對物業(yè)管理企業(yè)開展多種經營的思考.

1、對物業(yè)管理企業(yè)開展多種經營的思考 謝華 文章來源：網絡搜集 點擊數： 657 更新時間：2021-12-29 9:21:32 摘要：物業(yè)管理企業(yè)進駐小區(qū)的主要目的，是為業(yè)主提供優(yōu)質的管理和效勞，最終使業(yè)主的物業(yè)得到保值和增值。物業(yè)管理企業(yè)在做好本職工作的同時，還可以開展一些業(yè)主所需而物業(yè)效勞合同中又沒有包含的相關經營活動，既給業(yè)主提供了方便，又給物業(yè)管理企業(yè)帶去了收益，互惠雙贏。 眾所周知，物業(yè)管理是微利行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)要想贏利，除擴大管理面積外，還應利用自身優(yōu)勢開展多種經營活動，以此彌補物業(yè)主業(yè)的缺乏。本文將就此問題，談談自己的看法和建議。 多種經營在物業(yè)管理效勞中的重要性 物業(yè)管理企業(yè)進

2、駐小區(qū)的主要目的，是為業(yè)主提供優(yōu)質的管理和效勞，最終使業(yè)主的物業(yè)得到保值和增值。物業(yè)管理企業(yè)在做好本職工作的同時，還可以開展一些業(yè)主所需而物業(yè)效勞合同中又沒有包含的相關經營活動，既給業(yè)主提供了方便，又給物業(yè)管理企業(yè)帶去了收益，互惠雙贏。 例如，許多小區(qū)的業(yè)主，因工作忙而無暇顧及家庭清潔，他們往往請家政公司的清潔工上門效勞，這本是無可厚非。問題是，業(yè)主請家政公司的人員上門效勞，無論是對業(yè)主，還是對小區(qū)管理和平安都不利：家政公司的清潔工上門，業(yè)主家里必須有人；而家政公司的人員進入小區(qū)，物業(yè)管理公司也保證不了平安。因此，物業(yè)管理公司可根據業(yè)主的這一要求，提供有償的家政效勞，而且能夠保證業(yè)主人身和財產

3、的平安。 再如，一些管理高檔樓盤主要是商住樓和門面較多的小區(qū)的物業(yè)管理公司，可根據業(yè)主生意需要，辦報辦刊、制作廣告，從中收取一定的勞務費用。據筆者了解，重慶就有多家物業(yè)管理企業(yè)，專門為宣傳商家而創(chuàng)辦較為精美時尚的雜志，很受商家歡送。商家認為：物業(yè)管理公司辦雜志為自己效勞做宣傳，花點錢值得；而物業(yè)管理公司為商家做宣傳，既宣傳了商家，也宣傳了自己，還可以從中盈利，何樂而不為。據了解，重慶某物業(yè)管理公司辦的月刊雜志，每期 100 頁，彩頁已達 40 頁，可見勢頭之強勁，已是一般雜志難以抗衡。 又如，為業(yè)主開辦代售飛機、車船票、旅游聯(lián)系、訂餐訂賓館等業(yè)務，已成為廣闊物業(yè)管理公司的共識。現在人們的生活，

4、講究凡事圖方便，而物業(yè)管理公司開展上述業(yè)務，就很好地迎合了業(yè)主，既滿足了他們的需要，又得到了中介效勞費，同時還融洽了業(yè)主與物業(yè)管理公司的關系。 對企業(yè)進一步做好多種經營的建議 其實，物業(yè)管理企業(yè)開展多種經營活動，并非只有上述幾種類型，不同的物業(yè)管理企業(yè)，可根據自己的實際情況開展經營工程，筆者下面提出幾點建議，僅供同行參考： 1. 開展各項娛樂活動業(yè)務。如今，許多業(yè)主因提前退休或其他原因在家休息，經常去茶館、棋館、牌館、麻將館與朋友聊天、奕棋、打牌搓麻將，以消磨時光。由于許多小區(qū)沒有這些娛樂場所，業(yè)主只好到公園等地去消閑，既不方便又耽誤了時間。假設物業(yè)管理公司能夠利用小區(qū)空地、空房開展茶館、棋館

5、、牌館和麻將館等業(yè)務，為業(yè)主盡可能地提供娛樂方便，不但業(yè)主沒意見，物業(yè)管理公司也能增加收益。 2. 開辦電梯、房頂等廣告業(yè)務。許多商家在做宣傳時，絕不僅僅只關注報刊和電視電臺等新聞媒體，也將物業(yè)小區(qū)的電梯、房頂等公共場所列為他們的選擇目標。物業(yè)管理公司假設經過業(yè)主委員會的同意，能夠將電梯、房頂和小區(qū)顯眼處用作商家張貼、懸掛廣告宣傳畫和招牌的場所，并與業(yè)主委員會合理分配收入，每月也將會有一筆不菲的收入。 3. 開辦書畫、作文、英語、數理化、舞蹈培訓班業(yè)務。物業(yè)管理公司利用暑假和寒假期間，聘請社會上有一定影響和水平的老師，在小區(qū)里開辦書畫、作文、英語、數理化、舞蹈培訓班，為業(yè)主提供一個方便優(yōu)質的學

6、習環(huán)境，讓兒童“足不出區(qū)就能夠參加培訓、學習。據筆者了解，在許多高檔小區(qū)里，業(yè)主對這方面的要求是比擬強烈的。假設物業(yè)管理公司能夠開辦書畫、作文、英語、數理化、舞蹈培訓班業(yè)務，也是好處多多。 4. 開辦房屋中介業(yè)務。房屋出租，可以說是各小區(qū)都有的事，往往是業(yè)主想出租房屋而找不到租賃戶，而租房者也因找不到房主而發(fā)愁。假設物業(yè)管理企業(yè)能夠為業(yè)主房屋出租提供中介效勞，就能夠解決這一矛盾。這樣既方便了業(yè)主，又方便了租賃方，假設收費合理、效勞方便，各方都能得到滿足的結果。 5. 開辦代理接送小區(qū)兒童上學和放學業(yè)務?，F在許多業(yè)主工作都很忙，往往為小孩上學放學回家沒人接送而苦惱，請專職保姆費用太高，一般家庭難

7、以承受；不請保姆，孩子無人接送又不平安。假設物業(yè)管理公司能夠利用優(yōu)勢，開辦代理接送孩子的業(yè)務，想必會有很好的效果。 對經營收益與業(yè)委會如何分成的思考 物業(yè)管理公司開展多種經營，其中有許多工程涉及到利用業(yè)主的物業(yè)空間，這就產生了物業(yè)管理公司與業(yè)主或者業(yè)委會怎樣分成的問題，筆者就此談談自己的思考： 其一，物業(yè)管理公司假設開展各項娛樂活動，電梯、房頂等廣告，書畫、作文、英語、數理化、舞蹈培訓班等業(yè)務，自然就牽連到業(yè)主的利益，因為開展業(yè)務的場地是業(yè)主的，物業(yè)管理公司只提供了效勞和管理，所以開展這些業(yè)務的收入，應該與之分成，至于FS:PAGE比例是多少，理應由物業(yè)管理公司與業(yè)委會商量而定。假設物業(yè)管理公

8、司想吃“獨食，或者業(yè)主業(yè)委會過分強調自己的利益而不考慮物業(yè)管理公司的利益，最終“受傷的將是雙方。 其二，物業(yè)管理公司假設開辦房屋中介、委托代理接送小區(qū)兒童上學和放學等業(yè)務，不涉及業(yè)主的利益，不占用業(yè)主的場地，開展起來效益應該更好。盡管如此，物業(yè)管理公司還是應該從該收入中，適當撥款給業(yè)委會開展自身活動，這樣才有利于物業(yè)管理公司與業(yè)委會的和諧相處，有利于小區(qū)大家庭的和諧。 參考資料： 中小物業(yè)管理公司的經營策略中小物業(yè)管理公司的經營策略 摘要 物業(yè)管理行業(yè)與房地產行業(yè)的血親關系，決定了物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)特征和市場現狀與房地產行業(yè)的相似。在目前房地產開發(fā)公司與物業(yè)公司未能完全脫離關系的情況下，相似性

9、實那么是依賴性，而依賴性，其實就是物業(yè)管理行業(yè)未進入真正的市場化。目前的物業(yè)管理行業(yè)格局還沒有清晰的定局，市場處于動態(tài)的劇變之中，在一段時間內，新的市場時機會不斷出現，如果中小物業(yè)公司采用適宜的經營策略，就很有可能從小變大，由弱變強，在劇烈的市場競爭中獲勝。一、物業(yè)管理行業(yè)的市場現狀分析深圳的物業(yè)管理在全國處于領先地位，其行業(yè)特征和市場現狀在物業(yè)管理行業(yè)中具有極強的代表性，可以折射出全國其它地區(qū)的物業(yè)管理的行業(yè)特征和市場現狀。縱觀深圳的物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)特征和市場現狀，大致可以這樣概括：少數幾個依靠大房地產公司成長起來的大物業(yè)公司，牢牢地控制著作為其母公司的開發(fā)公司開發(fā)的大局部樓盤，同時在國內

10、東一個西一個地占領著一些類似的樓盤；數百個中小物業(yè)公司溫順地守著其依靠的中小開發(fā)公司開發(fā)的中小樓盤，對非屬本開發(fā)公司開發(fā)的樓盤和外地樓盤，不敢越雷池半步主要是越不了。本來，任何一個行業(yè)的情形都會與此相似，處于風口浪尖，能呼風喚雨的公司只有少數的幾個，大多數中小公司都是默默無聞者，其狀如眾星捧月，或綠葉扶花。但物業(yè)管理行業(yè)與其它行業(yè)不同的是，物業(yè)管理行業(yè)一開始并不是作為一個原生行業(yè)誕生，而是作為房地產行業(yè)的緣生行業(yè)或延展行業(yè)誕生，甚至可以說是房地產行業(yè)的寄生行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)與房地產行業(yè)的血親關系，決定了物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)特征和市場現狀與房地產行業(yè)的相似。在目前房地產開發(fā)公司與物業(yè)公司未能完全脫

11、離關系的情況下，相似性實那么是依賴性，而依賴性，其實就是物業(yè)管理行業(yè)未進入真正的市場化。具體表達在以下幾個方面：1.物業(yè)管理公司的大與小，強與弱的區(qū)別，主要是由房地產開發(fā)公司的大與小，強與弱所決定的。物業(yè)管理公司的真大與真小，真強與真弱，沒有完全的物業(yè)管理行業(yè)的市場背景。2.物業(yè)管理公司的品牌，其實質是開發(fā)公司的品牌在支撐。如果認為不是的話，我們可以想象一些著名的物業(yè)管理公司如果其背后的開發(fā)公司倒閉了，它的情形會是怎么樣。當然不排除已有極少數的物業(yè)公司正逐漸走出開發(fā)公司的影子。3.物業(yè)公司所效勞的客戶業(yè)主，開始選擇時主要是選擇開發(fā)公司，而非物業(yè)公司，也即物業(yè)公司的客戶并不是在完全自由的情況下選

12、擇物業(yè)公司的，客戶沒有選擇的自由，是缺乏市場化的顯著特征。4.再有，從一些在全國范圍內攻城掠地、大力拓展市場的大公司來看，其樂于表現的是，言必稱又接了幾個幾個樓盤，鮮有說它的管理效勞特色及其品牌的內涵。如果不是出于商業(yè)機密的話，大致是因為“物業(yè)管理都差不多。從一些大公司的行為可以看出，其真正的競爭力并非完全來自其物業(yè)管理效勞的優(yōu)勢，而主要來自其“大和“強的優(yōu)勢。從以上的這些情形可以看出，物業(yè)管理行業(yè)還沒有制訂真正屬于自己的游戲規(guī)那么，現在的物業(yè)管理行業(yè)奉行的是房地產行業(yè)的游戲規(guī)那么，而非作為效勞行業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)的游戲規(guī)那么，其原因是物業(yè)管理行業(yè)未能做到真正完全的市場化。但不管怎樣，物業(yè)管理作

13、為一個新興的行業(yè)，其真正的市場化一定會到來。在完全的市場化下，行業(yè)將制訂屬于自己的游戲規(guī)那么，物業(yè)管理公司將奉行這種游戲規(guī)那么。而目前，在游戲規(guī)那么未完全清晰制定的情況下，如果僅作為一個物業(yè)管理公司而言，大公司與小公司是站在同一道起跑線上的，時機亦等同。在時機等同的情況下，優(yōu)勢是決定勝出的前提。但必須看到，大公司與小公司的優(yōu)勢都是相對的，大公司有大公司的優(yōu)勢，小公司有小公司的優(yōu)勢，很難說誰的優(yōu)勢更具有競爭力。這樣，優(yōu)勢也只是一個理論上勝出的“假設，是一支握在手中的上上簽，而非實際上的真正把握，在結果產生之前，沒有真正的勝利者。在新規(guī)那么下的大公司與小公司處于均勢，中小物業(yè)管理公司的希望正在于此

14、。如果中小物業(yè)公司采取恰當的經營策略，那么完全可以經過幾輪行業(yè)洗牌后由小到大，由弱而強，由強而勝。二、中小物業(yè)公司的經營策略根據物業(yè)管理行業(yè)的以十所述的市場現狀，中小物業(yè)管理公司并不是完全沒有希望，并不是要完全聽命于其所依賴的開發(fā)公司求得生存，相反，中小物業(yè)管理公司在行業(yè)市場化的進程中，是一個獨立的主體，有自己的意志，只要采取適宜的經營策略，完全有可能從小到大。中小物業(yè)管理公司可以考慮采用以下一些策略，組合運用，逐漸形成自身的競爭優(yōu)勢。一夯實根本功在完全市場化的環(huán)境下，物業(yè)管理公司的核心競爭力，最終取決于其經營管理的根本功。根本功可以從下面幾個方面來加強、夯實。理清物業(yè)公司與開發(fā)公司的關系，建

15、立合理的體制。物業(yè)公司與開發(fā)公司的關系不清，從根本上制約了物業(yè)公司的開展，有不少人認為，理清二者關系的主體是開發(fā)公司，其實從物業(yè)管理公司經營的角度來看，理清二者關系的主體應在物業(yè)管理公司。中小物業(yè)管理公司往往與開發(fā)公司的關系很密切，更易于與開發(fā)公司溝通協(xié)商，應主動推動二者脫離的進程，確立物業(yè)管理公司相對獨立的地位，建立適宜物業(yè)公司開展的體制。加強專業(yè)化建設。中小物業(yè)管理公司應在平安管理、維修保養(yǎng)、清潔綠化、社區(qū)文化等各方面切切實實地加強專業(yè)化建設，在自己的領域內成為各方面的專家。抓好管理處的經營。中小物業(yè)管理公司轄下一般只有幾個管理處，數目不多，應立足于管理處的經營，將每個管理處經營成精品。要

16、將管理處經營鑄成精品，就要下大力氣抓好管理和效勞。一個管理處從其職能來看，完全可以作為物業(yè)管理公司屬下的一個獨立經營的“分公司來經營，這個“分公司要自主經營，自負盈虧，在總公司的指導原那么下，建立完備的管理機制和向業(yè)主提供靈活的、富有特色的效勞。同時，管理處要大力培養(yǎng)人才，為公司的進一步開展壯大提供必要的人才儲藏。在目前大的物業(yè)公司抬頭大力開拓市場的急進情況下，他們往往無視了根底建設，而這正是中小物業(yè)公司的時機所在，中小物業(yè)公司因為小，所以更容易把根底打得更扎實，更容易鑄就精品。二概念領先中小物業(yè)公司因為小，力量集中，可以對客戶的需求作非常深入的研究分析，在此根底上，提出一些新的經營概念，以新

17、的經營概念在行業(yè)中取得突破，提高自己的知名度和樹立自己的品牌。在未完全市場化的情況下，大的物業(yè)公司所持的經營理念和執(zhí)行的路線，未必就代表了物業(yè)公司經營的真理。大的物業(yè)公司在一個經營概念的形成、實施、到總結而成整個公司的經營指導方針，往往是一個相當漫長的過程，經營的效果如何，經營方針對與錯，要經過長時間的驗證，如果中途要發(fā)生改變，就更加麻煩，這就是大公司易于僵化的原因。而中小物業(yè)公司包袱非常小，要采用一種新的經營概念，對其進行試驗，會非常容易，即便是錯了，也容易改正過來。這樣，這種允許不斷對新的經營方法作嘗試的機制和環(huán)境，更有利于公司的成長。中小物業(yè)公司應該發(fā)揮這種優(yōu)勢，大膽嘗試一些新的經營思路

18、，形成自己的經營特色。三效勞領先效勞領先，這是中小物業(yè)管理公司最容易取得突破的途徑。中小物業(yè)公司管理的小區(qū)本身就比擬小，對業(yè)主的情況掌握得非常清楚，與業(yè)主接觸很近很多，完全可以提供“一對一式的個性化效勞。有了“一對一的條件，就可以根據業(yè)主的情況提供量身定做的效勞內容，物業(yè)公司不但擔當了小區(qū)公共管理者的角色，還擔當了業(yè)主的生活參謀和生活管家。中小物業(yè)公司通過提供這種貼身的效勞，將與業(yè)主的關系拉得很近，而業(yè)主也將物業(yè)公司融入了自己的生活中去，須臾不能離開。效勞如果到達了這種層次，那么中小物業(yè)公司具備了強大的生存力，其壯大僅是一個時間的問題。當大的物業(yè)公司手握大量資金，動用多種高層關系在市場中進行攻

19、城掠地、搶占客戶的時候，正是中小物業(yè)公司在效勞方面苦練內功的大好時機。四橫向聯(lián)合，資源共享與大公司依靠實力的市場擴張力相反，中小物業(yè)公司往往處境孤立，經濟實力缺乏，人際關系薄弱，要單靠自身力量沖向市場，實在太難。從目前行業(yè)中所舉辦的一些活動來看，幾乎聽不到中小物業(yè)公司的聲音，他們完全被一些較大的物業(yè)公司遮住了。這種情況下，中小物業(yè)公司應橫向聯(lián)合起來，組成關系聯(lián)盟，共享各種資源：人才智力共享、信息共享、經驗共享、方法共享、供給商共享等。共享資源后的中小物業(yè)公司可以形成一個“虛擬的大物業(yè)公司，在一定程度上可以與大的物業(yè)公司競爭。五創(chuàng)造模式品牌一個企業(yè)的競爭力往往不是來自其自身的力量大小，而是來自其品牌。而品牌有實力品牌和模式品牌兩種。實力品牌是完全依靠企業(yè)經濟規(guī)模實力、在市場中的絕對壟斷地位；而模式品牌，依靠的是企業(yè)采用的經營模式的獨特性，如麥當勞一類富有特色的加盟店、連鎖店，不同的店，卻采用相同的模式。中小物業(yè)公司在實力不如人的情況下，單靠其經濟實力難以樹立品牌，這種情況下，就要創(chuàng)造模式品牌?？梢赃@樣創(chuàng)造模式品牌；幾個中