對(duì)首都城市老舊住宅小區(qū)綜合整治問(wèn)題的思考和建議(一)

1、對(duì)首都城市老舊住宅小區(qū)綜合整治問(wèn)題的思考和建議（一 ）論文關(guān)鍵詞：綜合整治老舊住宅小區(qū)困難與問(wèn)題對(duì)策論文摘要：文章明確提出了加強(qiáng)首都老舊住宅小區(qū)綜合整治的重要性和必要性。圍繞這一觀點(diǎn)從提升城市整體管理水平、關(guān)注民生改善民生、構(gòu)建和諧社區(qū)和展示首都城市良好形象的角度，闡述了加強(qiáng)老舊住宅小區(qū)綜合整治是首都城市建設(shè)管理面臨的重要課題，分析了目前老舊住宅小區(qū)的管理現(xiàn)狀和需要解決的問(wèn)題。并在此基礎(chǔ)上，提出了老舊住宅小區(qū)綜合整治的對(duì)策和建議。城市老舊住宅小區(qū)綜合整治是城市建設(shè)和管理的薄弱環(huán)節(jié)。改善人居環(huán)境，提升城市整體形象，必須對(duì)城市老舊住宅小區(qū)進(jìn)行綜合整治，標(biāo)本兼治，城市才能和諧發(fā)展。作為我國(guó)的首都北京

2、，更應(yīng)該高度重視這個(gè)問(wèn)題，不惜人力、物力、財(cái)力，進(jìn)一步完善綜合整治機(jī)制和配套的法規(guī)政策，切實(shí)把城市老舊住宅小區(qū)建設(shè)好、管理好。本文結(jié)合首都北京的老舊住宅小區(qū)現(xiàn)狀談一些思考和建議。一、老舊住宅小區(qū)綜合整治的重要性和必要性1 .加強(qiáng)老舊小區(qū)綜合整治是提升首都城市整體管理水平的需要。目前，我國(guó)各地對(duì)老舊小區(qū)的界定稍有不同，但一般是指早期建設(shè)的那些設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、配套不全、設(shè)備過(guò)時(shí)老化、管理不善、人文環(huán)境差的舊住宅小區(qū)。北京市的老舊小區(qū)一般建于20 世紀(jì) 90 年代以前，約有 1580 多個(gè)，在全市3000 多個(gè)小區(qū)中占有半壁江山。如西城區(qū)，僅直管公房老舊小區(qū)就有76 個(gè)， 而在東城區(qū)138 個(gè)住宅小

3、區(qū)中老舊小區(qū)就有 93 個(gè)，占到2/3。由于受歷史的局限，這些老舊住宅小區(qū)無(wú)論在公建配套設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)方面，還是在管理模式、運(yùn)作機(jī)制方面，都無(wú)法滿足首都居民日益增長(zhǎng)的住房需求。特別是隨著住房制度的改革，老舊住宅小區(qū)形成產(chǎn)權(quán)逐步多元化，小區(qū)維護(hù)和管理資金渠道逐步枯竭，管理水平降低，管理功能退化，致使老舊住宅小區(qū)人居環(huán)境環(huán)境與新建小區(qū)形成強(qiáng)烈反差，已經(jīng)成為首都城市建設(shè)管理的落后地帶。只有大力加強(qiáng)老舊小區(qū)的綜合整治，盡快將老舊小區(qū)的建設(shè)和管理搞上去，提升首都城市整體建設(shè)和管理水平才有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2 .加強(qiáng)老舊小區(qū)綜合整治是關(guān)注民生、改善民生的需要。城市老舊小區(qū)大都先天不足，后天營(yíng)養(yǎng)不良，導(dǎo)

4、致小區(qū)居民日常生活面臨許多問(wèn)題和實(shí)際困難。比如，小區(qū)道路維護(hù)不足，路面坑坑洼洼，路燈缺失，影響居民出行；私搭亂建擠壓侵占市政管線和消防通道，造成安全隱患；小區(qū)雨水污水混流，房屋前后下水管道破損，堵塞嚴(yán)重，基本喪失城市防洪功能，給居民生活帶來(lái)不便。每到汛期，能否確保老舊小區(qū)安全渡汛，成為政府不放心、房管單位最擔(dān)心、群眾感到痛心的老大難問(wèn)題。老舊小區(qū)的居民迫切希望盡快改變這種狀況。解決這些問(wèn)題，迫切需要對(duì)小區(qū)進(jìn)行綜合整治，努力改善住用和環(huán)境條件，并建立健全正規(guī)有序的管理機(jī)制，以形成小區(qū)維護(hù)管理的良性循環(huán)。從首都城區(qū)近幾年進(jìn)行綜合整治的老舊小區(qū)并引入規(guī)范管理的試點(diǎn)情況看，群眾反映很好，小區(qū)居民普遍感

5、謝政府解決了群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的生活實(shí)際問(wèn)題，改善了群眾的生活環(huán)境，提高了群眾的生活 質(zhì)量，為老百姓辦了實(shí)事、辦了好事。3 .加強(qiáng)老舊小區(qū)的綜合整治是構(gòu)建和諧社區(qū)的需要。一個(gè)安全優(yōu)美、舒適和睦的生存空間對(duì)于形成和諧的人際關(guān)系，維護(hù)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)有著十分重要的作用。老舊小區(qū)綜合整治的目標(biāo)，首要的不是追求經(jīng)濟(jì)效益，而是努力尋求社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。綜合整治的意義不僅在于簡(jiǎn)單改善、維持社區(qū)秩序，保障住戶基本的居住條件，還在于可以協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)各方面的關(guān)系，化解各種不平衡、不和諧因素引發(fā)的社會(huì)矛盾，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，營(yíng)造一種和諧的人文環(huán)境。通過(guò)全面的綜合整治，使老舊住宅小區(qū)原有毀損的道路及

6、時(shí)修補(bǔ)，嚴(yán)重缺失的照明設(shè)施得到增設(shè)，方便了群眾出行；私搭亂建被拆除，騰出的場(chǎng)地用來(lái)建設(shè)綠地、停車場(chǎng)和休閑健身活動(dòng)場(chǎng)所等等，居民居住的條件改善了，環(huán)境優(yōu)美了，心氣也就順了，精神文明建設(shè)水平自然會(huì)得到提升。4 .加強(qiáng)老舊小區(qū)的綜合整治是展示首都城市良好形象的需要。小區(qū)是城市的細(xì)胞。隨著首都城市建設(shè)步伐的加快，一批批環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、管理先進(jìn)的新建住宅小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)，給居民們帶來(lái)強(qiáng)大的視覺(jué)沖擊和心理感受，已經(jīng)成為展示首都城市建設(shè)和管理水平的重要窗口。然而，一些老舊小區(qū)相比之下就黯然失色，老舊小區(qū)的 “臟、 亂、 差 ”狀況， 甚至在一定程度上嚴(yán)重影響到首都城市形象?？梢赃@么講，沒(méi)有老舊住

7、宅小區(qū)居住面貌的根本改觀，提升首都城市內(nèi)涵和整體形象就是一句空話。從已完成綜合整治并實(shí)行規(guī)范管理的 老舊住宅小區(qū)情況看，都達(dá)到了整潔干凈、亮化美化的要求，較好地融入了首都現(xiàn)代化的城市格局，不僅增強(qiáng)了城市的吸引力和輻射力，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)的保值增值，而且也為展示首都城市形象錦上添花。因此，我們?cè)诩訌?qiáng)社會(huì)主義精神文明建設(shè)、創(chuàng)建文明城市和現(xiàn)代化國(guó)際大都市的時(shí)候，更應(yīng)該重視老舊住宅小區(qū)的建設(shè)和管理。二、老舊住宅小區(qū)管理現(xiàn)狀及綜合整治面臨的問(wèn)題1 .老舊住宅小區(qū)管理現(xiàn)狀。一是房屋本體和基礎(chǔ)設(shè)施陳舊老化，甚至缺失， 缺乏系統(tǒng)保養(yǎng)和維修。也就是說(shuō)老舊小區(qū)都到了“問(wèn)題階段 ”， 如房屋外墻粉刷面起殼風(fēng)化；內(nèi)樓道墻面

8、樓梯扶手脫落銹蝕，沒(méi)有公共照明；多層樓房頂層防滲漏功能退化，房屋前后下水管道破損、堵塞，雨水、污水混流，化糞池定期得不到清理；小區(qū)道路老化，路面破損甚至沒(méi)有路燈；綠地雜草叢生、布局混亂，有些公共綠地甚至被人用來(lái)種菜。消防設(shè)施設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，高層樓房高層房屋電梯、沒(méi)有專用消防泵和消防控制柜，消防設(shè)施自然損壞、人為破壞和被盜現(xiàn)象嚴(yán)重，造成很大的消防安全隱患。二是生活環(huán)境臟、亂、差現(xiàn)象嚴(yán)重。主要表現(xiàn)在各類違章搭建多，破墻開(kāi)門多，陽(yáng)臺(tái)改為廚房、廁所以及“房中房 ”現(xiàn)象多，無(wú)證攤點(diǎn)多，車輛亂停亂放多，已成為影響城市容貌的頑癥。幾乎每一個(gè)老舊住宅小區(qū)都有違章建筑，一些個(gè)人、單位、街道未經(jīng)規(guī)劃部門許可，擅自在小

9、區(qū)內(nèi)主干道兩側(cè)亂搭亭棚，破院墻開(kāi)門，影響小區(qū)交通和景觀，破壞了小區(qū)綠化。機(jī)動(dòng)車、自行車無(wú)序停放，隨意占用便道，造成交通擁堵。老舊小區(qū)的建筑一般比較分散，難以達(dá)到相對(duì)封閉和獨(dú)立，任何人都可以自由進(jìn)出；有的小區(qū)由于沒(méi)有圍墻和門衛(wèi)值班室，車輛失竊和刑事案件時(shí)有發(fā)生，存在極大的安全隱患。老舊住宅小區(qū)中，由于多方面的原因，房屋出租率普遍較高，居住人員和外來(lái)人口多，甚至是 “三無(wú) ”人員聚居地。三是公共配套設(shè)施缺少、被占用現(xiàn)象嚴(yán)重或者說(shuō)小區(qū)分布零散，公建配套無(wú)人問(wèn)津。一些老舊住宅小區(qū)，建設(shè)之初，只是為了解決居民住房困難，規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單。居民活動(dòng)場(chǎng)所、公共綠地、自行車庫(kù)、停車場(chǎng)等配套設(shè)施與居民實(shí)際需求的矛

10、盾相當(dāng)突出，環(huán)衛(wèi)設(shè)施不完備，有的沒(méi)有垃圾箱和垃圾中轉(zhuǎn)站，垃圾房、公廁、果殼箱等設(shè)置過(guò)少，有的地方甚至是空白。大多數(shù)小區(qū)原有公建配套設(shè)施規(guī)劃配置比例較低，僅有的一些公建配套設(shè)施有的也被擠占挪作它用，一些小區(qū)居委會(huì)用房已轉(zhuǎn)租或出賣給其他單位，小區(qū)居委會(huì)與物業(yè)管理公司之間關(guān)系不和，爭(zhēng)房、爭(zhēng)權(quán)、爭(zhēng)地盤，矛盾重重。這些年市政府加大了投入改造力度，部分老舊住宅小區(qū)條件有所改善，但上述問(wèn)題并沒(méi)有從根本上得到解決。要徹底改變這種情況，需要認(rèn)真分析整治過(guò)程中面臨的突出問(wèn)題，予以解決。2 .老舊小區(qū)綜合整治必須解決的有四大問(wèn)題。一是整治合力能否形成問(wèn)題。 老舊小區(qū)整治涉及的整治任務(wù)重，內(nèi)容范圍廣，涉及建設(shè)、規(guī)劃、

11、工商、城管、房管、街道、水利、自來(lái)水等政府十多個(gè)部門或單位。無(wú)論是在整治工作方面還是在整治投入方面，僅靠個(gè)別部門是難以承擔(dān)這項(xiàng)任務(wù)的，必須條塊結(jié)合，共同參與，明確任務(wù)分工和職責(zé)，密 切配合，形成工作的合力，才能確保老舊小區(qū)整治工作的強(qiáng)力推進(jìn)。二是整治經(jīng)費(fèi)的籌措問(wèn)題。首都城市老舊小區(qū)1000 多個(gè)，整治經(jīng)費(fèi)動(dòng)輒數(shù)億元。如果全部由政府或部門承擔(dān)，財(cái)政將無(wú)力承受，如果全部由企業(yè)承擔(dān)，既不現(xiàn)實(shí)也不合理。再加上由于房改體制的推進(jìn)，住宅產(chǎn)權(quán)已呈多元化，因此，不能再揪住開(kāi)發(fā)單位或原產(chǎn)權(quán)單位不放，應(yīng)立足于小區(qū)找資金，盡最大可能、最大限度地合理利用小區(qū)閑置土地或簡(jiǎn)陋房屋進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，在不要政府和企業(yè)投入、不影響

12、規(guī)劃的情況下，實(shí)現(xiàn)資金平衡。資金無(wú)法平衡的缺口部分，再由房屋產(chǎn)權(quán)人、原房屋產(chǎn)權(quán)單位、房屋建設(shè)單位、政府及政府部門按一定比例進(jìn)行合理分?jǐn)傒^為合適。三是綜合整治完成，后續(xù)管理問(wèn)題。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，政府應(yīng)通過(guò)建立市場(chǎng)機(jī)制來(lái)培育老舊小區(qū)百姓的市場(chǎng)觀念，即政府花錢買機(jī)制，百姓花錢買服務(wù)。要讓廣大居民懂得，房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)多元化，作為產(chǎn)權(quán)人要承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。只有通過(guò)成立業(yè)主委員會(huì)等自治組織，對(duì)老舊住宅小區(qū)整治完的后續(xù)管理實(shí)施監(jiān)督，才能真正維護(hù)自身的利益，落實(shí)長(zhǎng)效管理的機(jī)制。同時(shí)，要讓廣大街道、社區(qū)干部懂得，老舊住宅小區(qū)的維修養(yǎng)護(hù)及其他管理服務(wù)也應(yīng)從過(guò)去的政府行為轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)行為，要轉(zhuǎn)變政府職能，逐步轉(zhuǎn)換角色，積極主動(dòng)地做好退位和補(bǔ)位工作，把老舊住宅小區(qū)整治完的后續(xù)的管理工作讓位于社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的物業(yè)管理，并加強(qiáng)監(jiān)督管理。否則，整治成果將前功盡棄。四是一些相關(guān)部門或 單位的利益調(diào)整問(wèn)題。整治勢(shì)必牽涉到原有利益格局的調(diào)整，尤其是 騰退已被占用的原公建配套設(shè)施，回購(gòu)街道