房產(chǎn)稅論文：完善房產(chǎn)稅征稅范圍關(guān)鍵點(diǎn)分析

1、 房產(chǎn)稅論文：完善房產(chǎn)稅征稅范圍關(guān)鍵點(diǎn)分析【摘要】 隨著近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)的快速上漲，炒房熱等現(xiàn)象的出現(xiàn)，房產(chǎn)成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。尤其是2010年4月，中央出臺(tái)了新的房地產(chǎn)指導(dǎo)方針，各地紛紛籌備對(duì)城鎮(zhèn)個(gè)人居民用房征收房產(chǎn)稅，新的房產(chǎn)稅即將開(kāi)征的消息也不斷傳出。一時(shí)間，是否對(duì)城鎮(zhèn)個(gè)人居民用房征收房產(chǎn)稅成了人們熱議和關(guān)注的焦點(diǎn)。文章通過(guò)對(duì)房產(chǎn)稅征稅范圍的現(xiàn)狀及產(chǎn)生問(wèn)題的探討，提出應(yīng)該對(duì)城鎮(zhèn)居民個(gè)人居住用房征收房產(chǎn)稅以擴(kuò)大其征稅范圍，并論述了這樣做的積極意義，提出了一些具體實(shí)施的建議?！娟P(guān)鍵詞】 房產(chǎn)稅； 征稅范圍； 居民用房一、房產(chǎn)稅征稅范圍現(xiàn)狀及產(chǎn)生的問(wèn)題房產(chǎn)稅是一種以房屋為征稅對(duì)象，按照房屋的計(jì)

2、稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)的所有人征收的財(cái)產(chǎn)稅。我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅稅制于20世紀(jì)80年代制定，征收范圍在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。農(nóng)村被排除在征稅范圍之外。另外，行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體及軍隊(duì)自用、財(cái)政撥付事業(yè)費(fèi)的機(jī)構(gòu)以及個(gè)人居住用房等為房產(chǎn)稅征稅的免稅對(duì)象。應(yīng)該說(shuō)，在20世紀(jì)80年代，這種征稅范圍的制定符合當(dāng)時(shí)的時(shí)代背景，也能與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求相適應(yīng)，是比較客觀公正的，當(dāng)時(shí)的商品經(jīng)濟(jì)還沒(méi)發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)的商品化程度自然也不高，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要一些減免稅的政策來(lái)刺激，這種稅基較窄的稅收方式是符合當(dāng)時(shí)的情況的。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)的進(jìn)步，我國(guó)經(jīng)歷了二十多年的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)環(huán)境發(fā)生了很大的變化，當(dāng)

3、時(shí)制定的房產(chǎn)稅政策在很大程度上已經(jīng)沒(méi)有辦法適應(yīng)當(dāng)今的情況：首先我國(guó)在20世紀(jì)90年代以后房地產(chǎn)業(yè)伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，商品化程度越來(lái)越高，個(gè)人購(gòu)房比例越來(lái)越高，隨著個(gè)人收入差距越來(lái)越大，對(duì)這部分人征稅可以緩解收入分配問(wèn)題，而原來(lái)的政策中對(duì)這部分人卻是免稅的。而且，在中國(guó)轉(zhuǎn)型時(shí)期，資本的積累很多是不規(guī)范的，但是如果是以資金為形態(tài)存在，政府很難對(duì)收入的差距情況進(jìn)行調(diào)節(jié)，如果是房產(chǎn)這種形式，就可以有的放矢。而原來(lái)的政策中，現(xiàn)在存在的這些問(wèn)題還不存在甚至不明顯，政策只符合當(dāng)時(shí)中國(guó)的情況。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，貧富差距的增大，房產(chǎn)稅這一財(cái)產(chǎn)稅本應(yīng)在稅收中起著越來(lái)越重要的作用，但是由于征稅范圍過(guò)于狹窄等問(wèn)題

4、的存在，房產(chǎn)稅在稅收中占有比例較低，調(diào)節(jié)功能難以發(fā)揮。二、完善房產(chǎn)稅征稅范圍關(guān)鍵點(diǎn)完善我國(guó)房產(chǎn)稅征稅范圍的關(guān)鍵點(diǎn)就是將城鎮(zhèn)居民住房納入其中。我國(guó)現(xiàn)有的房產(chǎn)稅政策制定于1986年，顯然已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和時(shí)代的腳步，房產(chǎn)稅應(yīng)該發(fā)揮更加重要的作用?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅政策中征稅范圍過(guò)于狹窄，房產(chǎn)稅總量受到限制，增長(zhǎng)速度受到制約，這些都直接影響著其作用的發(fā)揮。如圖1所示。從圖1可以看出，房產(chǎn)稅的增長(zhǎng)速度總體上是呈現(xiàn)減慢的趨勢(shì)，而稅收總額的增長(zhǎng)速度在近幾年，尤其是2002年以后，明顯高于房產(chǎn)稅的增長(zhǎng)速度。另外，房產(chǎn)稅在稅收總額中的比例從2002年以后也呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。房產(chǎn)稅在稅收中起到的作用自然也受到約

5、束和影響，這使得本應(yīng)該在諸多方面發(fā)揮作用的這一稅種不能充分發(fā)揮它的作用，調(diào)控功能受到了制約，同時(shí)也限制了地方財(cái)政的收入，影響資金更加合理的循環(huán)。為了保證其充分發(fā)揮作用，合理穩(wěn)健的增長(zhǎng)，就應(yīng)該采用“低稅率，寬稅基”的政策，逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅范圍。原來(lái)的房產(chǎn)稅確立背景是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的起步階段，符合的是當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的格局和環(huán)境，因此范圍狹窄，這種情況很大程度上抑制了房產(chǎn)稅收入的增長(zhǎng)。房產(chǎn)稅范圍的擴(kuò)大主要針對(duì)原來(lái)政策中缺少的幾部分。農(nóng)村的房產(chǎn)在原來(lái)并沒(méi)有納入征稅范圍，在現(xiàn)階段也可以開(kāi)始考慮是否納入其中。因?yàn)殡S著城市區(qū)域面積的擴(kuò)張，過(guò)去是農(nóng)村的現(xiàn)在已經(jīng)部分變成了城鎮(zhèn)，新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)具有了商業(yè)性質(zhì)。近年來(lái)

6、，農(nóng)村工業(yè)的發(fā)展有了一定實(shí)力，一些地方和城鎮(zhèn)差別不大，對(duì)這部分房屋的產(chǎn)權(quán)征稅，納稅人是有能力負(fù)擔(dān)的。但由于農(nóng)村房屋從統(tǒng)計(jì)評(píng)估到具體監(jiān)管等多方面現(xiàn)階段還存在著一定的問(wèn)題，具體實(shí)施起來(lái)困難較大，這部分只在可以考慮的范圍內(nèi)，現(xiàn)階段還不具備具體實(shí)施的條件。再來(lái)看一下事業(yè)單位的部分，這部分原來(lái)屬于房產(chǎn)稅減免優(yōu)惠，過(guò)去并沒(méi)有列入房產(chǎn)稅的計(jì)稅范圍之內(nèi)，原因是由于當(dāng)時(shí)事業(yè)單位的性質(zhì)長(zhǎng)時(shí)間的界定不清，大部分的事業(yè)單位處于政府財(cái)政和市場(chǎng)資金之中，不僅僅依賴(lài)于政府的財(cái)政撥款，也有的從市場(chǎng)上吸收資金，不好界定其具體性質(zhì)，但隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的逐步完善，很多事業(yè)單位已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)成獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)單位，產(chǎn)權(quán)擁有者就是單位本身。但事業(yè)單

7、位存在的這些問(wèn)題，也隨著發(fā)展在不斷改進(jìn)，這部分內(nèi)容政策中也逐漸有了增加說(shuō)明的部分。所以，擴(kuò)大房產(chǎn)稅征稅范圍現(xiàn)階段主要集中討論的就是城鎮(zhèn)個(gè)人居民用房的部分，就是個(gè)人擁有的非經(jīng)營(yíng)性用房部分。在原來(lái)的政策中，對(duì)個(gè)人所擁有的非營(yíng)業(yè)用房是免征房產(chǎn)稅的。但是，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房的私有化程度已經(jīng)高于發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，而且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)的進(jìn)步，私有的住房已經(jīng)成了個(gè)人財(cái)富很重要的一部分內(nèi)容，對(duì)這部分內(nèi)容進(jìn)行征稅，不但稅源穩(wěn)定，稅收額可以大大增加，還能使得房產(chǎn)稅的諸多功能得到更好的體現(xiàn)，不但能很好地調(diào)節(jié)居民的財(cái)富分配比例，而且能夠使得現(xiàn)階段樓市過(guò)熱，“土地財(cái)政”等情況得到相當(dāng)程度上的緩解。三、城鎮(zhèn)居民住房納入征

8、稅范圍優(yōu)勢(shì)分析（一）調(diào)節(jié)居民收入合理分配對(duì)城鎮(zhèn)個(gè)人居民住房征收房產(chǎn)稅，有著諸多方面的好處。其中很重要的一項(xiàng)，是能夠起到調(diào)節(jié)財(cái)富分配，緩解貧富懸殊的矛盾。我國(guó)經(jīng)歷了二十多年的發(fā)展，人民生活水平得到了很大程度上的提升，但是隨之而來(lái)的問(wèn)題就是居民個(gè)人收入水平的差距不斷地加大。據(jù)世界銀行的報(bào)告，1960年，我國(guó)的基尼系數(shù)大約為0.170.18，1980年為0.210.27，從2000年開(kāi)始，我國(guó)的基尼系數(shù)已越過(guò)0.4的警戒線(xiàn)，并逐年上升，2006年已升至0.496，2007年達(dá)到了0.48，中央黨校政策研究室副主任周天勇教授估計(jì)現(xiàn)在的基尼系數(shù)在0.5左右。而對(duì)于住房持有的價(jià)值已經(jīng)成為對(duì)人民貧富差距衡量

9、的重要指標(biāo)。由于個(gè)人所得稅設(shè)計(jì)自身原因及其個(gè)人收入隱蔽性等原因，導(dǎo)致個(gè)人所得稅的收入大多來(lái)源于工薪階層的收入，調(diào)節(jié)功能很弱，而遺產(chǎn)稅遲遲未能出臺(tái)。能夠很好地起到調(diào)節(jié)作用的最好選擇就是對(duì)居民個(gè)人住房征收一定的房產(chǎn)稅了。從表1不難看出，根據(jù)近幾年的數(shù)據(jù)顯示，不同收入階層在住房方面的差距還是很大的，最高收入戶(hù)在這方面的投入水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均水平，而最低收入戶(hù)則是相反，低于平均水平很多，最高與最低收入戶(hù)相差十幾倍之多，而在住房改革之后，住房已經(jīng)變成了私有化的產(chǎn)物，是居民財(cái)富在一定程度上的體現(xiàn)，這部分的差距如此之大，恰恰顯示了個(gè)人財(cái)富差距的增大。（二）調(diào)控過(guò)熱的樓市，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展由于房地產(chǎn)的投資不

10、斷拉動(dòng)著地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，加上房地產(chǎn)企業(yè)自身獲得的巨大收益，房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱度不斷的加溫，房?jī)r(jià)也在不斷的升高。在2009年的1月11月，全國(guó)的房?jī)r(jià)住宅銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到了4 600元/平方米，相比于2008年，房屋均價(jià)每平米上漲了1 000元，是住房制度改革后漲幅最高的一年。對(duì)房?jī)r(jià)的控制已經(jīng)刻不容緩。在國(guó)務(wù)院公布了國(guó)家發(fā)改委指定的2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)中，將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”列入了今年的財(cái)稅改革的目標(biāo)之中。資本市場(chǎng)在消息出來(lái)的當(dāng)天下午，地產(chǎn)板塊下跌了3.41%，上證綜合指數(shù)下跌了2.4%，大盤(pán)跌破2 600點(diǎn)。對(duì)于房產(chǎn)進(jìn)行征稅，在短期內(nèi)將對(duì)市場(chǎng)是利空的，征稅后將提高住房持有的成本，將

11、使得持房人對(duì)成本和收益進(jìn)行更加慎重的權(quán)衡再作出決定，部分炒房者會(huì)因此而被迫拋售房源，使得市場(chǎng)供給增加，價(jià)格隨著下降。根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，對(duì)于炒房有著相當(dāng)明顯的抑制作用，有效地減少了房?jī)r(jià)升高的動(dòng)力。而且，對(duì)這部分住房征稅之后，將減少樓市中的投機(jī)和非理性部分，慢慢擠掉房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，使得市場(chǎng)重新回歸到自主性需求與改善性需求決定的道路上，促進(jìn)了樓市的平穩(wěn)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。所以，建議政府盡快出臺(tái)擴(kuò)大房產(chǎn)稅范圍相關(guān)建議，可以在2011年或者2012年先出臺(tái)相關(guān)草案或者征求意見(jiàn)稿，對(duì)確定方案后的個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅開(kāi)始征收房產(chǎn)稅。四、完善地方財(cái)政稅收體系對(duì)這部分進(jìn)行征稅，不僅僅是著眼于對(duì)樓市的調(diào)控

12、和對(duì)居民收入的分配，而且還能完善地方的財(cái)政稅收體系。對(duì)這部分進(jìn)行征稅，擴(kuò)大了原來(lái)稅收的征稅范圍，這部分可以和土地增值稅一起配合，增加地方財(cái)政收入，扭轉(zhuǎn)一直以來(lái)的“土地財(cái)政”的格局。地方的稅收從總體上來(lái)說(shuō)，要求改革房產(chǎn)稅稅制來(lái)使得地方稅收增長(zhǎng)。在1994年實(shí)行分稅制改革之后，在收入的劃分上采取了確保地方既得利益，中央切分主要的稅種收入大頭的思想，主要的稅種都在以不同的形式成為共享稅，趨勢(shì)還在繼續(xù)的擴(kuò)展。但是也出現(xiàn)了一些矛盾，主要是基層的財(cái)政嚴(yán)重的收不抵支，并且財(cái)權(quán)與事權(quán)高度的不對(duì)稱(chēng)，基層的財(cái)政沒(méi)有相對(duì)穩(wěn)定的稅種收入。在西方，越是基層的財(cái)政，越是依賴(lài)單一稅種收入。為了緩解基層財(cái)政的困難狀況，有必要

13、尋找一個(gè)合適的稅種，而且保證它平穩(wěn)增長(zhǎng)。而恰恰房產(chǎn)稅就是較為理想的選擇。因?yàn)榉慨a(chǎn)自身不會(huì)在空間內(nèi)流動(dòng)，既是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)基礎(chǔ)，又是生活基礎(chǔ)，對(duì)這種靜態(tài)的財(cái)富課稅征管比較便利而且稅源不會(huì)外流，況且我國(guó)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不等的區(qū)域房產(chǎn)規(guī)模都增長(zhǎng)的速度很快，稅源已逐步豐厚起來(lái)，從這個(gè)角度看，把房產(chǎn)稅列為地方主體稅種既可增加該稅收入，同時(shí)還可調(diào)節(jié)收入分配，是一種個(gè)人收入結(jié)構(gòu)調(diào)整型的稅收增長(zhǎng)。五、城鎮(zhèn)個(gè)人居民用房征稅具體實(shí)施建議（一）征稅范圍城鎮(zhèn)個(gè)人居民住房，具體指的是城鎮(zhèn)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)。（二）計(jì)稅依據(jù)對(duì)城鎮(zhèn)個(gè)人居民用房征稅的計(jì)稅依據(jù)將采用房產(chǎn)評(píng)估的方法。征稅要想順利地進(jìn)行，就需要有合理的計(jì)稅依據(jù)。依照

14、國(guó)際的慣例，房產(chǎn)稅以評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)，這樣既能夠建立稅收額隨房?jī)r(jià)上升而上升的機(jī)制，確保地方財(cái)政的平穩(wěn)增長(zhǎng)，而且還可以解決不同地段的極差收益的情況，充分體現(xiàn)了稅收的公平性。根據(jù)國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)的評(píng)估可以每35年進(jìn)行一次，具體的年數(shù)應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期的情況來(lái)定。在評(píng)估的時(shí)侯，根據(jù)房地產(chǎn)不同的類(lèi)型，采用不同的評(píng)估方法。目前，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)稅的征計(jì)方式主要有以下三種：人工、市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)、運(yùn)用計(jì)算機(jī)軟件系統(tǒng)。顯然軟件系統(tǒng)更加的科學(xué)合理，但是由于數(shù)據(jù)欠缺，這種方式實(shí)施起來(lái)也有一定的限制。對(duì)于城鎮(zhèn)民用住宅的評(píng)估，可以先以市場(chǎng)價(jià)格法為主，輔之以收入法，在這兩種方法都不適用的情況下，則使用成本法，無(wú)論采用哪種方法來(lái)進(jìn)

15、行評(píng)估都要充分地考慮級(jí)差地租、建筑材料價(jià)格、折舊等因素對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的影響。當(dāng)然，為了更為科學(xué)和簡(jiǎn)便易行，可以參考成都在二手房交易中試行的做法，設(shè)立“房地產(chǎn)評(píng)稅軟件系統(tǒng)”，將土地所在地的批文、成交價(jià)、地號(hào)、出售價(jià)格、面積樓層、結(jié)構(gòu)、年限等方面的基礎(chǔ)信息作為參考，請(qǐng)資質(zhì)信用好的評(píng)估機(jī)構(gòu)參與，深入房屋社區(qū)、住戶(hù)對(duì)房屋的具體情況諸如位置、周邊交通等進(jìn)行摸底、反復(fù)論證，將整合的大量的房屋信息數(shù)據(jù)輸入計(jì)算機(jī)“房產(chǎn)評(píng)稅系統(tǒng)”，使得這個(gè)系統(tǒng)計(jì)算征收的數(shù)據(jù)真實(shí)度高達(dá)70%80%，并且定時(shí)更新調(diào)整數(shù)據(jù)信息，以達(dá)到較高的準(zhǔn)確率。在完善健全評(píng)估機(jī)構(gòu)方面，可以設(shè)立官方的評(píng)估機(jī)構(gòu)，進(jìn)行房產(chǎn)稅稅基的評(píng)估。可以參照英國(guó)和澳大利

16、亞的方式，政府設(shè)立評(píng)估局，在必要時(shí)可以委托民間的評(píng)估機(jī)構(gòu)幫忙評(píng)估，由評(píng)估局對(duì)最后的結(jié)構(gòu)進(jìn)行確定。（三）稅率我國(guó)適合采用的是“低稅率寬稅基”的思路。對(duì)于個(gè)人的房產(chǎn)，一般的商品房可以采用0.1%1%的稅率，具體稅率由省級(jí)政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r來(lái)制定，制定時(shí)要充分考慮到當(dāng)?shù)仄毡榈墓べY水平和實(shí)際情況，再由中央制定出一個(gè)全國(guó)平均參考價(jià)格，具體的稅率也可以根據(jù)擁有房屋的數(shù)量等，來(lái)參考決定，實(shí)施彈性稅率。（四）減免優(yōu)惠有以下個(gè)方案可以考慮：第一種方案就是針對(duì)地區(qū)的平均工資水平來(lái)確定，對(duì)于家庭年收入低于一定金額的，這部分家庭擁有的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。第二種方案是對(duì)房產(chǎn)的面積進(jìn)行考慮，一定面積以下的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，這部分免征的房產(chǎn)稅面積要充分考慮到全國(guó)各個(gè)城區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，各個(gè)地方的政府在實(shí)際的操作中要根據(jù)地方的實(shí)際居住和生活水