“一保一控”政策背景下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究(一)

1、“一保一控 政策背景下的房地產(chǎn)業(yè)開展研究 一 摘要在未來一段時(shí)期，我國經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn) “一保一控 的宏觀調(diào)控目標(biāo)， 擴(kuò)大內(nèi)需是關(guān)鍵。國際經(jīng)驗(yàn)說明，每一次的房價(jià)大幅度下降，都可能 伴隨著消費(fèi)的停滯和經(jīng)濟(jì)的衰退。政府的宏觀調(diào)控，既要有利于防止 房價(jià)大幅上漲帶來泡沫，也要防止房地產(chǎn)市場的過度波動對宏觀經(jīng)濟(jì) 穩(wěn)定的沖擊。因此，防止我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn) “大落 ，應(yīng)包含在 “一保一 控宏調(diào)政策的內(nèi)容之中。 關(guān)鍵詞房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控理性調(diào)整制度調(diào)整 近兩年來，在中央政府針對國內(nèi)流動性過?？赡芤l(fā)的經(jīng)濟(jì)過熱而采 取的緊縮型宏觀調(diào)控政策和針對房地產(chǎn)市場引發(fā)的資產(chǎn)價(jià)格泡沫而采 取的一系列調(diào)整措施的共同作用下，國內(nèi)房地產(chǎn)市

2、場的政策環(huán)境和市 場形勢都發(fā)生了較大的變化。應(yīng)該說，中央政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控 是必要的，而且是及時(shí)的，效果也是正面的，并且已經(jīng)初見成效。進(jìn) 入 2021 年下半年，在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢趨于復(fù)雜化的情況下，中央將宏 觀調(diào)控政策的基調(diào)從 “兩防調(diào)整為“一保一控。2021年9月 16日，央 行公布 “兩率即貸款利率和存款準(zhǔn)備金率 下調(diào)，意味著緊縮的貨幣 政策信號開始轉(zhuǎn)向。在此背景下，我國房地產(chǎn)業(yè)開展何去何從，在 “一 保一控的宏調(diào)政策中面臨著什么樣的選擇，值得研究。 一、防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn) “大落 ， 有利于 “一保一控 宏調(diào)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 近兩年來，由于受全球的流動性過剩的影響，我國的宏觀經(jīng)濟(jì)面臨著 復(fù)雜

3、多變的調(diào)控環(huán)境，宏調(diào)目標(biāo)也經(jīng)歷了從 2007 年初的“一防防止 經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)向過熱到 2021 年初的“兩防防止經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)向過熱和 防止通貨膨脹，再到 2021年下半年的 “一保一控 保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn) 定增長和控制通貨膨脹 。應(yīng)該說，無論是“一防，以及“兩防，還是“一 保一控，都與房地產(chǎn)業(yè)的開展有著非常密切的關(guān)系。首先，從“一保 來分析，要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長， 保持房地產(chǎn)業(yè)的 持續(xù)穩(wěn)定很重要。研究說明，我國近年來 GDP取得兩位數(shù)的增長，都 與投資和出口的拉動關(guān)系很大。2007年GDP增長11.9%,其中投資占 GDP的比例為42%。在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的投資是一個(gè)重要的 指標(biāo),既影響政

4、府的根底設(shè)施投資,又影響到企業(yè)的投資意愿。一般 而言,房地產(chǎn)業(yè)的快速開展促進(jìn)了建筑投資的增長,帶動相關(guān)部門就 業(yè)的增加,因而會促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。然而,一旦房價(jià)急劇下滑,私人消 費(fèi)和住宅投資將受到嚴(yán)重沖擊,從而對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生不利影響。 從興旺國家房地產(chǎn)周期的經(jīng)驗(yàn)來看,歷次的房價(jià)調(diào)整、房價(jià)大幅度下 降,都可能伴隨著消費(fèi)的停滯和經(jīng)濟(jì)的衰退。以美國為例,自 2005 年 以來,美國房價(jià)進(jìn)入下降通道,且降幅不斷加大,影響到居民的消費(fèi) 和經(jīng)濟(jì)增長,結(jié)果導(dǎo)致次貸危機(jī)。 2007 年 2 月次貸危機(jī)開始浮出水面, 后不斷加深,終至爆發(fā)華爾街金融危機(jī), 2021年 9月 1 5日,雷曼兄弟、 美林證券、AIG保險(xiǎn)公

5、司均出問題，弓I至全球性金融震蕩。歐洲委員會 在 2005年的一份季度報(bào)告中考察了歐元區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格周期和消費(fèi)周 期的相關(guān)性,結(jié)果顯示,西班牙、芬蘭、愛爾蘭、法國、荷蘭和葡萄牙的房地產(chǎn)價(jià)格和消費(fèi)周期的相關(guān)系數(shù)大于 0.7，這說明，房地產(chǎn)市場價(jià)格的下降將可能嚴(yán)重影響到居民消費(fèi)。從我國的情況來看，實(shí)證資料說明，1998年以來，我國GDP增長和房 價(jià)、地價(jià)的相關(guān)系數(shù)高達(dá) 85.27%和 79.38%。因此，要保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn) 定增長，實(shí)現(xiàn) “一保的宏觀目標(biāo)，就要防止我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn) “大落， 從而影響到消費(fèi)和投資意愿，進(jìn)而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退。其次，從“一控來分析，保持房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定與控制通貨膨脹并不矛盾，

6、相反，在“通貨膨脹時(shí)代 ，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定甚至略有上漲， 可以穩(wěn)定居 民的消費(fèi)預(yù)期， 不至于走向 “滯脹。房產(chǎn)既是用來解決住房需求的消費(fèi) 品，同時(shí)也具有投資屬性。在通貨膨脹的情況下，資產(chǎn)的名義價(jià)格傾 向于上升。此外，由于買房與租房作為滿足住房需求的兩種方式，兩 者存在一定替代關(guān)系。在通貨膨脹的情況下，名義工資的提升雖然不 能直接地有力推高房價(jià)，卻有利于推高租金。美國在第二次石油危機(jī) 期間通貨膨脹形勢最為嚴(yán)峻，CPI上升13%，與此同時(shí)房價(jià)卻未有大幅 度下跌，仍然保持增速為正，在通貨膨脹最為嚴(yán)重的19791980年間， 房價(jià)依然有 10%的漲幅。此外，從理論上來看， 在“通貨膨脹時(shí)代 ，實(shí)際貸款利

7、率的變化將會改 變房地產(chǎn)的供求關(guān)系，從而帶來房價(jià)的上漲。通脹率的上升與房價(jià)漲 幅上升之間的關(guān)系，源于名義抵押貸款利率的下降，也即意味著購房 人支付能力的上升。 通脹率的上升同時(shí)也意味著綜合生活本錢的上升， 從而會帶動租金價(jià)格的上漲，因此會加大房地產(chǎn)的投資吸引力和購房 需求。購房需求的上升，改變了房地產(chǎn)市場原有的供求關(guān)系，從而引 發(fā)了房價(jià)的上漲。二、我國房地產(chǎn)業(yè)目前已進(jìn)入深度調(diào)整期 統(tǒng)計(jì)說明，我國房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)連續(xù) 9 個(gè)月下滑，從 2007 年 11月的 106.59下跌到 2021年8月的 101.78，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入深 度調(diào)整期,其主要表現(xiàn)為 :1.2021 年以來商品住房銷售

8、面積同比出現(xiàn)較大的負(fù)增長。國家發(fā)改委?2021年17月商品住房銷售情況?報(bào)告顯示，2021年17月，全 國商品住房銷售面積同比下降 10.8%，增幅同比下降 37.2 個(gè)百分點(diǎn)， 創(chuàng)下 2005 年以來最低點(diǎn)。2. 局部城市房價(jià)出現(xiàn)連續(xù)的環(huán)比下降現(xiàn)象。 根據(jù)國家開展改革委、 國家 統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，全國房屋銷售均價(jià)同比漲幅連續(xù) 7個(gè)月下降，從 2021 年 1 月的 11.3%降至 8月份的 5.3%，環(huán)比漲幅連續(xù) 8個(gè)月處于較低的 水平， 8月份環(huán)比下降 0.1%。局部城市房價(jià)出現(xiàn)連續(xù)的環(huán)比下降現(xiàn)象，8 月份，新建住房銷售價(jià)格環(huán)比價(jià)格下降的城市有 25 個(gè)，其中降幅較 大的城市有：昆明 -3.

9、1%、廣州 -2.6%、大理 -1.2%、深圳 -1.1%和石家莊 -0.7%，深圳和廣州還出現(xiàn)較大的同比跌幅 -4. 1 %和-3.3%。據(jù)觀察， 房價(jià)的下跌比統(tǒng)計(jì)的還要嚴(yán)重，比方按照深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)統(tǒng)計(jì) 口徑， 8 月份住宅價(jià)格相對于 2月份已經(jīng)下跌了 30%。3. 個(gè)人房貸增速減慢。人民銀行統(tǒng)計(jì)顯示， 2021 年上半年全國個(gè)人按 揭貸款同比增長 1.9%，增幅同比下降 54.7 個(gè)百分點(diǎn)，與 2007 年全年 相比下降 86.5 個(gè)百分點(diǎn)，與 2021年一季度相比回落 14.7 個(gè)百分點(diǎn)。 這說明，受調(diào)控政策影響以及人們對未來市場預(yù)期的調(diào)整，購房意向 下降，今年 8 月份的金融統(tǒng)計(jì)

10、數(shù)據(jù)也顯示居民戶的貸款延續(xù)了二季度 以來同比下降的趨勢，說明住房消費(fèi)依舊低迷。4局部城市土地出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。受緊縮性貨幣政策、IPO融資政策和房 地產(chǎn)市場觀望的共同影響， 局部城市土地供給出現(xiàn)冷場， 北京、杭州、 南京、福州、深圳、成都等城市出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象。武漢市 2021 年 5 月份共推出 10幅住宅用地， 6幅流拍，其它 4 幅以底價(jià)成交。 5.區(qū)域市場普遍出現(xiàn)成交萎縮現(xiàn)象， 一線城市銷量下跌， 價(jià)格漲幅放緩 甚至下跌。在珠三角，廣州和深圳都出現(xiàn)了價(jià)格的大幅下跌。尤其是 深圳的房價(jià)，據(jù)深圳國土資源和房產(chǎn)管理局公布的 ?2021年17月深 圳房地產(chǎn)市場分析報(bào)告?顯示， 2021 年 2 月

11、以來深圳房價(jià)連續(xù)五個(gè)月 出現(xiàn)下降，根本回落到 2007 年初的水平， 2021 年 17 月深圳新建住 房銷售面積及二手房成交面積同比銳減 53.2%及 69.8%， 2021 年前 7 個(gè)月的總住宅銷售面積僅相當(dāng)于去年的 1/3。廣州市 2021年 17 月份 住宅銷售面積也下降了 40%。在長三角， 上海的房價(jià)相對穩(wěn)定， 但是， 2021年 1 5月份銷售面積下降近 20%。杭州 1 5月份平均成交面積 同比下降約 25%，房價(jià)也有松動的跡象。在環(huán)渤海地區(qū)，區(qū)域重點(diǎn)城 市成交量都有較大萎縮， 2021 年 1 8 月北京一手房成交面積同比下降 45%，天津同比下降 25.7%。我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入的 “深度調(diào)整期 會持續(xù)多久，將取決于宏觀經(jīng)濟(jì)和 社會環(huán)境的變化以及房地產(chǎn)市場內(nèi)部各方的調(diào)整和適應(yīng)能力。我們認(rèn) 為， “深度調(diào)整是必要的，但 “深度調(diào)整 可分為“理性調(diào)整和“非理性 調(diào)整。所謂“理性調(diào)整 ，是指房價(jià)、地價(jià)合理的