某年度長沙市房地產(chǎn)秋季會分析總結(jié)(共38頁).doc

1、2008年長沙市房地產(chǎn)秋季會分析總結(jié)08年長沙市房地產(chǎn)秋季房交會分析總結(jié)轉(zhuǎn)眼間又一年的房交會來臨，冰凍時間還將繼續(xù)延續(xù)么？人們還將繼續(xù)保持觀望的態(tài)度么？開發(fā)商之間將展開血腥的價格PK，九折、八折或是更低的折扣？政府又將保持什么樣的態(tài)度呢？對于長沙房地產(chǎn)市場而言，或許，這依然是個難解謎題。在貨幣政策緊縮、一線城市相繼出現(xiàn)房價波動的負面影響下，長沙第屆房地產(chǎn)交易展示會，能否成為一次真正意義上的破冰之旅？目 錄：一、房交會基本情況二、參展樓盤介紹三、參展項目交易情況分析四、整體行情綜述一、房交會基本情況時間：2008年10月30日11月2日地點：紅星國際會展中心舉行組織單位：主辦單位：長沙市人民政府

2、；承辦單位：長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局、長沙縣人民政府、長沙房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會；執(zhí)行承辦：長沙晚報、長沙廣電集團、瀟湘晨報、三湘都市報；長沙房地產(chǎn)信息中心、湖南電臺交通頻道、湖南大華國際廣告有限公司；本屆房交會主題為“和諧人居，文明長沙”，組委會精選了【樂樓市】秋之聲中國長沙第26屆房地產(chǎn)交易展示會開幕式、【談樓市】秋之策“兩型社會與大城市群的發(fā)展戰(zhàn)略”高峰論壇、【攜樓市】秋之戀“十年如一”多媒體網(wǎng)上房展、【品樓市】秋之果“房改十年，朝花夕拾”長沙市住房制度改革十年系列成果展、【喜樓市】秋之和“淘房”大市場、【逛樓市】秋之諧安居房源選房中心、【迎樓市】秋之行“我在長沙有個家”買房團購大行動、【賞樓市】秋之

3、舞“社區(qū)”大舞臺、【慶樓市】秋之幸“樓市霸王”大比拼，【圓樓市】秋之福閉幕式及各項評比頒獎典禮等十大主題活動。作為財政部推出房產(chǎn)新政后的首個樓市行情“驗證會”，開發(fā)商紛紛使出促銷降價的各路招數(shù)，欲給漸入“寒冬”的樓市添柴加火，但收效甚微。大會緊緊圍繞著住房保障這一中心，推出了安居房源選房中心以及買房團購房大行動等十大特色主題活動，為廣大購房者，提供了一個較為廣闊的選房平臺。據(jù)了解，在80多家參展樓盤中，安居房、經(jīng)適房、貨幣補貼房總共18家，達成“服務樓市”、“提振信心”的展會功能和全新使命， 組委會初步統(tǒng)計，房交會期間交易量僅為去年的五分之一。盡管個人住房利好新政近來一一“落地”，但受看漲不看

4、跌的心理影響，消費者仍多持觀望態(tài)度。A、 會展情況共81家房地產(chǎn)企業(yè)和5家相關(guān)行業(yè)的展位亮相。其中一樓展位展示長沙市品質(zhì)樓盤,共33家，二樓展位則專門展示整個長沙縣包括星沙、暮云的精品樓盤，共29家;三樓展位主要為安居房源選房中心，為廣大市民最大限度提供經(jīng)濟適用房源。本屆房交會是下半年長沙樓盤集中亮相、促銷的盛會，其結(jié)果或?qū)⒂绊戦L沙樓市后期走勢,但不能避免的現(xiàn)實會是：資金鏈穩(wěn)健的開發(fā)商，會推遲開盤時間，等待現(xiàn)房；自有資金不足的開發(fā)商，將會低價開盤，爭取資金早日回籠。由于供應量大，各種類型房源紛紛上市，消費者選擇余地更大，不會輕易下單，預計今年年底之后，買準現(xiàn)房將成為大勢所趨。B、參觀情況據(jù)統(tǒng)計

5、，本屆房交會4天時間里，現(xiàn)場接待觀展市民33.3萬余人次，網(wǎng)上房展點擊近80萬人次，日均點擊量超過20萬人次。各類房屋總成交金額高達16.6億元，整體水平與上屆房交會相比明顯上升。作為歷屆房交會唯一指定會刊長沙樓市2008秋季刊，房交會期間共發(fā)放了2萬余冊。從現(xiàn)場看，總?cè)藲馀c往年相比已有不足。從人群總體年齡結(jié)構(gòu)判斷猶太偏年輕，估計為業(yè)內(nèi)人士居多，而實際購房者不多。整個展會中，比較有實力的開發(fā)商沒有參展，可能是對今年的秋交會已有理性判斷。在參展的樓盤中，在萬科的展位上，實際購房者較多，人氣也還旺，可見因為萬科的品牌、產(chǎn)品質(zhì)素和實際倡導降價的效應，還是產(chǎn)生了很大影響力。C、成交情況自組委會的統(tǒng)計數(shù)

6、據(jù)顯示，本屆房交會4天時間，各類房屋實際成交549套，比上屆房交會增長了近一倍，實際成交總面積5.5萬平方米，成交金額2.6億元。數(shù)據(jù)顯示，市場剛性需求依然強勁。各類房屋（意向與實際）總成交3259套，與25屆房交會相比增長20%，總成交面積35.5萬平方米，總成交金額達16.6億元。在意向成交2710套總量中，貨幣補貼安居房源意向成交達617套，總面積達30萬平方米，成交金額達14億元，意向成交套數(shù)與25屆房交會相比，增長了22%。 值得關(guān)注的是，本屆房交會長沙縣集團參展收獲頗豐4天實際成交181套，成交金額5200萬元，意向合同887套，金額3.1億元。合同加意向成交面積達12萬平方米，占

7、整個房交會成交比的三分之一。這一屆房交會是價格最為實在的一屆。從成交情況來看，中小戶型，80平方米左右的小兩房最受追捧；另外長沙縣樓盤主力價位較低（在26002800元之間）、城區(qū)配套成熟等優(yōu)勢，使長沙縣參展商大獲豐收。D、 各屆房交會交易數(shù)據(jù)表召開時間參加開發(fā)商商品房成交（意向成交）套數(shù)面積()金額(元)813259355166億91273033萬15億53301638萬16.98億5.3401326148萬8億513552457萬16.4億64211125.72萬7.4億70189123.24萬8億204924.50萬7.22億78403941.7萬13.3 億期房3531.79萬9.30

8、億長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局觀點：作為2008年長沙樓市最后的盛宴，在救市新政頻出、樓市頻遭寒流的大背景下，此次房交會無疑成為驗證房產(chǎn)利好政策是否生效的最佳實驗場。本屆房交會的有效成交遠超過春交會。在新政的導火索中，在觀望和僵持中壓抑了近一年的購房需求稍微解凍。而因地市級買房團的加入，也使今年秋季房交會的意向成交數(shù)據(jù)與去年同期大致持平。之前深陷悲觀的開發(fā)商們，或許在房交會天的“意外”中，可以重建信仰。但市場并沒有恢復到去年的形勢，觀望氣氛仍然迷漫在整個房地產(chǎn)市場。二、參展樓盤介紹本屆房交會80多家企業(yè)紛紛亮相，分布的區(qū)域較廣，不同戶型、不同品質(zhì)、不同價位的樓盤，充分滿足不同消費群體的住房需求，呈現(xiàn)出

9、以中小戶型和貨幣補貼安居房源的成交為主，以剛性需求和自住型置業(yè)為主的新特點。（一）、展場布局長沙第26屆房交會展位圖（二）、參展項目情況 本屆房交會歷時4天，共有81家房地產(chǎn)企業(yè)和5家相關(guān)行業(yè)企業(yè)集體亮相，1、歷屆房交會參展樓盤數(shù)量一覽圖1 近四屆參展樓盤數(shù)量一覽819153400204050809010008年秋季08年春季07年秋季07年秋季n 本屆房交會參展樓盤共計81個，比春交會少了近10個；其中2個為外地樓盤，分別為寧鄉(xiāng)金滿地商業(yè)街與湘潭三和醫(yī)藥物流園項目。n 三層展廳，主要分為三大流派：一樓展位主要為長沙市各大品質(zhì)樓盤流派，二樓展位則為長沙縣樓盤流派，而三樓展位則主要為安

10、居房源選房中心流派。2、參展樓盤區(qū)域分析n 長沙市四區(qū)參展樓盤中，雨花區(qū)參展樓盤最多，達20個。近兩年來雨花區(qū)在土地掛牌和商品房成交面積均穩(wěn)居其他各區(qū)之首，未來區(qū)域內(nèi)競爭將日趨激烈。n 本屆房交會長沙縣樓盤集體出展，占據(jù)整個二層展樓，29個樓盤盛裝亮相。參展樓盤主要以性價比高的低價位樓盤和規(guī)模品牌大盤、別墅為主；3、參展樓盤價格區(qū)間分析49%19%4%4%24%16%21%4%49%10%n 樓盤真正降價已經(jīng)到來，“3000-4000元/平米”成為本屆房交會最集中的價位；相對今年春交會上4000-5000元/平米的集中價位來看，“死扛不降價”以逐漸被購房者所瓦解。 n 5000元/平米以上房價

11、，占總比例的8%；主要為公寓、別墅項目；相對春季房交會高端價位樓盤減少接近7成。三、參展樓盤展位布置情況： 本屆房交會規(guī)模盛大，布展水平高于歷屆，各參展單位十分注重在展會上展示實力和形象，各種充滿文化韻味和時尚氣息的展示形成了獨特的房交會文化。整體布展水平超過歷屆房交會。中信新城展位背景設(shè)計為一個大的可視電視屏幕，對人的視野也相當大的沖擊力，屏幕不但播放項目介紹的宣傳片，甚至播放電影、激情歌唱表演，引來大量群眾的觀看，加上大魔方和凱迪拉克汽車的擺放、車模的結(jié)合、小提琴和薩克斯的表揚，可謂賺足了人氣。君悅香邸此展位的設(shè)計色彩絢麗，搭配了音樂電臺，現(xiàn)場還贈送爆米花。優(yōu)惠措施也相當誘人，三重大禮相送

12、，甚至把買房贈送的甲殼蟲搬至展位現(xiàn)場吸引人氣，和中信新城有異曲同工之處。 蝴蝶谷從展位設(shè)計分析，設(shè)計的十分新穎，人一走進去感覺就像是進入了花的海洋，展位的周邊都擺放了五顏六色的花瓶作為展示，尤其是展位中間懸掛的吊籃更是引人注目，充分的與項目名稱結(jié)合一體 上河國際商業(yè)廣場展位的設(shè)計別出新裁，在地面設(shè)計了現(xiàn)場大富翁游戲的環(huán)節(jié)，擲骰子行步活動相應的優(yōu)惠以及禮品，更設(shè)置了砸金蛋的環(huán)節(jié)，不但好玩，而且也很有趣，更是引來了大量人群的觀看，為展位聚集了相當?shù)娜藲?。此設(shè)計為該項目的促銷手段，挺有創(chuàng)意。金域·南外灘展位設(shè)計成為歐式風格的感覺，里面的燈光色調(diào)溫馨，讓人倍感溫軟，在其他設(shè)計方面，除了拱門式

13、樣圖片外，在入門出還設(shè)置了兩尊小銅像，引來諸多人群的拍照。 房交會上，各大展位可以說是八仙過海各顯神通，不但比品牌實力，其項目形象的塑造也成了一種必不可少的手段。四、參展樓盤優(yōu)惠折扣2008長沙秋交會一樓展廳樓盤項目名稱均價參展樓盤房交會期間動態(tài)信息綠城·青竹園9800元/平米起價700萬元/套, 一次性付款優(yōu)惠8萬元 ,按揭5萬元。綠城·桂花城5700元/平米起價4100元/平, 一次性98折, 按揭99折濱江君悅香邸4200元/平米起三重大禮:新政之上加送一成首付,送契稅,甲殼蟲抽獎利海米蘭春天3500元/平米利海米蘭春天房交會推10套特價房博林金谷4500元/平米一次

14、性付款98折,按揭99折生活藝術(shù)城2880元/平米起生活藝術(shù)城ART國際起價2880元/平米,最高不超過3380元/平米蝴蝶谷2500元/平米起售樓部、樣板房10月29日綻放， VIP尊享2千抵2萬優(yōu)惠政策 東璽門4800元/平米起價4200元/平,每天推出一套特價房和莊4400元/平米限時特價房3880元/平米保利花園4200元/平米3700-4200元/平米,VIP優(yōu)惠一萬,一次性96折威爾士春天元/平米現(xiàn)正辦理VIP三江花中城4000元/平米雨花區(qū)政府百日團購活動指定樓盤,一次性付款9折,按揭92折香頌國際4400元/平米一次性付款每平方米優(yōu)惠150元,按揭每平米優(yōu)惠40元。6套特價房賀

15、房交會中信新城都會公園4200元/平米購旺鋪送凱迪拉克,長房東郡4400元/平米均價4400元/平米長房星城世家4500元/平米均價4500元/平米學府華庭元/平米1.買四房,送指定車位; 2.買指定三房,92折; 3.買其他房源,正常價格每平享受減 上河國際商業(yè)廣場3880元/平米均價3980元/平, 起價3780元/平, 一次性98折；砸金蛋活動最高每平優(yōu)惠120元西子花苑4088元/平米30套精選房源，最低92折優(yōu)惠,驚喜價格4038元起；搜房卡額外優(yōu)惠2000元西岸潤澤府4000元/平米起價3480元/平米, 均價4000元/平米湖南三和醫(yī)藥物流元/平米首付18000元,簽約即拿548

16、00元以上書院觀邸5600元/平米起均價5888元/平米,一次性付款98折萬科金色家園元/平米形象展示萬科金域藍灣4200元/平起4200元/平米起精裝修南山蘇迪亞諾2780元/平米均價2770元/平米,統(tǒng)一92折；!另房交會期間推出10套一口價特惠單位長大臥琥元/平米30套特價房3480元/平米紫金苑6200元/平米起價5800元/平, 一次性98折,按揭99折,房交會期間辦理VIP一萬抵5萬金域南外灘5400元/平米均價5400元/平.11月15號開盤西城龍庭3900元/平米均價3900元/平米；置業(yè)優(yōu)居計劃85.37迷你復式一口價3660天賜良園3700元/平米起價3500元/平米,均價

17、3700元/平米江臨天下5480元/平米起價3300元/平,均價3500元/平,一次性付款97折錦湘國際星城3期-元/平米三期品牌形象推廣恒基凱旋門-元/平米品牌形象展示2008長沙秋交會二樓展廳樓盤項目名稱均價參展樓盤房交會期間動態(tài)信息博雅上院2800元/平米按揭92折,一次性付款9折橘郡米哈斯元/平米品牌形象展示松雅湖畔2900元/平米起價2580元/平, 均價2800-2900元/平,一次性97折,按揭98折楚天家園2020元/平米折后起價2268元/平,均價2600元/平圓夢完美生活2900元/平米 130平米以上的均價2650元/平,起價2580元/平尚城3400元/平米尚

18、城推住宅20套特價房3180元/星城國際2780元/平米2280元/平起,均價2480元/平紅樹灣2780元/平米起5套特價房96折,均價：2780元/平廣場之星3200元/平米珍藏小戶型首付2萬元起方略瀟邦2770元/平米方略瀟邦1.2期房源，方略學府佳境，統(tǒng)一88折回饋客戶。山水灣2480元/平米山水灣一期最后10套88平米戶型2518元/平米華潤鳳凰城2880元/平米起折前2880元/平米世景華庭3000元/平米世景華庭房交會專供特價房2438元/起東門尚苑3200元/平米一期清盤特價房，不分樓層，不分朝向，一口價，席位不多，敬請搶購！閬峰云墅9000元/平米起價400萬一棟起,均價一萬

19、一,一次性98折好望谷元/平米好望谷房交會推一期少量珍品獨棟鵬基諾亞山林2880元/平米洋房2880元/平米,院落別墅4580元/平米,送面積,送折扣,送驚喜；房交會期間每天感恩推出3套特價房，花園洋房平均優(yōu)惠2萬元/套；聯(lián)排別墅平均優(yōu)惠6萬/套；優(yōu)惠金額可以直接沖抵首付幸福里潤城3000元/平米起價2600元/平 均價3000元/平.一次性98折匯一紫晶城2880元/平米起價2888元/平,均價3300元/不.一次性98折,按揭99折碧桂園威尼斯城12000元/平米碧桂園威尼斯城全新水岸花園美墅168萬/套起未來蜂巢2800元/平米 起價2700元/平 均價2800元/平,一次性9

20、8折,按揭99折香檳小鎮(zhèn)3950元/平米起價2900元/平,均價3100元/平.一次性98折,按揭99折金三華邸3300元/平米 起價3100元/平,均價3300元/平,一次性98折,按揭99折；每套優(yōu)惠5萬中央公館鑫泰麗都3200元/平米起價：2888元/平 均價3200元/平  形象展示凱旋帝景2008元/平米增輝凱旋帝景巴黎公寓2008元/平米起萬麗景園-元/平米樓盤展示,價格還未定2008長沙秋交會三樓展廳樓盤項目名稱均價參展樓盤房交會期間動態(tài)信息尚東紫郡3600-3900元/平米起價3600元/平米,雨花區(qū)政府百日團購活動指定樓盤山水熙園3750元/平米雨花區(qū)雨花

21、區(qū)政府百日團購活動指定樓盤,起價:3280元/平米江景陽光2880元/平米起2480元/平米一等獎一名,二等獎兩名，總價減2000元，三等獎三名，總價減1000元。天翔城市公館3890元/平米一口價3890元/平米；4.9m超挑高戶型一口價4980，天賜良園3880元/平米起價3440元/平米麓山潤城3300元/平米麓山潤城2800元/平米起價,房交會多重大禮星典時代4400元/平米經(jīng)濟適用房82套,3988元/平米起價,一次性付款98折梅苑家園3780元/平米雨花區(qū)政府百日團購活動,可享92折標志浪漫滿屋3400-3700元/平米標志·浪漫滿屋感恩謝幕,喜迎房交會,八重大禮隆重推出

22、標志商務中心5800元/平米雨花區(qū)雨花區(qū)政府百日團購活動指定樓盤,起價5568元/平米云棲谷3400元/平米享受所有優(yōu)惠后,2300多元/米起.比華利山5800元/平米11月2日前，前十名洋房買家，最高享受80000元電器優(yōu)惠。先到先得，搶完為止森林公園壹號3300元/平米一口價41.8萬元每套，房交會期間送1萬元（限前10名）怡海星城/平米品牌形象展示卓越蔚藍海岸4188元/平米10月25日11月3日限量推出，城市升級版洋房：3、4、5房面積:138-200平米/套，一口價3888元/m2（2、3層），一口價4188元/m2（1、4層），城市聯(lián)排別墅：面積:240-333平米/套，均價：60

23、00元/m2未來城科學家園3500元/平米首付一萬起，買房即贈2年按揭。房交會期間，市府央?yún)^(qū)科技豪宅未來城二期優(yōu)惠活動正式啟航。另有萬元大獎等您拿。 新時代廣場4500元/平米每平直減500元伍家?guī)X生活廣場3800元/平米房交會期間優(yōu)惠500元/平方米五、產(chǎn)品類型與往年房展會不同的是，本屆房交會分為三大流派， 一樓展位成為專門展示實力品牌樓盤的舞臺，“利海米蘭春天”、“中信新城”、“上河國際”、“西子花苑”、“恒基凱旋門”、“萬科金域藍灣”等近40家亮相，高端樓盤是本屆一樓展會的主角；房交會二樓是長沙縣樓盤展區(qū)，匯聚了湖南橘郡置業(yè)、湖南磐鴻置業(yè)、碧桂園、匯一置業(yè)等在內(nèi)的眾多本土和外阜

24、品牌開發(fā)商。 三樓展廳專門開辟了“平價”房產(chǎn)超市，展示以“標志浪漫滿屋、商務中心、麓谷坐標”、“云棲谷”、“森林公園1號”、“加州陽光”等平價樓盤為代表的經(jīng)適房樓盤。據(jù)了解，這些房源都是從各區(qū)可售商品房中選出的優(yōu)質(zhì)房源，均價都在4000元/平米以下。本屆房交會產(chǎn)品類型多為12層以上的小高層和高層，而"類別墅"的洋房產(chǎn)品類型也是越來越多的消費者所接受，成為了房交會的另一主推產(chǎn)品。六、戶型結(jié)構(gòu)分析從各戶型供銷結(jié)構(gòu)來看，各戶型均供大于求，特別是90以下住宅供銷比更是超過2；今年以來中小戶型商品住房供應比例增幅較大，90以下中小戶型供應占比為40.84%，比去年同期增長了

25、3.87個百分點，在當前形勢下，供大于求狀態(tài)更為明顯。數(shù)據(jù)顯示，第三季度90戶型以下戶型供應占比為42.97%，同比增加12.42個百分點，環(huán)比增加3.99個百分點，120以下各戶型供銷比均超過2。90平方米成分水嶺，來自長沙市房產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，1-10月累計住房供應套均面積為105.20，同比縮小5.21%，銷售套均面積為112.53，同比增大2.98%。從月日開始，個人首次購買平方米以下普通住房的，契稅下調(diào)至，同時，在金融方面，金融機構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調(diào)整為顯然，對于平方米以下的自住型客戶來說，這是買房的最好時機。中小戶型的需求正在因為

26、新政的支持而逐漸迸發(fā)出來，但可能面對的一個問題在于，同質(zhì)化產(chǎn)品的集中供應，將對開發(fā)商在戶型創(chuàng)新上提出更高要求。三、參展項目交易情況分析在春交會上，開發(fā)商死撐價格線，大幅打折的態(tài)勢已不復存在，取而代之的，則是實價策略，折扣小，價格平。中央和省市一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策的陸續(xù)出臺，對長沙房地產(chǎn)市場起到了明顯的提振作用。從這次房交會的各類成交數(shù)據(jù)來看市場已經(jīng)開始回暖，老百姓的置業(yè)熱情略有恢復。一、房交會期間成交情況本屆房交會四天時間，各類房屋實際總成交549套，與25屆房交會相比增長了近96%，增長成交中貨幣安居房高達221套。各類房屋實際成交總面積5.5萬平米，成交金額2.6億元，且以中小戶型為主

27、；整體水平與25屆房交會相比明顯上升。在這屆房交會上，“低價不低谷”成為一個普遍認知。一樓，推出3500-3600平方米特價房的梅苑，主力推出80-90平米的中小戶型，共銷售15套左右；上河國際銷售2套左右；蝴蝶谷卡辦理張；三江花中城銷售4套左右；西子湖畔沃府銷售5套左右；長房東郡銷售4套左右；書院觀邸小戶型精裝修特價房，銷售、套；萬科金色家園卡發(fā)放余張，萬科西街庭院銷售套；而在二樓星沙展區(qū)，以全場最低價元平方米搶奪眼球的學府家園，與方略瀟邦一起共計銷售套左右；觀點：從批準預售和銷售數(shù)據(jù)來看，我市商品房批準預售量、銷售量增幅均明顯低于往年，商品房銷售量、商品住宅批準預售、銷售量同比甚至形成了較

28、大幅度的負增長，從今年房交會市場預測來看，全年商品房將供大于銷二、價格情況分析參展的眾多樓盤，開始出現(xiàn)地段分隔的價格落層。房交會也呈現(xiàn)了最直觀的價格圖譜：星沙地區(qū)，主流價格在2400元-2800元/平方米，高端價格突破元平方米；二環(huán)外城市次中心區(qū)域，3300元-4000元/平方米的價格區(qū)間；二環(huán)以內(nèi)，4000元-4500元/平方米仍然搶手，而中心區(qū)價位依然高過5000元平方米。目前價格動態(tài)：黎托版塊：均價4200/平，區(qū)間：3600-4388/平高橋版塊：均價4600/平，區(qū)間：3980-5900/平紅星版塊：均價4000/平，區(qū)間：3700-4200/平東塘版塊：均價4500/平，區(qū)間：40

29、00-5700（精裝）/平麓谷片區(qū)：均價4000/平，區(qū)間：3450-4600/平麓南片區(qū)：均價5300/平，區(qū)間：3800-11000/平，該區(qū)是長沙的洋房、別墅區(qū)河西新城區(qū)：均價3100/平，區(qū)間：2500-3900/平（玫瑰園周邊）撈霞片區(qū)：均價3600/平，區(qū)間：3000-5800/平（含精裝的珠江花城2，別墅綠城600萬/套，創(chuàng)遠湘江1號5800/平的疊加別墅和9500/平的雙拼別墅）新河三角洲、四方坪片區(qū)：均價4200/平，區(qū)間：4198-4300/平東城片區(qū)：均價4500/平，區(qū)間：2800-5800/平（價格最高為西街庭院3    期的小高層580

30、0/平，凱旋帝景200/平，參與雨花團購的尚東紫郡3850/平）武廣新城片區(qū)：均價3980/平，區(qū)間：3298-5400/平（項目較大，價格高的是新城新世界5400/平）金鷹城星沙片區(qū)：均價3500/平，區(qū)間：3000-5800/平（含水系品質(zhì)樓盤及歐式社區(qū)）中心片區(qū)：均價5080/平，區(qū)間：4200-7200/平（以容積較高的小戶型為主）從各方面的價格綜合看來，目前長沙市場的價格戰(zhàn)基本已經(jīng)轉(zhuǎn)為“暗戰(zhàn)”，起伏較上半年不是太大。綜上所述，多方面讓長沙房產(chǎn)市場在觀望相持的陣痛中進行一次真正意義上的破冰之旅。總體來看，長沙房地產(chǎn)市場仍將面臨較長時間的調(diào)整期。三、供銷情況分析：1、市場嚴重供大于求，競

31、爭壓力大。數(shù)據(jù)顯示，2008年1-9月，長沙市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資362億元，與去年同期相比增長約16.5%，占全市固定資產(chǎn)投資的25.5%，商品房施工面積3869.2萬，其中新開工面積1391.9萬，竣工面積493.9萬，與去年同期比分別增長38.3%、53.1%、30.5%。1-9月，全市商品房累計批準預售843.32萬，同比增長41.05%；同期全市商品房累計銷售518.93萬，同比減少21.29%；商品房銷售金額為206.90億元，同比減少4.98%。 長沙2008年上半年房地產(chǎn)商品房施工面積情況時間施工面積（萬）新開面積（萬）竣工面積（萬）空置面積（萬）2005年2058.81012.

32、35626.2813122006年2614913399768116452007年410642082671178723012008年1-9月3869.21391.9493.923901市場嚴重處于供大于求的局面，競爭局面嚴峻。與07年供應量總體大趨勢成逐月遞增不同，08年1-10月份批準預售量各月相差近9倍，總體上呈先增后減之勢。而銷售量增幅均明顯低于往年，三季度7月、8月銷售量雖呈緩慢上揚趨勢，但9月交易量環(huán)比銳減24.77%。觀點：2008年上半年商品房供銷比為1.701，其中商品住宅供銷比為1.751。剔除掉非市場定價類住宅后，全市商品房供銷比更加增大，這更進一步證實了今年上半年商品房銷售

33、的嚴峻性。在巨大的市場供應下，市場將出現(xiàn)分化，市場總體呈現(xiàn)觀望狀態(tài)。四、各區(qū)商品房銷售價格分析河西部分項目08年二屆房交會均價對比分析：河西板塊，從其推出的戶型產(chǎn)品來看，主要以舒適型兩房和三房為主， 2500-3900/平在區(qū)域市場具有一定的價格優(yōu)勢；由于區(qū)域市場放量大，競爭激烈、消費者選擇機會多，因而，雖然價格比較合理，但是銷售情況依然不理想。開福區(qū)部分項目08年二屆房交會均價對比分析：北城板塊在售項目達數(shù)十個，市場競爭壓力較大。從在售項目推出的價格來看，高端產(chǎn)品主流均價主要在4500-4800元/平方米之間，中低端產(chǎn)品主流均價主要集中在36004300元/平方米之間，整體價格有所下調(diào)；從銷

34、售情況來看，促銷力度較大的項目銷售情況較好，而促銷力度較小的項目銷售情況一般。尚東區(qū)部分項目08年二屆房交會均價對比分析：該區(qū)域土地資源豐富、土地開發(fā)較早但開發(fā)不均勻、瀏陽河以西沿線開發(fā)較頻繁，而瀏陽河以東沿線開發(fā)較少；隨著大潤發(fā)、沃爾瑪?shù)倪M駐以及高橋商圈的規(guī)劃，人民東板塊將續(xù)寫貴族傳奇。目前主流價格在為均價4500/平，成交均價較07年房交會有所下降。新南城部分項目08年二屆房交會均價對比分析：  南城板塊市場競爭較為激烈；從推出的戶型產(chǎn)品來看主要以一房、舒適性兩房和三房為主，兩房和三房的市場競爭激烈；從各項目推出的市場價格來看，各項目推出的價格主要集中在3800-4300元/平方

35、米之間，整體價格有一定的下調(diào)；從推出的促銷力度來看，各項目均推出了比較具有吸引力的促銷措施。從銷售情況來看，由于區(qū)域市場放量較大，競爭激烈，加上客戶觀望心理嚴重，大多數(shù)項目的開盤銷售情況均不太理想。星沙部分項目08年二屆房交會均價對比分析： 星沙板塊在售項目達20個左右，市場放量較大，競爭激烈。從各項目推出的市場價格來看，星沙地區(qū)，主流價格在2400元-2800元/平方米，高端價格突破元平方米，整體價格下調(diào)；從銷售情況來看，由于市場放量大，價格方面有一定的競爭力，成為房交會的贏家。五、優(yōu)惠情況分析低開高走的常規(guī)樓市路線，在今年樓市非常時期，正在演繹一出“非常規(guī)價格”。匯一·紫晶城，每

36、天限量推出套元特價房；星城國際，三房產(chǎn)品一口價元平方米；山水灣推出套元平方米的臨街兩房， 東璽門房交會期間每天推出一套特價房，元平方米；綠城桂花城房交會推出套尾房特價，元平方米起；書院觀邸推出套特惠房，小戶型送精裝修；獨棟別墅好望谷推出的房交會特價房，每棟優(yōu)惠萬元。   觀點：這一屆展會上特惠房的扎堆，是必然中的偶然。房交會是房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者信息最為集聚的平臺，對于開發(fā)商來說，在目前僵持的觀望氛圍中，限量的特惠房是突破這種僵局的最好選擇之一。特價房往往是以低于成本價出貨，是已經(jīng)開過一期或者期的開發(fā)商們選擇較多的一種方式，“實價”探路，是展會最大的特點之一。 四、整體行情

37、綜述從目前市場情況來分析：1、銷售量明顯下降，市場持續(xù)低迷，將導致房地產(chǎn)投資下降：由于去年三季度銷售量和房價大幅增長，今年三季度同比數(shù)據(jù)下降肯定很大，這會進一步影響購房預期，使市場繼續(xù)低迷。2、融資渠道狹窄，房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈進一步收緊，可能使一些正在開發(fā)的項目難以為繼：面對從緊的貨幣政策、市場銷售量的下降和開發(fā)成本的增加，房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈日趨緊張。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力將越來越大。3、商品住宅銷售面積和銷售額同比明顯下降，充分體現(xiàn)了目前市場銷售的嚴峻局面：2008年上半年，長沙市實現(xiàn)商品房銷售面積348萬平米，銷售金額142億元，與去年同期相比分別減少23%、0.77%，為歷年最大跌幅。長沙房地

38、產(chǎn)市場整體表現(xiàn)為銷售量萎縮，供給增加，房價漲幅趨緩，行業(yè)處于調(diào)整期。4、商品住宅供大于求，供求矛盾明顯：2008年上半年，長沙市商品房批準預售501.78萬平米，長沙市商品房、住宅累計銷售294.89萬平米，同比減少29.72%、35.30%，商品房供銷比為1.621，較2007年全年供銷比分別增長0.57、0.70。商品住宅批準的預售面積比銷售面積多出2百多萬平方米。觀點：消費者繼續(xù)觀望，雖然促銷風、降價風盛行，但是大多數(shù)消費者依然按兵不動，繼續(xù)觀望。長沙樓市發(fā)展趨勢1、未來市場供應量依然巨大，市場競爭形勢依然嚴峻據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，未來三個月內(nèi)將有40個左右的項目或新品上市，預計推貨量將達到2

39、50萬平方米以上，加上目前340多萬平方米的市場存量，未來3個月內(nèi)長沙市場將有600多萬平方米的市場放量，還有部分項目將集中推遲到明年上半年上市，加上今年預計400萬平方米的市場存量進入明年的市場繼續(xù)消化，全球性的金融危機所產(chǎn)生的影響也將對明年的長沙樓市產(chǎn)生較大的沖擊,而調(diào)查研究，未來3個月市場的需求量不足200萬平方米，因而可以預計，明年上半年的長沙市場依然不容樂觀。2、長沙樓市整體價格將進一步拉低面對席卷全球的金融危機沖擊、嚴峻的市場壓力以及年關(guān)將至的銷售壓力等因素，未來三個月長沙樓市還將繼續(xù)上演激烈的促銷戰(zhàn)，而前三季度一直按兵不動的部分中高端項目將很有可能參與到這場戰(zhàn)爭中來，隨著促銷力度

40、的進一步加大和促銷面的進一步擴大，將導致長沙樓市整體價格進一步拉低。雖然國家政策有向房地產(chǎn)有利的趨勢發(fā)展，但是明年上半年長沙樓市價格回升的可能性不大。3、國家政策將朝有利于房地產(chǎn)回暖的方向發(fā)展9月份央行兩次降息及下調(diào)銀行儲備金利率已經(jīng)露出政府救市的端倪，未來中央政府還將會出臺一系列有利于房地產(chǎn)發(fā)展的救市措施，這將有利于促進房地產(chǎn)市場的回暖，最關(guān)鍵的是可以重新樹立開發(fā)商和消費者對市場的信心。4、明年開發(fā)商的利潤將進一步壓縮去年高價拿地的項目將于明年陸續(xù)推向市場，由于市場行情一時難以好轉(zhuǎn)，價格回升也需要時間，而由于地價較高，項目成本增加而導致開發(fā)商的利潤空間將進一步被壓縮。5、部分客戶有望解除觀望

41、面對開發(fā)商強大的促銷攻勢以及國家救市政策的陸續(xù)出臺，部分觀望已久而急于買房的客戶將在年底前選擇恰當?shù)臅r機出手。而部分投資客戶則會出于抄底心理而出手。 提交部門：策劃部 整理：陳珊2008年10月7日附件1：參展樓盤信息一樓：精品樓盤區(qū)樓盤名稱推盤時間推盤量在售產(chǎn)品情況房交會前價格房交會期間價格南山·蘇迪亞諾2008年6月3房104-1444房144-149洋房3380；聯(lián)排5500；棟9000洋房均價：2800元/江臨天下（長泰豪園期）未開盤（2棟已有預售許可證）1房52，2房89，3房126，4房148-起價：3398元/，均價：3600元/天賜良園2008年4月86-136均價：

42、4000元/均價：3300-3400元/博林金谷一期二批08年7月5日開盤,推220套二房72-82；三房88-116；四房156；五房187均價：4600元/均價：4600元/西子花苑2008年5月18日開盤（二期二推）推出187套二房86113，三房132137，四房162164起價4400元/，均價4900元/，最高價6158元/起價4400元/，均價4900元/，最高價6158元/三江·花中城第三批推出4棟多層洋房，1棟16層純板式小高層三房（134、136、140、147平方米）占50%；四房（151、155、172、174平方米）占50%均價：4400 元/特價：3420

43、元/（2房）濱江·君悅香邸二期二批（2007年12月1日）84-135（2-3房）起價：4200元/；均價：4800 元/均價4800-4900元/平方米利海.米蘭春天2008年6月90-150均價：3400 元/起價：2888元/ 均價：3200元/星城世家期2008年8月16日開盤（G6棟 F7棟）3房（130-140平方米）共38套；頂層復式 （204-240平方米）約8套均價：4600 元/起價：3980元/；均價：4388元/綠城桂花城（三期）三期80-290均價：5000元/均價：5000元/湖南三和醫(yī)藥物流中心2008年10月40-90均價:3800 元/均價:3800

44、 元/保利花園尾盤銷售82-156均價：4200 元/均價：4200元/,選擇不送車均價:3500-3700元/長房東郡2008年10年20日110套房源80-160起價：3800元/、均價4200元/起價：3800元/（1樓3房）均價：4200-4500元/和莊2008-9-26567套一房（58-60）54套占9.5%，兩套（78-80）81套占14.3%，3房（89-95）432套均價：4300 元/均價：4300 元/西城龍庭二期2008年5月一房58共36套；兩房（70-80）共200套；三房（110-136）共108套；四房（136）共1）共2套起價3800元/平方米；均價4450

45、元/平方米；最高價5000元/平方米均價：3668元/（80），3860元/（128）錦湘.國際星城二期07年12月80-160,200復式均價:4200 元/均價:4200 元/中信新城.都會公元08年5月136-180均價:4400 元/均價:4400 元/紫金苑二期08年7月23開盤，共二棟，216套二房96；三房126-151；四房185-193；起價：5500元/均價：6200元/起價：5500元/ 均價：6200元/書院觀邸08年5月18日開盤45-200最低價:5600元/,最高價:10000元/最低價:5600元/,最高價:10000元/香頌國際2008年7月6日44-151（

46、1-4房）均價：4400-4500元/均價：4400-4500元/天晟.海拔東方未開盤預計12月開盤待定預計價格：3500-3800元/威爾士春天未開盤/待定/綠城青竹園形象展示別墅4501000萬/套/學府華庭2008年5月130-150起價：3280元/均價：3780元/特價：2800-3000元/（3房）上河國際商業(yè)廣場三期（2007年11月）一房（53-61平方米）占30%、兩房（66-103平方米）占60%；三房（148平方米）占10%，層高3.0米均價：4500元/10F以下3780元/，10-18F3880元/，18-30F3980元/西岸潤澤府二期08年9月15日120-190

47、均價:4200 元/均價:4200 元/外灘香頌2008年1月50-160均價：4980元/均價：4980元/萬科·金色家園預計11月，共1088套32，42未定未定萬科·金域藍灣08年10月19日480套精致三房（87.3、89.74、89.9）67%（320套）；舒適三房（122、126）20%（96套）；四房（145、161）13%（64套）均價:4600-4700元/較開盤價格高約200元/平米長大·臥琥預計11月開盤,推45號棟91-95起價3388元/,均價3600元/起價3388元/,均價3600元/山水花都預計12月開盤41-175(1房-5房)未

48、定未定恒大名都形象展示-東璽門三期推出5棟，前推出2棟現(xiàn)在已經(jīng)售罄，2008年4月推出第3棟（200戶）60-149起價3800元/；均價：4400元/起價3800元/；均價：4400元/；每天一套特價房3800元/長沙恒大華府預計11月底開盤84-370未定未定金域·南外灘未開盤預計均價5400元/生活藝術(shù)城07年12月36-100起價：2880元/；最高價：3880元/起價：2880元/；最高價：3880元/蝴蝶谷未開盤-起價：2500元/起價：2500元/左岸右岸期2008年10月11日開盤51-130起價：3500元/；均價：3900元/均價：3900元/富興嘉城-2房、3房

49、、4房起價：3500元/；均價：3800元/均價：3800元/恒基凱旋門形象展示待定待定待定2樓：長沙縣展區(qū)樓盤名稱推盤時間推盤量在售產(chǎn)品情況房交會前價格房交會期間價格圓夢完美生活二期預計08年11月推出，為3棟高層，約500多套二房86（占10%）；三房126-170（占80%）；四房170（占10%）起價2580元/；均價約3000-3100元/之間一口價2650元/世景華庭二期2008年5月17日，推出2棟共200多套兩房88-93（占70%）；三房127-136（占25%）；四房160（占5%）起價2680元/，均價約3000元/，最高價3300元/對外報價沒有變化好望谷一期2008年

50、7月20日，共40多套獨棟別墅一期獨棟面積區(qū)間260-757，主力戶型300-3509000元/起價，一棟一價，均價10000元/左右對外報價沒有變化紅樹灣二期08年6月28日，共推出400多套兩房90左右（占10%）；三房120-130（占70%）；四房140-160（占20%）均價3000元/，最高價3300元/對外報價沒有變化愿景·山水印象預計于09年11月推出，為6棟小高層二房75-87；三房87-151；四房167未定未定華潤鳳凰城一期一批08年9月20日，為5棟小高層，共600多套一期一批：兩房79-90（占83%）；三房115-127（占17%）二房：起價2880元/，

51、均價3280元/；三房：起價3500多元/，均價3800-3900元/左右對外報價沒有變化匯一紫晶城二期2008年3月，為1棟高層共500多套一房49-53（占10%）；兩房85-118（占60%）；三房112（占20%）；四房133（占10%）。起價2980元/，均價3300元/-3500元/，層差為10-50元/對外報價沒有變化尚城2008年6月份推出，為2棟高層，共1088套一房47-61（占15%）；二房81-88（占30%）；三房123-137（占30%）；四房182（占25%）起價3000元/，均價3450元/；層差10-50元/對外報價沒有變化錦璨家園一期于2008年1月19日推

52、出，4棟高層共560套二房81-90（占25%）；三房120（占50%）；四房130（占25%）均價2800元/；層差30元/，景觀差100-150元/對外報價沒有變化方略蕭邦2008年6月21日，共推出152套兩房90（占50%）；三房130（占50%）特價房：一口價2580元/，其余房價折后2770元/均價2700元/左右方略學府佳境項目為10棟小高層，目前為項目的二期，8#、9#、10#三棟，兩房87-97，三房126-137均價2680元/折后起價1980元/；折后均價約2300元/左右博雅上院二期一批08年1月，共8棟，首批推出1、4、5、7、8共5棟兩房80-95（占30%）；三房110-130（占50%）；四房140-160（占20%）對外報價3180元/對外報價沒有變化，3180元/香檳小鎮(zhèn)二期08年9月21日，推出1棟高層，200多套，加上一期剩余現(xiàn)房100多套，共300多套二期：二房88、89（占37.5%）；三房114-122（占62.5%）二期開盤均價3100元/左右，對外報價沒有變化鵬基·諾亞山林項目分三