山東省東營市特易購東二店項(xiàng)目招商策略分析報(bào)告課件

1、Mall StrategyMall Development Dept山東省東營市特易購東二店項(xiàng)目招商策略分析報(bào)告（新店）（新店）東營東二店東營東二店-招商策略招商策略開業(yè)日期：開業(yè)日期：2011. 09.152011. 09.15Mall StrategyMall Development Dept山東省東營市特易購東二店項(xiàng)目招商策略分析報(bào)告商圈概況及消費(fèi)者分析商圈概況及消費(fèi)者分析Business catchments & Business catchments & customer overviewcustomer overviewMall StrategyMall Devel

2、opment Dept山東省東營市特易購東二店項(xiàng)目招商策略分析報(bào)告競爭對手分布圖競爭對手分布圖Mall StrategyMall Development Dept山東省東營市特易購東二店項(xiàng)目招商策略分析報(bào)告商圈概況商圈概況城市等級及城市等級及商圈情況商圈情況交通狀況及交通狀況及客流分析客流分析周邊樓盤及周邊樓盤及固定客流固定客流周邊現(xiàn)有周邊現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施商業(yè)設(shè)施商圈未來商圈未來發(fā)展前景發(fā)展前景總體評估：三類城市，商業(yè)區(qū)、未來高端居住區(qū)總體評估：三類城市，商業(yè)區(qū)、未來高端居住區(qū)三類城市東營的主要經(jīng)濟(jì)來源為石化產(chǎn)業(yè)，東營擁有全國第二大油田勝利油田。新店坐落在東部新城區(qū)的邊緣, 其商圈是北部和西部有限

3、的住宅區(qū)和工業(yè)區(qū)。東城區(qū)僅有15萬人口(東營有60萬的城市人口)，其余人口主要集中在西城區(qū)。因入住率較低、人氣不足，新店周邊1公里內(nèi)無大型商場。距離1.5公里外有當(dāng)?shù)刂拿窠〞r(shí)尚廣場、百貨大樓及銀座商城。附近公交線路大渡河路上共設(shè)有3條（5，10，24路），東二路上共設(shè)有6條公交線路（3、118、8、20、102、150路）白天等車人數(shù)較少，一般在10人以下。在17點(diǎn)到20點(diǎn)的高峰期，站臺等車顧客近10-20人。周邊樓盤均價(jià)約5000-7000元，業(yè)主新邦地產(chǎn)開發(fā)的別墅價(jià)格達(dá)到9000元，高層住宅目前末開盤。固定客流以周邊小區(qū)居民為主。商業(yè)設(shè)施：目前商圈不成熟，1公里內(nèi)無大型商場。目前區(qū)域內(nèi)

4、無營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，且周邊居住區(qū)未成。隨著涌金商業(yè)廣場娛樂城、精品商業(yè)街、綜合商業(yè)樓、酒店式公寓及獨(dú)棟式會館的建成入住，未來會成為新的購物中心，但是需要經(jīng)歷較長的培育區(qū)。Mall StrategyMall Development Dept山東省東營市特易購東二店項(xiàng)目招商策略分析報(bào)告消費(fèi)者分析消費(fèi)者分析消費(fèi)者構(gòu)成消費(fèi)者構(gòu)成及數(shù)量及數(shù)量每月家庭每月家庭總收入總收入消費(fèi)者消費(fèi)者購買力購買力消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)能力消費(fèi)能力發(fā)展前景發(fā)展前景總體評估：周圍小區(qū)居民消費(fèi)能力較強(qiáng)，但總體評估：周圍小區(qū)居民消費(fèi)能力較強(qiáng)，但當(dāng)?shù)鼐用窳?xí)慣去西城消費(fèi)，而非東城。當(dāng)?shù)鼐用窳?xí)慣去西城消費(fèi)，而非東城。目前，主要商圈是在東

5、部和南部的政府機(jī)關(guān)周圍，由許多即有的居民區(qū)和正在建設(shè)的住宅區(qū)組成,是來我店消費(fèi)的主要人群。 1公里內(nèi)住戶僅有10427戶 ，（山東其他四家店平均住戶為38236戶） 。東營市平均家庭月收入約5000元。由于周邊小區(qū)居民以及政府機(jī)關(guān)公務(wù)人員有較強(qiáng)的購買力，故在購物時(shí)除了考慮價(jià)格外，對商品的質(zhì)量、品牌購物的環(huán)境及服務(wù)態(tài)度都有一定的高要求。家庭主婦、公務(wù)員，都喜歡去當(dāng)?shù)氐你y座商城購買中高檔商品，（百貨+超市），但當(dāng)?shù)鼐用翊蠖喽汲钟忻窠?、勝大及銀座的購物卡，所以持卡消費(fèi)占據(jù)每日營業(yè)額的50%以上。20歲左右的年輕人，更喜歡去“眾成都市廣場”及“銀座城市廣場”購物街購物。由于項(xiàng)目附近有政府機(jī)關(guān)宿舍、市直

6、安居小區(qū)及高檔住宅，且均為東營市的主要消費(fèi)群體，未來預(yù)計(jì)會有較好發(fā)展?jié)摿?，但需要?jīng)歷較長的培育期。Mall StrategyMall Development Dept山東省東營市特易購東二店項(xiàng)目招商策略分析報(bào)告東營東二路（東二）店東營東二路（東二）店CQTCQT對商店街的需求及應(yīng)對策略對商店街的需求及應(yīng)對策略Customer voice:We will improve:n我們將進(jìn)一步提升商店街的品牌等級保持競爭優(yōu)勢，并努力引進(jìn)李寧、耐克、阿迪達(dá)斯等品牌店。n盡可能的引進(jìn)味千拉面等知名餐飲品牌。n我們還盡可能的考慮到年輕消費(fèi)者的需求，引進(jìn)飾品店，像“哎呀呀”。l消費(fèi)者希望在我們的商店街引進(jìn)品牌折

7、扣店，嬰兒保健店和飾品店消費(fèi)者希望在我們的商店街引進(jìn)品牌折扣店，嬰兒保健店和飾品店消費(fèi)者表示銀座（東城店）是購物商場，他們?nèi)ツ抢锊粌H為了購買日常所需還有娛樂和就餐，以及其他購物需求。他們希望我們新店可以為他們提供“一站式”購物目的地消費(fèi)者希望我們引進(jìn)一些中高檔品牌服裝折扣店在我們的商店街，比如“Only”, “李寧”，“阿迪達(dá)斯” 等等同時(shí)，消費(fèi)者希望我們能提供一些餐廳供他們購物后用餐，他們建議我們商場引進(jìn)肯德基和大食代 除了以上，一些年輕的消費(fèi)者還建議我們引進(jìn)嬰兒保健店，目前東營沒有此類商店，還希望我們引進(jìn)飾品店，就像哎呀呀和極速“希望引進(jìn)阿迪、希望引進(jìn)阿迪、耐克、李寧的折耐克、李寧的折扣店

8、，還有年輕扣店，還有年輕人喜歡的人喜歡的“哎呀哎呀呀呀”飾品店。飾品店。”Mall StrategyMall Development Dept山東省東營市特易購東二店項(xiàng)目招商策略分析報(bào)告競爭對手分析Competitors analysisMall StrategyMall Development Dept山東省東營市特易購東二店項(xiàng)目招商策略分析報(bào)告競爭對手照片競爭對手照片勝大店（曹州路）勝大店（曹州路）銀座商城店（東三路）銀座商城店（東三路）百大店（東三路）百大店（東三路）Mall StrategyMall Development Dept山東省東營市特易購東二店項(xiàng)目招商策略分析報(bào)告競爭對手基

9、本情況對比競爭對手基本情況對比競爭者競爭者距離距離本案本案商圈狀況商圈狀況凈面積及樓層凈面積及樓層設(shè)施及裝修設(shè)施及裝修停車位停車位勝大超市勝大超市3公里非同一商圈百貨商場，共三層。一樓超市面積約有2500平米；二樓為男裝、皮具、鞋、內(nèi)衣等區(qū)域；三樓為女裝、運(yùn)動休閑、中老年服裝、童裝、兒童娛樂區(qū)。布局較明確，裝修普通。門前廣場約80個百貨大樓超市百貨大樓超市1.5公里同一個商圈百貨商場，共三層。一樓為家電區(qū)域；二樓超市，面積約3250平米；三樓為男裝、少淑、童裝、鞋區(qū)。布局較亂，裝修較簡單。門前廣場20個，主要停放在東面眾成廣場門前銀座商城超市銀座商城超市1.8公里同一個商圈百貨商場，位于地上一

10、層、二、三層，總面積約30000平米。超市位于一樓北側(cè)約4900平米。超市外有全長約0.5公里的商業(yè)步行街。裝修精致，業(yè)主有步行街及電影院配套。門前及左右廣場停車位約200個本案信息：本案信息：凈凈 面面 積積 22000平方（其中商店街面積約 1983平米）停停 車車 位位 300 個共享停車位Mall StrategyMall Development Dept山東省東營市特易購東二店項(xiàng)目招商策略分析報(bào)告競爭對手經(jīng)營情況對比競爭對手經(jīng)營情況對比競爭者競爭者經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況商店街定位商店街定位顧客來源顧客來源主要客層主要客層勝大超市勝大超市較好，來客數(shù)為約5000人每天,無空鋪 中檔附近居民本

11、地居民百貨大樓超市百貨大樓超市較好，來客數(shù)約5000人每天，無空鋪中檔附近居民及至眾成廣場購物的顧客附近居民及至眾成廣場購物的顧客銀座商城超市銀座商城超市較好，來客數(shù)約7000每天，無空鋪中高檔附近居民、政府機(jī)關(guān)職員及高校學(xué)生本地居民和機(jī)關(guān)職員Mall StrategyMall Development Dept山東省東營市特易購東二店項(xiàng)目招商策略分析報(bào)告本項(xiàng)目本項(xiàng)目SWOT分析及總體策略分析及總體策略Strength 優(yōu)勢優(yōu)勢Weakness 劣勢劣勢項(xiàng)目規(guī)模，商店街品牌檔次及裝修形象要強(qiáng)于競爭對手百大店和勝大店；商場地處商務(wù)區(qū)和居民區(qū)，業(yè)主開發(fā)的高檔住宅也是我們的優(yōu)勢。且本項(xiàng)目兩面沿街，交通

12、便利。超市獨(dú)有的班車接送也是其它超市不具備的。一公里之外的銀座商城店有各業(yè)態(tài)的中高品牌專柜，并有電影院、步行街、美食街等配套設(shè)施，能滿足一般顧客的吃喝玩樂需求。勝大超市是勝利油田下屬企業(yè)，當(dāng)?shù)氐膲艛嗖豢杀苊?，我們的一站式購物，需要時(shí)間的積淀才能形成；TESCO的認(rèn)知度在東營偏低。Opportunity 機(jī)會機(jī)會Threat 威脅威脅新邦商業(yè)廣場的精品商業(yè)街、娛樂城、酒店式公寓等完全開幕后，會取代旁邊的眾成都市廣場及銀座商城，成為這里的一站式購物中心。同時(shí)居民較多，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力。距東三路商圈僅一站之遙，僅東三路上便有四家百貨商場，特別是銀座商城的一站式購物環(huán)境、品牌優(yōu)勢。整體招商策略整體招商

13、策略 策略：策略：1 1、商店街的整體品牌檔次要高于、商店街的整體品牌檔次要高于競爭對手。競爭對手。2 2、店鋪形象要強(qiáng)于競爭對手。、店鋪形象要強(qiáng)于競爭對手。3 3、有針對性招商。特別是提高生、有針對性招商。特別是提高生活配套類業(yè)態(tài)的占比，顧客有需活配套類業(yè)態(tài)的占比，顧客有需求，而對手經(jīng)營較弱的，我們要求，而對手經(jīng)營較弱的，我們要做好做強(qiáng)，吸引更好于對手的品做好做強(qiáng)，吸引更好于對手的品牌廠商進(jìn)駐；對手經(jīng)營較好的業(yè)牌廠商進(jìn)駐；對手經(jīng)營較好的業(yè)態(tài)，也要盡力將對手的廠商吸引態(tài)，也要盡力將對手的廠商吸引過來，從而盡力做到對手弱而我過來，從而盡力做到對手弱而我強(qiáng)，對手強(qiáng)我亦強(qiáng)。強(qiáng)，對手強(qiáng)我亦強(qiáng)。Mall

14、 StrategyMall Development Dept山東省東營市特易購東二店項(xiàng)目招商策略分析報(bào)告招商策略招商策略Leasing strategyLeasing strategyMall StrategyMall Development Dept山東省東營市特易購東二店項(xiàng)目招商策略分析報(bào)告業(yè)種配置策略業(yè)種配置策略“I can get what I want”Tesco Mall 標(biāo)準(zhǔn)業(yè)種配置（標(biāo)準(zhǔn)業(yè)種配置（22000平米）平米）鞋類、運(yùn)動系列、黃金珠寶、皮具包袋、時(shí)尚飾品、鞋類、運(yùn)動系列、黃金珠寶、皮具包袋、時(shí)尚飾品、休閑系列、沖印彩擴(kuò)、眼鏡店、大藥房、兒童游樂休閑系列、沖印彩擴(kuò)、眼鏡店

15、、大藥房、兒童游樂店、店、1家中餐廳、家中餐廳、2家西餐廳、水果吧、茶葉店、小家西餐廳、水果吧、茶葉店、小吃、專柜、自動販?zhǔn)蹤C(jī)、吃、專柜、自動販?zhǔn)蹤C(jī)、ATM競爭對手優(yōu)勢業(yè)種配置競爭對手優(yōu)勢業(yè)種配置當(dāng)?shù)厥姓{(diào)業(yè)種偏好當(dāng)?shù)厥姓{(diào)業(yè)種偏好 CQT需求需求業(yè)種業(yè)種New store opening meeting 需求業(yè)種需求業(yè)種業(yè)種大類業(yè)種大類業(yè)種細(xì)分業(yè)種細(xì)分生活配套兒童樂園、眼鏡店、兒童樂園、眼鏡店、ATM ATM 、電信服務(wù)、藥房、洗衣店、電信服務(wù)、藥房、洗衣店、沖印店沖印店百貨鞋、黃金珠寶、飾品、休鞋、黃金珠寶、飾品、休閑系列、皮具包袋、閑系列、皮具包袋、男裝、男裝、女裝、內(nèi)衣、化妝品女裝、內(nèi)衣、

16、化妝品食品茶葉、休閑食品、水果吧、茶葉、休閑食品、水果吧、煙酒煙酒餐廳中餐廳、西餐廳、快餐店中餐廳、西餐廳、快餐店本項(xiàng)目業(yè)種配置本項(xiàng)目業(yè)種配置服飾、鞋、化妝品、知名珠寶電信服務(wù)、面包房、中式餐飲、煙酒、兒童樂園、洗車店藥房、洗車店品牌服裝折扣店、面包房、中式餐飲、嬰兒用品店、洗車店Mall StrategyMall Development Dept山東省東營市特易購東二店項(xiàng)目招商策略分析報(bào)告 參考數(shù)據(jù)參考數(shù)據(jù)-品牌占比品牌占比 本項(xiàng)目品牌等級本項(xiàng)目品牌等級 品牌等品牌等級級本區(qū)本區(qū)Tesco商商店街均店街均值值百大店百大店勝大勝大銀座商銀座商城店城店國際品牌11%0%0%30%全國品牌86%6

17、3%69%67%區(qū)域品牌0%0%0%0%地方品牌3%37%31%3%Total100%100%100%100%品牌等級品牌等級品牌數(shù)占比品牌數(shù)占比國際品牌11%全國品牌86%區(qū)域品牌0%地方品牌3%Total100%策略依據(jù)：策略依據(jù)：配置較高比例的全國品牌，滿足顧客對性配置較高比例的全國品牌，滿足顧客對性價(jià)比高的商品的需求。國際品牌和全國品價(jià)比高的商品的需求。國際品牌和全國品牌合計(jì)牌合計(jì)97%97%，等于主要競爭對手銀座。，等于主要競爭對手銀座。品牌等級策略品牌等級策略Mall StrategyMall Development Dept山東省東營市特易購東二店項(xiàng)目招商策略分析報(bào)告 參考數(shù)據(jù)參

18、考數(shù)據(jù)-面積面積 本項(xiàng)目本項(xiàng)目Mall總凈總凈面積：面積： 1983平米平米 面積配置策略面積配置策略業(yè)種業(yè)種Tesco Mall理想理想面積面積勝大勝大店店百貨大百貨大樓店樓店銀座商銀座商城店城店生活配套1236%31%20%百貨4645%28%24%食品6.514%19%11%餐廳350%0%45%專柜0.55%22%2%Total100%100%100%100%業(yè)種業(yè)種面積占比面積占比生活配套12百貨46食品6.5餐廳35專柜0.5Total100%凈面積：1983 理想面積配置策略依據(jù)：策略依據(jù)：根據(jù)當(dāng)?shù)爻墒旄偁帉κ謽I(yè)種配置比例，且根據(jù)當(dāng)?shù)爻墒旄偁帉κ謽I(yè)種配置比例，且無餐廳配置，故提高

19、百貨、生活配套店鋪無餐廳配置，故提高百貨、生活配套店鋪占比。百貨占比遠(yuǎn)高于競爭對手占比。百貨占比遠(yuǎn)高于競爭對手Mall StrategyMall Development Dept山東省東營市特易購東二店項(xiàng)目招商策略分析報(bào)告 參考數(shù)據(jù)參考數(shù)據(jù)-坪效坪效 本項(xiàng)目坪效本項(xiàng)目坪效 店店名名TESCO本區(qū)均值本區(qū)均值圣大店圣大店百貨大百貨大樓樓銀座商銀座商城城坪坪效效5.58聯(lián)營聯(lián)營（坪效（坪效約約3元）元）聯(lián)營聯(lián)營（坪效（坪效約約3元）元）聯(lián)營聯(lián)營（坪效（坪效約約4元）元）店名店名TESCOa東二店東二店坪效坪效5.55策略依據(jù)：策略依據(jù)：百貨大樓為當(dāng)?shù)乩吓粕虉鲆驯划?dāng)?shù)鼐用袷彀儇洿髽菫楫?dāng)?shù)乩吓粕虉鲆驯?/p>

20、當(dāng)?shù)鼐用袷熘?。銀座商城僅開業(yè)。銀座商城僅開業(yè)2 2年，但因商場規(guī)模年，但因商場規(guī)模大、品牌檔次高、配套設(shè)施全面，可以實(shí)大、品牌檔次高、配套設(shè)施全面，可以實(shí)現(xiàn)一站式購物并大量發(fā)行購物卡，且備受現(xiàn)一站式購物并大量發(fā)行購物卡，且備受市民喜愛。市民喜愛。TESCOTESCO在東營知名度不高，店在東營知名度不高，店所處地區(qū)尚未形成商圈效應(yīng)。相信經(jīng)過所處地區(qū)尚未形成商圈效應(yīng)。相信經(jīng)過3-53-5年的培養(yǎng)后，市場占有率應(yīng)有所提升。年的培養(yǎng)后，市場占有率應(yīng)有所提升。租金坪效策略租金坪效策略坪效單位：元坪效單位：元/天天/M2Mall StrategyMall Development Dept山東省東營市特

21、易購東二店項(xiàng)目招商策略分析報(bào)告總招商面積（）總招商面積（）Total Leasing AreaTotal Leasing Area年收益（元年收益（元/ /年）年）Yearly IncomeYearly Income坪效（坪效（yuan/yuan/day/day）Daily RateDaily Rate預(yù)算預(yù)算CIACIA198319833,542,4343,542,4345.015.01實(shí)際達(dá)成實(shí)際達(dá)成ActualActual19831983 4,015,630 4,015,6305.555.55達(dá)成率達(dá)成率%100%100%113.36%113.36%110.74%110.74%業(yè)績達(dá)成率

22、業(yè)績達(dá)成率Mall StrategyMall Development Dept山東省東營市特易購東二店項(xiàng)目招商策略分析報(bào)告銀座商城銀座商城-東營東城店東營東城店百貨大樓東營東城店百貨大樓東營東城店 本項(xiàng)目品牌配置本項(xiàng)目品牌配置 品牌配置策略品牌配置策略 生活配套生活配套策略依據(jù)：策略依據(jù)：針對競爭對手優(yōu)勢業(yè)種，引進(jìn)更加有競爭力針對競爭對手優(yōu)勢業(yè)種，引進(jìn)更加有競爭力的品牌。的品牌。Mall StrategyMall Development Dept山東省東營市特易購東二店項(xiàng)目招商策略分析報(bào)告銀座銀座-東營店東營店-主要品牌主要品牌百貨大樓東營東城店百貨大樓東營東城店-主要品牌主要品牌 本項(xiàng)目品牌

23、配置本項(xiàng)目品牌配置 品牌配置策略品牌配置策略 百貨百貨策略依據(jù)：策略依據(jù)：配置豐富的百貨業(yè)種，滿足顧客品牌。配置豐富的百貨業(yè)種，滿足顧客品牌。Mall StrategyMall Development Dept山東省東營市特易購東二店項(xiàng)目招商策略分析報(bào)告銀座東城店銀座東城店百貨大樓店百貨大樓店 本項(xiàng)目品牌配置本項(xiàng)目品牌配置 品牌配置策略品牌配置策略 食品食品策略依據(jù)：策略依據(jù)：基本涵蓋了競爭對手的所有食品業(yè)種?；竞w了競爭對手的所有食品業(yè)種。Mall StrategyMall Development Dept山東省東營市特易購東二店項(xiàng)目招商策略分析報(bào)告銀座東城店銀座東城店百貨大樓百貨大樓 本項(xiàng)目品牌配置本項(xiàng)目品牌配置 品牌配置策略品牌配置策略 餐廳餐廳無此業(yè)種無此業(yè)種Mall StrategyMall Developme