對(duì)房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估問(wèn)題的探索(一)

1、對(duì)房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估問(wèn)題的探索 一 一、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的程序選擇一對(duì)評(píng)稅機(jī)構(gòu)設(shè)置的選擇 在已實(shí)行稅基評(píng)估制度的國(guó)家和地區(qū)中，有些國(guó)家和地區(qū)的評(píng)稅主體 為代表征稅方的評(píng)估主體 政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員 和代表納稅方的評(píng)估主體往往是民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)或人 員共同來(lái)承當(dāng)。但也有一些國(guó)家和地區(qū)，其稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)主體是單 一的。這種單一評(píng)估主體確實(shí)定有兩種方法，一種是由非稅務(wù)部門(mén)的 政府或準(zhǔn)政府性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來(lái)承當(dāng)?shù)模硪环N是由民間性質(zhì) 的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來(lái)承當(dāng)。這種單一稅基評(píng)估主體往往會(huì)產(chǎn) 生一些問(wèn)題，其中最主要的問(wèn)題就是由代表單方利益的評(píng)估機(jī)構(gòu)作為 稅基評(píng)估主體時(shí)，其對(duì)

2、稅基的評(píng)估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。 我國(guó)有不少專(zhuān)家建議由稅務(wù)部門(mén)作為稅基評(píng)估的行為主體。但是，假 如由稅務(wù)部門(mén)來(lái)負(fù)責(zé)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，必然要新增大量人 員，這與我國(guó)政府機(jī)關(guān)人事制度改革目標(biāo)不符，更重要的是，稅務(wù)部 門(mén)并非是對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，由它來(lái)評(píng)估不僅缺乏說(shuō)服 力，還將大大增加征稅本錢(qián)。因此，在建立我國(guó)稅基評(píng)估制度時(shí)，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇可以按以下順 序進(jìn)行：1選擇分別代表征、 納稅雙方的機(jī)構(gòu)或人員作為評(píng)估主體， 改變以往一直由征稅部門(mén)單方面作為評(píng)估主體的狀況。這一選擇既能 保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法 權(quán)益。2假設(shè)我國(guó)稅基評(píng)估還不能實(shí)行

3、分別由代表征、納稅雙方的 兩個(gè)以上的評(píng)估主體來(lái)承當(dāng)時(shí)，那么可以選擇民間的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu) 作為評(píng)估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會(huì)中介評(píng)估行業(yè)的作用，又 可以在一定程度上減輕政府部門(mén)的財(cái)政負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，需要先對(duì)中介機(jī) 構(gòu)和人員進(jìn)行稅法及稅基評(píng)估相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。 3如果我國(guó)稅 基評(píng)估只能由政府或準(zhǔn)政府的機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體，那么，為保證稅基 評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，稅基評(píng)估的行為主體應(yīng)由稅務(wù)部門(mén)以外 的政府部門(mén)來(lái)承當(dāng)。在國(guó)外，由政府單方承當(dāng)稅基評(píng)估工作的，其評(píng) 估主體也大多不是直接進(jìn)行征稅的部門(mén)。二房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估周期 以市場(chǎng)價(jià)值作為根底，對(duì)房地產(chǎn)按評(píng)估值進(jìn)行征稅，必須要考慮到市 場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)的影響

4、。因此，房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估應(yīng)定期進(jìn)行。評(píng)估 周期的長(zhǎng)短主要受三方面因素影響：一是經(jīng)濟(jì)開(kāi)展和其他因素通貨 膨脹或環(huán)境改善帶來(lái)的房地產(chǎn)增值等 ；二是受制于重新進(jìn)行評(píng)估的成 本；三是房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)類(lèi)型和是否具備現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及合格 的評(píng)估人員也在一定程度上影響評(píng)估周期。 從實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家來(lái)看， 法國(guó)最近一次的財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估發(fā)生在 1970年，從 20世紀(jì) 80年代開(kāi) 始每年對(duì)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國(guó)的一些地方每年或每?jī)赡赀M(jìn) 行一次財(cái)產(chǎn)稅稅基的重新評(píng)估：在丹麥，19821998年之間每個(gè)不評(píng) 估的年份實(shí)行指數(shù)調(diào)整， 從1998年開(kāi)始決定每年都進(jìn)行全面的重新評(píng) 估；德國(guó)采用的計(jì)稅依據(jù)是土地與

5、地上建筑物價(jià)值，由于其經(jīng)濟(jì)開(kāi)展 較為穩(wěn)定，市場(chǎng)價(jià)值變化不明顯，其課稅評(píng)估周期為 6 年，而事實(shí)執(zhí) 行的評(píng)估周期在 6 年以上。 我國(guó)在房地產(chǎn)稅立法時(shí)，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評(píng)估的周期。就我 國(guó)目前的情況而言，經(jīng)濟(jì)仍處于轉(zhuǎn)型和上升期，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)在不同年份 間表現(xiàn)得較為明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值受經(jīng)濟(jì)開(kāi)展及通貨膨脹因素影響 較大，評(píng)估周期不宜定得過(guò)長(zhǎng)。同時(shí)，我國(guó)不同地區(qū)之間社會(huì)及經(jīng)濟(jì) 開(kāi)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評(píng)估周期不宜采取一刀切的方法，建議 可由國(guó)家確定一個(gè)浮動(dòng)期間，如在 35年之間，由各省根據(jù)實(shí)際情況 具體確定。這樣，既可保證計(jì)稅價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，又能表達(dá)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展、 環(huán)境改善等因素所帶來(lái)的市場(chǎng)價(jià)值變化，

6、保證財(cái)政收入目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。三申訴安排 房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估量大面廣，且其中涉及的因素及技術(shù)問(wèn)題較為 復(fù)雜 .納稅人對(duì)評(píng)估值產(chǎn)生異議在所難免 .因此，相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)作出 安排，以保證納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，在組織上 .各地應(yīng) 設(shè)立獨(dú)立于評(píng)估部門(mén)的專(zhuān)門(mén)的復(fù)核委員會(huì)，并組成評(píng)估專(zhuān)家團(tuán)，在組 織上保持獨(dú)立性和權(quán)威性；復(fù)核委員會(huì)的主要任務(wù)是處理納稅人的申 訴，以確保稅負(fù)的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權(quán)，稅 務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行評(píng)估后，應(yīng)將初評(píng)的結(jié)果及房地產(chǎn)的有 關(guān)資料在正式征收之前公布在有關(guān)的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申 訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對(duì)計(jì)稅價(jià)格持有異議，可以向評(píng)估機(jī)構(gòu) 申訴，假設(shè)對(duì)申訴結(jié)果仍不滿(mǎn)意的，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)貜?fù)核委員會(huì)申請(qǐng)復(fù)核，復(fù)核委員會(huì)應(yīng)盡快將結(jié)果書(shū)面通知業(yè)主和相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)，最終的 計(jì)稅價(jià)格應(yīng)更加客觀公正。二、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估方法和技術(shù)在房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中，不同的評(píng)估方式、參數(shù)選擇和評(píng)估人員評(píng)出的房 地產(chǎn)價(jià)值往往千差萬(wàn)別。如果這個(gè)問(wèn)題解決不了，不僅會(huì)導(dǎo)致估值的 混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評(píng)估效率的低下，更重要的是，會(huì)導(dǎo)致 權(quán)力尋租。要防止這些