房地產(chǎn)發(fā)包開發(fā)工程及其價款的核算

1、房地產(chǎn)發(fā)包開發(fā)工程及具價款的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的根底設(shè)施和建筑安裝等工程的施工 ， 如不 采用 自營方式 ， 可以采用發(fā)包方式。對發(fā)包的根底設(shè)施和建筑安裝工程，一般采用招標(biāo)、議標(biāo)方式, 通過工程公開招標(biāo)或邀請施工企業(yè)議標(biāo) , 將工程發(fā)包給施工企業(yè) 的，按工程標(biāo) 價進(jìn)行結(jié)算。開發(fā)企業(yè)要根據(jù)工程承包合同條例的規(guī)定 , 同承包工程的施工 企業(yè)簽訂工程承包合同。承包合同是發(fā)包開發(fā)企業(yè) 和承包施工企業(yè)為了完成 承發(fā)包工程，根據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計文件和中標(biāo)標(biāo) 函內(nèi)容所簽訂 , 明確雙方相互權(quán) 利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。它一般應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：(1) 工程名稱和地點 ;(2 ) 工程范圍和內(nèi)容 ;(3 ) 開、竣工日期

2、 ;(4 ) 工程質(zhì)量、保修期及保修條件；(5) 工程造價 ;(6) 工程價款的支付、結(jié)算及交工驗收方法 ;(7) 設(shè)計文件和技術(shù)資料提供日期；(8 ) 材料、設(shè)備的供給和進(jìn)場期限 ;(9) 雙方相互協(xié)作事項和違約責(zé)任等。開發(fā)企業(yè)應(yīng)將承包合同副本送開戶銀行作為結(jié)算工程價款的 依 據(jù)。、工程價款結(jié)算的方法 開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規(guī)定的工程價款的結(jié) 算， 應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)工程價款結(jié)算方法，結(jié)合當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定具體確 定。從目前 各個地區(qū)所采用的工程價款結(jié)算方法來看，歸納起來，主 要有如下三種。1? 按月結(jié)算就是按照每月實際完成的分局部項工程進(jìn)行結(jié)算。因為建筑安裝工程等雖具有個體性的特點，但

3、不同的工程，都是 由一定的分部 分項工程構(gòu)成的。每一個分局部項工程，都有一定的施 工內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和 統(tǒng)一的計量單位，并在短期內(nèi)可以完成。國家為 了管理工程造價而制訂的工 程預(yù)算定額和地區(qū)預(yù)算造價 , 都是以分部 分項工程為根底的。因此，根據(jù)經(jīng) 驗收合格的各月份的已完分局部項 工程的工程數(shù)量和預(yù)算單價等計算的工程 造價，就是各該月份應(yīng)結(jié)算 和支付的工程款。如果招標(biāo)出包工程，工程標(biāo)價 與工程造價不同時， 應(yīng)按工程標(biāo)價占工程預(yù)算造價的百分比進(jìn)行調(diào)整計算。 在具體做法上 , 各個地區(qū)也不盡相同，目前一般都實行月中預(yù)付、月終結(jié) 算，即在月 中按照當(dāng)月施工方案所列的工作量一半預(yù)付，月末實際為下月 初 按

4、照各工程當(dāng)月實際完成工作量即預(yù)算造價或調(diào)整計算后的工程標(biāo) 價扣除月中預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。2? 分段結(jié)算就是將一個單位工程按形象進(jìn)度劃分為幾個階段部位 , 如根底、結(jié)構(gòu)、裝飾、竣工等 ; 按照完成階段，分段驗收 結(jié)算工程價 款。分段結(jié)算也可按月預(yù)付工程款，即在月中按照當(dāng)月施 工方案工作量預(yù)付, 于工程階段完成驗收后按分段工程預(yù)算造價或調(diào)整計算后的工程標(biāo)價扣 除預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算?？荚嚧鬄槟慵佑? ? 竣工一次結(jié)算開發(fā)工程或單項工程施工工期在 12 個月以 內(nèi)， 或者工程承包合同價值較小的，可以實行工程價款每月月中預(yù)支、 竣工后一 次結(jié)算。即在工程開工后，每月按當(dāng)月施工方案所列工作量預(yù)付工程款 , 于

5、工程竣工驗收后按工程承包合同價值扣除預(yù)付工程款 后進(jìn)行結(jié)算。不管采用何種結(jié)算方法，施工期間結(jié)算的工程價款一般都不 得超 過承包工程合同價值的95% o結(jié)算雙方可以在5%的幅度內(nèi)協(xié)商 確認(rèn)尾款 比例，并在工程承包合同中訂明。尾款應(yīng)專戶存入銀行，候 工程竣工驗收后 清算。但如承包施工企業(yè)已向開發(fā)企業(yè)出具履約保函 或有其他保證的 , 可以 不留工程尾款。又由承包施工企業(yè)儲藏工程施工所需主要建筑材料、結(jié)構(gòu)件 時， 發(fā)包開發(fā)企業(yè)可根據(jù)承包施工企業(yè)的要求，在簽訂工程承包合同 后按年度發(fā) 包工程總值的一定比例向承包施工企業(yè)預(yù)付備料款，干后 期以抵充工程價款 的形式陸續(xù)扌口回。在實際工作中 , 預(yù)付備料款的額

6、度和扣回方法，在各個地區(qū) 并不完 全相同，當(dāng)材料儲藏天數(shù)為 4 個月、材料費比重占工程造價 75% 的情況 下，預(yù)付備料款的額度應(yīng)為當(dāng)年工程價值的 25%o在累 計已完工程價值達(dá) 到當(dāng)年發(fā)包工程價值的 50%時，就可將超過發(fā)包工 程價值 50%局部的工 程價款的 50% ,抵作預(yù)付備料款扣回。這樣， 到工程完工 , 扣回相當(dāng)于發(fā)包 工程價值 25% ( 50%X50% )的全部預(yù) 付備料款。不過隨著生產(chǎn)資料的開 放，施工所需的建筑材料、結(jié)構(gòu)件 , 般均可從當(dāng)?shù)厥袌鲭S時采購，今后也 就沒有必要再預(yù)付備料款了。二、應(yīng)付工程款和預(yù)付備料軟、工程款的核算開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預(yù)付備料款、工

7、程款 的核 算, 應(yīng)在“應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款和預(yù)付賬款一預(yù)付承包單位款“兩個賬戶進(jìn)行。開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包施工企業(yè)的備料款和工 程款, 應(yīng)記 入“預(yù)付賬款？預(yù)付承包單位款賬戶的借方；按照工程價 款結(jié)算賬單應(yīng)付 給承包施工企業(yè)的工程款，應(yīng)記入開發(fā)本錢一房屋開 發(fā)本錢等賬戶的借 方和應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款“賬戶的貸方。如有扣 除應(yīng)付工程款的預(yù)付備 料款和預(yù)付工程款時，應(yīng)將扣回的預(yù)付備料款 和預(yù)付工程款記入預(yù)付賬款 一預(yù)付承包單位款“賬戶的貸方 , 應(yīng)付賬 款一應(yīng)付工程款賬戶的貸方僅 記減去扣回預(yù)付備料款和預(yù)付工程款 后的應(yīng)付賬款。支付工程款時 , 記入 應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款賬戶的 借方和銀行存

8、款等賬戶的貸方。如上述某開發(fā)企業(yè)某項發(fā)包工程年度合同總值為 600000 元，按 照合同規(guī)定開工前應(yīng)付預(yù)付備料款 150000 元，那么在用銀行存 款支付時， 應(yīng)作如下分錄入賬：借：預(yù)付賬款一預(yù)付承包單位款 150000貸 ；銀行存款 1500009 月份根據(jù)施工企業(yè)當(dāng)月施工方案所列工作量的二分之一即35000 元，用銀行存款預(yù)付工程款時 , 應(yīng)作：借：預(yù)付賬款 ?預(yù)付承包單位款 35000貸：銀行存款 3500010 月初根據(jù)施工企業(yè)提出 9 月份工程價款結(jié)算賬單中的已 完工程價值為 75000 元，減去應(yīng)扣回預(yù)付備料款 18000 元。月中預(yù) 付工程款35000 元，尚應(yīng)支付工程款 22000 元