物業(yè)管理中的法律關系分析

1、物業(yè)治理中的法律關系分析進展商和物業(yè)治理公司與業(yè)主之間常發(fā)生許多矛盾和糾紛，給物業(yè)治理工作帶來了專門大的苦惱， 究其緣故，大多數(shù)矛盾或糾紛的產(chǎn)生是 由于物業(yè)治理公司或進展商對物業(yè)治理中的法律關系不清晰，許多業(yè)主不明確自己擁有的權(quán)力，應承擔的責任。物業(yè)治理中有著哪些法律關系要想把物業(yè)治理工作搞好，首先應當理順物業(yè)治理中心的法律關系。只有理順了關系，才能夠明白臬直轄市各方面的關系。 物業(yè)治理工作中 幾個要緊方面有：房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人、進展商、物業(yè)治理公司和 其他與物業(yè)治理相關連的行業(yè)以及政府有關部門。1 1、進展商早期在物業(yè)治理中的作用進展商將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關部門綜合驗收合格后，通過房產(chǎn)

2、交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。那個地點的法律關系的變化是進展商由原來擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)所有人。關于一處新的住宅區(qū)，包括公寓或不墅，進展商在竣工前，一般是先期托付物業(yè)治理公司介入新建物業(yè)的治理工作。有時進展商也自己充1 1 / / 18182 2 / / 1818當物業(yè)治理的角色。不論進展商是自己來治理物業(yè)或是托付其他治理公 司來治理新建的物業(yè)，差不多上在為新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人提供 服務。關于新建物業(yè)來講，由于發(fā)生了產(chǎn)權(quán)交易行為， 進展商的角色變 了，位置也變了。進展商由原先對物業(yè)的擁有， 變?yōu)椴糠謱ξ飿I(yè)的擁有 或完全不擁有。進展商先期托付物業(yè)治理公司治理新

3、建物業(yè)或自己自行治理物業(yè)的行為只能是一種臨時的安排， 因為在新建物業(yè)初期，寬敞新的產(chǎn)權(quán)所有 人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的緣故，尚無能力選擇 物業(yè)治理公司。進展商只是臨時代理已有的新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人托付物 業(yè)治理公司進行治理。這一時期物業(yè)治理公司的費用一般由進展商支付 或預先墊付，因為這一時期物業(yè)治理公司在這一新的物業(yè)治理中尚無收 益。由于交易行為和物業(yè)治理公司的介入，進展商對新建物業(yè)的作用逐 漸退居二線。如進展商直接聘請治理公司， 進展商應當與物業(yè)治理公司 簽訂臨時托付治理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業(yè)主治 理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業(yè)治理公司。2 2

4、、房屋產(chǎn)權(quán)所有人（業(yè)主）由于購買了物業(yè)，購房人成了新建物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人，合法地擁有所購物業(yè)。房屋產(chǎn)權(quán)所有人對物業(yè)擁有所有權(quán)與使用權(quán)。由于進展商在銷售物業(yè)之前，已臨時安排物業(yè)治理公司對所購物業(yè)進行治理，購房人在現(xiàn)在只能臨時放棄自己選擇物業(yè)治理公司的權(quán)利，認同進展商的安 排。當新建物業(yè)入住率達到 50%50%或 5050 濃上時，進展商應會同物業(yè)治理 公司召開房屋產(chǎn)權(quán)所3 3 / / 1818有人大會（或稱業(yè)主大會）。3 3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會（業(yè)主大會）房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會是一個特不重要的會議，由進展商、物業(yè)治理 公司和房地產(chǎn)治理部門負責召集此會議。 因為產(chǎn)權(quán)所有人來自不同蝗地 點，互不相識，不可

5、能有效地組織起來召開此大會，因此召集、組織業(yè) 主大會的責任就落在進展商或物業(yè)治理公司戶上。進展商在與物業(yè)治理公司的托付治理合同中就應明確規(guī)定，當入住率達到50%50%寸，物業(yè)治理公司有責任牽頭組織召開業(yè)主大會。業(yè)主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機構(gòu)物業(yè)業(yè)治 理委員會。物業(yè)治理委員會是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設的最高權(quán)力機 構(gòu)。業(yè)主大會每年至少召開一次。住宅區(qū)業(yè)主大會對議題進行表決時，每一戶為一票。業(yè)主可將自己的權(quán)利讓渡給選出的代表，由他們代表自 己去行使權(quán)利，維護自己的合法權(quán)益。業(yè)主大會要緊行使以下職權(quán)：（一）選舉、罷免物業(yè)治理委員會的組成人員；（二）監(jiān)督管委會的日常工作；4 4 / /

6、1818（三）聽取和審查管委會的工作報告；（四）對住宅區(qū)或物業(yè)（寫字樓、商廈）內(nèi)有關業(yè)主重大利益的事 項做出決策；（五）修改業(yè)主公約；（六）改變或撤銷物業(yè)治理委員會的有關決定。（七）批準管委會章程。4 4、物業(yè)治理委員會的性質(zhì)及法律地位物業(yè)治理委員會是住宅區(qū)、寫字樓或商廈等物業(yè)治理中的常設最高 權(quán)力機構(gòu)，治理委員會的成員景要由房屋產(chǎn)權(quán)所有人選出的代表構(gòu)居，代表寬敞業(yè)主的權(quán)益。同時治理委員會也應當汲取當?shù)鼐用裎瘑T會和派出所的代表參加。既然物業(yè)治理委員會是帥業(yè)主大會選舉出的代表組 成，代表寬敞業(yè)主的權(quán)益，是物業(yè)治理中常設的最高權(quán)力機構(gòu)，那么治理委員會就應該是一個長期的、 穩(wěn)定的組織，一個松散、虛設

7、的治理委 會不可能起到應該起到的作用。因此建議治理委員會成立后應該到房屋 治理機構(gòu)備案，并到民政部門社團法人機構(gòu)辦理登記，以確定其性質(zhì)與5 5 / / 1818法律地位。物業(yè)治理委員會的要緊職責如下：（一）治理委員會負責制定管委會章程；（二）負責今后召集并主持業(yè)主大會；（三）負責考察、選擇、招聘物業(yè)治理公司；（四）與新的或原來的物業(yè)治理公司重簽訂托付治理合同；（五）管委會有權(quán)審議住宅區(qū)物業(yè)治理服務費的收費標準；（六）保管、監(jiān)督和決定物業(yè)維修基金和公用設施專用基金（啟動基金）的使用；（七）審議治理公司上年的財務收支善和來年的財務預算；（八）審議治理公司制訂的年度治理打算、配套工程和重大維修工程項

8、目（鍋爐、配電設備、電梯、中央空調(diào)、供暖等）；（九）監(jiān)督物業(yè)治理公司的治理工作；（十）審議新的物業(yè)治理公約及各種治理規(guī)章制度等等。6 6 / / 1818物業(yè)治理委員會與物業(yè)治理公司之間是聘用關系。物業(yè)治理委員會是物業(yè)的主人、所有人，物業(yè)治理公司是為之提供服務的。物業(yè)治理委員會一般應設常務工作人員一至兩名，費用一般應從治理啟動基金里撥 付。5 5、物業(yè)治理公司物業(yè)治理公司是一種信托代理機構(gòu)，屬中介組織。它是執(zhí)行信托職能的服務性企業(yè)。物業(yè)治理那個行業(yè)在房地產(chǎn)領域里有著特不重要的位 置。開發(fā)和拆遷差不多上一時性的工作， 幾個月或幾年就能夠完成， 而 物業(yè)治理卻是連續(xù)性的， 可連續(xù)幾十年。搞物業(yè)治理

9、應眼光放遠， 急功 近利是可不能搞好的。物業(yè)治理公司是依據(jù)托付治理合同在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行治理 職責的。一般情況下，托付治理合同首先是由進展商代表寬敞業(yè)主與物 業(yè)治理公司簽訂。等召開業(yè)主大會，業(yè)主物業(yè)治理委員會成立后， 再由 物業(yè)治理委員會代表全體業(yè)主正式與物業(yè)治理公司續(xù)簽托付治理合同。有的情況下，進展商并沒有選聘物業(yè)治理公司，而由自己本身來承 擔起治理者的重任。假如是進展商自己充當治理者的話， 也要通過房地 局的批準，并禽物業(yè)治理資質(zhì)合格證書。即使是進展商作為治理者， 當治理委員會成立后，7 7 / / 1818也需要由治理委員會與其簽訂托付治理合同。6 6、承租人（房屋租用人）承租人有

10、的是與業(yè)主直接聯(lián)系，并與業(yè)主直接簽訂租賃契約從而使 用物業(yè)的某一部分，有的情況是顯主托付治理公司將其擁有的物業(yè)的某 一部分出租給承租人的。 承租人與業(yè)主的關系是租賃關系。 承租人在與 業(yè)主的租賃契約里應當保證遵守治理公約，同意物業(yè)治理公司的治理和物業(yè)治理委員會的監(jiān)督。 承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業(yè)治理公司簽訂治理公約。7 7、其他相關機構(gòu)治理公司依據(jù)托付治理合同在物業(yè)區(qū)內(nèi)開展治理工作，需要和其他 治理工作有關的公司發(fā)生聯(lián)系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)機構(gòu)，建筑維修部門等。治理公司要與他們簽訂有關新時期托付合同， 由他們就物業(yè)內(nèi)新時期業(yè)務提供服務。 那個地點產(chǎn)生的直接法律關系是 治理公司與這些公司簽約，但其結(jié)果卻直接阻礙業(yè)主，因此重大的協(xié)議、 合同、治理公司應請管委會審議。二、物業(yè)糾紛類型和法律特征8 8 / / 1818（一）、物業(yè)糾紛類型物業(yè)治理作為一個新興的行業(yè)， 逐漸走進人們的生活也是近幾年的 事。因此，反映在司法訴訟實