房地產(chǎn)成本控制

1、 2008年6月增刊CONSTRUCTION ECONOMY 項(xiàng)目管理5-近幾年來(lái)在全國(guó)范圍內(nèi)掀起的商品房購(gòu)買(mǎi)熱潮推動(dòng)了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面對(duì)無(wú)限商機(jī),對(duì)比房屋銷(xiāo)售價(jià)格相對(duì)的不可操控,為爭(zhēng)取合理的最大額度的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),勢(shì)必在主觀上可操控的工程成本控制上下功夫。因此如何有效地控制工程造價(jià),提高企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力,增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)利能力是擺在每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的重要課題。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已不單純依靠自身的工程技術(shù)力量,而是更多地委托工程建設(shè)項(xiàng)目管理顧問(wèn)公司、監(jiān)理公司或工程造價(jià)咨詢公司等中介公司進(jìn)行工程項(xiàng)目管理,始終堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局,緊緊圍繞“成本控制”這一重點(diǎn)任務(wù),努力做到建

2、設(shè)產(chǎn)品性價(jià)比最優(yōu)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的最大化。1工程前期的成本控制1.1營(yíng)運(yùn)方案的編制、決策和執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)做好定位、營(yíng)運(yùn)方案,并向各有關(guān)職能部門(mén)及所委托的工程管理公司就營(yíng)運(yùn)方案進(jìn)行技術(shù)交底,給出明確的各項(xiàng)成本控制指標(biāo),對(duì)成本控制、開(kāi)發(fā)意圖有一個(gè)統(tǒng)一的意識(shí)。工程管理公司再將各項(xiàng)控制指標(biāo)細(xì)分到工程管理的各專業(yè)、各環(huán)節(jié),以指導(dǎo)下一步的設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)發(fā)包、現(xiàn)場(chǎng)管理等各項(xiàng)工作。1.2做好規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制設(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭,是工程建設(shè)的靈魂,是控制投資規(guī)模、提高經(jīng)濟(jì)效益的決定性環(huán)節(jié)。規(guī)劃設(shè)計(jì)的考慮,要圍繞商品住宅銷(xiāo)售的市場(chǎng)和利潤(rùn)的大小來(lái)研究,如高層、多層的搭配比例要合理

3、,容積率指數(shù),設(shè)計(jì)平面組合適應(yīng)市場(chǎng)的同步需要,將會(huì)有利于產(chǎn)品銷(xiāo)售,同時(shí)也會(huì)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益。1.2.1加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論證,實(shí)行限額設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)階段是工程建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié),它決定整個(gè)工程項(xiàng)目的規(guī)模、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案。設(shè)計(jì)方案優(yōu)化與否,直接影響著工程總造價(jià),影響著工程建設(shè)的綜合效益。統(tǒng)計(jì)資料顯示,在設(shè)計(jì)階段,設(shè)計(jì)費(fèi)只相當(dāng)于工程全部費(fèi)用的1%左右,但對(duì)建設(shè)項(xiàng)目投資的影響程度達(dá)70%以上?？刂乒こ淘靸r(jià)的關(guān)鍵是項(xiàng)目實(shí)施之前的項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)階段,要想使工程成本控制在預(yù)期的目標(biāo)之內(nèi),最常用的方法就是限額設(shè)計(jì)。這里所說(shuō)的限額設(shè)計(jì)并不是一味考慮節(jié)約投資,而是在保證使用功能和預(yù)期外觀效果等前提下盡量節(jié)約

4、成本,它包含了尊重科學(xué)、尊重事實(shí)、保證設(shè)計(jì)預(yù)期效果的實(shí)際內(nèi)容。實(shí)行限額設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商方面的具體監(jiān)控方法:1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制定營(yíng)運(yùn)方案,確定造價(jià)限額指標(biāo),論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理中的成本控制曾曉燕(佛山市紫暉工程造價(jià)咨詢有限公司,廣東佛山528000摘要從工程前期決策設(shè)計(jì)階段、施工準(zhǔn)備及實(shí)施階段、竣工階段及組織措施四個(gè)方面,論述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的成本控制。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);項(xiàng)目管理;成本控制Abstract:Discussed the cost control in project management of real estate investment from decision ma

5、king and de-sign phase,construction preparation and implementation phase,completion phase and organization measure.Key words:real estate development;project management;cost control中圖分類號(hào)F407.9文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼B文章編號(hào)1002-851X(2008s1-05-0021-03作者簡(jiǎn)介曾曉燕(1974-,女,佛山市紫暉工程造價(jià)咨詢有限公司技術(shù)副經(jīng)理,學(xué)士,主要從事建筑工程造價(jià)管理工作。21CONSTRUCTION EC

6、ONOMY2008年6月增刊 項(xiàng)目管理5-與設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同,明確設(shè)計(jì)獎(jiǎng)罰辦法;2委托中介工程管理公司,利用累積的各項(xiàng)工程造價(jià)數(shù)據(jù),配合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行設(shè)計(jì)方案評(píng)審、成本分析對(duì)比,從而達(dá)到預(yù)期的造價(jià)控制指標(biāo)。1.2.2要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作,提高圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量,盡量減少設(shè)計(jì)變更加強(qiáng)出圖前的審核工作進(jìn)行事前控制,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在保證預(yù)期的設(shè)計(jì)成果的前提下,克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷,力求所花費(fèi)的代價(jià)最小。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙依據(jù)文件、標(biāo)準(zhǔn)等的審核管理工作,力求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,避免過(guò)分設(shè)計(jì)、超過(guò)設(shè)計(jì),以減少不必要的工程投入。比如在廣東省佛山市某約8萬(wàn)m 2的商住樓開(kāi)發(fā)

7、項(xiàng)目的水電圖紙審查中,共為該項(xiàng)目節(jié)省投資約150萬(wàn)元。原因是該設(shè)計(jì)單位為廣州地區(qū)的某設(shè)計(jì)院,他們按省會(huì)廣州地區(qū)的用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)及給水、消防地方要求來(lái)設(shè)計(jì),而廣州地方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高于佛山地區(qū)及國(guó)家相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求,造成了過(guò)分設(shè)計(jì)。因此,在設(shè)計(jì)中要考慮不同地區(qū)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)有所不同,要求設(shè)計(jì)單位不能死搬硬套,減少不必要的浪費(fèi)。同時(shí)在土建設(shè)計(jì)中就應(yīng)充分考慮電梯土建條件、幕墻及外立面預(yù)埋問(wèn)題,并明確經(jīng)營(yíng)定位,以盡量減少設(shè)計(jì)變更,減少變更工程費(fèi)用。1.2.3細(xì)化及明確設(shè)計(jì)范圍,安排好各專業(yè)設(shè)計(jì)圖紙及必要時(shí)的設(shè)計(jì)變更的提供時(shí)間在與設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí),應(yīng)明確具體設(shè)計(jì)范圍,特別是各種鋼結(jié)構(gòu)、幕墻等小配件的設(shè)計(jì)均應(yīng)包

8、括在總體設(shè)計(jì)合同內(nèi),避免再由別的專業(yè)公司另行設(shè)計(jì),造成設(shè)計(jì)費(fèi)用增加,及各工程配合不當(dāng)引起的預(yù)埋件后埋、裝飾圖紙立面設(shè)計(jì)與土建圖紙結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不吻合而造成施工打鑿等的浪費(fèi)現(xiàn)象。另外,水電圖紙不能及時(shí)提供,特別是供配電圖紙往往在工程竣工驗(yàn)收前二、三個(gè)月才提供,會(huì)造成電梯調(diào)試、驗(yàn)收要另外拉接臨時(shí)電纜,從而增加工程成本。上述現(xiàn)象在許多樓盤(pán)開(kāi)發(fā)中都時(shí)有發(fā)生,應(yīng)力求避免。2工程施工準(zhǔn)備階段、施工階段的成本控制2.1做好工程預(yù)算工作,進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本控制作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所委托的工程中介管理公司,對(duì)成本控制應(yīng)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理,及時(shí)了解、掌握工程成本的變化,為工程招投標(biāo)、簽定工程合同及撥付工程進(jìn)度款提供依據(jù),為工程總造價(jià)的

9、控制提供保障。但目前還存在工程開(kāi)工前一些出圖不及時(shí)、裝修標(biāo)準(zhǔn)不確定、修改變動(dòng)大的現(xiàn)象,這不利于成本控制,也容易出現(xiàn)索賠、扯皮現(xiàn)象,容易讓施工單位鉆空子,影響工程進(jìn)度。另外,對(duì)于預(yù)算超出相應(yīng)概算的施工圖設(shè)計(jì)部分,中介管理公司要加以詳細(xì)分析,找出原因,并及時(shí)知會(huì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,以調(diào)整或修正控制目標(biāo),對(duì)工程造價(jià)實(shí)施動(dòng)態(tài)控制。2.2以合同管理為手段,加強(qiáng)成本控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的投資支出存在于開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié),大部分都是以各種各樣的合同、協(xié)議為依據(jù)支付的。讓這些費(fèi)用支出得到有效控制的一個(gè)重要途徑就是合同管理。2.2.1合同條款的洽商擬定工程施工范本要嚴(yán)格按照各省建設(shè)廳發(fā)布的最新合同范本;而專項(xiàng)工程施

10、工合同也應(yīng)通過(guò)多年經(jīng)驗(yàn)的積累整理,尋求一套各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最適合自身情況的自有的標(biāo)準(zhǔn)格式,但仍要針對(duì)具體的工程作出具體可行的約定,并應(yīng)根據(jù)工程開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)得失作出不斷的修訂。同時(shí)根據(jù)施工管理過(guò)程中不斷出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題,不斷在合同條款中補(bǔ)充施工管理中遇到的管理依據(jù)空白,使合同切實(shí)起到現(xiàn)場(chǎng)施工管理依據(jù)的作用。2.2.2關(guān)于合同簽定手續(xù)及合同資料的管理開(kāi)發(fā)企業(yè)的各個(gè)部門(mén)按職責(zé)都有簽訂合同或協(xié)議的權(quán)利,如拆遷安置的合同由拆遷部門(mén)辦理,工程施工階段的合同、協(xié)議由工程管理公司協(xié)助開(kāi)發(fā)商辦理簽訂等等,這都必須按照嚴(yán)格規(guī)范的合同簽定流程,不得越軌操作。因此,作為投資企業(yè)要制定必要的合同審查、會(huì)簽批準(zhǔn)制度,把所有

11、經(jīng)濟(jì)行為納入合同管理,保證合同或協(xié)議簽訂的質(zhì)量,維護(hù)企業(yè)的利益。另外,所有的合同協(xié)議要按內(nèi)容統(tǒng)一編號(hào),分類歸檔,便于管理和查閱,在撥款時(shí)按照合同內(nèi)容進(jìn)行支付。2.3利用技術(shù)措施,嚴(yán)格控制建安成本在目前的施工過(guò)程中,質(zhì)量監(jiān)督、進(jìn)度控制機(jī)制已經(jīng)比較完善,但成本控制工作恰恰是施工管理中的薄弱環(huán)節(jié)。由于成本控制管理工作做得不夠到位,意識(shí)不強(qiáng),工程雖能按期保質(zhì)完成,但一算賬就可能不盈利或盈利較低,未能達(dá)到預(yù)期的收益。因此可以利用以下技術(shù)措施,使建安成本控制在預(yù)期目標(biāo)范圍內(nèi)。2.3.1繼續(xù)貫徹工程招投標(biāo)制度,控制新開(kāi)工工程的造價(jià)通過(guò)招投標(biāo)選擇信譽(yù)高、工期短、技術(shù)力量強(qiáng)、施工質(zhì)量好、造價(jià)適中的施工隊(duì)伍。招標(biāo)

12、部門(mén)發(fā)出的招標(biāo)文件是個(gè)關(guān)鍵,合同中的關(guān)鍵條款要予以明確,即根據(jù)建筑市場(chǎng)行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范,就施工中可能產(chǎn)生職責(zé)不清、互相扯皮、影響造價(jià)、延誤工期的因素進(jìn)行明確,并明確罰款機(jī)制、付款條件等先決條件,避免合同簽訂222008年6月增刊CONSTRUCTION ECONOMY項(xiàng)目管理 5-階段的扯皮,加快合同簽訂的進(jìn)程。這樣可避免事先已選定隊(duì)伍,預(yù)算審價(jià)時(shí)高抬報(bào)價(jià)進(jìn)而延誤工期、增加建設(shè)成本的現(xiàn)象,并且為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇長(zhǎng)期合作伙伴作出有益的探索。2.3.2嚴(yán)格審核施工方案,合理安排施工順序,減少臨時(shí)費(fèi)用在組織工程施工、安排開(kāi)工計(jì)劃時(shí),要考慮到附屬配套及大、小市政工程能否與主工程同步進(jìn)行

13、,盡量不發(fā)生臨時(shí)供水、供電的費(fèi)用,并減少二次施工造成的人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)。如在建設(shè)小區(qū)道路前,即可進(jìn)行各類管道的鋪設(shè),減少二次開(kāi)挖,避免施工企業(yè)因現(xiàn)場(chǎng)施工的原因向開(kāi)發(fā)商索賠,從而降低成本。并且對(duì)于開(kāi)發(fā)商指定的專業(yè)分包隊(duì)伍要及時(shí)安排其進(jìn)場(chǎng),配合管道預(yù)埋,減少總包單位的索賠及額外增加打鑿費(fèi)用等等。對(duì)基坑支護(hù)方案的技術(shù)可行性及造價(jià)經(jīng)濟(jì)方面應(yīng)作認(rèn)真的評(píng)審,特別要把工期縮短的經(jīng)濟(jì)效益與工程支出成本綜合考慮。2.3.3建立合理的工程簽證制度工程簽證是編制預(yù)結(jié)算的依據(jù)之一,是施工企業(yè)在中標(biāo)后提高造價(jià)、增加收入的主要手段。加強(qiáng)工程簽證的管理屬事中控制手段,對(duì)于防止不正當(dāng)?shù)乃髻r,建立規(guī)范的簽證制度是非常必要

14、的。簽證管理制度的內(nèi)容要確定工程、監(jiān)理、預(yù)算合同等有關(guān)部門(mén)在簽辦工程簽證時(shí)的責(zé)任,分工必須明確,權(quán)力不宜過(guò)分集中。2.3.4合理控制材料、設(shè)備價(jià)格對(duì)于材料、設(shè)備,應(yīng)作好市場(chǎng)調(diào)查工作,掌握價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì),特別是大宗材料設(shè)備訂貨,應(yīng)貨比三家,在滿足施工的前提下,把握好訂貨的時(shí)機(jī)。同樣的材料設(shè)備,由于產(chǎn)地、檔次不同,價(jià)格相差很遠(yuǎn),就是同樣品牌的設(shè)備由于銷(xiāo)售代理級(jí)別不同,價(jià)格也有差別。要樹(shù)立成本意識(shí),形成控制成本機(jī)制。材料設(shè)備費(fèi)在工程的建安造價(jià)中約占70%,有的工程還會(huì)更高,因此材料設(shè)備費(fèi)應(yīng)是建安成本控制的重點(diǎn)。凡施工企業(yè)自行采購(gòu)的材料,重點(diǎn)是對(duì)指導(dǎo)價(jià)的材料控制,可以采取限價(jià)的手段進(jìn)行控制。材料限價(jià)的

15、原則,一是明確加工訂貨的責(zé)任者是施工單位,開(kāi)發(fā)商與中介管理公司代表或監(jiān)理工程師適當(dāng)參與,參與的目的是控制材料的采購(gòu)價(jià)格,但不能包辦代替;二是可以指定材料的檔次水平但不指定廠家;三是監(jiān)督材料的質(zhì)量;四是在保證質(zhì)量的前提下合理限價(jià)。這種材料限價(jià)的做法,體現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則,適應(yīng)當(dāng)今建材市場(chǎng)的狀況。開(kāi)發(fā)商應(yīng)有意識(shí)地選擇信譽(yù)高、產(chǎn)品質(zhì)量好、單價(jià)低的公司作為合作伙伴,大宗材料統(tǒng)一采購(gòu)。2.4加強(qiáng)竣工結(jié)算的審核,努力降低工程成本首先,對(duì)于結(jié)算具體審核人員,應(yīng)注意凡結(jié)算工程必須按設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定進(jìn)行計(jì)算,如有未完成的項(xiàng)目應(yīng)在驗(yàn)收單中注明,結(jié)算時(shí)予以扣除。同時(shí),應(yīng)做好工程簽證及預(yù)算增減工程量的清理,重點(diǎn)做好

16、材料價(jià)差及竣工工程結(jié)算項(xiàng)目的審定工作,審核時(shí)應(yīng)與原合同文件對(duì)照,固定總價(jià)合同工程預(yù)算(標(biāo)底內(nèi)已含項(xiàng)目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定,合理確定技術(shù)措施費(fèi)、提前工期獎(jiǎng)、優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等相關(guān)費(fèi)用。其次,認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審會(huì)簽制度,確保結(jié)算質(zhì)量。建議造價(jià)咨詢中介公司內(nèi)部實(shí)行編制者、業(yè)務(wù)組長(zhǎng)、主管技術(shù)經(jīng)理三級(jí)會(huì)簽審核,開(kāi)發(fā)商及開(kāi)發(fā)商委托的工程管理公司再進(jìn)行三級(jí)審核制度,對(duì)相關(guān)結(jié)算之間進(jìn)行綜合統(tǒng)籌橫向聯(lián)系審核,避免同一內(nèi)容在不同合同工程中的重復(fù)結(jié)算,或在甲結(jié)算中已增加、但未在乙結(jié)算中相應(yīng)扣除的漏扣沒(méi)有閉口現(xiàn)象。3工程竣工后的成本分析在項(xiàng)目實(shí)施中,要及時(shí)對(duì)控制成本所采取的措施、效果及其動(dòng)態(tài)的變化進(jìn)行認(rèn)真的比較分析。在分析時(shí),可將實(shí)際數(shù)據(jù)和相關(guān)資料與計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比,以確定項(xiàng)目總成本是節(jié)約還是超支。在工程竣工后,應(yīng)組織對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行一次后評(píng)審,總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。在對(duì)比分析的基礎(chǔ)上,找出工程結(jié)算價(jià)款超估算的原因,探索減少投入、節(jié)約資金的途徑,梳理提煉好的做法,為新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的成本測(cè)算及可行性研究提供參考數(shù)據(jù),也為后繼的工程項(xiàng)目管理做好成本控制的備忘、指引。4組織措施組織措施是工程成本控