土地增值稅清算注意事項

1、案例條文解讀案例1關(guān)于發(fā)票，發(fā)票右下角的備注可能會被忽略，國家稅 務(wù)總局公告2016年第70號(2016-11-10)關(guān)于發(fā)票確認(rèn)問題 明確寫明發(fā)票備注名稱和地址的，土增不允許扣除。案例2關(guān)于開發(fā)建造費扣除，從稅局角度通常認(rèn)定為費用而 非成本，需要提前準(zhǔn)備材料。案例3關(guān)于人防移交，有些地區(qū)因為人防局不接收導(dǎo)致清算 時無法取得移交證明，所以遇到這種情況試著取得人防未移 交證明來與稅局溝通。案例4關(guān)于合同問題，紅線外和售樓處精裝修等是肯定不能進(jìn)入成本扣除的，所以在合同簽署時尤其是紅線外合同，注 意不需要把紅線外幾個敏感字眼直接寫進(jìn)合同，導(dǎo)致清算時 沒有溝通計入成本扣除的余地。案例5是其他問題，如政

2、策性住房協(xié)議的簽署和未售貨值的 及時處置等。問答環(huán)節(jié)Q1：能說說不同合作方對于清算在風(fēng)險和避稅角度如何傾向的？如果和我司出現(xiàn)差異，我們?nèi)绾谓鉀Q？A1 :合作方財務(wù)一般情況下也是傾向于風(fēng)險較小、稅負(fù)相對 較低但可能不是最低的方案，但他們有的時候也會提出能不 能先提交一個風(fēng)險相對較大但稅負(fù)相對更小的方案上去，這 個就需要跟合作方詳細(xì)說明風(fēng)險確實不可控的情況下提交 的方案，如果方案在稅局過不去可能造成報告退回和拉鋸式 溝通。Q2:在目前的清算工作中， 最耽誤時間你又覺得不創(chuàng)造價值 的工作是什么？A2 :最耽誤時間的工作是資料的收集，比如項目基礎(chǔ)資料、 成本結(jié)算單、配套移交證明等原始文件的查找，這些資

3、料確 實不是直接創(chuàng)造價值，但確實是清算要件，因為人員交接頻 繁和保存方式等原因可能要花費很長時間去收集，而且可能 還收集不到。Q3 :您認(rèn)為日常土增管理中， 最重要的一個管理事項是什么？ 該怎么細(xì)化呢？A3:在日常清算的管理中最重要的一個管理事項是成本的管 理。因為土增清算中收入和面積是相對比較容易梳理核實的。 但成本如果都是在清算前不久或清算中梳理核實，花費的時 間會非常多。所以平時的成本管理就顯得尤為重要，那么怎 么進(jìn)行平時的管理呢，就需要像我說的建立一個管理抓手， 比如成本臺賬之類的，線上線下的都可以，清晰準(zhǔn)確的將發(fā) 生的成本類別、結(jié)算、合同、發(fā)票情況等放進(jìn)去，進(jìn)行監(jiān)控 和分析，以便清算

4、時隨時使用。Q4:請問您從一個財務(wù)整體負(fù)責(zé)人的角度看，感覺土增清算工作中最大的痛點是什么？給未來其他類似項目工作的一 條最重要的建議是什么？A4 :最大的痛點為項目尤其是頭些年的項目，沒有完整準(zhǔn)確 的收入成本面積等數(shù)據(jù)信息可以利用，清算快開始了急于著 手集中時間和精力梳理，會計人員有限且沒有經(jīng)歷過土增稅 清算的情況下梳理速度會比較慢，不利于快速推進(jìn)清算進(jìn)度 和方案落地；最重要的建議就是要打好基礎(chǔ)、提前籌劃，比 如項目資料的完整保存在清算階段尤其重要，必須提供的資 料是清算的要件，否則方案都是虛的，方案提前籌劃才能在 過程中有的放矢的進(jìn)行管控。Q5:對于高毛利項目土增清算后造成所得稅虧損有沒有好

5、的 經(jīng)驗和建議？A5:好問題。多種舉措，上為時機的把握，盡量將清算和結(jié) 轉(zhuǎn)收入鏈接一起考慮；中為所得稅結(jié)算提前考慮，盡可能為 土增預(yù)留空間；下為 81號退稅，門道最多，要考慮收入、工 作痛點和大環(huán)境變化。Q6： 土增稅精細(xì)化管理是全周期管理， 成本管理是重中之重， 前期動態(tài)成本的分?jǐn)偱c稅務(wù)分?jǐn)偛灰恢?、動態(tài)成本準(zhǔn)確度問 題、合同簽訂導(dǎo)致成本剔除、發(fā)票獲取等問題會影響到土增 稅退補，請問成本精細(xì)化管理有沒有一些好的具體的管理經(jīng) 驗和跨部門溝通經(jīng)驗分享一下？A6:大家的問題越來越深入了，我也分享下想法。分兩個層 次說，第一個是跨部門管理中稅務(wù)的決策是什么。是指揮棒、是題眼的提出者。第二個是跨部門的聯(lián)動。成本清查是個好 機會，但是過去多限定在成本和核算，以后應(yīng)有稅務(wù)成本的 概念，也參與到清查工作中。Q7:請問直接分?jǐn)偡ㄒ诤贤刑砑訔l款明確，或刪除紅線外等敏感字樣，如何能影響米購?fù)略谇岸瞬僮鞔耸?？A