物業(yè)管理“五大行”管理模式介紹

1、物業(yè)管理“五大行”管理模式介紹一般在中國大陸來說“ JLL 仲量聯(lián)行、 CBRE 世邦魏理士、 DTZ 戴德梁行、 Savills 第一太平戴維斯、 Colliers 高力國際”俗稱“五大行”作為具有多年物業(yè)運(yùn)營、管理經(jīng)驗(yàn)的國際地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)，五大行在世界各大城市均設(shè)有自己的辦事處或分公司，業(yè)務(wù)范圍涉及物業(yè)與設(shè)施管理、房產(chǎn)銷售及租賃、不動產(chǎn)投資、顧問研究、物業(yè)估值、市場推廣、酒店及休閑物業(yè)投資、建筑測量和工程顧問等，經(jīng)驗(yàn)豐富，管理理念十分先進(jìn)。一、五大行管理特點(diǎn)：盡管國際地產(chǎn)顧問公司的業(yè)務(wù)范圍都很廣，但是每家公司都有高超的市場分析能力和全球化的資源網(wǎng)絡(luò)，并有自己獨(dú)特的優(yōu)勢，比如仲量聯(lián)行參與得更多

2、的是項(xiàng)目的物業(yè)管理、租售代理、前期策劃，有自己獨(dú)到的經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)勢在于一手交易，而高力國際的強(qiáng)項(xiàng)在于零售、招商、融資能力，戴德梁行更多的涉獵高端商業(yè)代理、估價、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，第一太平戴維斯的優(yōu)勢在于高端寫字樓和住宅物業(yè)管理上，世邦魏理仕優(yōu)勢在于商業(yè)物業(yè)顧問。1、世邦魏理仕：可投資管理、物業(yè)估值、研究分析、投資策略及顧問等房地產(chǎn)投資市場；為房地產(chǎn)業(yè)主、投資者及用家提供包括物業(yè)買賣與租賃、物業(yè)設(shè)施及項(xiàng)目管理、企業(yè)服務(wù)、投資管理、物業(yè)估值、研究分析、投資策略及顧問等全方位的房地產(chǎn)服務(wù)；旗下管理的物業(yè)面積近9800萬平方米。2、 仲量聯(lián)行：項(xiàng)目的物業(yè)管理、 租售代理、 前期策劃等房地產(chǎn)二級服務(wù)市場； 所

3、提供的專業(yè)房地產(chǎn)顧問及服務(wù)領(lǐng)域包括商鋪、 住宅、 寫字樓、 酒店、管理服務(wù)、投資、戰(zhàn)略顧問、項(xiàng)目與開發(fā)服務(wù)以及市場研究等。3、第一太平戴維斯：商業(yè)、零售、住宅和休閑式物業(yè)咨詢服務(wù)，亦可開展包括公司財務(wù)咨詢、地產(chǎn)和風(fēng)險資本融資，以及一系列與物業(yè)相關(guān)的金融服務(wù)；全球管理總面積超過8361 萬平方米。4、 戴德梁行：為業(yè)主、 租客及投資者提供綜合的物業(yè)服務(wù)，同時亦照顧跨國企業(yè)、大型金融機(jī)構(gòu)、政府及公營機(jī)構(gòu)及世界各地發(fā)展商的需要，為他們提供在商業(yè)、財務(wù)、物業(yè)、經(jīng)濟(jì)及政策上的解決方案，可涵蓋物業(yè)組合管理、建筑顧問、測量及估價，并協(xié)助提升物業(yè)資產(chǎn)值；涉足商用（工業(yè)、店鋪及寫字樓 ）物業(yè)買賣及租賃、住宅項(xiàng)目

4、營銷策劃及銷售代理服務(wù)。5、 高力國際： 為跨國企業(yè)及內(nèi)地企業(yè)， 以及政府機(jī)構(gòu)提供商業(yè)銷售和租賃，工業(yè)銷售和出租，投資銷售，物業(yè)管理及顧問服務(wù)，研究及咨詢，住宅銷售和租賃，以及零售業(yè)銷售和租賃等領(lǐng)域的專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)，可開展全方位的房地產(chǎn)服務(wù)，包括寫字樓、零售物業(yè)、住宅、工業(yè)物業(yè)中介顧問服務(wù)、物業(yè)投資咨詢、開發(fā)可行性研究等，同時也是國內(nèi)主要的國際性物業(yè)及設(shè)施管理機(jī)構(gòu)，在大中國地區(qū)管理的物業(yè)總面積超過2900 萬平方米。多年在國際市場打拼所積淀出的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)、高質(zhì)量的管理和服務(wù)品質(zhì)、國際化的人員儲備、遍及全球的業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)和客戶資源，以及對跨國企業(yè)和國際品牌的理解和良好的合作關(guān)系，成為國際物業(yè)顧問

5、代理公司相對于國內(nèi)本土顧問代理行所具有的不可比擬的優(yōu)勢，一直把持著本地代理行難以進(jìn)入的市場：高端寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)代理及顧問業(yè)務(wù)；讓他們在尚待成熟的中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場中成功的站穩(wěn)了腳跟。二、中國物業(yè)管理企業(yè)VS 五大行經(jīng)營模式自 1981 年 3 月深圳市國內(nèi)第一家物業(yè)公司成立至今， 中國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展歷經(jīng)近30 年， 取得了長足進(jìn)步， 但對比國際優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)， 中國的物業(yè)管理企業(yè)仍處于發(fā)展的初級階段。1、發(fā)展戰(zhàn)略層面國內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)： 很多優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)依附于開發(fā)商， 其發(fā)展戰(zhàn)略定位于服務(wù)集團(tuán)開發(fā)的各種項(xiàng)目， 謹(jǐn)慎或者完全不進(jìn)行外部拓展。 企業(yè)收入的增長、 盈利、 業(yè)務(wù)區(qū)域拓展并不是

6、主要的發(fā)展戰(zhàn)略。 這類企業(yè)在中國物業(yè)管理行業(yè)前 100 強(qiáng)中占據(jù)65%左右，如萬科、中海等。作為房地產(chǎn)開發(fā)延伸的服務(wù)環(huán)節(jié)，其相對與開發(fā)商的意義是成為開發(fā)商的品牌延伸和維護(hù)者。通過物業(yè)后期管理和服務(wù)彌補(bǔ)前期開發(fā)遺留的各種質(zhì)量問題。國際五大行： 五大行作為物業(yè)管理行業(yè)的標(biāo)桿， 是完全獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)， 不依附與任何地產(chǎn)開發(fā)商。 各自有其明確的發(fā)展戰(zhàn)略， 積極主動的進(jìn)行市場拓展， 主要通過并購?fù)瓿善髽I(yè)規(guī)模和業(yè)務(wù)的拓張。 世邦魏理仕通過并購，業(yè)務(wù)收入由 4.7 億美元上升到了 50 多億美元，由一個區(qū)域性公司發(fā)展為業(yè)務(wù)鏈完善的國際一流的物業(yè)管理企業(yè)。2、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略層面國內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)：絕大多數(shù)企業(yè)的主營業(yè)

7、務(wù)還停留在物業(yè)管理價值鏈的低端，即基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)，該項(xiàng)業(yè)務(wù)收入占據(jù)主營收入的90%以上，屬于勞動密集型業(yè)務(wù)，進(jìn)入門檻低， 運(yùn)營毛利低，易于復(fù)制。 還有部分物業(yè)管理企業(yè)將業(yè)務(wù)發(fā)展的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到增值服務(wù)的方向上， 希望通過增值服務(wù)提升利潤。 但由于服務(wù)模式、 運(yùn)營流程的不明晰， 導(dǎo)致這類企業(yè)舍本逐末，即影響了物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)的服務(wù)質(zhì)量，又沒有創(chuàng)造出更多的利潤。國際五大行： 主營業(yè)務(wù)覆蓋整個物業(yè)管理行業(yè)的價值鏈， 在品牌和服務(wù)質(zhì)量方面上有體系化的支撐，導(dǎo)致進(jìn)入門檻較高。世邦魏理仕2008年的物業(yè)外包收入， 僅占到主營收入的33.5%，第一太平洋戴維斯的物業(yè)管理收入，也僅占到34%。3、戰(zhàn)略目標(biāo)層面國內(nèi)

8、優(yōu)秀企業(yè)： 受限于服務(wù)集團(tuán)開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略， 在日常運(yùn)營中并沒有過高的銷售和盈利指標(biāo)的要求，而且很多企業(yè)還可以獲得開發(fā)商的資金支持，彌補(bǔ)項(xiàng)目的虧損。主營業(yè)務(wù)收入普遍不高，沒有超過10 億規(guī)模的企業(yè)。優(yōu)秀企業(yè)的銷售毛利率在10%左右。國際五大行：股東對企業(yè)有明確財務(wù)指標(biāo)要求，毛利率普遍超過30%。世邦魏理仕 2008年的收入達(dá)到 51 億美元，銷售毛利率為42.9%。4、組織管控層面國內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)： 由于主營業(yè)務(wù)是基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)， 絕大部分企業(yè)采用操作式的項(xiàng)目矩陣式管理模式。 該種模式要求總部對各項(xiàng)目公司有較強(qiáng)的管控和支持。 但在實(shí)際運(yùn)營過程中， 由于內(nèi)部管控流程不明晰， 權(quán)責(zé)體系不完善， 導(dǎo)致

9、總部對項(xiàng)目管理的管理弱化， 項(xiàng)目的運(yùn)營狀況更多取決于項(xiàng)目經(jīng)理或主管領(lǐng)導(dǎo)的個人能力。國際五大行：由于覆蓋物業(yè)管理全價值鏈，采用事業(yè)部類型的管控模式。事業(yè)部內(nèi)部的管控流程和權(quán)責(zé)體系明晰， 保證了項(xiàng)目運(yùn)營的質(zhì)量， 確保公司的品牌形象。公司內(nèi)部的運(yùn)營管理更多的是依靠體系和流程而非個人。5、人力資源層面國內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)：人員結(jié)構(gòu)不合理，智力崗位較少， 薪酬待遇較低，無法吸引智力型加盟，人才規(guī)劃培養(yǎng)體系缺失。薪酬待遇較高，至少是國內(nèi)同行的 1.5 倍，有較為完善的培養(yǎng)體系和員工職業(yè)生涯規(guī)劃。6、信息化建設(shè)層面國內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)： 還停留在信息化的基礎(chǔ)建設(shè)階段，只應(yīng)用了簡單的基礎(chǔ)物業(yè)管理軟件、 經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)軟件、 辦公軟

10、件和財務(wù)核算軟件。 業(yè)務(wù)管理方面的資產(chǎn)管理、以及后臺支撐的采購管理、客戶關(guān)系管理、決策支持系統(tǒng)、人力資源系統(tǒng)和知識管理系統(tǒng)缺失。 已經(jīng)應(yīng)用的各軟件系統(tǒng)的應(yīng)用深度和廣度都不夠。 而且缺乏信息化的規(guī)劃， 導(dǎo)致各個系統(tǒng)相互獨(dú)立， 沒有集成應(yīng)用，不能為企業(yè)的管理者提供決策支持的作用。國際五大行：通過信息化規(guī)劃和整合，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了應(yīng)用信息系統(tǒng)的集成，提升了運(yùn)營效率， 并控制了運(yùn)營風(fēng)險。 在業(yè)務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)上， 已經(jīng)覆蓋了物業(yè)管理全價值鏈， 從資產(chǎn)管理、 咨詢業(yè)務(wù)、 經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)到基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)。在管理系統(tǒng)上，實(shí)現(xiàn)了客戶關(guān)系管理、采購管理、人力資源、財務(wù)管理、知識管理系統(tǒng)、決策支持系統(tǒng)以及內(nèi)外部門戶系統(tǒng)的應(yīng)用。

11、三、五大行商業(yè)模式調(diào)查五大行在上世紀(jì)80 年代至 90 年代初進(jìn)入中國，經(jīng)過20 余年培育，業(yè)務(wù)模式已基本成熟。均異曲同工地表示出“借助環(huán)球知識，豐富中國經(jīng)驗(yàn)”的經(jīng)營理念。1、服務(wù)能力依靠龐大的分支機(jī)構(gòu)組成一個個跨國網(wǎng)絡(luò)，在資源共享平臺上，運(yùn)營專業(yè)市場，從而實(shí)現(xiàn)高水平的一站式咨詢及顧問服務(wù)提倡創(chuàng)新，各團(tuán)隊(duì)通過緊密協(xié)作，為客戶提供比較權(quán)威的專業(yè)建議在與客戶充分溝通的前提下，為客戶提供可選擇性的多套解決方案，實(shí)現(xiàn)利益最大化著眼于業(yè)務(wù)的同時，密切關(guān)注市場動態(tài)，與客戶建立長久關(guān)系利用全球及地區(qū)網(wǎng)絡(luò)的綜合優(yōu)勢，可提供最全面廣泛的房地產(chǎn)顧問服務(wù)，包括研究分析、策略顧問、物業(yè)估值、買賣與租賃、投資、物業(yè)與資

12、產(chǎn)管理等基于上述優(yōu)勢，五大行可利用旗下資源為客戶降低成本，提供穩(wěn)定的長期實(shí)施方案，提高方案運(yùn)行質(zhì)量，增加客戶未來發(fā)展靈活性等品牌價值。2、業(yè)務(wù)范圍五大行的業(yè)務(wù)板塊非常分布極為廣泛，在物業(yè)與設(shè)施管理、房產(chǎn)銷售及租賃、不動產(chǎn)投資、顧問研究、物業(yè)估值、市場推廣、酒店及休閑物業(yè)投資、建筑測量和工程顧問等方面均有涉足。3、品牌優(yōu)勢的構(gòu)成五大行被業(yè)界認(rèn)為的主要優(yōu)勢有“資產(chǎn)管理專家、市場研究專家、企業(yè)管理專家，熱心公益”等，這無疑是品牌價值最好的例證。五大行在資產(chǎn)管理方面：由于國外房產(chǎn)結(jié)構(gòu)因素，以紐約為例， 98%以上的住宅和商業(yè)物業(yè)是只租不售的，決定了境外物業(yè)管理公司的商業(yè)管理和資產(chǎn)化運(yùn)作能力；在外資進(jìn)入

13、中國之除，中國的商用物業(yè)管理還十分薄弱，即使在今天可資產(chǎn)化運(yùn)作的資源也不多，在此背景下，迅速利用優(yōu)勢占領(lǐng)了商業(yè)、辦公等商用物業(yè)高地，管理了多數(shù)地方標(biāo)志性建筑，并奠定了在中國的霸主地位市場研究方面：市場研究室五大行在行業(yè)市場上繼管理業(yè)績之外，持續(xù)保持領(lǐng)先形象的有效措施。五大行非常重視研究報告得發(fā)布，擁有完善的信息收集渠道、專業(yè)的分析員和穩(wěn)定的資金，市場報告不僅可以客觀地指導(dǎo)經(jīng)營，也利于專業(yè)形象的塑造，尤其在中國市場認(rèn)知空白區(qū)的報告和發(fā)布，如高端寫字樓和核心城市租賃市場，讓他們持續(xù)得到較高的認(rèn)同度；管理能力方面：五大行充分利用信息化網(wǎng)絡(luò)平臺和執(zhí)行力管理，通過分公司、合作經(jīng)營等方式實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)本土化，品

14、牌國際化形象；在項(xiàng)目管理方面，五大行注重客戶評價，客戶滿意度調(diào)查，把項(xiàng)目案例、客戶評價收入宣傳內(nèi)容之中；熱心公益事業(yè)：五大行把公益事業(yè)作為企業(yè)的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容，把慈善精神貫穿到整個企業(yè)經(jīng)營之中，作為一項(xiàng)有目標(biāo)有計劃的事業(yè)來實(shí)施，這是有別于“中國慈善”的根本區(qū)別。四、五大行的成都特征“五大行”是國內(nèi)業(yè)界對國際知名地產(chǎn)服務(wù)公司的統(tǒng)稱，代表著一類具有多年物業(yè)運(yùn)營、 管理經(jīng)驗(yàn)的國際地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)， “五大行” 具有典型的業(yè)界品牌特征， 被認(rèn)為是“顧問大師、 解決問題的高手” ，然而他們并不屬于市場品牌。為此，業(yè)界很多企業(yè)不明就里，不以“顧問”定位他們，反而寄希望于“品牌效應(yīng)” ，這是非常不明智的，這也

15、是“五大行”頻頻失手的根源。1、以物業(yè)管理切入市場。 作為國際性的地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)，五大行的業(yè)務(wù)板塊分布的極為廣泛，在物業(yè)與設(shè)施管理、房產(chǎn)銷售及租賃、不動產(chǎn)投資、顧問研究、物業(yè)估值、市場推廣、酒店及休閑物業(yè)投資、建筑測量和工程顧問等方面均有涉足。然而，在進(jìn)駐成都的最初，斬獲最大的還是“物業(yè)管理板塊” 。一方面由于成都房地產(chǎn)市場并不存在生存競爭，對市場能力要求不高，一般很難選擇顧問公司， 營銷合作也只是初級的代理業(yè)務(wù)； 另一方面對于 “五大行”來說，物業(yè)管理風(fēng)險低，資源管理優(yōu)勢突出，是最佳的啟動項(xiàng)目；相 信在未來， “五大行模式”才會顯現(xiàn)出他獨(dú)特的商業(yè)魅力。2、 五大行以物業(yè)管理板塊切入成都市場，其中又以商業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理為重。 在商業(yè)項(xiàng)目尤其是高端寫字樓方面，五大行幾乎是壟斷了這塊的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，成都的頂級寫字樓里僅有威斯頓聯(lián)邦一家是由自己的物業(yè)管理公