房地產(chǎn)評估實(shí)習(xí)周記

1、房地產(chǎn)評估實(shí)習(xí)周記房地產(chǎn)估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產(chǎn)定價一估價人員認(rèn)為值 多少錢就值多少錢。但實(shí)際上，房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價人員的主觀隨意定價，而 應(yīng)是估價人員模擬市場形成價格的機(jī)制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值 揭示、顯示出來，是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價，不僅需要通曉 房地產(chǎn)估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、幵發(fā)經(jīng)營，以及 經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實(shí)踐高度結(jié)合。實(shí)習(xí) 中，通過與萬隆有關(guān)估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學(xué)建筑設(shè)計(jì) 的，有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的，有的甚至是學(xué)會計(jì)的，但在實(shí)踐中他們則必須各方面 的知識融會

2、貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產(chǎn)可指土地，也 可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土 地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格；建筑物僅指 建筑物部分。在我國有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價稱為房地產(chǎn)評估，但這種叫法不夠確切。因?yàn)?評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產(chǎn)價值評估，還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、 等級評估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評估等，所以， 稱為房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)價格評估，或者簡稱房地產(chǎn)估價，更為準(zhǔn)確些。從專業(yè)角度來講，房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)

3、估價目的，遵循估價 原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素 的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。房地產(chǎn)、房地、地皮和建筑物但實(shí)際上 ,房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價職員的主觀隨意定價 , 而應(yīng)是估價職員模仿 市場形成價格的機(jī)制和過程 , 將客觀存在的房地產(chǎn)價格或代價揭示、顯示出來, 是迷信與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價 , 不僅必要通曉房地產(chǎn)估價的理論、方 法和技巧 ,還必要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營 , 以及經(jīng)濟(jì)、建筑、都管帳劃、 執(zhí)法等多方面的知識 , 必要理論與實(shí)踐高度結(jié)合。實(shí)習(xí)中 , 經(jīng)過與萬隆有關(guān)估價職 員的接觸 ,可以了

4、解到 , 他們原來有的是學(xué)建筑設(shè)計(jì)的 ,有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的 , 有的 甚至是學(xué)管帳的 ,但在實(shí)踐中他們則必須各方面的知識融會領(lǐng)悟 ,只有這樣 ,才氣將 估價事情做得盡可能的完善。在我國有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價稱為房地產(chǎn)評估 , 但這 種叫法不夠確切。因?yàn)樵u估一詞的含義太廣 , 不僅可以包羅房地產(chǎn)代價評估 , 還可以包羅房地產(chǎn) 質(zhì)量、等級評估 , 甚至可以包羅房地產(chǎn)制度政策評估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評估等, 所以, 稱為房地產(chǎn)代價評估、房地產(chǎn)價格評估 , 或者簡稱房地產(chǎn)估價 , 更為準(zhǔn)確些。從 專業(yè)角度來講 , 房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價職員 ,根據(jù)估價目的 ,遵循估價原則 , 依照 估價程序 ,選用適宜的估

5、價方法 , 并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上 ,對房 地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或代價進(jìn)行估算和鑒定的活動。在房地產(chǎn)估價上產(chǎn)生了三大基本方法 , 即：比較法、成本法、收益法。除此之 外, 另有一些其大的估價方法 , 如假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準(zhǔn)地價 修正法等。但在實(shí)習(xí)中 ,經(jīng)過一些案例 ,以及與估價職員的交談 ,可以看到 ,無論那 種方法,最終還是由市場決議 ,任何一項(xiàng)房地產(chǎn)估價的案例 , 受市場這一因素的影響 極大。影響房地產(chǎn)價格的因素多而復(fù)雜 , 估價職員必須熟練地掌握各種影響房地產(chǎn) 價格的因素 , 以及它們是如何 , 及在何種程度上影響房地產(chǎn)價格的。目前影響房地 產(chǎn)價

6、格的因素主要有以下九類：一 . 自身因素；二 . 環(huán)境因素；因?yàn)?估價職員的估價結(jié)果是否客觀公平 , 不僅取決于他對估價理論和方法的 掌握程度 ,他所具有的估價實(shí)踐經(jīng)驗(yàn) , 還取決于他的職業(yè)品德修養(yǎng)。在實(shí)習(xí)過程中 , 我了解到萬隆的估價職員 ,他們不但有的具有注冊房地產(chǎn)估價師的資格 , 有的具有 地皮估價師的資格 , 有的還具有注冊管帳師、注冊資產(chǎn)評估師的資格。在與他們短 暫的兩個星期接觸中 ,我發(fā)現(xiàn)他們事情態(tài)度非常認(rèn)真 , 事情時極其仔細(xì)、專業(yè) ,只有 這樣, 才氣對估價工具負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)估價程序 , 是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項(xiàng)具 體事情 , 按其內(nèi)在接洽性所排列出的先后進(jìn)行序次。一般來說, 從獲取估價業(yè)務(wù)開始至完成估價后的材料歸檔時止 , 一宗房地產(chǎn)估價活動的全過程和步驟如下：一 . 獲取估價業(yè)務(wù)寫事的作文；二 . 受理估價委托及明確估價基本領(lǐng)項(xiàng)；三 . 擬訂估價 作業(yè)方案；四 . 收集估價所需材料；五 . 實(shí)地查勘估價工