精品資料（2021-2022年收藏）龍通三舊改造方案doc

1、汕頭市澄海區(qū)龍通車輛有限公司舊廠房“三舊”改造項目改造方案編制單位：汕頭市驊裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制時間：2014年12月1日修改完善時間：2015年1月10日汕頭市澄海區(qū)龍通車輛有限公司舊廠房“三舊”改造項目根據(jù)省政府關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約用地的若干意見（粵府【2009】78號）、轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作實施意見（試行）的通知（粵府辦【2009】122號）、汕頭市政府關(guān)于印發(fā)汕頭市“三舊”改造工作實施意見汕府辦【2010】12號、關(guān)于印發(fā)汕頭市“三舊”改造項目申報審批操作辦法（試行）第五個配套文件的通知（汕府辦【2010】158號）和汕頭市進(jìn)一步加快推進(jìn)“三舊”改造實施工作

2、意見（汕府【2012】75號）、批轉(zhuǎn)區(qū)“三舊”辦關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)澄海區(qū)“三舊”改造工作實施意見（試行）的通知澄府辦【2012】101號文，依據(jù)汕頭市澄海區(qū)“三舊”辦（澄三舊辦【2013】15號）“三舊”改造年度計劃，汕頭市驊裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過收購汕頭市澄海區(qū)龍通車輛有限公司國有工業(yè)建設(shè)用地進(jìn)行改造。特作改造方案如下：一、 改造地塊的基本情況改造地塊位于汕頭市澄海區(qū)文冠路南側(cè)、南田路西側(cè)，建設(shè)用地面積為2422.5平方米（國有土地證號列：澄國用（變）字第2004339號,經(jīng)實測為2403.4平方米，折合3.605畝，我司同意按2403.4平方米進(jìn)行改造），具體詳見所附“三舊”用地定界圖。

3、改造地塊土地權(quán)屬為國有工業(yè)土地，改造地塊所涉及建筑物原屬汕頭市澄海區(qū)龍通車輛有限公司所有，其土地權(quán)屬清楚，不存在抵押、查封等情況，具備無爭議拆遷條件。二、 規(guī)劃情況擬改造地塊2403.4平方米，該土塊已納入“三舊”改造范圍及2013年度“三舊”改造實施計劃. 改造地塊原為工業(yè)建設(shè)用地，擬改造后土地用途為居住用地，符合汕頭市澄海區(qū)土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，已取得規(guī)劃設(shè)計條件書。三、 土地利用現(xiàn)狀上述地塊處于汕頭市汕頭市澄海區(qū)文冠路南側(cè)、南田路西側(cè)，2403.4平方米全部為國有工業(yè)建設(shè)用地，相鄰東側(cè)為“華逸雅景”住宅樓、西側(cè)為“尚景康城”住宅樓，本地塊夾在中間，存在缺乏科學(xué)、合理的布局和較大的消

4、防、安全、污染隱患，影響周邊居民居住環(huán)境，且土地利用率低下。四、 收購改造情況 改造項目系由汕頭市驊裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過有償收購汕頭市澄海區(qū)龍通車輛有限公司國有工業(yè)用地2403.4平方米（折合3.605畝）進(jìn)行改造。汕頭市驊裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2014年2月1日通過收購方式和汕頭市龍通車輛有限公司簽訂了土地收購合同書，收購?fù)恋匮a(bǔ)償款已按協(xié)議約定履行。收購后由汕頭市驊裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為開發(fā)主體。對上述地塊實施“三舊”改造建設(shè)。五、 土地擬改造情況根據(jù)區(qū)規(guī)劃局關(guān)于汕頭市澄海區(qū)龍通車輛有限公司舊廠房“三舊”改造項目規(guī)劃設(shè)計條件書，改造后的土地用途為居住用地。改造項目的配套按照“三舊”改造

5、有關(guān)規(guī)定配建。（一）規(guī)劃設(shè)計條件如下：1.用地位置：文冠路南側(cè)、南田路西側(cè)2.用地性質(zhì)：居住用地。3.用地面積：2403.4（折合3.605畝）4.容積率及建筑密度：規(guī)劃設(shè)計為十九層以上時，容積率5.0，主體樓密度32，并滿足相關(guān)規(guī)劃要求。含裙樓的，可在主體樓建筑密度的基礎(chǔ)上增加15，同時滿足其他要求。（二）建筑規(guī)劃要求1.建筑使用性質(zhì)：住宅。2.機(jī)場凈空限高105米。3.綠地率20.4.停車泊位：原則應(yīng)在用地范圍內(nèi)按不低于建筑總面積的25配5.應(yīng)按照改造項目容積率換算公務(wù)服務(wù)設(shè)施用地，4.2容積率5.0時應(yīng)預(yù)留公共服務(wù)實施用地為360.5.鑒定該預(yù)留用地小于3畝，應(yīng)按項目容積率對應(yīng)公共服務(wù)實

6、施用地預(yù)留比例征收公共服務(wù)設(shè)施代建金，由規(guī)劃局在審批改造項目修建性詳細(xì)規(guī)劃或總平面圖時征收。6.配套物業(yè)管理用房的配置，按汕頭市經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例有關(guān)規(guī)定、技術(shù)規(guī)范執(zhí)行。（三）其它規(guī)劃條件按區(qū)規(guī)劃局關(guān)于汕頭市澄海區(qū)龍通車輛有限公司舊廠房“三舊”改造項目規(guī)劃設(shè)計條件書(2013年11月25日)執(zhí)行。（四）廉租房的配套 本改造項目屬商品房住宅項目，按可建住宅面積1%比例配套廉租住房，我司將按認(rèn)購廉租住房房源方式解決配套廉租住房問題。六、改造后的綜合效果經(jīng)濟(jì)效益分析：經(jīng)估算，本項目建設(shè)投資約4500萬元，預(yù)計總收益5300萬元，預(yù)計收益水平合理，切實可行。行業(yè)影響分析：項目地塊位置為汕頭市澄海區(qū)總

7、體規(guī)劃的居住建筑功能區(qū)范圍，周圍已有成熟的生活小區(qū)，該項目功能定位為封閉式物業(yè)管理的花園式高層居住小區(qū)，沿街配套部分商業(yè)用房，為發(fā)展澄海區(qū)小康型健康住宅和改善澄海區(qū)居住環(huán)境質(zhì)量而開發(fā)新建，為努力改善澄海新城區(qū)的居住環(huán)境和質(zhì)量，該項目的成功建設(shè)必將促進(jìn)澄海房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，打破澄海區(qū)域發(fā)展不平衡的局面。區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析：汕頭市澄海區(qū)人口密集，供求關(guān)系互動明顯，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，消費(fèi)者對中高檔住房需求日益加大，商品房屋的配套設(shè)施日趨完善，購房者日益增多，因此在存量房空置量上基本不會產(chǎn)生壓力，反之略有下降，項目的建成將緩解市場需求，同時項目的建成將帶動周邊區(qū)域的服務(wù)行業(yè)發(fā)展，提供更多的就業(yè)崗位。七、改

8、造成本與融資情況改造項目投資成本人民幣約4500萬元，改造資金由汕頭市驊裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌解決，各項投資建設(shè)成本如下：序號項目名稱投資額（萬元）所占比例（）備注1土地成本82018.22建筑工程費(fèi)230051.1含配套3報建及人防費(fèi)用50011.14稅費(fèi)及其他規(guī)費(fèi)88019.65合計4500100 八、建設(shè)時間 該地塊改造擬在2015年6月開工，工期為3年，預(yù)計2018年6月完成竣工驗收并交付使用，該項目公建配套設(shè)施在開工時同步進(jìn)行建設(shè)。 汕頭市驊裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2015-01-10附件：1: 汕頭市驊裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及開發(fā)資質(zhì)2:關(guān)于汕頭市澄海區(qū)龍通車輛有限公司舊廠房“三舊”改造項目規(guī)劃條件書3: 關(guān)于分解下達(dá)澄海區(qū)2013年度“三舊”改造計劃的通知（澄三舊辦201