概念設計任務書

1、深圳市大梅沙萬科中心規(guī)劃設計任務書 深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司 二零零六年三月一、項目概況（一） 項目名稱：萬科中心（二） 宗地概況： 萬科中心1. 用地地點：中國·廣東省·深圳市·鹽田區(qū)·大梅沙海濱旅游度假區(qū)2. 用地面積：61729.7m23. 用地性質(zhì)：會議中心、酒店及辦公用地4. 用地概況： 1）宗地北離鹽壩高速公路距離約300米，宗地南離大梅沙海灘約800米。2）宗地地快有一定高差，內(nèi)環(huán)線與沿湖面高差在2.8米左右。3）宗地周邊景觀環(huán)境已基本改造完畢。（三） 政府規(guī)劃國土部門規(guī)定的設計要點:1. 用地性質(zhì)：會議中心、酒店及辦公用地2. 總用地面積

2、：61729.7m2 3. 建筑容積率 1.3 4. 建筑限高 ：三個不同限高要求，分別為15米、24米和35米，詳見圖紙文件。5. 計容積率建筑面積約80200 m2。6. 總體布局及建筑退讓用地紅線：詳見用地紅線文件圖紙。7. 綠地率30%。8. 車輛出入口：由內(nèi)環(huán)路進入9. 人行出入口：不限二、萬科對項目規(guī)劃設計要求（一） 總體規(guī)劃要求1. 項目規(guī)劃設計內(nèi)容根據(jù)政府規(guī)劃設計要點及本公司經(jīng)營計劃，該項目具體分項為：萬科總部、靈活SOHO辦公、國際會議中心及酒店等四大功能；其中酒店分為經(jīng)營性酒店和產(chǎn)權(quán)式酒店（度假公寓）。（二） 萬科對項目技術(shù)經(jīng)濟指標要求：1. 萬科總部： 11200 m&#

3、178;，包含1500 m²半地下、地下室面積。2. 國際會議中心：4700 m²，包含1300 m²半地下、地下室面積。3. 經(jīng)營性酒店面積：13500 m²，不包含地下室、半地下室面積。其地下配套面積：休閑、娛樂設施 1200 m²-2000 m²，主要是健身、KTV包房和泳池等娛樂設施。商業(yè)配套：2300-3300 m²。為酒店提供餐飲、咖啡、酒吧、超市等服務；可考慮酌情調(diào)整部分地下配套面積至地面。酒店設備用房等面積可根據(jù)設計具體設置。產(chǎn)權(quán)式酒店（度假公寓）面積： 10000 m²-39200 m²

4、，不包含地下室、半地下室面積。應根據(jù)設計方案，盡可能實現(xiàn)更大的建筑面積。產(chǎn)權(quán)式酒店（度假公寓）可根據(jù)設計單獨設置，亦可與經(jīng)營性酒店或SOHO辦公組合設計，交通體系需要有一定分隔。4. SOHO辦公面積：14400 m²（不包含地下室、半地下室面積）。每單元60m²左右，空間方正，可自由拆分組合，預留廚房和獨立衛(wèi)生間。其功能空間富有變化，可居住，可辦公。（三） 項目各功能分區(qū)詳細設計要求1. 萬科總部：萬科總部由行政辦公和萬科研究院組成，固定員工230人；辦公大樓總建筑面積約11200 m²，其中地下、半地下建筑面積約1500m²。行政辦公部分主要為提供總

5、部職能部門、集團管理層辦公及輔助空間，總部大型會議、培訓空間借用國際會議中心功能。² 入口大堂 功 能配 置大 堂前臺，供3名接待員使用，配有電腦、電話、傳真機等；等候區(qū)，等候沙發(fā)；洽談室2個，各供6人和12人使用² 總部管理層辦公：13人空間形式獨立辦公室使用單元數(shù)量面積 （m2）配 置董事長辦公室11001、外帶獨立秘書辦公位；2、辦公桌椅一套、接待椅兩張、書柜、4-6人會議桌、會客沙發(fā)；3、20平米休息室可睡眠；4、獨立衛(wèi)生間有浴缸、洗手盆、坐便；5、更衣室總經(jīng)理辦公室1801、外帶獨立秘書辦公位；2、辦公桌椅一套、接待椅兩張、書柜、4-6人會議桌、會客沙發(fā)；3、獨立

6、衛(wèi)生間有浴缸、洗手盆、 坐便；4、更衣室黨委書記/副總經(jīng)理/總監(jiān)辦公室1140辦公桌椅一套、接待椅兩張、書柜、4-6人會議桌、會客沙發(fā)；² 職能辦公空間：萬科集團總部現(xiàn)有13個職能管理部門，員工217人職能部門負責人均設一個20平米獨立辦公室，設置辦公桌椅一套、接待椅兩張、書柜，余為開放式辦公室；預留2個職能部門負責人獨立辦公室，可暫做小會議室；職員辦公位凈使用空間不小于2.5平方米，開放式空間中設置討論桌；設置簡易工作站為短期交流。² 后勤及設備空間：管理用房、職工食堂和設備用房應結(jié)合規(guī)劃和景觀設計設置為地下、半地下形式，以保證該部分建筑面積不計入容積率，同時也應保證該部

7、分的采光和通風要求。管理用房 面積200 m²職工食堂 面積700 m²設備用房 面積600 m²萬科研究院為集團智囊機構(gòu)，萬科研究院建筑面積為5000m²，為普通辦公空間，需獨立建設?？偛啃姓k公及研究院設置根據(jù)空間布置少量小型會議室。2. 靈活SOHO辦公：建筑面積14400 m²。每單元60m²左右，空間方正，可自由拆分組合，預留廚房和獨立衛(wèi)生間。其功能空間富有變化，可居住，可辦公。3. 國際會議中心：國際會議中心在使用功能上將作為萬科總部和酒店的公共配套，因此在設計時結(jié)合兩大功能合理布置。 國際會議中心總建筑面積4700 m&

8、#178;，其中地下、半地下室建筑面積1300 m²。1） 主大堂100 m²：國際會議中心日常出入口。2） 形象展示廳500 m²：主要用于企業(yè)形象展示。3） 會議、培訓部分：3300 m²其中含一國際報告廳約800 m²，該報告廳為獨立會議/宴會兩用大廳，可根據(jù)使用需求分隔成2個會議/宴會大廳。其他會議功能包括150 m²視頻會議室兩個，300 m²學術(shù)報告廳兩個， 200 m²的中型會議、培訓室四個，100 m²小型會議室一個，休息室、微型研討室若干。4） 會議、培訓附屬辦公部分：800 m

9、8;，主要為會議、培訓部分服務。會議、培訓附屬辦公位24個。測評、面談、檔案、教務、休息室等根據(jù)設計布置。5） 其他說明² 會議、培訓部分臨近酒店；附屬辦公部分臨近萬科總部。² 根據(jù)具體設計將部分會議、培訓和附屬辦公設置在地下、半地下部分建筑面積達到1300 m²。4. 酒店：1） 經(jīng)營性酒店：13500 m²a、 酒店大堂： 400 m²，主要為經(jīng)營性酒店服務。b、 酒店客房部分：13100 m²戶型配比：戶型套內(nèi)建筑面積（m2）比例備注單間3690%酒店客房比例可根據(jù)具體設計適當調(diào)整套房725.5%豪華套房824.5%2） 產(chǎn)權(quán)式

10、酒店：10000 m²-39200 m² 應根據(jù)設計方案，盡可能實現(xiàn)更大的建筑面積。戶型配比：戶型戶型描述套內(nèi)建筑面積（m2）比例備注一房一廳1房1廚1衛(wèi)1陽臺4565%酒店客房比例可根據(jù)具體設計適當調(diào)整二房一廳一衛(wèi)1房1廳1廚1衛(wèi)1陽臺5525.5%三房一廳一衛(wèi)1房1廳1廚2衛(wèi)1陽臺729.5%3） 酒店配套：酒店配套為經(jīng)營性酒店和產(chǎn)權(quán)式酒店共享配套。同時會議培訓、KTV部分優(yōu)先考慮經(jīng)營性酒店的使用，健身、泳池優(yōu)先考慮產(chǎn)權(quán)式酒店使用。a、 國際會議中心為酒店提供所需會議、培訓等商務功能。b、 休閑、娛樂設施：1200 m²-2000 m²，主要是健身、

11、KTV包房和泳池等娛樂設施。c、 商業(yè)配套：2300 m²-3300 m²。為酒店提供餐飲、咖啡、酒吧、超市等服務。4） 酒店設備及系統(tǒng)配套。該酒店所需配置的消防水池、生活水池、制冷、變配電、消防監(jiān)控等設備及系統(tǒng)配套應根據(jù)國家相應設計規(guī)范配置。5. 廣場及景觀1） 廣場臨內(nèi)環(huán)線設置，占地面積大小可根據(jù)規(guī)劃具體分配，其廣場將是本項目幾大功能聯(lián)結(jié)中心和交通樞紐。2） 廣場規(guī)劃300 m²左右的露天小劇場，露天小劇場可以用于各種文化娛樂節(jié)目或新聞發(fā)布會、論壇會等功能。3） 其他廣場功能可根據(jù)其突出主題結(jié)合景觀設計具體設置。6. 車庫等附屬設施1） 停車位數(shù)700個。地面

12、停車150輛，地下、半地下停車550輛；項目各功能（總部、靈活SOHO辦公、會議、酒店等）停車要求應根據(jù)其使用時間的不同做到既可分區(qū)明確，又可互相兼容使用，使其停車效率做到最大。2） 其他設備及系統(tǒng)配套應根據(jù)具體設計要求在控制成本的前提下合理布置。（四） 生態(tài)技術(shù)設計要求本項目的生態(tài)技術(shù)需以“低技術(shù)”為主，充分利用自然技術(shù)、適應本地地域氣候特點、利用本地綠色建筑材料等低成本、低投入方式平衡和保護周邊生態(tài)系統(tǒng)，節(jié)約能源；鼓勵在成本可控范圍內(nèi)做出一定的新技術(shù)、新材料應用的探索。本項目所在地區(qū)太陽輻射量豐富，降雨量高，地下水位高，且臨近海濱。在本項目生態(tài)技術(shù)中需重點處理的方面為太陽能的應用、地熱系統(tǒng)

13、的應用、雨水收集系統(tǒng)和遮陽、通風系統(tǒng)等，其最核心技術(shù)以太陽能利用、地源的應用為主。1. 生態(tài)技術(shù)適用范圍：萬科總部。2. 生態(tài)建筑主要目標：² 環(huán)保、可持續(xù)² 節(jié)能² 國際認證標準：生態(tài)建筑將以美國綠色建筑協(xié)會（U.S.Green Building Council）頒布的Leadership in Energy and Environmental Design（“能源與環(huán)境設計導則”綠色建筑評估體系，簡稱LEED）為評估依據(jù)，其標準為LEED認證的白金級。三、設計成果要求 （一）、最終成果交付圖紙目標表分類序號圖紙名稱備注總體規(guī)劃1總平面圖 2功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖

14、3規(guī)劃骨架分析圖4地塊剖面圖（34個）5交通分析圖6景觀分析圖7視線分析圖8停車分析圖9日照分析圖建筑單體10各建筑單體設計圖（平、立、剖面）廣場11平面布置圖12效果圖(包括商業(yè))景觀設計13總平面圖14重要景觀節(jié)點技術(shù)意向15太陽能系統(tǒng)提出生態(tài)技術(shù)發(fā)展意向及相應的技術(shù)解決方式專篇16地熱系統(tǒng)17雨水系統(tǒng)18通風系統(tǒng)19其他高科技或新技術(shù)系統(tǒng)20建筑物理或生態(tài)技術(shù)研究事務所合作協(xié)議書其它21工作模型22鳥瞰圖、效果圖或模型照片（二）、第一次中期交流圖紙目標表分類序號圖紙名稱備注總體規(guī)劃1總平面概念草圖 (至少兩個方案)2規(guī)劃骨架分析圖3交通分析圖4景觀分析圖建筑單體5各建筑單體概念設計圖廣場

15、6平面布置圖其它7工作模型（四）、技術(shù)經(jīng)濟指標表1、 用地平衡表用地構(gòu)成面積（m²）百分比（%）備注總用地面積61729.7100萬科總部占地面積靈活SOHO辦公占地面積國際會議中心占地面積酒店占地面積廣場占地面積道路占地面積其中停車面積公共綠化占地面積2、 規(guī)劃指標表總用地面積m²總建筑面積m²其中計容積率建筑面積m²其中萬科總部建筑面積m²靈活SOHO辦公建筑面積m²國際會議中心建筑面積m²酒店建筑面積m²地下、半地下室建筑面積m²其中萬科總部建筑面積m²靈活SOHO辦公建筑面積m²國際會議中心建筑面積m²酒店建筑面積m²車庫建筑面積m²其他m²容積率停車位輛地