新能源汽車公司建筑建設管理方案（范文）

1、CMC·泓域/建筑建設管理方案新能源汽車公司建筑建設管理方案xxx集團有限公司目錄第一章 公司簡介4一、 公司基本信息4二、 公司簡介4第二章 行業(yè)背景分析6第三章 建筑與房地產市場運行機制8一、 分部組合計價8二、 房地產市場運行機制8第四章 房地產開發(fā)流程25一、 投資決策25第五章 招標投標法律法規(guī)27一、 招標投標法27第六章 建設工程施工招標投標34一、 施工招標方式和程序34二、 施工招標策劃36第七章 設計施工總承包合同管理41第八章 建設工程勘察設計合同管理42一、 工程勘察合同管理42二、 工程設計合同管理50第九章 BIM技術特征及應用價值58一、 BIM技術應用

2、價值價值58第十章 建設工程監(jiān)理工作內容及主要方式61一、 工程監(jiān)理工作主要方式61第十一章 裝配式建筑評價66一、 評價單元及內容66二、 評價時點與方法67第十二章 綠色建筑特征及相關政策標準69一、 綠色建筑的特征69第一章 公司簡介一、 公司基本信息1、公司名稱：xxx集團有限公司2、法定代表人：趙xx3、注冊資本：1450萬元4、統(tǒng)一社會信用代碼：xxxxxxxxxxxxx5、登記機關：xxx市場監(jiān)督管理局6、成立日期：2014-11-207、營業(yè)期限：2014-11-20至無固定期限8、注冊地址：xx市xx區(qū)xx9、經營范圍：從事新能源汽車相關業(yè)務（企業(yè)依法自主選擇經營項目，開展經

3、營活動；依法須經批準的項目，經相關部門批準后依批準的內容開展經營活動；不得從事本市產業(yè)政策禁止和限制類項目的經營活動。）二、 公司簡介當前，國內外經濟發(fā)展形勢依然錯綜復雜。從國際看，世界經濟深度調整、復蘇乏力，外部環(huán)境的不穩(wěn)定不確定因素增加，中小企業(yè)外貿形勢依然嚴峻，出口增長放緩。從國內看，發(fā)展階段的轉變使經濟發(fā)展進入新常態(tài)，經濟增速從高速增長轉向中高速增長，經濟增長方式從規(guī)模速度型粗放增長轉向質量效率型集約增長，經濟增長動力從物質要素投入為主轉向創(chuàng)新驅動為主。新常態(tài)對經濟發(fā)展帶來新挑戰(zhàn)，企業(yè)遇到的困難和問題尤為突出。面對國際國內經濟發(fā)展新環(huán)境，公司依然面臨著較大的經營壓力，資本、土地等要素成

4、本持續(xù)維持高位。公司發(fā)展面臨挑戰(zhàn)的同時，也面臨著重大機遇。隨著改革的深化，新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、信息化、農業(yè)現(xiàn)代化的推進，以及“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”、中國制造2025、“互聯(lián)網+”、“一帶一路”等重大戰(zhàn)略舉措的加速實施，企業(yè)發(fā)展基本面向好的勢頭更加鞏固。公司將把握國內外發(fā)展形勢，利用好國際國內兩個市場、兩種資源，抓住發(fā)展機遇，轉變發(fā)展方式，提高發(fā)展質量，依靠創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新開辟發(fā)展新路徑，贏得發(fā)展主動權，實現(xiàn)發(fā)展新突破。公司將依法合規(guī)作為新形勢下實現(xiàn)高質量發(fā)展的基本保障，堅持合規(guī)是底線、合規(guī)高于經濟利益的理念，確立了合規(guī)管理的戰(zhàn)略定位，進一步明確了全面合規(guī)管理責任。公司不斷強化重大決策、重大事項的合規(guī)論

5、證審查，加強合規(guī)風險防控，確保依法管理、合規(guī)經營。嚴格貫徹落實國家法律法規(guī)和政府監(jiān)管要求，重點領域合規(guī)管理不斷強化，各部門分工負責、齊抓共管、協(xié)同聯(lián)動的大合規(guī)管理格局逐步建立，廣大員工合規(guī)意識普遍增強，合規(guī)文化氛圍更加濃厚。第二章 行業(yè)背景分析2010-2020年，全球新能源汽車行業(yè)專利申請人數(shù)量呈增長趨勢及專利申請量呈增長趨勢。整體來看，全球新能源汽車技術處于成長期。目前，全球新能源汽車大多數(shù)專利處于“有效”狀態(tài)，截止2021年7月29日，全球新能源汽車行業(yè)“有效”專利總量為90575項，占全球新能源汽車專利總量的75.15%?！皩徶小睂＠偭繛?8915項，占全球新能源汽車專利申請總量的2

6、3.99%。目前，全球新能源汽車行業(yè)專利總價值為109.85億美元。其中，3萬美元以下的新能源汽車專利申請數(shù)量最多，為6.80萬項;其次是3-30萬美元的云計算專利，合計專利申請量為1.94萬項。大于3百萬美元的新能源汽車專利申請數(shù)量最少，為489項。在專利類型方面，目前全球有6.71萬項新能源汽車專利為發(fā)明專利，占全球新能源汽車專利申請數(shù)量最多，為55.68%。實用新型新能源汽車專利和外觀設計新能源汽車專利數(shù)量分別為4.19萬項和1.15萬項，分別占全球新能源汽車專利申請數(shù)量的34.77%和9.54%。目前，全球新能源汽車第一大技術來源國為中國，中國新能源汽車專利申請量占全球新能源汽車專利總

7、申請量的66.79%;其次是日本，日本新能源汽車專利申請量占全球新能源汽車專利總申請量的11.82%。韓國、美國和德國分別排全球新能源汽車專利申請量的三四五位。中國方面，江蘇省是中國新能源汽車申請專利數(shù)量最多的省份，截止2021年7月29日，江蘇省新能源汽車專利申請數(shù)量高達16700項。廣東省、浙江省新能源汽車專利數(shù)量均超過1萬項。中國當前申請省(市、自治區(qū))新能源汽車專利數(shù)量排名前十的省份還有北京市、安徽省、上海市、山東省、河南省、天津市、重慶市。第三章 建筑與房地產市場運行機制一、 分部組合計價工程造價計算是通過分部組合而成的。建設項目可逐層分解為單項工程、單位工程、分部工程和分項工程。在

8、確定工程設計概算和施工圖預算時，需要按工程構成由下而上分部組合計價，在工程招標、投標及施工過程中，也需要按照分部分項工程進行組合計價。針對建筑市場競爭激烈、價格競爭突出、多次計價、交易周期長、風險大等運行特點，建筑業(yè)企業(yè)要從提高核心競爭力、提升合同管理水平、開展多種經營、保持彈性組織、提高技術水平和新技術應用能力、增強風險意識、加強風險管控等方面入手，開展市場經營活動。政府則需要從完善工程建設組織模式、加強工程質量安全管理、建立統(tǒng)一開放市場、加強承包履約管理、規(guī)范工程價款結算、提高從業(yè)人員素質、推進建筑產業(yè)現(xiàn)代化、推行市場準入管理、建立市場誠信機制等方面引導或規(guī)范市場主體行為，建立公平競爭、保

9、護市場主體合法權益、健康良性發(fā)展的建筑市場。二、 房地產市場運行機制在房地產市場中，市場主體有房地產需求者、房地產供給者、房地產中介，市場客體為土地使用權、房屋所有權、房屋使用權。房地產市場是在相關法律、法規(guī)和監(jiān)督管理體系下運行的。（一）房地產市場供求1、房地產市場需求（1）房地產市場需求構成。房地產市場需求是指在特定時期內、一定價格水平上，愿意購買且能夠購買的房地產商品量。房地產市場需求包括以下三類。1）生產性需求。物質生產部門和服務部門為滿足生產經營需要而形成的房地產商品需求，其需求主體是各類企事業(yè)單位和個體工商業(yè)者，如企業(yè)廠房、商店商鋪、辦公用房、服務行業(yè)用房及其他生產經營性用房等產生的

10、需求。這類需求與社會生產經營活動直接相關，是房地產作為生產要素存在而形成的需求。2）消費性需求。由人們的居住需要而形成的房地產需求，主要是居住房地產需求，其需求主體是居民家庭。這類需求具有廣泛性和普遍性。按住宅分類，居住消費需求又可分為花園別墅需求、高層住宅需求、多層住宅需求等不同檔次的居住房地產需求。政府購買市場銷售的房地產作為辦公樓、公共租賃住房和廉租房房源時，也構成房地產市場的消費性需求。3）投資性需求。人們購置房地產不是為了直接用于生產經營和消費，而是將房地產作為一種價值形式儲存，在合適的時候轉售或出租，以達到保值增值的目的。投資性需求是由房地產的保值增值屬性引起的，本質上屬于獲利性投

11、資行為，房屋轉售是為了獲取差價收入，房屋出租是為了獲得租金收人。投資性房地產需求的存在對房地產市場有雙面作用。積極的一面是可以調節(jié)房地產市場供求關系，房地產市場供過于求時，可以增加房地產需求；房地產市場供不應求時，可以增加房地產市場供給。消極的一面是可能會增加房地產市場需求泡沫，造成需求旺盛的假象，加劇供求失衡，引起房地產價格大起大落。因此，對投資性房地產需求應加以適度控制。國際上通行的適度量化標準是，投資性購房量控制在房地產交易總量的20%以下。（2）房地產市場需求影響因素。1）國民經濟發(fā)展水平。國民經濟發(fā)展水平對房地產市場需求的影響主要包括兩大方面：一是投資規(guī)模，反映生產者對廠房、辦公樓等

12、的需求水平；二是國民收入水平，反映國民對住宅、娛樂設施、科教文衛(wèi)等房地產的需求。國民經濟發(fā)展水平與房地產需求呈一種正相關關系。2）房地產資本收益。從生產者角度分析，房地產資本收益水平的提高會導致資本流向房地產業(yè)；從消費者或投資者角度分析，房地產資本收益水平的提高會導致投資目的和消費目的的需求水平和比例發(fā)生變動。一般來講，收益水平提高會增加投資需求比重。但房地產資本收益提高通常意味著價格上漲，而價格上漲會引起需求下降，因此，房地產資本收益對房地產市場需求的影響是復雜的。3）利率水平。利率對生產性房地產需求的影響是：生產性房地產需求可以看作為一種投資，收益提高使得其與資本的邊際效率相比差距減小，對

13、投資有抑制作用。利率對消費性房地產需求的影響是：房地產消費作為一種必要的消費品，且在消費結構中占很大比重，利率對其影響可能微不足道。利率對投資性房地產需求的影響是：實際利率的提高會降低房地產需求水平，反之會提高房地產需求水平。4）通貨膨脹。從長期來看，房地產商品有保值功能，在存在通貨膨脹的情況下，房地產需求水平也會出現(xiàn)增長。5）消費者收入水平和結構。消費者收入水平對房地產市場需求的直接影響表現(xiàn)為對消費性房地產的需求，兩者基本上呈正相關關系；間接影響表現(xiàn)為收入水平的提高，會導致對消費需求的增加，消費需求的增加導致生產規(guī)模的擴大，進而導致對生產性房地產需求的增加。6）房地產商品價格、其他商品價格及

14、消費結構。房地產商品價格上升，需求下降；在其他條件不變的情況下，其他商品價格上升會引起房地產市場需求下降，但由于消費結構中房地產消費占有絕對地位，其他商品價格對其的影響不明顯。7）消費者對未來的預期。消費者對未來的預期很多，但對當前房地產市場需求而言，影響主要來自兩個方面：一是未來房價走勢，在“買漲不買跌”的心理作用下，若預期未來房地產價格上升，則會增加當前房地產市場需求；二是對未來經濟形勢和家庭收入的預期，若預期末來經濟形勢和家庭收入向好的方向發(fā)展，則會增強當前消費信心，增加當前房地產市場需求。2、房地產市場供給（1）房地產市場供給構成。房地產市場供給是指房地產開發(fā)企業(yè)和擁有者在某一特定時間

15、內，在一定價格水平下，對某種房地產所愿意且能夠提供出售的數(shù)量。房地產市場供給分為增量房市場供給和存量房市場供給。1）增量房市場供給。增量房是指由房地產開發(fā)企業(yè)新開發(fā)建設完成的房地產，可以增加社會房地產總量（非房地產開發(fā)企業(yè)建設的房地產不納入市場范疇考察）形成房地產市場供給。就某一時間段考察，新建房地產市場銷售包括現(xiàn)房銷售和預售。房地產開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積約占全國房屋竣工面積的30%。2）存量房市場供給。存量房是相對于增量房而言的，存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。存量房可以進入市場增加市場供給量，但不會增加社會房地產總量，存量房市場也被稱為二手房市場。隨著房地產業(yè)發(fā)展和社會房地產

16、總量增加，二手房市場交易比重呈現(xiàn)出逐步上升趨勢。（2）房地產市場供給影響因素。1）土地供應量。土地（指開發(fā)建設用地）是房地產開發(fā)建設的資源，與一般供求規(guī)律樣，開發(fā)建設可供利用的資源是制約房地產供給的因素，但特殊的是土地有限且不可替代，若加上政策的調整和限制，土地供應量是直接影響房地產市場供給量的首要因素。也正因為如此，我國歷年來都將土地供應作為調控房地產市場的重要手段。2）房地產市場價格。房地產市場價格是影響房地產市場供給的一個重要因素。房地產市場供給與其他商品供給一樣，房地產市場價格越高，房地產市場供給也就越大。但由于土地資源的約束和開發(fā)建設周期長這兩個主要因素的制約，房地產市場供給價格彈性

17、比較小。3）房地產開發(fā)成本。房地產開發(fā)成本通過影響生產供給的利潤，從而影響房地產市場供給。當其他條件不變時，開發(fā)成本上升，利潤下降，供給量減少。4）房地產開發(fā)建設技術水平。房地產開發(fā)建設技術水平對房地產供給的影響通過兩個途徑傳導：一是開發(fā)技術水平提高，能夠提供新型優(yōu)質的房地產，刺激需求，從而推動供給增加；二是開發(fā)建設水平提高，能夠縮短開發(fā)建設周期，降低開發(fā)建設資金成本并增加當前房地產市場供給量。5）政府政策。房地產開發(fā)建設投資大、占用和消耗社會資源多，通常被政府作為調控投資的一個手段；同時作為占用社會資源大且需求廣泛的商品，政府對房地產市場調控的措施也較多。因此，政策變動通常會對房地產市場供給

18、產生較大影響。6）房地產開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預期。由于房地產開發(fā)建設周期長，從投資開始到建成交付使用過程中可變因素多、風險大。在房地產投資，尤其是房地產開發(fā)企業(yè)新開項目時，對未來預期是占比很重的一個因素。未來預期良好，會增加一定時期內的供給量。（二）房地產市場運行特點（1）區(qū)域性市場。房地產屬于不動產，因而地域性很強，與周圍環(huán)境關系極為緊密，因而房地產市場屬區(qū)域性市場。周圍環(huán)境因素包括風俗習慣、氣候條件、地質狀況、交通設施、市容與環(huán)境、商業(yè)設施、災害情況、污水處理、通信、給水排水、電力設備、學校、醫(yī)院、公共設施、休閑娛樂設施等眾多物質設施和自然條件，還包括社會治安、政治穩(wěn)定、經濟繁榮、人口

19、狀況等社會經濟因素。特定房地產項目與周邊環(huán)境是一種相互影響的關系。因此，房地產市場價格和供求關系表現(xiàn)出明顯的區(qū)域性特征。（2）周期性波動。房地產供求與經濟發(fā)展密切相關，隨著經濟周期性波動，房地產業(yè)發(fā)展和房地產市場也表現(xiàn)出周期性波動，但兩者不完全同步，房地產市場周期性波動滯后于經濟周期性波動。具體而言，房地產市場需求能夠較快地反映經濟發(fā)展狀況，滯后性不明顯；但由于房地產開發(fā)建設周期長，房地產市場供給滯后性相對明顯。其原因是房地產業(yè)的復蘇與發(fā)展是經濟復蘇后固定資產投資增加的結果，而在經濟衰退時在建的房地產開發(fā)項目不能馬上減少。（3）不完全競爭性。由于房地產供給市場進入的資格要求、資金能力限制、信息

20、不對稱比較突出，因此，房地產市場是一個不完全競爭市場。這種不完全競爭市場在不同的市場層級表現(xiàn)不同。房地產一級市場（土地出讓市場）可以認為是賣方壟斷市場，買方之間競爭；房地產二級市場屬于有限競爭市場；房地產三級市場相對一級、二級市場而言，是競爭性更強的市場。（4）層次性。房地產市場的區(qū)域性決定了不同房地產市場的層次性，如常說的一線城市房地產市場、二線城市房地產市場等。層次性還表現(xiàn)在同一區(qū)域內房地產供給市場與需求存在檔次、標準等差異，如高檔住宅市場、普通住宅市場等。（5）多重性。房地產市場需求有生產性需求、消費性需求、投資性需求，因而房地產市場所交易的產品既是生產資料，又是消費資料，還是投資品，因

21、此，從交易客體用途分析，房地產市場具有多重性。（6）多樣性。首先是交易對象的多樣性，包括土地使用權、房屋所有權、房屋使用權等；其次是交易方式的多樣性，包括出讓、轉讓、出租、抵押等多種交易方式。（7）價格確定的復雜性。房地產市場交易價格是多種因素綜合作用的結果，價格確定復雜，需要房地產評估、咨詢等專業(yè)機構運用專業(yè)知識才能合理確定。（8）風險性。所有市場都有風險，但房地產市場風險較大。房地產市場的風險來自：政策性風險，是指因政府的產業(yè)政策、經濟政策及某些干預措施而導致的不確定性，這種風險對供給方和需求方都產生影響。在預售情況下按期交房的風險，這種風險在供給和需求雙方均存在財務風險，包括生產供應商財

22、務狀況惡化、資金鏈斷裂的風險，買方由于各種情況變化引起的支付能力風險。結構性供求不均衡的風險，如住宅市場、商業(yè)地產市場結構性供求不均衡帶來的風險，這種風險主要存在于供給方。開發(fā)建設周期長引起的內外風險，包括不可抗力風險等。（三）房地產價格影響因素房地產價格是各種因素綜合作用的結果，除市場供求及競爭狀況外，影響房地產價格的因素主要有以下四個方面。1、房地產自身因素和周邊環(huán)境因素自身因素主要是指房地產自身狀態(tài)，如土地的位置、面積、形狀，建筑物的外觀、朝向、內部格局、設備配置狀況、施工質量等。這些因素首先對房地產開發(fā)成本產生影響，而成本是確定價格的基準，是價格的下限。環(huán)境因素主要是指項目所在地的交通

23、、教育、醫(yī)療、民風民俗、社會治安等狀況及氣候條件、地質地貌、水文、環(huán)境污染等情況。這些因素影響消費者對房地產效用的評價，從而影響房地產價格。環(huán)境因素是由房地產項目的區(qū)域決定的，因此可以說，房地產價格第一位的決定因素是“位置”。2、行政與政治因素行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、行政隸屬關系調整、城市規(guī)劃與建設、社會保障等方面的法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要是指政治體制、社會穩(wěn)定、外交和軍事等。由于房地產的不可移動性及變現(xiàn)性差，行政與政治因素是消費者評估房地產價格的重要指標，因而其對房地產價格影響很大。與環(huán)境因素中的經濟和社會因素不同，行政與政治因素對房地產價格影響

24、作用的速度相對較快，而經濟和社會因素的影響作用則是漸變式的。3、區(qū)域社會因素影響房地產價格的區(qū)域社會因素包括區(qū)域人口、家庭狀況、心理、城市發(fā)展、城市化程度、社會治安、文化等因素。其中，區(qū)域人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結構（如文化結構、職業(yè)結構、收入水平結構等）家庭狀況因素是指家庭數(shù)量、家庭構成狀況等，文化因素主要是指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。區(qū)域社會因素對房地產價格的影響作用，除供求關系影響外，更多的是心理因素影響。如-線城市和三線城市，沿海城市與內地城市之間房地產價格的巨大差異，不是簡單的供求關系差異或者房地產造價差異造成的，在很大程度上是心理因素的影響。4、區(qū)域經濟因素影響房地

25、產價格的區(qū)域經濟因素主要是地區(qū)或城市的經濟發(fā)展水平、經濟增長狀況、產業(yè)結構、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況等。這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經濟發(fā)展水平越高、經濟增長越快、產業(yè)結構越合理，就業(yè)率、收入水平和投資水平就越高，財政收入越多金融形勢就越好，房地產市場需求也就越大，房地產價格總體水平也相應越高。針對房地產市場運行的特點，房地產開發(fā)企業(yè)應從提高科學決策水平、增強預見性、加強營銷管理、重視新產品開發(fā)和應用、增強開發(fā)建設管理能力、加強風險管理等方面入手，開展市場經營活動。企業(yè)和個人等微觀主體在市場運行中的行為具有盲目性、自發(fā)性和

26、局限性，從而會導致市場供求不均衡狀況突出、引起市場波動，為避免這種不均衡和市場波動造成的負面影響，一方面需要強化政府的宏觀調控和對市場活動的監(jiān)管，另一方面則需要加強市場誠信體系建設。（四）宏觀調控和市場監(jiān)管1、宏觀調控政府宏觀調控大致包括以下七個方面。（1）制定法律、法規(guī)。（2）制定規(guī)范與標準（國外大多由行業(yè)協(xié)會或專業(yè)組織編制）（3）對建筑市場承包商、專業(yè)人員的資質資格進行管理。（4）安全和質量管理（國外主要通過專業(yè)人員或機構進行監(jiān)督檢查）（5）利用行業(yè)資料進行分析統(tǒng)計。（6）公共工程管理。（7）國際合作和國際市場開拓。2、市場監(jiān)管在政府干預市場的內容中，除制定有關市場運行法律、法規(guī)、規(guī)范、標

27、準，利用行業(yè)運行資料進行行業(yè)分析，推進國際合作和國際市場開拓等外，政府對于工程建設市場監(jiān)管的主要內容和手段有以下六個方面。（1）市場準入管理。采用“負面清單”管理方式，但要進一步縮減市場準入負面清單，推動“非禁即入”普遍落實。（2）工程項目審批管理。推行工程建設項目審批制度改革，在現(xiàn)有審批制的基礎上，減少審批內容，優(yōu)化審批方式和流程，合理劃分審批階段，推行告知承諾制，縮短審批流程的時間。（3）政府投資項目（公共工程）管理。強化政府投資項目（公共工程）管理，包括：建立政府投資范圍定期評估調整機制，不斷優(yōu)化政府投資的方向和結構；投資應當遵循科學決策、規(guī)范管理、注重績效、公開透明原則；加強對政府投資

28、資金的預算約束，政府及其有關部門不得違法違規(guī)舉借債務籌措政府投資資金；加強政府投資項目前期工作，保證前期工作的深度達到規(guī)定要求；通過投資項目在線審批監(jiān)管平臺，使用在線平臺生成的項目代碼辦理政府投資項目審批手續(xù)（涉及國家秘密的除外）；投資主管部門或者其他有關部門應當在中介服務機構評估公眾參與、專家評議、風險評估的基礎上作出是否批準的決定；政府投資項目的建設投資原則上不得超過經核定的投資概算；采取在線監(jiān)測、現(xiàn)場核查等方式，加強對政府投資項目實施情況的監(jiān)督檢查；項目單位應當通過在線平臺如實報送政府投資項目開工建設、建設進度、竣工等基本信息。（4）企業(yè)資質和專業(yè)人員資格管理。隨著放管服深入推進，有關企

29、業(yè)資質和專業(yè)人員資格管理方式不斷深化改革，取消不必要的資質資格，減少考核指標，簡化證明材料，推行網上審批和告知承諾制。（5）“雙隨機、一公開”監(jiān)管。對項目建設事中和事后有關監(jiān)管事項，實行“雙隨機、一公開”方式，即隨機抽取檢查對象，隨機選派執(zhí)法檢查人員，向社會公開檢查結果。（6）實行聯(lián)合驗收。制定施工圖設計文件聯(lián)合審查和聯(lián)合竣工驗收管理辦法。將消防、人防、技防等技術審查并入施工圖設計文件審查，相關部門不再進行技術審查。實行規(guī)劃、土地、消防、人防、檔案等事項限時聯(lián)合驗收，統(tǒng)一竣工驗收圖紙和驗收標準，統(tǒng)一出具驗收意見。對于驗收涉及的測繪工作，實行“一次委托、聯(lián)合測繪、成果共享”（五）誠信體系建設1、

30、工程建設領域誠信體系建設工程建設領域誠信體系建設的主要內容可概括為以下六個方面（1）工程建設市場信用法規(guī)制度建設。（2）建筑市場各方主體和從業(yè)人員信用標準制定。（3）推進工程建設領域項目信息公開，設立項目信息和信用信息公開共享專欄或網站，集中公開工程建設項目信息和信用信息，或者推動建設全國性綜合檢索平臺，實現(xiàn)工程建設項目信息和信用信息公開共享的“一站式”綜合檢索。（4）開展工程質量誠信建設。完善工程建設市場準入、退出制度，加大對發(fā)生重大工程質量、安全責任事故或有其他重大失信行為的企業(yè)及負有責任的從業(yè)人員的懲戒力度。（5）建立企業(yè)和從業(yè)人員信用評價結果與資質審批、執(zhí)業(yè)資格注冊、資質資格取消等審批

31、審核事項的關聯(lián)管理機制（6）建立科學、有效的建設領域從業(yè)人員信用評價機制和失信責任追溯制度，將肢解發(fā)包、轉包、違法分包、拖欠工程款和農民工工資等行為列入失信責任追究范圍2、個人誠信建設個人誠信建設的主要內容可概括為以下五個方面。（1）加強個人誠信教育：大力弘揚信用文化；廣泛開展信用宣傳；積極推介誠信典型；廣泛開展信用教育培訓。（2）推進個人信用記錄建設：推進完善個人實名登記制度；建立重點領域個人信用記錄。（3）建立個人信息安全、隱私保護與信用修復機制：保護個人信息安全、加強隱私保護。（4）規(guī)范推進個人信用信息共享使用：積極開展個人公共信用信息服務。（5）完善個人守信激勵和失信懲戒機制：為優(yōu)良信

32、用個人提供更多服務便利；對重點領域嚴重失信個人實施聯(lián)合懲戒；推動形成市場性、社會性約束和懲戒機制。第四章 房地產開發(fā)流程一、 投資決策投資決策的工作內容主要是通過房地產市場調研，進行開發(fā)項目選擇，基于房地產開發(fā)項目可行性分析，作出合理的投資決策。房地產開發(fā)的成敗在很大程度上取決于投資決策分析的科學與否。（一）房地產開發(fā)機會選擇房地產開發(fā)投資機會選擇的思路一般是從宏觀逐步聚焦到微觀。首先，要從宏觀角度選定投資區(qū)域。房地產市場是一個區(qū)域性市場，不同區(qū)域的投資環(huán)境和房地產市場供求關系不同，投資機會也有明顯差異。房地產開發(fā)企業(yè)應選擇投資環(huán)境良好、有市場前景、企業(yè)具有競爭優(yōu)勢且符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的投資區(qū)域

33、。其次，要從中觀角度確定投資地區(qū)及具體城市。最后，在選定的投資城市中，根據(jù)所收集的城市房地產信息，從微觀層面選擇投資開發(fā)的房地產類型和區(qū)位，并收集可供開發(fā)的房地產項目和可利用的資源。（二）房地產開發(fā)項目決策房地產開發(fā)項目決策的目的是選擇具體的投資項目，具體包括市場分析、財務評價和項目決策三步。（1）市場分析。市場分析主要是指分析市場宏觀環(huán)境、政府政策、房地產供求關系、競爭環(huán)境、目標市場及其可支付的價格或租金水平。（2）財務評價。財務評價是指根據(jù)市場分析結果以及項目資本結構設計，就開發(fā)項目的經營收入、成本費用與盈利能力進行分析評價。（3）項目決策。項目決策是指結合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、財務狀況及項目財

34、務評價結果，對是否進行項目的投資開發(fā)作出決策。項目決策需要在策劃多個可供開發(fā)的項目方案基礎上，經過對比分析，擇優(yōu)選定擬投資的項目。第五章 招標投標法律法規(guī)一、 招標投標法招標投標法規(guī)定，任何單位和個人不得將依法必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標。依法必須進行招標的項目，其招標投標活動不受地區(qū)或者部門的限制。任何單位和個人不得違法限制或者排斥本地區(qū)、本系統(tǒng)以外的法人或者其他組織參加投標，不得以任何方式非法干涉招標投標活動。（一）招標1、招標方式招標分為公開招標和邀請招標兩種方式。不適宜公開招標的，經有關部門批準，可以進行邀請招標。（1）招標人采用公開招標方式的，應當發(fā)布招標公告

35、。依法必須進行招標的項目，應當通過國家指定的報刊、信息網絡或者媒介發(fā)布招標公告。（2）招標人采用邀請招標方式的，應當向3個以上具備承擔招標項目能力、資信良好的特定法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。招標公告或投標邀請書應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的性質、數(shù)量、實施地點和時間，以及獲取招標文件的辦法等事項。招標人不得以不合理的條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇。2、招標文件招標人應當根據(jù)招標項目的特點和需要編制招標文件。招標文件應當包括招標項目的技術要求、對投標人資格審查的標準、投標報價要求和評標標準等所有實質性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。招標項目需要劃分標段、

36、確定工期的，招標人應當合理劃分標段、確定工期，并在招標文件中載明。招標文件不得要求或者標明特定的生產供應者以及含有傾向或者排斥潛在投標人的其他內容。招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或修改的，應當至少在招標文件要求提交投標文件截止時間15日之前，以書面形式通知所有招標文件收受人。澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。3、其他規(guī)定招標人設有標底的，標底必須保密。招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。依法必須進行招標的項目，自招標文件開始發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，

37、最短不得少于20日。（二）投標投標人應當具備承擔招標項目的能力。國家或者招標文件對投標人資格條件有規(guī)定的，投標人應當具備規(guī)定的資格條件。1、投標文件（1）投標文件的內容。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件。投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。對屬于建設工程施工的招標項目，投標文件的內容應當包括擬派出的項目負責人與主要技術人員的簡歷、業(yè)績和擬用于完成招標項目的機械設備等。根據(jù)招標文件載明的項目實際情況，投標人如果準備在中標后將中標項目的部分非主體非關鍵工程進行分包的，應當在投標文件中載明。在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，投標人可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件

38、，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分。（2）投標文件的送達。投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件送達投標地點。招標人收到投標文件后，應簽收保存，不得開啟。投標人少于3人的，招標人應當依照招標投標法重新招標。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，招標人應當拒收。2、聯(lián)合投標兩個以上法人或者其他組織可以組成一個聯(lián)合體，以一個投標人的身份共同投標。聯(lián)合體各方均應具備承擔招標項目的相應能力。國家或者招標文件對投標人資格條件有規(guī)定的聯(lián)合體各方均應當具備規(guī)定的相應資格條件。由同一專業(yè)的單位組成的聯(lián)合體，按照資質等級較低的單位確定資質等級。聯(lián)合體各

39、方應當簽訂共同投標協(xié)議，明確約定各方擬承擔的工作和責任，并將共同投標協(xié)議連同投標文件一并提交給招標人。聯(lián)合體中標的，聯(lián)合體各方應當共同與招標人簽訂合同，就中標項目向招標人承擔連帶責任。3、其他規(guī)定投標人不得相互串通投標報價，不得排擠其他投標人的公平競爭、損害招標人或其他投標人的合法權益。投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。投標人不得以低于成本的報價競標，也不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假騙取中標。禁止投標人向招標人或評標委員會成員以行賄的手段謀取中標。（三）開標、評標和中標開標開標應當在招標人的主持下，在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間

40、、招標文件中預先確定的地點公開進行。應邀請所有投標人參加開標。開標時，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證。由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。開標過程應當做記錄，并存檔備查。1、評標（1）評標委員會的組成。依法必須進行招標的項目，其評標委員會由招標人代表和有關技術、經濟等方面的專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)。評標委員會專家成員應當從國務院有關部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關部門提供的專家名冊或者招標代理機構的專家?guī)靸鹊南嚓P專業(yè)的專家名單中確定。一般招標項目可以采取隨機抽取方式，特殊招標項目可以由招標人

41、直接確定。與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會，已經進入的應當進行更換。評標委員會成員的名單在中標結果確定前應當保密。（2）投標文件的澄清或者說明。評標委員會可以要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明，但澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或改變投標文件的實質性內容。（3）評標。招標人應當采取必要的措施，保證評標在嚴格保密的情況下進行。評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較。設有標底的，應當參考標底。中標人的投標應當符合下列條件之一。1）能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準。2）能夠滿足招標文件的實質性要求，并且經

42、評審的投標價格最低。但是，投標價格低于成本的除外。評標委員會經評審，認為所有投標都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，并推薦合格的中標候選人，招標人據(jù)此確定中標人。招標人也可以授權評標委員會直接確定中標人。在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質性內容進行談判。2、中標中標人確定后，招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發(fā)出后，招標人改變中標結果或者中標人放棄中標項目的，應當依法承擔法律責任。招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起3

43、0日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標人和中標人不得再訂立背離合同實質性內容的其他協(xié)議。招標文件要求中標人提交履約保證金的，中標人應當提交。依法必須進行招標的項目，招標人應當自確定中標人之日起15日內，向有關行政監(jiān)督部門提交招標、投標情況的書面報告。第六章 建設工程施工招標投標一、 施工招標方式和程序（一）施工招標方式根據(jù)招標投標法，工程施工招標有公開招標和邀請招標兩種方式。1、公開招標公開招標又被稱為無限競爭性招標，是指招標人按程序，通過報刊、廣播、電視、網絡等媒體發(fā)布招標公告，邀請具備條件的施工承包商投標競爭，然后從中確定中標者并與之簽訂施工合同的過程。公開招標的優(yōu)點是，

44、招標人可在較廣范圍內選擇承包商，投標競爭激烈，擇優(yōu)率更高，有利于招標人將工程項目交予可靠承包商實施，并獲得有競爭性的商業(yè)報價，同時也可在較大程度上避免招標過程中的行為。因此，國際上政府采購通常采用這種方式。公開招標的缺點是，準備招標、對投標申請者進行資格預審和評標工作量大，招標時間長費用高。同時，參加競爭的投標者越多，中標機會就越??；投標風險越大，損失的費用也就越多，而這種費用的損失必然會反映在標價中，最終會由招標人承擔，因此，這種方式在有些國家較少被采用。2、邀請招標邀請招標也被稱為有限競爭性招標，是指招標人以投標邀請書形式邀請預先確定的若干家施工承包商投標競爭，然后從中確定中標者并與之簽訂

45、施工合同的過程。采用邀請招標方式時，邀請對象應以510家為宜，不應少于3家，否則就失去了競爭意義。與公開招標相比，邀請招標的優(yōu)點是不發(fā)布招標公告，不進行資格預審，簡化了招標程序因而可節(jié)約招標費用、縮短招標時間。而且由于招標人比較了解投標人以往的業(yè)績和履約能力，從而可減少合同履行過程中承包商違約的風險。對于采購標的較小的工程項目，采用邀請招標方式比較有利。此外，有些工程項目的專業(yè)性強，有資格承接的潛在投標人較少或者需要在短時間內完成任務等，不宜采用公開招標方式的，也應采用邀請招標方式。值得注意的是盡管邀請招標不進行資格預審，但為了體現(xiàn)公平競爭和便于招標人對各投標人的綜合能力進行比較，仍要求投標人

46、按招標文件有關要求，在投標文件中提供有關資格審查資料，在評標時以資格后審的形式作為評審內容之一。邀請招標的缺點是，由于投標競爭的激烈程度較差，有可能會提高中標合同價，也有可能會排除某些在技術上或報價上有競爭力的承包商參與投標。（二）施工招標程序公開招標與邀請招標在程序上的主要差異，一是使施工承包商獲得招標信息的方式不同二是對投標人資格審查的方式不同。但是，兩種招標方式均要經過招標準備、招標過程、決標成交三個階段。二、 施工招標策劃施工招標策劃是指建設單位及其委托的招標代理機構在準備招標文件前，根據(jù)工程特點及潛在投標人情況等確定招標方案的過程。施工招標策劃的好壞直接影響投標人的投標報份乃至施工合

47、同價。施工招標策劃主要包括施工標段劃分、施工合同計價方式及施工合同類型選擇等內容。（一）施工標段劃分工程施工是一個復雜的系統(tǒng)工程，影響標段劃分的因素有很多。應根據(jù)工程內容、建設規(guī)模和專業(yè)復雜程度確定招標范圍，合理劃分施工標段。對于工程規(guī)模大、專業(yè)復雜的工程，建設單位管理能力有限時，應考慮采用施工總承包招標方式選擇施工隊伍。這樣，有利于減少各專業(yè)之間因配合不當造成的窩工、返工、索賠風險。但采用這種承包方式，有可能會使工程報價相對較高。對于工藝成熟的一般性工程，涉及專業(yè)不多時，可考慮采用平行承包的招標方式，分別選擇各專業(yè)承包單位并簽訂施工合同。采用這種承包方式，建設單位一般會得到較為滿意的報價，有

48、利于控制工程造價。劃分施工標段時，應考慮的因素包括工程特點、對工程造價的影響、承包單位專長的發(fā)揮工地管理以及其他因素等。1、工程特點如果工程場地集中、工程量不大、工程技術不太復雜，由一家施工單位總承包易于管理，則一般不劃分標段。但如果工程場地不太集中、工程量大，有特殊技術要求，則應考慮劃分為若干標段。2、對工程造價的影響通常情況下，一項工程由一家施工單位總承包易于管理，同時便于勞動力、材料、施工機械設備調配，因而可得到交底造價。但大型復雜工程對承包單位的施工能力、施工經驗、施工機械設備等有較高要求，在這種情況下，如果不劃分標段，就可能使有資格參加投標的承包單位大大減少。競爭對手減少，必然會導致

49、工程報價上漲，反而得不到較為合理的報價。3、承包單位專長的發(fā)揮在劃分施工標段時，既要考慮不會產生各承包單位施工的交叉干擾，又要注意各承包單位之間在空間和時間上的銜接。4、工地管理從工地管理角度來看，劃分施工標段時應考慮兩方面問題，一是工程進度的銜接，二是工地現(xiàn)場的布置和干擾。工程進度的銜接很重要，特別是工程網絡計劃中關鍵線路上的工程-定要選擇施工水平高、能力強、信譽好的承包單位，以防止影響其他承包單位的進度。從現(xiàn)場布置角度來看，承包單位越少越好。劃分標段時要對幾個承包單位在現(xiàn)場的施工場地進行細致周密的安排5、其他因素除上述因素外，還有許多其他因素影響施工標段劃分，如建設資金、設計圖紙供應等。資

50、金不足、圖紙分期供應時，可先進行部分招標?？傊?，施工標段劃分是選擇招標方式和編制招標文件前的一項非常重要的工作，需要考慮上述因素綜合分析后再確定。（二）施工合同計價方式施工合同計價方式可分為三種，即總價方式、單價方式和成本加酬金方式。相應地，施工同也被稱為總價合同、單價合同和成本加酬金合同。其中，成本加酬金的計價方式又可根據(jù)酬金的計取方式不同，分為百分比酬金、固定酬金、浮動酬金和目標成本加獎罰四種計價方式。不同計價方式的特點比較見（三）施工合同類型選擇施工合同有多種類型。合同類型不同，則合同雙方的義務和責任也不同，各自承擔的風險也不盡相同。建設單位應綜合考慮以下因素來選擇合適的合同類型1、工程

51、復雜程度建設規(guī)模大且技術復雜的工程，承包風險較大，各項費用不易準確估算，因而不宜采用固定總價合同。最好是對有把握的部分采用固定總價合同，估算不準的部分采用單價合同或成本加酬金合同。有時，在同一施工合同中采用不同的計價方式，是建設單位與施工承包單位合理分擔施工風險的有效辦法。2、工程設計深度工程設計深度是選擇合同類型的重要因素。如果施工圖設計已完成，工程量清單詳細而明確，則可選擇總價合同；如果實際工程量與預計工程量可能有較大出入，應優(yōu)先選擇單價合同；如果只完成工程初步設計，工程量清單不夠明確，則可選擇單價合同或成本加酬金合同。3、施工技術先進程度如果在工程施工中有較大部分采用新技術、新工藝，建設

52、單位和施工承包單位對此缺乏經驗，又無國家標準時，為了避免投標單位盲目提高承包價款，或由于對施工難度估計不足而導致承包虧損，不宜采用固定總價合同，而應選用成本加酬金合同。4、施工工期緊迫程度對于一些緊急工程（如災后恢復工程等）要求盡快開工且工期較緊時，可能僅有實施方案，還沒有施工圖紙，施工承包單位不可能報出合理的價格，則選擇成本加酬金合同較為合適總之，對于一個工程項目而言，究竟采用何種合同類型不是固定不變的。在同一個工程項目中不同的工程部分或不同的階段，均可采用不同類型的合同。在進行招標策劃時，必須依據(jù)實際情況，權衡各種利弊，然后再作出最佳決策。第七章 設計施工總承包合同管理第八章 建設工程勘察

53、設計合同管理一、 工程勘察合同管理工程勘察合同是指建設單位與工程勘察單位為完成工程勘察任務，明確雙方義務和違約責任的協(xié)議。根據(jù)工程勘察合同，勘察人應完成建設單位委托的工程勘察任務；建設單位作為發(fā)包人，應為勘察人提供相關資料和必要的工作條件，并支付報酬。（一）工程勘察合同訂立建設單位通過招標等方式確定勘察單位后，需要通過談判明確勘察合同相關內容，就合同各項條款進行協(xié)商并取得一致意見。工程勘察合同應采用書面形式約定雙方的義務和違約責任，且通常會參照國家推薦使用的示范文本。除建設工程勘察合同（示范文本）（GF-2016-0203）外，國家發(fā)展改革委等九部委聯(lián)合發(fā)布的標準勘察招標文件（2017年版）中

54、也明確了勘察合同條款及格式?？辈旌贤瑮l款由通用合同條款和專用合同條款兩部分組成，同時以合同附件格式規(guī)定了合同協(xié)議書、履約保證金格式。1、通用合同條款通用合同條款包括15個方面：一般約定、發(fā)包人義務、發(fā)包人管理、勘察人義務、勘察要求、開始勘察和完成勘察、暫?？辈?、勘察文件、勘察責任與保險、設計和施工期間配合、合同變更、合同價格與支付、不可抗力、違約和爭議解決2、專用合同條款專用合同條款是對通用合同條款的細化、完善、補充、修改或另行約定的條款。合同當事人可根據(jù)不同工程特點及具體情況，通過談判、協(xié)商對相應通用合同條款進行修改、補充。3、合同文件解釋順序合同協(xié)議書與下列文件一起構成合同文件中標通知書。

55、投標函及投標函附錄。專用合同條款。通用合同條款。發(fā)包人要求。上述合同文件互相補充和解釋，如果合同文件之間存在矛盾或不一致之處，以上述文件的排列順序在先者為準。（二）工程勘察合同履行1、發(fā)包人主要義務（1）除專用合同條款另有約定外，發(fā)包人應在合同簽訂后14日內，將發(fā)包人代表的姓名、職務、聯(lián)系方式、授權范圍和授權期限書面通知勘察人，由發(fā)包人代表在其授權范圍和授權期限內，代表發(fā)包人行使權利、履行義務和處理合同履行中的具體事宜。發(fā)包人更換發(fā)包人代表的，應提前14日將更換人員的姓名、職務、聯(lián)系方式、授權范圍和授權期限書面通知勘察人。（2）發(fā)包人應按約定的數(shù)量和期限將專用合同條款約定由發(fā)包人提供的文件（包

56、括基礎資料、勘察任務書等）交給勘察人。除專用合同條款另有約定外，發(fā)包人應在開始勘察前7日內，向勘察人提供測量基準點、水準點和書面資料等。（3）發(fā)包人應在收到定金或預付款支付申請后28日內，將定金或預付款支付給勘察人。（4）符合專用合同條款約定的開始勘察條件的，發(fā)包人應提前7日向勘察人發(fā)出開始勘察通知?？辈旆掌谙拮蚤_始勘察通知中載明的開始勘察日期起計算。（5）發(fā)包人應按合同約定向勘察人發(fā)出指示，發(fā)包人的指示應蓋有發(fā)包人單位章，并由發(fā)包人代表簽字確認。在緊急情況下，發(fā)包人代表或其授權人員可以當場簽發(fā)臨時書面指示。發(fā)包人代表應在臨時書面指示發(fā)出后24小時內發(fā)出書面確認函，逾期未發(fā)出書面確認函的，該

57、臨時書面指示應被視為發(fā)包人的正式指示。（6）發(fā)包人應在專用合同條款約定的時間內，對勘察人書面提出的事項作出書面答復；逾期沒有作出答復的，視為已獲得發(fā)包人批準。（7）發(fā)包人應當及時接收勘察人提交的勘察文件，如無正當理由拒收的，視為發(fā)包人已接收勘察文件。發(fā)包人接收勘察文件時，應向勘察人出具文件簽收憑證，憑證內容包括文件名稱、文件內容、文件形式、份數(shù)、提交和接收日期、提交人與接收人的親筆簽名等。（8）發(fā)包人接收勘察文件之后，可以自行或者組織專家會進行審查。審查標準應當符合法律、規(guī)范標準、合同約定和發(fā)包人要求等；審查的具體范圍、明細內容和費用分擔，在專用合同條款中約定。（9）除專用合同條款另有約定外，發(fā)包人對于勘察文件的審查期限，自文件接收之日起不應超過14日。發(fā)包人逾期未作出審查結論且未提出異議的，視為勘察人的勘察文件已通過發(fā)包人審查。（10）發(fā)包人應在收到中期支付或費用結算申請后的28日內，將應付款項支付給勘察人。發(fā)包人未能在前述時間內完成審批或不予答復的，視為發(fā)包人同意中期支付或費用結算申請。發(fā)包人不按期支付的，按專用合同條款的約定支付逾期付款違約金（11）發(fā)包人應當組織勘察技術交底會，由勘察人向發(fā)包人、監(jiān)理人和施工承包人等進行勘察交底，對工程勘察意圖、勘察文件和施工要求等進行系統(tǒng)的說明和解釋。2、勘察人主要義務（1）勘