漳州平和市場調(diào)查報告

1、.目錄城市篇.11、平和縣地理位置及概況.22、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟環(huán)境.4地產(chǎn)篇51、平和房地產(chǎn)市場情況概述62、住宅項目個案情況分析123、現(xiàn)有的主要商業(yè)街的分布及業(yè)態(tài).23城市篇1、平和縣地理位置及概況平和縣位于福建省漳州市西南部，距離漳州市約50公里，廈門市約100公里，汕頭約191公里。全境面積2323.9平方公里，管轄15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口58萬，縣城人口8萬多人，流動人口約4萬人，是福建省重點僑鄉(xiāng)之一，如果說廈門、梅州是一塊閩粵金三角的話，那么，平和縣就是這個金三角形的中心。區(qū)位地圖往漳州廈門縣城地圖 2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟環(huán)境平和名優(yōu)特產(chǎn)品飲譽海內(nèi)外，尤其以官溪蜜柚聞名海內(nèi)外，被譽為為 “柚中

2、之冠”，屢獲全國金獎，被命名為“中國官溪蜜柚之鄉(xiāng)”；黃旦、奇蘭、八仙茶多次蟬聯(lián)福建省茶類評比第一名，是烏龍茶重點生產(chǎn)縣之一；千年古剎的佛教圣地三平寺聞名海內(nèi)外，年接待游客70多萬人次；享譽“閩南第一山”的省級風(fēng)景區(qū)靈通巖，是八閩旅游熱點之一。平和經(jīng)濟相對漳州落后，但伴隨著經(jīng)濟實力的快速提升，近年來發(fā)展勢頭強勁，城市居民生活水平的穩(wěn)步提升。特別是利用自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢平和蜜柚出口歐盟，農(nóng)民收入又進(jìn)一步得到持續(xù)快速的增長，目前平和已成為一個以蜜柚種植、銷售、包裝、運輸?shù)认嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)為核心的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、出口的農(nóng)業(yè)貿(mào)易城市。農(nóng)民的收入快速穩(wěn)定增長，平和的整體社會消費力也不斷提升，自然的加快了城市化的進(jìn)程，同時也

3、極大的促進(jìn)了為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為平和地產(chǎn)開發(fā)帶來新一輪的良好契機。地產(chǎn)篇平和房地產(chǎn)市場仍保持著溫和的態(tài)勢，行業(yè)發(fā)展為部增長，但仍處起步階段，市場需求還未完全釋放出來，開發(fā)潛力較大。1、平和房地產(chǎn)市場情況概述1.1近年來的房價走勢1、早年平和房地產(chǎn)市場身處腹地，且受到當(dāng)時經(jīng)濟水平的影響，05年以前，房地產(chǎn)開發(fā)基本還是空白區(qū)，只有個別零星的小型開發(fā)，開發(fā)水平相對落后，各方面管理也不規(guī)范，房價均在1000元/平米左右。2、由于近幾年當(dāng)?shù)孛坭之a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，帶動了經(jīng)濟的上升速度，當(dāng)?shù)厝藢ψ》康男枨笠惭杆僭鲩L，城市化的進(jìn)程也加快了，05年到07年間，開發(fā)量陸續(xù)增加，房地產(chǎn)銷售價格大幅上漲，年均增長500

4、元/平米左右，銷售總量與價格快速攀高，持續(xù)走強。房地產(chǎn)開發(fā)投資的大幅增長反映了眾多開發(fā)商看好平和房地產(chǎn)市場后市。 平和樓市價格走勢圖平和房價大幅度增長的主要原因：1）、縣城地區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，加快城市化進(jìn)程，潛在購買人群數(shù)量幾何增加。2）、產(chǎn)品更新?lián)Q代，品質(zhì)也不斷增長，物業(yè)管理水平也得到提升，開發(fā)成本增加的同時，價格自然隨之上漲。3）、出外經(jīng)商、務(wù)工人員也成為不可忽視的購房主力，平和在廈門約有5萬人。1.2本地市場的開發(fā)水平目前平和的房地產(chǎn)整體處在一個發(fā)展起步階段，近幾年來房地產(chǎn)的開發(fā)量較少，目前在售主要樓盤僅三個，樓盤在前年就開始運作，銷售情況良好。產(chǎn)品特色分析 住宅部分1）、市面上的

5、產(chǎn)品形式單一，缺乏特色 ，小區(qū)規(guī)劃以多層為主，后期少量開發(fā)部分小高層。2）、尚未注重小區(qū)整體規(guī)劃，相關(guān)的配套水平較低。3）、三房戶型面積約為130平方米，占到總量的80%，此類戶型目前最受市場歡迎，銷售情況良好；二房和樓中樓戶型數(shù)量較少，其中樓中樓由于面積過大總價高目前的銷售情況不理想。商業(yè)部分1、當(dāng)?shù)卦械纳虡I(yè)均分布在各條主要街道兩側(cè)的當(dāng)?shù)厝俗越ǚ繕窍?，商業(yè)最為繁華的地段屬東大街，其周邊長安路以東段以服裝專賣為主，商業(yè)氛圍也較濃，其它區(qū)域的商鋪租金低且空置率高。2、近年來已開發(fā)的多個項目店面的開發(fā)量均較多（在小區(qū)內(nèi)外呈圍合狀），但截止目前銷售情況還好?，F(xiàn)有的商業(yè)開發(fā)總體都缺乏整體規(guī)劃，破壞了

6、小區(qū)的完整性，無法做到較集中的封閉式管理，勢必將對小區(qū)的整體生活品質(zhì)產(chǎn)生一定的影響。3、沿河河濱路兩側(cè)的商業(yè)以休閑、餐飲等為主，商業(yè)氣氛較濃，空置率較低。開發(fā)水平分析1）、小區(qū)規(guī)模：中等規(guī)模，現(xiàn)已開發(fā)樓盤的規(guī)模，其總建面積約在8-12萬平米；2）、建筑風(fēng)格：以現(xiàn)代風(fēng)格為主；外觀均較為一般；3）、物業(yè)管理：沒有較知名的物業(yè)管理公司，多數(shù)為開發(fā)商自行管理； 4）、景觀環(huán)境：總體不太重視，僅個別項目有規(guī)劃做部分景觀設(shè)置，如：廣場噴泉，人工湖，景觀涼亭，羽毛球場等，但設(shè)施均較為簡單、粗糙；5）、小區(qū)配套：配套較為缺乏，僅個別項目設(shè)有商業(yè)市場、幼兒園等；6）、智能化與安全性：新項目均采用封閉式管理，并安

7、裝智能化設(shè)備以提升小區(qū)的安全性。產(chǎn)品需求分析1、受限于經(jīng)濟水平，160左右大面積的戶型由于其高總價帶來的購房壓力而導(dǎo)致滯銷，目前120-140平米左右的三房戶型在市場上最受歡迎，市場上此類戶型占到80%左右。隨著單價的提高，主力戶型應(yīng)在115-125三房戶型為主。2、受傳統(tǒng)居住觀念影響，原先市場對多層住宅的接受程度高于對小高層住宅。主要是由于小高層物業(yè)管理費較高，公攤較大，價格較高等原因，總體市場對小高層住宅還有一定的抗性。但現(xiàn)在隨著人們生活觀念的逐漸轉(zhuǎn)變，以及土地越來越稀缺，農(nóng)村人口逐漸往城市轉(zhuǎn)移，多層住宅樓的開發(fā)量勢必將逐漸減少，而小高層住宅的開發(fā)品質(zhì)將會逐步提高，市場對其需求量也將逐步增

8、加。1.3客戶群體分析1）、平和縣城的外來人員較少，購房者90%左右為本地客戶，以本地區(qū)公務(wù)員、事業(yè)單位、個體戶、在外經(jīng)商打工者為主，但是近年平和蜜柚產(chǎn)業(yè)知名度提升，帶來的經(jīng)濟效益使當(dāng)?shù)毓r(nóng)（縣城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的果農(nóng)）收入穩(wěn)步增加，極大程度上提升其購買能力，當(dāng)?shù)毓r(nóng)和經(jīng)銷商已成為購房不可忽視的主力軍之一。2）、由于當(dāng)?shù)氐牧鲃尤丝谳^少，二手房市場還不活躍，換房率不高，房屋租金普遍偏低 ，投資價值尚未顯現(xiàn) ，但隨著現(xiàn)有的項目逐漸交房后，當(dāng)?shù)厝嗽械淖≌瑢⒅鸩阶呦蚨址渴袌觯瑹o疑將促進(jìn)二手房市場起步。那些將要從自建房轉(zhuǎn)向商品住宅的客群也將是未來的購房一大群體。3）、當(dāng)?shù)啬壳耙酝顿Y為目的的購房者較少。但隨著

9、城市化進(jìn)程加快，土地越來越稀缺，房價快速上漲，差價逐步體現(xiàn)，平和房地產(chǎn)的投資價值將日益凸現(xiàn)，購房者的投資意識將會越來越強。1.4現(xiàn)有的存量情況住宅部分目前三個項目中較早銷售的多層消化情況較好：1、 湖濱花園近期推出的多層，現(xiàn)銷售超過90%，剩余產(chǎn)品大多為底層和頂層。該項目還有3幢小高層未推出。2、 吉祥花園的3幢多層和3幢挑高戶型的小高層正在銷售中，銷售情況較好，戶型大多為100平米左右的挑高戶型、及多層120平方米三房戶型。3、 水岸·帝景新城, 已推出的7幢多層和3幢小高層基本售完。目前預(yù)約登記的是剩余的3幢小高層,戶型面積和價格尚未定,預(yù)計今年下半年面市,是本案的主要競爭樓盤之

10、一。商業(yè)部分湖濱花園：已開盤4000-6000元。帝景星城：已在售，沿街已基本售完，因較早推出，4000-5000元，側(cè)街不到50%。綜上所述，目前商業(yè)部分整體銷售情況還好，本案推出的商業(yè)部分應(yīng)做好規(guī)劃，控制總價。1.5產(chǎn)品發(fā)展方向當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)居住習(xí)慣為140-160平方米大面積戶型。但國家相關(guān)部門70/90政策的出臺，使戶型面積得到限制，且隨著房價的節(jié)節(jié)攀升，大面積高總價必然帶來的購房壓力，使得潛在客群轉(zhuǎn)而選擇緊湊型或經(jīng)濟型的房屋。因此，未來產(chǎn)品的開發(fā)可在戶型設(shè)計上做文章，最大程度提升戶型附加值將成為開發(fā)的重點。2、住宅項目個案情況分析2.1競爭項目基本情況分析項目名稱水岸帝景星城湖濱花園吉祥花

11、園項目位置和平路與河溪路交匯處河濱路房管所邊迎賓大道靠北環(huán)路占地面積47246平方米33000平方米建筑面積126330平方米81080平方米23000平方米幢數(shù)13146綠化率40% 35%建筑類型多層7幢、小高層6幢多層11幢、小高層3幢多層3幢、小高層3幢主力戶型三房三房三房、挑高總戶數(shù)700588銷售時間一期2006年二期2008年下一期2006年 二期2007年07月2007年8月（轉(zhuǎn)下頁）項目名稱水岸帝景星城湖濱花園吉祥花園銷售率一期10幢：90%二期3幢未售一期1-11號售完二期7-11號售完：三期未售多層90%售完挑高還有存量主要未售少量樓中樓少量頂層未售低樓層挑高戶型2.2競

12、爭項目價格細(xì)化分析項目名稱水岸.帝景星城湖濱花園吉祥花園起價06年小高層1500元07年多層2200元多層2200元挑高3000元均價06年小高層1800元07年2400元07年多層2560元高價06年小高層2300元07年2800元07年挑高3200元樓層差價30元30-50元多層30-50元挑高80元朝向差價50元50每次提價30-80元/平30-50元/平2.3競爭項目優(yōu)劣分析項目名稱水岸·帝景星城湖濱花園吉祥花園優(yōu)勢A、 規(guī)模較大B、 配套完善C、 規(guī)劃合理D、 環(huán)境較好E、 現(xiàn)場包裝較好F、 超大中庭G、 戶型合理H、 封閉管理、安全性強A、 地理位置B、 配套完善C、 設(shè)

13、有菜市場，購物便利，提升商業(yè)價值，A、 主打挑高戶型，產(chǎn)品較時尚，B、 幢距合理C、 封閉管理、安全性強D、 戶型合理劣勢A、住宅底層過多的車庫設(shè)計，影響小區(qū)品質(zhì)且問題難解決。B、商業(yè)沒有依托，缺核心店，沒有氛圍，難成氣候。C、在平和人看來此處還不夠繁華、便利，周邊尚未開發(fā)成型，但此劣勢會因為周邊個案的開發(fā)而有很大改變。A、過多的商業(yè)，小區(qū)底層為菜市場，雜亂的環(huán)境影響了小區(qū)的居住口質(zhì)。B、幢距近，通風(fēng)、采光差，A、位置較偏；B、配套較少；C、周邊環(huán)境差，沒有景觀；D、靠主干道，噪聲大、空氣差；E、挑高戶型裝修成本高，部分戶型面積過大，總價高，市場接受度差，較難去化。項目名稱：水岸·帝

14、景星城項目位置：和平路與河溪路交匯處開發(fā)商：福建新新地產(chǎn)項目規(guī)模：占地面積為：47246平方米；建筑面積為：12633029平方米；共13棟，近700套房子，其中1-6號樓為多層，7-13號為小高層。綠化：40%；結(jié)構(gòu)：框架；產(chǎn)品情況：主要面積在120-130平方米的三房，少量的頂層樓中樓，商業(yè)店鋪都在小區(qū)周圍三面（和平路沒有店鋪）銷售價格：起價在1500元/平方米；均價在1800元/平方米；高價：2200元/平方米；銷售情況：多層早期推出現(xiàn)已售完；小高層79號樓，前年已推出價格在18002600元/平方米，現(xiàn)余少量的超大面積戶型；1013號樓，尚未推出，面積、層數(shù)和價格也尚未確定。項目優(yōu)劣勢

15、分析：優(yōu)勢：平和縣現(xiàn)有最大樓盤，地理位置較好，項目正對小溪，樓盤規(guī)劃較好，配有超大廣場中庭，羽毛球場，噴泉，涼亭。全封閉式管理，并安裝電子化設(shè)備來提升小區(qū)的安全性。劣勢：目前推出的幾幢間的樓距較近，從而影響采光與通風(fēng)的效果項目名稱：湖濱花園、項目位置：河濱路市政大樓邊開發(fā)商：福建中順房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限公司、福建向榮集團(tuán)項目規(guī)模：項目占地面積約為33萬平方米 ， 建筑面積約為8萬平方米；共14棟，項目分三期開發(fā)完成，111號樓為多層,1214號為小高層，在一期配套了菜市場。產(chǎn)品情況：戶型為一梯兩戶南北通透，戶型以120平方米的三房兩廳為主要戶型，也有小量的單身公寓。銷售價格：起價：2200元/平方

16、米；均價：2400元/平方米；最高價：2800元/平方米。銷售情況：一期16號樓去年開始銷售，現(xiàn)已售完；二期7-11號還有頂層的單元少量未售；三期12-14號樓為小高層尚未推出，面積、層數(shù)和價格也尚未確定。項目優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：地理位置較好，項目正對小溪，高層的景觀好；配套有幼兒園、人工湖、涼亭、菜市場。劣勢：頂目處在早期開發(fā)樓房包圍內(nèi)，樓距較近，影響了整個小區(qū)的景觀、采光與通風(fēng)的效果。小區(qū)底層設(shè)有菜市場更便利，但同時會因為雜亂而降底了小區(qū)的住宅品質(zhì)。項目名稱：吉祥花園項目位置：郵政大廈旁開發(fā)商：漳州永大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目規(guī)模：建筑面積約8萬平米，共6幢，其中3幢多層，3幢挑高5米的新型戶

17、型（純住宅小區(qū)）產(chǎn)品情況：多層一梯二戶，120平方米的三戶兩廳為主；挑高戶型是90-130平方米為主，也有少量的單身公寓。銷售價格：多層在2200元/平方米起價，層差30-50元/平方米，均價2500元；挑高戶型2800元/平方米起，層差80元/平方米。銷售情況：多層已基本售完，剩少量頂層。挑高70%。項目優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：挑高戶型，充分享受超大面積，在當(dāng)?shù)厥袌錾鲜鞘状伍_發(fā)，體現(xiàn)個性化住房，較受年青人喜愛。劣勢：周邊環(huán)境較差，與其它兩個項目比位置較偏，沒有景觀，項目小自身配套少，項目正對主干道，噪音大，空氣差。小結(jié)：周邊三個項目后期的小高層，特別是帝景星城于今年下半年開盤的三幢小高層將是本案的

18、最主要競爭產(chǎn)品，該項目與本案僅一路之隔，加之其較早推向市場，一期已基本售完，聚集了一定的人氣，又以平和第一高檔自居，在市場上已擁有一定的關(guān)注率，因此建議本案開發(fā)及推盤時重點挖掘戶型及景觀設(shè)計的優(yōu)勢，為產(chǎn)品品質(zhì)加分，拉大與競爭樓盤間的差異化。3、現(xiàn)有的主要商業(yè)街的分布及業(yè)態(tài)從市場調(diào)查得知，縣城以東大街最為繁華，市政、金融、生活配套設(shè)施齊全，還有河濱路商業(yè)氣氛較濃，租金較高，而其它幾條街則相對冷清許多，一些自蓋且不鄰主干道的店面租金在300元/月左右，且空置率高（因早期規(guī)劃都為筒子樓，沒有車庫，有少許不愿意出租，自己要做車庫或其它用途，使商業(yè)無法連貫。也從側(cè)面反映出租金低的問題。. v. v.3.2縣城主要商業(yè)街情況匯總表位置經(jīng)營內(nèi)容租金（元/月）面積（平米）租 金（元/平米）備注東大街服裝、餐飲、大商場、藥店、賓館、銀行等10001300-人流量最多，最主要商業(yè)街河濱路餐館、休閑娛樂為主8