2010北京商業(yè)地產(chǎn)租售市場(chǎng)現(xiàn)狀

1、2010北京商業(yè)地產(chǎn)-商鋪寫字樓租售市場(chǎng)現(xiàn)狀由于金融危機(jī)的影響，2008年到2009年商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目受到很大的沖擊：銷售出現(xiàn)困難、租金水平大大滑坡、招商困難重重。隨著金融危機(jī)的影響逐漸退去，商業(yè)租金的滑坡趨勢(shì)也在逐步減緩，與此同時(shí)，商業(yè)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)趨向正規(guī)化，專業(yè)化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、租售形式選擇、后期運(yùn)營(yíng)等各方面都趨于多元化。  目前市場(chǎng)上很多新優(yōu)秀項(xiàng)目可選，投資者也需要更專業(yè)的分析自身資金的投資趨向。本專題主要通過(guò)2009年商業(yè)地產(chǎn)總體數(shù)據(jù)概括分析出2010年的發(fā)展趨勢(shì)，以期通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的客觀分析，為商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作者、投資者提供參考。 對(duì)于投資者而言，選擇哪些區(qū)域、何種業(yè)態(tài)

2、、何種租售形式的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)是考察項(xiàng)目的前提。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，項(xiàng)目運(yùn)作前期也需要考察選擇。本選題從商業(yè)租售形式、區(qū)域、業(yè)態(tài)、租售價(jià)格等方面，主要用數(shù)據(jù)來(lái)展示市場(chǎng)現(xiàn)狀及預(yù)期發(fā)展。第一部分 租金與售價(jià)：2009過(guò)渡到2010， 商機(jī)回升 2009年商業(yè)沉淀 整體市場(chǎng)平均租金下滑 據(jù)21世紀(jì)商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，相比2008年而言2009年的北京商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的租賃情況沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)，零售商的開(kāi)店意向仍舊不強(qiáng)。新項(xiàng)目的發(fā)展商處境艱難，大部分項(xiàng)目下調(diào)租金報(bào)價(jià)，帶動(dòng)了市場(chǎng)平均租金的下滑。2009年末，北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)租金達(dá)到29.9元/天/平方米，同比下降14.9%。由于吸納水平不足，市場(chǎng)整體空置率同比上

3、升了2.8個(gè)百分點(diǎn)，在年末達(dá)到10.3%。2010年將有21個(gè)商業(yè)項(xiàng)目完工，進(jìn)入租賃市場(chǎng)，新增供應(yīng)面積約98.9萬(wàn)平方米，占到現(xiàn)有商業(yè)面積的20.4%。 招商困難，新增優(yōu)質(zhì)供應(yīng)同比下降 2009年，市場(chǎng)新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)37.5萬(wàn)平方米，同比2008年的114.2平方米下降了67.2%，截至2009年末北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)總量達(dá)到484萬(wàn)平方米。落成量大幅下降的原因在于商業(yè)項(xiàng)目的招商工作非常困難，受到金融危機(jī)的影響，很多零售商都暫?；蛘呖s減了原有的開(kāi)店計(jì)劃，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目在2009年無(wú)法達(dá)到一半以上的出租率，不具備開(kāi)業(yè)的條件，只能選擇將項(xiàng)目推遲落成。 租賃需求低迷、下半年緩慢復(fù)蘇 受到全球金融危機(jī)的影響，大部

4、分零售商調(diào)整了原有的開(kāi)店計(jì)劃，對(duì)開(kāi)新店持謹(jǐn)慎態(tài)度。2009年上半年，大部分外資零售商受到本土市場(chǎng)業(yè)績(jī)大幅下滑的影響，調(diào)整了在中國(guó)市場(chǎng)的擴(kuò)張計(jì)劃，縮減開(kāi)新店的數(shù)量。內(nèi)資零售商受到的影響相對(duì)較小，但是門店零售額的下滑也對(duì)他們的市場(chǎng)信心產(chǎn)生打擊，他們更傾向于在成熟商圈的商場(chǎng)內(nèi)新開(kāi)門店，而不是選擇風(fēng)險(xiǎn)較大的新商圈。09年下半年，市場(chǎng)處在緩慢的復(fù)蘇過(guò)程中，零售商的信心有所恢復(fù)。不同業(yè)態(tài)的差異很大，服裝零售商比較保守，超市，銀行，餐飲連鎖店等則表現(xiàn)得比較積極。 空置率上升 在租賃需求大幅下滑的情況下，不但新項(xiàng)目招商困難，營(yíng)業(yè)中的項(xiàng)目也在市場(chǎng)中調(diào)整租戶組合。個(gè)別項(xiàng)目進(jìn)行了整體的重新定位和招商，如東四環(huán)的美羅

5、城，望京的方恒購(gòu)物中心，亞運(yùn)村的北辰時(shí)代名門還有西單的首都時(shí)代廣場(chǎng)等項(xiàng)目。因此，2009年末北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)空置率達(dá)到10.3%，環(huán)比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)，同比上升2.8個(gè)百分點(diǎn)。 租金持續(xù)下滑 大部分商業(yè)項(xiàng)目的招商工作進(jìn)展緩慢，甚至有部分客戶在簽訂了意向書之后，考慮到未來(lái)經(jīng)濟(jì)情況的不確定性，提出下調(diào)租金的要求，已簽定意向書的也要更改之后重新再簽。新增和潛在供應(yīng)量對(duì)市場(chǎng)造成很大的壓力，使得發(fā)展商不斷下調(diào)租金收益預(yù)期，市場(chǎng)租金報(bào)價(jià)和成交租金不斷下滑。2009年末，北京優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的首層租金報(bào)價(jià)達(dá)到每天每平方米29.9元，環(huán)比下降0.6%，同比下降14.9%；二層租金報(bào)價(jià)達(dá)到每天每平方米20.1

6、元，環(huán)比下降0.5%，同比下降21.7%。 市場(chǎng)供過(guò)于求 據(jù)DTZ戴德梁行華北區(qū)商業(yè)部（商鋪）董事葉沛能表示，由于奧運(yùn)前北京商業(yè)項(xiàng)目成倍增長(zhǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)大，目前遺留的尚未被市場(chǎng)消化的近百萬(wàn)平米，相當(dāng)于10個(gè)香港的海港城，這樣大的體量消化起來(lái)是很困難的，加之2008年-2009年金融危機(jī)的影響，所有的零售商銷售壓力都加大，觀望態(tài)度嚴(yán)重，因此最終導(dǎo)致2009年北京商業(yè)市場(chǎng)的眾多困難，從銷售方面出現(xiàn)很多問(wèn)題，租金方面價(jià)格相對(duì)下調(diào)不止50%。 近兩年商業(yè)發(fā)展的困難比較大的一個(gè)潛因是開(kāi)發(fā)商很多是做住宅的，對(duì)于商業(yè)的規(guī)劃、定位、招商、經(jīng)營(yíng)等過(guò)程經(jīng)驗(yàn)很少，直接套用住宅的運(yùn)作模式，從項(xiàng)目的硬件方面存在一

7、些硬傷導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作不起來(lái)，或者后期運(yùn)營(yíng)回報(bào)不足。 2010年商業(yè)預(yù)期良好 整體信心回升 據(jù)21世紀(jì)商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)2010年將有21個(gè)商業(yè)項(xiàng)目完工，進(jìn)入租賃市場(chǎng)，新增供應(yīng)面積約98.9萬(wàn)平方米，占到現(xiàn)有商業(yè)面積的20.4%。新增的商業(yè)項(xiàng)目分布于北京市的主要商圈，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)都會(huì)造成較大的壓力。同時(shí)，2010年的租賃需求相對(duì)于2009年會(huì)有較大幅度的增長(zhǎng)。2010年，北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性在降低，消費(fèi)品零售市場(chǎng)快速發(fā)展，零售商對(duì)市場(chǎng)的信心回升。在2010年恢復(fù)暫停的擴(kuò)張計(jì)劃，尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)，增加新店的數(shù)量。 據(jù)亞信聯(lián)行商業(yè)管理有限公司董事總經(jīng)理蕭福泰說(shuō)，商業(yè)招商比2009年明顯好轉(zhuǎn)，零

8、售商開(kāi)店活躍，商店開(kāi)業(yè)預(yù)期頻率高于去年。而從租金方面看漲幅在10-30%之間。而寫字樓也有所回升，但是沒(méi)有商場(chǎng)那么活躍的表現(xiàn)，從入駐來(lái)講并沒(méi)有大規(guī)模外資公司入駐的跡象，但已經(jīng)入駐的外資公司、國(guó)內(nèi)的公司、合資公司等都有面積擴(kuò)大的需求，而非2008年底2009年初的緊縮開(kāi)支，放棄擴(kuò)大面積的保守策略。目前眾多企業(yè)希望將公司拓寬到高檔的寫字樓、面積大一點(diǎn)，相對(duì)資金寬松。從2009年到現(xiàn)在的狀況看來(lái)，2010年商業(yè)平均租金比2009年增長(zhǎng)約為8-10%，而商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)增長(zhǎng)10-15%，高于租金增幅。 租金水平對(duì)零售商具有吸引力 租金經(jīng)過(guò)一年多的回落，目前的水平可能對(duì)零售商而言具有一定吸引力，也會(huì)促進(jìn)需求

9、釋放。2010年的平均租金將不會(huì)有大幅的增長(zhǎng)。租金的變化更多的反映在不同區(qū)域和不同項(xiàng)目上，因?yàn)轫?xiàng)目和區(qū)域之間都存在競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)體現(xiàn)在租金的變化上?？罩寐仕饺詫⑸仙?，因?yàn)樾枨蟮恼Ｔ鲩L(zhǎng)難以吸納大幅增長(zhǎng)的新增供應(yīng)。 另一方面，業(yè)主也具有高租金回報(bào)的需求壓力，DTZ戴德梁行研究表明中國(guó)城市的土地價(jià)格在過(guò)往幾年實(shí)現(xiàn)了數(shù)以倍計(jì)的增長(zhǎng)，物業(yè)建筑及裝修成本亦大幅提升，有效拉高了購(gòu)物中心的投資預(yù)算，激發(fā)了投資商對(duì)租金收益的高預(yù)期。而以百貨公司為代表的各商業(yè)業(yè)態(tài)的贏利能力決定了其相對(duì)不高的租金承受力，雖然近幾年行業(yè)平均銷售額有顯著漲幅，租金支付能力也有所提高，但與業(yè)主對(duì)租金增長(zhǎng)的預(yù)期相比仍存在一定差距，并成為了雙

10、方合作的重要障礙。 第二部分 不同商業(yè)業(yè)態(tài)租售水平 寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖跡象，租賃成交活躍 外資公司需求開(kāi)始增長(zhǎng) 據(jù)21世紀(jì)商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部數(shù)據(jù)顯示，2009年底，北京市商業(yè)市場(chǎng)的吸納量達(dá)到93，600平方米。不斷增加的新增供給使得整體市場(chǎng)空置率上升到30%，租金下降了3%?？鐕?guó)公司重新回到市場(chǎng)，但國(guó)內(nèi)公司仍然占市場(chǎng)的主導(dǎo)。 2009年年底，中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，全球經(jīng)濟(jì)繼續(xù)回暖。北京寫字樓市場(chǎng)自呈現(xiàn)回暖的跡象以來(lái)，租賃成交活躍。整體市場(chǎng)凈吸納量達(dá)到93，600平方米，CBD地區(qū)的凈吸納量持續(xù)穩(wěn)定并且為各分市場(chǎng)最高，達(dá)到41，658平方米。 國(guó)內(nèi)企業(yè)的需求繼續(xù)在租賃市場(chǎng)上保持活躍的同時(shí)，來(lái)自外

11、資企業(yè)的租賃需求恢復(fù)明顯，大面積成交頻現(xiàn)，并以辦公面積整合需求為主，其中來(lái)自金融銀行業(yè)、高科技行業(yè)以及生物制藥行業(yè)的公司需求活躍，這些公司整合并擴(kuò)張已有的辦公面積，搬遷到更高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)寫字樓，以期在經(jīng)濟(jì)回暖中積極擴(kuò)展在中國(guó)的業(yè)務(wù)發(fā)展。大約52%的租賃成交來(lái)自于外資企業(yè)客戶。整體市場(chǎng)租金環(huán)比微跌3.1%，達(dá)到人民幣202元/平方米/月，同比下跌了17.8%。 租賃成交大單頻現(xiàn) 2009年下半年租賃成交在5，000平方米以上的大單頻現(xiàn)，主要出現(xiàn)在CBD和金融街新增高品質(zhì)寫字樓集中的區(qū)域，CBD區(qū)域由于聚集了大量高品質(zhì)寫字樓，全年凈吸納量達(dá)到168，336平方米，占全年總吸納量的43.2%。國(guó)內(nèi)金融

12、機(jī)構(gòu)、能源公司以及傳媒公司是09年寫字樓租賃市場(chǎng)的主力，成交量約占總成交量的62%，同比增長(zhǎng)37%。新寫字樓的業(yè)主大幅降低租金來(lái)吸引客戶，09年新竣工甲級(jí)寫字樓的平均出租率達(dá)到45%。 受到金融危機(jī)的影響以及工程進(jìn)展的調(diào)整，約有90余萬(wàn)平方米的寫字樓竣工時(shí)間將推遲到未來(lái)2年。2010年，預(yù)計(jì)寫字樓市場(chǎng)將新增供應(yīng)1，200，000平方米，其中新增甲級(jí)寫字樓的比例將達(dá)到62%，其中四棟甲級(jí)寫字樓共計(jì)440，000平方米將位于CBD地區(qū)。 商鋪市場(chǎng)下半年市場(chǎng)需求回升，四季度租金微漲 商鋪物業(yè)市場(chǎng)下半年停止惡化，并漸見(jiàn)穩(wěn)定 全球經(jīng)濟(jì)衰退及本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展減速，致使北京商鋪物業(yè)市場(chǎng)在2009年呈整體下滑態(tài)勢(shì)

13、。大量零售商中止擴(kuò)張計(jì)劃，部分發(fā)展商推遲新項(xiàng)目的竣工和開(kāi)業(yè)日期。首都中高端購(gòu)物中心平均租金水平下跌，截至2009年底同比下降約6.89%，同時(shí)市場(chǎng)整體空置率較2008下半年同比上升2.22個(gè)百分點(diǎn)。在中央和地方政府經(jīng)濟(jì)刺激政策，以及本地穩(wěn)步增長(zhǎng)的消費(fèi)力的共同支撐下，商鋪物業(yè)市場(chǎng)在2009年下半年停止惡化，并漸見(jiàn)穩(wěn)定，下半年市場(chǎng)空置率小幅下降和第四季度末平均租金輕微上漲可見(jiàn)一斑。 更多品牌擴(kuò)張及新品牌進(jìn)入本地市場(chǎng) 2009年五家新購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，為市場(chǎng)帶來(lái)總計(jì)375，811平方米新增供給，僅占2009年計(jì)劃入市零售物業(yè)之40%左右。部分國(guó)際奢侈和高端品牌對(duì)待擴(kuò)張持謹(jǐn)慎態(tài)度，相比之下，中端定位的國(guó)際

14、市場(chǎng)品牌和內(nèi)資時(shí)尚、餐飲和娛樂(lè)零售商利用市場(chǎng)的租戶行情擴(kuò)大了銷售網(wǎng)絡(luò)。國(guó)際奢侈和高端品牌第四季度的租賃活動(dòng)較前三季明顯活躍，更多品牌擴(kuò)張及新品牌進(jìn)入本地市場(chǎng)。 降低租金維持品牌入駐率 面對(duì)萎縮的市場(chǎng)需求，大部分業(yè)主通過(guò)降低租金來(lái)維持品牌入駐率，北京商鋪物業(yè)市場(chǎng)固定租金在2009年同比下降9.19%，環(huán)比下跌4.28%，至人民幣681.05元每月每平方米。得益于經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)暖和市場(chǎng)樂(lè)觀情緒，租金在第三季度開(kāi)始回升，并在第四季度末上升至人民幣694.27元/平米/月，環(huán)比上升0.3%，但同比下跌6.89%。 商鋪物業(yè)市場(chǎng)2010年前景樂(lè)觀 隨著中央和地方政府相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性及穩(wěn)定性，本地居民消費(fèi)力

15、的持續(xù)增長(zhǎng)，北京市商鋪物業(yè)市場(chǎng)將在2010年前景樂(lè)觀。隨著國(guó)內(nèi)外零售商對(duì)大陸市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)，租賃活動(dòng)將增多。但是，市場(chǎng)需要更多時(shí)間完全復(fù)蘇，故業(yè)主和零售商需更富于靈活度以促成租賃案例實(shí)現(xiàn)。盡管一些成熟購(gòu)物中心的業(yè)主有隨市場(chǎng)好轉(zhuǎn)加租的傾向，但大部分業(yè)主，尤其是新開(kāi)物業(yè)的業(yè)主們，將維持有具吸引力的租金條件以避免損害租戶信心。鑒于此，整體租金將維持穩(wěn)定，在2010年下半年前不會(huì)有明顯上升。2010年市場(chǎng)將迎來(lái)超過(guò)1，230，000平方米的新增供給。可能的供給過(guò)剩將加劇業(yè)主間的租賃競(jìng)爭(zhēng)，總體空置率將繼續(xù)面臨被推高的壓力。 業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)2010 年市場(chǎng)的需求將會(huì)穩(wěn)定回升 記者采訪到亞信聯(lián)行蕭福泰，他說(shuō)商鋪

16、、零售商開(kāi)店，今年明顯好于去年，受金融危機(jī)的影響預(yù)期明顯下降，經(jīng)營(yíng)好的連鎖店幾乎全面加快擴(kuò)張。從行業(yè)來(lái)講，餐飲、尤其是快餐速度加快，商業(yè)鏈增長(zhǎng)很快，服裝開(kāi)店發(fā)展也很快，適合中等收入、普通收費(fèi)的店面都加快發(fā)展速度，影院、健身中心等積極開(kāi)業(yè)。從區(qū)域來(lái)講，CBD長(zhǎng)安街、金融街、中關(guān)村、崇文門的商業(yè)活躍度恢復(fù)最快。從投資的角度來(lái)講，投資購(gòu)買商鋪方面也比較適合出手，但是目前比較多的發(fā)展商傾向于先經(jīng)營(yíng)起來(lái)再考慮是否出售，市場(chǎng)上可售商鋪?lái)?xiàng)目不多。購(gòu)買店鋪，主力店確定之后的商場(chǎng)當(dāng)中的小商鋪值得投資，或者相對(duì)成熟的社區(qū)商業(yè)也有一定價(jià)值。 另?yè)?jù)DTZ戴德梁行華北區(qū)商業(yè)部（商鋪）董事葉沛能說(shuō)，2010年，大部分的零

17、售商把目標(biāo)放在中國(guó)大陸市場(chǎng)，但是這不意味著會(huì)對(duì)租金提升有很大的幫助，因?yàn)楣┣笫歉镜囊蛩?，供過(guò)于求就會(huì)貶值。由于盲目開(kāi)發(fā)等問(wèn)題導(dǎo)致的龐大的供應(yīng)量，目前租金價(jià)格要恢復(fù)到此前的高點(diǎn)還需要一定的時(shí)間。 從區(qū)域來(lái)講，一個(gè)商業(yè)能否在區(qū)域內(nèi)成熟發(fā)展起來(lái)，取決于位置和交通、人口等，目前市場(chǎng)上的項(xiàng)目分化現(xiàn)象也很嚴(yán)重，有些成熟商業(yè)圈內(nèi)的項(xiàng)目發(fā)展迅速并且非常穩(wěn)定，而有一些卻依然在艱難的起步階段。就通州而言，這一區(qū)域商業(yè)發(fā)展目前比較有優(yōu)勢(shì)的是家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)却笮蜕坛陌l(fā)展，究其原因在于通州目前仍然是住宅集中地，而在白天幾乎是睡城狀態(tài)，無(wú)法形成循環(huán)消費(fèi)的固定人群，居住人群習(xí)慣于到CBD區(qū)域消費(fèi)，這些問(wèn)題需要期待通州建

18、造起高檔的寫字樓、高級(jí)公寓等吸引到適合的人群，從而培養(yǎng)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)。目前適合的商業(yè)模式是家居式消費(fèi)。 據(jù)21世紀(jì)商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年，全年有7個(gè)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)，總建筑面積達(dá)到455，562平方米。分別是歐美匯購(gòu)物中心、優(yōu)唐·生活廣場(chǎng)、國(guó)瑞城 (論壇 新聞)購(gòu)物中心、樂(lè)成國(guó)際購(gòu)物中心、來(lái)福士廣場(chǎng)、前門大街以及賽特奧萊。雖然2009年的開(kāi)業(yè)面積為2008年的一半，但由于整體市場(chǎng)的需求下降，空置率上升了5個(gè)百分點(diǎn)。在2009年，大量的商業(yè)項(xiàng)目推遲開(kāi)業(yè)。主要原因有兩個(gè)方面，一方面在經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的情勢(shì)下，業(yè)主重新調(diào)整項(xiàng)目定位，使得項(xiàng)目推遲開(kāi)業(yè)，另外一方面原因，由于市場(chǎng)需求尚未完全復(fù)蘇，商

19、業(yè)項(xiàng)目預(yù)租率不足，使得商場(chǎng)推遲開(kāi)業(yè)時(shí)間。 業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)2010 年市場(chǎng)的需求將會(huì)穩(wěn)定回升。奢侈品品牌將會(huì)推出一些新的開(kāi)店計(jì)劃，同時(shí)中檔品牌以及娛樂(lè)租戶也將繼續(xù)在市場(chǎng)中擴(kuò)張。2010年將會(huì)有880，000平方米的新增面積進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)依然會(huì)面臨新增供給所帶來(lái)的壓力，市場(chǎng)的空置率將會(huì)有一定程度的上升，2010年租金將不會(huì)有明顯的上升，但隨著經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的持續(xù)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升，2010年市場(chǎng)租金將會(huì)啟穩(wěn)，物業(yè)價(jià)格也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而上升。 第三部分 各區(qū)域商業(yè)租售水平不一 朝陽(yáng)區(qū)商業(yè)項(xiàng)目：租售結(jié)合30.41%，只租不售的占39.86%，只售不租的占27.7%，其中開(kāi)發(fā)商售完替業(yè)主招商的的占41.9%

20、，整體銷售的的占3.9%； 海淀區(qū)商業(yè)項(xiàng)目：租售結(jié)合31.25%，只租不售占35.42%，只售不租的占33.33%，其中開(kāi)發(fā)商售完替業(yè)主招商的占44.4%。 東城/西城商業(yè)項(xiàng)目：租售結(jié)合22.22%，只租不售的占42.22%，只售不租的占33.33%，2.22%待定，其中開(kāi)發(fā)商售完替業(yè)主招商的占17.2%； 崇文/宣武商業(yè)項(xiàng)目：租售結(jié)合42.86%，只租不售的占11.43%，只售不租的占45.71%，其中開(kāi)發(fā)商售完替業(yè)主招商的占27%； 豐臺(tái)/石景山商業(yè)項(xiàng)目：租售結(jié)合33.33%，只租不售的占24.24%，只售不租的占39.39%，3.03%待定，其中開(kāi)發(fā)商售完替業(yè)主招商的占52.2%； 其他

21、區(qū)縣包括昌平區(qū)、通州區(qū)和燕郊，租售結(jié)合33.33%，只租不售的占20%，只售不租的占46.67%。 東/西城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)大部分選擇以租為主的租售形式，因?yàn)槌?yáng)、海淀、東城、西城地區(qū)的土地資源非常緊張并且屬于北京市科教、文化、商業(yè)發(fā)展重要用地，商業(yè)土地需求量很高，再加上這些區(qū)域的土地價(jià)格非常昂貴，土地資源也相對(duì)稀缺。因此，多數(shù)的開(kāi)發(fā)商愿意自行開(kāi)發(fā)而達(dá)到利益最大化。相對(duì)而言，崇文/宣武區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格較高，并且不屬于城市經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)發(fā)展地帶范圍，大部分開(kāi)發(fā)商在衡量回報(bào)率后選擇只售不租，這樣不但回籠資金快，也節(jié)約后期運(yùn)作成本。豐臺(tái)和石景山區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量較少，并且大型廠房和批發(fā)市場(chǎng)居多，距離市中心較遠(yuǎn)

22、，商業(yè)用地以集體性質(zhì)為主的居多，因此采取銷售方式的最多。 第四部分 商業(yè)各業(yè)態(tài)租金與售價(jià)對(duì)比 北京市商業(yè)租金與售價(jià)水平分布情況 上圖為2005-2009年北京純銷售的商業(yè)項(xiàng)目的整體的銷售價(jià)格區(qū)間，可以看出23萬(wàn)元/平米的價(jià)格占到多數(shù)，占到全部的33%；其次是12萬(wàn)/平米，占到全部的23%；然后隨著價(jià)格的升高，數(shù)量遞減。其中，有12%的商業(yè)項(xiàng)目處于在建或待見(jiàn)狀態(tài)，尚未開(kāi)始招商，因此價(jià)格待定。 由此可以看出，北京純銷售的商業(yè)項(xiàng)目在2005-2009年這四年中的銷售價(jià)格整體處于中低檔，4萬(wàn)元/m2以上的項(xiàng)目較少。原因在于，北京的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)還處在發(fā)展階段，整體檔次參差不齊，導(dǎo)致高檔商業(yè)項(xiàng)目和低端商業(yè)

23、項(xiàng)目的銷售價(jià)格相差懸殊，且目前市場(chǎng)上中低檔的商業(yè)項(xiàng)目居多，因此把整體均價(jià)拉在4萬(wàn)/m2以下這樣一個(gè)水平。隨著北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展以及相關(guān)扶持政策的出臺(tái)，一些大體量的中高檔商業(yè)項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)浮出水面，這種情況下，相信未來(lái)北京商業(yè)地產(chǎn)的銷售價(jià)格會(huì)隨著檔次的升高以及熱點(diǎn)地段土地資源的逐漸減少而有所上升。 上圖為2005-2009年在北京純銷售的商業(yè)項(xiàng)目中各業(yè)態(tài)的銷售價(jià)格區(qū)間分布圖。由圖可見(jiàn)，全部傳統(tǒng)商場(chǎng)的銷售價(jià)格都在34萬(wàn)/m2；商鋪、社區(qū)底商、寫字樓配套的大部分價(jià)格都在23萬(wàn)/m2，步行街的價(jià)格除了沒(méi)有在45萬(wàn)/m2的之外，其他區(qū)間分布相對(duì)平均；而綜合購(gòu)物中心除了12萬(wàn)/m2之外，高區(qū)間的價(jià)格

24、基本都集中在綜合購(gòu)物中心上面。因此，整體來(lái)看，綜合購(gòu)物中心的銷售價(jià)格較高于其他業(yè)態(tài)，而在其他的業(yè)態(tài)中，24萬(wàn)/m2的銷售價(jià)格是主流。 上圖是2005-2009年北京只租不售的商業(yè)項(xiàng)目的租金水平區(qū)間分布。由圖可見(jiàn)，除了21元/m2·天以上的租金水平外，其他區(qū)間的租金水平比例相差不多，其中最多的是59元/m2·天，其次是915元/m2·天。因此可以得出結(jié)論：北京商業(yè)項(xiàng)目的租金基本處于中檔水平，過(guò)低的租金不會(huì)使開(kāi)發(fā)商得到足夠的利潤(rùn)，而過(guò)高的租金又不能受到市場(chǎng)的認(rèn)可。除此之外，有19%的商業(yè)項(xiàng)目處于在建或待建的狀態(tài)，有些尚未招商，因此租金待定。 北京市商業(yè)各業(yè)態(tài)租金預(yù)售價(jià)

25、水平 上圖是2005-2009年北京只租不售的商業(yè)項(xiàng)目中分業(yè)態(tài)的租金水平區(qū)間分布圖。由圖可見(jiàn)，傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)的租金水平全部都在921元/m2·天；大多數(shù)商鋪的租金在59元/m2·天；社區(qū)底商集中在515元/m2·天；寫字樓配套在19元/m2·天；步行街沒(méi)有15元/m2·天的租金水平，其他區(qū)間相對(duì)均衡大部分在521元/m2·天之間；綜合購(gòu)物中心也相對(duì)平均，同步行街相似，大多數(shù)在521元/m2·天之間。傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)、商鋪、社區(qū)底商三種業(yè)態(tài)的租金水平相對(duì)較低。21元/m2·天以上的高租金出現(xiàn)在寫字樓配套、步行街和綜合購(gòu)物中

26、心三種業(yè)態(tài)上，而寫字樓配套也是擁有15元/m2·天最多的業(yè)態(tài)，因此可以說(shuō)，寫字樓配套的租金有兩極化的現(xiàn)象。 上面兩幅圖是2005-2009年北京租售結(jié)合的商業(yè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格區(qū)間和租金水平區(qū)間分布圖。與純銷售和只租不售的的銷售模式相似，分別占據(jù)銷售價(jià)格和租金水平最多的區(qū)間同樣是23萬(wàn)元/m2和59元/m2·天。因此可以知道，選擇租售結(jié)合形式的商業(yè)項(xiàng)目在銷售價(jià)格和租金水平的制定上同樣遵循了純銷售和只租不售形式的分布特點(diǎn)，同大的趨勢(shì)是相符的。 由此可見(jiàn)，在這六種業(yè)態(tài)中，綜合購(gòu)物中心的高端價(jià)位的數(shù)量最多，綜合購(gòu)物中心不同于傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)，它是一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等于一身的綜合

27、商業(yè)項(xiàng)目，也是近年來(lái)從國(guó)外流傳到內(nèi)地的一種新型的業(yè)態(tài)模式。這種綜合購(gòu)物中心一般都選址在市區(qū)比較繁華的地段，大多定位都是比較時(shí)尚、且檔次偏高。因此無(wú)論是銷售價(jià)格還是租金都會(huì)比其他業(yè)態(tài)較高一些。 除了綜合購(gòu)物中心外，銷售價(jià)格比較高的就是步行街了。休閑步行街是一個(gè)多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的集合體，在其特色吸引力下，除滿足前來(lái)游客的首要需求之外，還要能夠?yàn)橛慰吞峁┬蓍e游憩的放松體驗(yàn)。步行街集聚的商鋪眾多，涉及的總體面積較大，因此本身就形成了一個(gè)小型的商圈。集聚效應(yīng)往往可以吸引大量的消費(fèi)人群，步行街最大的特點(diǎn)就是所有商鋪都臨街，且一般單個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的體量都不大。步行街一般處于城市或景區(qū)的繁華地段，且有足夠的

28、配合其特色吸引力的場(chǎng)地和規(guī)?？臻g，能夠?yàn)榫奂娜巳禾峁┏渥愕目臻g。 相比而言，一般的商鋪、社區(qū)底商和寫字樓配套的銷售價(jià)格或租金較低，基本在24萬(wàn)元/m2或15元/m2·天以下。因?yàn)檫@些業(yè)態(tài)基本上都是為了滿足社區(qū)居民或?qū)懽謽寝k公人員日常生活需求，基本物業(yè)形態(tài)都是面積較小的店鋪，經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品一般為日用品、食品等。因此，在定價(jià)上開(kāi)發(fā)商不宜過(guò)高，不然會(huì)把一些零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)者拒之門外，銷售率或出租率很難達(dá)到預(yù)定目標(biāo)。 另?yè)?jù)采訪DTZ葉沛能了解到，目前市場(chǎng)上租售回報(bào)率相對(duì)而言平均達(dá)到4-5%的水平。整體而言，商鋪的租金收入相對(duì)穩(wěn)定，平均而言，傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)的租金最高，綜合購(gòu)物中心的租金相對(duì)較低，但是對(duì)

29、于吸引客流，保證現(xiàn)金流等方面有很大的價(jià)值。高端寫字樓配套的商業(yè)租金也會(huì)非常高，尤其是一些配套高端餐廳等。步行街做的如果成熟，也會(huì)具有競(jìng)爭(zhēng)力。社區(qū)商業(yè)相對(duì)租金低一些。 第五部分 商業(yè)項(xiàng)目租售建議 售后返租、先租后售、只租不售等幾種商業(yè)地產(chǎn)租售形式在前面已經(jīng)討論過(guò)，而一個(gè)項(xiàng)目如何選擇租售形式不僅要考慮開(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題，也要考慮如何保持項(xiàng)目后期的持續(xù)運(yùn)營(yíng)。在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，除了上市公司，或者極少數(shù)對(duì)資金要求不高的開(kāi)發(fā)商外，大多數(shù)對(duì)現(xiàn)金流有明確的要求，所以如何處理好售與租的關(guān)系也成為了一個(gè)影響商業(yè)項(xiàng)目能否成功的重要因素之一。 由圖可以看出，社區(qū)底商、寫字樓配套中的大多數(shù)選擇純銷售，商鋪三種方式比重

30、相似，只租不售略多；而在傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)、步行街和綜合購(gòu)物中心三個(gè)業(yè)態(tài)中，只租不售占據(jù)了大部分。 從最初的分割商鋪小面積出售，到后來(lái)的租售并舉，再到只租不售模式，商業(yè)項(xiàng)目中用于開(kāi)發(fā)商自行持有以獲得出租收益的面積比例不斷加大，這也成為了目前的大勢(shì)所趨，但仍有部分商業(yè)項(xiàng)目仍采取售后返租這一租售模式。 相對(duì)于其他開(kāi)發(fā)模式而言，整體持有商業(yè)具有以下諸多優(yōu)勢(shì)：首先，從長(zhǎng)期來(lái)看，持有型商業(yè)物業(yè)可以帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)收益。商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式同住宅有著本質(zhì)的區(qū)別，住宅是產(chǎn)品從開(kāi)發(fā)到銷售這個(gè)過(guò)程，通過(guò)銷售產(chǎn)品來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，注重的是短期的利潤(rùn)。而商業(yè)地產(chǎn)不同，它是一個(gè)從開(kāi)發(fā)，持有，經(jīng)營(yíng)，然后再到實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)這樣一個(gè)過(guò)程

31、。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，是比較注重經(jīng)營(yíng)所創(chuàng)造的價(jià)值和資產(chǎn)升值的，換言之是比較注重中長(zhǎng)期的利潤(rùn)。其次，持有是商業(yè)整體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的必要前提。商業(yè)，運(yùn)營(yíng)是項(xiàng)目的重中之重，經(jīng)營(yíng)是關(guān)鍵，運(yùn)營(yíng)是核心價(jià)值。 商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展都是需要一定時(shí)間培育的，少則兩三年，多則七八年。這個(gè)過(guò)程中，項(xiàng)目需要統(tǒng)一推廣，根據(jù)市場(chǎng)的需求變化調(diào)整業(yè)態(tài)布局，這都需要后期統(tǒng)一的管理及運(yùn)營(yíng)。而這樣做的前提就是物業(yè)產(chǎn)權(quán)的集中、整體持有。再次，土地稀缺性也是持有型商業(yè)物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和前提。土地價(jià)值和項(xiàng)目?jī)r(jià)值需要更多的挖掘，也需要考慮和城市的融合性。產(chǎn)品復(fù)合化，帶來(lái)了操作難度的提升，開(kāi)發(fā)商不僅僅是銷售物業(yè)，還需要運(yùn)營(yíng)才能帶來(lái)持續(xù)的價(jià)值收益，激烈的土

32、地競(jìng)爭(zhēng)必然導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的提高，為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，讓有限的土地更有效地發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益，做持有型商業(yè)物業(yè)顯然更劃算。 從目前的北京來(lái)看，大型開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的大型優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目一般都是只租不售。隨著市場(chǎng)的發(fā)展以及開(kāi)發(fā)商的成熟，越來(lái)越多有實(shí)力的地產(chǎn)商開(kāi)始自持運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。07年之前，很多地產(chǎn)商在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上扮演的只是一個(gè)開(kāi)發(fā)者的角色，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完，賣掉之后就不再管了。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)后期會(huì)產(chǎn)生很多問(wèn)題，給投資者和商戶造成損失，使項(xiàng)目的品牌也遭受損失，同時(shí)也給商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了很不好的影響。但從目前的市場(chǎng)狀況來(lái)看，持有商業(yè)整體經(jīng)營(yíng)已經(jīng)逐漸成為了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主流觀念。 隨著北京的商業(yè)項(xiàng)目越來(lái)越多，市場(chǎng)越來(lái)越成熟，越細(xì)分化，商業(yè)項(xiàng)目的操作勢(shì)必要越來(lái)越規(guī)范化，規(guī)?；酝淮蠖鄶?shù)開(kāi)發(fā)商忽視的商業(yè)規(guī)劃會(huì)越來(lái)越顯示其重要性，最終會(huì)成為一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成功的重要組成因素。而商業(yè)規(guī)劃最需要的就是業(yè)權(quán)的統(tǒng)一，只有在這個(gè)前提下，才能實(shí)現(xiàn)根據(jù)市場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃布局，安排不同業(yè)態(tài)，不同區(qū)域租金拉開(kāi)檔次，最終達(dá)到平衡，得到收益。 北