中國老年社區(qū)市場的現(xiàn)狀與對(duì)策分析

1、中國老年社區(qū)市場的現(xiàn)狀與對(duì)策分析人口老齡化問題是二十一世紀(jì)面臨的重大社會(huì)問題，也是整個(gè)國際社會(huì)普遍關(guān)注的熱點(diǎn) 與難點(diǎn)問題。 中國作為一個(gè)人口占世界第一位的開展中國家， 由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力與社會(huì)機(jī)制的制 約，養(yǎng)老已成為影響我國社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和整體開展的帶有全局性、戰(zhàn)略性的重大問題。作為滿足老年人根本生活需要的衣、食、住、行中的居住問題，它不僅關(guān)系到老年人的 居所，更關(guān)系到老年人生活的環(huán)境、健康、教育、配套、效勞以及養(yǎng)老保障等各方面的社會(huì) 問題，如何充分借鑒興旺國家如美國、日本等成熟的老年社區(qū)開展經(jīng)驗(yàn)，探索符合我國 實(shí)際國情的老年社區(qū)開展模式， 已開始日益受到各級(jí)政府、 行業(yè)團(tuán)體以及房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。本文希

2、望從我國老齡化進(jìn)程的現(xiàn)狀與趨勢分析，重點(diǎn)解剖我國老年人在經(jīng)濟(jì)狀況、居住 條件、 健康醫(yī)療、文化娛樂以及養(yǎng)老意愿與社會(huì)保障等方面的特點(diǎn)，同時(shí)通過相關(guān)案例，探 討加快上海開展老年社區(qū)的對(duì)策與建議。第一章 中國社會(huì)老齡化進(jìn)程與養(yǎng)老現(xiàn)狀分析第一節(jié) 中國社會(huì)老齡化進(jìn)程分析我國自1999年開始進(jìn)入老齡社會(huì)后，現(xiàn)已是世界上老年人最多的國家，占全球老年人 口總量的1/5，占全國總?cè)丝诘?0%以上。近20多年來，我國老年人口平均每年增加超過300萬，目前60歲以上老年人口數(shù)已經(jīng)超過1.34億，預(yù)計(jì)到2021年中國60歲以上的老年 人將超過2億，到21世紀(jì)中期，這個(gè)數(shù)據(jù)更是將突破4億，占全國總?cè)丝诘?0%左右，到

3、那時(shí)每十個(gè)人中就有三位是老年人。二十一世紀(jì)是我國人口老齡化開展最快的階段，其主要將經(jīng)歷三個(gè)重要的變化階段。1快速老齡化階段2007年2021年：此階段我國每年老年人將增加約300萬，到2021年，老年人口將到達(dá)2.5億左右。2加速老齡化階段2021年2050年：此階段我國老年人口增長將進(jìn)一步加快， 每年增加約500萬，總數(shù)有可能超過4億。3嚴(yán)重老齡化階段2051年2100年：老年人口規(guī)模將逐步趨于穩(wěn)定，總的規(guī)模 將穩(wěn)定在在3到4億的水平。我國已開始進(jìn)入老年型國家，全國許多城市已逐步成為人口老年型地區(qū)，其中北京、上 海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市已快速進(jìn)入老年型城市。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)查與統(tǒng)計(jì)

4、 顯示， 長三角地區(qū)是全國老齡化程度較高的地區(qū)， 并具有老年人數(shù)擴(kuò)張快、 老年比重增幅大 的特征，目前老年人數(shù)已超過1200萬人，其中65歲及以上老年人口比重為9.12%，預(yù)計(jì)2030年到達(dá)最頂峰時(shí)， 老年人口比重將高達(dá)28.8%。預(yù)計(jì)至2040年，這個(gè)地區(qū)的老年人數(shù)約3730萬人，為目前規(guī)模的3倍。我們同樣看看上海市的情況，據(jù)?上海市2005年老年人口信息?由上海市老齡科學(xué)研 究中心與上海市公安局統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，截至2005年底，上海市戶籍總?cè)丝跒?360.26萬 人，其中60歲及以上老年人口已到達(dá)266.37萬，占總?cè)丝诘?9.58%，80歲及以上老年人 口43.77萬，占16.43%，人口

5、老齡化程度已到達(dá)興旺國家的平均水平。而且隨著“丁克 家庭的增多，本市人口老齡化的比例還在進(jìn)一步擴(kuò)大。第二節(jié) 中國社會(huì)養(yǎng)老現(xiàn)狀分析目前，中國社會(huì)的養(yǎng)老主要以家庭養(yǎng)老與社區(qū)養(yǎng)老為根底，其中尤以家庭養(yǎng)老為主，純 粹的商業(yè)養(yǎng)老如老年公寓與老年社區(qū)那么尚處于起步開展階段。、家庭養(yǎng)老家庭養(yǎng)老主要是以血親關(guān)系和社會(huì)道德為保障的一種養(yǎng)老方式，老年人對(duì)經(jīng)濟(jì)的來源、 生活的照顧和精神的慰藉主要由家庭來提供。這種養(yǎng)老方式在我國?婚姻法?、?中華人民共和國老年人權(quán)益保障法?以及1996年公布的?老年法?中都作了明確的規(guī)定。 同時(shí)， 作為一個(gè) 具有悠久民族傳統(tǒng)與倫理道德的大國， 這種傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式具有良好的社會(huì)根底。

6、這種養(yǎng)老 方式對(duì)于我們這樣一個(gè)人口眾多、 經(jīng)濟(jì)尚不興旺的開展中國家里， 不管在過去、 現(xiàn)在還是將 來均將發(fā)揮巨大的作用，意義深遠(yuǎn)。但是，中國這種傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式也逐步開始暴露出一些問題，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老已經(jīng) 遇到了越來越多的挑戰(zhàn)。1隨著時(shí)代與社會(huì)的變化，家庭養(yǎng)老的觀念、養(yǎng)老意識(shí)開始淡化，傳統(tǒng)倫理道德的 束縛也不斷被打破，老年人在家庭的地位發(fā)生了根本變化。2我國畢竟是一個(gè)開展中國家，家庭的經(jīng)濟(jì)根底總體比擬薄弱，社會(huì)的養(yǎng)老保障機(jī) 制尚不完善，尤其是農(nóng)村還沒有完全建立，老年人及家庭面臨的經(jīng)濟(jì)壓力越來越大。3國家長期實(shí)行方案生育政策后家庭規(guī)模日趨縮小，核心家庭、空巢家庭、老人家 庭日益增多，這局部老年

7、人群需要社會(huì)的支持?；谝陨鲜聦?shí)，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老已逐漸不適應(yīng)人口老齡化開展的需要。為此，我國從80年代開始探索與開展 “家庭養(yǎng)老與社會(huì)養(yǎng)老結(jié)合的路子。 二十多年的實(shí)踐證明， 這條路是 符合我國客國情的，也是解決中國養(yǎng)老問題的一條出路。二、社會(huì)養(yǎng)老社會(huì)養(yǎng)老主要是指集合政府、社區(qū)、家庭、個(gè)人以及社會(huì)投資者的力量，以社區(qū)為主要 載體， 為老年人營造一個(gè)良好的安老、 養(yǎng)老場所與環(huán)境， 并提供符合老年人生活特點(diǎn)與需要 的設(shè)施與效勞。我國政府十分重視并積極推動(dòng)社會(huì)養(yǎng)老與社區(qū)效勞社會(huì)化開展，多年來我國大局部大中 城市已初步形成了多層次、多形式、多效勞的社會(huì)化養(yǎng)老體系。1家庭養(yǎng)老的支持與效勞系統(tǒng)：主要為留在家

8、中養(yǎng)老的老人提供良好的社區(qū)配套與社會(huì)效勞，涵蓋包括居住安排、護(hù)理照料、醫(yī)療保健、婚姻關(guān)心、心理保健、文化娛樂、社 會(huì)參與以及權(quán)益保護(hù)等內(nèi)容。2社區(qū)福利院與養(yǎng)老院：主要針對(duì)社區(qū)內(nèi)缺乏親人照料又無足夠經(jīng)濟(jì)能力的空巢家 庭、老人家庭包括獨(dú)居家庭等而設(shè)立，主要依靠政府與社會(huì)的力量，并配置專門場所、 生活設(shè)施及效勞人員。3老年社區(qū)：是一種市場化與商業(yè)化養(yǎng)老的產(chǎn)物，它通?？梢愿鶕?jù)對(duì)所處位置、規(guī)模與產(chǎn)品的不同要求，劃分為兩種不同的產(chǎn)品形式。序號(hào)工程公寓型社區(qū)型-效勞對(duì)象家庭無法照料或自身意愿，同時(shí)具 有一定支付能力的獨(dú)居老人。身體健康、喜歡獨(dú)立生活且 具有較強(qiáng)支付能力的老人家庭 或合居家庭。_ 二規(guī)模一般較

9、小一般較大三位置城市成熟生活區(qū)內(nèi)環(huán)境理想的城市郊區(qū)四設(shè)施要求1、內(nèi)部配置公寓+少量生活與效 勞設(shè)施；2、對(duì)外部生活設(shè)施包括商場、 醫(yī)院、電影院等依賴程度高。1、內(nèi)部配置公寓+完整配套 設(shè)施，包括根本的購物、醫(yī)療、文化娛樂等；2、對(duì)外部設(shè)施依賴較小?？傮w上講，中國的社會(huì)養(yǎng)老還處于比擬低的水平，其主要表達(dá)在目前的社會(huì)養(yǎng)老還僅僅主要表達(dá)在政策支持、 政府扶持與社會(huì)關(guān)心上， 社會(huì)化與市場化程度明顯缺乏。而且從目前全國范圍看，各地之間的開展也很不平衡，甚至有許多地方的社會(huì)養(yǎng)老還沒有真真起步。很明顯，目前這種狀況與我國人口老齡化進(jìn)程以及老年人迅速增長的需求是極不相適應(yīng) 的，也是需要加快改變的。為此，積極探

10、索我國養(yǎng)老機(jī)制的社會(huì)化、市場化與專業(yè)化開展已 顯得十分必要。第二章中國老年社區(qū)的開展現(xiàn)狀全國社會(huì)保障基金理事會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示全國有近2500萬老年人已經(jīng)生活在“空巢無子女陪伴家庭中。其中北京市空巢家庭的比例為34%上海市為34.8%,廣州市為30%天津市為36.5%。與此同時(shí)，我國老年人購置能力總和也相當(dāng)可觀。根據(jù)中國老齡科學(xué)研究中心的一份調(diào) 查，我國城市老人中有42.8%的人擁有存款。 目前每年老年人的離退休金、 再就業(yè)收入、 親 朋好友的資助可達(dá)3000億元至4000億元，這將使老年市場成為未來國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)中有較 大影響的消費(fèi)市場之一。 此外，隨著經(jīng)濟(jì)的開展，老年人的收入將呈不斷增長之勢

11、。有關(guān)專家預(yù)測，僅退休金一項(xiàng)到2021年就將增加到8383億元，2021年為28145億元，2030年為73219億元。而以目前全國老年人的退休金、再就業(yè)退休后被聘用收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有4000億 元計(jì)算，即使3的老年人在社會(huì)設(shè)施中養(yǎng)老，全國也將要為420萬老人修建老年公寓或老年住宅。其中建造8萬至10萬所老年公寓及老年住宅， 投資總額便是900億元至1000億元， 加上其它設(shè)施設(shè)備等，就是1200億元。中國有“未富先老的根本國情我國已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，但我國和其他的老齡化國家相比有一個(gè)很大的不同，用一句 話來概括就是“國外是先富后老，我國是未富先老。根據(jù)美國人口咨詢局的資料，世界上 已經(jīng)有70

12、個(gè)國家進(jìn)入老齡化社會(huì)，而只有中國、格魯吉亞、亞美尼亞和摩爾多瓦四個(gè)國家 的人均國民產(chǎn)值缺乏1000美元。根據(jù)世界銀行年公布的材料，我國人均國民產(chǎn)值僅為美國 的1/40，為高收入國家的1/30。國外老年社區(qū)的購房者以老年人為主，而在國內(nèi)，既有入住老年社區(qū)養(yǎng)老意愿，又有購 房能力的老年人相比國外來說數(shù)量是很有限的。零點(diǎn)調(diào)查提供的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)興旺城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏?人口總數(shù)近6以上的中高收入老年群體，這些老年人認(rèn)為現(xiàn)在的養(yǎng)老環(huán)境，無論從居住條 件還是養(yǎng)老效勞水平都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求， 因此他們希望市場上能多生產(chǎn)一 些高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓。 也就是說， 在我國經(jīng)濟(jì)社

13、會(huì)開展較快的地區(qū)， 已經(jīng)存在一定比例的中 高收入老年群體對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)老年社區(qū)的需求。而在中高收入老年人期望的入住方式中， 希望購置房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51，打算 租賃房屋使用權(quán)的占24，希望購置產(chǎn)權(quán)式酒店的占16，打算采取其他形式的占9。 這也意味著為老年人量身定做的老年社區(qū)市場前景看好。中國老年社區(qū)市場供給缺乏而目前， 國內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢的開展。 大量靠政府、 社區(qū)、 街道辦的福利院、 敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護(hù)理人員，且資金來源 不能保障， 只能供給老年人一些簡單的生活需求。 同時(shí)， 在九十年代末和本世紀(jì)初，中國還 出現(xiàn)了一些以營利為目的的老年公

14、寓。 從環(huán)境上看， 老年公寓有了比擬大的改觀， 功能與護(hù) 理手段有了提高。 但規(guī)模一般較小， 且缺乏系統(tǒng)的針對(duì)老年人生活、 心理、 生理的保障體系。所謂老年公寓是供老年人集中居住的專用住宅，是居家養(yǎng)老與社區(qū)效勞的結(jié)合，不僅需 要在樓層、醫(yī)院、交通、效勞設(shè)施等方面符合老人的身體特點(diǎn)，更要在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、 情感等方面照顧老人的心理需要。 但在中國目前的這些老人效勞機(jī)構(gòu)中， 好多名為老年公寓、 養(yǎng)老院的場所， 除少量為新建的以外， 大多數(shù)是利用舊房改建的， 設(shè)施簡陋， 效勞功能單調(diào)， 且可供活動(dòng)的綠地較少， 并不具備完善的建筑設(shè)施和效勞條件， 不能夠全方位地為老年人提 供良好的效勞。有些更是只把

15、老人當(dāng)作病人看待，并不關(guān)心老人們情感或心理需要。就中國而言，現(xiàn)有42000多所養(yǎng)老院，加上社會(huì)興辦的老年機(jī)構(gòu)，現(xiàn)收養(yǎng)老人缺乏100萬人，還不到目前中國1.3億老年人的1。且不管條件如何，單從數(shù)量上也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足 老人們的實(shí)際需要。從總體上講，除少量為新建的以外， 大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡 陋，效勞功能較差， 無法適應(yīng)老年人日常生活的特殊需要。另外， 可供老年人室外活動(dòng)的綠 地較少。京滬等地老年社區(qū)市場需求加大社會(huì)人口流動(dòng)的加速使得更多的老人沒有子女在身邊照料。在老齡化的開展中，老年人 對(duì)住房的需求也逐漸發(fā)生了變化。在一些大城市里，多數(shù)父母與成年子女更愿意分開居住， 這既能使老人活動(dòng)不受干

16、擾， 減輕子女負(fù)擔(dān)， 也減少了長期共同相處容易產(chǎn)生的矛盾。 而普 通住宅由于各項(xiàng)設(shè)施并不符合老年人身體、 心理等各方面的需求， 因此， 能夠住進(jìn)一個(gè)設(shè)施 完備、效勞周全的老年城，倒成了很多中國城市老人向往的事。零點(diǎn)調(diào)查公司對(duì)北京、上海兩地3000名55歲至75歲市民就“老年人住宅消費(fèi)問題 進(jìn)行了隨機(jī)訪問，訪問報(bào)告說明，目前我國老年住宅市場需求加大，一些大城市里，許多父 母與成年子女更愿意分開居住。這一方面是因?yàn)樵絹碓蕉嗟募艺诠窘槿刖用竦娜粘Ｉ睿S多老年人已經(jīng)從“家 庭保姆的身份中解放出來； 另一方面社會(huì)的開展使老年人與其子女的世界觀、 價(jià)值觀和人 生觀產(chǎn)生了分歧， 他們需要保持一定的距

17、離以緩解兩代人之間的矛盾。 因此他們對(duì)于老年公 寓的需求也日益增加。零點(diǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)說明，京滬兩地76.2%和66.7%的被調(diào)查者對(duì)現(xiàn)有居住環(huán)境中的醫(yī)護(hù)急 救條件、體育娛樂場所意見很大，半數(shù)以上對(duì)社區(qū)活動(dòng)、空氣、平安設(shè)施、環(huán)境安靜度不滿 意，而居住高樓、周圍老人少、 和子女住以及居住面積的不滿意程度相對(duì)較低。這兩個(gè)數(shù)據(jù) 說明，城市化過程中的負(fù)面效應(yīng)使許多城市尤其是大中城市居民的生活環(huán)境質(zhì)量日趨惡化。 惡劣的環(huán)境越來越不適宜老年人頤養(yǎng)天年， 所以， 很多老年人也產(chǎn)生了到環(huán)境相對(duì)較好， 又 不太偏離城市的城郊居住的愿望。2005年的另一項(xiàng)調(diào)查顯示，在上海300萬60歲以上的老人中，愿意選擇大型現(xiàn)代化

18、老 年城公寓養(yǎng)老的占到30%，這樣僅上海就有近90萬老年人期盼住進(jìn)老年公寓養(yǎng)老。2000年， 國家稅務(wù)局下發(fā)了?關(guān)于對(duì)老年效勞機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知?，“通知對(duì)由民政部門審核批準(zhǔn)，并核發(fā)?養(yǎng)老機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證?的老年效勞機(jī)構(gòu)及核發(fā)?社區(qū)效勞設(shè) 施證書?的社區(qū)效勞中心的老年效勞中心含為老年人提供效勞的場所給予了一定的稅收 優(yōu)惠。“通知的主要內(nèi)容是對(duì)福利性、非盈利性老年效勞機(jī)構(gòu)暫免征收企業(yè)所得稅，同時(shí)對(duì) 其自用的房產(chǎn)、 土地車船暫免征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、 車船使用稅也實(shí)行免征。 對(duì)企 事業(yè)單位、 社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人等社會(huì)力量， 通過非營利性的社會(huì)團(tuán)體和政府部門向福利性、 非 營利性的老年效勞機(jī)

19、構(gòu)的捐贈(zèng)，在繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。雖然2000年國家稅務(wù)局出臺(tái)這一政策有助于我國老年公寓的開展，但“通知明確指 出適用于這一政策的老年效勞機(jī)構(gòu)為專門為老年人提供生活照料、 文化、 護(hù)理、健身等多方 面效勞的福利性、非營利性的機(jī)構(gòu)，主要包括：老年社會(huì)福利院、敬老院養(yǎng)老院、老年 效勞中心、老年公寓含老年護(hù)理院、康復(fù)中心、托老所等。也就是說由房地產(chǎn)開發(fā)商投 資開發(fā)的老年社區(qū)工程并不能享受這一優(yōu)惠， 國內(nèi)目前已經(jīng)開發(fā)的老年社區(qū)工程均面臨了這 方面的政策瓶頸。中國老年社區(qū)現(xiàn)有兩種開發(fā)模式目前，國內(nèi)的局部老年社區(qū)是按這一模式開發(fā)的，如北京太陽城、東方太陽城。北京太 陽城占地623畝，建

20、筑面積30萬平方米，建筑類型包括三種類型的老年公寓和局部低密度 的別墅。 其中三類老年公寓分別是：適合單身或夫婦兩人的老年人居住的宿舍式公寓、 一家 一戶的居家式公寓或住宅式公寓、配備專門護(hù)理人員的護(hù)理式公寓，而別墅有250到300平方米、400到500平方米兩種戶型共70余套及4座400到500平方米的四合院，以滿足 老年人的不同需求。社區(qū)內(nèi)配備專供老年人使用的生活、休閑設(shè)施。象北京太陽城這樣的純老年社區(qū)，雖然也允許老年人全家來此居住，但據(jù)說有關(guān)方面要求老年人的比例保持在80%以上。一般說來，純老年社區(qū)的價(jià)格會(huì)比擬高。融入型老年社區(qū)的開發(fā)模式在國外較為普遍，而老年社區(qū)的這一開發(fā)模式從實(shí)踐上看

21、應(yīng) 該是更符合我國國情的。 以綠地21城?孝賢坊屬于這一開發(fā)模式的典型代表。 作為一個(gè)尊老 社區(qū)，與其他的度假社區(qū)、國際社區(qū)、商務(wù)社區(qū)等，共同組成了綠地21城這個(gè)人文新鎮(zhèn)。 選擇此類社區(qū)的客戶， 可以是老人在此養(yǎng)老， 享受較好的環(huán)境和精神文化生活， 還有必要的 醫(yī)療設(shè)施； 也可以是老人住老年社區(qū)，后代住其他社區(qū)， 兩代人平日各取所需，周末相互照 應(yīng)。我國融入型老年社區(qū)多項(xiàng)選擇擇在離北京、上海等經(jīng)濟(jì)興旺城市不遠(yuǎn)的近郊和周邊。國 內(nèi)老年社區(qū)的主要消費(fèi)群應(yīng)該是一局部收入水平相對(duì)較高、 對(duì)生活品質(zhì)有一定要求的城市老 年人，這些老人又多半不愿意到離常年生活的城市太遠(yuǎn)的地方養(yǎng)老。借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國實(shí)際

22、情況，我國老年公寓的物業(yè)類型大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅、合居老年公寓住宅和護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅。成套老年公寓也被稱作居家式或住宅式老年公寓，一家一戶，可以是老年夫婦，也可以是夫婦兩人及子女，還可以是老人、子女和孫輩三代人。合居老年公寓也稱宿舍式公寓，就是老年人如同住集體宿舍一樣，安排在社區(qū)相同的樓 房中居住和生活。該類適合單身或夫婦兩人的老年人居住，宿舍開間較大，有電視、衛(wèi)生間、沙發(fā)、衣柜等各種設(shè)施，并提供水、電、暖、醫(yī)療監(jiān)護(hù)等各種物業(yè)效勞。護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅也稱護(hù)理式公寓，就是把因身體有病、生活不能自理或行動(dòng)不便 的老年人集中安排在一些房間居住，并由醫(yī)院或?qū)ｉT雇傭的護(hù)理人員進(jìn)行

23、護(hù)理。我國老年社區(qū)具備的四個(gè)特點(diǎn)在北京、 上海、廣州等經(jīng)濟(jì)興旺的大城市， 存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)將近6%以上的中高收入老年群體， 他們認(rèn)為現(xiàn)在的養(yǎng)老條件， 無論從居住條件還是養(yǎng)老效勞水平方面都 不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求，因此他們逐漸關(guān)注能夠滿足其養(yǎng)老需求的新型養(yǎng)老模 式。而老年社區(qū)能為這一群體提供個(gè)性化的居住條件和人性化的效勞內(nèi)容。老年公寓與敬老院、福利院不同，不是用來收養(yǎng)無經(jīng)濟(jì)來源的孤寡老人和低收入家庭送 養(yǎng)的老人， 不屬于國家或集體創(chuàng)辦的社會(huì)福利設(shè)施， 而是由企業(yè)投資并公司化經(jīng)營管理的老 年專用住宅，一般選址在城市周邊，有山水相伴，空氣新鮮，風(fēng)景優(yōu)美的環(huán)境。入住的老人 可根據(jù)自

24、己的經(jīng)濟(jì)條件和健康狀況選擇住房類型、等級(jí)和效勞檔次。由于老年公寓提供給老年人是個(gè)性化的居住條件和人性化的效勞內(nèi)容，因此其住宅形式 一般要包括居家式的私人住宅、 宿舍式的酒店公寓以及醫(yī)院式的養(yǎng)老病房， 同時(shí)由于老年公 寓一般興建在城市周邊，還要提供多種生活必備設(shè)施如購物場所、銀行、郵局、醫(yī)院等設(shè) 施和娛樂鍛煉的配套設(shè)施如體育館、餐廳、娛樂場所、老年大學(xué)等，人性化的社區(qū)效 勞包括社區(qū)物業(yè)效勞、 社區(qū)家政效勞、 社區(qū)醫(yī)療效勞及社區(qū)娛樂效勞。因此一般房地產(chǎn)開發(fā) 商的“蓋樓賣房和普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的出租床位， 效勞內(nèi)容單一的 “旅店式運(yùn)營模式不適合 老年公寓的正常經(jīng)營?！案＠允聵I(yè)、市場化經(jīng)營的特點(diǎn)我國人口眾

25、多，經(jīng)濟(jì)開展不均衡，人口貧富差距懸殊，并且屬于低福利水平國家，所以 政府主要關(guān)注并解決社會(huì) “低保、 “五保等處于弱勢的老年人群的養(yǎng)老問題，而對(duì)中高 收入人群養(yǎng)老生活關(guān)注的較少，只有一些粗放的政策，并且在現(xiàn)實(shí)運(yùn)用過程中可操作性差。同時(shí)由于老年公寓屬于新興事物，它是老年人社會(huì)化養(yǎng)老和社會(huì)化投資并企業(yè)化經(jīng)營的 房地產(chǎn)開發(fā)的混合體， 有關(guān)部門在政策制定和操作方面相對(duì)滯后， 所以一般開發(fā)商在稅費(fèi)減 免、金融支持方面得不到相應(yīng)的優(yōu)惠， 對(duì)于具有社會(huì)化養(yǎng)老性質(zhì)的老年社區(qū)， 開發(fā)商需要完 全按照市場條件解決工程立項(xiàng)、 工程審批、資金籌措等一系列問題。由于以上原因，老年社 區(qū)運(yùn)營需應(yīng)遵循市場規(guī)律，走“福利性事

26、業(yè)、市場化經(jīng)營的道路。4.4.4投資額大、資金回收期長老年社區(qū)工程不同于一般房地產(chǎn)工程， 它不僅包括住宅本身， 還包括許多效勞配套工程， 并且在設(shè)施、設(shè)備規(guī)劃設(shè)計(jì)、 安裝方面都要結(jié)合老年人的特點(diǎn)， 有數(shù)據(jù)顯示老年社區(qū)的總體 造價(jià)要比普通房地產(chǎn)工程高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更為復(fù)雜，一般住宅都通過住宅銷售實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的，而老年公寓那么需要根據(jù)老年人市場需求的多種形式，采取租、售結(jié)合的方式滿足老年人入住， 其中一定比例的住宅面積可以實(shí)現(xiàn)銷售，另一局部須滿足租用、 度假等需求，并且公共效勞設(shè)施更需要通過經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)收回投資，因此老年社區(qū)的運(yùn)營模式要采取靈活多樣的銷售方式保

27、證其正常經(jīng)營。關(guān)于中國老年社區(qū)運(yùn)營模式的三點(diǎn)建議老年社區(qū)運(yùn)營模式中的市場定位、銷售方式、效勞體系的建立直接影響老年公寓的經(jīng)營成敗，因此老年社區(qū)的運(yùn)營模式要遵循二路出擊的目標(biāo)市場定位原那么；三方并舉的銷售原那么；四點(diǎn)標(biāo)新的社區(qū)效勞原那么。老年社區(qū)的市場定位應(yīng)該遵循兼顧老年人養(yǎng)老與公建設(shè)施共享的“二路出擊原那么。其目標(biāo)消費(fèi)群體應(yīng)包括具有中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人和資源公享群體即享用老年公寓設(shè)備、 設(shè)施、效勞等資源的群體，如旅游觀光者、購物者、就醫(yī)者等群體。老年社區(qū)工程具有“一低二高的特點(diǎn)，即低容積率、高比例公建設(shè)施、高水平的社 區(qū)效勞。低容積率意味著人口密度低，這與高比例公建設(shè)施、高水平的社區(qū)效勞存在矛

28、盾， 因此其公建設(shè)施和效勞資源在充分滿足社區(qū)內(nèi)老年人需求的同時(shí)向公眾提供效勞，這樣一方面可以實(shí)現(xiàn)長期以低廉的價(jià)格向社區(qū)內(nèi)的老年人提供高品質(zhì)的效勞，另一方面可以最大限度地發(fā)揮公建設(shè)施和效勞資源的效能。為有效到達(dá)這一目標(biāo)，具體運(yùn)作上應(yīng)根據(jù)工程所處地理位置，因地制宜地開發(fā)利用當(dāng) 地的特色資源規(guī)劃公建設(shè)施。如在旅游區(qū)域內(nèi)，就應(yīng)該發(fā)揮旅游資源優(yōu)勢，在為老年人提供 特色效勞的同時(shí)對(duì)游客提供住宿、 娛樂等效勞，這樣一方面減少老年公寓作為老年社區(qū)的“暮氣，讓老年人更多的接觸社會(huì)，減輕他們已經(jīng)脫離社會(huì)的心理感受，另一方面可以增加社區(qū)的收入，維持其正常經(jīng)營，從而為老年人提供更優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老生活環(huán)境。根據(jù)老年社區(qū)的市場定位采用三方并舉的銷售方式滿足不同消費(fèi)群體入住老年公寓的 需求。所謂三方并舉的銷售方式是指出售房屋或房間的產(chǎn)權(quán)、出租房屋使用權(quán)及產(chǎn)權(quán)酒店方式銷售房間產(chǎn)權(quán)酒店是一種投資行為與消費(fèi)行為相融合的方式三種形式。不同消費(fèi)群體購置老年