拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估方法

1、拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估方法一、價(jià)值類型及其定義依據(jù)本次評(píng)估目的，確定本次評(píng)估的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。所謂市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫壓制的情況下， 評(píng)估 對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事， 不受任何強(qiáng)迫壓制。 即某項(xiàng)資產(chǎn)按下列條件進(jìn)行交易， 在公開市場(chǎng)上可合理取得的最可能的 價(jià)格：（一）用法律許可的貨幣進(jìn)行交易。（二）有自愿的賣方和自愿的買方。（三）一次性付款，且無附帶條件下完成交易。（四 ）買賣雙方對(duì)資產(chǎn)的現(xiàn)狀、 市場(chǎng)供求狀況、 行情等情況都有充分的了解。 且有合理的推廣、 選擇、洽談及促成交易的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和時(shí)間。（五）交

2、易完成期間的市場(chǎng)狀況、價(jià)格水平及其他情況，與評(píng)估基準(zhǔn)日沒有重大變化。 （六）不考慮具有特殊利益情況下的交易安排，交易雙方均在市場(chǎng)信息充分、理性和非強(qiáng)制情 況下進(jìn)行自由交易。二、評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日為 2013 年 6 月 30 日。 本報(bào)告書所采用的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日正在執(zhí)行或有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。 評(píng)估基準(zhǔn)日是評(píng)估 結(jié)論成立的重要條件之一， 如果評(píng)估基準(zhǔn)日發(fā)生改變， 評(píng)估結(jié)論將發(fā)生變化。 評(píng)估基準(zhǔn)日是 在綜合考慮了經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)及評(píng)估目的因素，由【XX】確定。三、評(píng)估依據(jù)（一 ）行為依據(jù)簽訂了資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)協(xié)議書（XX 評(píng)協(xié)字（2013）第 015 號(hào)）。（二）法規(guī)依據(jù)1. 中華人民共和國(guó)

3、國(guó)務(wù)院 1991 年 91 號(hào)令國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法 ；2. 原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局以國(guó)資辦發(fā)199236 號(hào)文發(fā)布的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則3. 國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)第12 號(hào)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法 ；4. 國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的通知（國(guó)資委產(chǎn)權(quán) 2006274 號(hào)）；5. 國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、財(cái)政部關(guān)于企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項(xiàng)的通知（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán) 2006306 號(hào)）；6. 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（ 2007 年 8 月 30 日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常委員會(huì)第二十九次會(huì)議修訂，中華人民共和國(guó)主席令第 72 號(hào)

4、公布）；7. 中華人民共和國(guó)土地管理法 （ 2004 年 8 月 28 日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議修訂，中華人民共和國(guó)主席令第 28 號(hào)公布）；8.國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)稅收法規(guī)。（三）專業(yè)規(guī)范及準(zhǔn)則依據(jù)1.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則 （財(cái)企 200420 號(hào)）；2.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則3.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告4.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估程序5.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則業(yè)務(wù)約定書6.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則工作底稿7.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)8. 7.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)

5、會(huì)制定的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則機(jī)器設(shè)備9.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見（中評(píng)協(xié) 2007189 號(hào)）；10.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見 （會(huì)協(xié)200318 號(hào)）；11. 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范建設(shè)部 1999 年 6 月 1 日聯(lián)合發(fā)布） ；12. 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南（四）產(chǎn)權(quán)依據(jù)1. 【XX】提供的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2. 【XX】提供的承諾函和關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明3. 【XX】提供的國(guó)有土地使用權(quán)證復(fù)印件；4. 【XX】提供的房屋產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件；5.【XX】提供的評(píng)估申報(bào)表。（五）主要取價(jià)

6、依據(jù)及參考資料1. 遼寧建筑工程預(yù)算定額（ 2009）；2. 遼寧安裝工程預(yù)算定額（ 2009）；3. 遼寧裝飾裝修工程預(yù)算定額（ 2009）；4. 國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知（計(jì)價(jià)格 19991283） ；5. 國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法的通知（計(jì)價(jià)格 20021980 號(hào)）；6. 工程建設(shè)勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)價(jià)格 200210 號(hào)文）；7. 建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定（發(fā)改價(jià)格 2007670 號(hào)）；8. 原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部頒布的房屋完損等級(jí)及評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)；9 .沈陽(yáng)市土地儲(chǔ)備交易中心網(wǎng)站；10. 機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè) （2

7、013 年）；11. 機(jī)電設(shè)備評(píng)估價(jià)格信息 （ 2013 年）；財(cái)企 200420 號(hào)）；（中評(píng)協(xié) 2007189 號(hào)）；（中評(píng)協(xié) 2007189 號(hào)）；（中評(píng)協(xié) 2007189 號(hào)）；（中評(píng)協(xié) 2007189 號(hào)）； 中評(píng)協(xié) 2007189 號(hào)）；（中評(píng)協(xié) 2007189 號(hào)）；GB/T50291-1999（國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、中評(píng)協(xié) 2008218 號(hào)）。12. 資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)第二版；13.評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集的有關(guān)資料。四、評(píng)估方法（一 ）房屋建 （構(gòu) ）筑物拆遷損失 房屋建筑物的拆遷損失即為評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估價(jià)值。 本次對(duì)房屋建筑物評(píng)估采用重臵成本法。重臵成本法的計(jì)算公式為

8、： 評(píng)估值=重臵成本X成新率1. 重臵成本的確定重臵成本 =建安綜合造價(jià) +前期費(fèi)用 +其他費(fèi)用 +資金成本 建安綜合造價(jià)采用預(yù) （結(jié)）算調(diào)整法確定，即以待估建筑物結(jié)算中的工程量為基礎(chǔ)，根據(jù)各 地執(zhí)行的定額標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)取費(fèi)文件， 分別計(jì)算土建工程費(fèi)用、 裝飾裝修工程費(fèi)以及安裝工程 費(fèi)用，并計(jì)算出建筑安裝工程總造價(jià)。前期及其他費(fèi)用依據(jù)國(guó)家、 地區(qū)、 行業(yè)相關(guān)規(guī)定確定； 根據(jù)基準(zhǔn)日現(xiàn)行貸款利率和該類別建 筑物正常建設(shè)工期，確定資金成本。房屋建筑物采用現(xiàn)場(chǎng)勘查成新率和年限法成新率相結(jié)合的方法綜合確定成新率，構(gòu)筑物采用年限法成新率。綜合成新率=現(xiàn)場(chǎng)勘查成新率X權(quán)重 +年限法成新率X權(quán)重2. 成新率的確定

9、 建筑物按綜合法確定成新率。計(jì)算公式：綜合成新率=現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率X60% +理論成新率X40%理論成新率=尚可使用年限+（已使用年限 +尚可使用年限）X100%現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率是對(duì)建筑物進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察， 分別對(duì)其主體結(jié)構(gòu)部分、 裝飾部分、配套設(shè)施（水、 暖、電）部分的完損情況，對(duì)照技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打分，確定其成新率。（二）管道溝槽拆遷損失管道溝槽搬遷損失即為評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估價(jià)值。 本次對(duì)管道溝槽評(píng)估，采用重臵成本法。重臵成本法的計(jì)算公式為： 評(píng)估值=重臵成本X成新率1. 重臵成本的確定 重臵成本由建安造價(jià)和前期費(fèi)用及其他費(fèi)用組成。（1 ）建安工程造價(jià) 由于無竣工決算資料， 無法進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查， 故由資產(chǎn)

10、占有方提供工程量， 評(píng)估人員依據(jù)建安 工程安裝定額對(duì)建安工程造價(jià)進(jìn)行估算。（2）工程建設(shè)前期費(fèi)用及其他費(fèi)用 包括工程建設(shè)前期費(fèi)用、其它費(fèi)用。具體如下：2. 成新率的確定 管道和溝槽按年限法確定成新率。計(jì)算公式：成新率=尚可使用年限+（已使用年限 +尚可使用年限）X100%3. 評(píng)估值的確定評(píng)估值=重臵成本X成新率（三）機(jī)器設(shè)備拆遷損失評(píng)估依據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)、 設(shè)備管理部門及現(xiàn)場(chǎng)勘查后確認(rèn)劃分為可拆遷設(shè)備和不可拆遷設(shè)備進(jìn)行 評(píng)估，經(jīng)對(duì)具體設(shè)備的結(jié)構(gòu)、安裝、現(xiàn)實(shí)狀況、生產(chǎn)性能及生產(chǎn)工藝流程進(jìn)行詳細(xì)了解，對(duì) 設(shè)備的可拆遷條件和拆遷的難易程度進(jìn)行分析， 將可拆遷設(shè)備和不可拆遷設(shè)備進(jìn)行了全面的 核實(shí)和確定；最

11、終以企業(yè)提供的可拆遷和不可拆遷設(shè)備評(píng)估申報(bào)表作為本次評(píng)估范圍。 對(duì)由于自身結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及因長(zhǎng)期生產(chǎn)造成腐蝕、損壞等原因而不可拆卸或拆卸后形成的破損難 于修復(fù)或修復(fù)的代價(jià)過高的設(shè)備，確認(rèn)為不可拆遷設(shè)備。對(duì)主體部分可拆卸， 且搬遷后經(jīng)安裝、 調(diào)試及修復(fù)后可達(dá)到原生產(chǎn)工藝要求的設(shè)備， 確認(rèn)為 可拆遷設(shè)備。對(duì)于新廠建成后無使用價(jià)值的設(shè)備，列入不可拆遷設(shè)備的評(píng)估范圍。1.不可拆遷設(shè)備的拆遷損失 本次采用重臵成本法對(duì)不可拆遷設(shè)備的拆遷損失進(jìn)行評(píng)估，計(jì)算公式為：不可拆遷設(shè)備拆遷損失的評(píng)估價(jià)值=不可拆遷設(shè)備的重臵價(jià)值X成新率-不可拆遷設(shè)備的 殘余價(jià)值不可拆遷設(shè)備的清理費(fèi)用設(shè)備重臵價(jià)值的確定1國(guó)內(nèi)設(shè)備的重臵價(jià)值由設(shè)

12、備購(gòu)臵價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)（含基礎(chǔ)費(fèi)）等部分構(gòu)成。I.設(shè)備購(gòu)臵價(jià)通過市場(chǎng)詢價(jià)確定設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格： 直接向經(jīng)銷商或制造商詢價(jià)， 或參考商家的價(jià)格表、 正式出版的價(jià)格資料、 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)上公開的價(jià)格信息等， 并考慮其價(jià)格可能的下浮幅度， 確 定設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格；使用替代的方法確定設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格： 對(duì)一些老舊或無法查到現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格， 但已出現(xiàn) 替代的設(shè)備， 按照評(píng)估的替代性原則， 經(jīng)過技術(shù)含量和功能差別的分析比較， 合理確定設(shè)備 的現(xiàn)行市價(jià)；采用綜合估價(jià)法： 對(duì)于查不到現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格， 也無替代設(shè)備出現(xiàn)的老舊設(shè)備和自制設(shè)備、 非 標(biāo)設(shè)備，通過測(cè)算設(shè)備的主材費(fèi)用和主要外購(gòu)件費(fèi)用， 計(jì)算出設(shè)備的

13、完全制造成本， 并考慮 企業(yè)利潤(rùn)和稅金，合理確定設(shè)備的現(xiàn)行市價(jià)。n運(yùn)雜費(fèi)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)是指設(shè)備從生產(chǎn)廠或交貨地點(diǎn)運(yùn)至安裝現(xiàn)場(chǎng)或工地倉(cāng)庫(kù)所發(fā)生的包裝、裝卸、 運(yùn)輸、采購(gòu)和保管費(fèi)、供銷部門手續(xù)費(fèi)和其他有關(guān)費(fèi)用。設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)按下列公式計(jì)算：設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)=設(shè)備購(gòu)臵價(jià)X設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)率川.安裝調(diào)試費(fèi)（含基礎(chǔ)費(fèi)）對(duì)于需要安裝調(diào)試的設(shè)備，參考資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)按不同地區(qū)、不同類型 設(shè)備選取相應(yīng)的比率，以設(shè)備的購(gòu)臵價(jià)為基數(shù)計(jì)算其安裝調(diào)試費(fèi)（含基礎(chǔ)費(fèi)）。設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)（含基礎(chǔ)費(fèi)）按下列公式計(jì)算：設(shè)備安裝費(fèi)=設(shè)備購(gòu)臵價(jià)X設(shè)備安裝費(fèi)及基礎(chǔ)費(fèi)率以上安裝費(fèi)及基礎(chǔ)費(fèi)率包括調(diào)試費(fèi)用、基礎(chǔ)費(fèi)用、距設(shè)備1.5 米管路、由設(shè)備至配電

14、箱之間的電氣線路等。2進(jìn)口設(shè)備重臵成本的確定 由于進(jìn)口設(shè)備的購(gòu)入時(shí)間較長(zhǎng)，且我國(guó)已經(jīng)能生產(chǎn)該類型設(shè)備，因此本次評(píng)估按國(guó)內(nèi)同等 功能的設(shè)備購(gòu)臵價(jià)確定其重臵成本，以防止匯率換算及國(guó)外物價(jià)指數(shù)變化產(chǎn)生的誤差。設(shè)備成新率的評(píng)定年限法成新率的確定年限法成新率（K）=尚可用年限/ （已用年限+尚可用年限）X100%已使用年限按實(shí)際投入使用年限乘以設(shè)備利用率來確定； 尚可使用年限是以設(shè)備的耐用年限 和已使用年限為參考依據(jù)， 并考慮設(shè)備的保養(yǎng)情況、 設(shè)備完好率、 利用率、工作環(huán)境、 外觀、 大修記錄 ，根據(jù)實(shí)際鑒定情況確定的，對(duì)一些舊設(shè)備考慮了功能性貶值。2打分法成新率的確定打分法是對(duì)設(shè)備的主要部位確定其分值

15、， 各部位相加后總分為 100 分，通過對(duì)各部位新舊程 度進(jìn)行打分評(píng)定，最后得出總分?jǐn)?shù)，以總分?jǐn)?shù)占 1 00 分的比例作為成新率。3采用綜合法確定成新率。 結(jié)合使用年限法和觀察打分法加權(quán)平均確定成新率。公式如下：成新率=年限法確定成新率X40%+觀察法確定成新率X60%年限法確定成新率=尚可用年限/（已用年限+尚可用年限）X100% 不可拆遷設(shè)備的殘余價(jià)值的確定 對(duì)于拆零后具有殘余價(jià)值的設(shè)備，參考資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)按不同類型設(shè)備 選取相應(yīng)的殘余價(jià)值比率，以設(shè)備的重臵價(jià)值為基數(shù)計(jì)算其殘余價(jià)值。設(shè)備殘余價(jià)值按下列公式計(jì)算：設(shè)備殘余價(jià)值=設(shè)備重臵價(jià)值X設(shè)備殘余價(jià)值比率不可拆遷設(shè)備的清理費(fèi)用確

16、定 對(duì)于拆零后具有殘余價(jià)值的設(shè)備， 參考 資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)按不同類型設(shè)備 選取相應(yīng)的清理費(fèi)用率，以設(shè)備的重臵價(jià)值為基數(shù)計(jì)算其清理費(fèi)用。設(shè)備清理費(fèi)用按下列公式計(jì)算：設(shè)備清理費(fèi)用=設(shè)備重臵價(jià)值X設(shè)備清理費(fèi)用率2.可拆遷設(shè)備的搬遷損失 可拆遷設(shè)備的搬遷損失指截止評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)有生產(chǎn)規(guī)模的機(jī)器設(shè)備因企業(yè)整體搬遷而發(fā)生 的為保證可拆遷設(shè)備達(dá)到原生產(chǎn)工藝要求所需發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用， 具體包括： 拆卸費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi) 和安裝調(diào)試費(fèi)（含基礎(chǔ)費(fèi)） 。可拆遷設(shè)備搬遷損失評(píng)估值的計(jì)算公式為：可拆遷設(shè)備搬遷損失的評(píng)估值=拆卸費(fèi)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)（含基礎(chǔ)費(fèi)）=設(shè)備購(gòu)臵價(jià)X（拆卸費(fèi)率+運(yùn)雜費(fèi)率+安裝調(diào)試費(fèi)及基礎(chǔ)費(fèi)率）設(shè)備

17、購(gòu)臵價(jià) 以與不可拆遷設(shè)備相同的方法確定設(shè)備購(gòu)臵價(jià)。運(yùn)雜費(fèi)考慮搬遷運(yùn)輸里程的實(shí)際情況， 可拆遷設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)參照最新 資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手 冊(cè)中有關(guān)當(dāng)?shù)厣a(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)選?。?同時(shí)考慮簡(jiǎn)易包裝、 吊裝及設(shè)備構(gòu)造、 重 量及精度要求等因素并參考全統(tǒng)施工機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用定額遼寧省單位估價(jià)表適當(dāng)修正后確定 設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)率。安裝調(diào)試費(fèi)（含基礎(chǔ)費(fèi)） 對(duì)于需進(jìn)行安裝調(diào)試的可拆遷設(shè)備，以與不可拆遷設(shè)備相同的方法確定其國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝調(diào) 試費(fèi)（含基礎(chǔ)費(fèi)） 。拆卸費(fèi)對(duì)于需進(jìn)行拆除后搬遷的設(shè)備， 主要針對(duì)其必備的措施和程序， 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查， 結(jié)合其作業(yè) 環(huán)境、作業(yè)難度、作業(yè)規(guī)模和作業(yè)期限后綜合確定，一般設(shè)備拆除費(fèi)

18、以設(shè)備購(gòu)臵價(jià)為基數(shù)， 按其安裝調(diào)試費(fèi)的50%計(jì)算。（四）土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)用途為工業(yè)， 經(jīng)調(diào)查委估宗地所在區(qū)域工業(yè)用地交易較活躍， 因此采用市場(chǎng) 法確定評(píng)估值。市場(chǎng)法是選取一定數(shù)量、 符合一定條件、 發(fā)生過交易的類似宗地， 然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn) 行比較，對(duì)它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法?；竟剑篜D=PBX AXBXCXDXEPD_待估宗地價(jià)格 ;PB_比較案例價(jià)格；A_待估宗地情況指數(shù) / 比較案例宗地情況指數(shù) ;B_待估宗地估計(jì)期日地價(jià)指數(shù) / 比較案例宗地估計(jì)期日地價(jià)指數(shù);C_待估宗地年期指數(shù) / 比較案例宗地估年期指數(shù) ;D_待估宗地區(qū)域因數(shù)條件指數(shù)

19、/ 比較案例宗地區(qū)域因數(shù)條件指數(shù);E_待估宗地個(gè)別因數(shù)條件指數(shù) / 比較案例宗地個(gè)別因數(shù)條件指數(shù)。五、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況本次評(píng)估工作的開始時(shí)間為 2013 年 7 月 16 日，至出具評(píng)估報(bào)告日結(jié)束。 其中外勤截止日為 2013 年7 月 21 日。（一）接受委托及前期準(zhǔn)備階段1. 評(píng)估師對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)備調(diào)查，在了解評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象及范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日等的基礎(chǔ)上 接受項(xiàng)目委托，擬定評(píng)估方案的過程并制訂評(píng)估工作計(jì)劃；2. 對(duì)被評(píng)估單位前期準(zhǔn)備工作進(jìn)行培訓(xùn)輔導(dǎo)。 評(píng)估師對(duì)被評(píng)估單位資產(chǎn)評(píng)估配合工作要求進(jìn) 行了詳細(xì)講解， 包括資產(chǎn)評(píng)估的基本概念、資產(chǎn)評(píng)估的任務(wù)、 本次資產(chǎn)評(píng)估的計(jì)劃安排、 需 委托

20、方和被評(píng)估單位提供的資料清單、 資產(chǎn)清查核實(shí)工作的要求和評(píng)估明細(xì)表的填報(bào)說明等。 在此基礎(chǔ)上，填報(bào)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，收集并整理委估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料和反映資產(chǎn)性能、 技術(shù)狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等情況的資料，并向被評(píng)估單位了解委估資產(chǎn)的有關(guān)情況；3.配合被評(píng)估單位進(jìn)行資產(chǎn)清查、協(xié)助被評(píng)估單位進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)工作，收集評(píng)估所需文 件資料。（二）現(xiàn)場(chǎng)勘察及資料收集分析階段1聽取【XX】對(duì)涉及評(píng)估目的經(jīng)濟(jì)行為的有關(guān)介紹；2. 聽取被評(píng)估單位有關(guān)人員介紹評(píng)估對(duì)象的歷史及現(xiàn)狀，了解固定資產(chǎn)技術(shù)狀態(tài)等情況；3. 對(duì)被評(píng)估單位提供的資產(chǎn)清查評(píng)估申報(bào)明細(xì)表進(jìn)行審核、鑒別，并與被評(píng)估單位有關(guān)財(cái)務(wù) 記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，對(duì)發(fā)

21、現(xiàn)的問題協(xié)同被評(píng)估單位做出調(diào)整；4. 根據(jù)資產(chǎn)清查評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，按評(píng)估準(zhǔn)則的要求，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行了全面清查核實(shí)；5. 查閱收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件；6. 根據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，確定評(píng)估對(duì)象的具體評(píng)估方法；7.對(duì)房屋建筑物，了解管理制度和維護(hù)、改建、擴(kuò)建情況，收集相關(guān)資料；對(duì)機(jī)器設(shè)備，查 閱相關(guān)技術(shù)資料；對(duì)通用設(shè)備，主要通過市場(chǎng)調(diào)研和查詢有關(guān)資料，收集價(jià)格資料；8.對(duì)被評(píng)估單位提供的權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)；9.對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)，在清查核實(shí)的基礎(chǔ)上做出初步評(píng)估測(cè)算。（三）評(píng)定匯總階段評(píng)估人員對(duì)從勘查現(xiàn)場(chǎng)收集的資料， 進(jìn)行必要而可能的調(diào)查和驗(yàn)證， 選定評(píng)估方法和計(jì)算公 式，進(jìn)行評(píng)定估算。（四）提

22、交報(bào)告階段在上述工作基礎(chǔ)上， 在核實(shí)確認(rèn)各具體資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確合理， 評(píng)估對(duì)象沒有重復(fù)和遺漏的 基礎(chǔ)上，進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)的匯總， 并根據(jù)匯總分析情況對(duì)總體資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行調(diào)整、 修 改和完善，確定評(píng)估結(jié)論，編制資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表、起草資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，與【XX】就評(píng)估結(jié)果交換意見，在全面考慮有關(guān)意見后，按評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審查制度和程序?qū)?bào)告進(jìn)行校正、 修改，最后出具正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。六、評(píng)估假設(shè)本報(bào)告系在一般假設(shè)和特殊假設(shè)下完成的：（一）一般假設(shè)1所有申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)均是正常的，因而能夠進(jìn)行合法的自由交易，即【XX】合法擁有其所申報(bào)資產(chǎn)的完整產(chǎn)權(quán)， 而無任何限制或影響交易的他項(xiàng)權(quán)利之設(shè)臵或其他瑕疵

23、； 我們 已經(jīng)對(duì) 【XX】所申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)給予了必要的關(guān)注并在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行了相應(yīng)的披露，這些有關(guān)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或法律權(quán)屬之表述既不能理解為是關(guān)于該等資產(chǎn)之法律意見，也不能理解為是對(duì)本評(píng)估基準(zhǔn)的任何保證， 即使在評(píng)估報(bào)告中已經(jīng)披露了該等資產(chǎn)或其中部分資產(chǎn)的產(chǎn) 權(quán)已設(shè)臵了他項(xiàng)權(quán)利或存在其他瑕疵， 除我們已就其對(duì)評(píng)估結(jié)論的具體影響程度做出特別說 明外，我們均未考慮偏離本評(píng)估基準(zhǔn)對(duì)評(píng)估結(jié)論的實(shí)際影響程度。2. 【XX】所提供的有關(guān)本次評(píng)估的資料是真實(shí)、完整、合法、有效的；我們的評(píng)估在很大程度上依賴【XX】所提供的有關(guān)本次評(píng)估的資料，我們未對(duì)這些資料進(jìn)行逐一查驗(yàn)，我們相信這些資料是真實(shí)、完整、合法、有

24、效的，但對(duì)其準(zhǔn)確性不作保證。3. 本評(píng)估報(bào)告中的估算是在假定所有重要的及潛在的可能影響價(jià)值分析的因素都已在我們 與委托方、被評(píng)估單位之間充分揭示的前提下做出的；4. 所有資產(chǎn)均采用人民幣計(jì)算價(jià)值或價(jià)格。（二 ）特殊假設(shè)1. 除本說明中另有陳述、描述和考慮外，所有被評(píng)估資產(chǎn)的取得、使用等均被假設(shè)符合國(guó)家 法律、法規(guī)和規(guī)范性文件的規(guī)定；2. 本次評(píng)估結(jié)論是假設(shè)在房地產(chǎn)按現(xiàn)用途，現(xiàn)狀條件下使用前提下做出的， 假設(shè)未來的政治、法律、法規(guī)將不會(huì)有重大的變動(dòng)，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不會(huì)有重大變化；3.除本說明中另有聲明、描述和考慮外，我們未考慮下列因素對(duì)評(píng)估結(jié)論的任何有利或不利 之影響：(1)已有或可能存在的抵押、按揭、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利或產(chǎn)權(quán)瑕疵或其他對(duì)