項目策劃三年戰(zhàn)略規(guī)劃

1、1 / 14*市*置業(yè)有限公司】*項目三年戰(zhàn)略規(guī)劃（200*200*年）.、八、一前言項目于0*年底對外發(fā)售，截止0*年初；項目定位從品牌商城到購物中心、從購物中心到書畫市場，幾經(jīng)變革，仍不能達 到預期目標，市場負面評價日益增多。一段時刻我們看不到市場在哪里！招商工作進展緩慢、局面混亂、職員信心不足0*年初，集團對項目領導班子做出調(diào)整； 新人事、 新作風， 通過對過去工作的失敗認真總結(jié)，項目實際情況的客觀分析， 積極開展各項工作，改變外界的不良評價、改善、加強與政府 的關系、調(diào)整內(nèi)部治理制度、探究項目進展方向。通過大量的 工作及細致有效的市場調(diào)研分析、結(jié)合項目自身情況，響亮地 提出：商業(yè)業(yè)態(tài)定

2、位于“以*市都市文化名片名義，打造集書 畫文化、文化教育、休閑娛樂、購物、旅游觀光、旅游接待功 能于一體的大型文化休閑旅游購物中心” ，這一時期性運營目標。圍繞該目標， 項目提出 “休閑文化購物中心” 的市場定位； 引入“零售業(yè)、休閑業(yè)和文化業(yè)”三種主力業(yè)態(tài)；在樹立自身 形象方面，2 / 14利用當?shù)厣詈竦奈幕滋N， “進展文化、投資*市、 服務民眾”，開展文化交流活動及公關活動， 做到“言行一致”， 實現(xiàn)社會輿論向好的方向進展， 極大的堅決了投資者投資信心。通過一段時刻的困難努力， 截止到11月，項目實現(xiàn)招商*%， 增長*%；更重要的是我們給予了項目全新的內(nèi)涵，成功營造了 一個良好的輿論環(huán)境

3、、投資者重拾投資信心，為下一時期的工 作奠定了堅實基礎。下一時期會是一個全新的開始，我們需要系統(tǒng)的策略指導 各項工作的具體開展，特*集團策劃部攜手項目策劃部同仁制 定如下運營打算，確保后期工作有條不紊的開展。在整個操盤 過程中，將認真、理性地對待，實地、實際地分析，形成完整 可行的營銷方案。 本案屬商業(yè)機密，僅限本公司相關人員傳閱， 不得外泄。*投資有限公司（策劃部）200*年*月三年規(guī)劃的構(gòu)成一、戰(zhàn)略目標規(guī)劃二、前期定位策劃的補充與修正 核心競爭力3 / 14項目定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)組合三、項目功能規(guī)劃樓層功能規(guī)劃功能規(guī)劃原則四、招商規(guī)劃招商優(yōu)勢招商策略招商打算五、銷售規(guī)劃 銷售價格體系 投資者

4、分析 營銷策略 銷售執(zhí)行規(guī)劃六、品牌營銷規(guī)劃引進商業(yè)治理公司推廣項目文化內(nèi)涵核心競爭力的深入普及七、物業(yè)治理公司職能規(guī)劃八、商業(yè)治理架構(gòu)部門職能規(guī)劃一、戰(zhàn)略目標規(guī)劃4 / 141） 職能規(guī)劃：*區(qū)社區(qū)服務中心2） 概念規(guī)劃：文化、健康、休閑、購物、時尚、歡樂3） 經(jīng)營規(guī)劃：統(tǒng)一招商、支持經(jīng)營、以租促銷、統(tǒng)一營銷4）營銷時期：招商期10個月（0*年）、銷售期18個月（0*/0*年） 、調(diào)整期（0*年）二、前期定位策劃的補充與修正1）核心競爭力a.*是*文豪*的家鄉(xiāng)，其文化對后世阻礙深遠；b.城區(qū)人口13萬，以*區(qū)人口密度最大；c.項目與*商業(yè)中心僅500米，由*相連；獨特的地理 位置，是對“*”

5、“*”商業(yè)價值的延展和補充；d.*是*旅游和市民休閑的重要場所；e.項目現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正向教育培訓、休閑娛樂、餐飲方向 進展，講明我們作為“*”“*”商業(yè)補充的作用特 不明顯。因此，我們的核心競爭力體現(xiàn)為 ：*首座社區(qū)服務中心2）項目定位之前提出“休閑文化購物中心” ，盡管對市場功能表述差不 多清晰，然而在對提供服務和服務對象方面比較模糊，建議調(diào) 整為：“服務于百姓生活的*文化休閑購物廣場”3）業(yè)態(tài)定位同樣，我們把“百姓生活”作為項目的核心服務對象，其業(yè)態(tài)建議調(diào)整為：醫(yī)療、藥品、休閑、文化、生活用品、食品、生活咨詢、生活服務、政務服務等 ，5 / 144）業(yè)態(tài)組合 針對“生活社區(qū)”的定位原則，業(yè)

6、態(tài)組合如下：a.滿足市民生活品就近購物的適應，便利店、超市、糧油店等b.滿足市民休閑娛樂需求， 茶樓、臺球、網(wǎng)吧、水吧、西餐、 咖啡等c.滿足市民生活服務需求，通訊、銀行、藥店、美容美發(fā)、 洗衣店、市政設施等d.滿足市民文化需求，書店、音像店、文具、教育培訓等e.滿足市民時尚生活需求，化妝品、服飾、美體健身、婚慶f.補充業(yè)態(tài)，兒童游樂、文化形象、文化藝術商品、餐飲、 休閑食品等結(jié)論：轉(zhuǎn)變觀念， 將“商業(yè)中心” 的概念轉(zhuǎn)變?yōu)?“服務中心、 社區(qū)”的概念；6 / 14三、項目功能規(guī)劃1）樓層功能規(guī)劃示意圖步行街：是聯(lián)系項目內(nèi)各項設施的紐帶，方式將所有的商業(yè)設施項目結(jié)合在一起， 體驗。項目平面圖及業(yè)

7、態(tài)規(guī)劃圖（略）以一種興奮人心的 向人們展示不同的時尚7 / 142）不同業(yè)態(tài)安排原則a.依照人流量安排，原則上需求大的安排在地層；b.關于自身能夠匯合人流量的，如茶樓、培訓、公共設施等 向二層進展c.對提升項目形象或租金有保障的業(yè)態(tài)，以主力店的形式安 排在項目外側(cè)或醒目的地點，如銀行、移動通訊、民政服務廳、 國際專賣品牌等3）具體業(yè)態(tài)規(guī)劃（祥見業(yè)態(tài)規(guī)劃建議書）8 / 14四、招商規(guī)劃1）招商方式a.直接引入，通過與商家談判，達成入駐意向，由商家直接 經(jīng)營、自負贏虧。b.聯(lián)營，通過資產(chǎn)評估，確定商家和項目的投資收益比例、經(jīng)營治理方式等多形式進行合作經(jīng)營、共擔風險、共享利益的經(jīng)營方式進行合作。c.品牌嫁接，通過投資商家進行了解，對多方資源進行促進， 達成合作進駐項目的方式，適合于本項目文化、旅游、地點特色 等項目。2）招商策略立足本市、輻射周邊、重點引入、化區(qū)招商3）招商工作打算a.招商物料 招商手冊、招