上海辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范

1、上海辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范CriterionOfficeBuildingPropertyManagementService目次前言iii1范圍12規(guī)范性引用文件13術(shù)語(yǔ)和定義13.1 辦公樓officebuilding13.2 物業(yè)管理propertymanagement13.3 顧客customer.113.4 突發(fā)公共萍recipitatingevent14基本要求24.1 資質(zhì)要求24.2 管理機(jī)構(gòu)與人力資源配置要求24.3 管理服務(wù)要求24.4 基礎(chǔ)管理服務(wù)25顧客服務(wù)31.1 接待服務(wù)31.2 信報(bào)服務(wù)31.3 通訊設(shè)施安裝服務(wù)31.4 維修資金管理服務(wù)31.5 裝修管理服務(wù)351.

2、6 投訴處理31.7 延伸管理服務(wù)36 房屋、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)服務(wù)46.1 房屋維護(hù)管理46.2 設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)服務(wù)46.3 設(shè)施設(shè)備日常維修服務(wù)96.4 標(biāo)識(shí)管理97 秩序維護(hù)與安全服務(wù)107.1 公共秩序維護(hù)107.2 安全管理108 環(huán)境保潔服務(wù)118.1 材質(zhì)清潔要求118.2 部位清潔要求119 綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù)129.1 綠化擺放139.2 綠化養(yǎng)護(hù)1310 倉(cāng)儲(chǔ)與搬運(yùn)1310.1 貯存1310.2 搬運(yùn)堆放1410.3 庫(kù)區(qū)安全與環(huán)境1411 檢驗(yàn)方法1411.1 自主檢查1411.1.1 服務(wù)人員自查11.1.3 物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督檢查11.2 特種設(shè)備安全監(jiān)察1411.

3、3 顧客滿意14、A刖百為提高我市辦公樓物業(yè)管理服務(wù)水平，保障顧客和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，為顧客創(chuàng)造良好的辦公環(huán)境，根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例和上海市的有關(guān)法規(guī)，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)可作為選擇或提供物業(yè)管理服務(wù)的參考依據(jù)，同時(shí)可作為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為的參考依據(jù)，幫助物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范其服務(wù)行為，為顧客提供符合要求的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理雙方當(dāng)事人可根據(jù)辦公樓具體情況，在委托管理合同中具體約定執(zhí)行。本標(biāo)準(zhǔn)涵蓋了物業(yè)管理活動(dòng)中顧客服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、辦公樓秩序維護(hù)和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)和搬運(yùn)等六方面內(nèi)容。本標(biāo)準(zhǔn)由上海市物業(yè)管

4、理行業(yè)協(xié)會(huì)提出并歸口。本標(biāo)準(zhǔn)起草單位：上海金茂英泰設(shè)施管理有限公司、上海東湖物業(yè)管理公司。本標(biāo)準(zhǔn)參與起草單位：中海物業(yè)管理（上海）有限公司、上海虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司、上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司、上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司、上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院。本標(biāo)準(zhǔn)起草人：丁建軍、李風(fēng)、王曉島、王世明、林建強(qiáng)、呂勇、范國(guó)春、肖陽(yáng)、黃經(jīng)曄、張俊華。辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范1范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了辦公樓物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中顧客服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、辦公樓秩序維護(hù)和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)和搬運(yùn)等內(nèi)容及要求。本標(biāo)準(zhǔn)適用于本市行政區(qū)域內(nèi)辦公樓物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)2規(guī)范性引用

5、文件卜列文件中的條款通過(guò)本標(biāo)準(zhǔn)的弓I用而成為本標(biāo)準(zhǔn)的條款。凡是注日期的弓I用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標(biāo)準(zhǔn)，然而，鼓勵(lì)根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標(biāo)準(zhǔn)。GB2894安全標(biāo)志GB3096區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)GB5749生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)GB/T10001.1標(biāo)志用公共信息|形符號(hào)第1部分：通用符號(hào)GB13495消防安全標(biāo)志GB15603常用危險(xiǎn)化學(xué)品貯存，則DB31/30住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)上DB31/199污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)特種設(shè)備安全監(jiān)察條例（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院第373號(hào)令，自2003年6

6、月1日起施行）住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第110號(hào)，自2002年5月1日起施行）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法（建住房1999261號(hào)，建設(shè)部1999年11月22日頒布）上海市突發(fā)公共事件總體應(yīng)急預(yù)案（上海市人民政府2006年1月26日頒布）上海市建筑節(jié)能管理辦法（上海市人民政府第50號(hào)令，2005年7月15日頒布）上海市危險(xiǎn)化學(xué)品安全管理辦法（上海市人民政府1982年4月1日頒布）上海市生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理辦法（上海市人民政府第12號(hào)令,1995年8月24日發(fā)布）3術(shù)語(yǔ)和定義下列術(shù)語(yǔ)和定義適用于本標(biāo)準(zhǔn)：193.1辦公樓officebuilding已建成并交付辦公使用

7、的房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。3.2 物業(yè)管理propertymanagement物業(yè)產(chǎn)權(quán)人通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。3.3 顧客customer接受服務(wù)的組織或個(gè)人。示例：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及其他相關(guān)方。3.4 突發(fā)公共事件precipitatingevent在辦公樓物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的自然災(zāi)害（包括氣象災(zāi)害，地震災(zāi)害，地質(zhì)災(zāi)害，生物災(zāi)害等）、事故災(zāi)難（包括各類(lèi)安全事故，交通運(yùn)輸事故，公共設(shè)施和設(shè)備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包括傳染病

8、疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動(dòng)物疫情，以及其他嚴(yán)重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會(huì)安全事件（包括恐怖襲擊事件，經(jīng)濟(jì)安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。4基本要求4.1 資質(zhì)要求物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有從事物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)，應(yīng)符合建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法的要求。4.2管理機(jī)構(gòu)與人力資源配置要求4.2.1物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)辦公樓的具體情況和合同約定，設(shè)置相適應(yīng)的辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，配備管理人員和服務(wù)設(shè)施。4.2.2管理人員應(yīng)取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)，專(zhuān)業(yè)技術(shù)、操作人員應(yīng)取得相應(yīng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)證書(shū)或職業(yè)技能資格證書(shū)。4.2.3管理服務(wù)人員在服務(wù)過(guò)程中應(yīng)保持良好

9、的精神狀態(tài)；表情自然、親切；舉止大方、有禮；用語(yǔ)文明、規(guī)范；對(duì)待顧客主動(dòng)、熱情、耐心、周到并及時(shí)為顧客提供服務(wù)4.2.4管理服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定統(tǒng)一著裝、著裝整齊清潔，儀表儀容整潔端莊；在指定位置佩戴標(biāo)志，站姿端正，坐姿穩(wěn)重，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)。1.1.5 管理服務(wù)人員應(yīng)及時(shí)、認(rèn)真做好工作日志、交接班記錄、賬冊(cè)等記錄工作，做到字跡清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。1.1.6 管理服務(wù)人員應(yīng)接受過(guò)相關(guān)專(zhuān)業(yè)技能的培訓(xùn)，掌握物業(yè)管理基本法律法規(guī)，熟悉辦公樓的基本情況，能正確使用相關(guān)專(zhuān)用設(shè)備。4.3 管理服務(wù)要求4.3.1 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)的維護(hù)保養(yǎng)工作，應(yīng)保持房屋建筑的完好和設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。4.3.2 辦公樓物

10、業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)宜從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)上海市建筑節(jié)能管理辦法，充分考慮制定合適、有效的節(jié)約能源方案，并付諸實(shí)施。4.3.3 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)為辦公樓提供全天候的公共秩序維護(hù)服務(wù)和安全服務(wù)，維護(hù)辦公樓的人員、財(cái)產(chǎn)和建筑物的安全。4.3.4 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)按時(shí)完成規(guī)定的環(huán)境保潔服務(wù)，為顧客提供整潔、衛(wèi)生、安全、美觀的環(huán)境。4.3.5 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)辦公樓物業(yè)管理范圍內(nèi)的綠地和室內(nèi)綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)服務(wù)，保持辦公樓整體的景觀效果。4.3.6 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)和采購(gòu)進(jìn)行控制，使倉(cāng)儲(chǔ)和采購(gòu)的物資及服務(wù)符合本標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)在質(zhì)量、環(huán)境、安全等方面的要求。4.3.7 辦公樓物

11、業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)自然災(zāi)害、事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件和社會(huì)安全事件等突發(fā)公共事件建立應(yīng)急預(yù)案，并組織實(shí)施培訓(xùn)、演習(xí)、評(píng)價(jià)和改進(jìn)，事發(fā)時(shí)按規(guī)定途徑及時(shí)報(bào)告顧客、物業(yè)管理企業(yè)和有關(guān)部門(mén)，并采取相應(yīng)措施。4.4 基礎(chǔ)管理服務(wù)4.4.1 財(cái)務(wù)管理服務(wù)4.4.1.1 建立健全財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。對(duì)于顧客報(bào)修、超時(shí)空調(diào)、延伸服務(wù)等費(fèi)用須單獨(dú)結(jié)算的應(yīng)準(zhǔn)確計(jì)算。4.4.1.2 物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)、通訊費(fèi)、雜費(fèi)、特約服務(wù)收費(fèi)、車(chē)庫(kù)管理費(fèi)以及其它費(fèi)用的繳付標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、方式嚴(yán)格按照公開(kāi)收費(fèi)制度進(jìn)行（合同另有約定除外），收費(fèi)應(yīng)操作規(guī)范。4.4.2 物業(yè)檔案管理有較

12、完善的物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括：0.1物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案；0.2辦公樓及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)；0.3設(shè)備管理檔案；0.4顧客資料檔案；0.5日常管理檔案。5顧客服務(wù)5.1 接待服務(wù)5.1.1 接待原則顧客接待應(yīng)遵循“公開(kāi)辦事制度、公開(kāi)辦事紀(jì)律、公開(kāi)服務(wù)項(xiàng)目、公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)”的原則。顧客接待人員應(yīng)熱情回答顧客咨詢(xún)，確保100%答復(fù)率。5.1.2 大堂服務(wù)大堂服務(wù)人員應(yīng)注意維護(hù)大堂的整潔、有序和安全，向顧客提供關(guān)于周邊交通、景點(diǎn)和辦公樓內(nèi)部各服務(wù)功能的咨詢(xún)。5.1.3 入駐、退租服務(wù)顧客需入駐和退租時(shí)，服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定的程序及時(shí)受理，手續(xù)完備，及時(shí)建檔、歸檔。5.1.4 報(bào)修接待服務(wù)當(dāng)

13、顧客報(bào)修時(shí)，應(yīng)及時(shí)受理，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到場(chǎng)，小修項(xiàng)目宜當(dāng)天完成（預(yù)約除外）。5.2 信報(bào)服務(wù)正確分理信件，認(rèn)真登記報(bào)刊雜志和掛號(hào)信，正確處理特殊郵件（如退信等）。5.3 通訊設(shè)施安裝服務(wù)5.3.1 確保收到顧客需求信息后一個(gè)工作日內(nèi)，聯(lián)系好專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位為顧客申請(qǐng)通訊設(shè)施的安裝。5.3.2 確保內(nèi)線電話在收到顧客需求信息之后一個(gè)工作日內(nèi)開(kāi)通。5.3.3 收到專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位挑線通知后，及時(shí)安排工程部門(mén)進(jìn)行施工，并確保一個(gè)工作日內(nèi)開(kāi)通。5.4 維修資金管理服務(wù)需要時(shí)，建立辦公樓維修資金管理制度，對(duì)辦公樓維修資金進(jìn)行賬務(wù)管理，運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。5.5 裝修管理服務(wù)5.5.1 制訂辦公樓裝修申請(qǐng)、審批

14、、巡視、驗(yàn)收等裝修管理制度并在顧客申請(qǐng)裝修時(shí)告知。5.5.2 建立顧客裝修檔案，內(nèi)容應(yīng)包括裝修申請(qǐng)、審批、驗(yàn)收資料。5.5.3 辦公區(qū)的晝間噪聲控制應(yīng)執(zhí)行GB3096中的四類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)限值。5.5.4 發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)勸阻、制止。如制止無(wú)效，報(bào)告業(yè)主和有關(guān)部門(mén)處理。5.6 投訴處理5.6.1 顧客投訴應(yīng)分下列情況處理：辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)核實(shí)情況，及時(shí)處理并回復(fù)投訴者。屬于物業(yè)管理責(zé)任的，應(yīng)向顧客道歉并及時(shí)糾正；屬于無(wú)理投訴的應(yīng)做好解釋工作。辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)與投訴者無(wú)法協(xié)商解決的，應(yīng)上報(bào)物業(yè)管理企業(yè)或上級(jí)主管部門(mén)處理；辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)直接受理的投

15、訴，應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長(zhǎng)不得超過(guò)三個(gè)工作日；顧客直接向上級(jí)主管部門(mén)的投訴或者上級(jí)部門(mén)轉(zhuǎn)來(lái)的投訴，應(yīng)查明事實(shí)，確認(rèn)證據(jù)，分清責(zé)任后如實(shí)反映情況或上報(bào)書(shū)面材料，協(xié)助上級(jí)部門(mén)做好相應(yīng)工作；向公安機(jī)關(guān)報(bào)案的投訴，協(xié)助公安部門(mén)處理；涉及依法裁決的投訴，應(yīng)按法律程序處理。5.6.2 受理、處置顧客投訴應(yīng)保持記錄。5.7 延伸管理服務(wù)辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)顧客的需求，開(kāi)展力所能及的延伸服務(wù)，如租賃服務(wù)、室內(nèi)綠化布置、票務(wù)服務(wù)等。6房屋、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)服務(wù)6.1 房屋維護(hù)管理6.1.1 房屋的維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)：建立健全房屋中案，檢查、督促辦公隼顧客正確使用房屋，計(jì)與顧客遵守房屋安全使用的規(guī)范

16、、政策、法規(guī)；對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄應(yīng)齊全;根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況;需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃,向房屋產(chǎn)權(quán)人提出報(bào)告與建議，根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人的決定，組織維修。6.1.2 裝修管理按照本標(biāo)準(zhǔn)5.5 的票求和住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法、DB 31/30 住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)要求執(zhí)行。6.1.3 房屋結(jié)構(gòu)檢置應(yīng)根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)類(lèi)型、用途和使用年限、 使用環(huán)境等情況，對(duì)房屋進(jìn)行定期結(jié)構(gòu)檢查與沉降測(cè)謊，檢查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)修繕;不同房屋結(jié)構(gòu)的檢查周期（見(jiàn)表1）表1房

17、屋結(jié)構(gòu)（預(yù)計(jì)）檢查周期表單位為年結(jié)構(gòu)類(lèi)型使用年限60年以下鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)60年100年,般使用環(huán)境2010特殊使用環(huán)境15100年以上60年以下2515鋼、鋼筋混凝土結(jié)60年100年12100年以上鋼結(jié)構(gòu)100年以下3015100年150年10注：行業(yè)主管部門(mén)如耳房屋結(jié)構(gòu)檢查周期做.另外規(guī)定,從其規(guī)定。O建立巡6.1.4巡檢每年應(yīng)定期對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行依次全面檢查椅記惠方現(xiàn)同顧及時(shí)向小屋產(chǎn)權(quán)人粗生根據(jù)小屋產(chǎn)權(quán)人的羽桿產(chǎn)梆專(zhuān)項(xiàng)修理。遇緊急情況時(shí)，宜采取必要的緊急處理措施。6.2 設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)服務(wù)6.2.1 變配電系統(tǒng)制定臨時(shí)用電管理措施；限電、停電應(yīng)有明確的審批權(quán)限，按規(guī)定

18、要求通知顧客。遇緊急情況時(shí)，應(yīng)采取必要的緊急處理措施；按照規(guī)定的周期進(jìn)行高壓電氣設(shè)備試驗(yàn)，留存高壓電氣測(cè)試合格的報(bào)告；按照規(guī)定的周期對(duì)變配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做記錄；高（低）壓變（配）電柜操作運(yùn)行正常，檢測(cè)表計(jì)顯示準(zhǔn)確；高（低）壓變壓器運(yùn)行正常，溫控顯示準(zhǔn)確，聯(lián)控動(dòng)作正常；變（配）電柜直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作要求；低壓配電柜運(yùn)行正常，各類(lèi)表計(jì)顯示正常；功率因素自動(dòng)補(bǔ)償電容器（組）運(yùn)行正常，自動(dòng)切換正確可靠；變（配）電系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)自切正常。6.2.2 應(yīng)急供電系統(tǒng)按規(guī)定的周期對(duì)發(fā)電機(jī)組設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，保持設(shè)備完好；定期啟動(dòng)及維護(hù)備用發(fā)電機(jī)（組），確保隨

19、時(shí)應(yīng)急啟用；發(fā)電機(jī)控制柜手動(dòng)及自動(dòng)啟動(dòng)正常，各類(lèi)表計(jì)顯示正常；自動(dòng)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)狀態(tài)顯示完好，動(dòng)作正常；定期對(duì)應(yīng)急照明（帶蓄電池）設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)，使其處于有效待命狀態(tài)；定期對(duì)蓄電池組進(jìn)行充放電試驗(yàn)，進(jìn)行蓄電檢查及保養(yǎng)。6.2.3 樓宇智能化設(shè)備系統(tǒng)6.2.3.1 樓宇設(shè)備自動(dòng)化（BA）系統(tǒng)服務(wù)器工作正常、通訊正常、整潔；工作站工作正常、通訊正常、整潔；數(shù)字式直接控制器（DDC）工作正常、通訊正常、整潔、線路整齊；末端設(shè)備工作正常、接線正確、線路無(wú)損、安裝牢固。6.2.3.2 網(wǎng)絡(luò)與通訊設(shè)備系統(tǒng)6.2.3.2.1 程控交換機(jī)程控交換機(jī)（PABX）數(shù)據(jù)通訊工作正常、整潔、線路整齊；維護(hù)終端工作正常、

20、整潔；計(jì)費(fèi)系統(tǒng)工作正常、整潔；話務(wù)臺(tái)工作正常、話音清晰、整潔；電源工作正常、蓄電池正常、設(shè)備整潔、顯示儀表無(wú)損；語(yǔ)音信箱工作正常、整潔、接線正確。6.2.3.2.2 網(wǎng)絡(luò)通訊設(shè)備配線架排線整齊，標(biāo)簽完好，數(shù)據(jù)齊全；光纖配架排線整齊，標(biāo)簽完好，數(shù)據(jù)齊全；插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔。6.2.3.2.3 廣播與背景音響系統(tǒng)音源設(shè)備工作正常，整潔完好；功放設(shè)備工作正常，整潔完好；揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰；背景音響與消防報(bào)警系統(tǒng)的連接切換工作正常。6.2.4 安全防范系統(tǒng)6.2.4.1 中央監(jiān)控系統(tǒng)攝像機(jī)安裝牢固、位置正確、工作正常、整潔；畫(huà)面分割器工作正常、整潔；錄入設(shè)備

21、工作正常、整潔；監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔；矩陣工作正常、線路整齊、標(biāo)識(shí)清楚；監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持7天，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。6.2.4.2 巡更系統(tǒng)工作站工作正常、整潔；巡更器具工作正常；巡更點(diǎn)位置正確、安裝牢固、工作正常6.2.4.3 周界報(bào)警系統(tǒng)工作站工作正常、整潔；紅外探頭安裝牢固、線路無(wú)損、工作正常、整潔。6.2.4.4 對(duì)講系統(tǒng)基站線路無(wú)損、工作正常、整潔；天線安裝牢固、工作正常。6.2.5 車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)工作站工作正常、整潔；服務(wù)器工作正常、整潔；取票站安裝牢固、線路整齊、工作正常；柵欄機(jī)安裝牢固、工作正常；收費(fèi)站工作正常、整潔。6.2.6 門(mén)禁

22、系統(tǒng)工作站工作正常、整潔；服務(wù)器工作正常、整潔；讀卡機(jī)指示燈完好、工作正常；電子門(mén)鎖工作正常。6.2.7 衛(wèi)星電視系統(tǒng)衛(wèi)星天線安裝牢固，外觀整潔；放大器、解碼器等設(shè)備工作正常；傳輸線路正常，圖像清晰。6.2.8 消防報(bào)警與滅火系統(tǒng)應(yīng)對(duì)各項(xiàng)消防設(shè)備按規(guī)定進(jìn)行定期檢查，保證設(shè)施齊全、功能運(yùn)行正常：火災(zāi)探測(cè)器定期進(jìn)行實(shí)效模擬試驗(yàn)，探測(cè)器至少每三年進(jìn)行一次清洗，及時(shí)更換失效的器件；每年應(yīng)進(jìn)行一次消防聯(lián)動(dòng)，檢測(cè)各類(lèi)消防系統(tǒng)各類(lèi)運(yùn)行參數(shù)和狀況并作記錄；當(dāng)被檢測(cè)探頭響應(yīng)參數(shù)達(dá)到預(yù)定值時(shí)，探測(cè)器應(yīng)當(dāng)輸出火警信號(hào)，同時(shí)啟動(dòng)探測(cè)器的確認(rèn)燈；操作啟動(dòng)部件，手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕應(yīng)當(dāng)能輸出火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，報(bào)警按鈕應(yīng)當(dāng)有動(dòng)作顯

23、示；火災(zāi)時(shí)應(yīng)能在消防控制室將火災(zāi)疏散層的揚(yáng)聲器和廣播背景音響系統(tǒng)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng)急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層（區(qū)域）內(nèi)；報(bào)警功能：能正常接收來(lái)自火災(zāi)探測(cè)器及其它報(bào)警觸發(fā)器件的火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，發(fā)出聲、光信號(hào)；故障報(bào)警：當(dāng)控制器和火災(zāi)探測(cè)器、控制器和傳輸火災(zāi)報(bào)警信號(hào)作用的部件發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)當(dāng)正確指示出故障部位；火警優(yōu)先功能：顯示預(yù)報(bào)警和故障信號(hào)時(shí)，如有火災(zāi)報(bào)警信號(hào)輸入，應(yīng)當(dāng)立即顯示火災(zāi)報(bào)警信號(hào)；顯示故障信號(hào)時(shí)，如有預(yù)報(bào)警信號(hào)輸入，應(yīng)當(dāng)顯示預(yù)報(bào)警信號(hào)；電源轉(zhuǎn)換功能：主電源切斷時(shí)，備用電源應(yīng)當(dāng)能自動(dòng)投入運(yùn)行；當(dāng)主電源恢復(fù)時(shí)能從備用電源自動(dòng)轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài)；火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號(hào)，強(qiáng)制電梯全部停于首層，并

24、接受其反饋信號(hào)。消防電梯聯(lián)動(dòng)迫降后可進(jìn)行人工操作，其功能、信號(hào)均應(yīng)當(dāng)正常；火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)控制相應(yīng)部位的正壓風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)啟動(dòng)，接受其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)；火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號(hào)，將著火層的防煙風(fēng)閥、排煙閥打開(kāi)，接受其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)；消防控制室在確認(rèn)火災(zāi)后，應(yīng)當(dāng)能控制有關(guān)部位的防火卷簾門(mén)按規(guī)定的程序下降，接受其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)；火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)釋放建筑內(nèi)的所有門(mén)禁裝置，保證疏散門(mén)的暢通；數(shù)據(jù)采集柜蓄電池正常、線路整齊、接線正確、工作正常、整潔；末端設(shè)備安裝牢固、位置正確、線路整齊、工作正常；中央聯(lián)動(dòng)裝置工作正常、顯示正確；消防滅火設(shè)施應(yīng)處于良好的待命狀態(tài)，二氧化碳滅火裝置應(yīng)每季進(jìn)行

25、信號(hào)測(cè)試與壓力狀態(tài)檢查，清水泡沫滅火裝置應(yīng)每年檢測(cè)一次；消防泵每月啟動(dòng)一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證工作站工作正常、整潔；消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱內(nèi)各種配件完好；消防帶每半年檢查一次，閥桿處每半年加注潤(rùn)滑油并做放水檢查一次。6.2.9 升降設(shè)備系統(tǒng)6.2.9.1 電梯及自動(dòng)扶梯保證辦公樓至少一臺(tái)電梯24小時(shí)運(yùn)行，電梯和自動(dòng)扶梯運(yùn)行平穩(wěn)，乘座舒適，電梯準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行，停層準(zhǔn)確。轎廂內(nèi)、外按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔；電梯和自動(dòng)扶梯應(yīng)經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，應(yīng)由專(zhuān)業(yè)資質(zhì)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的安全使用許可證，在有效期內(nèi)安全運(yùn)行；應(yīng)有專(zhuān)業(yè)人員對(duì)電梯保養(yǎng)

26、進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理，并應(yīng)做好日常電梯運(yùn)行的巡檢與記錄；電梯發(fā)生一般故障，一小時(shí)內(nèi)專(zhuān)業(yè)維修人員應(yīng)到場(chǎng)修理。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)處理，專(zhuān)業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。6.2.9.2 高空作業(yè)設(shè)備設(shè)備需經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，保持安全裝置完好并在有效期內(nèi)安全運(yùn)行；設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守安全規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，嚴(yán)禁超載；設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行作業(yè)前的機(jī)電系統(tǒng)安全檢查與運(yùn)行狀態(tài)的確認(rèn)；吊籃運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)傾斜；設(shè)備各儀表指示準(zhǔn)確，各類(lèi)開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈活；通訊設(shè)備正常；在運(yùn)行中，不得隨意卸開(kāi)裝置的護(hù)罩、封門(mén)及其他任何裝置；設(shè)備使用完畢后，需切斷電源，鎖好操縱裝

27、置，并將懸掛裝置按規(guī)定方法予以鎖定。應(yīng)有專(zhuān)業(yè)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行管理、記錄；應(yīng)定期對(duì)設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行檢查及保養(yǎng)，對(duì)提升系統(tǒng)進(jìn)行全面測(cè)試。清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質(zhì)因素。6.2.9.3 液壓升降設(shè)備升降平臺(tái)應(yīng)運(yùn)行平穩(wěn)，安全裝置完好；升降設(shè)備本體運(yùn)行平穩(wěn)，各類(lèi)儀表指示準(zhǔn)確，安全裝置完好。6.2.10 給排水系統(tǒng)應(yīng)定期對(duì)給排水系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、潤(rùn)滑；每天檢查一次污水泵、提升泵、排水泵、閥門(mén)等，曝氣風(fēng)機(jī)、排水系統(tǒng)通暢，各種管道閥門(mén)完好，儀表顯示正確，無(wú)跑、冒、滴、漏；定期對(duì)污水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng),作業(yè)人員應(yīng)有相應(yīng)的職業(yè)資格；系統(tǒng)無(wú)明顯異味和噪聲；污水排放達(dá)到DB31/199污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)的要

28、求；用戶末端的水壓及流量滿足使用要求；每季對(duì)樓宇排水總管進(jìn)行檢查，定期對(duì)水泵、管道進(jìn)行除銹油漆；確保水質(zhì)無(wú)污染并符合規(guī)定的要求：生活飲用水水質(zhì)應(yīng)符合GB5749生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的要求，涉及生活飲用水設(shè)施的日常使用管理、清洗消毒人員的健康檢查、水質(zhì)檢測(cè)的要求參照上海市生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理辦法執(zhí)行；定期對(duì)水泵、水質(zhì)處理和消毒裝置及設(shè)備控制柜進(jìn)行保養(yǎng)；如遇供水單位限水、停水，應(yīng)按規(guī)定時(shí)間通知辦公樓內(nèi)各用戶。6.2.11 空調(diào)系統(tǒng)對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)該按照規(guī)定的頻次進(jìn)行；定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)開(kāi)機(jī)前進(jìn)行檢查，測(cè)試運(yùn)行控制和安全控制功能，記錄運(yùn)行參數(shù)，分析運(yùn)行記錄；定期檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)變速齒輪箱、淋水裝

29、置、循環(huán)泵、電器控制箱，保證冷卻塔及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷卻水；定期對(duì)空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、濾網(wǎng)、加濕器、風(fēng)閥、積水盤(pán)、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行清洗和保養(yǎng)；定期清洗和更換空調(diào)機(jī)組的空氣過(guò)濾器、冷凝水積水盤(pán)和冷凝水管道；定期進(jìn)行循環(huán)泵、空調(diào)主機(jī)、冷卻風(fēng)機(jī)電柜主電路螺栓緊固，測(cè)試絕緣值，作好記錄；定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)、水泵、電機(jī)、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進(jìn)行檢查保養(yǎng)；各種管道完好，閥件及儀表齊備，無(wú)跑、冒、滴、漏；保證冷凍主機(jī)及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷凍水；保證采暖熱水及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的采暖熱水；對(duì)空調(diào)循環(huán)水質(zhì)進(jìn)行

30、維護(hù)保養(yǎng)和水質(zhì)分析，保證水系統(tǒng)內(nèi)的水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求；能量計(jì)費(fèi)系統(tǒng)處于完好狀態(tài)；定期檢查空調(diào)機(jī)組馬達(dá)、風(fēng)機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，記錄運(yùn)行參數(shù)；定期安排對(duì)新風(fēng)量、排風(fēng)量的測(cè)定；應(yīng)考慮定期安排對(duì)空氣品質(zhì)的測(cè)定；定期安排對(duì)風(fēng)管系統(tǒng)的清洗。6.2.12 鍋爐系統(tǒng)6.2.12.1 蒸汽鍋爐每年一次應(yīng)接受行政主管部門(mén)指定的檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)鍋爐設(shè)備進(jìn)行安全檢測(cè)，并對(duì)鍋爐電機(jī)部分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進(jìn)行檢測(cè)。除定期送檢外，還應(yīng)做好以下日常維護(hù)：每年一次對(duì)鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行全面二級(jí)保養(yǎng)；按規(guī)定更換油（氣）噴嘴、保養(yǎng)和潤(rùn)滑電機(jī)、校驗(yàn)安全閥、檢查交換器并添加樹(shù)脂、設(shè)備管道拷鏟補(bǔ)漆；對(duì)除氧器、冷凝水箱檢進(jìn)行修清洗；對(duì)鍋筒

31、內(nèi)部進(jìn)行檢查并除垢；每半年一次對(duì)蒸汽壓力表進(jìn)行校驗(yàn)；對(duì)爐膛清灰；每季一次對(duì)鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一級(jí)保養(yǎng)；對(duì)防爆門(mén)及泄爆裝置進(jìn)行安檢；清理燃燒器、鼓風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、煙管通灰；對(duì)機(jī)械設(shè)備更換或添加潤(rùn)滑油；超壓、超溫保護(hù)試驗(yàn)，安全閥自動(dòng)排氣一次；每月一次對(duì)油氣管路過(guò)濾器進(jìn)行清洗，對(duì)安全連鎖裝置安全性能實(shí)驗(yàn)一次；應(yīng)有專(zhuān)業(yè)人員對(duì)鍋爐運(yùn)行進(jìn)行管理，做好鍋爐安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行監(jiān)督、管理、工作記錄； 檢測(cè)水質(zhì)的硬度，應(yīng)不大于3毫克/升； 鍋爐安全附件及儀表齊備，動(dòng)作可靠; 各種證書(shū)齊備，操作人員持證上崗；在額定的流量范圍內(nèi)，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內(nèi)；汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無(wú)跑、冒、滴、漏；蒸汽減壓站輸出壓力波動(dòng)

32、在20之內(nèi)。6.2.12.2 熱水鍋爐定期對(duì)溫控儀進(jìn)行檢測(cè)；附屬設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)可參照6.2.12.1的相應(yīng)條款實(shí)施。6.2.13 公共照明系統(tǒng)公共照明系統(tǒng)應(yīng)定期檢查維護(hù)：每天一次巡檢，路燈、大堂、電梯廳、樓道等公共部位應(yīng)保持98%以上的亮燈率，如有缺損，應(yīng)及時(shí)更換；每月一次對(duì)泛光照明燈具、霓虹燈、大堂吊燈外觀進(jìn)行檢查，保持清潔完好，并保持98%以上的亮燈率；每天一次巡檢公共電器柜電器設(shè)備，遇有故障，應(yīng)及時(shí)處置，保證運(yùn)行安全、正常。6.2.14 避雷系統(tǒng)避雷系統(tǒng)應(yīng)按規(guī)定由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)。同時(shí)：每年檢查一次辦公樓重要機(jī)房的設(shè)備防靜電地板的接地是否可靠，并對(duì)辦公樓的各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行外觀檢查

33、；每半年對(duì)辦公樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)、頂層屋面設(shè)備的接地裝置進(jìn)行全面檢查；每半年一次對(duì)樓層強(qiáng)、弱電間內(nèi)的接地裝置進(jìn)行檢查，遇有問(wèn)題及時(shí)解決；保持辦公樓頂部所有的避雷設(shè)施及所有的金屬物體的接地完好；每月一次對(duì)辦公樓變配電室的設(shè)備的接地帶進(jìn)行檢查；每季對(duì)辦公樓各重要機(jī)房?jī)?nèi)的配電柜及設(shè)備接地進(jìn)行檢查；保證所有機(jī)電設(shè)備、管道、構(gòu)架等金屬物接地良好；主樓側(cè)翼平臺(tái)的所有避雷設(shè)施完好： 接地電阻：w4Q。 弱電設(shè)備接地電阻：1Qo6.3設(shè)施設(shè)備日常維修服務(wù)書(shū)部位日常服務(wù)的服務(wù)要求（見(jiàn)表2）o2共用部位分部位日常保養(yǎng)、維修服務(wù)要求序號(hào)部位日常保養(yǎng)、維修服務(wù)要求部位日常保養(yǎng)、維修服務(wù)要求旋轉(zhuǎn)門(mén)、

34、自動(dòng)門(mén)、推拉窗玻璃無(wú)破碎，五金配件完好；門(mén)、窗開(kāi)閉靈活，密封性好、無(wú)異常聲響。墻表面粉刷無(wú)明顯剝落開(kāi)裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、樓內(nèi)墻面無(wú)遺缺，修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致。屋面排水溝、室內(nèi)室外排水管道應(yīng)保障排水暢通:發(fā)現(xiàn)有防水層屋頂、管道、排水溝氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)安排專(zhuān)項(xiàng)修理。道路、廣場(chǎng)、保持路面平整、無(wú)開(kāi)裂和松動(dòng)、無(wú)積水，客井、積水井不漫溢,地下車(chē)庫(kù)積水井、客井蓋無(wú)缺損。發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)修復(fù)。大堂應(yīng)有辦公樓示意圖、 單元標(biāo)牌及司牌； 樓層電梯廳、 地下車(chē)安全、引導(dǎo)標(biāo)庫(kù)、消防通道應(yīng)設(shè)有路標(biāo)及安全指示牌;危險(xiǎn)、隱患部位設(shè)置安25衛(wèi)

35、生間、茶水電梯廳避難層、平臺(tái)發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)。全防范警示標(biāo)志或維護(hù)設(shè)施，保證所有標(biāo)志、指示牌清晰完整,維護(hù)設(shè)施得當(dāng)。保持設(shè)施完好、正常，水龍頭及便池出水正常，不漏水，地漏暢通不堵塞。保持管道暢通與安全使用，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)及時(shí)修復(fù)。保持設(shè)備設(shè)施正常、電梯按鈕無(wú)缺損、標(biāo)示清晰完整，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)。保證避難設(shè)施無(wú)損壞、地面平整、密封性好、排水溝暢通無(wú)堵塞,龍頭出水正常、無(wú)滴漏現(xiàn)象；水管無(wú)堵塞，無(wú)漏水現(xiàn)象，花壇完綠地、化臺(tái)整。1 旋轉(zhuǎn)門(mén)、自動(dòng)門(mén)、推拉窗玻璃無(wú)破碎，五金配件完好；門(mén)、窗開(kāi)閉靈活，密封性好、無(wú)異常聲響。2 樓內(nèi)墻面墻表面粉刷無(wú)明顯剝落開(kāi)裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無(wú)遺缺，修補(bǔ)墻面的粉刷

36、層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致。3 屋頂、管道、排水溝屋面排水溝、室內(nèi)室外排水管道應(yīng)保障排水暢通：發(fā)現(xiàn)有防水層氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)安排專(zhuān)項(xiàng)修理。4 道路、廣場(chǎng)、地下車(chē)庫(kù)保持路面平整、無(wú)開(kāi)裂和松動(dòng)、無(wú)積水，窨井、積水井不漫溢，積水井、窨井蓋無(wú)缺損。發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)修復(fù)。5 安全、引導(dǎo)標(biāo)志大堂應(yīng)有辦公樓示意圖、單元標(biāo)牌及司牌；樓層電梯廳、地下車(chē)庫(kù)、消防通道應(yīng)設(shè)有路標(biāo)及安全指示牌；危險(xiǎn)、隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志或維護(hù)設(shè)施，保證所有標(biāo)志、指示牌清晰完整，維護(hù)設(shè)施得當(dāng)。6 衛(wèi)生間、茶水間保持設(shè)施完好、正常，水龍頭及便池出水正常，不漏水，地漏暢通不堵塞。保持管道

37、暢通與安全使用，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)及時(shí)修復(fù)。7 電梯廳保持設(shè)備設(shè)施正常、電梯按鈕無(wú)缺損、標(biāo)示清晰完整，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)。8 避難層、平臺(tái)保證避難設(shè)施無(wú)損壞、地面平整、密封性好、排水溝暢通無(wú)堵塞，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)。9 綠地、花臺(tái)龍頭出水正常、無(wú)滴漏現(xiàn)象；水管無(wú)堵塞，無(wú)漏水現(xiàn)象，花壇完整。10 4標(biāo)識(shí)管理10.1.1 辦公區(qū)域、公共區(qū)域及倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)指示性標(biāo)識(shí)（包括引導(dǎo)標(biāo)志和功能標(biāo)識(shí)，如：電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、門(mén)牌號(hào)、商務(wù)中心、問(wèn)詢(xún)處、男女廁所、消防用品、勞防用品、辦公用品、工具類(lèi)物資、有毒有害廢棄物存放點(diǎn)標(biāo)識(shí)等）。10.1.2 辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等設(shè)置警示性

38、標(biāo)識(shí)。10.1.3 應(yīng)考慮主要道路及停車(chē)場(chǎng)設(shè)施交通標(biāo)識(shí)，主要路口設(shè)路標(biāo)。10.1.4 配置并在適當(dāng)時(shí)使用“維修進(jìn)行中”、“小心地滑”等臨時(shí)性服務(wù)狀態(tài)標(biāo)識(shí)。10.1.5 標(biāo)識(shí)的圖形符號(hào)應(yīng)符合GB/T10001.1標(biāo)志用公共信息圖形符號(hào)第1部分：通用符號(hào)標(biāo)準(zhǔn)的要求。消防與安全標(biāo)識(shí)應(yīng)符合GB2894安全標(biāo)志、GB13495消防安全標(biāo)志的要求。各類(lèi)標(biāo)識(shí)的格式應(yīng)統(tǒng)一，懸掛（擺放）應(yīng)安全、正規(guī)、醒目、便利、協(xié)調(diào)、無(wú)涂改，文字規(guī)范。7秩序維護(hù)與安全服務(wù)7.1 公共秩序維護(hù)7.1.1 門(mén)衛(wèi)主出入口應(yīng)安排24小時(shí)值崗；對(duì)外來(lái)人員（施工、送貨、參觀等）實(shí)行進(jìn)出管理；對(duì)來(lái)訪客人用語(yǔ)規(guī)范，必要時(shí)引導(dǎo)至電梯廳或指定區(qū)域

39、；非辦公時(shí)間進(jìn)入辦公樓的人員應(yīng)實(shí)施詳細(xì)登記；對(duì)物品進(jìn)出實(shí)施分類(lèi)管理，實(shí)行大件物品進(jìn)出審驗(yàn)制度，拒絕危險(xiǎn)物品進(jìn)入。7.1.2 巡視明確巡視工作職責(zé)，規(guī)范巡視工作流程，制定相對(duì)固定的巡視路線。對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位、重點(diǎn)設(shè)備機(jī)房至少每3小時(shí)巡視一次并記錄。發(fā)現(xiàn)違法、違章行為應(yīng)及時(shí)制止；巡視應(yīng)使用巡更設(shè)備，在監(jiān)控中心保持巡更記錄。如無(wú)巡更設(shè)備，宜保持兩人一組進(jìn)行巡視；收到中央監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡視人員應(yīng)及時(shí)到達(dá)，并采取相應(yīng)措施；巡視中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內(nèi)的異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門(mén)并在現(xiàn)場(chǎng)采取必要措施，隨時(shí)準(zhǔn)備啟動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。7.1.3 監(jiān)控辦公樓的監(jiān)視監(jiān)控設(shè)施應(yīng)24小時(shí)開(kāi)通，保持完整的監(jiān)控記錄，保證

40、對(duì)辦公樓安全出入口、內(nèi)部重點(diǎn)區(qū)域的安全監(jiān)控、錄像及協(xié)助布警；監(jiān)控中心收到火情、險(xiǎn)情及其他異常情況報(bào)警信號(hào)后，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并安排保安人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行前期處理；監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持7天，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。保障治安電話暢通，接聽(tīng)及時(shí)（鈴響三聲內(nèi)宜接聽(tīng)）。7.1.4 停車(chē)管理根據(jù)辦公樓的情況設(shè)置行車(chē)指示標(biāo)志，規(guī)定車(chē)輛行駛路線，指定車(chē)輛停放區(qū)域，公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；保安人員應(yīng)對(duì)進(jìn)出辦公樓的各類(lèi)車(chē)輛進(jìn)行管理，維護(hù)交通秩序，保證車(chē)輛便于通行、易于停放；收費(fèi)管理的車(chē)庫(kù)應(yīng)24小時(shí)有專(zhuān)人管理；車(chē)輛停放有序，車(chē)庫(kù)場(chǎng)地每周清潔1次，無(wú)滲漏、無(wú)積水，通風(fēng)良好；無(wú)易燃、易爆等物品存放；車(chē)庫(kù)內(nèi)配置道

41、閘和監(jiān)視系統(tǒng)，地面、墻面按車(chē)輛道路行駛要求設(shè)立明顯指示牌和地標(biāo)，照明、消防器械配置齊全；非機(jī)動(dòng)車(chē)應(yīng)定點(diǎn)停放。7.1.5 突發(fā)公共事件處置依照上海市突發(fā)公共事件總體應(yīng)急預(yù)案的要求：制定物業(yè)突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案，并在物業(yè)辦公室、監(jiān)控中心、機(jī)房等處室內(nèi)懸掛，在每個(gè)樓層固定位置懸掛疏散示意圖及引路標(biāo)志，每年應(yīng)組織不少于1次的突發(fā)公共事件應(yīng)急演習(xí)；當(dāng)物業(yè)發(fā)生突發(fā)公共事件時(shí)，各崗位管理人員必須按規(guī)定實(shí)行崗位警戒，根據(jù)不同突發(fā)公共事件的現(xiàn)場(chǎng)情況應(yīng)變處理，在有關(guān)部門(mén)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)前，保證人身安全，減少財(cái)產(chǎn)損失，并全力協(xié)助政府部門(mén)處理相關(guān)事宜。7.2 安全管理7.2.1 消防管理應(yīng)建立健全消防管理制度，建立消防責(zé)任

42、制；明確專(zhuān)人維護(hù)、管理消防器材，保持其完好；辦公樓內(nèi)應(yīng)設(shè)置消防設(shè)施，保持消防通道暢通，辦公樓明顯位置設(shè)有消防設(shè)施平面示意圖；定期對(duì)消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，保持其完整、完好，能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險(xiǎn)栓及噴嘴外殼良好，壓力指示在區(qū)域線范圍內(nèi)，器材不超過(guò)有效期，各類(lèi)設(shè)備設(shè)施能正常運(yùn)行與使用；檢查記41H錄詳細(xì),如發(fā)現(xiàn)消防器材有異常情況，應(yīng)及時(shí)予以調(diào)換或報(bào)修;定期進(jìn)行消防宣傳和消防演習(xí)；對(duì)易燃易爆品設(shè)專(zhuān)人專(zhuān)區(qū)管理。7.2.2安全生產(chǎn)及災(zāi)害預(yù)防建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，普及燃?xì)?、燃油、電力的安全使用知識(shí)。城遇臺(tái)風(fēng)、暴雨或其他災(zāi)害性天氣的氣象或有關(guān)信息時(shí)，應(yīng)采取以下應(yīng)急

43、措q： 對(duì)設(shè)備機(jī)房、停車(chē)場(chǎng)、廣告牌、電線桿等露天設(shè)施的抗強(qiáng)風(fēng)能力進(jìn)行檢查和加N； 對(duì)集水井水泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢查，保證正常排澇； 對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通； 及時(shí)準(zhǔn)備必要的搶險(xiǎn)物資，安排值班人員進(jìn)行巡查。8環(huán)境保潔卜務(wù)8.1材質(zhì)清卜要求根據(jù)辦公樓面、鏡面和墻面的材質(zhì)，給出不同材質(zhì)的清潔要求（見(jiàn)表3T表3主要材質(zhì)清潔質(zhì)量要求t質(zhì)量要求大理石表面光亮、潔凈、接縫四周邊角無(wú)污垢。I花崗巖表面光亮、無(wú)污跡、接縫四周邊角無(wú)污垢。表面光亮、四周邊角無(wú)積灰、無(wú)污漬。光亮、無(wú)污跡。光潔、明亮、無(wú)污漬、無(wú)水跡。色澤均一、無(wú)褪色、無(wú)毛邊、柔軟、纖維成同一方向表面平整、色澤均一、無(wú)殘留物、無(wú)污漬

44、、無(wú)板結(jié)硬地面軟地面軟地面/口木制地板PVC板瓷磚地毯塑膠地墊I亞光絲紋不銹鋼表面色澤均一、無(wú)斑點(diǎn)、無(wú)擦痕、無(wú)污跡。金屬材質(zhì)拋光鏡面不銹鋼明亮、無(wú)擦痕、無(wú)印跡。亞光軋花不銹鋼色澤均一、無(wú)斑點(diǎn)、無(wú)擦痕、無(wú)污跡。鋁合金I表面光滑、潔凈、無(wú)斑點(diǎn)、無(wú)灰塵、無(wú)污跡玻璃卜吉凈明亮、通透性強(qiáng)、無(wú)劃痕、無(wú)水跡。墻紙無(wú)斑點(diǎn)、無(wú)污漬。其他材質(zhì)高密度板（復(fù)合色澤均一、無(wú)擦痕、無(wú)積灰、無(wú)污漬。»jO；無(wú)灰塵、無(wú)污流金箔面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污漬8.2部位清潔要求辦公樓不同部位的環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)要求（見(jiàn)表4）表4環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)要求項(xiàng)目服務(wù)要求地表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，地面干凈有光澤，無(wú)垃圾、雜物、走廊、門(mén)廳、灰

45、塵、污跡、劃痕等現(xiàn)象，保持地面材質(zhì)原貌。門(mén)框、窗框、窗臺(tái)、金屬大堂、電梯件表面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污漬、無(wú)絮狀物。旋轉(zhuǎn)門(mén)、門(mén)中軸、門(mén)框、門(mén)邊廳、樓梯或消縫部位光亮、無(wú)痕跡、無(wú)灰塵。旋轉(zhuǎn)門(mén)空調(diào)出風(fēng)口無(wú)灰塵、無(wú)污跡。門(mén)把防梯地面手干凈、無(wú)痕跡、定時(shí)消毒。樓梯扶手、欄保持干凈、無(wú)灰塵、光亮。窗框、窗臺(tái)、金屬件表面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污桿、窗臺(tái)、指漬、無(wú)絮狀物。指示牌、廣告牌無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)痕跡，金屬件表面光示牌亮，無(wú)痕跡。保持表面干凈，無(wú)灰塵、無(wú)污漬。報(bào)警器、火警通訊電話插座、滅火器表消防栓、消防，面冷亮、無(wú)灰半、無(wú)污跡C噴淋蓋、煙感器、喇叭無(wú)灰半、無(wú)污漬n監(jiān)捽箱、公共設(shè)施攝像頭、門(mén)警器表面光亮、無(wú)灰塵、

46、無(wú)斑點(diǎn)、無(wú)絮狀物。消防栓外表面光亮、無(wú)痕跡、無(wú)灰塵，內(nèi)側(cè)無(wú)灰塵、無(wú)污跡。天花板、風(fēng)目視無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)蜘蛛網(wǎng)，表面、接縫、角落、邊線等處無(wú)污漬、口、公共燈具無(wú)灰塵、無(wú)斑點(diǎn)。:內(nèi)或外走廊、樓梯窗玻璃、大堂門(mén)保持潔凈、光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)水跡廳、電梯廳玻璃;平臺(tái)、屋頂,無(wú)垃圾堆積。服務(wù)功能性保持干凈、整潔、無(wú)垃圾。熱水爐外殼應(yīng)無(wú)污跡、水漬。用房（如會(huì)議不銹鋼臺(tái)面無(wú)水跡、無(wú)污漬、無(wú)擦痕。不銹鋼水槽干凈、無(wú)斑點(diǎn)、無(wú)污跡室、接待室、無(wú)雜物、水垢，落水口無(wú)污垢。冷、熱水籠頭表面光亮、無(wú)污漬、無(wú)水垢。茶水間）下水道無(wú)異味、定期滴入消毒液。坐廁內(nèi)、小便池內(nèi)刷洗干凈、噴灑消毒，保持無(wú)異味、無(wú)污跡、無(wú)水漬、

47、,尢垃圾、尢枳水，鏡面保持光亮，尢水跡，面盆尢水銹。一石臺(tái)面尢水跡、無(wú)皂跡、無(wú)毛發(fā)，光潔明亮。潔具應(yīng)表面光潔、明亮、內(nèi)外側(cè)無(wú)污漬、無(wú)公共衛(wèi)生問(wèn)毛發(fā)、無(wú)異味、定時(shí)消毒。鏡子明凈、無(wú)水漬、無(wú)擦痕、鏡框邊緣無(wú)灰塵。廢物箱表面無(wú)污跡、無(wú)灰塵、無(wú)異味，定時(shí)消毒。外露水管連接處無(wú)堿性污垢，管道表面光亮、無(wú)灰塵。衛(wèi)生間內(nèi)保持空氣清新、無(wú)異味。保持地面無(wú)垃圾、無(wú)污垢；空氣流暢，無(wú)異味。車(chē)庫(kù)管道無(wú)積灰、無(wú)污垢。燈泡、燈管、指示燈明亮、無(wú)積灰。燈罩無(wú)積灰、無(wú)污跡。地面無(wú)積灰、地下車(chē)庫(kù)無(wú)積水。定位桿、減速條無(wú)積灰、無(wú)污垢。反光鏡干凈、明亮、無(wú)污跡、水漬。消防通道無(wú)灰塵、無(wú)污漬、無(wú)雜物。|垃圾收集垃圾收集點(diǎn)周?chē)孛鏌o(wú)

48、散落垃圾、無(wú)污水、無(wú)污跡、無(wú)異味、干凈整潔。轎廂壁無(wú)浮灰；不銹鋼表面光亮、無(wú)污跡。垂直升降電梯轎廂四壁光潔明亮，操作面板無(wú)污跡、無(wú)灰塵、無(wú)擦痕，保持空氣清新、無(wú)異味。自動(dòng)扶梯電梯轎廂踏步、階梯干凈、無(wú)灰塵、無(wú)污跡橡膠扶手保持色澤均一,無(wú)灰塵、無(wú)污漬、定時(shí)消毒，玻璃、不銹鋼外殼按表3相關(guān)條款的規(guī)定。廣場(chǎng)地面干凈。明溝無(wú)雜物，無(wú)積水。外圍通道地面應(yīng)保持暢通，無(wú)堆放雜物、無(wú)積灰、積水、無(wú)污跡、油漬、輪胎印，地面應(yīng)保持原色。各類(lèi)告廣場(chǎng)、停車(chē)示牌、照明燈具、欄桿、立柱、反光鏡等表面無(wú)積灰、無(wú)污垢、無(wú)污跡。場(chǎng)、綠地、花水池內(nèi)無(wú)漂浮物、無(wú)沉積雜物、無(wú)青苔、水保持清澈、無(wú)異味。辦公樓各臺(tái)、明溝,進(jìn)出口臺(tái)階地面

49、、地墊按表3相關(guān)條款的規(guī)定。綠地、花壇、隔離帶、周?chē)鸁o(wú)雜物、無(wú)積水。設(shè)備機(jī)房、管無(wú)串生死角、無(wú)應(yīng)圾堆積，無(wú)灰塵、目視無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)污漬、無(wú)水漬P'，目視潔凈、光亮、無(wú)污垢。表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，無(wú)污跡、外墻無(wú)灰塵、無(wú)劃痕。箱房封閉式專(zhuān)人管理，箱房循環(huán)保潔；整潔、干凈、無(wú)異味，滅害措施完垃圾箱房善。廢棄物收集箱外側(cè)表面光潔、無(wú)灰塵。廢棄物收集箱內(nèi)側(cè)干凈、無(wú)殘留物、無(wú)異味、定時(shí)消毒。廢充物及時(shí)收集，不滿溢。煙灰缸、垃圾桶無(wú)滿溢、無(wú)異味、無(wú)污跡、煙缸內(nèi)煙蒂不多于三支。桶消殺滅害.對(duì)通風(fēng)口、明溝、垃圾房噴灑藥水，安排滅蜂螂、老鼠。燈泡、燈管無(wú)灰塵。燈罩無(wú)灰塵、無(wú)污跡。其它裝飾件無(wú)灰塵、

50、光亮、無(wú)電器設(shè)施*污跡。開(kāi)關(guān)、插座、配電箱無(wú)灰塵、無(wú)污跡。外幕墻按表3相關(guān)要求。9綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù)9.1 綠花1放室內(nèi)綠化應(yīng)根據(jù)顧客的需要擺放，室內(nèi)綠化應(yīng)做到正常養(yǎng)護(hù)，及時(shí)更換，保持鮮艷。室內(nèi)綠化擺放要求（見(jiàn)表5）。表5室內(nèi)綠化擺放分項(xiàng)養(yǎng)護(hù)要求服務(wù)要求修剪、更安排室內(nèi)綠化修剪與鮮花擺放。換I葉片光澤、花朵鮮艷。士壤表層無(wú)雜物、無(wú)枯葉。整體造型應(yīng)所選綠化外觀力種的觀賞效果一致。葉子健壯，葉色正常，在正常的條件下不黃葉、不焦葉、不落葉。根據(jù)顧客需要或合同約定在公共部位擺放綠化，布局合理、均勻、擺放疏密有度。盆栽植物的色彩，形態(tài)和氣質(zhì)應(yīng)與空間大小、裝飾氛圍及功能相協(xié)調(diào)。光度、溫度、濕度的耐受程度適宜，觀賞性強(qiáng)、觀賞周期長(zhǎng)，管理選種方便。室內(nèi)盆栽應(yīng)選用無(wú)毒、無(wú)害、無(wú)味、園藝型肥料。存活率、造景、其他II修剪、施肥、病蟲(chóng)害控制。發(fā)現(xiàn)病變、蟲(chóng)害、枯萎肢及時(shí)更換。9.2 綠化養(yǎng)護(hù)室外綠化養(yǎng)護(hù)要求（見(jiàn)表6）。表6室外綠化養(yǎng)護(hù)分項(xiàng)養(yǎng)護(hù)要求項(xiàng)目服務(wù)要求一級(jí)綠化養(yǎng)護(hù)應(yīng)達(dá)到綠地或花壇內(nèi)各類(lèi)喬、灌、草等綠化存活劉0%。綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀保持常年完好植物群