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文檔簡介
1、CMC·泓域/建筑建設計劃火鍋底料項目建筑建設計劃xxx投資管理公司目錄第一章 項目簡介4一、 項目名稱及項目單位4二、 項目建設地點4三、 建設規(guī)模4四、 項目建設進度4五、 建設投資估算4六、 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標5第二章 公司基本情況7一、 公司簡介7二、 核心人員介紹7第三章 行業(yè)背景分析9第四章 房地產(chǎn)開發(fā)流程10一、 開發(fā)建設10二、 前期準備15第五章 投資決策與設計階段工程計價24一、 概預算方法24二、 投資估算方法29第六章 建設工程施工招標投標32一、 施工評標32二、 施工招標策劃39第七章 招標投標法律法規(guī)44一、 招標投標法實施條例44第八章 設計施工總承
2、包合同管理59一、 設計施工總承包合同履行管理59第九章 國際工程常用合同文本64一、 英國NEC和美國AIA合同文本64第十章 建設工程監(jiān)理合同管理69一、 工程監(jiān)理合同訂立69第十一章 建設工程監(jiān)理工作內(nèi)容及主要方式71一、 工程監(jiān)理工作內(nèi)容71第十二章 綠色建筑特征及相關政策標準85一、 綠色建筑相關政策及標準85第十三章 裝配式建筑特征及發(fā)展目標89一、 裝配式建筑特征及實施模式89第一章 項目簡介一、 項目名稱及項目單位項目名稱:火鍋底料項目項目單位:xxx投資管理公司二、 項目建設地點本期項目選址位于xx,占地面積約92.00畝。項目擬定建設區(qū)域地理位置優(yōu)越,交通便利,規(guī)劃電力、給
3、排水、通訊等公用設施條件完備,非常適宜本期項目建設。三、 建設規(guī)模該項目總占地面積61333.00(折合約92.00畝),預計場區(qū)規(guī)劃總建筑面積95395.30。其中:主體工程65971.92,倉儲工程13844.09,行政辦公及生活服務設施10128.02,公共工程5451.27。四、 項目建設進度結(jié)合該項目建設的實際工作情況,xxx投資管理公司將項目工程的建設周期確定為24個月,其工作內(nèi)容包括:項目前期準備、工程勘察與設計、土建工程施工、設備采購、設備安裝調(diào)試、試車投產(chǎn)等。五、 建設投資估算(一)項目總投資構(gòu)成分析本期項目總投資包括建設投資、建設期利息和流動資金。根據(jù)謹慎財務估算,項目總投
4、資39753.14萬元,其中:建設投資30787.41萬元,占項目總投資的77.45%;建設期利息823.91萬元,占項目總投資的2.07%;流動資金8141.82萬元,占項目總投資的20.48%。(二)建設投資構(gòu)成本期項目建設投資30787.41萬元,包括工程費用、工程建設其他費用和預備費,其中:工程費用25809.69萬元,工程建設其他費用4241.89萬元,預備費735.83萬元。六、 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(一)財務效益分析根據(jù)謹慎財務測算,項目達產(chǎn)后每年營業(yè)收入72900.00萬元,綜合總成本費用62372.03萬元,納稅總額5391.88萬元,凈利潤7668.10萬元,財務內(nèi)部收益率
5、11.70%,財務凈現(xiàn)值-1830.88萬元,全部投資回收期7.24年。(二)主要數(shù)據(jù)及技術(shù)指標表主要經(jīng)濟指標一覽表序號項目單位指標備注1占地面積61333.00約92.00畝1.1總建筑面積95395.30容積率1.561.2基底面積33733.15建筑系數(shù)55.00%1.3投資強度萬元/畝317.502總投資萬元39753.142.1建設投資萬元30787.412.1.1工程費用萬元25809.692.1.2工程建設其他費用萬元4241.892.1.3預備費萬元735.832.2建設期利息萬元823.912.3流動資金萬元8141.823資金籌措萬元39753.143.1自籌資金萬元229
6、38.813.2銀行貸款萬元16814.334營業(yè)收入萬元72900.00正常運營年份5總成本費用萬元62372.03""6利潤總額萬元10224.13""7凈利潤萬元7668.10""8所得稅萬元2556.03""9增值稅萬元2532.01""10稅金及附加萬元303.84""11納稅總額萬元5391.88""12工業(yè)增加值萬元19110.60""13盈虧平衡點萬元34430.01產(chǎn)值14回收期年7.24含建設期24個月15財務內(nèi)部收
7、益率11.70%所得稅后16財務凈現(xiàn)值萬元-1830.88所得稅后第二章 公司基本情況一、 公司簡介公司堅持誠信為本、鑄就品牌,優(yōu)質(zhì)服務、贏得市場的經(jīng)營理念,秉承以人為本,始終堅持 “服務為先、品質(zhì)為本、創(chuàng)新為魄、共贏為道”的經(jīng)營理念,遵循“以客戶需求為中心,堅持高端精品戰(zhàn)略,提高最高的服務價值”的服務理念,奉行“唯才是用,唯德重用”的人才理念,致力于為客戶量身定制出完美解決方案,滿足高端市場高品質(zhì)的需求。未來,在保持健康、穩(wěn)定、快速、持續(xù)發(fā)展的同時,公司以“和諧發(fā)展”為目標,踐行社會責任,秉承“責任、公平、開放、求實”的企業(yè)責任,服務全國。二、 核心人員介紹1、雷xx,中國國籍,無永久境外居
8、留權(quán),1970年出生,碩士研究生學歷。2012年4月至今任xxx有限公司監(jiān)事。2018年8月至今任公司獨立董事。2、秦xx,1957年出生,大專學歷。1994年5月至2002年6月就職于xxx有限公司;2002年6月至2011年4月任xxx有限責任公司董事。2018年3月至今任公司董事。3、孔xx,中國國籍,無永久境外居留權(quán),1959年出生,大專學歷,高級工程師職稱。2003年2月至2004年7月在xxx股份有限公司兼任技術(shù)顧問;2004年8月至2011年3月任xxx有限責任公司總工程師。2018年3月至今任公司董事、副總經(jīng)理、總工程師。4、龔xx,1974年出生,研究生學歷。2002年6月至
9、2006年8月就職于xxx有限責任公司;2006年8月至2011年3月,任xxx有限責任公司銷售部副經(jīng)理。2011年3月至今歷任公司監(jiān)事、銷售部副部長、部長;2019年8月至今任公司監(jiān)事會主席。5、石xx,中國國籍,1978年出生,本科學歷,中國注冊會計師。2015年9月至今任xxx有限公司董事、2015年9月至今任xxx有限公司董事。2019年1月至今任公司獨立董事。第三章 行業(yè)背景分析火鍋一般是指以鍋為器具,以熱源燒鍋,以水或湯燒開來涮煮各類食物的烹調(diào)方式,同時亦可指這種烹調(diào)方式所用的鍋具。其特色為邊煮邊吃,或是鍋本身具有保溫效果,吃的時候食物仍熱氣騰騰,湯物合一。世界各地均有類似的料理,
10、但主要在東亞地方特別盛行?;疱伂F(xiàn)吃現(xiàn)燙,辣咸鮮,油而不膩,解郁除濕,適于山川之氣候,今發(fā)展為鴛鴦鍋,麻辣、清淡各別,各取所需,根據(jù)個人的喜歡加不同的湯料、食物,老少皆宜,至冬之佳品。2021年中國火鍋餐廳市場收入約為521.8十億元,同比增長19.1%?;疱伒琢鲜且詣印⒅参镉椭?、辣椒、蔗糖、食鹽、味精、香辛料、豆瓣醬等為主要原料,按一定配方和工藝加工制成的,用于調(diào)制火鍋湯的調(diào)味料。2020年中國火鍋底料市場規(guī)模約為249億元,同比增長9.2%?;疱伒琢现饕糜谡{(diào)制火鍋底湯,也可用于制作炒菜、面食等。其中2020年天味食品火鍋底料產(chǎn)量為58965.7噸;銷售量為53846.1噸。第四章 房地產(chǎn)開
11、發(fā)流程一、 開發(fā)建設房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設實施階段的主要工作目標是在投資預算范圍內(nèi),按項目開發(fā)進度計劃要求,高質(zhì)量地完成建筑安裝工程,保證項目按時保質(zhì)進行銷售和移交。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的建設單位項目管理工作可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行組織,也可委托工程監(jiān)理單位負責監(jiān)理。(一)施工管理在項目施工階段,建設單位根據(jù)法律、法規(guī)和合同約定,履行其項目質(zhì)量控制、安全及環(huán)保管理、投資控制、進度控制職責,加強合同管理、組織施工現(xiàn)場協(xié)調(diào)和外部協(xié)調(diào)。1、質(zhì)量控制建設單位除認真履行法律、法規(guī)及合同約定的質(zhì)量責任和義務外,還應加強對施工質(zhì)量的現(xiàn)場監(jiān)督管理。(1)施工過程中加強施工巡查監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題隨時指出并糾正。嚴格要求
12、施工單位按施工程序施工,所有隱蔽工程驗收記錄必須經(jīng)項目監(jiān)理機構(gòu)等有關驗收單位簽字認可后,方可組織下道工序施工。(2)為了把質(zhì)量控制工作落到實處,應要求施工單位建立可行的質(zhì)量保證體系并嚴格執(zhí)行。工程開工前要求施工單位編制詳細的施工組織設計方案,對于重大或關鍵部位的施工,以及新技術(shù)新材料的使用,要提前制定具體的施工方案、施工技術(shù)保證措施,進行新技術(shù)新材料試驗,并將相關鑒定證明材料報建設單位、項目監(jiān)理機構(gòu)審核。對影響工程質(zhì)量的關鍵部位設置質(zhì)量管理點,并設專人負責。2、安全及環(huán)保管理建設單位及項目監(jiān)理機構(gòu)在施工過程中應要求施工單位執(zhí)行國家關于建筑施工安全、施工現(xiàn)場環(huán)境與衛(wèi)生的標準和有關規(guī)定,并督促施工
13、單位落實安全防護、文明環(huán)保施工措施3、投資控制施工階段投資控制的關鍵是對工程變更、簽證實行有效控制,對于涉及費用增減的設計變更,必須經(jīng)設計單位代表、業(yè)主方現(xiàn)場代表、總監(jiān)理工程師共同簽字方為有效。建設單位要對施工索賠做到事前把關、主動監(jiān)控,嚴格審核工程變更,計算各項變更對總投資的影響;對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠,使投資得到有效控制。4、進度控制(1)建設單位應要求施工單位圍繞工程進度計劃全面鋪開、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、分頭實施。建設單位會同施工單位按照倒計時辦法嚴格執(zhí)行施工組織設計方案,定期統(tǒng)計匯報,做到時間、進度質(zhì)量三落實;對未能落實的項目,立即查明原因并采取補救措施,確保階段計劃
14、工期不被拖延。(2)建設單位管理人員對施工進度的檢查與進度計劃的貫徹實施是融匯在一起的。通過進度計劃檢查,組織項目監(jiān)理機構(gòu)、施工及相關單位,及時采取有效措施控制工程進度。(二)商品房預售商品房預售實行許可制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售,應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可,取得商品房預售許可證。未取得商品房預售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),不得進行商品房預售。申請商品房預售許可證須具備以下基本條件。(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書。(2)持有建設工程規(guī)劃許可證。(3)按提供預售的房屋計算,投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。(4)各
15、地根據(jù)情況要求的其他條件。(5)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。三)竣工驗收和備案2、竣工驗收工程竣工驗收是開發(fā)建設過程的最后階段,是全面檢驗工程設計和施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)??⒐を炇胀ㄟ^后,質(zhì)量合格的建筑物即可投入使用、出售或出租給客戶,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可回收投資。對于預售或預租的項目,通過投入使用,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可得到預付款外的款項。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于確已符合竣工驗收條件的項目,應按有關規(guī)定和國家質(zhì)量標準,及時組織竣工驗收??⒐を炇粘M行工程質(zhì)量綜合考核外,還應對環(huán)保、消防等進行檢查驗收。對于各專項的驗收,實行規(guī)劃、土地、消防、人防、檔案等事項限時聯(lián)
16、合驗收,統(tǒng)一竣工驗收圖紙和驗收標準統(tǒng)一出具驗收意見。對于驗收涉及的測繪工作,實行“一次委托、聯(lián)合測繪、成果共享”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應組織、協(xié)助和督促承包商和設計單位,認真負責地把工程竣工圖的編制工作做好。工程竣工圖是真實記錄各種地下、地上建筑物、構(gòu)筑物等詳細情況的技術(shù)文件,是對工程進行驗收、維護、改建、擴建的依據(jù)。工程竣工圖必須準確、完整,當發(fā)現(xiàn)工程竣工圖繪制不準確或有遺漏時,應采取措施修改和補齊。工程竣工驗收后,按規(guī)定應編制竣工圖的建設項目,須依法按照國家編制竣工圖的有關規(guī)定編制并報送城市檔案館。3、竣工驗收備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi),將工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安
17、、消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或其他有關部門備案。(三)商品房初始登記商品房初始登記屬于不動產(chǎn)首次登記,是對竣工驗收合格的商品房依法進行的產(chǎn)權(quán)登記。未辦理不動產(chǎn)首次登記的,不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記。申請國有建設用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的,應當提交下列六種材料。(1)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來源材料。(2)建設工程符合規(guī)劃的材料。(3)房屋已經(jīng)竣工的材料。(4)房地產(chǎn)調(diào)查或者測繪報告。(5)相關稅費繳納憑證。(6)其他必要材料。辦理房屋所有權(quán)首次登記時,申請人應當將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房及其占用范
18、圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時,其對共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。二、 前期準備前期準備是指房地產(chǎn)投資決策后至開發(fā)建設前需要完成的一些準備工作,主要包括取得建設用地土地使用權(quán)、委托場地勘察、委托規(guī)劃設計、申請規(guī)劃設計方案審查和建設工程規(guī)劃許可、工程建設準備及申請施工許可等。(一)取得建設用地土地使用權(quán)建設用地土地使用權(quán)的供應方式有兩種,即出讓和劃撥。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)開發(fā)建設項目性質(zhì)通過出讓競爭或申請劃撥取得建設用地土地使用權(quán)。1、土地使用權(quán)出讓土地出讓方式有四種,即招標,拍賣、掛牌出讓和協(xié)議出讓。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地及同一宗地有兩
19、個以上意向用地者的,應當以招標、拍賣、掛牌方式出讓。其中,工業(yè)用地包括倉儲用地,但不包括采礦用地。下列情形可申請協(xié)議方式出讓。(1)供應工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地,其供地計劃公布后,同一宗地只有一個意向用地者的。(2)原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓,經(jīng)依法批準,可以采取協(xié)議方式,但原國有土地劃撥決定書國有土地租賃合同、法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定等明確應當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。(3)劃撥土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓,經(jīng)依法批準,可以采取協(xié)議方式,但法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定、國有土地劃撥決定書等明確應當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。(4)出讓
20、土地使用權(quán)人申請續(xù)期,經(jīng)審查準予續(xù)期的,可以采用協(xié)議方式。(5)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。對不能確定是否符合協(xié)議出讓范圍的具體宗地,可由國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對擬投資開發(fā)項目應通過招標、拍賣、掛牌或協(xié)議出讓方式取得建設用地土地使用權(quán)。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的,市、縣自然資源主管部門依據(jù)規(guī)劃條件編制土地出讓方案,經(jīng)依法批準后組織土地供應,將規(guī)劃條件納入國有建設用地使用權(quán)出讓合同。建設單位在簽訂國有建設用地使用權(quán)出讓合同后,市、縣自然資源主管部門向建設單位核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。2、土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批
21、準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。(1)建設用地劃撥范圍。建設用地主要包括非營利性城市基礎設施、郵政、教育等用地。居住用地劃撥的范圍主要涉及公共租賃住房項目、大學生公寓、住宅合作社集資建房、危舊房改造區(qū)居民安置用房、利用自有土地建設的職工宿舍、征地區(qū)域農(nóng)民自住住宅項目等非經(jīng)營性用地。(2)建設用地申請。需審批的建設項目在可行性研究階段,由建設用地單位提出申請;需核準的建設項目在項目申請報告核準前,由建設單位提出申請;需備案的建設項目在辦理備案手續(xù)后,由建設單位提出申請。建設用地預審與選址。使用已經(jīng)依法批準的建設用地進行建設的
22、項目,由地方自然資源主管部門對規(guī)劃選址情況進行審查,核發(fā)建設項目用地預審與選址意見書。建設項目用地預審與選址意見書有效期為3年,自批準之日起計算。(3)建設用地規(guī)劃許可。項目獲得批準、核準或備案后,以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的,建設單位向所在地的市、縣自然資源主管部門提出建設用地規(guī)劃許可申請,經(jīng)有建設用地批準權(quán)的人民政府批準后,市、縣自然資源主管部門向建設單位同步核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證、國有土地劃撥決定書。(二)委托場地勘察依法取得開發(fā)建設用地后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托勘察單位進行場地勘察,場地勘察的內(nèi)容包括以下五個方面。(1)地形測量。地形測量范圍包括整個建設工地及鄰近有關的重要地段。通過地形
23、測量,繪制出所需比例尺的地形圖,供規(guī)劃設計使用。(2)工程勘察。通過工程地質(zhì)鉆探,查明建筑場地地層、土質(zhì)、構(gòu)造、巖石和土壤的性質(zhì)以及地下水、地基承載力及穩(wěn)定性等狀況,作為建筑物、構(gòu)筑物基礎設計及各種管線設計的依據(jù)。(3)地下水勘察。查明地下水在不同時期的水位變化、流動方向和化學成分。(4)地表水勘察。調(diào)查收集建設場地及其附近的河流、湖泊水系等數(shù)據(jù)資料,為排水和防洪設計提供依據(jù)。(5)氣象調(diào)查。調(diào)查收集氣溫、濕度等數(shù)據(jù)資料,作為規(guī)劃設計及施工的依據(jù)。(三)委托規(guī)劃設計規(guī)劃設計是房地產(chǎn)開發(fā)建設的方向指引,需要綜合各方面因素,確定合理的技術(shù)經(jīng)濟指標,統(tǒng)籌安排建設用地,提出科學的功能布局,做到經(jīng)濟效益
24、、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)1、規(guī)劃設計的主要控制性指標控制性詳細規(guī)劃或土地規(guī)劃設計中確定的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、建筑間距、建筑后退、居住人口密度等控制性指標,是房地產(chǎn)開發(fā)項目編制修建性詳細規(guī)劃的重要依據(jù)。(1)容積率。容積率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃建設用地面積的比例。(2)建筑高度。建筑高度也被稱為建筑限高,是指規(guī)劃地塊內(nèi)允許的建筑最大限制高度。自然資源主管部門一般對擬建造的建筑提出一個許可的最大限制高度。(3)建筑密度。建筑密度是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積之和占該建設用地面積的比例。在總建筑面積不變的前提下,建筑層數(shù)越多,建筑密度越低。(4)綠地率。綠地率是指
25、規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積總和占該建設用地面積的比例。綠地率與綠化覆蓋率不同,綠化覆蓋率是指規(guī)劃地塊內(nèi)綠化覆蓋面積占該建設用地面積的比例,即樹的影子也被算人綠化覆蓋面積,因此,綠化覆蓋率一般會大于綠地率。(5)建筑間距。建筑間距是指兩棟建筑物之間的水平距離,需要滿足防火、防震、日照、通風等方面的要求。(6)建筑后退。建筑后退是指在城市開發(fā)建設中建筑物從規(guī)劃地塊邊界和各種規(guī)劃控制線后退的距離,通常會控制后退距離的下限。建筑后退規(guī)劃控制的目的主要是避免城市建設過程中產(chǎn)生混亂,保證城市消防、防汛、交通等方面的安全防護距離。(7)居住人口密度。居住人口密度是指單位建設用地容納的居住人口數(shù),單位是“人1公頃
26、“。2、組織規(guī)劃設計和組織建筑設計(1)組織規(guī)劃設計。根據(jù)控制性詳細規(guī)劃或建設用地規(guī)劃控制指標、建設單位意圖、場地勘察資料和有關工程建設標準,開發(fā)建設單位需委托規(guī)劃設計單位進行規(guī)劃設計。開發(fā)建設項目首先應進行修建性詳細規(guī)劃或規(guī)劃設計方案(建設項目方案)編制,其深度應滿足方案審查的要求。修建性詳細規(guī)劃設計文件應根據(jù)規(guī)劃條件通知書進行編制,設計文件包括設計說明書和設計圖紙兩部分。1)設計說明書。設計說明書應包括現(xiàn)狀條件分析。(四)申請規(guī)劃設計方案審查和建設工程規(guī)劃許可工程項目批準、核準或備案后,隨著項目規(guī)劃設計工作的推進,開發(fā)建設單位應依法辦理環(huán)境保護、土地使用、資金利用、安全生產(chǎn)、城市規(guī)劃等許可
27、手續(xù)。其中:地震安全性評價在工程設計前完成;環(huán)境影響評價、節(jié)能評價等評估評價和取水許可等事項在開工前完成;可將用地預審意見作為使用土地證明文件申請辦理建設工程規(guī)劃許可證;供水、供電、燃氣、熱力、排水、通信等市政公用基礎設施報裝可提前到開工前辦理,在工程施工階段完成相關設施建設竣工驗收后直接辦理接入事宜。1、申請規(guī)劃設計方案(建設項目方案)審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設計單位完成規(guī)劃設計方案(或稱建設項目方案、設計方案)后,應向自然資源主管部門申請方案審查。根據(jù)并聯(lián)審批改革要求,建設單位除提交規(guī)劃設計方案及前期審批、核準和備案及建設用地規(guī)劃許可外,還應提交消防、環(huán)保、民防、城市管理、氣象等專項審查
28、設計文件,由自然資源主管部門分發(fā)專業(yè)機構(gòu)審查。其中,自然資源主管部門方案審查的主要內(nèi)容包括:設計方案用地范圍是否與規(guī)劃確定的范圍一致,建設項目的性質(zhì)是否符合城市規(guī)劃要求,容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率是否符合城市規(guī)劃要求,停車位數(shù)量、建筑間距、公共服務設施等是否符合法律、法規(guī)、規(guī)章和城市規(guī)劃要求。根據(jù)各專項審查及方案審查意見,自然資源主管部門決定是否同意設計方案。審查同意的,應附相關批準文書;否則,應一次性告知不同意的原因。審查意見可供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為委托設計單位繪制施工圖的依據(jù)。2、申領建設工程規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當持建設項目規(guī)劃許可及其他事項申報表設計方案審查意見、施工圖設計文
29、件等,向自然資源主管部門申領建設工程規(guī)劃許可證。自然資源主管部門應組織對相關文件進行與設計方案審查階段內(nèi)容相似的審查/復核工作,根據(jù)聯(lián)合審圖要求,消防、人防、技防等技術(shù)審查并入施工圖設計文件審查,相關部門不再進行技術(shù)審查。審查通過后,簽發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得建設工程規(guī)劃許可證后,應按照城市規(guī)劃監(jiān)督的有關規(guī)定,辦理規(guī)劃驗線、驗收事宜。(五)工程建設準備工程開工前,除完成勘察設計、規(guī)劃報建、相關行政許可等工作外,還應為項目開工進行組織準備、現(xiàn)場準備、物資和資金準備、建設管理準備。對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言,還應進行銷售準備。(1)組織準備。根據(jù)項目建設計劃,采用直接委托、比選、招標等方
30、式落實施工單位、工程監(jiān)理單位、設備材料供應商和其他服務單位(如項目管理公司、造價咨詢機構(gòu)等)。(2)現(xiàn)場準備。進行市政設施接駁的談判與協(xié)議簽訂,落實施工現(xiàn)場的水、電,保證道路暢通和場地平整。(3)物資和資金準備。根據(jù)項目建設進度落實物資供應渠道或進行采購,安排短期和長期信貸等。(4)建設管理準備。落實建設單位職責,制定項目開發(fā)過程的監(jiān)控策略,洽談開發(fā)項目保險事宜等。(5)銷售準備。進一步分析市場狀況,初步確定目標市場、售價或租金水平,為擬開發(fā)建設的項目尋找預購/租客戶。(六)申請施工許可開工前,根據(jù)建設程序要求,辦理工程質(zhì)量、施工安全監(jiān)督手續(xù),申領建筑工程施工許可證。未取得施工許可證的工程不得
31、擅自開工。第五章 投資決策與設計階段工程計價一、 概預算方法(一)設計概算方法設計概算可分為三級概算,即單位工程概算、單項工程綜合概算和建設項目總概算。1、單位工程概算編制方法單位工程概算可分為建筑工程概算和設備及安裝工程概算兩大類。建筑工程概算又可分為土建工程概算、給排水工程概算、采暖工程概算、通風工程概算、電氣照明工程概算、工業(yè)管道工程概算、特殊構(gòu)筑物工程概算等。設備及安裝工程概算可分為機械設備及安裝工程概算電氣設備及安裝工程概算等。(1)建筑工程概算編制方法。1)概算定額法。概算定額法也稱擴大單價法。當初步設計達到一定深度、建筑結(jié)構(gòu)方案已確定時,可采用概算定額法編制概算。使用概算定額法時
32、,首先應根據(jù)概算定額編制成擴大單位估價表(概算定額基價)其次用擴大分部分項工程量乘以擴大單價進行計算。采用概算定額法編制建筑工程概算比較準確,但計算比較煩瑣。2)概算指標法。當初步設計深度不夠、不能準確計算工程量,但工程采用的技術(shù)比較成熟且又有類似概算指標可利用時,可采用概算指標法來編制概算。當設計對象在結(jié)構(gòu)特征、地質(zhì)及自然條件上與概算指標完全相同,如基礎埋深及形式、層高墻體、樓板等主要承重構(gòu)件完全相同時,可直接套用概算指標編制概算;當設計對象的結(jié)構(gòu)特征與某個概算指標有局部不同時,則需要對該概算指標進行修正,然后用修正后的概算指標進行計算。3)類似工程預決算法。當工程設計對象與已建或在建工程相
33、類似,結(jié)構(gòu)特征基本相同,或者概算定額和概算指標不全時,可以原有類似工程預決算為基礎,按編制概算指標的方法,求出單位工程概算指標,再按概算指標法編制概算。利用類似工程預決算法時,應考慮設計對象與類似預算的設計在結(jié)構(gòu)與建筑、地區(qū)工資、材料預算價格、施工機械使用費及企業(yè)管理費等方面的差異等。其中,結(jié)構(gòu)與建筑設計差異可參考修正概算指標的方法加以修正,而其他差異則需編制修正系數(shù)。計算修正系數(shù)時,先求出類似工程預算中人工工資、材料費、機械使用費等在全部造價中所占比重,然后分別求其修正系數(shù),最后求出總修正系數(shù),用總修正系數(shù)乘以類似工程預算造價,即可得出概算總造價。(2)設備及安裝工程概算編制方法。1)設備購
34、置費用預算編制方法。國產(chǎn)標準設備原價可根據(jù)設備型號、規(guī)格、性能、材質(zhì)、數(shù)量及附帶的配件,向制造廠家詢價,或向設備、材料信息部門查詢;國產(chǎn)非標準設備原價,可用每臺設備估價指標(元/臺)乘以設備臺數(shù),或用每噸設備估價指標(元At)乘以設備質(zhì)量(t)進行確定。設備運雜費按規(guī)定的運雜費率計算。2)設備安裝工程費用概算編制方法。預算單價法。當初步設計有詳細設備清單時,可直接按預算價編制設備安裝單位工程概算。根據(jù)計算的設備安裝工程量,乘以安裝工程預算綜合單價,經(jīng)匯總求得設備安裝工程費用概算。預算單價法計算比較具體,精確性較高。擴大單價法。當初步設計的設備清單不完備,或僅有成套設備的質(zhì)量時,可采用主體設備、
35、成套設備或生產(chǎn)工藝線的綜合擴大安裝單價編制概算。概算指標法。當初步設計的設備清單不完全或安裝預算單價及擴大綜合單價不全,無法采用預算單價法和擴大單價法時,可采用概算指標法編制概算。常用的概算指標形式有兩類:一是按設備費的百分比計算安裝工程費用,適用于價格波動不大的定型產(chǎn)品和通用產(chǎn)品的安裝工程概算;二是按每噸設備安裝費指標計算安裝工程費用,適用于設備價格波動較大的非標準設備和引進設備的安裝工程概算。2、單項工程綜合概算編制方法單項工程綜合概算以單項工程所屬的單位工程概算為基礎,采用綜合概算表進行編制,分別按各單位工程概算匯總成若干個單項工程綜合概算。對單一的、具有獨立性的單項工程,直接按二級編制
36、形式編制,無須編制單項工程綜合概算,直接編制建設項目總概算。3、建設項目總概算編制方法建設項目總概算是確定整個建設項目從籌建到竣工驗收所需全部費用的文件,它是由各個單項工程綜合概算及工程建設其他費用、預備費和其他專項費用(包括建設期利息和鋪底流動資金)概算匯總編制而成的??偢潘阄募饕ň幹普f明和總概算表。編制說明包括項目概況、主要技術(shù)經(jīng)濟指標、資金來源、編制依據(jù)、其他需要說明的問題及總說明附表??偢潘惚碇辛谐龅慕ㄔO項目總概算包括工程費用、工程建設其他費用、預備費、建設期利息和鋪底流動資金等。(二)施工圖預算方法盡管建筑安裝工程包含的專業(yè)類別很多,各類工程的內(nèi)容和施工方法各不相同,但施工圖預
37、算編制方法主要有單價法和實物量法兩種。1、單價法單價法是編制施工圖預算廣泛采用的方法。用單價法編制施工圖預算,可采用工料單價法,也可采用綜合單價法。(1)工料單價法。工料單價法又稱定額單價法,是一種用事先編制好的分項工程單位估價表中的工料單價來編制施工圖預算的方法。工料單價是指包含人工費、材料費和施工機具使用費的定額基價。采用工料單價法編制施工圖預算時,要把分項工程單位估價表中的各項工程工料單價乘以相應的分項工程工程量,匯總后得到單位工程直接費,再按規(guī)定的程序計算企業(yè)管理費、規(guī)費和稅金,最后匯總得到單位工程施工圖預算造價。(2)綜合單價法。綜合單價法又稱工程量清單單價法,是指根據(jù)招標人按照國家
38、統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則提供的工程數(shù)量,采用綜合單價的形式計算工程造價的方法。綜合單價是指除人工費、材料費和施工機具使用費外,還包括管理費和利潤的單價2、實物量法實物量法是依據(jù)施工圖紙、預算定額項目劃分及工程量計算規(guī)則,先計算出分部分項工程量,然后套用預算定額來編制施工圖預算的方法。實物量法的具體做法是:先依據(jù)施工圖紙計算出各分項工程量,分別套取預算定額(實物量定額)計算出單位工程所需的各種人工、材料施工機械臺班消耗量,再分別乘以當時當?shù)馗鞣N人工、材料、施工機械臺班實際單價,計算出人工費、材料費和施工機具使用費。企業(yè)管理費、利潤、規(guī)費和稅金等計算方法與單價法相同。實物量法和單價法的最大區(qū)別在于中間
39、步驟,也就是計算人工費、材料費和施工機械使用費這三種費用之和的方法不同。采用實物量法時,在計算出工程量后,不直接套用預算定額單價,而是將量價分離,先套用相應預算人工、材料、機械臺班定額用量,并匯總出各類人工、材料和機械臺班的消耗量,再分別乘以相應的人工、材料和機械臺班實際單價,得出單位工程的人工費、材料費和機械使用費。采用實物量法編制施工圖預算的優(yōu)點是:由于所用的人工、材料和機械臺班的單價都是當時當?shù)氐氖袌鰞r格,所編制的預算能比較準確地反映當時當?shù)毓こ淘靸r水平,不需要調(diào)價。二、 投資估算方法(一)建設投資估算方法建設投資估算方法主要有資金周轉(zhuǎn)率法、生產(chǎn)能力指數(shù)法、設備費用百分比估算法和造價指標
40、估算法等,分別適用于不同階段和不同項目的投資估算。1、資金周轉(zhuǎn)率法這是一種用資金周轉(zhuǎn)率來推測投資額的簡便方法,資金周轉(zhuǎn)率=總投資額年銷售額產(chǎn)品的年產(chǎn)量×產(chǎn)品單價,以擬建項目中主要或投資比重較大的工藝設備投資為基數(shù)。根據(jù)已建類似項目的統(tǒng)計資料,計算出擬建項目各專業(yè)工程費占工藝設備的比例,求出各專業(yè)投資,再加上其他費用,求得擬建項目的建設投資。2、造價指標估算法依照各種工程造價指標(投資估算指標或概算指標)可進行單位工程投資估算。在此基礎上,可匯總成每一單項工程投資。另外,再估算工程建設其他費用及預備費,即可求得建設項目總造價。(二)流動資金估算方法項目總投資中的流動資金是指在生產(chǎn)性項目
41、建成投產(chǎn)后,為進行正常生產(chǎn)運營,用于購買原材料、燃料,支付工資及其他經(jīng)營費用等所需的周轉(zhuǎn)資金。估算流動資金一般采用分項詳細估算法,個別情況或者小型項目可采用擴大指標估算法。分項詳細估算法是根據(jù)資金周轉(zhuǎn)額和周轉(zhuǎn)速度之間的關系,對構(gòu)成流動資金的各項流動資產(chǎn)和流動負債分別進行估算。在使用分項詳細估算法進行計算時,首先計算各類流動資產(chǎn)和流動負債的年周轉(zhuǎn)次數(shù),其次再分項估算占用的資金額。擴大指標估算法是根據(jù)現(xiàn)有同類企業(yè)的實際資料,求得各種流動資金率指標,也可依據(jù)行業(yè)或部門給定的參考值或經(jīng)驗確定比率。一般常用的基數(shù)有銷售收入、經(jīng)營成本、總成本費用和固定資產(chǎn)投資等。該方法簡便易行,但準確度不高。第六章 建設
42、工程施工招標投標一、 施工評標(一)初步評審1、初步評審內(nèi)容根據(jù)國家發(fā)展改革委等九部委頒布的標準施工招標文件,初步評審屬于對投標文件的合格性審查,評審內(nèi)容包括以下四個方面。(1)投標文件形式審查。具體包括以下內(nèi)容。1)提交的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、安全生產(chǎn)許可證是否與投標單位的名稱一致。2)投標函是否經(jīng)法定代表人或其委托代理人簽字并加蓋單位章。3)投標文件的格式是否符合招標文件要求。4)聯(lián)合體投標人是否提交了聯(lián)合體協(xié)議書,聯(lián)合體的成員組成與資格預審的成員組成有無變化,聯(lián)合體協(xié)議書的內(nèi)容是否與招標文件要求一致。5)報價的唯一性。不允許投標單位以優(yōu)惠的方式,提出如果中標可將合同價降低多少的承諾。這種優(yōu)
43、惠屬于一個投標兩個報價。(2)投標人資格審查。對于未進行資格預審的,需要進行資格后審,資格審查的內(nèi)容和方法與資格預審相同,包括營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、安全生產(chǎn)許可證等資格證明文件的有效性,企業(yè)財務狀況,類似項目業(yè)績,信譽,項目經(jīng)理,正在施工和承接的項目情況,近年發(fā)生的訴訟及負債情況,聯(lián)合體投標人提交聯(lián)合體協(xié)議書的情況等。(3)投標文件對招標文件的響應性審查。具體包括以下內(nèi)容。1)投標內(nèi)容是否與投標人須知中的工程或標段一致,不允許只投招標范圍內(nèi)的部分專業(yè)工程或單位工程的施工。2)投標工期應滿足投標人須知中的要求,承諾的工期可比招標工期短,但不得超過要求3)工程質(zhì)量的承諾和質(zhì)量管理體系應滿足要求。4)
44、提交的投標保證金形式和金額是否符合投標人須知的規(guī)定。5)投標人是否完全接受招標文件中的合同條款,如果有修改建議的話,不得對雙方的權(quán)利、義務有實質(zhì)性背離且需為招標單位所接受。6)核查已標價的工程量清單。如果有計算錯誤,單價金額小數(shù)點有明顯錯誤的除外,總價金額與依據(jù)單價計算出的結(jié)果不一致時,以單價金額為準修正總價;若是書寫錯誤,當投標文件中的大寫金額與小寫金額不一致時,以大寫金額為準。評標委員會對投標報價的錯誤予以修正后,請投標單位書面確認,作為投標報價的金額;投標單位不接受修正價格的,其投標作廢標處理。7)投標文件是否對招標文件中的技術(shù)標準和要求提出不同意見。(4)施工組織設計和項目管理機構(gòu)設置
45、的合理性審查。具體包括以下內(nèi)容。1)施工組織的合理性。具體包括施工方案與技術(shù)措施、質(zhì)量管理體系與措施、安全生產(chǎn)管理體系與措施、環(huán)境管理體系與措施等的合理性和有效性。2)施工進度計劃的合理性。具體包括總體工程進度計劃和關鍵部位里程碑工期的合理性及施工措施的可靠性、機械和人力資源配備計劃的有效性及均衡施工程度。3)項目組織機構(gòu)的合理性。具體包括技術(shù)負責人的經(jīng)驗和組織管理能力、其他主要人員的配置及技術(shù)和管理能力是否滿足實施招標工程的需要。4)擬投入施工的機械和設備。具體包括施工設備的數(shù)量、型號能否滿足施工的需要,試驗、檢測儀器設備是否能夠滿足招標文件的要求等。初步評審內(nèi)容中,投標文件有一項不符合規(guī)定
46、的評審標準時,即作廢標處理。2、投標文件的澄清和說明評標委員會可以書面方式要求投標單位對投標文件中含意不明確的內(nèi)容作必要的澄清、說明或補正,但是澄清、說明或補正不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。投標人資格條件不符合國家有關規(guī)定和招標文件要求的,或者拒不按照要求對投標文件進行澄清、說明或者補正的,評標委員會可以否決其投標。評標委員會發(fā)現(xiàn)投標單位的報價明顯低于其他投標報價或者在設有標底時明顯低于標底,使得其投標報價可能低于其個別成本的,應當要求該投標單位作出書面說明并提供相關證明材料。投標單位不能合理說明或者不能提供相關證明材料的,由評標委員會認定該投標單位以低于成本報價競標,其
47、投標應作廢標處理3、投標偏差及其處理評標委員會應當根據(jù)招標文件,審查并逐項列出投標文件的全部投標偏差。投標偏差分為重大偏差和細微偏差。(1)重大偏差。下列情況屬于重大偏差1)沒有按照招標文件要求提供投標擔保或者所提供的投標擔保有瑕疵。2)投標文件沒有投標單位授權(quán)代表簽字和加蓋公章。3)投標文件載明的招標項目完成期限超過招標文件規(guī)定的期限。4)明顯不符合技術(shù)規(guī)格、技術(shù)標準的要求。5)投標文件載明的貨物包裝方式、檢驗標準和方法等不符合招標文件的要求。6)投標文件附有招標單位不能接受的條件。7)不符合招標文件中規(guī)定的其他實質(zhì)性要求。投標文件有上述情形之一的,未能對招標文件作出實質(zhì)性響應,除招標文件對
48、重大偏差另有規(guī)定外,應作廢標處理。(2)細微偏差。細微偏差是指投標文件在實質(zhì)上響應招標文件要求,但在個別地方存在漏項或者提供了不完整的技術(shù)信息和數(shù)據(jù)等情況,并且補正這些遺漏或者不完整不會對其他投標單位造成不公平的結(jié)果。細微偏差不影響投標文件的有效性。評標委員會應當書面要求存在細微偏差的投標單位在評標結(jié)束前予以補正。拒不補正的,在詳細評審時可以對細微偏差作不利于該投標單位的量化,量化標準應在招標文件中規(guī)定。(二)詳細評審經(jīng)初步評審合格的投標文件,評標委員會應根據(jù)招標文件確定的評標標準和方法,對其技術(shù)部分和商務部分作進一步評審、比較。通常情況下,評標方法有兩種,即經(jīng)評審的最低投標價法和綜合評估法1
49、、經(jīng)評審的最低投標價法經(jīng)評審的最低投標價法一般適用于采用通用技術(shù)施工,項目的性能標準為規(guī)范中的一般水平,或者招標單位對施工沒有特殊要求的招標項目。能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求,并經(jīng)評審的最低投標價的投標,應當推薦為中標候選人。采用經(jīng)評審的最低投標價法時,評標委員會應根據(jù)招標文件中規(guī)定的量化因素和標準進行價格折算,對所有投標單位的投標報價以及投標文件的商務部分作必要的價格調(diào)整。根據(jù)標準施工招標文件,主要的量化因素包括單價遺漏和付款條件等,招標單位可根據(jù)工程項目的具體特點和實際需要,進一步刪減、補充或細化量化因素和標準。根據(jù)經(jīng)評審的最低投標價法完成詳細評審后,評標委員會應當擬定一份“價格比較一覽表
50、”,連同書面評標報告提交招標單位?!皟r格比較一覽表”應當載明投標單位的投標報價、對商務偏差的價格調(diào)整和說明以及已評審的最終投標價。評標委員會按照經(jīng)評審的投標價由低到高的順序推薦中標候選人,或根據(jù)招標單位授權(quán)直接確定中標單位。經(jīng)評審的投標價相等時,投標報價低的優(yōu)先;投標報價也相等的,由招標單位自行確定。2綜合評估法不宜來用經(jīng)評審的最低投標價法的招標項目,一般應當采用綜合評估法進行評審。綜合評估法適用于比較復雜工程項目的評標,由于工程投資額大、工期長、技術(shù)復雜、涉及專業(yè)面廣,施工過程中存在較多的不確定因素,因此,對投標文件評審比較的主導思想是選擇性能格比最好的投標單位,而不是過分糾結(jié)投標價格的高低
51、。綜合評估法是指將各個評審因素(包括技術(shù)部分和商務部分)以折算為貨幣或打分的方法進行量化,并在招標文件中明確規(guī)定需量化的因素及其權(quán)重,然后由評標委員會計算出每一投標單位的綜合評估價或綜合評估分,并將最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準的投標單位推薦為中標候選人。采用打分法時,評標委員會按規(guī)定的評分標準進行打分,并按由高到低的得分順序推薦中標候選人,或根據(jù)招標單位授權(quán)直接確定中標單位。綜合評分相等時,以投標報價最低者優(yōu)先;投標報價也相等時,由招標單位自行確定。根據(jù)綜合評估法完成評標后,評標委員會應當擬定一份“綜合評估比較表”,連同書面評標報告提交招標單位。“綜合評估比較表”應當載明投標
52、單位的投標報價、所作的任何修正、對商務偏差的調(diào)整、對技術(shù)偏差的調(diào)整、對各評審因素的評估以及對每一投標的最終評審結(jié)果。(三)評標報告除招標單位授權(quán)直接確定中標單位外,評標委員會完成評標后,應當向招標單位提交書面評標報告,并抄送有關行政監(jiān)督部門。評標報告應如實記載以下內(nèi)容。(1)基本情況和數(shù)據(jù)表。(2)評標委員會成員名單。(3)開標記錄。(4)符合要求的投標一覽表。(5)廢標情況說明。(6)評標標準、評標方法或者評標因素一覽表。(7)經(jīng)評審的價格或者評分比較一覽表。(8)經(jīng)評審的投標單位排序。(9)推薦的中標候選人名單與簽訂合同前要處理的事宜。(10)澄清、說明、補正事項紀要。二、 施工招標策劃施
53、工招標策劃是指建設單位及其委托的招標代理機構(gòu)在準備招標文件前,根據(jù)工程特點及潛在投標人情況等確定招標方案的過程。施工招標策劃的好壞直接影響投標人的投標報份乃至施工合同價。施工招標策劃主要包括施工標段劃分、施工合同計價方式及施工合同類型選擇等內(nèi)容。(一)施工標段劃分工程施工是一個復雜的系統(tǒng)工程,影響標段劃分的因素有很多。應根據(jù)工程內(nèi)容、建設規(guī)模和專業(yè)復雜程度確定招標范圍,合理劃分施工標段。對于工程規(guī)模大、專業(yè)復雜的工程,建設單位管理能力有限時,應考慮采用施工總承包招標方式選擇施工隊伍。這樣,有利于減少各專業(yè)之間因配合不當造成的窩工、返工、索賠風險。但采用這種承包方式,有可能會使工程報價相對較高。
54、對于工藝成熟的一般性工程,涉及專業(yè)不多時,可考慮采用平行承包的招標方式,分別選擇各專業(yè)承包單位并簽訂施工合同。采用這種承包方式,建設單位一般會得到較為滿意的報價,有利于控制工程造價。劃分施工標段時,應考慮的因素包括工程特點、對工程造價的影響、承包單位專長的發(fā)揮工地管理以及其他因素等。1、工程特點如果工程場地集中、工程量不大、工程技術(shù)不太復雜,由一家施工單位總承包易于管理,則一般不劃分標段。但如果工程場地不太集中、工程量大,有特殊技術(shù)要求,則應考慮劃分為若干標段。2、對工程造價的影響通常情況下,一項工程由一家施工單位總承包易于管理,同時便于勞動力、材料、施工機械設備調(diào)配,因而可得到交底造價。但大
55、型復雜工程對承包單位的施工能力、施工經(jīng)驗、施工機械設備等有較高要求,在這種情況下,如果不劃分標段,就可能使有資格參加投標的承包單位大大減少。競爭對手減少,必然會導致工程報價上漲,反而得不到較為合理的報價。3、承包單位專長的發(fā)揮在劃分施工標段時,既要考慮不會產(chǎn)生各承包單位施工的交叉干擾,又要注意各承包單位之間在空間和時間上的銜接。4、工地管理從工地管理角度來看,劃分施工標段時應考慮兩方面問題,一是工程進度的銜接,二是工地現(xiàn)場的布置和干擾。工程進度的銜接很重要,特別是工程網(wǎng)絡計劃中關鍵線路上的工程-定要選擇施工水平高、能力強、信譽好的承包單位,以防止影響其他承包單位的進度。從現(xiàn)場布置角度來看,承包
56、單位越少越好。劃分標段時要對幾個承包單位在現(xiàn)場的施工場地進行細致周密的安排5、其他因素除上述因素外,還有許多其他因素影響施工標段劃分,如建設資金、設計圖紙供應等。資金不足、圖紙分期供應時,可先進行部分招標??傊?,施工標段劃分是選擇招標方式和編制招標文件前的一項非常重要的工作,需要考慮上述因素綜合分析后再確定。(二)施工合同計價方式施工合同計價方式可分為三種,即總價方式、單價方式和成本加酬金方式。相應地,施工同也被稱為總價合同、單價合同和成本加酬金合同。其中,成本加酬金的計價方式又可根據(jù)酬金的計取方式不同,分為百分比酬金、固定酬金、浮動酬金和目標成本加獎罰四種計價方式。不同計價方式的特點比較見(
57、三)施工合同類型選擇施工合同有多種類型。合同類型不同,則合同雙方的義務和責任也不同,各自承擔的風險也不盡相同。建設單位應綜合考慮以下因素來選擇合適的合同類型1、工程復雜程度建設規(guī)模大且技術(shù)復雜的工程,承包風險較大,各項費用不易準確估算,因而不宜采用固定總價合同。最好是對有把握的部分采用固定總價合同,估算不準的部分采用單價合同或成本加酬金合同。有時,在同一施工合同中采用不同的計價方式,是建設單位與施工承包單位合理分擔施工風險的有效辦法。2、工程設計深度工程設計深度是選擇合同類型的重要因素。如果施工圖設計已完成,工程量清單詳細而明確,則可選擇總價合同;如果實際工程量與預計工程量可能有較大出入,應優(yōu)先選擇單價合同;如果只完成
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