XX花園(巴黎城)物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)方案

1、通盈首都花園（巴黎城）物業(yè)管理方案：一、世邦魏理仕公司將對(duì)通盈首都花園 （巴黎城）項(xiàng)目進(jìn)行分區(qū)管理，共分為寫字樓、公寓、 商場(chǎng)、車庫(kù)及外圍公共區(qū)域五個(gè)部分。、人員架構(gòu)部門人數(shù)備注總經(jīng)辦G.M. Office物業(yè)總經(jīng)理（港職）G.M.(H.K)1人物業(yè)副經(jīng)理（港職）D.M.(H.K)1人行政秘書Secretary1人物業(yè)部Property Dept.物業(yè)經(jīng)理Pty. Mgr.1人物業(yè)主任Pty. Officer4人物業(yè)助理Pty.Assista nt24人郵件室分發(fā)員Maili ng Clerk2人電梯駕駛?cè)藛T（臨時(shí)工）Lift Operator4人保安部Security Dept.保安經(jīng)理Se

2、curity Man ager1人保安主任Sec. Officer1人消防主任Fire Service Officer1人內(nèi)保人員Patrollers12人消防監(jiān)控員FireMai nCon trolRec、Control8人工程部Tech ni cal Dept.工程經(jīng)理Tech. Man ager1人文員Clerk1人值班工程師Duty Officer4人值班臺(tái)Duty Clerk4人工程主管Tech. Officer3人工程領(lǐng)班Tech. Supervisor8人工程技工Tech ni cia n65人庫(kù)管員Stock Keeper2人人事/行政部HR & Admi n. Dep

3、t.人事/行政經(jīng)理Personnel/Admin. Mgr.1人人事助理1Personner Assista nt1人行政助理兼米購(gòu)Admin. Assista nt2人財(cái)務(wù)部:Finan cial Dept.財(cái)務(wù)經(jīng)理Acco unts Man ager1人會(huì)計(jì)Acco unts Clerk1人出納Cashier2人車場(chǎng)管理Car Park Mgt.車場(chǎng)主任Car Park Officer1人停車場(chǎng)管理員（臨時(shí)工）Car Park Mgt. Staff20人合計(jì)Total:仃6人工作日考慮為每周七天，管理人員工作時(shí)間為早8:00-晚6:00，周六及周日有管理人員輪流值班。做到365天24小時(shí)不

4、間斷服務(wù)。在非辦公時(shí)間由值班經(jīng)理負(fù)責(zé)全面管理工作。三、空調(diào)供應(yīng)時(shí)間:供應(yīng)部位供應(yīng)日期供應(yīng)時(shí)間備注寫字樓部分周一至周六 V08:00-18:00商場(chǎng)部分周一至周日10:00-22:00公寓部分周一至周日24小時(shí)提供四、保安：保安人員24小時(shí)不間斷巡邏，并嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度，原則上寫字樓、商場(chǎng)、公寓內(nèi)部為內(nèi)保人員負(fù)責(zé)，外圍及地下車庫(kù)巡視由外聘保安公司負(fù)責(zé)。五、保潔：原則上以外聘外潔為主，為配合治安管理部門的相關(guān)規(guī)定，公寓內(nèi)部的保潔工作由公司正式員工負(fù)責(zé)。六、客戶服務(wù)：項(xiàng)目 24小時(shí)設(shè)有總值負(fù)責(zé)全面的管理工作，正常辦公時(shí)間由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。七、 停車場(chǎng)管理：建議停車場(chǎng)24小時(shí)開放，為滿足公寓、寫字樓、

5、商場(chǎng)、訪客及運(yùn)貨的不同需要，大致可分為以下幾種租金方式：時(shí)租車位：不固定停放時(shí)間；月租車位：（固定車位）；月租車位：（車位不固定）；月租車位：（每天12小時(shí)）；卸貨車位：第一小時(shí)免費(fèi)提供車位，以后每小時(shí)收取10元人民幣；建議月租車位的租金為 100美元/月；時(shí)租車位3-5元人民幣/小時(shí)。八、財(cái)務(wù)管理:商場(chǎng)、車庫(kù)及外圍公共區(qū)域五財(cái)務(wù)收費(fèi)及管理采用分別記帳的方式，共分為寫字樓、公寓、 個(gè)部分記帳。九、預(yù)算：本項(xiàng)目的預(yù)算以年為結(jié)算周期，每年的1月1日至12月31日為一個(gè)預(yù)算年度，我司會(huì)于每年9月底之前提交下一年度的預(yù)算。以我司的管理經(jīng)驗(yàn)參考市場(chǎng)同等水平的物業(yè)的價(jià)格，我司建議通盈首都花園（巴黎城）項(xiàng)目

6、的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下:項(xiàng)目名稱建議價(jià)格取費(fèi)單位備注寫字樓部分美元/月/GFA公寓部分:3美元/月/GFA商場(chǎng)部分5美元/月/GFA現(xiàn)將各分項(xiàng)工作的管理方案詳述如下:物業(yè)管理事務(wù)：物業(yè)管理處對(duì)首都花園的日常物業(yè)管理事務(wù)，按照物管工作手冊(cè)規(guī)范運(yùn)作。如下表：工作內(nèi)容處理用戶申報(bào)、投訴；巡視、檢查、解決處理、走訪、回訪、跟蹤監(jiān)督、學(xué) 習(xí)、培訓(xùn)、檔案管理。工作標(biāo)準(zhǔn)跟蹤監(jiān)督日常：2遍/天;巡 視日常：2遍/天;走 訪2-3 次 /月;回 訪處理率：100% ;回訪記錄100% ；檢查內(nèi)容檢查項(xiàng)目1裝修巡視2投訴接待3違章檢查4外觀檢查處理方 法1、記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，收集業(yè)主的反饋意見(jiàn)；2、對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的

7、問(wèn)題，分類進(jìn)行處理：1）填寫意見(jiàn)轉(zhuǎn)呈表；2）發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫巡視記錄，聯(lián)系工程部維修；3）即時(shí)解決輕微不合格項(xiàng)目；4）發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行；5）發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格，填寫糾正措施報(bào)告；考核標(biāo)準(zhǔn)平時(shí)日檢、周檢、月檢按國(guó)際化考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國(guó)家建設(shè)部對(duì)“全國(guó)城市 物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)機(jī)電設(shè)備運(yùn)行與保養(yǎng)：公用設(shè)施和機(jī)電設(shè)備運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)按照機(jī)電設(shè)備工作管理規(guī)定 規(guī)范運(yùn)行。如下表：1運(yùn)行組值班：保障供水、供電等正常運(yùn)作并做好記錄； 巡視：巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況，做好記錄； 秩序：搞好設(shè)備房物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。2維修組負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記

8、錄； 定期清潔所管設(shè)備和設(shè)備房；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。3檢杳項(xiàng)目低壓配電柜；變壓器；水泵；水池；防盜監(jiān)控系統(tǒng)；火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)； 消防栓；疏散出口指示燈；煙、溫感系統(tǒng)；干粉滅火器。4處理方法按照國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)工程部 經(jīng)理并提出糾正措施。5考核標(biāo)準(zhǔn)日常周檢、月檢考核按國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)，年終考核按國(guó)家“優(yōu)秀示范物業(yè)管 理園區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)考核日常維修養(yǎng)護(hù)：公用設(shè)施維修、保養(yǎng)運(yùn)作均按照維修工作管理規(guī)定規(guī)范運(yùn)作。如下表:工作安排處理用戶申報(bào)、投訴；巡視；跟蹤監(jiān)督；學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、檔案管理、走訪、回 訪、24小時(shí)機(jī)電設(shè)備正常運(yùn)行主要工作房屋主體室內(nèi)：小

9、修30分鐘，一般故障2小時(shí)，較難故障不超過(guò)8小時(shí)，特殊情況 3天內(nèi)；48小時(shí)跟蹤檢查；墻面：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題按原樣及時(shí)修復(fù)，每年全面檢查一次，3-4年全面修補(bǔ)刷漆一次；天臺(tái)：每年全面檢查一次，每年雨季前檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及 時(shí)修補(bǔ)；公共設(shè)施污水系統(tǒng)：每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)；道路車場(chǎng)：每天檢查一遍，隨壞隨修；供水、電、氣：每月細(xì)檢一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)；公共照明：每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)；檢查內(nèi)容處理方法檢杳 項(xiàng)目地基基礎(chǔ)、墻體、防水層、水池、消防設(shè)施、標(biāo)示牌、上下水 管、設(shè)備房、清潔設(shè)備；處理 方法對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)工程部經(jīng)理并提 出糾正措施?？己藰?biāo)準(zhǔn)平時(shí)日檢、周檢

10、、月檢按國(guó)際化考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國(guó)家建設(shè)部對(duì)“全國(guó)城市 物業(yè)管理優(yōu)秀示范園區(qū)”的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)治安、消防、車輛管理：按照保安工作手冊(cè)、規(guī)范運(yùn)作。如下表:工作安排定崗 檢杳園區(qū)進(jìn)出門岡、大堂岡、消防控制中心24小時(shí)值班；流動(dòng) 巡杳消防設(shè)施、內(nèi)保巡視：1遍/2小時(shí)； 安檢及路面車輛運(yùn)行：24小時(shí)值班； 車輛保管：24小時(shí)值班；突發(fā)事件：3分鐘內(nèi)保安員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；學(xué)習(xí) 訓(xùn)練學(xué)習(xí)法規(guī)：1次/周；訓(xùn)練：前期2次/周、正常期間1次/周;演示培訓(xùn)：1次/周；檢查內(nèi)容及 處理方法檢查 項(xiàng)目查可疑人員和外來(lái)人員； 查違章停車、違章裝修； 查室外施工、搭建情況； 查高空拋物，亂扔垃圾現(xiàn)象； 查破壞綠化、占用綠地現(xiàn)象；

11、協(xié)查漏水、漏電現(xiàn)象； 協(xié)查房屋本體設(shè)施和公共設(shè)施情況。處理 方法對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)保安部經(jīng)理并提 出糾正措施?？己藰?biāo)準(zhǔn)平時(shí)日檢、周檢、月檢按國(guó)際化考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國(guó)家建設(shè)部對(duì)“全國(guó)城市 物業(yè)管理優(yōu)秀示范園區(qū)”的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)清潔保潔管理：按照物業(yè)清潔工作手冊(cè)規(guī)范運(yùn)行。如下表:工作安排地面清掃；垃圾清運(yùn)；噴藥；工作內(nèi)容道路清潔2次/天；每周用水沖刷一次；保潔10小時(shí)/天;消殺1遍/季度；垃圾清運(yùn)清運(yùn)2遍/天;園區(qū)清潔2 次 /天;檢查內(nèi)容處理方法檢查項(xiàng)目馬路、人行道、綠化地；崗?fù)?；垃圾箱、站；園區(qū)路燈；宣 傳欄、標(biāo)示。處理方法對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)清潔部經(jīng)理

12、并 提出糾正措施?？己藰?biāo)準(zhǔn)平時(shí)日檢、周檢、月檢按國(guó)際化考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按照國(guó)家建設(shè)部對(duì)“全國(guó)城 市物業(yè)管理優(yōu)秀示范園區(qū)”的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)房屋維修管理方案:房屋外立面完好、整潔、無(wú)臟損和妨礙市容觀瞻現(xiàn)象，外裝修色彩、材料協(xié)調(diào)一致，風(fēng)格統(tǒng)。提供全面物業(yè)保養(yǎng)管理，進(jìn)行預(yù)防性維修，有效維護(hù)及提高物業(yè)及其配套設(shè)施的使用年限，降低管理成本。房屋維修若涉及建筑主體結(jié)構(gòu)、管線主系統(tǒng)、園區(qū)整體形象或涉及公共安全，必須有完整的開工報(bào)告、計(jì)劃工程時(shí)限、工程預(yù)算書和工作記錄，履行安全技術(shù)交底手續(xù)和工程質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)，決算書經(jīng)過(guò)審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)符合審計(jì)要求，有完整的竣工報(bào)告和完善的保修制度，有工程資料存檔備查。 房屋緊急維修當(dāng)時(shí)

13、通知當(dāng)時(shí)維修，其它維修 2 小時(shí)內(nèi)維修，有詳細(xì)維修記錄。 標(biāo)牌號(hào)碼清楚并公示于明顯位置，設(shè)有引路方向平面圖及標(biāo)志。 房屋檔案、資料管理完善，有清晰的目錄可供查閱并有專人負(fù)責(zé)管理。公有設(shè)備管理方案：公用設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，設(shè)備臺(tái)帳記錄清晰明確，管理完善，可以保證隨時(shí)查閱。 各工種技術(shù)及操作人員經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)后持證上崗，有嚴(yán)格的工作操作規(guī)程。 設(shè)備良好，運(yùn)行正常，有詳盡的設(shè)備運(yùn)行記錄和保養(yǎng)檢修制度，有短期和長(zhǎng)期的維修計(jì)劃， 無(wú)事故隱患。有衛(wèi)電力供應(yīng)無(wú)特別情況， 24 小時(shí)保障足夠供應(yīng)，電壓波動(dòng)在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)。 生活用水（高壓水泵及其它相關(guān)設(shè)施、設(shè)備） 有嚴(yán)密的管理措施及相應(yīng)的水消毒措施， 生許

14、可證，操作人員有健康許可證，水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。 所有公共設(shè)備定期養(yǎng)護(hù)、清潔， 做到外觀整潔、內(nèi)部完好。公共設(shè)施管理方案：公共配套服務(wù)設(shè)施完好，并按原計(jì)劃用途充分使用、維護(hù)、定期清潔。 園區(qū)內(nèi)公共標(biāo)牌、水牌統(tǒng)一配置完善，設(shè)計(jì)、制作符合園區(qū)的整體形象。 配套服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)有明顯指示，指示牌美觀整齊、布置有序。 公共照明設(shè)備設(shè)施齊全，運(yùn)行正常，損壞后更換及時(shí)。 道路暢通，無(wú)占用或做他它用，地面平整，無(wú)損壞、崩缺。 污水排放暢通，排水溝道無(wú)積水、無(wú)異味。危險(xiǎn)部位有明顯警告標(biāo)志，有完善的防范措施。 公用設(shè)施維護(hù)做到提前通知、現(xiàn)場(chǎng)警示，并提供足夠防范措施。綠化服務(wù)管理方案：綠化有專人養(yǎng)護(hù)和管理，無(wú)損壞、踐踏現(xiàn)象

15、，無(wú)病蟲害及枯死現(xiàn)象。對(duì)綠地、花木等定期澆 水、施肥、除蟲、修剪。 盡可能保證盆栽外觀整潔，無(wú)泥塵、無(wú)異味及有害物質(zhì)及害蟲、盆栽底部有接水盤。環(huán)境衛(wèi)生管理方案：園區(qū)內(nèi)公共地方有明顯標(biāo)志及配套設(shè)施。 環(huán)衛(wèi)設(shè)施完善， 設(shè)有垃圾箱等保潔設(shè)施。 保潔設(shè)施 外觀整潔，標(biāo)志統(tǒng)一。垃圾袋裝處理，一天清理兩次至三次，所有垃圾有指定丟棄位置。 道路、綠地、公用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭、塑料袋及其它廢棄物。雪后及時(shí)掃凈道路和樓間積雪，雨后及時(shí)清理積水及污染、淤積。 無(wú)違法、違章臨時(shí)建筑及搭建物。無(wú)亂堆、亂放、亂貼、亂畫、和亂掛現(xiàn)象。 所有公共地面、墻面提供有針對(duì)性處理保養(yǎng)、清潔服務(wù)，保持整潔、美觀。處理、保養(yǎng)程序 完善， 步驟清晰，符合相關(guān)操作標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)地面或其它位置進(jìn)行定期打蠟或定期結(jié)晶、拋光等 處理，保證表面平整、均勻，無(wú)明顯殘留。保潔設(shè)備整潔無(wú)破損，按用途及保潔部位不同有明確分類。保安秩序管理方案：管理范圍內(nèi)實(shí)行 24 小時(shí)保安值班巡邏制度，對(duì)所有設(shè)備、設(shè)施不間斷監(jiān)控保護(hù)，對(duì)所有人 員進(jìn)出進(jìn)行有效管理，對(duì)區(qū)域內(nèi)安全重要部位及重點(diǎn)防護(hù)部分進(jìn)行定時(shí)巡視及定崗保護(hù)。 高度危險(xiǎn)品禁止進(jìn)入管理范圍內(nèi)， 日常工作中需使用的易燃、 易爆品在區(qū)域內(nèi)存量不應(yīng)超過(guò) 一個(gè)工作日的消耗量， 且進(jìn)出有嚴(yán)格申請(qǐng)審批程序， 進(jìn)出時(shí)間、 路線均有詳細(xì)管理規(guī)定及記 錄，并有相應(yīng)應(yīng)急措施。管理人員值勤均著易