精品資料（2021-2022年收藏）歐洲最大的養(yǎng)老護理公司ORPEA的成功模式

1、深度解讀：歐洲最大的養(yǎng)老護理公司ORPEA的成功模式在老齡化的背景下，養(yǎng)老產業(yè)被看作一個實實在在的朝陽產業(yè)。很多人看中這一萬億產業(yè)的巨大潛力，如蝗蟲般涌入這個產業(yè)，卻發(fā)現(xiàn)先鋒變成了先烈，真命題變成了個偽命題。不要說產業(yè)規(guī)?；?，一進去就掉進運營的大坑里，就像萬科這樣的地產大鱷都不敢再推養(yǎng)老了。作為一個萬億級的市場，為什么就難以孵化出一個億級規(guī)模的標桿企業(yè)呢？老驢君對這個類似于哥德巴赫猜想的命題百思不得其解，只好發(fā)揮倔驢的脾氣研究個清楚，市場上成功的案例往往是最有說服力的，那今天就拿歐洲知名的養(yǎng)老運營商法國歐葆庭集團（下面簡稱ORPEA）來探究下大型養(yǎng)老運營商成功的奧秘（本來老驢君傾向于選市值最高

2、的Brookdale Senior Living，但他老人家年年虧損，14年虧損突破1.5億，又創(chuàng)新高，只好忍痛棄之）。集團簡介ORPEA集團成立于1989年，現(xiàn)是歐洲第二大養(yǎng)老運營商（15年Korian和Medica強強聯(lián)手，總算把ORPEA從第一的寶座拉下來）。現(xiàn)今擁有600家養(yǎng)老院58,334個床位，其中9101個床位在建。ORPEA的業(yè)務除了大本營法國外，還遍布比利時，德國，意大利，西班牙，瑞典，奧地利和捷克共和國。截至目前集團總市值達到36.39億元（折合人民幣239.58億元）。主營業(yè)務是提供長短期的養(yǎng)老介護服務，現(xiàn)建立了一個由療養(yǎng)院，急癥看護和精神病護理院組成的養(yǎng)老物業(yè)網絡，未來

3、業(yè)務的重點是歐洲其余國家和中國。ORPEA一直堅持擴張規(guī)?；纳虡I(yè)模式，近幾年利潤不斷增長，14年凈利潤達到1.36億，比13年增長16.6%。ORPEA獲得如此耀眼的成就，老驢君認為其在物業(yè)建設、服務質量和財務管理有其獨到之處。一，精挑細選的物業(yè)位置ORPEA每年有大量的在建物業(yè)，這些物業(yè)不是哪里便宜就建在哪里，ORPEA有一套資產選址的方案。首先物業(yè)必需位于城市中心或者大型衛(wèi)星城，這些城市擁有堅實的人口基數(shù)，更重要的是物業(yè)具有較大的升值空間，這有利于ORPEA未來出售物業(yè)套現(xiàn)，從風險較大的重資產轉為較安全的輕資產，為物業(yè)不斷的新建提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。其次，這些物業(yè)周邊配套齊全，環(huán)境優(yōu)美。如

4、多特蒙德的新建項目就占據鳳凰社區(qū)現(xiàn)僅存的湖邊景觀位置，擁有獨特的湖景資源。而像Veyrier項目就可以享有Bois Bougy設施，并能優(yōu)先服務于La Colline診所的病人。雖然獲得良好位置的物業(yè)意味著高成本的投入，但從長遠來看，較高的資產升值空間和物業(yè)位置對入住率的積極影響為運營商帶來意想不到的附加值，從而緩解現(xiàn)金流的壓力和更容易的重資產向輕資產模式轉變。以下是2015年ORPEA準備新建的三個項目：這是在多特蒙德的高附加值的養(yǎng)老項目再看柏林辦公樓重建項目最后是Veyrier的急性診療護理院和康復中心 二，不斷并購的擴張模式養(yǎng)老人群在未來幾年后會出現(xiàn)井噴式的增長，單靠不斷新建的擴張模式是

5、遠遠不夠。如何快速布局市場（尤其是新市場）是運營商必需考慮的事情。ORPEA就是不斷揮舞著鈔票大肆收購其他歐洲國家的養(yǎng)老運營商來實現(xiàn)區(qū)域擴張，但對收購的對象是有一定標準，老驢君研究了14-15年期間的三大收購案：奧地利的Senecura，德國的Silver Care和瑞典的Senevita，發(fā)現(xiàn)有以下的共同點：1. 運營商所在的國家老齡化嚴重，市場潛力巨大。國家的養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，經濟發(fā)達單養(yǎng)老需求得不到滿足，同時老人都有較強的購買力（德國和奧地利的養(yǎng)老支出占GDP的比例超過整個歐洲的平均水平），市場的高潛力是實現(xiàn)未來營收快速增長的重要因素。2. 運營商是國家的市場領先者。他們不僅持有大量的

6、物業(yè)，同時與政府都有緊密的關系，深耕多年熟悉市場和深諳當?shù)氐姆煞ㄒ?guī)。這些優(yōu)勢不僅帶來大量的優(yōu)質物業(yè)，也為未來在區(qū)域內新建項目減少了不少的政策成本和適應成本。3. 運營商擁有相似的服務體系和運營策略。一個字就是物以類聚，人以群分，大家比較相似就容易合作和資源整合，就像有相同愛好和價值觀的人比較容易成朋友和產生好感。短了磨合期就能把精力多放在運營上而不是陷于公司并購整合不利的后遺癥中。所以老驢君看來兼并擴張的關鍵是看清兼并對象的實力以及其所在市場的潛力。實力弱了對開拓市場沒多大助力，市場小了人的購買能力不強對營業(yè)收入快速增長推動不大（就像中國有市場但沒好的運營商，ORPEA去收誰去，也只好先搞搞

7、培訓，聊以自慰一下）三，高質量的服務和培訓體系再好的物業(yè)沒有高質量的服務也是白搭，ORPEA為人稱道的就是高質量的服務。據統(tǒng)計，90.6%的家庭滿意或非常滿意ORPEA所提供的服務，而收購的運營商也擁有不錯的市場口碑，不是服務方面得獎的（Senevita獲得TerzStifung獎），就是在機構評測獲得不錯得分的（Silver Care在MDK的評測報告評分處于1.0和1.6之間）。好的服務輸出需要大量的優(yōu)秀的國際人才。ORPEA開設的學術創(chuàng)新和診所道德委員會，聚攏了一批不同背景的國際專業(yè)人才，專門研究養(yǎng)老產品創(chuàng)新和制定服務培訓機制，為ORPEA的服務升級出謀劃策。而長時間的細致培訓大幅提升護

8、理員的服務能力。2014年超過10000的員工接受了275000小時的培訓，而未來培訓的總時間將以10%的速度增長。四，便宜的財務成本和穩(wěn)定的現(xiàn)金流量近幾年，ORPEA借貸成本持續(xù)降低，2014年上半年降到4.10%，預計2017年降到3.60%。主要原因是凈債務中86%屬于物業(yè)相關性的債務，由于抵押的物業(yè)都是價格波動較小的優(yōu)質物業(yè)，隨著歐洲利率的不斷降低，借貸成本也相應不斷減少。而前面提到優(yōu)質物業(yè)較佳的增值能力和持續(xù)增長的營業(yè)收入保障了集團擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流量，可以進行不斷的兼并和新建。2014年整年，ORPEA出售了大量的舊物業(yè)，獲得超過2億歐元的凈現(xiàn)金流入，產生大量流動資金，可以用于各項的

9、投資行為，如新建和維護花費，物業(yè)和無形資產的收購等?？傊?，ORPEA的運營模式雖然看上去沒有什么特別的地方，簡單說就是通過物業(yè)兼并和新建，快速擴張形成規(guī)模效應，營業(yè)收入大幅增長從而獲得高利潤。但ORPEA在做，Brookdale和日醫(yī)同樣也在做，而ORPEA的利潤持續(xù)增長， Brookdale卻常年虧損。老驢君認為原因主要是ORPEA在不斷擴張的過程中，能很好的控制成本，在物業(yè)增值的前提下，從重資產的持有轉到輕資產的服務輸出，在物業(yè)新建（或企業(yè)并購）-增值出售-服務輸出的鏈條中不斷循環(huán)，最終獲得了不菲的回報。而美國養(yǎng)老地產在地產商，運營商和REITs三者分工的情況下，像Brookdale和Sunrise的運營商在純運營模式下過度擴張，成本失控，導