劃撥土地上在建工程拍賣的效力認(rèn)定

1、    劃撥土地上在建工程拍賣的效力認(rèn)定                                    案情 上訴人（原審被告）某拍賣有限公司。 被上訴人（原審原告）王某。 被上訴人（原審原告）周某。 本案所涉的

2、拍賣標(biāo)的，即“位于某市將軍街40號(hào)的綜合樓的第一、二層（面積為857.52平方米，價(jià)值393.7萬元）”，系招商銀行成都分行依據(jù)成都市中級(jí)人民法院作出并生效的（1998）成經(jīng)初字第23號(hào)民事判決，向成都市中級(jí)人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，并在成都市中級(jí)人民法院作出（1999）成執(zhí)字第380號(hào)裁定書，裁定取得的。其裁定的具體內(nèi)容為：將成都謝氏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司位于成都市將軍街40號(hào)的綜合樓的第一、二層（面積為857.52平方米，價(jià)值393.7萬元）抵償給招行成都分行。 2006年4月13日，招行成都分行與某拍賣公司簽訂委托拍賣合同約定：招行成都分行委托某拍賣公司對(duì)位于成都市龍泉驛區(qū)文明西街和位于成都市青羊區(qū)

3、將軍街33-40號(hào)（現(xiàn)18號(hào)）東勝街13-17號(hào)綜合樓1、2層房產(chǎn)進(jìn)行拍賣。某拍賣公司接受委托后于2006年4月25日在成都商報(bào)刊登拍賣公告并在四川省工商行政管理局備案。2006年5月11日，王某、周某作為競買人在規(guī)定期限向某拍賣公司交納了保證金26萬元人民幣。拍賣前，某拍賣公司向王某、周某送達(dá)了拍賣規(guī)則、拍賣會(huì)介紹。拍賣會(huì)介紹中某拍賣公司將拍賣品的來源、土地使用為國家劃撥、拍品原所有人等情況一一作了介紹。同年5月12日某拍賣公司就包括本案標(biāo)的在內(nèi)的房屋舉行了拍賣，王某、周某作為競買人參加了此次競拍，并以250萬元人民幣競拍得將軍街3340號(hào)（現(xiàn)18號(hào)）東勝街1317號(hào)綜合樓1、2層面積857

4、.52平方米的房產(chǎn)（上述房產(chǎn)的土地使用權(quán)系國家劃撥性質(zhì)）。同日，王某、周某、某拍賣公司拍賣成交，雙方簽訂了拍賣成交確認(rèn)書和競買協(xié)議書。競買協(xié)議書中明確約定：拍賣人以委托人提供的拍品資料予以說明介紹，委托人未提供該房產(chǎn)的房產(chǎn)證及土地證，資料顯示該宗土地為劃撥方式取得，拍賣人對(duì)房產(chǎn)及土地過戶不作承諾。競買人認(rèn)為資料不足或有疑問，請(qǐng)自行到有關(guān)部門查詢。拍賣標(biāo)的物涉及房屋和土地面積，以相關(guān)管理部門核定為準(zhǔn)，房屋及土地最終面積數(shù)據(jù)與拍賣人提供資料有誤差的，不影響拍賣價(jià)格。有關(guān)過戶登記手續(xù)及稅、費(fèi)等，以相關(guān)管理部門核定為準(zhǔn)；競買人參拍前，務(wù)必認(rèn)真咨詢了解和實(shí)地查驗(yàn)拍賣標(biāo)的物現(xiàn)狀及可能存在的真?zhèn)?、品質(zhì)等瑕疵

5、問題，然后報(bào)名參拍。一旦報(bào)名競買，即表明已對(duì)拍賣標(biāo)的物的完全了解和認(rèn)可，并愿承擔(dān)一切責(zé)任；買受人不按約定支付成交價(jià)款和傭金，或放棄標(biāo)的物的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。其交納的保證金將不予退，并追究相關(guān)法律責(zé)任。其后，王某、周某以某拍賣公司拍賣行為違法和拍品不能辦理權(quán)屬登記為由拒絕交納拍賣價(jià)款，雙方發(fā)生糾紛。 另，由于王某、周某未交納拍賣價(jià)款，致使該次拍賣的拍品未能交付，招行成都分行第二次委托某拍賣公司對(duì)上述拍品進(jìn)行拍賣，并由成都市青羊區(qū)少城街道辦事處以240萬元的價(jià)格拍得該拍品。 王某、周某訴稱，因本案中拍賣房屋所占用的土地系劃撥土地，故拍賣無效。據(jù)此，請(qǐng)求法院判決：某拍賣公司依據(jù)招商銀行成都分行的委托

6、與王某、周某簽訂的拍賣成交確認(rèn)書和競買協(xié)議書無效；某拍賣公司退還王某、周某交納的競買保證金26萬元和資金占用利息。 審判 成都市青羊區(qū)區(qū)人民法院認(rèn)為，依照中華人民共和國拍賣法第六條“拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利”、第七條 “法律、行政法規(guī)禁止買賣的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不得作為拍賣標(biāo)的”的規(guī)定，本案中，根據(jù)成都市中級(jí)人民法院發(fā)生法律效力的（1998）成經(jīng)初字第23號(hào)民事判決和成都市中級(jí)人民法院（1999）成執(zhí)字第380號(hào)裁定，招行成都分行雖獲得了位于成都市青羊區(qū)將軍街3340號(hào)（現(xiàn)18號(hào)）東勝街1317號(hào)綜合樓1、2層房產(chǎn)，但未在國家有關(guān)機(jī)關(guān)辦理變更土地使用權(quán)的性質(zhì)、

7、房屋過戶手續(xù)，就將未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)作為拍賣物與某拍賣公司簽訂委托拍賣合同，委托某拍賣公司進(jìn)行拍賣，其行為違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。某拍賣公司在明知上述房地產(chǎn)未領(lǐng)取權(quán)屬證書而不得處分的情形下，仍進(jìn)行拍賣活動(dòng)，某拍賣公司雖在拍賣會(huì)介紹中，將拍賣品的來源、土地性質(zhì)、拍品原所有人等情況一一作了介紹，在競買協(xié)議書中也約定：拍賣人以委托人提供的拍品資料予以說明介紹，委托人未提供該房產(chǎn)的房產(chǎn)證及土地證，資料顯示該宗土地為劃撥方式取得，拍賣人對(duì)房產(chǎn)及土地過戶不作承諾，某拍賣公司的上述行為屬規(guī)避法律、行政法規(guī)的行為，故某拍賣公司依據(jù)招行成都分行的委托進(jìn)行的拍賣行為因拍賣標(biāo)的

8、依法不得處分而無效，同時(shí)與王某、周某簽訂的拍賣成交確認(rèn)書和競買協(xié)議書亦無效。無效合同自始無法律約束力，因無效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還，因此，某拍賣公司收取王某、周某的競買保證金26萬元應(yīng)如數(shù)返還給王某、周某，王某、周某要求某拍賣公司支付資金利息的主張，因王某、周某明知拍賣品有瑕疵，仍然參加競拍活動(dòng)，在一定程度上也有過錯(cuò)，故原審法院對(duì)王某、周某的利息之主張不予支持。綜合上述事實(shí)和證據(jù)，依照中華人民共和國拍賣法第六條、第八條；中華人民共和國合同法第五十八條；中華人民共和國民事訴訟法第一百二十八條之規(guī)定，判決：一、四川吉安拍賣有限公司依據(jù)招商銀行成都分行的委托與王某、周某簽訂的拍賣成交確認(rèn)書和競買協(xié)議

9、書無效。二、四川吉安拍賣有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起5日內(nèi)將王某、周某交納的競買保證金26萬元返還給王某、周某。三、駁回王某、周某的其余訴訟請(qǐng)求。 宣判后，某拍賣公司不服，向成都市中級(jí)人民法院提起上訴。 成都市中級(jí)人民法院認(rèn)為，所涉拍賣標(biāo)的系招行成都分行委托拍賣，拍賣標(biāo)的來源合法，且符合拍賣法第六條“拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利”的規(guī)定，同時(shí)拍賣法第七條“法律、行政法規(guī)禁止買賣的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不得作為拍賣標(biāo)的”規(guī)定，不得作為拍賣標(biāo)的的物品，應(yīng)當(dāng)是國家禁止買賣的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，而本案所涉的拍賣標(biāo)的在通過司法程序抵償給委托方招行成都分行時(shí)其房屋現(xiàn)狀并未取得相

10、關(guān)權(quán)證，系在建工程，且無法律法規(guī)規(guī)定禁止在建工程的交易活動(dòng)，雖然房地產(chǎn)在交易中可能出現(xiàn)證照不齊全的現(xiàn)象，會(huì)影響到標(biāo)的物的轉(zhuǎn)讓，但并不能因此將此類標(biāo)的歸入法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止買賣的物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利的范疇；并且拍賣法第八條“依照法律或者按照國務(wù)院規(guī)定需經(jīng)審批才能轉(zhuǎn)讓的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，在拍賣前，應(yīng)當(dāng)依法辦理審批手續(xù)”規(guī)定的范疇，是針對(duì)一些特定物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利，如煙草、危險(xiǎn)品、爆炸品、麻醉品以及文物等，而房地產(chǎn)交易是在轉(zhuǎn)讓后需要辦理證照變更的標(biāo)的物。在現(xiàn)行商品市場中，在建工程交易尚無需要相關(guān)部門進(jìn)行批準(zhǔn)的強(qiáng)制性法律規(guī)定，在建工程因缺少相應(yīng)的權(quán)屬證書，僅屬于具有權(quán)利瑕疵的標(biāo)的物，而具有權(quán)利瑕疵的標(biāo)的物在

11、轉(zhuǎn)讓時(shí)直接影響到的是成交價(jià)格。 綜上，某拍賣公司在拍賣本案所涉標(biāo)的物時(shí)程序合法，所拍賣的標(biāo)的物亦非法律、法規(guī)所禁止拍賣的物品，且在拍賣前已經(jīng)聲明了標(biāo)的物存在的瑕疵，即競買協(xié)議書中明確約定“拍賣人以委托人提供的拍品資料予以說明介紹，委托人未提供該房產(chǎn)的房產(chǎn)證及土地證，資料顯示該宗土地為劃撥方式取得，拍賣人對(duì)房產(chǎn)及土地過戶不作承諾。競買人認(rèn)為資料不足或有疑問，請(qǐng)自行到有關(guān)部門查詢。拍賣標(biāo)的物涉及房屋和土地面積，以相關(guān)管理部門核定為準(zhǔn)，房屋及土地最終面積數(shù)據(jù)與拍賣人提供資料有誤差的，不影響拍賣價(jià)格。有關(guān)過戶登記手續(xù)及稅、費(fèi)等，以相關(guān)管理部門核定為準(zhǔn)；競買人參拍前，務(wù)必認(rèn)真咨詢了解和實(shí)地查驗(yàn)拍賣標(biāo)的物

12、現(xiàn)狀及可能存在的真?zhèn)?、品質(zhì)等瑕疵問題，然后報(bào)名參拍。一旦報(bào)名競買，即表明已對(duì)拍賣標(biāo)的物的完全了解和認(rèn)可，并愿承擔(dān)一切責(zé)任”，拍賣成交后雙方亦簽署了成交確認(rèn)書；同時(shí)雙方就本案所涉的拍賣標(biāo)的簽訂的成交確認(rèn)書及競買協(xié)議書均系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容并未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，成交確認(rèn)書、競買協(xié)議書合法有效。由于買受人王某、周某到期不能按照成交確認(rèn)書的約定履行其付款義務(wù)，構(gòu)成違約。按照雙方簽訂的競買協(xié)議書中約定“買受人不按約定支付成交價(jià)款和傭金，或放棄標(biāo)的物的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。其交納的保證金將不予退還，并追究相關(guān)法律責(zé)任”，因王某、周某未按照成交確認(rèn)書約定支付成交價(jià)款，王某、周某交付的保證金

13、不予退還。綜上，某拍賣公司的上訴請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)予以支持。為此，原審法院認(rèn)定不當(dāng)。最后，二審做出終審判決：撤銷原判；駁回王某、周某的訴訟請(qǐng)求。 評(píng)析     一、關(guān)于“依法可以處分的物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利”的理解。根據(jù)拍賣法第六條“拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利”的規(guī)定，并結(jié)合拍賣法第七條“法律、行政法規(guī)禁止買賣的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不得作為拍賣標(biāo)的” 的規(guī)定，只要不屬于法律、行政法規(guī)禁止買賣的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，且委托人有證據(jù)證明其對(duì)委托的標(biāo)的來源合法，并享有所有權(quán)或處分權(quán)即可。就本案而言，因本案所涉的拍賣標(biāo)的系委托人通過人民法院法律文書取得，

14、根據(jù)物權(quán)法第二十八條“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”的規(guī)定，本案所涉標(biāo)的應(yīng)當(dāng)屬于“依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利”。 二、關(guān)于劃撥土地是否屬“需要審批才能轉(zhuǎn)讓的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利”的問題。關(guān)于該問題有兩種意見：第一種意見認(rèn)為，按照劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法第五條“未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)”、土地登記辦法第四十條“因依法買賣、交換、贈(zèng)與地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移

15、的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原土地權(quán)利證書、變更后的房屋所有權(quán)證書及土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料，申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人還應(yīng)當(dāng)提供有批準(zhǔn)權(quán)人民政府的批準(zhǔn)文件”、最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋第十一條“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”的相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，涉及到劃撥土地轉(zhuǎn)讓，均應(yīng)當(dāng)經(jīng)過相關(guān)部門審批，未經(jīng)審批不得轉(zhuǎn)讓，因本案所涉標(biāo)的在拍賣前無相關(guān)部門審批，故王某、周某與某拍賣公司簽訂的拍賣

16、合同無效。第二種意見認(rèn)為，拍賣法第八條“依照法律或者按照國務(wù)院規(guī)定需經(jīng)審批才能轉(zhuǎn)讓的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，在拍賣前，應(yīng)當(dāng)依法辦理審批手續(xù)”，并未對(duì)“需要審批才能轉(zhuǎn)讓的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利”作明確界定，該條中“需要審批才能轉(zhuǎn)讓的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利”主要是針對(duì)一些特定物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利，如煙草、危險(xiǎn)品、爆炸品、麻醉品以及文物等，而房地產(chǎn)交易是在轉(zhuǎn)讓后需要辦理證照變更的標(biāo)的物，在現(xiàn)行商品市場中，在建工程交易尚無需要相關(guān)部門進(jìn)行批準(zhǔn)的強(qiáng)制性法律規(guī)定，在建工程因缺少相應(yīng)的權(quán)屬證書，僅屬于具有權(quán)利瑕疵的標(biāo)的物，而具有權(quán)利瑕疵的標(biāo)的物在轉(zhuǎn)讓時(shí)直接影響到的是成交價(jià)格。同時(shí)，本案所涉標(biāo)的為委托人通過人民法院法律文書取得，并且

17、在當(dāng)前拍賣市場中，特別是在處分銀行資產(chǎn)時(shí)需要在拍賣成交后補(bǔ)充辦理有關(guān)證照手續(xù)是常見的現(xiàn)象，其中在建工程，包括所謂爛尾樓等等，是常見的拍賣標(biāo)的。本案中拍賣人在拍賣前對(duì)拍賣標(biāo)的在證照不全等權(quán)利瑕疵，加以了明確的聲明，且現(xiàn)行市場中對(duì)“土地性質(zhì)為劃撥土地的在建工程”（包括爛尾樓）的處置，以及通過人民法院法律文書直接抵償給當(dāng)事人的“土地性質(zhì)為劃撥土地的在建工程”（包括爛尾樓），最終是通過拍賣程序解決，且現(xiàn)行法律、法規(guī)中對(duì)此中處置程序又無明確具體規(guī)定，為此本案應(yīng)結(jié)合原審法院走訪成都市國土局，成都市國土局針對(duì)本案所作的答復(fù)“辦房產(chǎn)證與未交國土出讓金無直接關(guān)系，成國土撥（1999）71號(hào)劃撥土地的批復(fù)，就明晰

18、了土地權(quán)屬，如要辦理法院裁定書上分?jǐn)偟膰潦褂米C，須辦理了部分房屋的產(chǎn)權(quán)證，并計(jì)算出土地對(duì)應(yīng)的分?jǐn)偯娣e后，辦理出讓手續(xù)，領(lǐng)取分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)證書”，以及從維護(hù)市場的穩(wěn)定，保護(hù)交易安全及雙方當(dāng)事人的權(quán)利，維護(hù)司法的公信力的角度，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定通過人民法院法律文書取得的本案所涉類型的標(biāo)的，不屬于“需要審批才能轉(zhuǎn)讓的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利”?；谝陨峡紤]，二審判決采納第二種意見，并認(rèn)定王某、周某與某拍賣公司簽訂的拍賣合同有效，駁回了王某、周某的訴訟請(qǐng)求。                                                   出處:中國法院網(wǎng)成都頻道