重慶魚嘴市場調(diào)研課件

1、寶科魚復天街市場調(diào)研 區(qū)域概況 魚嘴概況 項目定位123CONTENTS目錄 前期商業(yè)運營保障41區(qū)域概況寶科魚復天街p統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗的先行區(qū)；p內(nèi)陸重要的先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)基地；p長江上游地區(qū)的金融中心和創(chuàng)新中心；p內(nèi)陸地區(qū)對外開放的重要門戶；p成為自貿(mào)區(qū)的戰(zhàn)略支點和連接點p金融商務中心p都市功能產(chǎn)業(yè)帶p高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶p物流加工產(chǎn)業(yè)帶p先進制造產(chǎn)業(yè)帶u 兩江新區(qū)整體規(guī)劃國家戰(zhàn)略愿景p再造一個重慶經(jīng)濟，再造一個重慶工業(yè)，再造一個重慶主城p到2025年 實現(xiàn)GDP翻3番，達到6400億元p工業(yè)總產(chǎn)值10000億元p常住人口規(guī)模500萬人左右發(fā)展目標愿景產(chǎn)業(yè)功能格局城市功能格局p一心

2、：江北嘴金融中心p兩城：兩江國際商務新城、龍盛國際產(chǎn)業(yè)新城p十組團：水土、蔡家、人和、兩路、空港、回興、木耳、唐家沱、石船、魚嘴q 再造一個重慶，內(nèi)陸開放和發(fā)展的示范門戶。u 重慶自貿(mào)區(qū)規(guī)劃重慶自貿(mào)區(qū)由兩江新區(qū)、重慶西部物流園、重慶微電子園三部分構(gòu)成。依托三大區(qū)域進行拓展，著力探索符合國際化要求的跨境投資和貿(mào)易規(guī)則體系，成為西部內(nèi)陸地區(qū)融入全球經(jīng)濟一體化的重要載體。魚復片區(qū)即將煥然一新，依托果園港自貿(mào)區(qū)，經(jīng)濟將會有質(zhì)的飛躍。兩江新區(qū)三大園區(qū)區(qū)位圖三大工業(yè)園區(qū)簡介u 兩江新區(qū)組團規(guī)劃q 水土工業(yè)園：規(guī)劃面積： 79平方公里包含城鎮(zhèn)：水土、復興產(chǎn)業(yè)定位：電子信息、儀器儀表、光伏產(chǎn)業(yè)、生物制藥、軟件

3、研發(fā)及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)q 龍興工業(yè)園：規(guī)劃面積：111平方公里包含城鎮(zhèn)：龍興、石船產(chǎn)業(yè)定位：航天工業(yè)產(chǎn)業(yè)、電子信息、新能源及新材料q 魚復工業(yè)園：規(guī)劃面積：67平方公里包含城鎮(zhèn)：魚嘴鎮(zhèn)、復盛鎮(zhèn)、郭家沱產(chǎn)業(yè)定位：汽車整車及零配件產(chǎn)業(yè)、軌道交通車輛制造產(chǎn)業(yè)、大型裝備制造產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)q 魚嘴、復盛片區(qū)定位于兩江新區(qū)三大產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一，城市以發(fā)展汽車制造、物流運輸為主；q 區(qū)域規(guī)劃面積67平方公里，園區(qū)產(chǎn)業(yè)招商已成熟。u 魚復片區(qū)區(qū)域規(guī)劃三大中心配套三大產(chǎn)業(yè)基地q三基地：汽車制造基地以乘用車為主，依托北京現(xiàn)代、長安汽車、上汽通用等整車項目，打造西部最大的乘用車生產(chǎn)基地兩江國際汽車城水鐵公聯(lián)運基地 以長江黃

4、金水道、鐵路為依托，借助果園港、渝懷、渝利、渝萬、東南環(huán)線、渝宜高速、外環(huán)高速和兩江內(nèi)環(huán)線，形成水鐵公聯(lián)運的物流產(chǎn)業(yè)基地裝備制造基地以長客軌道公司為重點，形成以風力發(fā)電設備、頁巖氣開發(fā)等重型裝備為主的大型裝備制造基地q三中心：功能定位配套工業(yè)制造、物流產(chǎn)業(yè)，建成自然生態(tài)、配套完善、內(nèi)涵豐富的功能新城。魚嘴鎮(zhèn)多功能綜合服務中心復盛鎮(zhèn)城市新中心郭家沱后現(xiàn)代生態(tài)開發(fā)中心魚復片區(qū)功能定位示意圖魚復片區(qū)功能定位分析q 魚嘴鎮(zhèn)將重點打造為“多功能綜合服務中心”，未來魚復區(qū)域產(chǎn)值將達到4000億u 魚復工業(yè)園區(qū)規(guī)劃項目所處板塊關(guān)系示意圖項目周邊板塊分析q 項目位于魚復工業(yè)園區(qū)魚嘴鎮(zhèn)內(nèi)，周邊以工業(yè)制造、物流運

5、輸產(chǎn)業(yè)為主；q 向南緊鄰最大的內(nèi)河水、鐵、公聯(lián)運樞紐港果園港；q 向東為中新產(chǎn)業(yè)物流園及復盛鎮(zhèn)；q 向北為工業(yè)園區(qū)與兩江新區(qū)重點發(fā)展的龍興工業(yè)園區(qū)。q 2016年重慶120平方公里的自貿(mào)區(qū)成立，其中有80平方公里在兩江新區(qū)內(nèi)魚嘴鎮(zhèn)汽車制造基地中新產(chǎn)業(yè)園果園港物流郭家沱q 三大板塊內(nèi)魚嘴現(xiàn)有人口量約7.5萬人，開發(fā)最成熟（80%以上）q 依托千億級企業(yè)的入駐，未來城市發(fā)展成多功能復合中心，人口將達到50萬人魚復工業(yè)園區(qū)人口及現(xiàn)狀規(guī)劃圖u 魚復工業(yè)園區(qū)人口現(xiàn)狀及規(guī)劃u 魚復片區(qū)交通魚嘴概況2寶科魚復天街u 項目地段、人口及經(jīng)濟目前總?cè)丝诩s7.5萬人，隨著園區(qū)入駐企業(yè)不斷增多，魚復片區(qū)常駐人口到20

6、20年達到20萬人，未來將達到50萬人。2015年社會消費品零售總額完成1.31億元，同比增長23.85%；限額以上商品銷售總額完成38.99億元，同比增長11.5%；實際利用內(nèi)資完成4620萬元，同比增長285%，超額131%完成全年任務。項目位于魚嘴鎮(zhèn)上，與復盛鎮(zhèn)、龍興鎮(zhèn)、五寶鎮(zhèn)相鄰，周邊擁有魚復工業(yè)園區(qū)，果園港等國家級項目。魚嘴鎮(zhèn)位于重慶市江北區(qū)的東部，地處長江邊，南抵長江，東接御臨河，西至渝北區(qū)龍興鎮(zhèn)，北與鐵山坪相臨。地段經(jīng)濟人口u 區(qū)域及交通項目區(qū)域位置及對外交通網(wǎng)絡關(guān)系圖項目區(qū)域位置及對外交通網(wǎng)絡關(guān)系圖q 項目位于項目位于兩江新區(qū)魚嘴鎮(zhèn)，緊鄰魚嘴鎮(zhèn)政府q 項目周邊對外交通路網(wǎng)完善，

7、本案可快速到達周邊各個板塊，兩江大道、福生大道形成的南北、東西骨干交通路網(wǎng)輻射魚復及龍興整個大板塊；q 目前在建的輕軌4號線（北站-唐家沱）預計17年底部分通車（魚嘴-復盛未開工建設），同時規(guī)劃的8號線（鹿角-復盛）與本案距離較遠，難以輻射。軌道4號線軌道8號線魚嘴站汽車制造基地果園港項目周邊公交站點示意圖項目周邊公交站點示意圖項目周邊交通道路能級分析項目周邊交通道路能級分析編號編號與項目與項目距離距離公交線公交線路路發(fā)車間發(fā)車間隔隔可到達區(qū)域可到達區(qū)域1400米98515分鐘龍興88515分鐘溉瀾溪、魯能星城、重慶北站88820分鐘紅旗河溝89615分鐘重慶北站2650米89030分復盛36

8、00米30分紅旗河溝坐滿即走五寶、復盛q 目前板塊內(nèi)共3個站點投入使用，線路6條，主要輻射江北、渝北以及復盛、五寶，未來將集中至公交站4處統(tǒng)一管理，目前暫未投入使用；u 區(qū)域及交通本案兩江大道1魚嘴公交站23u 周邊配套本案18中兩江實驗中學魚嘴鎮(zhèn)中心小學和韻家園農(nóng)貿(mào)市場魚嘴鎮(zhèn)政府兩江大道約2.8千方的高品質(zhì)幼兒園江北區(qū)魚嘴鎮(zhèn)衛(wèi)生服務站q 2800的新加坡知名品牌幼兒園為周邊居住人群子女，幼兒教育保駕護航q 緊鄰本項目的魚嘴鎮(zhèn)政府為周邊企業(yè)及群眾提供服務q 和韻家園農(nóng)貿(mào)市場離項目220米q 魚嘴鎮(zhèn)衛(wèi)生服務站距離本項目320米q 距項目200米的聯(lián)誠醫(yī)院（規(guī)劃中）q 魚嘴鎮(zhèn)中心小學距項目300米

9、q 18中兩江實驗中學370米聯(lián)誠醫(yī)院（規(guī)劃中）u 魚嘴商業(yè)分析1.魚嘴鎮(zhèn)整體商業(yè)格局現(xiàn)有魚嘴商業(yè)由老城商業(yè)街和逐漸興起的公租房底商共同組成，城市目前無大型商業(yè)呈現(xiàn)，板塊僅巨龍江山國際及中商兩江公館在售，均為社區(qū)底商，商業(yè)總量達25萬方，在售商業(yè)體量約3.6萬方。月租金價格在80元/M2-220元/M2左右。未來區(qū)域政府在老城規(guī)劃有商業(yè)中心，同時巨龍江山國際集中商業(yè)即將推出，商業(yè)逐步升級。拓新時代4萬中商兩江公館1.13萬巨龍江山國際5.45萬農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房5萬和韻家園3.2萬公租房4.5萬現(xiàn)有商業(yè)約2萬商業(yè)總體量合計25.28萬主要競爭對手NoImage滬渝高速長和路和韻路（西）兩江大道長安大

10、道魚嘴西路和源路和煦支路拓新時代60元/M2-120元/M2巨龍江山國際和韻路（東）魚嘴成熟商業(yè)街80元/M2-220元/M2公租房底商60元/M2規(guī)劃商業(yè)中心中商兩江公館80元/M2-120元/M2NoImageNoImage序號主力商家業(yè)態(tài)所在街道營業(yè)面積租金水平（元/月）經(jīng)營狀況1沁園食府餐飲和韻路（西）40090較好2茅溪菜餐飲和韻路（西）160030一般3俞杰百貨百貨和韻路（西）40040一般4世紀華聯(lián)超市和韻路（西）400020較好5農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)貿(mào)市場魚嘴西路1600好6祥和莊酒樓餐飲兩江大道180030一般7福珈超市超市兩江大道90035較好8福字客來超市超市和韻路（東）50001

11、5好9農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)貿(mào)市場和韻路（東）1600較好10福泊宜家超市超市拓新時代400015差板塊目前大型商家約10個，主力業(yè)態(tài)為餐飲、超市，租金水平約15-40元/月。大型商家情況NoImageNoImage工業(yè)園區(qū)內(nèi)，人流稀少，管委會周邊少量商業(yè)開業(yè)，經(jīng)營慘淡，大量空置，典型失敗案例。商鋪特性：部分有拓新統(tǒng)一招商管理，部分由私人購買整體空置率：80%地理位置主 力 店業(yè)態(tài)分布租金情況長安大道旁福泊宜家超市（4000）經(jīng)營業(yè)態(tài)方面，以餐飲、娛樂、為主，包括酒店、金融及生活服務等。 內(nèi)街門面租金最低，基本無人經(jīng)過，大量空置，主力租金價格區(qū)間為60-120元/平米/月；拓新時代商業(yè)高速下道口附近，目前

12、大量空置。商鋪特性：部分未售鋪面由統(tǒng)一招租，但不管理，部分由私人購買，自行經(jīng)營或出租。整體空置率：60%地理位置主 力 店業(yè)態(tài)分布租金情況高速下道旁無經(jīng)營業(yè)態(tài)方面，以餐飲為主，包括酒店等生活服務等。 背街門面租金最低，基本無人經(jīng)過，基本空置，主力租金價格區(qū)間為80-120元/平米/月；兩江中商公館商業(yè)項目位于江北區(qū)魚嘴組團公租房旁，整體定位魚復商住新中心，規(guī)劃為社區(qū)底商+集中商業(yè)，目前二期高層及社區(qū)底商尾盤在售，四期住宅和三期商業(yè)已經(jīng)啟動。商鋪特性：部分未賣商業(yè)門面統(tǒng)一招租，大部分由私人購買整體空置率：30%地理位置主 力 店業(yè)態(tài)分布租金情況和煦路無大型主力店經(jīng)營業(yè)態(tài)方面，以餐飲、娛樂、為主，

13、包括酒店、金融及生活服務等。 靠近公租房門面租金最低，少量空置，主力租金價格區(qū)間為100-180元/平米/月；巨龍江山國際商業(yè)商業(yè)零散，缺乏整合性發(fā)展，統(tǒng)一集中式商業(yè)未來前景較好。板塊目前商業(yè)以社區(qū)底商為主，人流聚集度高，餐飲、服裝零售業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況較好，但檔次較低，從城市發(fā)展來看，商業(yè)中心向新城區(qū)轉(zhuǎn)移趨勢明顯。小結(jié)： 魚嘴北路:租金區(qū)間60元/m2 -130元/m2租金由低到高2.周邊零散商業(yè)門面魚嘴西路:租金區(qū)間100元/m2-180元/m2租金高中商兩江公館底商:租金區(qū)間40元/m2-80元/m2中商兩江公館租金高租金高和韻路（公租房段）租金區(qū)間41元/m2-80元/m2和熙路:租金區(qū)間8

14、0元/m2-120元/m2租金高巨龍國際底商租金區(qū)間80元/m2-120元/m2租金高兩江大道：租金區(qū)間60元/m2-100元/m2兩江大道租金高老城區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚，從人流量、車流量、平均租金角度，都呈現(xiàn)出商業(yè)繁盛景象；受陳舊的城市規(guī)劃所限，商業(yè)形態(tài)及能級十分落后；老城區(qū)商業(yè)發(fā)展基本成熟，未來隨著公租房、安置房的大量入住，商業(yè)中心逐步向新城區(qū)轉(zhuǎn)移；就目前而言，老城區(qū)商業(yè)價值明顯高于新城區(qū)。未來角度看，老城區(qū)商業(yè)發(fā)展空間，有所局限，新城區(qū)發(fā)展是必然趨勢；統(tǒng)一集中式商業(yè)未來前景較好。市場分析現(xiàn)狀小結(jié)項目定位3寶科魚復天街NoImageNoImagep 定位思路1、站在城市發(fā)展的高度，規(guī)劃上著眼未

15、來，以實現(xiàn)短期經(jīng)濟收益的平衡和長期商業(yè)價值最大化組合；2、介于魚復片區(qū)商業(yè)整體處于傳統(tǒng)商業(yè)落后階段，急需與時代接軌，通過打造高品質(zhì)特色商業(yè)項目建立 新的商業(yè)形象；3、面對巨龍國際、中商兩江公館、拓新時代等項目的激烈競爭，本項目仍需走差異化路線創(chuàng)造內(nèi)部優(yōu)勢；4、個性鮮明的主題有利于提升銷售部分的溢價能力，降低開發(fā)風險，快速回籠資金；5、獨特的濱湖景觀資源;6、魚嘴鎮(zhèn)人口有限，魚嘴鎮(zhèn)和魚復工業(yè)園主要消費群體需求仍舊是以日常生活方式的需求為主。項目定位闡述NoImageNoImagep 定位原則本項目只有走特色化、差異化的路線才能脫穎而出，才能更好生存發(fā)展，而魚復集中復式綜合型商業(yè)目前存在較大市場空

16、白，為本項目的切入提供了絕佳的價值洼地。p 定位關(guān)鍵詞索引目標精準模式創(chuàng)新、風格新奇吸引眼球，占領市場“唯一”高地王牌地標滿足大社區(qū)日常人民生活需求同時將生活方式精致化、精細化，滿足小眾需求群體打造時尚、精致、易趣的現(xiàn)代化生活圈以濱湖為主要景觀特色，打造主題式休閑娛樂商業(yè)中心，滿足生活、娛樂、商務所需生活資源，將休閑、娛樂、購物、商務做到怡然易趣、提倡“巧克力+音樂”式生活方式金融中心兒童教育中心政務中心浪漫婚慶中心濱湖休閑娛樂中心特色美食中心集餐飲、休閑、娛樂等為一體的商業(yè)街區(qū)，以星級影院、大型超市為客流引擎，以金融、政務、親子兒童、休閑娛樂、時尚零售等多業(yè)態(tài)進行優(yōu)勢組合，區(qū)別于周邊競爭業(yè)態(tài)，形成集中化市場定位，主要為在魚復片區(qū)工作、居住人群及到訪該區(qū)域人士提供一個最佳的一站式“快樂生活”場所。項目功能定