設(shè)備，例如交通工具等，是無需專門登記 報(bào)批的。而以房屋為融資租賃的標(biāo)的物時(shí)，則在房屋產(chǎn)權(quán)（所有權(quán)和土地使用權(quán)）從賣主向租賃公司轉(zhuǎn) 讓的過程中，必須報(bào)請主管部門審批。（二）以設(shè)備為融

25、資租賃的標(biāo)的物時(shí)，租賃公司應(yīng)繳納的是營業(yè)稅。國家稅務(wù)總局 2000 年 1 月 19 日以國稅發(fā) 200015 號(hào)印發(fā)的 金融保險(xiǎn)業(yè)營業(yè)稅申報(bào)管理試行辦法 第二條第一款第 （五） 項(xiàng)把“金 融租賃公司”列入了該辦法的適用范圍，其第三條第二款把“融資租賃”列入了金融保險(xiǎn)業(yè)征營業(yè)稅的 范圍。該款稱， “融資租賃（也稱金融租賃） ，是指經(jīng)中國人民銀行或?qū)ν赓Q(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部批準(zhǔn)可以從事 融資租賃的單位開展的具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特性的設(shè)備租賃業(yè)務(wù)。 ”2003年 1月 15日，財(cái)政部、 國家稅務(wù)總局發(fā)布了關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 ,其中的第三條第 （十一）款規(guī)定 : “經(jīng)中國人民 銀行、 外經(jīng)貿(mào)部

26、和國家經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的單位從事融資租賃業(yè)務(wù)的,以其向承租者收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 （ 包括殘值 ） 減除出租方承擔(dān)的出租貨物的實(shí)際成本后的余額為營業(yè)額。以上所稱出租 貨物的實(shí)際成本，包括由出租方承擔(dān)的貨物的購入價(jià)、關(guān)稅、增殖稅、消費(fèi)稅、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、保險(xiǎn) 費(fèi)和貸款的利息 （ 包括外匯借款和人民幣借款利息 ） 。”按照營業(yè)稅稅目注釋的規(guī)定，金融保險(xiǎn)業(yè)的 營業(yè)稅的稅率是 5%。以房屋為融資租賃的標(biāo)的物時(shí)，租賃公司應(yīng)繳納的是房產(chǎn)稅和土地使用稅。房產(chǎn)稅的稅率 , 是租金 的 12%。土地使用稅每平方米年稅額如下： （一）大城市（市區(qū)及郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口總計(jì)在 50 萬以上的 , ） 五角至

27、十元； （二）中等城市（市區(qū)及郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口總計(jì)在 20 萬至 50 萬的）四角至八元； （三）小城 市（市區(qū)及郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口總計(jì)在20 萬以下的）三角至六元； （四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)二角至四元。設(shè)若，某個(gè)以設(shè)備為標(biāo)的物的融資租賃合同，租賃物購置成本是 1,000,000 ，租賃公司的借款利息 是 80,000 ，租金合計(jì)是 1,200,000 ，則租賃公司應(yīng)繳納營業(yè)稅的稅基是 120,000 ，營業(yè)稅是 6,000 。而如 果某個(gè)以房屋為標(biāo)的物的融資租賃合同，租賃物購置成本也是 1,000,000 ，租賃公司的借款利息也是 80,000 ，租金合計(jì)也是 1,200,000 ，則租賃公司應(yīng)

28、繳納房屋稅的稅基是 1,200,000 ，房屋稅是 144,000 。 可見，在流轉(zhuǎn)稅征收的環(huán)節(jié)上，即使不考慮土地使用稅，以房屋為租賃物同以設(shè)備為租賃物所導(dǎo)致的租 賃公司的稅負(fù)，也是差別極大的。三）以房屋為標(biāo)的物的融資租賃，承租人能夠享受加速折舊的優(yōu)惠政策嗎？財(cái)政部、國家稅務(wù)總局 1996 年 4 月 7 日以財(cái)工字 199641 號(hào)文發(fā)布的關(guān)于促進(jìn)企業(yè)技術(shù)進(jìn)步 有關(guān)財(cái)務(wù)稅收問題的通知第四條第 3 款規(guī)定，“企業(yè)技術(shù)改造采取融資租賃方式租入的機(jī)器設(shè)備，折舊 年限可按租賃期限和國家規(guī)定的折舊年限孰短的原則確定，但最短折舊年限不短于三年。 ”這個(gè)文件的標(biāo) 題就是“促進(jìn)企業(yè)技術(shù)進(jìn)步” ，所針對的是“

29、企業(yè)技術(shù)改造采取融資租賃方式租入的機(jī)器設(shè)備” ?？梢?， 如果融資租賃的標(biāo)的物是房屋，那是談不上什么享受加速折舊的優(yōu)惠政策的。四）從會(huì)計(jì)處理和應(yīng)稅的角度看，怎樣的租賃可以歸為融資租賃？ 財(cái)政部發(fā)布實(shí)施的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則租賃規(guī)定，“ 7滿足以下一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的租賃，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為融資租賃： （1）在租賃期屆滿時(shí)，租賃資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人。（ 2）承租人有購買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購價(jià)預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時(shí)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值，因而在租賃開始日就可以合理確 定承租人將會(huì)行使這種選擇權(quán)。 （ 3）租賃期占租賃資產(chǎn)尚可使用年限的大部分。但是，如果租賃資產(chǎn)在開始租賃前已使用年限超過該資產(chǎn)全新時(shí)可使用年限的

30、大部分，則該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)不適用。（ 4）就承租人而言，租賃開始日最低租賃付款額的現(xiàn)值幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)原賬面價(jià)值；就出租人而言。租賃開 始日最低租賃收款額的現(xiàn)值幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)原賬面價(jià)值。但是，如果租賃資產(chǎn)在開始租 賃前已使用年限超過該資產(chǎn)全新時(shí)可使用年限的大部分、則該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)不適用。本準(zhǔn)則所稱最低租賃付款 額是指，在租賃期內(nèi)，承租人應(yīng)支付或可能被要求支付的各種款項(xiàng)（不包括或有租金和履約成本） ，加上 由承租人或與其有關(guān)的第三方擔(dān)保的資產(chǎn)余值。但是，如果承租人有購買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的 購價(jià)預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時(shí)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值、因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會(huì)

31、行 使這種選擇權(quán)，則購買價(jià)格也應(yīng)當(dāng)包括在內(nèi)?；蛴凶饨鹗侵?，金額不固定、以時(shí)間長短以外的其他因素 （如銷售百分比。使用量、物價(jià)指數(shù)等）為依據(jù)計(jì)算的租金。履約成本是指，在租賃期內(nèi)為租賃資產(chǎn)支 付的各種使用成本；如技術(shù)咨詢和服務(wù)費(fèi)、人員培訓(xùn)費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。本準(zhǔn)則所稱最低租賃收款 額是指，最低租賃付款額加上獨(dú)立于承租人和出租人、但在財(cái)務(wù)上有能力擔(dān)保的第三方對出租人擔(dān)保的 資產(chǎn)余值。 ?（ 5）租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作較大修整，只有承租人才能使用。”這里，對于怎樣才是融資租賃規(guī)定了五條據(jù)以判別的標(biāo)準(zhǔn)。反過來說，同這五條判別標(biāo)準(zhǔn)都對不上 號(hào)的，就應(yīng)該認(rèn)定為經(jīng)營租賃。 第（3）條說的是租賃期占租賃資產(chǎn)可使用年限的比例。如果是 “大部分”，就是融資租賃，否則就不是。那么，什么叫“大部分”呢？財(cái)政部編寫的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則租賃指南 定出了具體標(biāo)準(zhǔn)，稱“這里的大部分是指租賃期占租賃開始日租賃資產(chǎn)尚可使用年限的75%以上（含75%）”。第（ 4）條說的是租賃開始日最