《深圳市城市更新辦法》拆除重建類政策解讀

1、深圳市城市更新辦法拆除重建類政策解讀自市政府頒布深圳市城中村(舊村改造暫行規(guī)定(深府2004177號,下稱“城中村改造暫行規(guī)定”和深圳市人民政府關于工業(yè)區(qū)升級改造的若干意見(深府200775號以來,我市相繼開展了城中村和工業(yè)區(qū)升級改造工作。廣東省政府于2009年8月出臺了關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見(粵府200978號,下稱“省三舊改造意見”,進一步明確了廣東省三舊改造的相關政策,市政府按其相關規(guī)定制定頒布了深圳市城市更新辦法(市政府令第211號,下稱“更新辦法”,該辦法自2009年12月1日起施行。一、從“舊城改造”到“城市更新”更新辦法中不再沿用以前的“城中村改造”、“舊

2、村改造”、“舊城改造”等表述,而采用了更具綜合性、更注重城市品質和內涵提升的“城市更新”概念。所謂“城市更新”是指對特定城市建成區(qū)內(包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等,根據城市規(guī)劃和規(guī)定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的三類更新活動。更新辦法將城市更新的目標明確為進一步完善城市功能、優(yōu)化產業(yè)結構、改善人居環(huán)境、挖掘用地潛力、拓展發(fā)展空間、促進社會經濟可持續(xù)發(fā)展,改變了舊城改造只是簡單的拆除重建或穿衣戴帽物質形態(tài)改變的觀念,更注重城市功能提升和舊城區(qū)活化的內涵。更新辦法為不同現狀和不同改造需求的區(qū)域提供了相應的選擇,未來深圳的城市更新將實行多種形式有機結合,而且盡可能以綜

3、合整治為主。二、兩個新概念(一城市更新實行年度計劃管理制度更新辦法規(guī)定“城市更新實行城市更新單元規(guī)劃和年度計劃管理制度”。我市的城市更新年度計劃包括城市更新單元規(guī)劃制定計劃和年度實施計劃兩部分,將每一年度的城市更新單元規(guī)劃編制和將要實施的拆除重建類及綜合整治類更新項目做出計劃安排,強化城市更新的計劃管理,保障城市更新工作的有序進行。在已經完成的2010年年度計劃申報工作基礎上,市更新辦調整了更新單元規(guī)劃制定計劃管理模式,年度計劃不再采用一年一報的形式,而是常態(tài)申報的形式。(二城市更新單元在更新辦法中首次提出城市更新實行城市更新單元規(guī)劃制度,并對城市更新單元的劃定原則和城市更新單元規(guī)劃的制定程序

4、進行了規(guī)定。城市更新單元要按照有關技術規(guī)范,綜合考慮道路、河流等自然要素及產權邊界等因素,劃定相對成片的區(qū)域作為城市更新單元,制定城市更新單元規(guī)劃。城市更新不再以項目為單位,而是更新單元為單位進行規(guī)劃,可綜合考慮單元內的規(guī)劃和配套設施安排,尤其是對單元內存在多個更新項目的,可以平衡各項目利益,保證配套設施落地,有效避免了以前按項目進行規(guī)劃的弊端。按照以前做法,舊改規(guī)劃按項目進行,如某一片區(qū)內有兩個更新項目,按規(guī)劃需安排一所學校時,由于無法平衡項目間利益,往往兩個項目都不愿意接收學校落地,造成公共設施建設困難,無法實現完善城市功能的改造目標。三、三方面突破更新辦法主要明確了城市更新項目的工作程序

5、、地價繳納標準、城市更新計劃管理等內容,在保持與原城中村用地改造地價政策延續(xù)的基礎上,對特區(qū)內外的城中村地價標準進行了統(tǒng)一,并主要是在以下三個方面進行了較大的突破:(一改造對象從城中村(舊村擴大到所有符合改造條件的建成區(qū)按照城中村改造暫行規(guī)定,“城中村”僅覆蓋規(guī)劃國土部門已劃定的原農村非農建設用地、農村住宅建成區(qū)、老屋村三類,我區(qū)大量原農村工業(yè)建成區(qū)域和舊城未納入改造范圍;而且從我區(qū)城市建設的現狀來看,原農村建成區(qū)域并未形成獨立街區(qū),大多數地區(qū)是舊村和舊城犬牙交錯,村中有城,城中有村,城和村的界線根本就難以劃分,人為地劃分舊城舊村分別改造,不符合城市建設的規(guī)律。因此,更新辦法把符合改造條件的全

6、部建成區(qū)納入更新對象,并按照城市規(guī)劃和城市建設的規(guī)律進行改造,其突破意義是非常重大的。(二在改造主體產生方面充分發(fā)揮市場的配置作用,變事先確定為事后確認更新辦法出臺前,根據城中村改造暫行規(guī)定和我區(qū)相關文件精神,舊城舊村改造主要由社區(qū)集體股份公司引入合作開發(fā)商、或街道選擇開發(fā)商報區(qū)政府備案確定。確定后,改造主體方可開展拆遷談判工作,拆遷補償完成后辦理相關行政許可手續(xù)。更新辦法在改造主體產生方面充分發(fā)揮了市場的配置作用,改造主體主要通過“收購”、“協(xié)議”等民事權利義務關系,由企業(yè)或個人完成補償收購后報區(qū)政府確認的方式產生。這種做法執(zhí)行了廣東省“三舊”改造文件的相關規(guī)定。(三協(xié)議出讓作為一種可選的方

7、式重新明確下來按照市政府城中村改造暫行規(guī)定,我市在城市更新項目上一開始采取的就是協(xié)議出讓方式。但由于國家規(guī)定經營性土地須通過招標、拍賣和掛牌等形式公開市場出讓,而舊改用地該采用何種方式出讓卻規(guī)定不明確。2008年底開始市國土部門要求包括舊城、舊村在內的所有城市更新項目都要統(tǒng)一以招拍掛方式出讓土地使用權。隨后,南山光大木材廠地塊、我區(qū)的回龍埔舊村地塊、寶安寶城26區(qū)地塊以及福田錦龍新村地塊,在2008年底、2009年上半年通過掛牌方式進行了土地使用權出讓?？紤]到城市更新項目用地的特殊性及其土地使用權出讓的可操作性,2009年9月,廣東省出臺了省三舊改造意見,該意見明確可以采用簽訂補充協(xié)議或者補簽

8、出讓合同的土地出讓形式,更新辦法重新明確可以采用協(xié)議出讓這種形式。另外,按照更新辦法的相關規(guī)定,政府主導收購土地整備的城市更新改造項目,其項目土地使用權應通過招拍掛方式出讓。四、主要辦理程序(一城市更新單元規(guī)劃制定計劃:區(qū)政府對轄區(qū)更新項目進行篩選,根據城市規(guī)劃、業(yè)主意愿等情況制定年度計劃報規(guī)劃國土委員會,并由市政府批準;單一主體的片區(qū)還可直接向規(guī)劃國土委員會申報。(二土地及房屋確權登記,此項程序主要是針對更新單元范圍的土地和房屋進行確權處理,具備合法登記的土地及房屋、權屬清晰的更新單元直接辦理后續(xù)手續(xù)。根據省三舊改造意見,為完善“三舊”改造涉及的各類歷史用地手續(xù),該意見規(guī)定了簡易的特殊處理方

9、式。但是,歷史用地手續(xù)的完善須在2012年前完成,2012年之后該簡易處理方式不再執(zhí)行。(三城市更新單元規(guī)劃的編制和報批,由區(qū)政府組織申報單位編制單元規(guī)劃草案,單元規(guī)劃符合法定圖則的由市規(guī)劃國土委員會轄區(qū)管理局批準,突破法定圖則的由城市規(guī)劃委員會批準。(四企業(yè)、個人協(xié)議收購更新單元內物業(yè),收購完成后向區(qū)城改辦申請辦理改造實施主體確認手續(xù)。(五改造單位辦理項目用地規(guī)劃行政許可,補簽土地出讓合同或簽訂土地出讓補充協(xié)議,補繳地價。(六更新項目開發(fā)建設。五、補繳地價標準更新辦法第三十六條至第三十九條規(guī)定了拆除重建項目按照原有用地權屬和用途分成四類情況,分別按相應標準補繳地價。本地價標準所稱城中村是指我

10、市城市化過程中依照有關規(guī)定由原農村集體經濟組織的村民及繼受單位保留使用的非農建設用地的地域范圍內的建成區(qū)域。(二1993年7月前已經形成的舊屋村拆除重建的,現狀占地面積1.5倍的建筑面積不再補繳地價,超出部分按照公告基準地價標準補繳地價。(三拆除原有工業(yè)區(qū)的項目,改建為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產業(yè)的,原有合法建筑面積以內部分不再補繳地價;增加的建筑面積按照公告基準地價標準的50%繳納地價。改建為住宅、辦公、商業(yè)等經營性用途的,原有合法建筑面積以內部分,按照其改造后的功能以公告基準地價標準計算應繳納的地價,扣減原土地用途剩余公告基準地價標準計算地價;增加建筑面積部分,按照其改造后的功能和土地使

11、用權使用期限以市場評估地價標準計算應繳納的地價。但市政府關于寶安龍崗兩區(qū)舊城舊村改造項目的處理意見已有規(guī)定的(主要是指市政府2006年的257、258號文所規(guī)定的政策和項目,從其規(guī)定按照基準地價計算應繳地價。(四其它情形的用地,按照其改造后的功能以公告基準地價標準計算應繳納的地價,扣減原有合法建筑面積按照原土地用途剩余公告基準地價標準計算的地價。另外,更新辦法規(guī)定城市更新單元規(guī)劃和土地出讓合同涉及的公共設施用地的拆遷,政府均不作補償。結合我區(qū)的城市建設實際,區(qū)政府2010年出臺了龍崗區(qū)城市更新拆除重建類項目推進若干措施(深龍府2010010號,即按市政府161號令的標準適當補償公共設施用地上的

12、拆遷。龍崗區(qū)拆除重建類城市更新項目操作基本程序根據深圳市城市更新辦法及相關規(guī)定,拆除重建類城市更新項目操作程序,包括兩個層面的工作:一個層面是包括城市更新年度計劃、土地和房屋確權、更新單元規(guī)劃編制審批、改造實施主體確認和新用地相關行政許可事項等審批相關工作;另一層面是收購談判、協(xié)議簽訂及其履行。區(qū)城改辦根據現有相關文件規(guī)定,將基本操作程序進行了分類歸納,供相關企業(yè)和業(yè)主參考。需要說明的是,城市更新辦法實施細則還在制定中,最終程序可能會有調整。第一部分:涉及政府部門的工作程序一、計劃申報城市更新年度計劃申報包括城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報和城市更新項目實施計劃申報兩部分:(一城市更新單元規(guī)劃制定

13、計劃申報1.各申報主體按照深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引要求,備齊申報材料,經轄區(qū)街道辦同意后向區(qū)城改辦提出申請。2.區(qū)城改辦根據轄區(qū)內城市更新工作需要,對申報項目進行初步核查、整理、匯總,并對全區(qū)申報項目進行現場踏勘,擬訂區(qū)城市更新單元規(guī)劃制定計劃(草案后報區(qū)政府審議。3.區(qū)城改辦根據區(qū)政府審議意見, 修改、完善區(qū)城市更新單元規(guī)劃制定計劃后,向市規(guī)劃國土委進行申報。(二城市更新項目實施計劃申報已取得城市更新單元規(guī)劃批復和改造實施主體確認書的單位,可備齊申報材料向區(qū)城改辦申請納入城市更新項目年度實施計劃。區(qū)城改辦審核后,向市規(guī)劃國土委進行申報。二、土地及房屋確權、登記納入城市更新年度計

14、劃的改造項目,在編制更新單元規(guī)劃之前,需完成更新單元范圍內土地及房屋的確權、登記手續(xù),詳細的確權、登記手續(xù)還未明確。三、城市更新單元規(guī)劃組織編制及申報(一城市更新單元規(guī)劃編制1.由區(qū)城改辦組織原計劃申報單位委托具備資質的規(guī)劃編制單位編制完成城市更新單元規(guī)劃草案;區(qū)政府組織實施的城市更新項目,由區(qū)城改辦委托具備設計資質的規(guī)劃編制單位編制完成城市更新單元規(guī)劃草案。2.草案編制完成后,區(qū)城改辦組織街道辦、社區(qū)及相關部門召開協(xié)調會議,對城市更新單元規(guī)劃草案進行技術咨詢。3.區(qū)城改辦組織規(guī)劃編制單位依據協(xié)調會意見,對城市更新單元規(guī)劃草案進行修改、完善。(二城市更新單元規(guī)劃申報1.城市更新單元規(guī)劃草案經區(qū)

15、政府同意后,由區(qū)城改辦組織向市規(guī)劃國土管理局申報。2.更新單元規(guī)劃不涉及改變法定圖則強制性內容的,由管理局更新科組織召開聯席會議,通過審議后,區(qū)城改辦組織公示(公示期為15個自然日,并對公示意見匯總、整理,提出處理意見。管理局完成公示意見處理后,核發(fā)批復,并向市城市更新辦備案。3.更新單元規(guī)劃涉及改變法定圖則強制性內容的,由管理局提出初審意見后,報市城市更新辦。市城市更新辦在征求相關部門意見后形成審定的規(guī)劃草案,報請市規(guī)劃國土委技術委員會審議。審議通過后由規(guī)劃組織編制主體組織進行公示(公示期為15個自然日,并對公示意見匯總、整理,提出處理意見。市規(guī)劃國土委在公示結束并完成公示意見處理后,將審定

16、的規(guī)劃草案和公示處理意見報請市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術委員會審議,審議通過后由市規(guī)劃國土委向申報單位核發(fā)規(guī)劃批復。四、改造實施主體確認區(qū)城改辦負責確認改造實施主體資格,包括單一權利主體項目和多個權利主體項目。(一確認條件:1.項目城市更新單元規(guī)劃已批準;2.多個權利主體項目的申請確認范圍內收購補償安置協(xié)議已全部簽訂;3.房屋和其它地上附著物已清拆完畢(申請前暫不能清拆的,應提供相關證明材料(二申請材料:1.改造實施主體確認申請書;2.申請確認范圍內土地、房屋和其它地上附著物測繪報告;3.申請確認范圍界址點測繪放樁報告;4.申請確認范圍內收購補償安置完成證明材料:(1收購補償安置完成情況匯總

17、表;(2異地安置情況和回遷安置表;(3收購補償安置協(xié)議(含被收購人身份證、聯系方式等;(4付款憑證;(5自有物業(yè)的,權屬證明文件;(6未征轉用地的,原村股份公司出具的權屬證明文件;(7涉及城中村、舊屋村的,原農村集體經濟組織繼受單位股東大會表決文件。5.申請確認主體身份文件;(1營業(yè)執(zhí)照;(2組織代碼證;(3法定代表人證明書;(4法人委托書;(5法定代表人、受托人身份證明;6.其它相關文件。(三工作程序:1.區(qū)城改辦收到申請并核查相關資料文件齊全后,在10個工作日(單一權利主體項目5個工作日內把申請確認范圍內物業(yè)權屬、收購補償安置情況等在改造項目現場、有關媒體和區(qū)城改辦網站上予以公示,公示期1

18、5個自然日。2.公示期內無任何第三人提出異議或異議不成立的,區(qū)城改辦在10個工作日(單一權利主體項目5個工作日內與改造實施主體簽訂改造監(jiān)管協(xié)議,并核發(fā)改造實施主體確認書。確認結果在區(qū)城改辦網站予以公告。監(jiān)管協(xié)議應包含公共設施用地移交、回遷安置責任等監(jiān)管事項、措施及雙方權利義務等內容。不涉及公共設施用地移交且無回遷安置房的， 不簽訂監(jiān)管協(xié)議直接核發(fā) 改造實施主體確認書 。 （四）其它： 1.改造實施主體憑改造實施主體確認書向規(guī)劃國土等職能部門申辦相關行政許可手續(xù)。 2.規(guī)劃國土部門簽訂出讓合同時，應按照改造實施主體確認書的要求，將監(jiān)管協(xié)議回遷安置 等重要事項和監(jiān)管措施在出讓合同中予以明確。 五、其它行政許可、非行政許可及行政服務事項 （一）申請辦理房地產證注銷 改造主體憑與權利主體簽訂的有效拆遷安置協(xié)議及有關資料向市房地產登記主管部門申請辦理 房地產證注銷。 （二）建設用地報備 改造實施主體持更新單元規(guī)劃批復、 改造實施主體確認文件及其它有關資料向市規(guī)劃國土委管理 局申請建設用地報備。 （三）申請辦理建設用地方案圖和建設用地規(guī)劃許可證 改造實施主體獲確認后， 持相關材料向市規(guī)劃國土委管理局申請辦理建設用地方案圖和建設用地 規(guī)劃許可證。 （四）申請制作宗地圖 改造實施主體在取得項目建設用地方案圖和建設用地規(guī)劃許可證后， 向市規(guī)劃國土委管理局申請 制