西安高新區(qū)商務(wù)市場市場調(diào)研報告1229

1、高新區(qū)商務(wù)市場調(diào)研分析高新區(qū)寫字樓、公寓及酒店市場調(diào)研分析二、高新區(qū)寫字樓市場調(diào)研分析三、高新區(qū)公寓市場調(diào)研分析四、高新區(qū)酒店市場調(diào)研分析五、各物業(yè)類型對比及綜述一、西安寫字樓市場格局一、西安寫字樓市場格局Part1: 西安寫字樓市場分布格局南三環(huán)至西高新版塊城北版塊城內(nèi)版塊曲江版塊西高新（舊）：高新路、科技路、唐延路、南二環(huán)西段代表：高新國際、高科廣場、創(chuàng)業(yè)廣場西高新（新） ：以高新管委會“都市之門”為圓心輻射的政務(wù)中心、綠地筆克會展為圓心的商務(wù)核心，形成項目周邊政經(jīng)焦點代表：都市之門，綠地中央廣場城內(nèi)：北大街-南大街-南稍門凱愛大廈、長安國際、中大國際城北：未央大道 代表：利君V時代、經(jīng)發(fā)

2、大廈 城南、城東、城西 ：除南二環(huán)沿線外，其它分布較為零散Part2: 西安寫字樓市場供求關(guān)系現(xiàn)狀根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至2014年7月末，西安寫字樓目前市場存量106萬方，20142016,年，預(yù)計將有27個項目入市，新增供應(yīng)量將達(dá)到239萬方西安商業(yè)地產(chǎn)庫存去化周期已升至86個月，再次步入此輪周期下行低谷，而在行業(yè)發(fā)展的大環(huán)境及市場供需因素下，后市發(fā)展仍進一步趨于惡化。2014年1-5月西安寫字樓市場新批預(yù)售面積為76.83萬平方米，與去年同期相比，增長了72.4%。市場銷售面積為32.39萬平方米，與去年同期相比，增長了22%。Part2: 西安寫字樓市場供求關(guān)

3、系現(xiàn)狀西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：二、高新區(qū)寫字樓市場調(diào)研信息一、高新區(qū)寫字樓市場調(diào)研信息Part 7 重點寫字樓個案信息Part 1 高新區(qū)寫字樓市場板塊劃分Part 2 高新區(qū)寫字樓具體分布情況Part 3 各板塊在售待售寫字樓信息Part 4 在售待售寫字樓特點分析Part 5 高新區(qū)寫字樓市場特點梳理總結(jié)Part 6 高新區(qū)寫字樓租賃市場信息Part 1 高新區(qū)寫字樓市場板塊劃分劃分原則：根據(jù)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展特點，結(jié)合在開發(fā)項目屬性與地域差異性等綜合考慮劃分高新一期核心板塊 高新區(qū)傳統(tǒng)核心辦公區(qū)，配套高度完善，用地稀缺，在開發(fā)寫字樓較少；唐延路板塊 高新區(qū)最密集的商務(wù)辦

4、公帶，辦公氛圍濃厚，沿線兩側(cè)已開發(fā)成型；錦業(yè)路板塊 高新區(qū)新的行政、金融商務(wù)中心，辦公物業(yè)發(fā)展起步晚，氛圍尚未形成；南 二 環(huán)科 技 路 科 技 二 路錦 業(yè)路繞 城 高 速丈八北路高新路太白南路團結(jié)南路唐延路丈八東路11高新一期核心板塊唐 延 路 板 塊錦業(yè)路板塊科技六路1234567891011121314高新區(qū)寫字樓、公寓及酒店分布總覽寫字樓（在售/待售）公寓（在售/待售）酒店P(guān)art 2 寫字樓具體分布情況1234567891011 121314已建成項目（部分）在開發(fā)項目15161718Part 3 各板塊在售待售寫字樓信息高新一期核心和唐延路板塊錦業(yè)路板塊Part 3 各板塊在售待

5、售寫字樓信息特點1銷售面積Part 4 在售待售寫字樓特點分析單戶面積劃分多在100以上，客戶需求以100以上為主u 寫字樓產(chǎn)品單套面積劃分多在100-330；u 實際銷售中200以上大面積至整層銷售比例最多；u 寫字樓項目中的公寓產(chǎn)品，后期多以辦公方向來推售；u 同項目中的公寓產(chǎn)品售價最低，銷售速度最慢，寫字樓產(chǎn)品價高量快。寫字樓目前仍以常規(guī)高層辦公為主，在售超高層辦公較少，但供應(yīng)在增加特點2建筑高度Part 4 在售待售寫字樓特點分析寫字樓層高多在3.5米以上，超高層以4.2米層高為主特點3標(biāo)準(zhǔn)層層高Part 4 在售待售寫字樓特點分析寫字樓多為毛坯交房，少有簡裝標(biāo)準(zhǔn)，但超高層寫字樓均為精

6、裝交房特點4裝修狀況Part 4 在售待售寫字樓特點分析特點5銷售狀況Part 4 在售待售寫字樓特點分析寫字樓市場競爭激烈，售價難以得到有力支撐，后市銷售壓力較大寫字樓市場特點梳理總結(jié)Part 5 高新區(qū)寫字樓市場特點梳理總結(jié)p樓棟數(shù)量：除啟迪清揚時代規(guī)劃有8棟寫字樓外，大部分項目寫字樓數(shù)量控制在 1-3棟；p建筑高度：以100米左右高度為主，最低高度 83m，個別超高層高度達(dá)到200m以上； （啟迪清揚時代1棟208m、綠地中心2棟雙子塔270m、中鐵西安中心1棟230m）p層 高：百米高層層高在 3.3-3.9m 之間，200米以上超高層層高在 4.2m 左右；p面積區(qū)間：標(biāo)準(zhǔn)層百米高層

7、 580-2260，200米以上超高層 2000-2300； 開間面積百米高層以 100-1800 為主，200米以上超高層 300-2300； 單套面積單套面積在100-330之間，實際銷售中以200以上大面積及整層占比較多；p銷售價格：百米高層 9000-12000 元/（均價11000元/）； 200米以上超高層 18000-23000 元/ （均價20000元/） ；p銷售情況：受政策層面影響，2013年10月后，高新區(qū)寫字樓由于大部分證件不全而停售； 當(dāng)前寫字樓市場存量高、競爭激烈，其去化壓力較大。常規(guī)高層寫字樓售價在 11000元/ 左右，200米以上超高層售價接近 20000元/

8、；寫字樓市場存量持續(xù)加大，競爭較為激烈，后市銷售狀況不容樂觀；小結(jié)：高新寫字樓租賃市場信息Part 6 高新區(qū)寫字樓租賃市場信息注：物業(yè)費不包括電梯費和中央空調(diào)費高新一期核心區(qū)域版塊： 主要是包括分布在南二環(huán)沿線、高新路沿線和科技路沿線的在租寫字樓項目。這一區(qū)域處于高新區(qū)一期范圍內(nèi)，是西安市寫字樓的發(fā)源之地，代表項目有財富中心、西部國際廣場、高科廣場等。以乙級寫字樓為主，個別為甲級寫字樓。月租金多集中在50-80元/，出租率高。唐延路版塊： 在租項目多分布在唐延路和灃惠南路兩側(cè)，代表項目有旺座國際城，旺座現(xiàn)代城、洛克大廈等。主要以乙級寫字樓為主。月租金多在60-80元/，出租率稍低于核心版塊。

9、錦業(yè)路版塊： 是高新區(qū)未來的主要商務(wù)辦公帶，目前租賃市場還不太成熟，多是在售項目。在租的項目有匯鑫IBC和都市之門等，產(chǎn)品品質(zhì)好，起步高，租金多在60-80元/。但由于公共交通設(shè)施和配套還不太成熟，出租率較低。Part 6 高新區(qū)寫字樓租賃市場信息高新寫字樓租賃市場分析南 二 環(huán)科 技 路 科 技 二 路錦 業(yè)路繞 城 高 速丈八北路高新路太白南路團結(jié)南路唐延路丈八東路11高新一期核心板塊唐 延 路 板 塊錦業(yè)路板塊項目區(qū)位：高新三路與科技路交匯處開 發(fā) 商：西部投資集團有限公司建筑面積：18萬物業(yè)類型：寫字樓交房標(biāo)準(zhǔn)：簡裝容 積 率：6.09層 高 ：3.5m建筑規(guī)劃：兩棟140米超高層辦公

10、樓；標(biāo) 準(zhǔn) 層：2260單戶面積主力： 290-420銷售情況：目前僅作前期咨詢，推售期限未定；財富中心3期Part 7 重點寫字樓個案信息標(biāo)準(zhǔn)層平面圖單戶面積在143-427，整層面積2260，配備9部電梯；樓體四角的大面積戶型中，有設(shè)置老板獨立辦公休息區(qū)及私人衛(wèi)生間；財富中心3期Part 7 重點寫字樓個案信息項目區(qū)位：高新一路高新公安分局西側(cè) 開 發(fā) 商：西安凱威實業(yè)有限公司占地面積：5.4畝建筑面積：1.9萬物業(yè)類型：寫字樓交房標(biāo)準(zhǔn)：簡裝 容 積 率：6.0 層 高 ：3m建筑規(guī)劃：一棟25層辦公樓，1-3層為底商，4-25層辦公； 車 位 數(shù)：132 標(biāo) 準(zhǔn) 層：700單戶面積主力：

11、 92-142銷售情況：目前已經(jīng)銷售大半，售價在1-1.2萬元/，200以上可送車位；昆城國際Part 7 重點寫字樓個案信息整層面積700，配備3部電梯，分戶設(shè)置獨立衛(wèi)生間；標(biāo)準(zhǔn)層平面圖昆城國際Part 7 重點寫字樓個案信息都市之窗A AC CB BD D項目區(qū)位：團結(jié)南路12號（高新醫(yī)院北側(cè)） 開 發(fā) 商：陜西量德事業(yè)開發(fā)有限公司占地面積：43.6畝建筑面積：15萬物業(yè)類型：公寓、寫字樓、商業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝、毛坯 容 積 率：6.0 層 高 ：5.5m（LOFT），辦公未知建筑規(guī)劃：由四棟高層圍合而成：A座18層LOFT辦公、B座28層精裝公寓、C座22層寫字樓、D座8層集中商業(yè)； 車

12、位 數(shù) ：1277特色配套：地源熱泵，24小時熱水，純凈水制水等銷售情況：項目推出時間已久，但產(chǎn)品細(xì)節(jié)尚未最終確定，目前僅為前期咨詢；Part 7 重點寫字樓個案信息ABC項目區(qū)位：科技一路與高新六路十字東南角 開 發(fā) 商：陜西金松置業(yè)有限責(zé)任公司占地面積：40畝建筑面積：20萬物業(yè)類型：公寓、寫字樓、酒店、商業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝、毛坯 容 積 率：5.59 層 高 ：3.5m（寫字樓），3m（公寓）建筑規(guī)劃：規(guī)劃7棟樓，包括公寓、寫字樓及酒店，目前在售1#樓，包括3個單元，A棟為寫字樓，B、C棟為精裝公寓； 標(biāo) 準(zhǔn) 層：600（寫字樓）單戶面積主力： 264-335（寫字樓）銷售情況：1#樓已經(jīng)

13、售罄，A棟寫字樓9600-12000元/，B、C棟SOHO辦公售價8300元/；二期3、5#樓被整體團購，目前2#樓正前期咨詢；1#2#3#4#5#6#7#CROSS萬象匯Part 7 重點寫字樓個案信息1#樓平面圖A棟寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖A棟整層600，劃分兩個面積單位，設(shè)置分戶獨立衛(wèi)生間及茶水間；CROSS萬象匯Part 7 重點寫字樓個案信息項目區(qū)位：高新錦業(yè)路與丈八三路十字開 發(fā) 商：上海綠地集團西安置業(yè)有限公司占地面積：1200畝建筑面積：75萬物業(yè)類型：寫字樓、公寓、商業(yè)、住宅層 高 ：3.9m（寫字樓）項目定位：高新中心，世界級全系商務(wù)港單戶面積主力：110-300綠地中央廣場Pa

14、rt 7 重點寫字樓個案信息綠地中央廣場寫字樓有：SOHO同盟、都市之門、瀛海、智海、領(lǐng)海、藍(lán)海、綠地中心；SOHO同盟、瀛海、都市之門、智海、藍(lán)海、領(lǐng)海已銷售完畢；售價在1-1.4萬元/；目前在售寫字樓 綠地中心東塔，為270米高精裝寫字樓，地上57層，標(biāo)準(zhǔn)層高4.2米，已售面積近70%，多為整層出售，僅有少量500單戶銷售；綠地中央廣場Part 7 重點寫字樓個案信息領(lǐng)海大廈標(biāo)準(zhǔn)層平面圖綠地中央廣場所有寫字樓均未設(shè)置分戶衛(wèi)生間，而采用同層公共衛(wèi)生間設(shè)計；單戶面積主力在140-300，層高均為3.9m；領(lǐng)海大廈整層面積1800，藍(lán)海大廈整層面積1900。藍(lán)海大廈標(biāo)準(zhǔn)層平面圖綠地中央廣場Par

15、t 7 重點寫字樓個案信息類獨層辦公空間設(shè)計，獨層面積624，層高為3.9m；仍采用整層公共衛(wèi)生間設(shè)計；智海大廈標(biāo)準(zhǔn)層平面示意圖624624綠地中央廣場Part 7 重點寫字樓個案信息綠地中心項目區(qū)位：高新區(qū)錦業(yè)路與丈八三路十字開 發(fā) 商：上海綠地集團建筑面積：17萬物業(yè)類型：超高層寫字樓交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝 層 高 ：4.2m建筑規(guī)劃：項目兩座270m超高層寫字樓；標(biāo) 準(zhǔn) 層：2000單套面積劃分：150-500工程進度：東塔樓目前工程已出地面 車 為 數(shù)：843個開盤時間：2012年下半年入住時間：2016年12月30日銷售情況：僅東塔樓在推售，現(xiàn)已銷售70%，目前售價18000-23000元/

16、東塔東塔西塔西塔Part 7 重點寫字樓個案信息電梯分高中低區(qū)設(shè)置，整層面積2000，層高為4.2m；采用公共衛(wèi)生間設(shè)計，并分戶設(shè)置獨立衛(wèi)生間；5-14層標(biāo)準(zhǔn)層平面示意圖34層標(biāo)準(zhǔn)層平面示意圖Part 7 重點寫字樓個案信息綠地中心錦業(yè)時代項目區(qū)位：錦業(yè)路與丈八四路交匯處以東300米開 發(fā) 商 ：陜西南灣房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司占地面積：67畝建筑面積：34萬物業(yè)類型：公寓、公寓類辦公、寫字樓交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯、精裝 容 積 率：6.0 層 高 ：3m建筑規(guī)劃：一期規(guī)劃2棟公寓、1棟公寓類辦公，二期規(guī)劃3棟寫字樓、三期規(guī)劃2棟超高層寫字樓；車 位 數(shù)：2294標(biāo)準(zhǔn)層面積：A1、1000，A2/A3、

17、900；銷售情況：一期A1寫字樓已經(jīng)售罄，銷售后期均價8300元/，A2、A3公寓進入銷售尾期，售價8300-8700元/； 二期售價：12000-14000元/；A1A2A3一 期二 期三 期Part 7 重點寫字樓個案信息一期“smart公館”共包括2棟樓，戶型面積主力為27-65；在售A3、A2樓為精裝公寓，整層面積900，A1樓為公寓類辦公物業(yè)，整層面積1008。A2樓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖A1樓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖錦業(yè)時代Part 7 重點寫字樓個案信息3.4米無梁板結(jié)構(gòu) ，單層面積930，配備4部品牌高速電梯；地輻熱采暖，戶式中央空調(diào)，獨立衛(wèi)生間；二期標(biāo)準(zhǔn)層平面圖二期二期錦業(yè)時代Part 7 重點寫

18、字樓個案信息高科尚都項目區(qū)位：錦業(yè)路與丈八五路交匯處向北100米開 發(fā) 商：西安高科集團高科房地產(chǎn)有限責(zé)任公司占地面積：150畝建筑面積：40萬（包括住宅20萬）物業(yè)類型：住宅、公寓、寫字樓、酒店、商業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝（公寓）、毛坯（寫字樓） 容 積 率：3.5 層 高 ：3m（公寓、寫字樓）建筑規(guī)劃：首期規(guī)劃5棟高層、7棟小高層，共約20萬住宅，二期規(guī)劃7棟商辦公寓，三期規(guī)劃為城市綜合體；車 位 比：0.8標(biāo) 準(zhǔn) 層：寫字樓整層750單戶面積主力： 40-108首期住宅4#3# 7# 6# 1#5#二 期三 期Part 7 重點寫字樓個案信息二期（辦公+公寓）規(guī)劃效果圖1#2#3#4#5#6#

19、7#規(guī)劃簡析： 項目二期為50年綜合用地，共規(guī)劃7棟樓，最初為全公寓類產(chǎn)品設(shè)計；2#樓總高10層，層高2.9m，整層面積650； 1、3、4、5、6、7#樓，為24-33層高的公寓產(chǎn)品，層高3.0m，戶型面積40-108，整層面積750。銷售情況： 2012年初開始推售3、4#樓精裝公寓，售價8000元/；目前售價7500元/，已銷售約80%； 2012年下半年開始將其余樓棟改為辦公方向推售，目前1#樓已售罄，6#樓毛坯售價：7500元/，已售90%，7#樓3月底開始推售，毛坯均價7300元/，目前已售40%； 2#樓于本月初以5層復(fù)式辦公推售，計算一、二層全面積，單價7600元/，目前銷售約

20、30%；高科尚都Part 7 重點寫字樓個案信息泰華金貿(mào)國際項目區(qū)位：科技二路與灃惠南路交匯西南角開 發(fā) 商：陜西泰華置業(yè)發(fā)展有限公司占地面積：67畝建筑面積：37萬物業(yè)類型：寫字樓、SOHO辦公交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 容 積 率：7.4 層 高 ：3.1m（soho辦公）建筑規(guī)劃：項目規(guī)劃10棟寫字樓，其中首期推出的8、9、10#樓為較小面積單位的SOHO辦公；車 位 比：3900標(biāo) 準(zhǔn) 層：580，單戶面積主力：10#樓36-53，8、9#樓130-250銷售情況：項目目前為8、9、10#樓前期咨詢，內(nèi)部認(rèn)購9#樓，15層以下已售罄，均價10000-12000元/；8#8#9#9#10#10#Pa

21、rt 7 重點寫字樓個案信息8、9#樓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖195133252本項目采用3.1米無梁板結(jié)構(gòu)，整層面積580，各套型設(shè)置獨立套內(nèi)衛(wèi)生間；泰華金貿(mào)國際Part 7 重點寫字樓個案信息10#樓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖53535148534646373737373737本項目采用3.1米無梁板結(jié)構(gòu)，整層面積580，各套型設(shè)置獨立套內(nèi)衛(wèi)生間；泰華金貿(mào)國際Part 7 重點寫字樓個案信息中投融城國際項目區(qū)位：錦業(yè)一路與丈八二路十字東開 發(fā) 商：陜西中投融城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：13.5畝建筑面積：10.8萬物業(yè)類型：寫字樓交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 容 積 率：9.5 層 高 ：A座3.9m，B座3.5m建筑規(guī)劃：項

22、目規(guī)劃2棟寫字樓，A座24層，B座27層，1-4層均為底層商業(yè)；車 位 比：853標(biāo) 準(zhǔn) 層：A座1847，B座1439單戶面積主力：95-330銷售情況：項目目前為前期咨詢，參考報價10000-11000元/；A AB BPart 7 重點寫字樓個案信息整層面積1440，核心筒內(nèi)設(shè)置公共衛(wèi)生間的同時，在部分套型內(nèi)部設(shè)置套內(nèi)衛(wèi)生間；B座標(biāo)準(zhǔn)層平面圖中投融城國際Part 7 重點寫字樓個案信息中鐵西安中心項目區(qū)位：錦業(yè)路與丈八一路十字東南角開 發(fā) 商：中鐵置業(yè)集團占地面積：16.5畝建筑面積：13萬物業(yè)類型：寫字樓交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝修 容 積 率：9.3 層 高 ：4.2m建筑規(guī)劃：規(guī)劃一棟230m

23、高寫字樓，地上51層，1-4層為底商，地下3層機械停車；標(biāo) 準(zhǔn) 層：2000工程進度：2012年12月開工建設(shè)入住時間：2015年9月銷售情況：參考報價18000-20000元/；設(shè)計特點： 雙層11.3米挑空大堂； 分高中低區(qū)配備20部高速電梯； 中央空調(diào)采暖制冷；Part 7 重點寫字樓個案信息Part 7 重點寫字樓個案信息保德 云谷國際1、項目地處錦業(yè)路商務(wù)核心區(qū)域，國際化商務(wù)辦公，物業(yè)升值潛力巨大；2、臨南三環(huán)，近錦業(yè)一路，毗鄰地鐵6號線，暢享便捷化交通體系；3、毗鄰高新管委會、綠地筆克會展中心、城市候機中心、正大繽紛城、綠地假日酒店、陜西賓館、水晶島酒店，項目周邊商務(wù)配套齊全；4、

24、200-1500平米自由靈動商務(wù)空間，契合企業(yè)需求自由組合定制；5、LOW-E中空玻璃幕墻外立面，天然石材墻面及高檔地磚，10.5米挑高入戶大堂，3.9米極致層高，7部高速品牌電梯，至高性價比冠領(lǐng)全城；6、重資引入第一太平戴維斯作為全程物業(yè)顧問，星級物管服務(wù)讓您無憂；7、深港兩地上市企業(yè)重金打造，一流品質(zhì)保障保駕護航；8、高科技集成服務(wù)配置，集合云服務(wù)、智能樓宇出入系統(tǒng)、全視頻車位引導(dǎo)、總裁電梯、中央凈水系統(tǒng)、VRV空調(diào)系統(tǒng)等十余項科技技術(shù)，打造西安首個高端商務(wù)云中心集群辦公空間。Part 7 重點寫字樓個案信息二、高新區(qū)公寓市場調(diào)研信息二、高新區(qū)公寓市場調(diào)研信息Part 1 高新區(qū)公寓具體分

25、布Part 2 高新區(qū)在售待售公寓詳細(xì)信息Part 3 高新區(qū)公寓市場特點梳理總結(jié)Part 4 重點公寓個案信息Part 1 高新區(qū)公寓具體分布1、鉑悅2、龍記觀瀾山3、尚中心4、唐延公館5、上上國際6、錦業(yè)時代7、旗遠(yuǎn)錦樾8、高科尚都9、i都會10、陽光天地12435679108u 在開發(fā)公寓項目主要位于高新核心區(qū)域，且緊鄰城市主要干道，交通便捷，三環(huán)以內(nèi)城市成熟區(qū)域項目最多；u 三環(huán)以南在開發(fā)公寓產(chǎn)品相對較少，且均位于區(qū)域核心位置；科技路西口科技二路高新路唐延路太白南路錦業(yè)路錦業(yè)路錦業(yè)路西灃路西部大道Part 2 在售待售公寓詳細(xì)信息公寓市場特點梳理總結(jié)Part 3 高新區(qū)公寓市場特點梳理

26、總結(jié)p面積區(qū)間：35-75的小戶型，80-150的復(fù)式；p銷售均價：高新區(qū)普通公寓售價與住宅價格差距不大，均價在7600元/左右；p去化速度：高新區(qū)公寓整體去化速度在30余套/月左右，小戶型去化速度良好，大戶型去化速度慢；p工程進度：除鉑悅是正在打地基外，其他的都基本為準(zhǔn)現(xiàn)房。 常規(guī)公寓產(chǎn)品銷售艱難，較小面積投資型公寓接受度尚可，且低價項目最易售（低總價投資產(chǎn)品接受度最好）； 目前市場環(huán)境下，高新區(qū)公寓市場較為成熟，公寓產(chǎn)品與住宅產(chǎn)品相比，速度慢，價格相比住宅無明顯優(yōu)勢。小結(jié)：鉑悅項目區(qū)位：科技路與丈八路十字東南角開 發(fā) 商：和本地產(chǎn)占地面積：23畝建筑面積：8.6萬物業(yè)類型：住宅（70年）、

27、公寓（40年）交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯（住宅）、精裝（公寓） 容 積 率：4.5建筑規(guī)劃：2、3#樓為住宅。1#樓為25層高的精裝公寓（帶家具），1-5層為集中商業(yè)，6-25層為33-62的精裝公寓；銷售情況：住宅主要剩余3#樓未售，均價7200元/； 公寓24、25層開發(fā)商自留，6-9層被一次性團購，目前剩余有2-3層未開售，均價9000元/；3#3#2#1#Part 4 重點公寓個案信息龍記觀瀾山項目區(qū)位：科技二路與高新六路十字西南角開 發(fā) 商：龍記地產(chǎn)集團股份有限公司占地面積：32畝建筑面積：13萬物業(yè)類型：住宅（70年）、公寓（40年）交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 容 積 率：4.65建筑規(guī)劃：3、4#樓為公

28、寓，主要產(chǎn)品為41-49的一室公寓345套，62-70的二室公寓92套；銷售情況：公寓產(chǎn)品于2012年12月開盤，售價6800-7000元/，在售房源為住宅86-136平，成交均價7500元/平；公寓43-75平，成交均價6600元/平；1#1#2#3#4#Part 4 重點公寓個案信息尚中心項目區(qū)位：高新十字南200米（高新一中對面）開 發(fā) 商：明大地產(chǎn) 占地面積：10畝建筑面積：4.3萬物業(yè)類型：公寓（40年）交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝修 容 積 率：2.76建筑規(guī)劃：兩棟南北樓的公寓，面積區(qū)間107，總戶430銷售情況：公寓產(chǎn)品于2012年11月26日開盤，現(xiàn)剩余20套左右，售價均14000元/（l

29、oft）Part 4 重點公寓個案信息唐延公館項目區(qū)位：唐延路與科技一路中段交界處開 發(fā) 商：西安易達(dá)豐置業(yè)有限公司占地面積：9畝建筑面積：3.6萬物業(yè)類型：公寓（50年）交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 容 積 率：5.30建筑規(guī)劃：共1棟，地上16層，面積區(qū)間70（單層35）-220（單層110）。 銷售情況：公寓產(chǎn)品于2011年5月1日開盤，現(xiàn)剩余房源不多，售價均單價12000元/Part 4 重點公寓個案信息上上國際項目區(qū)位：高新太白南路與科創(chuàng)路十字西北角開 發(fā) 商：西安市雁塔區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)公司 占地面積：5畝建筑面積：2.8萬物業(yè)類型：公寓（40年）交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 容 積 率：4.08建筑規(guī)劃：1棟2

30、9層的公寓，1-5層為商業(yè)銷售情況：辦證中Part 4 重點公寓個案信息錦業(yè)時代項目區(qū)位：高新錦業(yè)路東段32號（高新管委會都市之門以西500米）開 發(fā) 商：陜西南灣房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 占地面積：67畝建筑面積：45萬物業(yè)類型：公寓（50年）交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝修 容 積 率：6.00建筑規(guī)劃：一期三棟精裝修的公寓，面積27-68；二期三棟寫字樓，4T4戶的產(chǎn)品，面積140-890；三期二棟200米的超高層（一棟五星級酒店，一棟寫字樓）銷售情況：公寓產(chǎn)品于2011年7月開盤，現(xiàn)房源不多，大部分為大戶型，售價均單價8800元/Part 4 重點公寓個案信息旗遠(yuǎn)錦樾項目區(qū)位：科技二路與高新六路十字西南

31、角開 發(fā) 商：西安旗遠(yuǎn)實業(yè)有限公司 占地面積：34畝建筑面積：14萬物業(yè)類型：公寓（50年）交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 容 積 率：5.00建筑規(guī)劃：分兩期開發(fā)，一起為三棟的公寓，面積88-105的2T4戶產(chǎn)品，總共1000戶銷售情況：公寓產(chǎn)品于2011年7月開盤，售價7500元/，剩余房源不到10套。Part 4 重點公寓個案信息i都會項目區(qū)位：高新高新國際學(xué)校以北（唐延南路與繞城高速交處東南角）開 發(fā) 商：和記黃埔地產(chǎn)（西安）有限公司 占地面積：727畝建筑面積：106萬物業(yè)類型：住宅、公寓（70年）交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 容 積 率：2.5建筑規(guī)劃：項目分四期開發(fā)，一起住宅售罄、二期為公寓、總共5000套，

32、面積35-100。三期為住宅，四期為別墅。銷售情況：公寓產(chǎn)品于2010年開始銷售，總共5000套，現(xiàn)剩余300套左右的平層和200套左右的LOFTPart 4 重點公寓個案信息高科尚都項目區(qū)位：高新錦業(yè)路北側(cè)（錦業(yè)路與丈八五路交匯處向北100米）開 發(fā) 商：西安高科集團高科房產(chǎn)有限責(zé)任公司占地面積：148畝建筑面積：40萬物業(yè)類型：公寓（70年）交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 容 積 率：3.50 建筑規(guī)劃：住宅分兩期開發(fā)，占地80畝，12棟樓。面積60-260；1-4#、8#、9#為一期房源，5-7#、10#、11#為二期房源，后期為6棟公寓樓，面積50-80銷售情況：公寓產(chǎn)品于2012年5月第二次加推，現(xiàn)

33、房源不多，60剩4套、大戶型較多。Part 4 重點公寓個案信息國賓中央?yún)^(qū)Part 4 重點公寓個案信息整體規(guī)劃及產(chǎn)品簡析：u項目為茶張村城改項目，分三期開發(fā)，地塊最北邊10棟樓為安置區(qū)，緊鄰安置區(qū)位置為一期部分，主力為2T4H及2T6H的主流兩、三室住宅產(chǎn)品，地塊東南角為5T10H的SOHO寫字樓產(chǎn)品；u西戶路南西地塊和丈八北路以西北地塊為二期，西戶路南側(cè)東地塊為三期，二、三期主力產(chǎn)品為低梯戶比板式高品質(zhì)住宅，戶型面積目前尚未確定，其中二期北地塊為商業(yè)集中區(qū)；安置區(qū)一期二期三期國賓中央?yún)^(qū)Part 4 重點公寓個案信息當(dāng)期在售產(chǎn)品簡析：25#25#14#14#13#13#12#12#11#11

34、#15#15#17#17#16#16#18#18#19#19#20#20#21#21#22#22#在售一期部分共14棟樓u12#、13# 、14# 、號樓為2T4H,83純南兩房+131南北通透三房產(chǎn)品；u15#、16#、17#、19#、20#、21#號樓為2T6H，73純南兩房+71南向兩房+90南北通透的2+1產(chǎn)品；u25號樓為2T4H，90純南兩房+106小三房產(chǎn)品u11、18、22、24號樓為5T10H的SOHO寫字樓產(chǎn)品，單套面積為95、131，整層面積1100u沿街兩層底商，面積3990024#24#國賓中央?yún)^(qū)Part 4 重點公寓個案信息戶型配比u73-74的緊湊兩房在整個項目一

35、期中的套型占比為32%，為項目一期的絕對主力產(chǎn)品；u84-85的主流兩房在整個項目一期中的套型占比為18%，為項目一期的次主力產(chǎn)品；u 90緊湊三房在整個項目一期中的套型占比為16%，為項目一期的次主力產(chǎn)品；上述三種產(chǎn)品合計占比約66%，一期推售產(chǎn)品為剛需回款型產(chǎn)品國賓中央?yún)^(qū)Part 4 重點公寓個案信息產(chǎn)品簡析：12號樓u2T4H產(chǎn)品，兩套123南北通透三房拼兩套84純南兩房；u通透三房和純南兩房均采用局部面積贈送方式，且面積控制合理，內(nèi)部空間布局合理，尺寸合適，產(chǎn)品基本層面良好，具備較好的競爭力國賓中央?yún)^(qū)Part 4 重點公寓個案信息13號樓產(chǎn)品簡析：u布局與12號樓基本相同，均為2T4H

36、產(chǎn)品，兩套119南北通透三房拼兩套84純南兩房；u通透三房和純南兩房均采用局部面積贈送方式，且面積控制合理，內(nèi)部空間布局合理，尺寸合適，產(chǎn)品基本層面良好，具備較好的競爭力國賓中央?yún)^(qū)Part 4 重點公寓個案信息產(chǎn)品簡析：14號樓u2T4H產(chǎn)品，一期的樓王產(chǎn)品，面積相較其他2T4H略有擴大南北通透三房為132，純南兩房為85；u通透三房和純南兩房均采用局部面積贈送方式，且132的戶型中復(fù)合了一個附屬功能空間，內(nèi)部空間布局合理，產(chǎn)品基本層面良好，具備較好的競爭力國賓中央?yún)^(qū)Part 4 重點公寓個案信息產(chǎn)品簡析：15、16、17、19、20、21號樓u2T6H產(chǎn)品，一期配置最多的產(chǎn)品，全小面積戶型，

37、73-74南向兩室拼90南北通透小三房產(chǎn)品；u所有戶型均面積緊湊、功能齊全，且分別有8-14常規(guī)的贈送面積，戶型基本面良好，具備低總價優(yōu)勢；國賓中央?yún)^(qū)Part 4 重點公寓個案信息產(chǎn)品簡析：25號樓u2T4H產(chǎn)品，全小面積戶型，73-74南向兩室拼90南北通透小三房產(chǎn)品；u所有戶型均面積緊湊、功能齊全，且分別有8-14常規(guī)的贈送面積，戶型基本面良好，具備低總價優(yōu)勢；國賓中央?yún)^(qū)Part 4 重點公寓個案信息銷售情況u項目從2012年6月份開始進行各單位團購路演，約9月份售樓部正式入場，10月開盤，至2012年年底銷售房源約1200套，月均銷售量150-160套左右，實現(xiàn)總銷售額約10億元；u沒有

38、集中開盤與推廣的平銷期周均去化約10套左右；u目前一期已基本銷售完畢，其中首次推售的15、16、17、19、20、21號樓2T6H產(chǎn)品基本銷售完畢，后期加推的12、13、14、25號樓2T4H中尚有少量房源剩余，且多數(shù)為14號樓上的大面積3房，目前售樓部銷售價格T4和T6的產(chǎn)品以及兩房和三房產(chǎn)品之間差價較小，僅相差50-100；u已銷售產(chǎn)品中，兩房及緊湊型三房去化速度最快，常規(guī)三房次之；u目前項目主力推售為11#、18#、24#號樓的SOHO辦公產(chǎn)品和沿街商鋪，寫字樓面積95、134，標(biāo)準(zhǔn)層1100，均價約8000元/，商鋪，面積30-900，一層3萬元/，二層2萬元/，三層1萬元/，均價2萬元/國賓中央?yún)^(qū)Part 4