新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務風險及防范

1、新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務風險及防范胡文哲 2011 年 10 月 28 日隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化調(diào)整， 近年來國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量增長迅速， 涉及的產(chǎn)業(yè)除傳統(tǒng)工業(yè)制造業(yè)外， 還有綠色能源、電子信息、生物醫(yī)藥、現(xiàn)代服務業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)。蓬勃興起、發(fā)展迅速的新興產(chǎn)業(yè)代表著未 來的發(fā)展方向，因此產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為諸多新興產(chǎn)業(yè)的 “聚集地 ”自然成為了各家商業(yè)銀行積極介入的熱點。但是， 園區(qū)的政府背景增加了其市場化、商業(yè)化運作的復雜性，入駐園區(qū)的新興產(chǎn)業(yè)主體的生命周期、產(chǎn)品周期、供銷鏈條、成本收益等不被銀行熟知并了解，此外，為享受園區(qū)優(yōu)惠政策大部分企業(yè)以新建企 業(yè)身份進駐園區(qū)， “孵化 ”概念濃厚，使得園區(qū)信貸投放利益與風

2、險共存，因此商業(yè)銀行在信貸支持園區(qū)建 設時對風險的識別和防范就十分關鍵。現(xiàn)階段銀行的業(yè)務品種很難對接園區(qū)的資金需求和還款來源，銀行業(yè)務存在較多的風險點。由于對新興產(chǎn)業(yè)還缺乏足夠的了解， 加之傳統(tǒng)銀行業(yè)務品種較難對接日趨旺盛的新興產(chǎn)業(yè)需求， 因此， 園區(qū)逐漸成為各家銀行介入新興產(chǎn)業(yè)市場的平臺?，F(xiàn)階段傳統(tǒng)單一的銀行業(yè)務品種很難對接園區(qū)自身建設 的多環(huán)節(jié)多主體的資金需求和還款來源，加之園區(qū)政府背景下非完全市場化、商業(yè)化的運作方式，使得銀 行介入園區(qū)業(yè)務存在較多風險點。園區(qū)經(jīng)營及效益風險。 近年來， 各地興建的各類園區(qū)數(shù)目較多， 一部分是把原有的工業(yè)園區(qū)進行整合， 如相鄰的合并，改善、擴建為新的園區(qū)；

3、還有一部分是完全新建的園區(qū)。前者占比較大。園區(qū)的先天條件、 后期開發(fā)建設規(guī)劃、招商進度、經(jīng)營效益等決定了銀行園區(qū)貸款投放的效益和安全。而目前大部分具備產(chǎn) 業(yè)集群效應的園區(qū)還處于開發(fā)建設時期，多數(shù)只見規(guī)劃不見效益。在原有老園區(qū)基礎上整合擴建的園區(qū)， 其產(chǎn)權、利益關系還比較混亂。有些區(qū)域的經(jīng)濟環(huán)境、產(chǎn)業(yè)集群條件還不成熟，存在應景抓住一個產(chǎn)行業(yè) 主題就盲目圈地開發(fā)的現(xiàn)象。此外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)濃厚的政府背景所造成的園區(qū)建設經(jīng)營中非完全市場化、商 業(yè)化運作等現(xiàn)狀，增加了銀行介入園區(qū)業(yè)務的難度。由于一些地方政府對園區(qū)規(guī)劃、建設進度、招商引資 能力等非常關注，并對園區(qū)的建設績效考核到區(qū)域政府領導班子，因此，部分銀

4、行對園區(qū)進行融資支持時 主要考慮與區(qū)域政府的戰(zhàn)略合作關系而對于園區(qū)本身的經(jīng)營效益等方面考慮不足。還款來源及資金監(jiān)管風險。從土地整理、基礎設施建設到招商引資、入駐商戶經(jīng)營，再到產(chǎn)生經(jīng)濟效 益，園區(qū)建設的各環(huán)節(jié)緊緊相扣，密切相關，整個園區(qū)形成產(chǎn)業(yè)集群效應需要較長時間。目前銀行開展的 最常見的園區(qū)業(yè)務有土地整理、基礎設施貸款兩類，均是對園區(qū)前期開發(fā)需求的支持，其還款來源是園區(qū) 土地出讓收入返還，而對其他環(huán)節(jié)的業(yè)務沒有全面展開。在園區(qū)招商引資壓力凸顯的情況下，為長遠的稅 收、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效益考慮，一些園區(qū)會對部分優(yōu)勢入園企業(yè)讓出部分土地出讓收益，甚至出現(xiàn) “零地價 ”的個 別情況，這導致銀行雖仍按園區(qū)土地

5、出讓收益測算貸款的覆蓋程度，但實際還款來源已逐漸轉(zhuǎn)向園區(qū)長遠 稅收效益，期限的拉長增加了貸款的風險。而多數(shù)銀行對于需求日漸旺盛的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、法人按揭等園 區(qū)中商業(yè)化運作、 涉及經(jīng)營創(chuàng)稅主體的業(yè)務尚未全面開展， 進一步增加了業(yè)務的系統(tǒng)風險和資金監(jiān)管風險。目前來看，銀行未能全面介入園區(qū)后期業(yè)務的主要原因有：一是傳統(tǒng)的銀行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務是針對住 宅和商業(yè)用途的商品房開發(fā)的，缺少針對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務品種。二是為享受園區(qū)優(yōu)惠政策，入園企業(yè) 一般為在園區(qū)新注冊成立的公司，故缺少資金積累，財務報表也較為簡單，導致銀行對其還款能力的判斷 缺少充足的依據(jù)，加之新興產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營周期、現(xiàn)金流狀況等特點不同于傳統(tǒng)產(chǎn)

6、業(yè)被銀行熟知。因此，對于 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)法人按揭業(yè)務而言，銀行要做到對每個按揭法人把經(jīng)營資金及時歸集到專戶進行監(jiān)管較困難。三 是園區(qū)中按揭主體的產(chǎn)業(yè)分布較分散，規(guī)模大小參差不齊，按揭業(yè)務筆數(shù)多、單筆金額小，將加大銀行業(yè) 務成本和風險。四是目前國內(nèi)從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)開發(fā)商數(shù)量較少，銀行對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的實力和具體 地產(chǎn)項目的設計標準與體量等缺少系統(tǒng)數(shù)據(jù)指標和專業(yè)評估經(jīng)驗，準確判斷其是否能夠保證建筑質(zhì)量和竣 工交付效率，并吸引足夠多高品質(zhì)客戶落戶園區(qū)經(jīng)營比較困難。擔保風險。為控制風險，增加還款保障，對于園區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和法人按揭業(yè)務，商業(yè)銀行一般傾向采用房地產(chǎn)抵押擔保方式，其中法人按揭業(yè)務擔保方案一般也

7、為：開發(fā)商階段性擔保，產(chǎn)權證取得后變更 為房地產(chǎn)抵押擔保。但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)所在土地為工業(yè)、研發(fā)、倉儲用途，同類用地的出讓價值較低；地上房產(chǎn) 也為園區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃或根據(jù)入園企業(yè)發(fā)展需求所建，因此，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價值認定不能簡單、直接體現(xiàn)在市場 交易的變現(xiàn)價值上，而更多地體現(xiàn)在區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟中園區(qū)集群效應產(chǎn)生的稅收貢獻和其資源的稀缺性。不 易量化的變現(xiàn)價值，導致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投入雖多但被認可的可變現(xiàn)能力并不足。銀行要了解園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局及運作方式，優(yōu)選支持對象，并創(chuàng)新業(yè)務品種，降低系統(tǒng)風險。針對現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要特點和風險類型，筆者建議商業(yè)銀行在開展園區(qū)業(yè)務時，從以下幾方面做 好風險防范工作：（一）了解目標園區(qū)的規(guī)

8、劃、產(chǎn)行業(yè)布局及其經(jīng)營運作方式，加強與區(qū)域政府的溝通合作，借助政府 考核評價信息和園區(qū)招商意向、稅收效益指標完成情況等，優(yōu)選支持對象。目前各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設和經(jīng)營盡管各有特色，但具體分析來看，主要不外乎土地出讓和地產(chǎn)開發(fā)、 經(jīng)營這兩種。前者是園區(qū)開發(fā)建設主體進行土地整理、基礎設施建設達到出讓條件后，將園區(qū)土地招拍掛 出售給入園企業(yè)（包括地產(chǎn)開發(fā)商）使用；后者是園區(qū)開發(fā)建設主體設計開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)樓盤后，并不出讓 園區(qū)資產(chǎn)，而是通過提升園區(qū)附加值，滿足招商入駐企業(yè)需求和園區(qū)配套服務需求，把園區(qū)土地及房產(chǎn)作 為自身固定資產(chǎn)經(jīng)營，以獲取長期、穩(wěn)定的稅收、經(jīng)營效益。兩種經(jīng)營方式下，區(qū)域政府對開發(fā)建設和入

9、駐企業(yè)都有明確的稅收效益考核標準。因此，對于商業(yè)銀行來說，園區(qū)不同經(jīng)營方式下資金需求不同，還款來源也不同，銀行介入園區(qū)業(yè)務 的前提是，必須借助區(qū)域政府了解園區(qū)的規(guī)劃及經(jīng)營運作模式，選準拓展主體和時機，根據(jù)實際市場需求 及風險狀況，創(chuàng)新并靈活運用多種金融產(chǎn)品對園區(qū)不同開發(fā)建設階段的不同利益主體和收益進行有效對接， 以把握園區(qū)資產(chǎn)和還款來源，降低風險。（二）盡快創(chuàng)新并完善園區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、法人按揭等信貸業(yè)務品種，降低系統(tǒng)風險；慎重選擇地產(chǎn) 樓盤和按揭主體，并通過限定按揭業(yè)務單筆金額下限和某地產(chǎn)項目整體融資總額上限來把控按揭風險。園區(qū)土地整理、基礎設施、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、法人按揭等業(yè)務密切相關：園區(qū)土地

10、整理、基礎設施完成 后（招拍掛）給地產(chǎn)開發(fā)商（或園區(qū)自己）開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，然后租售給招商進駐企業(yè)。因此，商業(yè)銀行如 果能夠從前期開發(fā)建設到后期經(jīng)營都介入園區(qū)業(yè)務，則可以實現(xiàn)資金的封閉管理，更好地把握園區(qū)整體綜 合收益（包括土地出讓返還、地產(chǎn)租售、稅收及豐富的產(chǎn)行業(yè)客戶資源等），有效控制風險的同時實現(xiàn)與園區(qū)長期共享合作產(chǎn)業(yè)資源的目的。隨著銀行房地產(chǎn)業(yè)務的內(nèi)涵和外延不斷豐富和擴大，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)配套于特定產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商引資， 是為提升園區(qū)附加值、促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展服務的，具有穩(wěn)定的受眾，業(yè)態(tài)豐富，發(fā)展前景看好，因此， 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務可以參照住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務來辦理。具體來說：首先，對于法人按揭業(yè)務

11、，銀行要根 據(jù)具體開發(fā)商所建樓盤體量大小測算整個樓盤的最高按揭需求，然后設定銀行介入的目標比例來確定某樓 盤在銀行按揭總額的上限，以降低集中度、分散風險。其次，園區(qū)的產(chǎn)行業(yè)主題和招商門檻決定了進駐企 業(yè)的行業(yè)集中度和規(guī)模實力。因此，選擇優(yōu)勢園區(qū)是銀行開展業(yè)務的重要前提。對于按揭主體的選擇，除 了依托園區(qū)產(chǎn)行業(yè)規(guī)劃定位、準入門檻外，銀行要對主體產(chǎn)業(yè)情況、自身經(jīng)營及現(xiàn)金流情況進行調(diào)查了解 和具體測算。建議銀行限定單筆金額下限，從而篩掉大部分規(guī)模實力弱小的小企業(yè)，降低業(yè)務成本和交易 風險。（三）以落實園區(qū)資產(chǎn)抵押擔保為前提，采取多種擔保措施，增加還款保障。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是產(chǎn)業(yè)投入的一部分，作為園區(qū)核心資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，其價值更多地體現(xiàn)在園區(qū)在區(qū)域產(chǎn)業(yè) 發(fā)展中的地位和作用，以及產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)、資源集中所帶來的區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、旺盛的稅收資源以及園區(qū)資 源的稀缺性。對于園區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的最終和最大受益人園區(qū)（或區(qū)域政府）來說，園區(qū)資產(chǎn)是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展 的重要資源。商業(yè)銀行辦理園區(qū)業(yè)務應以落實足值、合法、有效的園區(qū)資產(chǎn)抵押擔保為前提，如園區(qū)土地整理、基 礎設施業(yè)務應落實園區(qū)土地抵押擔保；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、法人按揭業(yè)務要落實項目土地及房產(chǎn)抵押擔保。在 此基礎上，還要通過追加擔保、開發(fā)商回購等多種措施，增加還款保障。目前，一些園區(qū)已經(jīng)陸續(xù)組建成