昆明學(xué)府路區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、昆明學(xué)府路區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一：昆明市宏觀背景1、昆明地理優(yōu)勢(shì)1昆明是亞洲的地理中心，是云南面向西南開(kāi)放橋頭堡的唯一區(qū)域性中心城市。（圖1）：昆明宏觀發(fā)展地理優(yōu)勢(shì)12、昆明地理優(yōu)勢(shì)2昆明是中國(guó)連接?xùn)|南亞國(guó)家的橋梁；城市化發(fā)展進(jìn)程明顯，城市建設(shè)處于快速發(fā)展階段。（圖2）昆明宏觀發(fā)展地理優(yōu)勢(shì)2東南亞、南亞經(jīng)濟(jì)圈昆明作為東盟10+1自由貿(mào)易經(jīng)濟(jì)圈、大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作圈、“泛珠三角”區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作的交會(huì)點(diǎn)之一，是中國(guó)面向東南亞和南亞的橋頭堡，在中國(guó)國(guó)家安全戰(zhàn)略、西南地區(qū)面對(duì)東南亞、南亞大通道建設(shè)中發(fā)揮重要作用。放眼全國(guó)看昆明：昆明地處“東聯(lián)黔貴通沿海，北經(jīng)川渝進(jìn)中原”的獨(dú)特區(qū)位，是國(guó)家提升與周邊國(guó)家合

2、作能力，建設(shè)陸路對(duì)外通道的重要支點(diǎn)，是對(duì)外開(kāi)放門(mén)戶城市；昆明著力實(shí)施以東南亞、南亞為重點(diǎn)的全方位開(kāi)放戰(zhàn)略強(qiáng)化云南在中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)中的橋頭堡作用，帶來(lái)城市及城市商業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大機(jī)遇;3、昆明戰(zhàn)略定位省會(huì)城市、區(qū)域國(guó)際化城市、知名旅游城市，中國(guó)未來(lái)面向東南亞和南亞的“橋頭堡”。 昆明新國(guó)際機(jī)場(chǎng)是繼北京、廣州、上海之后，全國(guó)第四個(gè) “國(guó)家門(mén)戶”級(jí)的樞紐機(jī)場(chǎng)； 昆明新機(jī)場(chǎng)戰(zhàn)略定位為：中國(guó)面向東南亞、南亞和連接歐亞的國(guó)家門(mén)戶樞紐機(jī)場(chǎng)，對(duì)國(guó)家 西向戰(zhàn)略、建設(shè)中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)和孟、中、印、緬區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作等具有重要意義； （圖3）昆明上水國(guó)際機(jī)場(chǎng)4、昆明行政版圖轄區(qū)14個(gè)。昆明共轄6個(gè)區(qū)、7個(gè)縣、代

3、管安寧一市，另管轄3個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。 面積：昆明東西最大橫距140千米，南北最大縱距220千米，全市面積21473平方公里，市區(qū)面積330平方公里（其中主城區(qū)290平方公里，呈貢新區(qū)40平方公里）。（圖4）昆明行政區(qū)域圖4.1、昆明行政區(qū)域各城鎮(zhèn)發(fā)展體系架構(gòu)（表1）昆明城鎮(zhèn)發(fā)展體系架構(gòu)序號(hào)等級(jí)城鎮(zhèn)主要經(jīng)濟(jì)職能分工11主城區(qū)貿(mào)易、服務(wù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)21空港經(jīng)濟(jì)區(qū)空港經(jīng)濟(jì)31呈貢新區(qū)行政、教育、物流、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)42安寧重化為主的新型工業(yè)52嵩明輕型工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)62宜良輕型工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)72昆陽(yáng)新型裝備制造工業(yè)、旅游服務(wù)82?？谛滦脱b備制造工業(yè)、資源精加工工業(yè)92晉城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)103石林旅游服務(wù)

4、、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)113尋甸新型資源深加工工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)123富民休閑旅游、觀光農(nóng)業(yè)133祿勸現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、新型資源深加工工業(yè)143東川新型資源深加工工業(yè)153倘甸旅游服務(wù)5、昆明城市發(fā)展規(guī)劃昆明城市格局城市發(fā)展將主要圍繞滇池，進(jìn)行環(huán)滇池“一湖四片”，“一湖四環(huán)”。（圖5）清末-2007年，同心圓發(fā)展模式（圖6）新昆明發(fā)展模式5.1、城市發(fā)展將由“單核心圈層蔓延式”向“多中心組團(tuán)式”模式轉(zhuǎn)變，將為昆明區(qū)域性國(guó)際化中心城市定位奠定發(fā)展基礎(chǔ) 昆明城市空間的拓展方向應(yīng)以東南、東北兩個(gè)方向?yàn)橹鳌＜涌於际袇^(qū)由市核心（環(huán)滇池的一湖四片）和跨昆明、玉溪行政區(qū)等的五個(gè)輔城（滇池流域外30-60公里）發(fā)展格局；中心區(qū)新增1

5、90平方公里核心昆明=主城呈貢新區(qū)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)；（圖8）城市規(guī)劃區(qū)范圍圖（圖7）現(xiàn)代新昆明城市體系5.2、從“一湖四片”擴(kuò)大到“一主五輔”，城市規(guī)模進(jìn)一步放大，空間布局更加合理，組團(tuán)化，區(qū)域化發(fā)展趨勢(shì)更加明顯 以滇池流域?yàn)楹诵牡睦ッ魑迦A、盤(pán)龍、官渡、西山四區(qū)和呈貢縣全部行政轄區(qū)范圍，以及滇池流域所涉及到的晉寧、嵩明部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)的行政轄區(qū)范圍劃定為昆明城市規(guī)劃區(qū)；由昆明主城、呈貢新區(qū)和空港經(jīng)濟(jì)區(qū)組成中心城區(qū)；（圖10）現(xiàn)代新昆明城市體系2（圖9）現(xiàn)代新昆明城市體系16、昆明未來(lái)發(fā)展國(guó)際知名旅游城市、區(qū)域中心、國(guó)際化大都市 減輕老城區(qū)的負(fù)荷量,緩解老城區(qū)的壓力，昆明正在以多中心、單核心的規(guī)劃路線向周邊發(fā)

6、展，通過(guò)在多個(gè)遠(yuǎn)郊片區(qū)做大體量商業(yè)的方式，來(lái)滿足和完善各個(gè)片區(qū)的生活需求和配套功能；從衛(wèi)星城建設(shè)的角度來(lái)看，它的發(fā)展正是依托其區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)在逐漸，通過(guò)自身的特色產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)的崛起和周邊片區(qū)的發(fā) 展；由昆明、玉溪、曲靖組成大的城市圈，擴(kuò)大城市發(fā)展范圍；城市郊區(qū)的發(fā)展就滿足了三個(gè)需求：城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的需求、高房?jī)r(jià)下置業(yè)的需求和資源性開(kāi)發(fā)建設(shè)的需求；城市定位加快城市職能片區(qū)化趨勢(shì)，但從功能看，主城區(qū)將繼續(xù)承載和延續(xù)現(xiàn)代都市服務(wù)產(chǎn)業(yè)的核心價(jià)值，主城區(qū)商業(yè)商務(wù)中心的地位不改變。（圖11）現(xiàn)代新昆明城市定位7、軌道交通軌道交通在改善城市交通模式和推動(dòng)生活方式變遷的同時(shí)，將極大改變城市商業(yè)的發(fā)展模式，以

7、此推動(dòng)城市時(shí)尚度的提升并為沿線項(xiàng)目帶來(lái)更廣泛人流。從目前輕軌的規(guī)劃情況來(lái)看，通過(guò)城市輕軌能夠完全實(shí)現(xiàn)南北方向和東西方向的交通貫聯(lián)，特別對(duì)南北方向的交通便捷性的改進(jìn)力度最大；據(jù)規(guī)劃，未來(lái)1小時(shí)都市圈的范圍內(nèi)，可以由昆明市老城區(qū)最北端的北市區(qū)到達(dá)呈貢大學(xué)城；1號(hào)線線路起于主城核心區(qū)，到達(dá)呈貢南部大學(xué)城，是連接主城與呈貢新區(qū)，支持和促進(jìn)呈貢新區(qū)建設(shè)的發(fā)展軸線；（表2）昆明市中心城人口規(guī)劃與輕軌運(yùn)力關(guān)系 （圖12）輕軌建設(shè)分期遠(yuǎn)景城市規(guī)模昆明市中心城人口規(guī)模（萬(wàn)人）468規(guī)劃線網(wǎng)線路長(zhǎng)度（km)功能層次高峰小時(shí)斷面客流（萬(wàn)人次/h)系統(tǒng)規(guī)模1號(hào)線34基本骨架線3.79大運(yùn)量地鐵2號(hào)線22.4基本骨架線

8、3.26大運(yùn)量地鐵3號(hào)線19.1基本骨架線2.22中運(yùn)量輕軌4號(hào)線42.9內(nèi)部填充線2.07中運(yùn)量輕軌5號(hào)線17.6內(nèi)部填充線2.05中運(yùn)量輕軌機(jī)場(chǎng)線26.6內(nèi)部填充線0.59中低運(yùn)量輕軌合計(jì)162.67.1、昆明城市交通布局與項(xiàng)目關(guān)系公路匹配度較高，輕軌略顯不足。項(xiàng)目區(qū)域軌道交通（2016-2017年?duì)I運(yùn)）輕軌4號(hào)線：距項(xiàng)目835米，白泥山站（蓮花池附近）輕軌5號(hào)線：距項(xiàng)目570米。（圖13）昆明軌道交通及路網(wǎng)配置二、昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及趨勢(shì)1、昆明市區(qū)住宅類(lèi)土地供應(yīng)情況昆明市主城區(qū)2010年至2012年上半年土地供應(yīng)情況：·2010年，昆明市主城區(qū)居住用地供應(yīng)為47宗，總供應(yīng)面

9、積為2877畝，單宗土地平均供應(yīng)為58.72畝；·2011年，昆明市主城區(qū)居住用地供應(yīng)為163宗，總供應(yīng)面積為10473畝，單宗土地平均供應(yīng)為64.25畝。·2012年，上半年昆明市主城區(qū)居住用地供應(yīng)為32宗，總供應(yīng)面積為2226畝，單宗土地平均供應(yīng)為69.57畝。（圖14）2010年-2012年上半年居住用地供應(yīng)情況1.1、2010年至2012年上半年昆明市區(qū)居住用地各板塊交易情況（表4）2010年各板塊居住用地成交情況區(qū)域 成交土地類(lèi)型 成交總宗數(shù) 成交總面積 （畝） 樓面成交均價(jià) （元/平米） 平均容積率 北市板塊居住119316831.80滇池板塊居住9522380

10、42.16東市板塊居住555235951.30二環(huán)內(nèi)板塊居住2377141164.02高新板塊居住433120024.78官南板塊居住18438452.61世博板塊居住642331701.95（表5）2011年各板塊居住用地成交情況區(qū)域 成交土地類(lèi)型 成交總宗數(shù) 成交總面積（畝） 樓面成交均價(jià)（元/平米） 平均容積率 北市板塊 居住 31 2266 1358 2.66 滇池板塊 居住 23 1370 3079 2.33 東南板塊 居住 36 2902 2031 2.96 東市板塊 居住 1 273 195 3.00 二環(huán)內(nèi)板塊 居住 17 578 2596 4.84 高新板塊 居住 2 90

11、2519 3.69 官南板塊 居住 6 210 2639 5.01 教場(chǎng)板塊 居住 9 657 631 2.62 世博板塊 居住 5 112 1320 4.83 西山板塊 居住 28 1969 696 2.54 一環(huán)內(nèi)板塊 居住 5 46 8761 4.17（表6）2012年上半年各板塊居住用地成交情況區(qū)域 成交土地類(lèi)型 成交總宗數(shù) 成交總面積（畝） 樓面成交均價(jià)（元/平米） 平均容積率 東南板塊 居住 9 1080 1696 1.71 東市板塊 居住 2 171 3576 1.96 二環(huán)內(nèi)板塊 居住 2 33 3533 5.62 高新板塊 居住 3 128 1961 3.60 官南板塊 居住

12、 5 173 3067 2.76 教場(chǎng)板塊 居住 3 342 1630 2.81 世博板塊 居住 1 18 2730 2.50 西山板塊 居住 1 146 1106 1.40 一環(huán)內(nèi)板塊 居住 4 133 2960 5.39 (圖15)田野按城市功能及配套性綜合考慮，劃分主城區(qū)十一大板塊（不含呈貢）1.2、2010-2012年上半年昆明市二環(huán)內(nèi)居住用地成交情況（圖16）昆明二環(huán)板塊居住用地成交情況1.3、2008-2012年上半年昆明市城中村土地成交情況昆明城中村自2008年以來(lái)開(kāi)始大規(guī)模改造，就目前來(lái)看將出現(xiàn)集中放量的趨勢(shì)。（表7）城中村改造土地成交情況年份 住宅及商業(yè)用地成交量（畝） 城中

13、村土地成交量 （畝） 城中村占比 2008年 2855 20 0.7% 2009年 3404 809 24% 2010年 5569 1268 23% 2011年 12104 5651 47% 平均 5983 1937 23% （圖17）城中村改造土地成交趨勢(shì)三、昆明市商品住宅成交情況1、昆明住宅發(fā)展趨勢(shì)分析新增商品住宅需求已經(jīng)進(jìn)入平臺(tái)期，增長(zhǎng)乏力。新增商品住宅升值潛力堪憂，不再成為投資品（圖18）2007-2011年昆明主城區(qū)新增商品住宅供求關(guān)系（圖19）2007-2011年昆明主城區(qū)新增商品住宅價(jià)格變化1.1、2011年8月-2012年8月昆明商品房市場(chǎng)成交情況分析（圖20）2011年8月-

14、2012年8月昆明主城區(qū)商品房成交量及成交價(jià)格連續(xù)性變化（表8）2012年8月昆明主城區(qū)商品房成交對(duì)比分析科 目2011年8月2012年7月2012年8月同比增長(zhǎng)環(huán)比增長(zhǎng)成交套數(shù)（套）396358637776196%33%成交面積（）425952550602724135170%32%備注：數(shù)據(jù)包含昆明主城區(qū)包括盤(pán)龍區(qū)、五華區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、三個(gè)開(kāi)發(fā)（度假）區(qū)及呈貢新區(qū)。數(shù)據(jù)表明：昆明主城區(qū)成交面積和成交套數(shù)環(huán)比7月上揚(yáng)。1.2、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格連續(xù)變化情況（圖21）2011年8月-2012年8月昆明主城區(qū)住宅二三級(jí)市場(chǎng)整體均價(jià)連續(xù)性變化8月昆明主城區(qū)住宅二級(jí)市場(chǎng)均價(jià)上升，整體均價(jià)為82

15、80元/。8月昆明主城區(qū)住宅三級(jí)市場(chǎng)均價(jià)與上月相比有所回升，整體均價(jià)為7331元/。數(shù)據(jù)表明：目前住宅市場(chǎng)在6、7、8月價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)的情況下，成較量出現(xiàn)一定上升，一次置業(yè)及換房客群在沉寂18個(gè)月后出現(xiàn)釋放。2、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期中國(guó)和昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)期的低速增長(zhǎng)期（圖22）田野房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)系統(tǒng)2012年預(yù)測(cè)（2012年1月）四、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況1、學(xué)府路8號(hào)項(xiàng)目半徑1.5公里內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)關(guān)注度分析住宅總供應(yīng)量（面積/套）：3489套，356107平米，月均總?cè)セ剩娣e/套）：41.5套。(圖23)項(xiàng)目半徑2公里內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)位置圖（表9）項(xiàng)目半徑2公里內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目關(guān)注度評(píng)判關(guān)注級(jí)別 項(xiàng)目名稱(chēng)

16、 現(xiàn)狀 目前價(jià)格 五星 萬(wàn)科云上城 一期開(kāi)盤(pán) 10000 關(guān)注因素：國(guó)內(nèi)知名房企，在昆已有成功項(xiàng)目。區(qū)位與項(xiàng)目為直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，一期市場(chǎng)反映較好 五星 濱江俊園 二期開(kāi)盤(pán) 11000 關(guān)注因素：昆明龍頭房企，在昆明項(xiàng)目均很成功，消費(fèi)者認(rèn)同度極高，項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系直接。 五星 蓮花國(guó)際 項(xiàng)目同期拿地，目前售樓部已開(kāi)放 關(guān)注因素：項(xiàng)目同期拿地，占地規(guī)模為項(xiàng)目2倍（含住宅及商業(yè)），臨學(xué)府路主干道，昭示性好。 四星 昆明廣場(chǎng) 一期團(tuán)購(gòu) 8600 四星 葡萄街區(qū) 一期開(kāi)盤(pán) 8900 四星 戎錦花園 開(kāi)盤(pán) 9600 關(guān)注因素：間接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，項(xiàng)目定位及產(chǎn)品屬中下游定位，但有一定的客戶爭(zhēng)奪及區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 三星

17、 沸城 項(xiàng)目通期拿地，回遷房在建 關(guān)注因素：回遷安置及房企資金問(wèn)題節(jié)奏緩慢，市場(chǎng)公信力差。 （表10）項(xiàng)目半徑2公里內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供求情況項(xiàng)目名稱(chēng)住宅總套數(shù)住宅開(kāi)發(fā)量截至今年銷(xiāo)售面積推出套數(shù)預(yù)計(jì)今年下半年新推面積預(yù)計(jì)今年下半年新推套數(shù)2013-2014年可供應(yīng)面積2013-2014年可供應(yīng)套數(shù)備注萬(wàn)科云上城190230.8 1.6 2400029.2 1662濱江俊園474050.4 17.5 17276.260026.6 2413蓮花國(guó)際235525.9 0.0 00025.9 2355 2012年8月獲得117畝土地，其中居住用地86.7畝，預(yù)計(jì)住宅開(kāi)發(fā)量26萬(wàn)平米，住宅總量2355套昆明廣場(chǎng)

18、484242.2 5.3 7604 500 33.8 3582 葡萄街區(qū)195616.5 5.4 6712.53008.6 985沸城6640603.13000014.351415 2012年8月獲得51.3畝土地，預(yù)計(jì)首期開(kāi)發(fā)量17.1平米，住宅總量1715套，2010年前期通過(guò)公交公司認(rèn)購(gòu)及對(duì)外認(rèn)購(gòu)一部分約300套，價(jià)格在4500元/平米左右，對(duì)外售價(jià)開(kāi)盤(pán)均價(jià)大概在9500/左右，目前主要為回遷房建設(shè)合計(jì)22435225.8 33.0 344312.7 1400 138.5 12412 2、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)案例分析1）云上城項(xiàng)目基本信息：項(xiàng)目名稱(chēng)云上城開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)?？傉嫉孛娣e:80000總

19、建筑面積:400000總戶數(shù)總戶數(shù)1902戶 ，公寓240戶，住宅1710戶建筑形態(tài)小高層、高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間公寓2011-4-23商鋪2011-5-14商鋪2011-11-24開(kāi)盤(pán)物業(yè)公寓、商鋪價(jià)格(開(kāi)盤(pán)、當(dāng)前）110002652046019開(kāi)盤(pán)所推面積49-10710.59-3298.9215-1231開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率45%59%34%開(kāi)盤(pán)推盤(pán)量240套37間41間產(chǎn)權(quán)年限40/70年交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯項(xiàng)目土地成交情況交易時(shí)間 成交面積（畝） 規(guī)劃 用途 容積率 綠地率 建筑密度 成交價(jià) （萬(wàn)元） 樓面地價(jià)（元/平米） 競(jìng)賣(mài) 形式 2010/9/17 76.31 居住 5.23 44.11 27.16 56

20、671 2128.741039 掛牌 2010/9/17 16.71 居住 5 29.8 46.45 73212 6045 掛牌 2010/9/17 5.58 居住 5.99 16.54 39.2 4154 1864.364757 掛牌 項(xiàng)目規(guī)劃情況規(guī)劃指標(biāo)：凈用地面積：65659.04平方米總建筑面積： 449448.73平方米地上建筑面積： 338210.86平方米地下建筑面積： 111237.87平方米建筑密度：29.95% 容積率：5.151 綠地率:：40.12%開(kāi)發(fā)分析：項(xiàng)目一期規(guī)劃有1號(hào)樓（6棟11/24/25層住宅）、2號(hào)樓（ 24層公寓）、3號(hào)樓（ 1棟26層的寫(xiě)字樓和4、5

21、棟31層、其余30層的住宅）。 1號(hào)樓總戶數(shù)：636戶，2號(hào)樓總戶數(shù)：240戶，3號(hào)樓總戶數(shù)：1092戶。一期總建筑面積203594，一期可售面積為158394；二期預(yù)計(jì)可售面積為114616。 萬(wàn)科云上城9月1日開(kāi)啟認(rèn)籌，樣板房、售樓處全新開(kāi)放，項(xiàng)目預(yù)計(jì)9月中旬開(kāi)盤(pán)，屆時(shí)將推售面積為48-137平米的住宅和79-600多平米的商鋪，裝修價(jià)格9200-11500元/，目前辦卡1萬(wàn)/張開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠1.5%，一次性付款優(yōu)惠2%。 整盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)：開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況：1、住宅：棟號(hào)房型面積區(qū)間（平方米）總建筑面積均價(jià)（元/平方米）推出套數(shù)（套）銷(xiāo)售套數(shù)套數(shù)比（%）銷(xiāo)售率（%）2-12-2A107.2915738

22、.2311000403817%16%B71.39402317%9%C49802833%12%D49801933%8%總計(jì)49-107.2915738.2311000240108100%45%產(chǎn)品總段分析面積總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元） 供應(yīng)套數(shù) 供應(yīng)占比 107.29100x110 40 17% 71.3970x80 40 17% 4940x50 160 67% 合計(jì) 240 100% 由左表數(shù)據(jù)可見(jiàn)總價(jià)在40至50萬(wàn)元/套的房源總供應(yīng)有160套，是當(dāng)天各總價(jià)段區(qū)間數(shù)量供應(yīng)最多的價(jià)格總段分析面積 總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元） 成交套數(shù) 成交占比 107.29 100x110 38 35% 71.39 70x80 23

23、 21% 49 40x50 47 44% 總計(jì) 108 100% 由左表數(shù)據(jù)可見(jiàn)總價(jià)在40至50萬(wàn)元/套的房源成交47套，是當(dāng)天各總價(jià)段區(qū)間數(shù)量成交最多的2、商業(yè)：2011-5-14房源 狀態(tài) 分布地塊 分布 樓層 面積區(qū)間 （） 推出套數(shù) （套） 所占 比例 銷(xiāo)售單價(jià) （元/） 銷(xiāo)售套數(shù) (套) 已售比 （%） 銷(xiāo)售 10.59-950.3 37 70% 27060.49 22 59% A1地塊 10.59-950.3 20 26052.40 10 50% 一二層 141.06-950.3 13 25308.92 3 23% 一層 10.59-121.02 7 32190.53 7 100%

24、 A3地塊 18.29-842.99 17 27743.10 12 71% 二層 763.87-842.99 2 25855.77 1 50% 三層 763.87-842.99 2 19392.45 0 0% 四層 763.87-842.99 2 19392.45 0 0% 一層 18.29-139.63 11 60352.59 11 100% 自持 21.63-3298.92 16 30% 13564.18 A1地塊 21.63-3298.92 16 13564.18 一二層 3298.92 1 11912.00 一層 21.63-329.46 15 16506.03 總計(jì) 10.59-32

25、98.92 53 22353.92 云上城2011年5月14日開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售認(rèn)籌卡約60張，推出53套，自持16套 ；可售37套，銷(xiāo)售22套，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率為59%；可售房源37套房源，涉及A1和A3地塊商鋪，戶型面積區(qū)間為10.59-2873.46。； 開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠政策：項(xiàng)目認(rèn)籌卡10萬(wàn)元/張，最高優(yōu)惠6%。2011-11-24日幢號(hào) 面積區(qū)間 （平方米） 均價(jià) （元/平方米） 推出套數(shù) （套） 銷(xiāo)售 套數(shù) 套數(shù)比 （%） 銷(xiāo)售率 （%） 3-1 41.25-945.5 53650 7 2 16.5% 29% 3-2 15.02-732.47 44705 6 2 15% 33% 3-3 15.02-72

26、4.78 44153 6 2 15% 33% 3-4 15.05-1230.28 46020 6 3 15% 50% 3-5 15.05-101.03 49440 4 2 10% 50% 3-6 15.05-271.23 43169 7 1 16.5% 14% 3-7 15.05-1230.54 40404 5 2 12% 40% 總計(jì) 15.02-1230.54 46019 41 14 100% 34% 商業(yè)總平面圖云上城學(xué)府路鉆石街·2期商業(yè)整體平面圖，3-1幢是寫(xiě)字樓，3-2至3-7為住宅；3-1至3-7幢的1-2層均為商業(yè)。項(xiàng)目名稱(chēng)葡萄街區(qū)開(kāi)發(fā)商昆明神州天宇置業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)

27、?？傉嫉孛娣e:76989.11 ，總建筑面積:550000總戶數(shù)總戶數(shù)3109戶 當(dāng)期戶數(shù)1956戶建筑形態(tài)小高層、高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012-3-312012-6-172012-9-1開(kāi)盤(pán)物業(yè)住宅、商鋪、寫(xiě)字樓三次：商鋪、SOHO公寓、多功能物業(yè)、普通住宅價(jià)格首次：住宅：8538 商鋪：26116 寫(xiě)字樓：10436二次：住宅：一期8384；二期8412商鋪：24817 寫(xiě)字樓：11517三次：25483；11350；14711；8832開(kāi)盤(pán)所推面積住宅：81-137 ，商鋪：57-273 ，寫(xiě)字樓：49-82二次：住宅：一期81-137；二期71-84商鋪：57-273寫(xiě)字樓：49-82三次：1

28、7-448；48-82；91-118；65-124開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率住宅：51%，商鋪：51%，寫(xiě)字樓：54%二次；住宅：一期20%；二期50%商鋪：27% 寫(xiě)字樓：42%三次：75%；22%；33%；24%開(kāi)盤(pán)推盤(pán)量住宅:346套 商鋪：53間 寫(xiě)字樓：61間二次：住宅：一期121套；二期204套商鋪：37間 寫(xiě)字樓：19間三次：39；32；3；257產(chǎn)權(quán)年限70年交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯規(guī)劃分析：葡萄街區(qū)由5個(gè)組團(tuán)組成，包含13棟超高層及高層住宅，項(xiàng)目共分三期建設(shè)。一期的45層4棟樓1-A,1-B,1-C,1-D都是開(kāi)放式結(jié)構(gòu)，2層底商，總戶數(shù)：1485戶，總建面164835，一期可售面積：91525。 二期

29、4棟住宅（2棟28層高層，2棟13/14層小高層）、1棟寫(xiě)字樓（43層），總戶數(shù)：471戶，總建面37680，可售面積約21360。 三期：回遷房（不售），寫(xiě)字樓,，總建面347485。交易時(shí)間成交面積（畝）規(guī)劃用途容積率綠地率建筑密度交易起價(jià)（萬(wàn)元）成交價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)（元/平米）競(jìng)賣(mài)形式2010/9/1729.08居住6.5742.6327.9220059.40755975932.230759掛牌2010/9/1720.06居住5.654127.3213839.54138401830.40665掛牌2010/9/178.67商業(yè)8.6433.0952.315985.4159851197.

30、675491掛牌2010/9/1710.72商業(yè)6.843540.157399.0273991512.729913掛牌2010/9/177.60居住741.4422.375240.6852411476.845055掛牌2010/9/175.21居住9.2829.8950.913592.6335931114.719106掛牌2010/9/1715.09居住1.814121.7310412.41104125715.537745掛牌2010/9/176.18商業(yè)4.293729.274261.5042622411.230708掛牌2010/9/176.96居住2.6643.4921.794806.2

31、648063891.092025掛牌2012/2/77.87居住5.740239164.449164.443061.48983掛牌整盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn) 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況：2012-3-31類(lèi)別棟號(hào)面積區(qū)間（平方米）建筑面積均價(jià)（元/平方米）推出套數(shù)（套）銷(xiāo)售套數(shù)套數(shù)比（%）銷(xiāo)售率（%）住宅1-A82-137380608080453113%69%1-B81-1258637432512%58%1-C86-1308752945427%57%1-D86-13285261646747%31%住宅總計(jì)81-137380608538346177100%51%商鋪1-A57-2102561011521%45%1-B102

32、-20827799306%0%1-C60-273259647312%43%1-D58-1242531912823%67%B-C71-21326512201138%55%商鋪總計(jì)57-273261165327100%51%寫(xiě)字樓4-A49-82104366133100%54%寫(xiě)字樓總計(jì)49-82104366133100%54%開(kāi)盤(pán)推商鋪產(chǎn)品，共53間；推寫(xiě)字樓產(chǎn)品，共61間，推住宅產(chǎn)品，共346套。 截至下午16點(diǎn)30分，項(xiàng)目共銷(xiāo)售住宅177套，商鋪27套，寫(xiě)字樓33間，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率分別為51%、51%和54%。由于實(shí)際價(jià)格與宣傳價(jià)格有1000多元的差價(jià)。 2012-06-17類(lèi)別棟號(hào)面積區(qū)間（平

33、方米）建筑面積均價(jià)（元/平方米）推出套數(shù)（套）銷(xiāo)售套數(shù)套數(shù)比（%）銷(xiāo)售率（%）一期住宅1A81-137121008104635%50%1B80-1258479716%14%1C85-119853736530%14%1D85-1328318721560%21%匯總81-13712100838412124100%20%二期住宅3-A71-84163208519604129%68%3-B71-8483681446171%42%匯總71-84163208412204102100%50%商鋪57-273248173710100%27%寫(xiě)字樓48-8211517198100%42%開(kāi)盤(pán)推商鋪產(chǎn)品，共37間

34、；推寫(xiě)字樓產(chǎn)品，共19間；推住宅產(chǎn)品，共325套，其中一期121套，二期204套。 截至中午12點(diǎn)，項(xiàng)目共銷(xiāo)售住宅126套，其中一期24套，二期102套，商鋪10套，寫(xiě)字樓8間，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率分別為20%、50%、27%和42%。由于此次開(kāi)盤(pán)包含上次開(kāi)盤(pán)剩余房源，且該房源銷(xiāo)售不暢，整體上拉低了本次開(kāi)盤(pán)的銷(xiāo)售率。項(xiàng)目名稱(chēng)濱江俊園開(kāi)發(fā)商云南俊發(fā)鳳凰置業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)模占地面積：247畝，總建筑面積：774800開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-6-30（一期）2012-9-1（二期）開(kāi)盤(pán)物業(yè)住宅建筑形態(tài)高層所推戶型（一期）（二期）價(jià)格(開(kāi)盤(pán)、當(dāng)前）8000-9600元/ （一期）9480-1280/（二期）開(kāi)盤(pán)所推面

35、積75.3143.51（一期）47 -144 （二期）開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率60（一期）60（二期）開(kāi)盤(pán)推盤(pán)量895套（一期）320套（二期第13棟）產(chǎn)權(quán)年限70年交房標(biāo)準(zhǔn)精裝修規(guī)劃：濱江俊園至公示建設(shè)項(xiàng)目行政審批濱江俊園A1-1、A1-2、 A1-3地塊 規(guī)劃申報(bào)指標(biāo) 凈用地面積:60453.456平方米總建筑面積:247371.77平方米地上建筑面積:209168.97平方米地下建筑面積:38302.8平方米建筑密度:22.5%容積率:3.46銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)：開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況：一期：2010年6月20日濱江俊園一期開(kāi)盤(pán)，一期為1-5棟。第1棟為24層的小高層，2梯6戶；第2棟和第5棟均為33層的超高層，3梯8戶

36、；第3棟和第4棟均為33層超高層，2梯6戶。當(dāng)盤(pán)當(dāng)天共推出房源895套，（其中對(duì)外銷(xiāo)售推出537套，工行團(tuán)購(gòu)房358套）到目前為止對(duì)外銷(xiāo)售170余套，團(tuán)購(gòu)房全部售完，價(jià)格：7680-11000元/平米，均價(jià)9600元，面積：75.3-143.51平米，共8個(gè)戶型。二期：二期總建筑面積592740，地上住宅面積395313，商業(yè)面積47659。第一批開(kāi)盤(pán)主推6個(gè)戶型，分別為107的三室兩廳的S1戶型、113三室兩廳的S2戶型、47的R戶型、144的U戶型以及95的復(fù)式T戶型等?？偡吭垂?20套。項(xiàng)目名稱(chēng)同德昆明廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商云南城投同德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)模建筑面積834943.39開(kāi)盤(pán)時(shí)間20

37、12-下半年（上北區(qū)）開(kāi)盤(pán)物業(yè)住宅建筑形態(tài)超高層所推戶型價(jià)格(開(kāi)盤(pán)、當(dāng)前）均價(jià)9500元/平方米開(kāi)盤(pán)所推面積80-300 不等開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率開(kāi)盤(pán)推盤(pán)量575套產(chǎn)權(quán)年限70年交房標(biāo)準(zhǔn)精裝，毛坯規(guī)劃：上北區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊面積 8850.85凈用地面積 7730.25綠地面積 3483.25內(nèi)部道路硬地面積 2779.8總建筑面積 48803.06地上建筑面積(計(jì)容積率）37838.97地上住宅建筑面積 35938.27商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積 1746.1其他用房建筑面積 154.6地下建筑面積（二層）10964.09車(chē)位數(shù)200個(gè)左右凈用地綠地率 45.06%凈用地容積率 4.9凈用地建筑密度 17.87

38、%樓層 29層戶型面積 3395平米銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)：上北區(qū)銷(xiāo)售情況：棟號(hào)房號(hào)戶型建筑面積/套內(nèi)面積/標(biāo)準(zhǔn)總價(jià)/元優(yōu)惠總價(jià)/元1棟2901C187.9775.76￥761,820.00￥723,729.001棟2902C243.3637.34￥396,527.00￥376,701.001棟2903C373.7563.51￥671,199.00￥637,639.001棟2904C489.9877.49￥838,974.00￥797,025.001棟2906C689.9877.49￥840,593.00￥798,564.001棟2907C373.7563.51￥678,721.00￥644,785.001

39、棟2908C243.3637.34￥396,787.00￥376,948.001棟2909C187.9775.75￥764,371.00￥726,153.002棟2901C185.273.24￥724,200.00￥687,990.002棟2912C185.273.24￥726,415.00￥690,094.00上北區(qū)總供應(yīng)量為房源575套，面積從37-95 ，總供應(yīng)面積為22199.77 。目前尚未開(kāi)盤(pán)，所推出的認(rèn)籌房源供應(yīng)量為760套。未來(lái)住宅面積總供應(yīng)量為377800.23。項(xiàng)目名稱(chēng)沸城開(kāi)發(fā)商艾亭地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模占地：11.6萬(wàn)平米建筑面積：90萬(wàn)平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定開(kāi)盤(pán)物業(yè)住宅、寫(xiě)字樓、商鋪容

40、積率6.15規(guī)劃總戶數(shù)6509個(gè)建筑形態(tài)高層所推戶型價(jià)格(開(kāi)盤(pán)、當(dāng)前）開(kāi)盤(pán)所推面積開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率開(kāi)盤(pán)推盤(pán)量產(chǎn)權(quán)年限70年交房標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度（城中村改造拆遷中）：沸城占地面積近175畝；項(xiàng)目拆遷面積：約27.25萬(wàn)平方米；拆遷戶數(shù)：1188戶；總建筑面積約：90萬(wàn)平米；規(guī)劃戶數(shù)： 6640戶；沸城是一個(gè)集辦公、商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲、住宅、教育為一體的大型綜合體項(xiàng)目，著力打造未來(lái)昆明首個(gè)城市CRD（中央休閑娛樂(lè)區(qū)），項(xiàng)目主要由34層的超高層組成，戶型面積為54-130，目前項(xiàng)目正在拆遷改造中沸城項(xiàng)目2012年8月17日完成首宗土地交易，最終以底價(jià)2.613億元成交，每畝單價(jià)為508.7萬(wàn)元。前期通過(guò)公交

41、公司認(rèn)購(gòu)一部分，價(jià)格在4500元/平米左右，對(duì)外售價(jià)開(kāi)盤(pán)均價(jià)大概在9500/左右，現(xiàn)售樓部還未開(kāi)放。3、項(xiàng)目區(qū)域住宅市場(chǎng)供求分析3.1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（表11）項(xiàng)目分析表項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商總建面（）物業(yè)類(lèi)型面積區(qū)間（）均價(jià)(元/)項(xiàng)目現(xiàn)狀蓮花池國(guó)際商貿(mào)城遠(yuǎn)建地產(chǎn)40萬(wàn)住宅、寫(xiě)字樓、商鋪寫(xiě)字樓和商鋪戶型大小可根據(jù)投資需求進(jìn)行大小調(diào)整；價(jià)格未定商業(yè)預(yù)計(jì)9月選鋪，采用租售結(jié)合方式，價(jià)格未定，年底開(kāi)業(yè)；住宅約50%為回遷，前期不對(duì)外銷(xiāo)售，后期剩余再對(duì)外發(fā)售，回遷房預(yù)計(jì)明年開(kāi)始回遷。蓮花盛景金鼎盛地產(chǎn)35萬(wàn)住宅、寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)住宅45125預(yù)計(jì)9000-10000售樓部已開(kāi)放，開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定沸之城艾亭地產(chǎn)9

42、0住宅、商業(yè)寫(xiě)字樓無(wú)公布資料價(jià)格未定2012年6月解決拆遷補(bǔ)償問(wèn)題，項(xiàng)目建設(shè)提速，回遷房2013年交付使用。葡萄街區(qū)神州天宇地產(chǎn)56萬(wàn)住宅、商業(yè)寫(xiě)字樓住宅64125商鋪17273寫(xiě)字樓4880住宅8500商鋪24萬(wàn)寫(xiě)字樓11.2萬(wàn)9月1日推出新房源，64-96兩、三房，共114套，及部分17-34臨街商鋪。濱江俊園俊發(fā)地產(chǎn)77萬(wàn)住宅、商業(yè)住宅47218住宅1.1萬(wàn)(含2160精裝)9月1日香儂組團(tuán)開(kāi)盤(pán)，推出320套房源，截止15:00銷(xiāo)售153套，去化率約48%。同德昆明廣場(chǎng)城投同德地產(chǎn)87萬(wàn)住宅、商業(yè)寫(xiě)字樓住宅41314價(jià)格未定辦理1000元認(rèn)籌卡，開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠650元/。中央?yún)^(qū)預(yù)計(jì)9月中旬開(kāi)盤(pán)

43、，住宅以100多平戶型為主，預(yù)計(jì)2013年年中交房。金尚俊園俊發(fā)地產(chǎn)61萬(wàn)住宅、商業(yè)寫(xiě)字樓住宅79144辦公303632商鋪111682住宅8500寫(xiě)字樓1.2萬(wàn)B座商務(wù)寫(xiě)字樓、金尚商業(yè)街意向卡辦理中；第3棟143和第18棟112住宅、東北向住宅在售，8800元/。云上城浙聯(lián)地產(chǎn)40萬(wàn)住宅、商業(yè)公寓48107商鋪44100住宅11000商鋪4.5萬(wàn)寫(xiě)字樓14000一期公寓現(xiàn)房?jī)H剩少量房源，二期少量商鋪在售；現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)全款優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%。二期住宅預(yù)計(jì)年底開(kāi)盤(pán)，面積90137，價(jià)格未定。本區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分為兩種類(lèi)型：一類(lèi)是在昆明本地市場(chǎng)有強(qiáng)大品牌號(hào)召力的企業(yè)，項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)明顯，體量較大配套完善。產(chǎn)品品質(zhì)和精裝修為主要賣(mài)點(diǎn)，彰顯項(xiàng)目的品質(zhì)和企業(yè)實(shí)力。如濱江俊園，云上城。 第二類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在產(chǎn)品上基本上以控制總價(jià)，通過(guò)產(chǎn)品的贈(zèng)送，高性價(jià)比為