培訓課程7-房屋及設備設施管理課件

1、培訓課程7-房屋及設備設施管理房屋及設施設備管理房屋及設施設備管理關注能耗關注能耗培訓課程7-房屋及設備設施管理房屋及設施設備管理工房屋及設施設備管理工一、房屋及設施設備管理概述二、房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃與實施三、共用設施設備四、幾種典型設施設備的管理 供配電系統(tǒng) 給水排水系統(tǒng) 消防系統(tǒng) 電梯系統(tǒng) 空調(diào)系統(tǒng) 培訓課程7-房屋及設備設施管理第一節(jié)：房屋及設施設備管理概述第一節(jié)：房屋及設施設備管理概述一、房屋的種類和基本組成部分二、房屋及設施設備管理的基本要求三、房屋及設施設備管理的內(nèi)容與方法培訓課程7-房屋及設備設施管理房屋的種類和基本組成部分房屋的種類和基本組成部分按房屋的結(jié)構(gòu)類型和材料

2、磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)按房屋承重受力方式 墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式、簡體結(jié)構(gòu)或框架簡體和大空間結(jié)構(gòu)承重按房屋層次和高度 低層建筑、多層建筑和高層建筑按房屋用途 居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途、和其他用途種類組成部分結(jié)構(gòu)：基礎、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓 地面等裝修：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細木裝修等設施設備：水衛(wèi)、電氣、曖通、特殊設備（如消防、避雷、電梯）等項目培訓課程7-房屋及設備設施管理房屋及設施設備的基本要求房屋及設施設備的基本要求1、做好房屋及設施設備的維護保養(yǎng)，發(fā)揮設施設備功能，有效延長設施設備使用壽命，安全放在重要位置。2、開展技術更新與改造，降低能源消耗，改善

3、房屋及設施設備狀態(tài)?；疽笤u價指標房屋完損等級1、完好房：結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，安全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設備完好、齊全完整。管道暢通，不影響居住安全和正常使用，小修能修復。2、基本完好房：結(jié)構(gòu)基本完好，少量部件輕微損傷，管道良好，一般維修可恢復。3、一般損壞房：一般損壞，部分構(gòu)件損壞或變形，裝修局部有破損，管道不暢通，部分老化需要中修或局部大修。4、嚴重損壞房：年久失修，結(jié)構(gòu)明顯變形和損傷，個別部件處于危險狀態(tài)，屋面嚴重滲漏需要大修。5、危險房：承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，隨時有倒塌可能，不能確保居住安全。1、房屋完好率：是指完好房屋與基本完好房屋建筑面積之和占房屋 部建筑面積的百分比。2、危房

4、率：是指危險房屋的建筑面積占房屋總建筑面積的百分比。3、設施設備完好率：是指完好設施設備數(shù)量占全部設施設備數(shù)量的百分比。培訓課程7-房屋及設備設施管理房屋及設施設備管理的內(nèi)容與方法房屋及設施設備管理的內(nèi)容與方法一方面物業(yè)使用說明書、管理規(guī)約及宣傳溝通；一方面維修保養(yǎng)安全運行，降低費用延長其壽命。使用管理維修保養(yǎng)安全管理技術檔案資料管理采購和零配件管理工量具和維修用設備的管理外包管理技術支持定期檢查、維護、清潔及潤滑損耗維修；專業(yè)測試，更新及材料、結(jié)構(gòu)和設計方面的改善安全教育、防護知識和安全管理規(guī)定；建立健全制度；必要的安全和防護裝置裝備相關技術資料歸檔前，責任部門及人加強管理，妥善保管，避免遺

5、失，確保完整性計劃采購，最低庫存量；不設庫存，建立暢通采購和供應渠道；采購質(zhì)量關；妥善保管供應商或安裝采購文件，建立有效的備品備件合格供貨商名錄和相關資料責任到人，建立健全使用、保養(yǎng)制度，定期進行校驗，較高值工具指定責任人，固定保管地點強化領用歸還手續(xù)專業(yè)公司，包括運行操作、維護保養(yǎng)和修理等項；大中維修、改造、更新工程進行外包是降低成本，提高管理效率和服務質(zhì)量、培養(yǎng)專業(yè)技術人才的有效方法培訓課程7-房屋及設備設施管理房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃與實施房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃與實施一、房屋及設施設備維修養(yǎng)護的方式。二、房屋及設施設備的修理類別、周期、間隔期和周期結(jié)構(gòu)。三、房屋及設施設備維修養(yǎng)護計

6、劃的種類及編制依據(jù)。四、房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃應考慮的問題五、房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的編制流程。六、房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的內(nèi)定。七、房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的實施。培訓課程7-房屋及設備設施管理房屋及設施設備維修養(yǎng)護的方式房屋及設施設備維修養(yǎng)護的方式為防止故障及設備性能劣化，按事先規(guī)定的修理計劃和技術要求進行的維修活動。未列入預防維修計劃的項目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求是才進行修理。是對意外事件引發(fā)故障進行的緊急修理，這類意外事件是偶然發(fā)生的，往往不具有預見性，難以進行事前準備。預防性維修事后維修緊急搶修培訓課程7-房屋及設備設施管理房屋及設施設備的修理類別、周

7、期、間隔期和周期結(jié)構(gòu)房屋及設施設備的修理類別、周期、間隔期和周期結(jié)構(gòu)大修大修中修中修小修小修房屋及設備設施基礎構(gòu)件或主要零件損壞嚴重，性能大部喪失，全面修理恢復修理周修理周期期修理間修理間隔期隔期在大修和小修之間，實際工作中不太容易界定，特別是在結(jié)構(gòu)和構(gòu)成復雜的情況下，可取消中修類別日檢和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，拆卸、維護更換零配件，調(diào)整保證設備的正常運行已使用設備設施，指兩次相鄰大修之間間隔時間；新設備是從開始使用到第一次大修之間的間隔時間（單位：月或年）是指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間（單位：月）。確定修理間隔期時應使設備設施計劃外停機時間達到最低限度 是指在一個修理周期內(nèi)應采取的各種修理

8、方式的次數(shù)和排列順序修理周修理周期結(jié)構(gòu)期結(jié)構(gòu)培訓課程7-房屋及設備設施管理房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的種類及編制依據(jù)房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的種類及編制依據(jù)按時間進度編制計劃按時間進度編制計劃1、年度維修保養(yǎng)計劃2、季度維修保養(yǎng)計劃3、月維修保養(yǎng)計劃按管理類別編制的計劃按管理類別編制的計劃1、房屋維修養(yǎng)護計劃2、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃3、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃種類編制依據(jù)1、房屋及設施設備的修理周期與修理間隔期。、房屋及設施設備的修理周期與修理間隔期。2、房屋及設施設備的使用要求和管理目標。、房屋及設施設備的使用要求和管理目標。3、房屋及環(huán)境保護的要求。、房屋及環(huán)境保護的要求。4、房屋及設施設備

9、的技術狀態(tài)。、房屋及設施設備的技術狀態(tài)。培訓課程7-房屋及設備設施管理房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃應考慮的問題房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃應考慮的問題1、物業(yè)使用或運行急需的，影響其它系統(tǒng)使用的，關鍵、物業(yè)使用或運行急需的，影響其它系統(tǒng)使用的，關鍵性的設施設備應重點提前安排修理，減少日常影響。性的設施設備應重點提前安排修理，減少日常影響。2、考慮維修保養(yǎng)工作量的平衡，使全年均衡進行，按輕、考慮維修保養(yǎng)工作量的平衡，使全年均衡進行，按輕重緩急安排計劃。重緩急安排計劃。3、充分考慮維修前的準備時間和維修保養(yǎng)工作時間。、充分考慮維修前的準備時間和維修保養(yǎng)工作時間。4、考慮企業(yè)資源和能力能否保障各項目的維

10、修保養(yǎng)，如、考慮企業(yè)資源和能力能否保障各項目的維修保養(yǎng)，如果不足，則選擇外包或?qū)で蠹夹g支持。果不足，則選擇外包或?qū)で蠹夹g支持。5、計劃確定前，資金落實，確保計劃每項工作的資金都、計劃確定前，資金落實，確保計劃每項工作的資金都有足額保障，按照輕重緩急作刪除調(diào)整，重新制定計劃。有足額保障，按照輕重緩急作刪除調(diào)整，重新制定計劃。6、所制定的計劃應該包括必要的工作程序和檢驗程序，、所制定的計劃應該包括必要的工作程序和檢驗程序，使計劃具有可操作性和可驗證性。使計劃具有可操作性和可驗證性。7、對物業(yè)使用或運行較大影響的關鍵設備，應盡可能安、對物業(yè)使用或運行較大影響的關鍵設備，應盡可能安排在非高峰期檢修，以

11、縮短停歇時間。排在非高峰期檢修，以縮短停歇時間。培訓課程7-房屋及設備設施管理房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的編制流程房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的編制流程明確目標收集資料收集資料以往運行記錄以往運行記錄技術狀況診斷技術狀況診斷技術檔案資料技術檔案資料計劃草案編寫計劃草案編寫計劃草案論證計劃草案論證技技術術可可行行性性分分析析資資源源的的滿滿足足情情況況資資金金的的落落實實情情況況能能否否滿滿足足需需求求計計劃劃可可行行性性及及驗驗證證計劃確定，履行必要的批準手續(xù)，向計劃確定，履行必要的批準手續(xù)，向業(yè)主做必要的解釋業(yè)主做必要的解釋執(zhí)行計劃，根據(jù)實際情況的變化適當執(zhí)行計劃，根據(jù)實際情況的變化適當調(diào)整調(diào)

12、整培訓課程7-房屋及設備設施管理房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的內(nèi)容房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的內(nèi)容房屋及設備設施維修養(yǎng)護計劃維修養(yǎng)護的對象名稱、位置、狀態(tài)、范圍維修養(yǎng)護的責任人人員構(gòu)成、分工和責任維修養(yǎng)護的標準包括養(yǎng)護頻次和時間間隔維修養(yǎng)護的方法包括必要的程序和規(guī)程維修養(yǎng)護的驗證包括驗證的方法、記錄培訓課程7-房屋及設備設施管理房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的實施房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的實施是對待房屋、設施設備進行全面的檢查，目的是掌握 修理對象的技術狀態(tài) 修前預檢修前資料準備修前工藝準備其他準備組織實施驗收與存檔修前預檢結(jié)束后，工程技術人員須準備各類圖紙、圖樣、記錄表格以及其他技術文件等資料準

13、備工作完成后，根據(jù)情況決定是否編制修理的工藝規(guī)程或設計必要的工藝裝備等包括對材料及零配件、專用工具量和設備的準備，具體落實停修日期和時間、向業(yè)主和有關部門發(fā)出通知、清理作業(yè)現(xiàn)場等設施設備停修前的的準備工作。要嚴格按照房屋及設施設備的維修計劃實施，在確保安全的前提下，注意控制以下幾個因素：質(zhì)量的控制、進度的控制、成本的控件。企業(yè)應該根據(jù)房屋及設施設備維修養(yǎng)護項目實際情況和工程量，采取適當?shù)尿炇辗绞脚嘤栒n程7-房屋及設備設施管理共用設施設備的運行管理共用設施設備的運行管理正常運轉(zhuǎn)、減少故障，延長使用壽命，對操作者情緒。為此 必要的防腐蝕、防潮防塵、防震裝置，配備必要的測量、保險、安全用儀器裝置，良

14、好的照明和通風等制訂合理計劃，包括開關時間、維護保養(yǎng)時間，使用條件和要求等方面內(nèi)技術改造節(jié)能也稱為投資節(jié)能，通過對設備或工藝進行局部或全部改造，必要時包括對耗能較大設備的更換，提高設備技術水平或工藝水平，降低能源消耗。1、實行定人、定機、和憑證操作設備制度。2、連續(xù)運行設施設備，實行交接班制度和值班巡視記錄制度。3、操作人員遵守操作規(guī)程。1、設備的檢查；2、設備的狀態(tài)檢測；3、定期的預防性試驗；4、設備故障診斷技術1、落實組織和管理體系2、加強節(jié)能宣傳和培訓，樹立節(jié)能意識3、建立能耗的計劃和考核制度；4、在運行管理上，盡量安排設備能夠連續(xù)、滿載開動使用。5、調(diào)整設備運行時間，實行節(jié)能運行程序，

15、特別注意控制空調(diào)、室外照明和霓虹燈等的開關時間。6、合理設定運行參數(shù)（如空調(diào)溫度點），既保證正常使用功能，又節(jié)省能源。依據(jù)技術要求和復雜程度，配備相應工程，依據(jù)性能，使用范圍和工作條件安排相應工作量，確保設施設備正常運行和操作人員安全。制訂合理的運行計劃配備合格的運行管理人員提供良好工作環(huán)境建立健全規(guī)章制度設施設備狀態(tài)管理節(jié)能管理培訓課程7-房屋及設備設施管理設備故障診斷技術在設備綜合管理中具有重要的作用設備故障診斷技術在設備綜合管理中具有重要的作用1、它可以監(jiān)測設備狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常狀況，防止突發(fā)故障和事故的發(fā)生，建立維護標準，開展預防性維修和改善性維修。2、較科學地確定設備修理間隔期和內(nèi)容。3

16、、預測零配件壽命，搞好備件管理。培訓課程7-房屋及設備設施管理共用設施設備外包的選擇共用設施設備外包的選擇1、物業(yè)服務企業(yè)的管理規(guī)模。2、所管理物業(yè)中共用設施設備的復雜程度及數(shù)量情況。3、設施設備的生產(chǎn)年代、技術先進程度。4、政府部門對此類設施設備系統(tǒng)管理的技術、標準要求。5、自行管理此類設施設備的技術難度、管理風險大小。6、設施設備生產(chǎn)廠家的技術服務情況，包括維修網(wǎng)點的分布、服務及時性、技術壟斷程度等。7、市場上此類設施設備管理維護技術人員的供求情況、社會平均工資水平。8、本地市場能夠提供系統(tǒng)分包服務的專業(yè)機構(gòu)發(fā)展的成熟度，包括從專業(yè)機構(gòu)數(shù)量情況、技術水平、服務價格、業(yè)務規(guī)模、企業(yè)信譽、經(jīng)濟

17、實力等。項目外包分析承包方評估評估時應注意1、企業(yè)品牌狀況2、企業(yè)規(guī)模3、資信信譽4、技術能力（是否具備相關許可、技術資質(zhì)證書等）5、企業(yè)質(zhì)量保證能力（如是否有質(zhì)量保證體系）6、管理維護計劃，標準7、預算價格、付款方式。1、選取多家單位進行綜合價格比較2、同等條件原承包方優(yōu)先3、不以價格為唯一選擇標準4、評估參與人與承包方有關特殊關系時應予回避5、秉承公開、公正、公平的原則6、根據(jù)分包項目的內(nèi)容，選擇采取資料審核、現(xiàn)場考察、分項評分、逐級審核、評估會議等。培訓課程7-房屋及設備設施管理共用設施設備外包管理合同的簽署和外包控制共用設施設備外包管理合同的簽署和外包控制1、在簽訂合同時要注意保證簽約

18、主體與實施主體一致。2、在合同中應因設施設備故障，事故造成的人員、財產(chǎn)等損失，明確在出現(xiàn)情況時的責任方，以免在出現(xiàn)問題時產(chǎn)生糾紛。3、應在合同中明確服務的技術指標標準，并盡量采取量化形式、便于檢驗。4、委托方應盡量保留受托方在服務過程中的有關質(zhì)量記錄文件，既便于監(jiān)督服務過程，也便于掌握設施設備狀況，保證設施設備歷史資料的完整性。訂立外包合同應注意的事項外包管理合同實施應注意的問題1、建立對承包方的檢查監(jiān)控制度并落實專人負責。2、建立與承包方定期會議溝通制度，及時解決合同履約中出現(xiàn)的問題。3、建立定期效果評估制度。4、定期對承包方基本情況全面更新，以及時掌握承包方的企業(yè)狀況，適時采取對策，確保承

19、包方有能力持續(xù)履行服務合同。培訓課程7-房屋及設備設施管理幾種典型設施設備的管理幾種典型設施設備的管理供配電系統(tǒng)供配電系統(tǒng)1、按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電。2、按供電回路數(shù)目的情況分為單回路供電和多回路供電。3、按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電。4、按供電性質(zhì)分為長期供電和臨時供電。種類管理工作主要內(nèi)容1、配備合格的專業(yè)數(shù)量工程技術人員。2、制定嚴格的配電及電器運行、保養(yǎng)、檢查監(jiān)督機制。3、建立供配電系統(tǒng)技術檔案。4、配備必備工具及防護用品、常用零配件、建立供應渠道。5、定期對用電計量儀表進行檢查和校驗，確保用電計量的準確性。進用電統(tǒng)計分析，做好用電調(diào)度和用電工作計劃

20、。6、建立臨時用電制度，保證三相平衡，不允許超負荷供電。7、建立火警、水災、臺風、地震等災害時的供電預防措施。8、做好節(jié)約用電工作，降低損耗。9、限電、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人。10、建立24小時制度，發(fā)生故障時應能及時組織力量搶修。11、定時對備用電源檢查，對蓄電池充電，對備用發(fā)電機運行試驗。12、重視無功功率和補償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量。13、進行公共用電的測算和計量統(tǒng)計工作，為管理服務費收取和調(diào)整提供依據(jù)。培訓課程7-房屋及設備設施管理給水排水系統(tǒng)給水排水系統(tǒng)給水系統(tǒng)：生活給水、消防給水、中水和熱水系統(tǒng)排水系統(tǒng)：污水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、工業(yè)廢水系統(tǒng)種類管理工作主要內(nèi)容注意事項

21、1、建立隊伍，室內(nèi)外給水排水設備、設施的運行管理和維修保養(yǎng)。2、建立運行管理和維修保養(yǎng)管理制度。3、建立技術檔案，收集保存隱蔽和地下工程、管道的圖紙資料。4、配備必要的工具和安全防護用品，準備相應數(shù)量的零配件和易損易耗品。5、制訂供水計劃，保證供水的水壓、水質(zhì)。6、有應付臺風、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應急措施，每年雨季來臨前要清理疏通排水工程。7、做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。積極協(xié)助用戶安排合理的用水計劃。8、對公共清潔用水和綠化用水進行計量和測算，為管理費的收集提供依據(jù)。9、定期清洗供水水箱、防止二次污染。1、應保證消防用水的基本儲備。2、北方地區(qū)應注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂

22、、跑水事故 。3、餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化糞池和隔油池，防止污水管道堵塞。4、采用分流排水系統(tǒng)的要堅持雨水和污水分流排放，不允許污水通過雨水管道排放；。培訓課程7-房屋及設備設施管理消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)1、火災報警系統(tǒng)2消防控制中心3、消防栓系統(tǒng)4、自動噴灑滅火系統(tǒng)5、防排煙系統(tǒng)6、安全疏散和防火隔離系統(tǒng)7、手提式滅火器8、其它滅火系統(tǒng)1、配備消防設施主管技術人員，具備機電和消防管理的知識和經(jīng)驗，較強責任心。2、建立嚴格的消防設施管理制度，設備要專人負責。3、建立消防設備、設施技術檔案，包括消防設施分布、結(jié)構(gòu)、性能、技術指標和圖紙、使用說明書、測試數(shù)據(jù)

23、等。還包括每次實驗、測試的結(jié)果和數(shù)據(jù)、更換和改造記錄等。4、建立巡視、檢查、測試制度，依據(jù)消防使用要求和技術說明書制定。5、巡視和測試發(fā)現(xiàn)問題和安全隱患，限期內(nèi)整改完畢，進行調(diào)分析，采取措施免錯誤再次發(fā)生。6、對消防設施日常運行，維修、更換的成本進行測算，為管理費的收取提供數(shù)據(jù)。1、同其它機電設備不同，消防設備在火警發(fā)生時才投入運行，日常巡視、檢查、試驗和測試是保證設備完好的手段。2、消防演習是測試消防手段，測試消防設備的運行情況，及時發(fā)現(xiàn)錯誤和隱患，還可以訓練操作人員避免在實際發(fā)生火警時發(fā)生由于緊張而產(chǎn)生的判斷和操作失當?shù)腻e誤。構(gòu)成管理內(nèi)容注意事項培訓課程7-房屋及設備設施管理電梯系統(tǒng)電梯系

24、統(tǒng)1、按用途分有乘客電梯、載貨電梯和客貨梯。2、按拖動方式分有直流電梯、交流電梯、液壓電梯。3、按控制方式分有單機控制電梯，集成控制電梯。種類管理工作主要內(nèi)容1、接照電梯配備專業(yè)管理人員的規(guī)定，從事電梯管人員持有上崗資格證書。2、根據(jù)電梯廠家提供的圖紙資料、技術性能指標和維修保養(yǎng)說明，制定電梯安全運行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序，包括值班安排、操作規(guī)程和應急處理日常巡視、周檢、月檢內(nèi)容，大、中修計劃和工作程序等。3、建立電梯技術檔案，將電梯原始技術資料和檢測維修資料歸類存檔，妥善保管。4、備齊電梯維修保養(yǎng)所必需的工具、儀器等，常用零件和消耗品。5、依據(jù)物業(yè)性質(zhì)和人流物流的特點確定電梯的服務時間和清潔保養(yǎng)時間。6、進行電梯的用電計量和運行成本核算，以此測算出電梯的使用成本。7、電梯維護保養(yǎng)或故障停梯均應及時通告業(yè)主、物業(yè)使用人。8、電梯維保委托專業(yè)公司承擔，審核承包方的專業(yè)技術水準和專業(yè)資格，監(jiān)督合同，承包方服務評價。9、電梯每年要由政府技術監(jiān)督部門進行年檢，獲得年檢合格證，才能繼續(xù)使用。培訓課程7-房屋及設備設施管理空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)1、按工作原理可