《房地產(chǎn)估價(jià)》第七章假設(shè)開發(fā)法

1、房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第七章 假設(shè)開發(fā)法主要內(nèi)容主要內(nèi)容一、假設(shè)開發(fā)法的基本原理一、假設(shè)開發(fā)法的基本原理二、假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式二、假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式三、假設(shè)開發(fā)法的注意事項(xiàng)三、假設(shè)開發(fā)法的注意事項(xiàng)四、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟和內(nèi)容四、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟和內(nèi)容 五、應(yīng)用舉例五、應(yīng)用舉例第七章第七章 假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法 一、假設(shè)開發(fā)法的基本原理一、假設(shè)開發(fā)法的基本原理 （一）假設(shè)開發(fā)法的稱呼（一）假設(shè)開發(fā)法的稱呼 假設(shè)開發(fā)法，又稱剩余法、預(yù)期開發(fā)法、凈余估價(jià)法、余值法或倒算法假設(shè)開發(fā)法，又稱剩余法、預(yù)期開發(fā)法、凈余估價(jià)法、余值法或倒算法（成本法的倒算）。（成本法的倒算）。 英文名稱為：英文名稱為

2、：Hypothetical Development Method Residual Method。 （二）假設(shè)開發(fā)法的概念（二）假設(shè)開發(fā)法的概念 假設(shè)開發(fā)法，是將估價(jià)對(duì)象方地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值，扣除其預(yù)期的正假設(shè)開發(fā)法，是將估價(jià)對(duì)象方地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值，扣除其預(yù)期的正常開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金及開發(fā)利潤(rùn)，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)來確定估價(jià)常開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金及開發(fā)利潤(rùn)，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)來確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。 （三）假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)（三）假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù) 假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，其基本思想、理論依據(jù)，為效用假設(shè)開發(fā)法是一種科

3、學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，其基本思想、理論依據(jù)，為效用價(jià)值論及成本價(jià)值論和供求價(jià)值論。價(jià)值論及成本價(jià)值論和供求價(jià)值論。 假如我是一個(gè)方地產(chǎn)開發(fā)商，現(xiàn)有一塊可供開發(fā)利用的土地，我將愿意以假如我是一個(gè)方地產(chǎn)開發(fā)商，現(xiàn)有一塊可供開發(fā)利用的土地，我將愿意以多高的價(jià)格購(gòu)買它呢？它等于樓價(jià)減去建筑費(fèi)、設(shè)計(jì)等專業(yè)費(fèi)用以及利息、多高的價(jià)格購(gòu)買它呢？它等于樓價(jià)減去建筑費(fèi)、設(shè)計(jì)等專業(yè)費(fèi)用以及利息、利潤(rùn)和稅費(fèi)等之后所剩的余額。利潤(rùn)和稅費(fèi)等之后所剩的余額。 由上可以看到，假設(shè)開發(fā)法實(shí)際是適用新建房地產(chǎn)成本法的倒算法。由上可以看到，假設(shè)開發(fā)法實(shí)際是適用新建房地產(chǎn)成本法的倒算法。 由于假設(shè)開發(fā)法較粗糙由于假設(shè)開發(fā)法較粗糙,不過，

4、當(dāng)估價(jià)對(duì)具潛在的開發(fā)價(jià)值時(shí)，假設(shè)開發(fā)法不過，當(dāng)估價(jià)對(duì)具潛在的開發(fā)價(jià)值時(shí)，假設(shè)開發(fā)法幾乎是是唯一實(shí)用的估價(jià)。幾乎是是唯一實(shí)用的估價(jià)。 （四）假設(shè)開發(fā)法適用的條件和對(duì)象（四）假設(shè)開發(fā)法適用的條件和對(duì)象 假設(shè)開發(fā)法主要適用于有開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，但對(duì)假設(shè)開發(fā)法主要適用于有開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，但對(duì)于有規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，但尚未明確的土地，很難采用假于有規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，但尚未明確的土地，很難采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)。其適用于：設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)。其適用于： 1.待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià) 2.僅將土地或舊房地產(chǎn)整理成可供直接建筑的土地時(shí)的被僅將土地或舊房地產(chǎn)整理成可

5、供直接建筑的土地時(shí)的被整理土地或舊房地產(chǎn)的估價(jià)整理土地或舊房地產(chǎn)的估價(jià) 3.具有裝修改造潛力的舊房地產(chǎn)的估價(jià)具有裝修改造潛力的舊房地產(chǎn)的估價(jià) 4.現(xiàn)有新舊房地中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估現(xiàn)有新舊房地中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估 5.假設(shè)開發(fā)法還大量用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估，是迄今為假設(shè)開發(fā)法還大量用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估，是迄今為止用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估的一種最常用的方法。止用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估的一種最常用的方法。 （1）確定投資者試圖獲得的擬開發(fā)場(chǎng)地的最高價(jià)格。）確定投資者試圖獲得的擬開發(fā)場(chǎng)地的最高價(jià)格。 （2）確定開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)。確定預(yù)期利潤(rùn)時(shí)，假設(shè)開）確定開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)。確定預(yù)期利潤(rùn)時(shí)，假設(shè)開發(fā)場(chǎng)地已經(jīng)按

6、一定價(jià)格購(gòu)買，即場(chǎng)地的購(gòu)置費(fèi)被看成已知發(fā)場(chǎng)地已經(jīng)按一定價(jià)格購(gòu)買，即場(chǎng)地的購(gòu)置費(fèi)被看成已知費(fèi)用。費(fèi)用。 （3）確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用（此時(shí)場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)視）確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用（此時(shí)場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)視為已知費(fèi)用）。為已知費(fèi)用）。 二、假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式二、假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式 （一）適用于預(yù)期售價(jià)的理論公式（一）適用于預(yù)期售價(jià)的理論公式 VA（BC） 式中，式中，V表示購(gòu)置開發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格，表示購(gòu)置開發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格，A表示開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期建成后的售表示開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期建成后的售價(jià)，價(jià)，B表示開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期的開發(fā)費(fèi)用，表示開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期的開發(fā)費(fèi)用，C表示開發(fā)利潤(rùn)。表示開發(fā)利潤(rùn)。 （二）適用于預(yù)期租金的理論公

7、式（二）適用于預(yù)期租金的理論公式 當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目建成后出租情形下的假設(shè)開發(fā)法的理論公式為：當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目建成后出租情形下的假設(shè)開發(fā)法的理論公式為： VVc-(B+C) Vca/r 式中，式中，V表示購(gòu)置開發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格，表示購(gòu)置開發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格，Vc表示開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期建成后的表示開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期建成后的“資本化價(jià)值資本化價(jià)值”（Capitalized Value），），B表示開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期的開發(fā)表示開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期的開發(fā)費(fèi)用，費(fèi)用，C表示開發(fā)利潤(rùn)，表示開發(fā)利潤(rùn)，a表示開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期建成后每年的平均純收表示開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期建成后每年的平均純收益（平均純租金），益（平均純租金），r表示資本化率（預(yù)期的投資收益率）。表示資本化率

8、（預(yù)期的投資收益率）。 （三）一個(gè)較具體的計(jì)算公式（三）一個(gè)較具體的計(jì)算公式 地價(jià)樓價(jià)建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)用利息銷售費(fèi)用稅費(fèi)開發(fā)商地價(jià)樓價(jià)建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)用利息銷售費(fèi)用稅費(fèi)開發(fā)商利潤(rùn)利潤(rùn) 三、假設(shè)開發(fā)法的注意事項(xiàng)三、假設(shè)開發(fā)法的注意事項(xiàng) 在現(xiàn)實(shí)估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，結(jié)果的可靠性取決于下面在現(xiàn)實(shí)估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，結(jié)果的可靠性取決于下面兩個(gè)預(yù)測(cè)：兩個(gè)預(yù)測(cè)： 1是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地假設(shè)了土地的最佳開發(fā)利用方式。地假設(shè)了土地的最佳開發(fā)利用方式。 2是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求關(guān)系，正確地判斷了未是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤?/p>

9、地產(chǎn)市場(chǎng)行情或供求關(guān)系，正確地判斷了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。 3.假設(shè)開發(fā)法有靜態(tài)方式及動(dòng)態(tài)方式的不同，動(dòng)態(tài)方式由于考慮假設(shè)開發(fā)法有靜態(tài)方式及動(dòng)態(tài)方式的不同，動(dòng)態(tài)方式由于考慮了資金時(shí)間價(jià)值，故其估算結(jié)果較為精確。了資金時(shí)間價(jià)值，故其估算結(jié)果較為精確。 4.在實(shí)際估價(jià)中還要求有一個(gè)相應(yīng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境來保證：在實(shí)際估價(jià)中還要求有一個(gè)相應(yīng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境來保證： 要有一個(gè)明朗、開放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策。要有一個(gè)明朗、開放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策。 要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)。要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)。 要有一個(gè)完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù)。要有一個(gè)完整

10、、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù)。 要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資與交易的稅費(fèi)清要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資與交易的稅費(fèi)清單。單。 要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給計(jì)劃。要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給計(jì)劃。 四、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟和內(nèi)容四、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟和內(nèi)容 （一）弄清待建筑土地的基本情況（一）弄清待建筑土地的基本情況 1弄清土地位置。包括如下三個(gè)層次：弄清土地位置。包括如下三個(gè)層次： （1）土地所在的城市的性質(zhì)；）土地所在的城市的性質(zhì)； （2）土地所在的地區(qū)的性質(zhì)；）土地所在的地區(qū)的性質(zhì)； （3）具體的坐落狀態(tài)。為選擇最佳的土地用途服務(wù)。）具體的坐落狀態(tài)。

11、為選擇最佳的土地用途服務(wù)。 2弄清土地面積大小、形狀、平整情況、地質(zhì)狀態(tài)、基礎(chǔ)設(shè)施弄清土地面積大小、形狀、平整情況、地質(zhì)狀態(tài)、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度等。為設(shè)計(jì)建筑費(fèi)用等服務(wù)。通達(dá)程度等。為設(shè)計(jì)建筑費(fèi)用等服務(wù)。 3弄清政府的規(guī)劃限制。為設(shè)計(jì)建筑物的布局、規(guī)模、體型等弄清政府的規(guī)劃限制。為設(shè)計(jì)建筑物的布局、規(guī)模、體型等服務(wù)。服務(wù)。 4弄清將擁有的土地權(quán)利。為預(yù)估未來的售價(jià)、租金水平等服弄清將擁有的土地權(quán)利。為預(yù)估未來的售價(jià)、租金水平等服務(wù)。務(wù)。 （二）選擇最佳的開發(fā)利用方式（二）選擇最佳的開發(fā)利用方式 這包括用途的確定，建筑容積率、覆蓋率、建筑式樣、建筑裝修這包括用途的確定，建筑容積率、覆蓋率、建筑式樣

12、、建筑裝修檔次等的確定。其中最重要的是要選擇最佳的土地用途。檔次等的確定。其中最重要的是要選擇最佳的土地用途。 （三）估計(jì)建設(shè)期（三）估計(jì)建設(shè)期 估計(jì)建設(shè)期的主要目的是把握建筑物的完成時(shí)間，為推測(cè)建筑物估計(jì)建設(shè)期的主要目的是把握建筑物的完成時(shí)間，為推測(cè)建筑物完成時(shí)的售價(jià)、租金、建筑費(fèi)等的投入，利息的負(fù)擔(dān)，以及各項(xiàng)完成時(shí)的售價(jià)、租金、建筑費(fèi)等的投入，利息的負(fù)擔(dān)，以及各項(xiàng)收與支出的貼現(xiàn)計(jì)算等服務(wù)。收與支出的貼現(xiàn)計(jì)算等服務(wù)。 （四）推測(cè)未來的樓價(jià)（四）推測(cè)未來的樓價(jià) 1.對(duì)于出售性的，推測(cè)未來樓價(jià)的方法通?？梢圆捎檬袌?chǎng)比較法對(duì)于出售性的，推測(cè)未來樓價(jià)的方法通?？梢圆捎檬袌?chǎng)比較法與長(zhǎng)期趨勢(shì)預(yù)測(cè)法相結(jié)合

13、的方法。與長(zhǎng)期趨勢(shì)預(yù)測(cè)法相結(jié)合的方法。 2.對(duì)于租賃性的房地產(chǎn)，如寫字樓，其未來樓價(jià)的推測(cè)可先推測(cè)對(duì)于租賃性的房地產(chǎn)，如寫字樓，其未來樓價(jià)的推測(cè)可先推測(cè)其租金水平，再采用收益法或購(gòu)買年法將租金轉(zhuǎn)化為價(jià)格。其租金水平，再采用收益法或購(gòu)買年法將租金轉(zhuǎn)化為價(jià)格。 （五）估算建筑費(fèi)以及專業(yè)費(fèi)用、利息、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)和開發(fā)（五）估算建筑費(fèi)以及專業(yè)費(fèi)用、利息、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)和開發(fā)商利潤(rùn)商利潤(rùn) 1.建筑費(fèi)可采用比較法來估算。建筑費(fèi)可采用比較法來估算。 2.專業(yè)費(fèi)用一般根據(jù)建筑費(fèi)的一定比率估算。專業(yè)費(fèi)用一般根據(jù)建筑費(fèi)的一定比率估算。 3.利息利息=(地價(jià)地價(jià)+建筑費(fèi)建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用)*比率比率 估算利

14、息須把握下列估算利息須把握下列4個(gè)要點(diǎn)：個(gè)要點(diǎn)： 計(jì)算基礎(chǔ)。計(jì)算基礎(chǔ)。 利息率。利息率。 計(jì)算期。均勻投入時(shí)，計(jì)算期可為建設(shè)期的一半；不均勻投入計(jì)算期。均勻投入時(shí)，計(jì)算期可為建設(shè)期的一半；不均勻投入時(shí)，就在分別計(jì)算。時(shí)，就在分別計(jì)算。 計(jì)算方法。有單利和復(fù)利兩種。計(jì)算方法。有單利和復(fù)利兩種。 4.稅費(fèi)稅費(fèi)=樓價(jià)樓價(jià)*比率比率 5.開發(fā)商利潤(rùn)開發(fā)商利潤(rùn) 利潤(rùn)利潤(rùn)=（地價(jià)（地價(jià)+建筑費(fèi)建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）專業(yè)費(fèi)）*比率比率 利潤(rùn)利潤(rùn)=樓價(jià)樓價(jià)*比率比率 （六）進(jìn)行具體計(jì)算（六）進(jìn)行具體計(jì)算 靜態(tài)方式；靜態(tài)方式； 動(dòng)態(tài)方式。動(dòng)態(tài)方式。 （七）決定估價(jià)額（七）決定估價(jià)額 根據(jù)計(jì)算結(jié)果，并可參考其他方面（最

15、后決定出根據(jù)計(jì)算結(jié)果，并可參考其他方面（最后決定出估價(jià)額。估價(jià)額。 五、運(yùn)用舉例五、運(yùn)用舉例 作業(yè)作業(yè)6： 復(fù)習(xí)思考復(fù)習(xí)思考 1何謂假設(shè)開發(fā)法？何謂假設(shè)開發(fā)法？ 2假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是什么？假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是什么？ 3假設(shè)開發(fā)法適用的條件和對(duì)象是什么？假設(shè)開發(fā)法適用的條件和對(duì)象是什么？ 4適用于預(yù)期售價(jià)的假設(shè)開發(fā)法公式為何？適用于預(yù)期售價(jià)的假設(shè)開發(fā)法公式為何？ 5適用于預(yù)期租金的假設(shè)開發(fā)法公式為何？適用于預(yù)期租金的假設(shè)開發(fā)法公式為何？ 6適用于生地變熟地轉(zhuǎn)讓的假設(shè)開發(fā)法公式為何？適用于生地變熟地轉(zhuǎn)讓的假設(shè)開發(fā)法公式為何？ 7適用于毛地變熟地轉(zhuǎn)讓的假設(shè)開發(fā)法公式為何？適用于毛地變熟地轉(zhuǎn)讓的假設(shè)開發(fā)法公式為何？ 8適用于建造房屋出售的假設(shè)開發(fā)法公式為何？適用于建造房屋出售的假設(shè)開發(fā)法公式為何？ 9適用于舊房裝修改造為新房