公園營銷推廣規(guī)劃書

1、總體市場與環(huán)境東方威尼一斯溫泉森林公園營銷推廣策劃書1 .總體市場分析宏觀環(huán)境有利因素探國內(nèi)經(jīng)濟平穩(wěn)增長，國民生產(chǎn)總值接著保持著良好的增 長態(tài)勢，江西省今年前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅達(dá)10.1 %，比去年同期增加1.6個百分點。上半年，南昌 市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 411.48億元，比上年同期增長 16.1%。探8月7日，南昌市政府出臺關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)持 續(xù)健康進展的補充通知，從增加土地投放量、擴大購房 貼息受惠范圍、實行交易手續(xù)費減半等方面，做出了許 多新規(guī)定。受政府出臺利好政策等因素阻礙，南昌及周 邊地區(qū)樓市重新開始活躍，成交量大幅回升。探隨經(jīng)濟的健康進展，高尚品質(zhì)住宅主力消費群體范圍日 漸

2、擴大。探市政交通逐步完善，住宅郊區(qū)化已被市場所同意。探“國八條”政策的出臺及其相關(guān)新聞媒體的不斷報道，使得并不專業(yè)的消費者對以后的房價走勢看不準(zhǔn)，摸不 透，絕大多數(shù)有購房需求但又不迫切的消費者，選擇的 是觀望和持幣待購，這在一定程度上弱化了樓盤的去化 速度。探隨著南昌市這幾年房地產(chǎn)市場的快速進展及樓盤的不斷 增多，競爭日趨激烈，消費者的選擇也越來越多，越來 越理性。1-1近年南昌市房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)匯總表 （2002-2004年度）項目 年度房地產(chǎn)投 資額（億元）住宅竣工 面積（萬平方米）住宅銷售 面積（萬平方 米）銷售收入（億元）2002 年35210.41126.926.182003 年562

3、50203.949.712004 年85.2257.1244.8263.92 三年內(nèi)各種指標(biāo)呈現(xiàn)持續(xù)加速態(tài)勢平均增長率：年 銷量 40%，銷售收入 59%。 三年內(nèi)共出售商品住宅 575.62 萬平方米， 平均年銷量為191.87 萬平方米，其中 2004 年銷量最多。 年均竣工面積 239.17 萬平方米。1-2 2005 年市場現(xiàn)狀分析1-2-1 供應(yīng)情況（ 1-8 月份）截至 8 月底房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計要緊指標(biāo)合計上年同期增幅完成投資額（億元）42.641.382.95%住宅32.629.6310.02%商品房施工面積（萬平方米）622.78795.38-21.7%竣工面積（萬平方米）63.

4、85130.04-50.9%探依據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷一系列國家宏觀調(diào)控政策的“洗禮”后南昌房地產(chǎn)前 8個月，開發(fā)力度有所減緩，完成 投資42.6億元，投資增幅較上年同期增長 2.95%，較上 半年增幅提高9.73%。探受調(diào)控政策的阻礙，截至 8月底南昌房地產(chǎn)市場供應(yīng)量 與去年同期相比有所下降。1-2-2以后潛在供應(yīng)情況探2005年全市打算供地4000-4500畝，南昌市區(qū)增加交通便利、配套設(shè)施完善的中低價位一般商品住房用地供應(yīng)。 關(guān)于類似不墅等高檔住宅項目用地，將鼓舞安排在南昌 市周邊區(qū)縣。探8月7日，南昌市政府出臺關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)持 續(xù)健康進展的補充通知，從增加土地投放量、擴大購 房貼息受

5、惠范圍、實行交易手續(xù)費減半等方面，做出了 許多新規(guī)定。受政府出臺利好政策等因素阻礙，南昌樓 市重新開始活躍，成交量大幅回升。間接拉動了市場的 供應(yīng)量的提升。1-2-3需求情況8月份當(dāng)月份相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計（含四縣）要緊指標(biāo)合計上年同期增幅較上月增長商品房交易面積24.9124.70.84%45.76%住宅23.9720.7715.39%51.23%商品房交易金額7.086.4210.3%60.18%住宅6.54.5742.33%69.97%2005年1-8月份成交套數(shù)圖示（市區(qū)）探今年3月份國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策。這些政策的出臺，讓全國的房地產(chǎn)市場都受到了一定阻礙。尤其是今年 6 月和 7 月

6、，南昌市房地產(chǎn)市場消費者觀望氣氛 濃厚，成交量大幅萎縮。據(jù)統(tǒng)計， 6、7 兩個月市區(qū)商品 住房的成交量僅為 1052 套和 685 套。 相關(guān)資料顯示：多數(shù)都市房地產(chǎn)市場截至 8 月底仍處于 觀望期，未能走出低谷。而整個市場開始重新啟動且商 品房銷售量環(huán)比增幅超過 50%的僅有 4 個都市，包括南 昌 1.2 倍、合肥 79.26%、無錫 62.75%、哈爾濱 57.84%。 這表明南昌房地產(chǎn)市場復(fù)蘇快速，排在全國前列。商品 房交易量大幅回升。1-2-4 需求總量預(yù)測 2005 前三季度年南昌市經(jīng)濟進展，國內(nèi)生產(chǎn)總值比上年 同期增長 16.5%，綜合考慮國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控對全國房 地產(chǎn)市場的阻礙

7、，預(yù)測南昌市（含周邊地區(qū)）城鎮(zhèn)居民 差不多的住房需求為 260310 萬平方米。 按照南昌市城鎮(zhèn)居民住房的年需求量按可能10%的遞增比例，可預(yù)測 2005 年城鎮(zhèn)居民住房的年需求量約為 260-310 萬平方米。1-2-5 需求結(jié)構(gòu) 南昌市平均年凈增人口約 10 萬人，按 40%新增人口需新 建住宅，每人 20-25 平方米的標(biāo)準(zhǔn)計算，對住房的需求 量約為 80-100 萬平方米。 2005 年 1-5 月全市市區(qū)交易的 91.6 萬平方米商品住宅 中，外地居民購買的為 24.5 萬平方米，比重為 27%。保 守可能 2005 全年以及以后幾年內(nèi)外地居民在南昌購房 比例可保持 25%，可能其對

8、南昌市住房的消化量約為 65-80 萬平方米。 南昌正在進行的花園都市建設(shè)和改造舊城工程，將產(chǎn)生 大量的拆遷戶需要重新安置，致使今年拆遷安置用房的 需求量大增?？赡懿疬w、危改戶以及原無房戶和未達(dá)標(biāo) 戶對住房的年度需求量約為 115-130 萬平方米。其中約 60%此類人群意向選購經(jīng)濟適用房產(chǎn)品。1-2-6市場需求特點（2005年上半年）價格（元 /m 2）預(yù)銷售量（萬 m2）所占比 例（%）單套面積（m2）預(yù)銷售量（萬m2）所占比例（%）1500元以下10.711.760平方米以下2.993.31500-2000元6.977.660-80平方米1.671.82000-2500元7.828.58

9、0-100 平方米1415.32500-3000元20.222.1100-120 平方米14.615.93000-4000元34.3137.5120-150 平方米33.4236.54000-5000元7.318.0150-180 平方米13.7415.05000元以上4.284.6180平方米以上11.212.2探上述數(shù)據(jù)顯示南昌市商品房市場高價位、大戶型住房所占比例較大，從商品住房供應(yīng)情況看， 2005年 1-5 月單 價在每平方米 3000 元以上的高價房供應(yīng)量占總量的47.9%，單套面積在 120 平方米以上的占總量的 65.1%； 從預(yù)銷售情況看， 2005 年 1-5 月單價在每平

10、方米 3000 元以上的占總銷量的 72.2%，單套建筑面積在 120 平方 米以上的占總銷量的 63.7%。 結(jié)合圖表分析 120-150 平方米為南昌市場熱銷戶型。 總價 30-50 萬元是目前購房者能夠承受的房屋總價范圍。 其中南昌高收入階層、二次置業(yè)（賣舊房買新房）群體、外來購房者消化的中高檔樓盤占有相當(dāng)一部分比例。1-2-7 價格走勢商品房預(yù)售均價（元/平方米） 商品住房預(yù)售均價（元 /平方米丿探南昌房價通過連續(xù)三年大幅攀升，今年上半年增速開始放慢，房價增幅有較大回落?？傮w看來，南昌市房地產(chǎn) 市場將呈現(xiàn)平穩(wěn)進展的態(tài)勢，房地產(chǎn)投資增幅較上年有 較大回落，逐漸趨于理性，房價漲幅逐漸趨緩，

11、供求關(guān) 系將逐漸趨于平衡。依照調(diào)查今8月份全市市區(qū)商品房預(yù)銷售均價為3239.74元/平方米，較上年1至7月預(yù)銷售均價高出26.18元/平方米，增幅為0.85%,其中，商品住房預(yù)銷 售均價為3127.20元/平方米，較今年1至7月份預(yù)銷 售均價高出76.78元/平方米，增幅為2.52%。探南昌房地產(chǎn)市場已由8月份呈現(xiàn)出了回暖態(tài)勢。依據(jù)8 月南昌房地產(chǎn)市場價格指標(biāo)種種數(shù)據(jù)顯示，南昌樓市差不多走出6、7月的“陰霾”，開始“撥云見日”，利好政策刺激消費也同時得到了體現(xiàn)。能夠預(yù)測，南昌房價今 年仍將有小幅上升，但會逐漸趨于穩(wěn)定。1-2-8市場走勢分析圖南昌市商品住宅施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售

12、面積情況* 施工面積 新開工面積-一竣工面積 銷售面積（資料數(shù)據(jù)采集2002年一2005年上半年）市場競爭分析東方威尼一斯溫泉森林公園營銷推廣策劃書1.競爭區(qū)塊分析探直接競爭區(qū)塊：市區(qū)、安義縣及新建縣西部產(chǎn)品探間接競爭區(qū)塊：南昌其他區(qū)縣產(chǎn)品按照地理位置作為評判標(biāo)準(zhǔn)本項目新建縣i側(cè)基j'進賢It2.詳細(xì)描述項目名稱翡翠山莊物業(yè)位置新建望城進展商南昌英豪房產(chǎn)有限公司策劃代理物管公司南昌通達(dá)物業(yè)物業(yè)治理費0.8元/平方米物業(yè)類型不墅工程進度現(xiàn)房規(guī)劃設(shè)計省設(shè)計院園林規(guī)劃綠化率60%容積率0.36項 目 規(guī) 劃總體規(guī)劃占地面積260畝建筑規(guī)模一期39棟其中8棟雙拼，二期60多棟建筑面積65614

13、.23平方米項目配套周邊公交219外形特征小區(qū)配套花園等周邊配套周邊配套較不完善戶型配比戶型面積（范圍）戶型套數(shù)已售套數(shù)銷售率雙拼3101616100%單體4102323100%二期單體35560未開盤254套數(shù)合計：170戶型配比項 目 銷 售銷售概括開盤時刻：2005.4-5 月入伙時刻未疋銷售電話：開發(fā)總期數(shù)及現(xiàn)推期數(shù)：按揭銀行：付款方式：一次性、按揭、分期付款價格情況不墅/花園洋房最高價：3400-3500最低價：2900均價：3000朝向差價：折扣系數(shù)：項目名稱綠地山莊物業(yè)位置迎賓大道西側(cè)營銷 分 析要緊賣占八、不墅主打廣告生態(tài)景觀與建筑群的完美結(jié)合，天然韻味的原生態(tài)精巧生活客戶來源

14、南昌市較咼收入階層項目優(yōu)勢項目劣勢1、有私家花園1、較偏遠(yuǎn)2、有單獨的停車位2、周邊配套不完善進展商上海綠地集團策劃代理綠地集團市場部物管公司上海科瑞物業(yè)治理公司物管費1.3 元/m?物業(yè)類型不墅工程進度三期封頂規(guī)劃設(shè)計南方冶院園林設(shè)計德國飛揚綠化率57%容積率0.5項 目 規(guī) 劃總體規(guī)劃規(guī)劃面積：1250畝（前三期500畝）建筑規(guī)模：1700套建筑面積：100000 （前三期）平方 米外形特點：海派小區(qū)配套周邊公交：218、203、230、221周邊配套：小區(qū)配套：會所、幼兒園、網(wǎng)球場戶型組合戶型面積總套數(shù)已售套數(shù)銷售率聯(lián)排200 m2250170疊加170 m25043雙拼250 m2175108獨棟300 m22525合計：500套戶型配比：i 目開盤時刻：04年5月入伙時刻：05年3月銷售概況銷售電話：5987111開發(fā)期