長興紫金南苑保障性住房工程項目申請報告

1、長興紫金南苑保障性住房工程項目申請報告第一章 總 論一、項目背景（一）項目名稱：長興紫金南苑保障性住房工程項目（二）承辦單位：長興建設(shè)房屋開發(fā) （三）項目可研報告編制依據(jù) 1、湖州市建設(shè)局湖州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定2、長興縣建設(shè)局長興紫金南苑保障性住房工程設(shè)計要求附規(guī)劃紅線圖3、長興縣紫金南苑地塊保障性住房工程規(guī)劃建筑方案設(shè)計4、長興縣建設(shè)局關(guān)于長興紫金南苑保障性住房工程設(shè)計方案項目規(guī)劃例會審批意見書5、項目可研報告編制委托書6、建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）7、投資項目可行性研究指南8、現(xiàn)行有關(guān)的建設(shè)法規(guī)、規(guī)范二、項目概況（一）建設(shè)要求本項目旨在將長興紫金南苑保障性住房工程建設(shè)成為廿一

2、世紀現(xiàn)代人文住宅社區(qū)，提升小區(qū)品味。充分利用周邊資源，營造一個環(huán)境優(yōu)美，建筑典雅，商住相宜，管理便捷的現(xiàn)代化的高品質(zhì)住宅小區(qū)，并體現(xiàn) “親、善、美”的和諧宗旨。創(chuàng)建新型居住空間環(huán)境，實現(xiàn)住宅日照、朝向、通風、景觀的均好性，提供便捷合理的人車分流交通系統(tǒng)。 （二）建設(shè)范圍長興紫金南苑保障性住房工程位于環(huán)城西路與車站路B匝道口東北角，長安路西側(cè)，黃土橋港南側(cè)。地塊周邊自然景觀資源豐富。項目規(guī)劃總用地面積為約82.6畝。 （三）建設(shè)內(nèi)容本項目建設(shè)內(nèi)容分為多層住宅和高層住宅，全部為限價銷售房。住宅總戶數(shù)772戶，共有5種戶型。多層住宅共23幢，5層，一梯兩戶，層高2.9米，架空層層高2.19米，用于自

3、行車停放，達到每戶一個。高層住宅共8幢，11、15和18層，一梯兩戶，層高2.9米，架空層層高4.2米，用于自行車停放，以及結(jié)合沿街商業(yè)用房考慮。依據(jù)小區(qū)居住人口的規(guī)模，合理配置了公共建筑，包含會所、商業(yè)服務(wù)點等公建及社區(qū)服務(wù)用房。同時建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施工程、景觀綠化工程等。（四）建設(shè)規(guī)模項目規(guī)劃總用地面積55065.06平方米，項目總建筑面積平方米，其中高層住宅面積47278.9平方米，多層住宅面積42336平方米，配套及公建建筑面積8150.7平方米，地下建筑面積8196.6平方米，半地下建筑面積6001.4平方米。（五）對應(yīng)人群本項目建設(shè)內(nèi)容全部為限價銷售房，凡滿足以下條件者，均可申請購

4、買：是城鎮(zhèn)中低收入家庭。必須同時符合兩個條件：一是家庭成員中至少有一人取得當?shù)胤寝r(nóng)業(yè)常住戶口滿5年；二是上年度家庭人均收入在我縣統(tǒng)計部門公布的上年度當?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入的80%以下；大學(xué)本科及以上畢業(yè)生和具有技師職業(yè)資格或中級及以上專業(yè)技術(shù)資格的人員。必須同時符合三方面條件：一是具有國民教育序列大學(xué)本科及以上學(xué)歷或勞動部門頒發(fā)的技師職業(yè)資格證書或人事部門頒發(fā)的中級及以上專業(yè)技術(shù)資格證書；二是申請前上年度家庭人均收入在當?shù)亟y(tǒng)計部門公布的上年度當?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入的80%以下；優(yōu)秀外來務(wù)工人員。應(yīng)符合下列兩個條件之一：獲得國家、本省、本縣或市級有關(guān)單位授予的“優(yōu)秀外來務(wù)工人員”、“勞動

5、模范”、“首席工人”等榮譽稱號的外來務(wù)工人員；具有國家高級技師職業(yè)資格證書的外來務(wù)工人員；長興縣引進的高級人才。應(yīng)符合下列條件之一：引進落戶的具有博士學(xué)位或高級專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格的人才；引進落戶的具有碩士研究生學(xué)歷學(xué)位、在本縣工作滿3年且在企業(yè)工作的人才；城中村改造家庭，縣危房改造家庭；烈士遺屬、退伍殘疾軍人、立功人員；具有20年以上教齡無住房或住房面積小于60平方米的優(yōu)秀教師；對長興稅收貢獻前10位的企業(yè)給予適當比例，再由其分配給困難職工。（五）主要建設(shè)條件本項目建設(shè)符合長興縣城市總體規(guī)劃要求，區(qū)域內(nèi)供水、供電、通訊等配套設(shè)施在規(guī)劃中都能妥善解決，基本具備項目建設(shè)的條件。（六）項目投入總資

6、金、資金籌措及使用計劃1、項目投入總資金項目開發(fā)總投資（含貸款利息）43520萬元，建設(shè)投資38520萬元，其中土地成本8095萬元，建安工程費24280萬元，前期工程費1025萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費766萬元，其他費用871萬元，開發(fā)期稅費1499萬元，管理費用150萬元，不可預(yù)見費1834萬元。2、資金籌措計劃本項目資金來源有二個渠道：一是自有資金；二是銀行貸款。3、資金使用計劃投入計劃如下，自有資金1.352億全部用于投資；商請銀行五年期貸款3億元。（七）主要技術(shù)經(jīng)濟指標表1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標項目單位數(shù)量總規(guī)劃用地面積：總建筑面積：其中地上總建筑面積：地下總建筑面積：(含人防不計容積率

7、)半地下總建筑面積：(不計容積率)地上部分住宅總建筑面積：其中高層住宅：多層住宅：配套設(shè)施建筑面積：其中物業(yè)管理用房面積：社區(qū)服務(wù)用房面積：商業(yè)面積：建筑占地面積：建筑密度：%容積率：綠地率：%總戶數(shù)：戶772其中高層戶數(shù)：戶352多層戶數(shù)：戶420機動車停車位：輛442其中地面停車：輛38半地下停車：輛170地下車庫：輛234停車率：%三、主要結(jié)論與建議 （一）主要結(jié)論本項目系保障性住房建設(shè)項目，雖不直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益，但是項目的社會效益比較明顯，維護了長興的社會穩(wěn)定，為經(jīng)濟發(fā)展提供空間，改善了城市面貌，提高中低收入居民的生活環(huán)境和生活質(zhì)量。同時，該項目還會衍生一定的經(jīng)濟效益，進一步加快投資的

8、步伐，推動了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。因此，項目建設(shè)的綜合效益顯著。（二）建議建議在工程建設(shè)中建立權(quán)責分明、制約有效的機制，更有效地控制項目的投資、工期、質(zhì)量，使投資的效益最大化，以提高項目開發(fā)建設(shè)的總效益。期間嚴格按照公開、公正、公平原則實行招投標，并加強過程管理，明確權(quán)責。第二章 項目建設(shè)背景及必要性一、項目建設(shè)背景長興地處長江三角洲杭嘉湖平原，位于浙江省最北端，與蘇、皖兩省接壤。東鄰上海、西連安徽，南望杭州，北接寧錫常。處于長江三角洲的地理中心，全縣面積1430平方公里，轄10鎮(zhèn)6鄉(xiāng)和1個省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，現(xiàn)有人口62萬，長興山清水秀，氣候濕潤，有“魚米之鄉(xiāng)”、“文化之邦”

9、、“絲綢之府”美稱。是長江三角洲經(jīng)濟區(qū)迅速崛起的新興城市。近年來，長興縣在新一輪跨越式發(fā)展中突飛猛進，國民經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長，綜合實力進一步增強，按照建設(shè)山水園林型現(xiàn)代化新興城市的目標，長興縣正努力打造“中國人居環(huán)境獎”、“全國生態(tài)縣”、“省級示范文明城市”、“國家園林縣城”、“國際花園城市”等五張名片，并已榮獲全省“小康縣”、國家級科技先進縣、全國綜合實力“百強縣”、“ 省級示范文明城市”、“ 國家園林縣城”、“國際花園城市”等稱號。工業(yè)經(jīng)濟提速增效，運行質(zhì)量得到改善，以技術(shù)改造和新產(chǎn)品開發(fā)為抓手，建材、輕紡等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)得到改造，機械電子、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)快速崛起，技術(shù)含量高、附加值大的高新技

10、術(shù)產(chǎn)品發(fā)展較快；長興實施了大力發(fā)展高效農(nóng)業(yè)，走農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟振興戰(zhàn)略，著力調(diào)整糧經(jīng)比例，大力推進效益農(nóng)業(yè)發(fā)展，壯大了糧油、蔬菜、瓜果、禽獸、特種水產(chǎn)和花卉苗木等六大農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成規(guī)?；霓r(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，同時農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營初具成效；長興縣還以區(qū)位和交通條件為依托，積極拓展第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)域，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，旅游、房地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展勢頭良好，金融保險、郵電通訊、信息咨詢、交通運輸業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，以五大市場為重點的商貿(mào)物流中心初具規(guī)模。2009年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）240億元，?？梢姡?長興以科學(xué)發(fā)展為主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，擴大開放為主調(diào)，堅持發(fā)展為第一要務(wù)，已真正步入一

11、個高速、穩(wěn)定的良性發(fā)展期。長興縣經(jīng)濟及財政的快速增長，加快了城市化進程，縣城城區(qū)作為向外拓展空間的第一著力點，更是掀起大建設(shè)大開發(fā)的熱潮。在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下、按照“人民城市人民建”的方針，經(jīng)過多年的建設(shè)發(fā)展，城市的基礎(chǔ)設(shè)施基本齊全，城市的服務(wù)功能不斷完善。特別是改革開放二十多年來，城市建設(shè)步入快車道?？h委、縣政府堅持以人為本，提出了創(chuàng)建園林化城市的目標，使城市環(huán)境更加美好。同時大膽改革城建投資體制和管理體制，引入經(jīng)營城市理念，突破了城建資金瓶頸束縛，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，有力地拉動了全縣經(jīng)濟增長。在加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)穩(wěn)步有序發(fā)展。城市美化、綠化、亮化、凈化取得顯

12、著成果，園林化城市初具規(guī)范。長興縣居民普遍感到城市天空藍了，馬路寬了，環(huán)境美了，生活更舒適了。為進一步完善城市住宅供應(yīng)體系，滿足中低收入家庭需要，改善中低收入家庭的住房條件，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，加快實施保障性限價房建設(shè)工程勢在必行。長興紫金南苑保障性住房工程位于環(huán)城西路與車站路B匝道口東北角，長安路西側(cè)，黃土橋港南側(cè)。地塊周邊自然景觀資源豐富。二、項目建設(shè)必要性 （一）本項目建設(shè)對于加快長興城區(qū)建設(shè)，推進長興跨越式發(fā)展意義重大。推進長興大建設(shè)、打造現(xiàn)代化城市，是縣委、縣政府順應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，推進長興崛起作出的重大決策。為了繼續(xù)強力推進“大發(fā)展、大建設(shè)、大環(huán)境”，保障性限價房無疑是最大的前提

13、，誰先把社會保障性質(zhì)住宅工作做好、做到位，誰將率先搶得建設(shè)先機，贏得發(fā)展主動。可見，保障性限價房建設(shè)工作在城市建設(shè)中的先行作用日益明顯，一是保障了城市總體規(guī)劃和建設(shè)項目的順利實施，使市區(qū)的建成面積不斷擴大；二是為住房困難的低收入家庭提供社會保障性質(zhì)的住宅，使其能安居樂業(yè)，促進社會和諧穩(wěn)定；三是促進了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的健康發(fā)展。本項目是長興現(xiàn)代化城市建設(shè)的重要組成部分，也是長興向城西擴展、發(fā)展的主陣地。如果不抓緊做好保障性限價房工作，必將錯失加快建設(shè)發(fā)展的良機，喪失新一輪區(qū)域競爭的主動權(quán)。而且，保障性限價房工作宜快不宜慢，時間拖得越長，風險就越大，付出的成本就越高。從這個意義上說，抓好保障性限價房工

14、作，就是抓機遇、抓發(fā)展、抓融入，因此，在思想上、行動上都不能有絲毫的懈怠，一定要以快速推進的工作成效，把機遇轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實。 （二）本項目的建設(shè)是提升城區(qū)形象、改善城市環(huán)境的迫切需要。長興縣的經(jīng)濟是新興城市經(jīng)濟，而城市的發(fā)展往往取決于良好的城市環(huán)境，環(huán)境出形象、出效益、出生產(chǎn)力已成為人們的共識。長興近幾年的快速發(fā)展，無不得益于城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善、環(huán)境形象的提升。通過建設(shè)保障性限價房，使住房困難的低收入家庭“居者有其屋” 確保人民安居樂業(yè)，維護社會安定團結(jié)。本著對人民負責的態(tài)度，站在長興長遠發(fā)展大局的高度，本著對民眾負責的態(tài)度，加快保障性限價房建設(shè)，以住房困難的低收入家庭居住條件的改善，進而提升長興

15、縣雉城鎮(zhèn)環(huán)境吸引力，贏得新一輪發(fā)展機遇已迫在睫。本項目以長水港沿河綠帶為景觀核心，營造點、線、面的不同形態(tài)景觀水景，通過幾何形與自然形的組合并與廣場、綠地相結(jié)合營造通透靈秀的人文景觀。而且小區(qū)綠地并不僅為小區(qū)內(nèi)住戶所有，將輻射向城市，與城市共享，成為長興縣又一道亮麗的風景線。本項目建筑形態(tài)簡潔、明快，采用平屋頂設(shè)計，將生動的建筑符號與現(xiàn)代形體相結(jié)合。注重建筑材質(zhì)及色彩的呼應(yīng)，喚起人們心中對親切、優(yōu)雅、悠閑生活的回歸感，在喧囂、激烈、多變的現(xiàn)代都市中，營造人們企盼已久的家。 （三）本項目的建設(shè)是維護社會穩(wěn)定的需要。保障性限價房工作不僅關(guān)系到城市建設(shè)是否可以順利進行和城市是否可持續(xù)發(fā)展的問題，而且

16、還涉及低收入家庭的切身利益和社會的穩(wěn)定問題。對此，長興縣委、縣政府對保障性限價房工作給予高度重視，將保障性限價房管理工作納入重要議事日程，全縣保障性限價房工作已納入了法制化、規(guī)范化、科學(xué)化及管理有序的運行軌道。近年來，長興縣不斷加快保障性限價房建設(shè)步伐，但仍存在保障性限價房的建設(shè)速度跟不上低收入家庭要求改善住房條件的現(xiàn)象，建成并投入使用的保障性限價房還不能完全滿足低收入家庭的需要，在一定程度上影響了社會安定。為此長興縣委、縣政府極力加快保障性限價房建設(shè)進度。進一步創(chuàng)新和發(fā)展保障性限價房建設(shè)模式，積極推行保障性限價房建設(shè)市場化運作，采取切實可行的辦法和措施，鼓勵和引導(dǎo)實力強、信譽好的開發(fā)建設(shè)單位

17、參與保障性限價房建設(shè)，切實解決資金瓶頸問題。 本項目的建設(shè)順應(yīng)長興縣保障性限價房建設(shè)發(fā)展思路，所有新建保障性限價房全部出售給住房困難的中低收入家庭，開發(fā)建設(shè)的宗旨就是最大限度地滿足住房困難的中低收入家庭的住房條件，加快工程建設(shè)，努力把保障性限價房建設(shè)成為群眾滿意的“精品工程”，力爭讓中低收入家庭早日住上保障性限價房。 （四）本項目的建設(shè)是以民為本、造福于民的體現(xiàn)。以民為本，想群眾之所想，急群眾之所急，造群眾之所福，這是獲得群眾支持的唯一途徑。長興縣根據(jù)國家和浙江省有關(guān)規(guī)定，以“高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高標準建設(shè)、高效能管理”為要求，讓中低收入家庭從中感受到了新舊變化，生活質(zhì)量明顯提高，成為政府

18、建立保障性限價房制度的最大受益者。對于群眾來說，保障性限價房的建設(shè)一方面將優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，提供越來越多的就業(yè)機會；另一方面，新的保障性限價房小區(qū)建設(shè)將極大地改善中低收入家庭的居住條件和生活質(zhì)量，因建設(shè)保障性限價房而取得的發(fā)展成果必將在最大范圍、最大程度上惠及百姓。 具體到本項目的建設(shè)，還將充分利用城市水面周邊環(huán)境資源，營造一個環(huán)境優(yōu)美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷的現(xiàn)代化的高品質(zhì)住宅小區(qū)，并體現(xiàn)本限價房小區(qū) “親、善、美”的和諧宗旨。因此，抓好本項目保障性限價房建設(shè)工作，既是落實長興縣委、縣政府關(guān)于加快解決中低收入家庭住房問題的具體舉措，又是維護群眾利益、促進長興發(fā)展的現(xiàn)實需要。可見，本項目的建

19、設(shè)是十分迫切和必要的。第三章 建設(shè)單位概況長興建設(shè)房屋開發(fā) 成立于2007年8月，注冊資本33000萬元，法定代表人陳水毛，公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級為二級公司宗旨是承擔我縣舊城改造拆遷房、作為定銷房屋的綜合用房、解決我縣困難人員的限價房、政府性其他用房及為調(diào)控房地產(chǎn)市場物價等政策性商品房的開發(fā)。長興建設(shè)房屋開發(fā) 自成立以來，就選擇了一條對環(huán)境、資源、生態(tài)充分保護利用的可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)模式和發(fā)展道路，積極倡導(dǎo) “花園中建城市”、“規(guī)劃就是財富”、“環(huán)境就是優(yōu)勢”等現(xiàn)代發(fā)展理念。公司建立了現(xiàn)代化企業(yè)管理模式，采取直線職能機構(gòu)管理方式，構(gòu)筑了一個精簡高效的組織框架。初步擁有

20、一支分工專業(yè)、高度合作的優(yōu)秀員工隊伍，保證了公司的專業(yè)水準和創(chuàng)新能力。雖然成立時間不長，但已開始致力于企業(yè)文化建設(shè)，強調(diào)以物質(zhì)文化為基礎(chǔ)、制度文化為關(guān)鍵、精神文化為核心。營造獨特的居住文化是該公司房屋開發(fā)的原則。建筑有其獨特的語言，但意義不在建筑本身，更多的則是一種文化的體現(xiàn)。一個定位準確、獨具特色的樓盤往往具有濃厚的居住文化氛圍，它給業(yè)主提供的不僅是一個容身的居所，更是一種生活方式，甚至能體現(xiàn)業(yè)主自身的一種價值取向。該公司倡導(dǎo)“與時俱進、超越自我”的企業(yè)精神，與時俱進是時代提出的要求，沒有最好只有更好，沒有停頓只有前進。超越自我是企業(yè)精神的核心與靈魂，超越意味著永不滿足，只有不斷地超越自己、

21、超越過去、超越今天才能超越別人，才能謀求明天的發(fā)展。這是企業(yè)長遠發(fā)展所需的實踐精神，是企業(yè)員工的精神紐帶、心理依存、行為導(dǎo)向和實踐哲學(xué)，是實現(xiàn)企業(yè)根本目標的動力。公司將秉承“與時俱進 超越自我”的企業(yè)精神，高瞻遠矚，緊抓市場脈搏，規(guī)劃企業(yè)發(fā)展藍圖。該公司以開拓創(chuàng)新、誠信經(jīng)營為經(jīng)營方針。當今時代是競爭時代、信息時代、創(chuàng)新時代，企業(yè)要發(fā)展，決不能因循守舊，固步自封，在思想上、觀念上、管理上、技術(shù)上、產(chǎn)品上都要有所創(chuàng)新。市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，是信譽經(jīng)濟，必須遵紀守法，遵守社會公德，遵守職業(yè)道德，重合同、守信用。企業(yè)在開發(fā)房產(chǎn)的背后實際上是在經(jīng)營自己的信譽，誠信是企業(yè)巨大的重要無形資產(chǎn)。因此，該公司始終

22、堅持經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益三兼顧的前提，發(fā)揚團結(jié)、奉獻、求實、創(chuàng)新的精神，實現(xiàn)規(guī)劃高標準，全力為城市人民營造綠色生態(tài)家園；堅持建設(shè)高質(zhì)量，全力為客戶建造滿意放心房；貫徹服務(wù)高效益，全力為消費者提供既優(yōu)質(zhì)高效、又便捷周到的售前售中售后服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目。 第四章 建設(shè)規(guī)模一、建設(shè)規(guī)模依據(jù)與原則 （一）建設(shè)規(guī)模依據(jù)根據(jù)長興縣政府關(guān)于對保障性限價房開發(fā)建設(shè)構(gòu)思和該區(qū)域保障性限價房現(xiàn)狀及住房困難的中低收入家庭對用房的實際需求，按照國家、浙江省關(guān)于保障性限價房的現(xiàn)行政策和有關(guān)規(guī)定，參照目前省內(nèi)類似保障性限價房規(guī)模，研究確定本項目規(guī)模。 （二）建設(shè)規(guī)?；驹竸t堅持適度發(fā)展，加快建設(shè)，不斷完善的

23、愿則。從保障性限價房實際需要出發(fā)，利用現(xiàn)有的建設(shè)條件和優(yōu)勢。力求使本項目在規(guī)模上，既滿足當前需要又兼顧今后發(fā)展，在標準上，既符合我國國情又適應(yīng)人民群眾不斷增長的生活消費水平。堅持保障性住房市場化的原則。按照產(chǎn)業(yè)化思想和市場經(jīng)濟規(guī)律建設(shè)保障性限價房，應(yīng)充分體現(xiàn)多元化服務(wù)及多種形式的建筑規(guī)模的合理配比，達到社會效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。堅持保障性住房建設(shè)規(guī)范化的原則。本項目應(yīng)按照國家、浙江省關(guān)于保障性限價房的有關(guān)政策、要求和基本標準建設(shè)，以中低收入家庭的需要。 （三）建設(shè)規(guī)模本項目所建保障性限價房項目規(guī)劃總用地面積55065.06平方米，項目總建筑面積平方米，其中高層住宅面積47278.9平方米，多層

24、住宅面積42336平方米，配套及公建建筑面積8150.7平方米，地下建筑面積8196.6平方米，半地下建筑面積6001.4平方米。5層多層住宅共23幢，420戶；11、15和18層高層住宅共8幢，352戶，共772戶，共5種戶型。表4-1 戶型類型戶型編號戶型面積（）戶數(shù)（戶）合計（戶）比例（%）多層D16060420C160B1150A1150高層G1352352 第五章 項目選址及建設(shè)條件一、項目選址本項目位于長興環(huán)境優(yōu)美的城西地塊，處在環(huán)城西路與車站路B匝道口東北角，長安路西側(cè)，黃土橋港南側(cè)。地塊周邊自然景觀資源豐富。項目規(guī)劃總用地面積為約82.6畝。二、項目建設(shè)條件 （一）自然環(huán)境1、

25、地形長興位居浙北低山丘陵向太湖西岸平原過渡的地區(qū)，三面環(huán)山，一面靠湖（太湖），是杭嘉湖平原的一部分。全縣東西長53公里，南北長52公里，境內(nèi)海拔較低，地勢呈西北和南部高，中間和東部低平的特征。本項目范圍內(nèi)地形總體平坦。2、氣候長興屬中緯度亞熱帶季風氣候區(qū)，氣候溫暖濕潤，雨量充沛，四季分明。年平均降雨量1266.7mm，日降雨量超過10mm的年平均天數(shù)為41天，每年49月降水比較集中，為852mm，其中56月為霉雨期，89月為臺風雨期。8級臺風年平均一次，風速大于14m/s，最大風速26m/s。3、水文長興東瀕太湖，縣域主干河流均發(fā)源于西部山區(qū)，由西向東，分別由干流和婁港流入太湖。北部干流水系有

26、合溪新港、長興港、泗安塘等31條澗港，全長417.4公里，流域面積約1735平方公里；南部水系有西苕溪等5條港，全長59公里，流域面積約2275平方公里。長興多年平均年降水量為1309毫米，多年平均年徑流深為500700毫米。境內(nèi)河流的水文特征主要受季節(jié)雨量分布不均的影響，洪枯期分明。歷史最高洪水位（1999年）6.30m（吳淞），長興港最高洪水位為5.57m。（二）社會經(jīng)濟條件1、社會經(jīng)濟全面發(fā)展。近年來，長興經(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，社會事業(yè)全面進步。2009年長興縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值240億元，人均GDP 5500美元，財政總收入33.89億元，其中地方財政收入18.47億元。長

27、興縣先后獲得全國衛(wèi)生縣城、全國文化先進縣、全國科技進步先進縣、省文明城市、省園林城市、省教育強縣、雙擁模范縣、國家園林縣城、國際花園城市等稱號。2、交通優(yōu)勢得天獨厚。杭寧、申蘇浙皖兩條高速公路和104、318兩條國道穿境而過；宣杭、新長、長牛三條鐵路橫貫東西；被譽為“東方萊茵河”的長湖申航線發(fā)端于此、直達上海。長興距上海、杭州、南京、寧波、蘇州等長三角地區(qū)城市均在200公里以內(nèi)。3、城市建設(shè)突飛猛進。近年來，長興縣按照“拉開框架、增強功能、改善環(huán)境、提升品位”的思路，積極實施“東擴南進、北延西控、中間完善”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，堅持高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)、高效能管理，城市建設(shè)取得突破性進展。在長興城

28、市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，相繼編制了中心城區(qū)城市設(shè)計、長興城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃等一批專項規(guī)劃，形成了科學(xué)合理的城鄉(xiāng)規(guī)劃體系。“十一五”期間長興城市建設(shè)投資力度空前，城市發(fā)展空間有序拓展，城區(qū)每年以近3平方公里的速度擴張，一座設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟發(fā)達的山水園林型現(xiàn)代化新興城市已雄姿態(tài)初現(xiàn)。4、文化底蘊深厚悠久。茶圣陸羽撰寫了曠世巨作茶經(jīng)，長興因此成為茶文化發(fā)祥地；長興也是陳朝開國皇帝陳霸先的故鄉(xiāng)，仙山顯圣寺、水口壽圣寺聞名海內(nèi)外，史稱“帝鄉(xiāng)佛國”。長興資源廣博，物產(chǎn)豐饒，金釘子、古銀杏、揚子鱷三大自然瑰寶聞名中外，素有“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、建材之庫、中國銀杏之鄉(xiāng)”的美稱。5、城市品位不斷提升。長興縣大

29、力開展生態(tài)環(huán)境建設(shè)，進一步美化、綠化、亮化城市，以山水園林景觀凸現(xiàn)城市特色，先后建成了齊山植物公園、臺基山遺址公園、和睦塘公園等，城市綠地率、綠化覆蓋率、人均公共綠地三大指標均有提高。堅持高水準設(shè)計城市街景，一批優(yōu)秀設(shè)計、精品建筑相繼出現(xiàn)，城市品位不斷提高。（三）市政基礎(chǔ)設(shè)施根據(jù)市政規(guī)劃，本地塊內(nèi)設(shè)城市加壓給水泵站，電信、網(wǎng)通、有線電視機房等公用設(shè)施，配套齊全。因此，有較為成熟的基礎(chǔ)條件，有水資源條件等景觀基礎(chǔ)，有利于建設(shè)人性化的居住空間和功能復(fù)合的城市發(fā)展區(qū)。第六章 項目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)方案一、建設(shè)內(nèi)容本項目建設(shè)內(nèi)容分為多層住宅和高層住宅。住宅總戶數(shù)772戶，共有5種戶型。多層住宅共23幢，5

30、層，一梯兩戶，層高2.9米，架空層層高2.19米，架空層劃分成自行車停放處，達到每戶一個。高層住宅共8幢，11、15和18層，一梯兩戶，層高2.9米，架空層層高4.2米，用于自行車停放，以及結(jié)合沿街商業(yè)用房考慮。依據(jù)小區(qū)居住人口的規(guī)模，合理配置了公共建筑，包含會所、商業(yè)服務(wù)點等公建及社區(qū)服務(wù)用房。同時建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施工程、景觀綠化工程等。二、規(guī)劃設(shè)計技術(shù)指標項目單位數(shù)量總規(guī)劃用地面積：總建筑面積：其中地上總建筑面積：地下總建筑面積：(含人防不計容積率)半地下總建筑面積：(不計容積率)地上部分住宅總建筑面積：其中高層住宅：多層住宅：配套設(shè)施建筑面積：其中物業(yè)管理用房面積：社區(qū)服務(wù)用房面積：商業(yè)

31、面積：建筑占地面積：建筑密度：%容積率：綠地率：%總戶數(shù)：戶772其中高層戶數(shù)：戶352多層戶數(shù)：戶420機動車停車位：輛442其中地面停車：輛38半地下停車：輛170地下車庫：輛234停車率：%三、總平面設(shè)計(一)規(guī)劃結(jié)構(gòu)紫金南苑地塊輪廓接近于倒梯形，北側(cè)東西向較寬則南側(cè)較窄，主要出入口分別位于長安路和環(huán)城西路中部，兩出入口遙遙相望，通過一條中心景觀帶相連，形成小區(qū)的景觀主軸線。北側(cè)緊臨河道，自然景觀資源豐富，臨河處之西向東有高層、小高層和多層建筑布置，豐富了河道景觀的天際線，也使得景觀更好的滲透到整個小區(qū)內(nèi)部。(二)道路交通紫金南苑地塊小區(qū)利用雙車環(huán)道及一條盡端道路連接?xùn)|、西兩個入口，高效

32、解決小區(qū)的內(nèi)外部聯(lián)系和內(nèi)部的交通流暢，做到人車分流。根據(jù)各地塊的規(guī)模和用地特點，并充分的利用、合理布置道路交通，整個小區(qū)的主要機動車道路系統(tǒng)便捷地聯(lián)系小區(qū)各出入口以及各組團居住院落，原則做到人車分流，形成有效獨立的步行系統(tǒng)。小區(qū)道路等級分級明確，小區(qū)主干道高效的解決交通的暢順，同時滿足消防要求。小區(qū)內(nèi)道路分為小區(qū)主干道（6M），組團路（4M），宅前路（2.5），景觀步行道（1.52M）。步行道路系統(tǒng)主要由景觀步行道以及宅間道路形成，步行道路系統(tǒng)聯(lián)系著小區(qū)中心綠地、各居住院落綠地、景觀節(jié)點及各住宅單元的入口，使得居民在小區(qū)內(nèi)行走時，能充分的領(lǐng)略小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境，同時又置身于小區(qū)的環(huán)境當中。(三)入

33、口紫金南苑地塊小區(qū)，在小區(qū)東、西側(cè)設(shè)置兩個主出入口，結(jié)合沿街商業(yè)及社區(qū)用房，打造小區(qū)門面。(四)停車紫金南苑地塊總停車位442個，包括地面停車38個，半地下停車位170個，地下停車位234個，非機動車停車安排在各高、多層住宅架空層中。(五)景觀環(huán)境設(shè)計紫金南苑地塊小區(qū)因有連接兩出入口的中心景觀軸線，使得整個小區(qū)組團感更強，區(qū)域感更明確。高層與高層建筑之間，以及多層與多層住宅之間都很明確的形成了共享綠化景觀，宅間綠化滿布且立體化，每個角度都能看到多種景觀。非常有親和力的生態(tài)環(huán)境，使用的景觀元素如鋪地、植栽、燈具、街頭家具、水景小品等更注重風格、品質(zhì)，營造了一個景中有景，空間流暢，形成層次分明，形

34、式豐富的景觀序列空間。(六)綠化配置兩個小區(qū)的樹種配置采用形的對比映襯，色彩隨季節(jié)的變化使小區(qū)在每一個季節(jié)都有不同的色彩，同時結(jié)合植物豎向設(shè)計。比如桂花、臘梅等開花植物，使人陶醉于清香之中；高大的喬木陰翳蔽日，使居住者產(chǎn)生家的歸屬感。中高的冬青既有阻隔視線的功能，還利于造型。四、建筑設(shè)計(一)住宅戶型設(shè)計戶型設(shè)計生活細節(jié)做了相應(yīng)的細致處理；使之在均好性、多元化、趣味性的基礎(chǔ)上，具備了現(xiàn)代生活的品質(zhì)。在設(shè)計手法上突出以下幾個特點：景觀性：根據(jù)花園的位置布置客廳的朝向、強調(diào)景觀的利用。組合性：設(shè)置可變的組合空間，滿足個性需求。住宅室內(nèi)各使用空間尺度宜人，體現(xiàn)了以人為本的設(shè)計思想。戶型配比上除滿足設(shè)

35、計要求外，合理配比多樣的戶型，以滿足不同需求。(二)住宅單體設(shè)計紫金南苑地塊住宅單體設(shè)計：多層住宅設(shè)計：共23幢，5層，一梯兩戶，層高2.9米，架空層層高2.19米，架空層劃分成自行車位，達到每戶一個。高層住宅設(shè)計：共8幢，11、15和18層，一梯兩戶，層高2.9米，架空層層高4.2米，用于自行車停放，以及結(jié)合沿街商業(yè)用房考慮。(三)公建及社區(qū)服務(wù)用房依據(jù)小區(qū)居住人口的規(guī)模，合理配置了公共建筑，包含會所、商業(yè)服務(wù)點等。(四)建筑造型建筑立面設(shè)計簡潔、流暢，強調(diào)建筑形體的光影變化，并細致入微的處理生活情趣的細節(jié)。在裝飾風格上，采用了部分外挑構(gòu)架與玻璃、鐵藝的組合使用，體現(xiàn)了現(xiàn)代生活情趣。建筑材料

36、以面磚、涂料為主。色彩以暖色調(diào)為主，并加以透明的玻璃，金屬感強的鋼架來襯托，形成的變化。五、結(jié)構(gòu)設(shè)計1.1本工程依據(jù)現(xiàn)行國家標準規(guī)范、規(guī)程和設(shè)計審批文件進行設(shè)計1.2采用的主要規(guī)范、規(guī)程：混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范建筑抗震設(shè)計規(guī)范建筑結(jié)構(gòu)可靠度統(tǒng)一設(shè)計標準建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范建筑樁基技術(shù)規(guī)范1.2采用的設(shè)計標準荷載：本建筑安全等級為二級，結(jié)構(gòu)使用年限住宅為50年，抗震類別丙類，本地區(qū)抗震設(shè)防烈度為7.5度，設(shè)計基本地震動峰值加速度為0.05g，場地土類別級。（1）基礎(chǔ)形式本工程地質(zhì)較好，均采用天然淺基礎(chǔ)。（2）主要構(gòu)件尺寸多層：主要柱斷面300*400，300*500，主要梁斷面250

37、*400，樓面、屋面現(xiàn)澆厚100120mm。根據(jù)抗震規(guī)范，排屋、多層住宅框架抗震等級為四級，小高層框架抗震等級為四級，剪力墻抗震等級為三級，設(shè)防烈度6度。（1）混凝土多層住宅采用C30。（2）鋼材現(xiàn)澆板受力筋采用HPB235，HRB335鋼，梁柱、箍筋采用HPB235主筋采用HRB335鋼。（3）砌體框架填充外墻，外墻采用240厚MU10空心粘土磚墻，內(nèi)墻采用240厚輕質(zhì)砌體。（4）自防水砼為提高防水性，避免出現(xiàn)收縮縫，施工時摻適量UEA微膨脹劑。六、給排水設(shè)計1.設(shè)計依據(jù)：1.1建筑給水排水設(shè)計規(guī)范1.2室外給水設(shè)計規(guī)范1.3室外排水設(shè)計規(guī)范1.4建筑設(shè)計防火規(guī)范1.5自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)

38、范1.6建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技術(shù)規(guī)程2.生活給水系統(tǒng)：概述：本小區(qū)給水水源取用市政自來水，從城市道路接入兩路給水管，在區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀供水管網(wǎng)。各棟用水均從環(huán)網(wǎng)上接出。給水分區(qū)供給，一至四層直接由市政給水管提供，四層以上由區(qū)內(nèi)加壓泵房提供。水泵房設(shè)置在服務(wù)用房的地下層，采用變頻機組，變頻供水。管材：室外給水管道采用鋼塑復(fù)合管，絲接，最小覆土控制在；室內(nèi)生活給水管道均采用鋼塑復(fù)合管，絲接。排水體制：本小區(qū)，設(shè)計排水體制采用雨、污分流的排水體制。室內(nèi)設(shè)計采用污廢分流。污水系統(tǒng)：室內(nèi)生活污水、廢水分別設(shè)置立管接納各層污、廢水，各立管均設(shè)置在管窿內(nèi)。室內(nèi)污水排入室外管網(wǎng)，經(jīng)化糞池處理后與生活廢水合并

39、排入市政管道。雨水：雨量公式暫采用湖州市暴雨強度公式：其中重新期P=1年，地面集雨時間t=15min。建筑物屋頂雨水采用有組織的屋面雨水立管排至室外雨水管網(wǎng)，室外地面雨水由道路雨水口和暗管收集，排入室外雨水管。匯合后排入市心路市政雨水管。排水管道：室內(nèi)排水管道采用UPVC排水管，室外排水管道均采用UPVC加筋管。檢查井、雨水口均采用省標磚砌，雨水口布置間距2050m。管道在道路下最小覆土控制在。4.消防給水系統(tǒng)：消防水量：室外消防供水： 15L/S室內(nèi)消防供水： 10L/S自動噴水消防供水： 30L/S消防設(shè)施設(shè)置：室外給水環(huán)網(wǎng)上按間距不大于120米設(shè)置室外消火栓。高層住宅、地下汽車庫均設(shè)置室

40、內(nèi)消火栓。地下車庫設(shè)置自動噴水系統(tǒng)。高層屋頂上設(shè)置高位消防水箱。在各公用建筑均設(shè)置干粉滅火器。七、 電氣設(shè)計1.設(shè)計依據(jù)：民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范1.2火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范1.3住宅建筑設(shè)計規(guī)范1.4汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計規(guī)范2.設(shè)計范圍：根據(jù)設(shè)計任務(wù)要求和有關(guān)設(shè)計文件規(guī)范，本工程電氣設(shè)計包括如下內(nèi)容：2.1供電設(shè)計；2.2電力設(shè)計；2.3電氣照明設(shè)計；2.4自動控制與自動調(diào)節(jié)；2.5建筑物防雷保護。3.供電設(shè)計：供電電源及電壓：要求當?shù)毓╇娋痔峁﹥陕?0KV供電電源。其消防負荷（如報警系統(tǒng)電源、消防水泵、防排煙設(shè)施、消防電梯、事故照明等）、住宅客梯、生活水泵電力等均為二級負荷，住宅內(nèi)部用

41、電設(shè)備及配套公建用電負荷等為三級負荷。負荷計算：按每平方米50VA計算，則變壓器容量Se=4400KVA。擬設(shè)置6臺800KVA變壓器。供電方式：10KV電纜網(wǎng)采用雙環(huán)網(wǎng)結(jié)線，開環(huán)運行.小區(qū)設(shè)置10KV開閉所，電纜經(jīng)開閉所向小區(qū)供電。低壓配電采用輻射型結(jié)線。住宅以單元設(shè)置總表箱，一戶一表。功率因數(shù)補償：小區(qū)變電站內(nèi)設(shè)低壓電容補償，補償后功率因數(shù)為。接地保護：接地保護采用TN-C-S系統(tǒng)。4.電力設(shè)計：電源電壓和配電系統(tǒng)本工程內(nèi)無高壓用電設(shè)備，低壓380/220伏電源引自低壓配電屏各動力出線回路，配電系統(tǒng)為樹干、放射式混合形式。環(huán)境特征：一般均為正常環(huán)境，選用保護式設(shè)備，大容量設(shè)備采用Y- 啟動

42、或自耦減壓啟動。導(dǎo)線選擇及敷設(shè)：一般選用電力電纜或絕緣導(dǎo)線。保護接地采用TN-C-S系統(tǒng)。5.電氣照明設(shè)計：照明電源：本工程照明燈具均為單相220伏電源，引自低配屏，各照明出線回路，配電系統(tǒng)一般為樹干式。光源和燈具選擇：汽車庫、商業(yè)等以熒光燈為主，住宅以白熾燈為主，所有燈具均選用標準燈具。導(dǎo)線選擇及敷設(shè)：根據(jù)電流大小，照明干線選用電力電纜，支線和支干線一般為BV線穿電線管暗敷。住宅戶內(nèi)設(shè)計：總進線滿足額定電流40A，選用16mm2銅芯絕緣線，空調(diào)、電熱等分路額定電流25A，選用4mm2銅芯絕緣線，照明及其他電器分路的導(dǎo)線額定電流16A，選用銅芯絕緣線，家用電器外殼保護PE線選用銅芯絕緣導(dǎo)線。住

43、宅總線入戶后，設(shè)置配電箱，配電箱內(nèi)設(shè)總進線開關(guān)及若干分路出線開關(guān)，總進線開關(guān)選用單相雙極斷路器開關(guān)。戶內(nèi)照明分路單獨設(shè)置，其他按功能分路。小區(qū)路燈：路燈照明光源采用高壓鈉燈或白熾燈，照明均勻度為1：101：15之間，控制方式采用集中遙控管理或自動控光裝置。6.自動控制與自動調(diào)節(jié)：動力設(shè)備根據(jù)需要設(shè)計自動控制和自動調(diào)節(jié)。7.建筑物防雷保護：按三類防雷建筑設(shè)計。八、弱電設(shè)計1.1在汽車庫、樓梯、走道、大廳、設(shè)備機房設(shè)火災(zāi)探測器；在公共場所的出入口裝設(shè)手動報警按鈕；在設(shè)備機房、消火栓按鈕、手動報警按鈕處裝設(shè)消防專用 分機；在走道和大廳等公共場所裝設(shè)消防廣播。1.2消防聯(lián)動控制系統(tǒng)包含以下功能：a對消

44、火栓滅火系統(tǒng)的聯(lián)動控制；b對水噴淋滅火系統(tǒng)的聯(lián)動控制；c對防排煙設(shè)施的聯(lián)動控制；d火災(zāi)事故廣播系統(tǒng)；e非消防電源的斷電和電梯迫降控制。2. 系統(tǒng)：本工程 系統(tǒng)引自當?shù)仉娦啪W(wǎng)。每單元底層設(shè)置 接線箱。每戶設(shè)二個 終端出線口。3.有線電視系統(tǒng)：本工程電視信號源引自當?shù)赜芯€電視網(wǎng)。樓內(nèi)信號采用分配-分支方式傳輸網(wǎng)絡(luò)。每戶設(shè)二只終端插座，電平達73.5db。九、暖通設(shè)計1.設(shè)計依據(jù)：建筑設(shè)計防火規(guī)范。十、消防設(shè)計1.1城市居住規(guī)劃設(shè)計規(guī)范1.2住宅建筑設(shè)計規(guī)范1.3建筑設(shè)計防火規(guī)范1.4民用建筑設(shè)計通則出入口與城市道路相連，主要道路寬4-6M，達道消防車道要求。消防車道上空4M范圍以下無障礙物，沿消防

45、車道間距120M之間設(shè)室外消火栓。2.3沿街建筑部分長度超過150M或總長度超過220M的，均設(shè)置穿過建筑物的4M寬×4M高的消防車通道，且長度每超80M均設(shè)置有人行消防通道。2.4建筑間距滿足消防及當?shù)匾?guī)劃管理要求。2.5多層普通住宅屬于二類建筑。梁:保護層厚為25mm樓板:厚度>100mm框架柱:斷面>300x300混凝土墻:厚>240mm以上梁,板,柱,墻的消防設(shè)計均滿足建筑一級耐火等級.4.給水、弱電部分詳見各專業(yè)設(shè)計說明。十一、建筑節(jié)能及環(huán)衛(wèi)設(shè)計1.生活污水、廢水經(jīng)經(jīng)化糞池處理后排入市政污水系統(tǒng)。水泵及管道設(shè)置橡膠隔振墊和金屬軟接頭等防震減措施。蓄水池內(nèi)壁

46、貼白磁磚，以保證水質(zhì)質(zhì)量。潔具采用節(jié)水型沖洗配件。2.充分評估通風、空調(diào)設(shè)備的噪聲與振動對環(huán)境的影響，必要時采取消聲、隔振措施，使之達到國家或當?shù)赜嘘P(guān)標準。油煙均通過豎向管道向屋頂排放。垃圾收集方式為相對集中放置，定時由環(huán)衛(wèi)工人清理并運走。3.建筑物對周邊日照的影響滿足規(guī)范要求。同時在建筑設(shè)計上注重：外墻保溫技術(shù)、門窗節(jié)能技術(shù)、屋面保溫隔熱技術(shù)、以及太陽能技術(shù)的應(yīng)用。4.根據(jù)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準,本小區(qū)住宅部分外墻均做內(nèi)保溫采用25厚聚苯顆粒復(fù)合硅酸鹽保溫砂漿,屋面采用35厚聚苯乙烯泡沫塑料保溫層,窗戶均為單框雙玻鋁合金窗,空氣滲透量 不得大于1.5m/mh,其中東西向的窗戶采用淺色較緊密織物

47、窗簾(由用戶自行定做)遮陽,外分戶門采用保溫,隔聲等性能的金屬門板,內(nèi)襯15mm玻璃,通過措施,以實現(xiàn)建筑節(jié)能50%的目標。十二、建筑智能化設(shè)計隨著計算機技術(shù)、現(xiàn)代建筑技術(shù)和自動控制技術(shù)的迅速發(fā)展以及人民生活水平的不斷提高，人們對生活環(huán)境安全性、舒適性、方便性的要求提高到了一個比較重要的位置?！爸悄芑庇?0年代初率先在寫字樓及辦公樓實現(xiàn)后，1996年逐步擴展到住宅上。所謂智能化管理系統(tǒng)，是指通過綜合配置在住宅區(qū)內(nèi)的各個功能子系統(tǒng)，以寬帶網(wǎng)及各類現(xiàn)場總體網(wǎng)絡(luò)為數(shù)據(jù)的傳輸平臺，配以各種智能化的控制設(shè)備，傳感器及執(zhí)行裝置，實現(xiàn)對住宅小區(qū)進行計算機化管理的一種自動化系統(tǒng)。通常包括“安全防范子系統(tǒng)”、

48、“信息管理子系統(tǒng)”、“信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)”三個部分。安全防范子系統(tǒng)是為住戶和小區(qū)物業(yè)管理提供住戶室內(nèi)安防、消防、來人身份識別、非法入侵報警、保安巡更記錄的綜合信息管理系統(tǒng)，即：2.1住戶報警系統(tǒng)，每戶設(shè)樓宇防盜對講系統(tǒng)，有可視、遙控開鎖、戶與管理室通話、防盜、防火、防燃氣泄露和緊急求助報警、聯(lián)絡(luò)等功能。2.2門禁控制系統(tǒng)，出入小區(qū)大門開關(guān)控制及集中報警。2.3小區(qū)周界防越報警系統(tǒng)，對于非法進入的報警和監(jiān)控。2.4閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，重要場所及通道的電視監(jiān)控及錄像。2.5巡更管理系統(tǒng)，計算機化電子巡更系統(tǒng)管理。信息管理子系統(tǒng)為住戶和小區(qū)物業(yè)提供戶內(nèi)各種計量表、數(shù)據(jù)的遠程抄表收費、物業(yè)信息管理、計費管理

49、、公共設(shè)施監(jiān)控管理，即：3.1自動抄表管理系統(tǒng)，水、電、氣、熱量等計量表的遠程抄收計費。3.2公共設(shè)施管理系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)給排水、變配電、公共照明等集中遠程監(jiān)控。3.3緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)，小區(qū)公共區(qū)域分時間的播放通知、音樂、節(jié)目等，在緊急情況下可切入緊急事件廣播。3.4小區(qū)物業(yè)管理計算機系統(tǒng)，小區(qū)物業(yè)信息及公共信息的管理和共享。信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)提供小區(qū)信息傳輸?shù)缆罚矗?.1小區(qū)內(nèi)部信息網(wǎng)絡(luò)和外部公共信息網(wǎng)絡(luò)的接口，采用 、有線電視網(wǎng)、光纖同軸混合網(wǎng)、寬帶綜合業(yè)務(wù)數(shù)字網(wǎng)、DDN等多種網(wǎng)絡(luò)形式完成。小區(qū)擬建100兆光纖線纜，住宅建10兆五類UTP的寬帶綜合數(shù)字網(wǎng)和局域網(wǎng)系統(tǒng)，對外與城域網(wǎng)或廣域網(wǎng)相

50、接，公寓和商鋪預(yù)留終端接口，用戶只需備有家用計算機和10/100M網(wǎng)卡即可享受語言通信和共享網(wǎng)絡(luò)信息。4.2小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)：信息傳輸通道、 、電視、計算機網(wǎng)絡(luò)、安全控制網(wǎng)絡(luò)等采用的傳輸形式。4.3小區(qū)信息增值服務(wù)：包括VOD視頻點播系統(tǒng)，因特網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)、證券、股票交易、社區(qū)公共服務(wù)、家庭信息中心，電子商務(wù)等。十三、施工組織與工程管理 （一）工程材料供應(yīng)與質(zhì)量控制本工程所需建設(shè)材料主要為水泥、鋼筋、碎石、塘渣、片塊石、黃沙、粉煤灰、瀝青、石灰等。為保證工程質(zhì)量，今后工程實施過程中應(yīng)嚴格控制原材料的質(zhì)量，施工單位采購的材料、半成品、購配件，須采用大中型廠家生產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，符合施工圖紙和有關(guān)標準、規(guī)范

51、的要求，并有相關(guān)的產(chǎn)品合格證明及相應(yīng)的檢測數(shù)據(jù)，其產(chǎn)品品牌、產(chǎn)地、質(zhì)量均須發(fā)包方和監(jiān)理簽證認可，在使用前應(yīng)按發(fā)包方和監(jiān)理要求進行檢驗或試驗，不合格的不得使用。各種砼的配合比在施工前由材料檢測中心實配，并取得報告。各種工程試驗按照驗收規(guī)范要求抽檢。對鋼筋、預(yù)應(yīng)力鋼絞線、錨具等按照相關(guān)的質(zhì)量標準進行嚴格檢驗，不得有裂縫、傷痕、銹蝕或變形等。 （二）工程施工與管理 本項目從監(jiān)理單位、施工單位的選擇均實施招投標制度，以公開招標的方式選擇報價合理，能夠滿足建設(shè)工期及質(zhì)量，安全有保證，技術(shù)力量和管理水平符合要求以及資信業(yè)績好的單位。 施工時應(yīng)與建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、暖通等各專業(yè)施工和安裝企業(yè)密切配合，做好各

52、種預(yù)埋件和預(yù)留洞的施工，確保位置準確、表面平整、連接牢固且無遺漏，嚴禁事后敲鑿。施工過程中施工單位必須嚴格按施工圖紙、國家現(xiàn)行有關(guān)標準和規(guī)范、工程質(zhì)量檢驗評定統(tǒng)一標準等文件及雙方確認的施工組織設(shè)計，精心施工、記錄、檢驗，通過健全質(zhì)量保證體系和檢查制度，嚴格把好每道工序的質(zhì)量關(guān)，以確保全部工程達到良好以上質(zhì)量。 施工過程中施工單位還應(yīng)保證文明、安全、協(xié)調(diào)施工，采取嚴格的安全防護措施，并符合市政、市容、交通等要求。 第七章 節(jié)能節(jié)水措施一、節(jié)能為貫徹國家頒布的節(jié)能法，同時保持能源、環(huán)境與經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，本項目將采取具體措施，合理利用和節(jié)能能源，主要有：總體布局上除符合規(guī)劃要求外，變配電盡量靠近負荷

53、中心，以減少能量損耗，同時選用節(jié)能安全型的電力變壓器及配電設(shè)施。選用國家推薦的節(jié)能型產(chǎn)品和設(shè)備，選用節(jié)能的照明器材，以達到最大的節(jié)能效果，同時盡量降低峰值負荷和縮短運行時間，起到最大節(jié)能效果。二、節(jié)水創(chuàng)建節(jié)水型城鎮(zhèn)，做到“三同時、四到位”，即建設(shè)項目的主體工程與節(jié)水措施的同設(shè)計、同時施工、同時投入使用；取水單位必須做到用水計劃到位、節(jié)水目標到位、節(jié)水 措施到位、節(jié)水制度到位；采取有措施，降低管網(wǎng)漏損率；積極推廣節(jié)水型工藝、設(shè)備，降低單位耗水率；科學(xué)制定各類用水定額，實行計劃用水；積極推廣節(jié)水型用水器具。綠化、道路清洗及其他沖洗用水均采用二級處理后的污水，以節(jié)約用水。 第八章 環(huán)境保護、衛(wèi)生、消

54、防本項目環(huán)境污染主要來自于施工期間所產(chǎn)生的塵土、噪聲、建筑與生活垃圾，必須對其加以治理。一、環(huán)境保護標準按照國家環(huán)境保護的有關(guān)規(guī)定，本項目主要采用如下標準：開發(fā)建設(shè)項目水土保持方案技術(shù)規(guī)范（SL204-98）水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范（GB/T16453-1996）污水綜合排放標準（GB89781996）地表水環(huán)境質(zhì)量標準（GB3838-2002）環(huán)境空氣質(zhì)量標準（GB30951996）城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準（GB30961993）大氣污染物綜合排放標準（GB16297-1996）城市公共廁所規(guī)劃和設(shè)計標準（GJJ14-87）鍋爐大氣污染物排放標準（GWPB3-1999）建筑施工場界噪聲標準（GB12523-90）其他有關(guān)標準二、 污染因素分析（一）項目建設(shè)對環(huán)境影響空氣污染：建筑材料裝卸、運輸、使用及堆放等環(huán)節(jié)和攪拌作業(yè)中的施工揚塵，運輸機動車排放尾氣是空氣污染的主要原因