租賃合同法律法規(guī)

1、租賃合同法律知識(shí)租賃合同法律知識(shí)廣東國龍律師事務(wù)所廣東國龍律師事務(wù)所 賀文斌賀文斌 合伙人合伙人 律師律師20142014年年1111月月n一、租賃合同的概念和特征：一、租賃合同的概念和特征：n（一）租賃合同的概念：租賃合同是出租（一）租賃合同的概念：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。人支付租金的合同。 n（二）租賃合同的特征：（二）租賃合同的特征：n1.租賃合同是轉(zhuǎn)移租賃物使用收益權(quán)的租賃合同是轉(zhuǎn)移租賃物使用收益權(quán)的合同合同 n2.租賃合同是雙務(wù)、有償合同租賃合同是雙務(wù)、有償合同 n3.租賃合同是諾成合同租賃合同是諾成合同

2、 二、二、 租賃合同的訂立租賃合同的訂立n1、租賃合同的當(dāng)事人、租賃合同的當(dāng)事人n2、租賃合同的條款：租賃物的名稱、數(shù)、租賃合同的條款：租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。限和方式、租賃物維修等條款。 n3、租賃合同的形式：租賃期限六個(gè)月以、租賃合同的形式：租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。用書面形式的，視為不定期租賃。 n4.租賃合同的期限租賃合同的期限n租賃期限不得超過租賃期限不得超過二十年二十年。超過二十。超過二十年的，超過部分無效。

3、租賃期間屆滿，當(dāng)年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。 n當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為能確定的，視為不定期租賃不定期租賃。當(dāng)事人可以。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。合理期限之前通知承租人。 n租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提

4、出異議的，原租賃合同物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期不定期。 三、租賃合同的效力三、租賃合同的效力n（一）出租人的權(quán)利義務(wù)（一）出租人的權(quán)利義務(wù)n1、交付租賃物并保持租賃物符合約定用途、交付租賃物并保持租賃物符合約定用途的義務(wù)；的義務(wù)；n合同法合同法 n216：出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付：出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。定的用途。 n2、租賃物和租賃權(quán)的瑕疵擔(dān)保義務(wù)；、租賃物和租賃權(quán)的瑕疵擔(dān)保義務(wù)；n228：因第三人主張權(quán)利，致使承租人：因第三人主張權(quán)利，致

5、使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。以要求減少租金或者不支付租金。 n第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。知出租人。 n3、維修租賃物的義務(wù)、維修租賃物的義務(wù)n220：出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但：出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。當(dāng)事人另有約定的除外。 221：承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出：承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租務(wù)的，

6、承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。（二）承租人義務(wù)（二）承租人義務(wù)n1、支付租金的義務(wù)；、支付租金的義務(wù)；n226：承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)：承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一

7、年時(shí)支付，剩余期間不以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。 227：承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租：承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 n2、按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用、按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物的義務(wù)；租賃物的義務(wù)；n217：承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。：承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方法沒有約定或

8、者約定不明確，對(duì)租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用。照租賃物的性質(zhì)使用。 218：承租人按照約定的方法或者租賃物的性：承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。擔(dān)損害賠償責(zé)任。 219：承租人未按照約定的方法或者租賃物的：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。租人可以解除合同并要求賠償損失。 3、妥

9、善保管租賃物的義務(wù)；、妥善保管租賃物的義務(wù)；n222：承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因：承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。4、不得隨意轉(zhuǎn)租的義務(wù)；、不得隨意轉(zhuǎn)租的義務(wù)；n224：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。 承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租

10、人可承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。以解除合同。 5、返還租賃物的義務(wù)。、返還租賃物的義務(wù)。235：租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租：租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)?；蛘咦赓U物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。 四、租賃合同的特別效力與風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)四、租賃合同的特別效力與風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)（一）租賃合同的特別效力（一）租賃合同的特別效力n1、買賣不破租賃、買賣不破租賃n229:租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。 n2、房屋承租人的優(yōu)先購

11、買權(quán)、房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)n230：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。的權(quán)利。 n3、承租人的任意解除權(quán)、承租人的任意解除權(quán)n233：租賃物危及承租人的安全或者?。鹤赓U物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。解除合同。 n4、共同居住人的繼續(xù)承租權(quán)、共同居住人的繼續(xù)承租權(quán)n234：承租人在房屋租賃期間死亡的，：承租

12、人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。合同租賃該房屋。 n（二）租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)（二）租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)n231：因不可歸責(zé)于承租人的事由，致：因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。解除合同。n n 案例：案例： n 1.甲與乙二人之間存在房屋租賃合同

13、關(guān)系。甲與乙二人之間存在房屋租賃合同關(guān)系。租賃合同期滿后，承租人仍然使用該房并按租賃合同期滿后，承租人仍然使用該房并按照原合同如數(shù)交納租金，出租人甲照收不誤。照原合同如數(shù)交納租金，出租人甲照收不誤。在原租賃合同期滿后：（）在原租賃合同期滿后：（）A.甲、乙之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系但不存甲、乙之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系但不存在租賃合同關(guān)系在租賃合同關(guān)系B.甲、乙雙方都有違約行為甲、乙雙方都有違約行為C.承租人乙侵犯了甲的所有權(quán)承租人乙侵犯了甲的所有權(quán)D.甲、乙之間存在不定期租賃關(guān)系甲、乙之間存在不定期租賃關(guān)系nDn2.甲將自己的一套房屋租給乙住，乙又擅甲將自己的一套房屋租給乙住，乙又擅自將房屋租給丙住。丙是個(gè)飛鏢愛好者，因練自將房屋租給丙住。丙是個(gè)飛鏢愛好