廈門房地產(chǎn)市場分析報告

1、2011年1月廈門房地產(chǎn)市場分析報告一、樓市綜述樓市成交堅挺，調(diào)控施壓2011年1月，步入十二五規(guī)劃開局之年的第一個月份，房地產(chǎn)市場的外部環(huán)境略顯復雜。存款準備金率上調(diào)，再度發(fā)出了新年信貸政策趨緊的信號。而國務院發(fā)布“新國八條”，則開啟了第三輪地產(chǎn)調(diào)控的大幕，凸顯了中央調(diào)控樓市的決心和力度。幾乎同時，房產(chǎn)稅在上海和重慶正式試行，業(yè)界紛紛表示將影響房地產(chǎn)市場預期。2011年1月，正可謂“山雨欲來風滿樓”。受調(diào)控信息集中在下旬發(fā)布和政策效果延遲影響，1月的廈門樓市成交量依然較高，雖比上月有所下降，但比上年同期增加明顯。各樓盤成交熱情高漲，價格持續(xù)高位。島內(nèi)成交以大戶型高端客戶為主，島外以中小戶型自

2、住客戶為主，成交火熱，市場整體呈現(xiàn)供不應求的態(tài)勢。一方面是政策環(huán)境的趨緊，一方面是廈門樓市暫時的繼續(xù)火熱成交。政策與市場的爭鋒，誰能取勝？隨著春節(jié)淡季的到來，以及政策效力的發(fā)揮，市場的短時觀望在所難免，市場供需雙方都有可能做出保守選擇，廈門樓市或?qū)⒔?jīng)歷一波成交低迷。2011年1月廈門商品房成交數(shù)據(jù)2011年1月廈門市各物業(yè)成交面積二、環(huán)境解讀月末發(fā)力，“新國八條”開啟“政策年”2011年伊始，貨幣政策適度縮緊，新“國八條”拉開了“政策年”的序幕，“房產(chǎn)稅”、“限價房”等共同印證著房地產(chǎn)未來“高管控、高保障”的發(fā)展趨勢1. 經(jīng)濟環(huán)境通脹高企，金融縮緊貨幣政策由“適度寬松”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健”，金融環(huán)境適

3、度縮緊。2011年1月14日晚央行宣布,從2011年1月20日起,上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5%。此次上調(diào)預計可一次性凍結(jié)銀行體系流動性3,500億元左右。央行再調(diào)存款準備金率并達到歷史新高：大型金融機構(gòu)存款準備金率升至19%，中小型金融機構(gòu)升至15.5%。2010年12月，CPI指數(shù)4.6%,業(yè)內(nèi)分析1、2月份CPI或?qū)⑦_到5%加息壓力進一步加大。2. 國內(nèi)政策新國八條”出臺，拉開“政策年”序幕2011年1月26日晚，國務院常務會議發(fā)布本年度房地產(chǎn)宏觀調(diào)控新舉措，史上最“給力”的政策組合“新國八條”問世?！案吖芸亍壁厔葸M一步顯現(xiàn)，市場預期或?qū)⒏淖冃聡藯l基本內(nèi)容及影響分析城市年

4、輪觀點：“新國八條”在春節(jié)前發(fā)布，明確了2011年樓市調(diào)控的基調(diào)，同時也為2011年兩會埋下關注民生的主動表態(tài)?！靶聡藯l”相比2010年的“國十條”“國五條”更為深入和具體。政策涉及的面更廣，也更為嚴厲，表明了中央調(diào)控的決心，同時也抑制了消費者對樓市高企的信心?！靶聡藯l”進一步壓縮了投機性購房者，對改善型剛需購房者的影響也較大，誤傷在所難免，而對普通自住和高端購房者的影響則較小。由于春節(jié)往往是廈門樓市淡季，“新國八條”對樓市的影響在節(jié)后才能明顯顯現(xiàn)，就廈門目前的樓盤品質(zhì)和開發(fā)商品牌看，新房均價走低的可能性很小，但成交量在一定時間內(nèi)逐步減少并在較低水平運行的可能性大。如果兩會前后有新的配套政

5、策出臺和落實，廈門樓市成交低迷將有可能維持更長時間。跳出“新國八條”看，我國的房價問題是系統(tǒng)的社會問題，只有收入分配、稅制改革、經(jīng)濟發(fā)展模式等因素得到綜合調(diào)整，房價問題才能真正得以解決。3. 國內(nèi)政策“房產(chǎn)稅”落地，上海、重慶啟動試點1 月末，渝滬房產(chǎn)稅同時出臺，基調(diào)溫和，其長遠效果值得評估；但稅種出臺，意味著后期廣泛執(zhí)行的可能性，或?qū)⒃诙唐谟绊懯袌鲱A期。重慶和上海房產(chǎn)稅比較城市年輪觀點：重慶版房產(chǎn)稅注重對價格較高的高端住宅征稅，注重對純投資客群的征稅；重慶地產(chǎn)稅傾向物業(yè)稅的性質(zhì)，起征門檻高，征收范圍有限，整體基調(diào)較為溫和。上海版房產(chǎn)稅征稅對象為本地二套房和異地購房，征收范圍較廣，傾向于從抑制

6、需求的角度對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。4. 廈門動向“限價房”浮出，將分流購房需求島內(nèi)前埔和島外杏林將在年內(nèi)推出各1000套保障性商品房；其中杏北新城項目將在近期推出，價格在5000元/nf以內(nèi)。據(jù)了解，購買限價商品房的在8年內(nèi)不能在市場上進行交易。限價商品房申請條件：對申請人收入條件不做限制；要求申請人為廈門戶口，或夫妻雙方至少有一人戶口在廈門;無房產(chǎn)買賣記錄。短期影響：少量的保障性商品房短期內(nèi)對市場影響有限。 首批僅1000套房源面市，相對于龐大的剛性需求，僅是九牛一毛。 購房條件要求購房者有一方必須有廈門戶口，客群層面受限，但將主力滿足大學畢業(yè)留廈具有廈門戶口的白領階層。 保障性商品房戶型主要

7、為80-120褶兩房及三房，是市場的主力戶型需求，同時規(guī)定購房者須無房產(chǎn)買賣記錄，將使部分剛需購房者延后商品房購買計劃，選擇觀望是否有保障房機會。長期影響：影響購房計劃，沖擊中端樓盤 廈門持續(xù)的保障房供應，將影響住宅市場的供給和需求結(jié)構(gòu)，助力廈門商品房市場的高端化和普通剛性需求的保障化，助力“四高”趨勢的實現(xiàn)。 “高保障”將使部分符合本案的客群放棄或延緩購房計劃，觀望于保障房的機會。對島外以滿足剛需為主的中檔樓盤，形成較大的競爭和沖擊。三、月度回顧需求旺盛，島外剛需引領成交1 .樓市詳情供需：新房供應不足，存量房快速去化2011年1月廈門市住宅批準預售量較小，僅11.47萬平，為當月住宅銷售面

8、積的37%，市場呈現(xiàn)供不應求態(tài)勢。本月批準預售的樓盤中，廈航高郡、禾豐新景、皇家御城體量相對較大。廈航高郡、禾豐新景均在當月開盤，開盤認購達6-7成以上。多數(shù)房企選擇避開春節(jié)前夕申請預售，導致2011年1月住宅批準預售量明顯減少，市場以消化存量房源為主。綠苑新城、萬科？金域華府、禹洲、大學城、天湖等當月熱銷項目均為此前已批售大盤，目前均已去化7-8成，金域華府則已經(jīng)售磬，市場存量比較有限。1.1 、商品房：成交火熱，同比增四成2011年1月廈門市商品房共成交50.17萬平，比上年同期增加逾四成。其中，住宅交易面積同比增加約72%，非住宅交易增加約兩成，住宅成交套數(shù)占商品房的半數(shù)以上。進入201

9、1年，民間資本充盈和通貨膨脹致投資需求持續(xù)旺盛，受限購令影響，地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向商業(yè)、寫字樓等物業(yè)，推動廈門非住宅物業(yè)成交持續(xù)增長。典型樓盤：永建頂尚一一小戶SOHO三號樓開盤，開盤即告售罄。1.2 、住宅：需求旺盛，成交保持高位本月住宅市場延續(xù)了2010年第四季度的熱銷態(tài)勢，成交量30.63萬平，環(huán)比下跌5%，同比增加了7成，明顯高于2010年的月均銷量（20.59萬平/月）。成交量保持在較高水平。受2010年10-11月批準預售量較多影響，本月存量房源供應較為充足，加之近3個月來新出政策較少，市場信心不斷增強，供需兩旺下成交繼續(xù)活躍。本月主要以中端樓盤成交為主，整體的成交價格相對較低。1.3 、

10、區(qū)域：島外成交占7成，“島外時代”突顯2011年1月廈門市島外住宅成交套數(shù)約占全市的70%，成交面積約占全市的60%。島外保持成交主導地位。從區(qū)域上看，海滄區(qū)和湖里區(qū)引領全市住宅成交，兩區(qū)成交量占全市的比重過半。島內(nèi)各區(qū)成交套均面積在150褶/套以上，以高端客戶為主，島外成交的套均面積則在90到100裙/套之間，主力購買群體為自住剛需。2011年1月廈門市住宅成交分區(qū)情況1.4 、樓盤：島外中小戶型熱銷，剛需引領樓市成交廈門市2011年1月樓盤成交量排名注：紫金家園和環(huán)東海域火炬園配套住宅主要對內(nèi)發(fā)售。2011年1月，位于海滄區(qū)的綠苑新城成交508套，榮登全市暢銷樓盤榜首；湖里區(qū)紫金家園位居次

11、席，共成交240套，不過此為對內(nèi)銷售樓盤；天湖城本月完成銷售240套，排在第三位；禹洲環(huán)東國際完成銷售125套，位列第四?？傮w看來，島外海滄、同安、集美等區(qū)域的中小戶型大盤成為本月成交主導；成交量前十的樓盤套數(shù)占全市套數(shù)的60%左右，成交向熱銷大盤集中明顯；本月的暢銷樓盤多為存量房源，熱賣日久，形象漸臻成熟，產(chǎn)品和品牌優(yōu)勢是其成交暢旺的主要原因。2、樓盤動態(tài)2.1 、樓盤動態(tài)島內(nèi)小戶型樓盤集中面世，總價低，引發(fā)市場廣泛關注；新政驟降，豪宅客戶集中簽約。 融景灣一一低調(diào)開盤，悄悄賣房？湖邊水庫片區(qū)的大戶豪宅（約2201tf戶型）融景灣于月初低調(diào)開賣，均價26000元/m2,僅在中山路設臨時售樓處

12、，面向高端市場和老客戶，一期項目已然悄悄賣出六成。 永建頂尚一一SOHOM靡，一期售罄？在住宅受調(diào)控限制較多的情況下，主打SOHO、公、商業(yè)的永建頂尚試推一期3齦，主打30褶左右挑高3.6米產(chǎn)品，精裝均價約18000元/褶，開盤火爆搶購，備受年輕白領熱捧。 水晶apple二期小戶住宅，再續(xù)日光?繼一期項目熱銷后，水晶apple二期于1月21日開盤，均價約16000元/褶。開盤當日基本售罄，僅余少量低層，力證小戶型住宅的市場認可度。禾豐新景一一島內(nèi)小戶，認購過半？1月23日開盤的禾豐新景同樣以60-90m2中小戶型為主，推售當日已認購過半，均價約18000元/褶。世茂湖濱首府一一新政驟降，集中簽

13、約？受月末“新國八條”影響，世茂湖濱首府組織客戶集中簽約，以求規(guī)避新政影響。2.2、樓盤動態(tài)島外新盤頻推，高性價比樓盤熱銷，島外大盤氣象初顯；新政影響初現(xiàn)，橡樹灣開盤受冷。 綠苑新城一一交通利好，有推即罄？受海滄大橋西引橋開通等利好影響，1月初海投旗下樓盤綠苑新城銷售火熱，連續(xù)多日占據(jù)樓盤銷量榜首，銷售均價約8000元/ 廈航高郡開盤首日，售逾八成？經(jīng)過長達一年的宣傳儲客，1月15日，同安新盤廈航高郡推出一期樓盤，其中5.7米挑高戶型占70%贈送面積大，均價8300元/平，開盤首日認購超過八成。 華潤橡樹灣一一英倫學府，集美大盤雛形展現(xiàn)？1月8日，集美新盤華潤橡樹灣開放售樓處，主打英倫和學府風格；29日，橡樹灣全面開盤，推230套準現(xiàn)房，均價10500元/平，受春節(jié)和新政影響，市場反應平淡。不過集美大盤云集，區(qū)域發(fā)展后勁十足。 中洲濱海城實景示范區(qū)公開，同安大盤初露崢嶸？號稱廈門第一大盤的中洲濱海城1月23日公開實景示范區(qū)、營銷中心和樣板房，島外大盤氣象逐漸顯現(xiàn)。四、后市展望短期觀望難免，房價下行“火候不夠”1. 政策走勢2011年必然是“政策年”，對地產(chǎn)的“高管控”和住房問題的“高保障”將使房地產(chǎn)政策環(huán)境難以恢復寬松。2. 市場需求新政抑制了投資和部分改善性需求，而限價房也將使部分購房者延緩購房計劃，市場需求的觀